Guardaba desde hace años un documento de word con cuestiones relativas al Artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Había opiniones fundamentalmente de Eduardo pero también de Alfonso Ventoso o de Ignacio Martínez-Gil. Como ya no tengo (en realidad hace mucho que no la tengo) la frescura de aquellos tiempos de dictamen, he procurado resumir el documento para dejar aquello que me ha parecido relevante y que aún soy capaz de entender a estas alturas. Es un guión muy interesante para abrir nuestra mente sobre las cuestiones más habituales que nos hará plantearnos el 34.

¿Cuándo tiene que existir la buena fe en el adquirente?

O en el momento de la escritura que es cuando se tiene título y modo normalmente o bien cuando concurran título y modo si en la escritura se dice que no hay efecto traditorio (aunque esa escritura no será inscribible) o bien cuando el adquirente presenta su título en el Registro. La mayoría, Llagaria incluido, se inclinan por la primera postura y parece que cualquiera que esté haciendo dictamen de notarías.

¿Qué es adquirir a título oneroso? 

Se discute si lo es el legado en pago de deuda. También en las donaciones remuneratorias u onerosas. También en la aportación a sociedad.

Sí que es onerosa la adjudicación en pago, el vitalicio y renta vitalicia.

En caso de adquisiciones mixtas (como si me donan media finca y compro la otra) se protege la mitad onerosa.

También se discute en la compraventa de favor tanto por la buena fe como por el carácter oneroso.

Hay que adquirir un derecho real

El problema lo plantean la opción y los arrendamientos cuya naturaleza siempre hay que discutir en un dictamen.

Si el titular registral no propietario concede un arrendamiento u opción y luego pierde el inmueble por una reivindicatoria, ¿se mantienen o no se mantienen el arrendamiento y la opción?

¿Y si el optante ha cedido su derecho a otro? Si la opción es de naturaleza real habrá de protegerse al cesionario y si es personal parece que no. También hay quien sostiene que siempre queda protegido por los efectos reales de la inscripción.

Hay que adquirir de quien en el Registro aparezca con facultades de transmitir

¿Basta con que al inscribir el tercero esté inscrito el título del transmitente o que el Registro publique la titularidad en el momento de la escritura, siendo 34´s quienes compren basándose en la escritura anterior de compra del ahora vendedor ni en el caso de la partición no inscrita?

Hace falta que el transmitente sea titular en el momento de la transmisión.

Es quien se fía del asiento de presentación, si bien el Registro publicará la titularidad de otro que ha podido vender antes.

¿El Artículo 34 establece un supuesto de adquisición a non domino o sólo de irreivindicabilidad?

B casado en gananciales con C vende él solo una finca. La venta se inscribe. El adquirente es un 33, que luego vende a otro tipo, que ya es 34, y que luego vuelve a vender a B. ¿B es 34? En opinión de algunos sí, pero otros consideran que si el 34 regula un supuesto de adquisición a non domino pues B es 34, si regula un supuesto de irreivindicabilidad B no es 34.

Algunas precauciones

1. OJO con la suspensión del 34 y el paso de los dos años que según Llagaria (minoritario) no convalida la situación porque los requisitos del 34 se debían dar en el momento en que se hubiese adquirido y la ley no regula supuestos de adquisición a non domino por el transcurso del tiempo y, además, porque estamos ante una verdadera adquisición a non domino y no sólo ante un supuesto de irreivindicabilidad.
2. OJO con el 33 que será si el título es ineficaz en el ámbito civil, por violación de los preceptos legales, por falta de capacidad natural o por vicios en la voluntad o por suplantación en la persona del disponente, por defecto de forma en el título, por insuficiencia de los poderes al igual que en caso de administradores de una sociedad, actos realizados en fraude de acreedores y más discutido en el adquirente del reservista y otros.
3. OJO en los supuestos de hecho que indican: a continuación, inmediatamente, etc.
4. En caso de cesión para pago los acreedores no son 34 pues no son propietarios pero si venden y se cobran, el comprador ya sí lo será.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario