Acisclo es titular civil y registral de una finca. Por deudas de su anterior titular civil y registral fue decretado un embargo el 30 de julio de 1994. El embargo se anota el 29 de agosto de 1994. En octubre de 1997 la finca, tras la subasta, se adjudica a Atilano. Finalmente el 10 de septiembre de 1998 se otorga escritura de compraventa judicial, y esta se presenta en el Registro el 12 de septiembre de 1998.

Solución con arreglo a la nueva LEC: El auto de adjudicación transmite el dominio a Atilano, y en consecuencia tras el auto el titular civil de la finca es Atilano y el registral Acisclo. Atilano podrá inscribir su adjudicación porque el auto se dicta estando vigente la anotación preventiva de embargo. Lo que ocurre es que el auto de adjudicación se presenta en el Registro una vez que ha caducado la anotación (esto no nos lo dice el supuesto pero lo vamos a presumir). Siendo así Paco Coronado dice que: desde un punto de vista estrictamente registral al haber accedido el auto al Registro estando caducada la anotación, corresponde aplicar el art. 97 de la LH (“cancelado un asiento se presume extinguido el derecho a que dicho asiento se refiere”), por lo que el adjudicatario (Atilano) no tiene ningún derecho sobre la finca. En conclusión, y según Coronado, Acisclo sigue siendo titular civil y registral de la finca. ¿ES CORRECTO?. A ver que nos dices porque nosotros pensamos que si el auto transmite el dominio, Atilano es titular civil de la finca desde que se dictó el auto y podrá ser titular registral presentando el auto en el registro, aunque hubiera caducado la anotación. Coronado se planteó siguiendo su argumentación si Atilano podía ejercitar o no una tercería de dominio. Nosotros creemos que procedería hablar de las posibles acciones del rematante caso de que, por ejemplo, Acisclo hubiera vendido la finca (inscribiéndose la venta) antes de la inscripción del auto, pero no en el caso que se nos presenta. Además no nos cuadra que en estos casos lo que procediera fuera una tercería de dominio.

Solución con arreglo a la antigua LEC: La transmisión del dominio a favor de Atilano se produce cuando se otorga la escritura judicial de compraventa. En este momento la anotación ya había caducado. En este caso, ¿qué ocurre?, ¿qué la escritura no ha transmitido el domino?, o ¿qué?. Este mismo problema se plantea en la nueva LEC en el supuesto de que el auto de adjudicación se dicte caducada la anotación.

A ver si nos puedes resolver el problema. Un abrazo. Justito El Notario.

Después de habernos planteado el caso anterior hemos repasado el “Dictamen de Isabel” de Eduardo y allí hemos encontrado el siguiente caso:

Tenemos un primer auto de adjudicación a favor del Banco de Milán y un segundo mandamiento a favor del Banco de Munich. El ejecutado (lógicamente) es el mismo y por tanto se produce (en palabras de Eduardo “una adjudicación de finca ajena”). Lo que ocurre es que se presenta primero en el Registro el segundo auto y dice Eduardo:

“Perfecto: como la anotación preventiva está todavía vigente, se inscribirá a favor de éste. Pero como no se ha ejercitado ninguna tercería (te añado yo que el Banco de Munich podía haber interpuesto tercería de mejor derecho y no lo hizo), tendrá la preferencia que le corresponda según la letra B. Y se cancelará todo lo que se haya registrado después de dicha letra B.

Se presenta después en el Registro el mandamiento a favor del Banco de Milán. Perfecto: como la anotación preventiva está todavía vigente, se inscribirá a favor de éste.  Y como registralmente tiene PREFERENCIA ABSOLUTA SOBRE TODO LO DE DETRAS, se  cancelarán todos los asientos posteriores a la anotación, incluido por supuesto la adjudicación a favor del Banco de Munich”.

De lo expuesto parece deducirse que como presentes el auto caducada la anotación estás jodido ¿no? (y por tanto ¿que Coronado tiene razón?).

Otra duda que nos surge en estos casos en que hay un primer auto de adjudicación que da lugar a la adquisición del dominio, y un segundo auto de adjudicación (de finca ajena en palabras de Eduardo) y al relacionar este caso con el primero (puesto que en el primero Coronado también hablaba de tercería de dominio) es si es posible recurrir, en esos casos, a la tercería de dominio. Por ejemplo: en el caso propuesto por Eduardo está claro que el Banco de Milán, al no haber interpuesto el Banco de Munich la tercería de mejor derecho, tenía todo a su favor, pero si las circunstancias fueran otras ¿existiría alguna posibilidad de tercería de dominio?.

Otro abrazo y perdona las eventuales burradas de tu humilde discípulo.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario