Escritura de compraventa de una finca rústica con una edificación que ya no existe y catastrada junto a otras fincas del comprador con algunas nuevas advertencias para las rústicas

obra derruida y venta

Advertencia: En la web «Justito El Notario», su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

Me limitaré a destacar las cuestiones esenciales de esta escritura

DESCRIPCIÓN ACTUALIZADA DE LA FINCA:

= RÚSTICA: Obra bodega, hoy rústica improductivo situado en término municipal de XXX, Partida de XXX, XXX, numero XX de policía, hoy identificada únicamente como parcela XXX del polígono XX, Paraje XXXy en realidad Paraje XXX.

Superficie:

Linderos:

INSCRIPCIÓN:

DATOS CATASTRALES: Constituye el resto de la parcela XXX del polígono XXX del Catastro de Rústica de XXX, catastrada en su totalidad junto con las registrales XXX y XXX a nombre de su propietario Don XXX (aquí comprador) bajo la siguiente referencia:

XXX.

Se acredita con la certificación catastral descriptiva y gráfica, y el anexo de coordenadas georreferenciadas vértices de la parcela catastral, que incorporo a esta matriz, obtenida, a su solicitud, de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos.

NOTA: No haré comunicación del cambio de titularidad puesto que el comprador ya tiene la finca en el Catastro y solo conseguiríamos un Suministro de Información que no vale para nada porque nada se iba a suministrar.

Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin.

NOTA: Tuve dudas de incluir o no este requerimiento pero Catastro va a pedir copia rápido si no la envío, así que la envío yo «voluntariamente» puesto que no veo que mal podría producirse.

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial del Catastro.

Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la cabida que consta inscrita en el Registro.

PRIMERO.- COMPRAVENTA.

A).- 

B).- 

C).- 

D)-. En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 8.1 del Real Decreto 9/2005, de 14 de Enero, por el que se establece la relación de actividades potencialmente contaminantes del suelo y los criterios y estándares para la declaración de suelos contaminados, la parte vendedora manifiesta que no ha recibido ninguna noticia o reclamación sobre responsabilidad medioambiental en relación con el inmueble. Asimismo, hace constar que, a su leal saber y entender, durante el tiempo en que ha sido propietaria del inmueble, no se ha desarrollado ninguna actividad que pudiera resultar potencialmente contaminante.

NOTA: Ahora que lo pienso no tengo claro si esta norma se aplica a toda clase de suelos. Entiendo que sí.

SEGUNDO.- GASTOS E IMPUESTOS

A los efectos de levantar el cierre registral previsto en el Art. 254-5 de la Ley Hipotecaria mientras no se acredite el pago o presentación del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, aunque la edificación mencionada fue demolida hace años, por si fuera procedente, la parte adquirente me requiere para que remita al Ayuntamiento correspondiente copia simple de esta escritura, con el valor de la comunicación a que se refiere el Art. 110-6-b de la Ley reguladora de las Haciendas Locales. Daré cumplimiento a este requerimiento mediante correo postal certificado,  u otros medios habilitados a tal fin, incorporando por testimonio el correspondiente resguardo.

NOTA: La obra no está en el Catastro pero para evitar problemas optamos por esta fórmula. Por cierto, los propios interesados pueden efectuar estas comunicaciones en determinados OGETES y creo que los registros también pueden pero se resisten a hacerlo y no entiendo porqué, si que es cómo me lo cuentan cuentan.

Yo, el Notario, advierto de que el artículo 212 del Reglamento de Dominio Público Hidráulico, recogiendo la previsión contenida en el artículo 83.4 del Texto Refundido de la Ley de Aguas, señala que las deudas de las Comunidades de Regantes por gastos de conservación, limpieza o mejoras, así como cualquier otra motivada por la administración y distribución de las aguas, gravarán la finca o industria en cuyo favor se realizaron por lo que en aquellos casos que la finca linde con un cauce de riego o avenamiento, este linde no lo es con el cauce propiamente dicho sino con las márgenes, también llamadas brazas o costones, que se sitúan a ambos lados del acueducto, entubado o no, al ser estas parte integrante del acueducto por lo que pertenecen al patrimonio del heredamiento de las comunidades de regantes, como así establecen el artículo 408.5 del Código Civil el Artículo 49 de la Ley de Aguas.

Algunas reflexiones

Imaginen la diferencia que hay entre el tiempo invertido en coger el título viejo y fusilarlo sin mas o cogerlo y darle la pensada que le dimos nosotros para hacer uno nuevo como este. Precisamente por eso me encantó la frase que le leí hace unos días a un compañero en el mas famoso chat notarial de todos los tiempos (Vanguardia Notarial): «La rentabilidad de los despachos está donde no está la excelencia».  Es decir, que cuanto más excelentes sean tus escrituras menos rentable será tu notaría. Cuanto menos excelente mas rentable. Sí, ya sé que se puede ser excelente y rentable, pero en mi caso la excelencia (que siempre procuro) está completamente reñida con la rentabilidad y a las pruebas me remito pues desde 1997 a hoy nos hemos dejado por el camino el 45% de las escrituras que se hacían.


Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario