1. Si la finca se vende a precio alzado no hay nunca disminución o aumento de precio, es decir se aplica el párrafo 1º del art. 1471 ya que el 2º se aplica a la venta de dos fincas por precio alzado , y no es aplicable al caso 1º en cuanto a que se designen linderos. Se aplica el 1º.
2. A efectos de tradición del art.1462.2 si se pacta en la escritura que las llaves se entregarán después o que el vendedor retiene la posesión unos días, ello NO impide la tradición. La DG dice que el pacto en contrario ha de referirse al “hecho traditorio”. OJO con la traditio para ver si se ha producido transmisión de dominio como el caso de que el comprador en documento privado ya tenía la cosa por otro título por ejemplo arrendatario o usufructuario o sea si ya tenía la posesión. Igual en el caso contrario cuando el vendedor se queda la posesión (como arrendatario por ejemplo por el 1463 que dice que se transmite por el solo acuerdo de las partes). Este es más dudoso. En cuanto a la tradición la venta en escritura pública transmite la propiedad pero no la posesión si no se entrega efectivamente como si no la tenía el poseedor. Ojo pues no empezará aún una posible usucapión. En cuanto a la excepción a la transmisión de la propiedad del 1462.2 ha de resultar claramente como diciendo que la escritura no transmite el dominio y no otras manifestaciones o que el vendedor se queda la mera tenencia unos días o que seguirá a su nombre en el Registro un tiempo. OJO con el constitutum possesorium. Ver página 8 de la jurisprudencia del 99. Es si yo vendo en documento privado reservándome el usufructo pero ojito.
3. Si se anula y resuelve una venta por las partes, además de no poder perjudicar a terceros con embargos, etc; si hubo transmisión de dominio hay una nueva venta que dará lugar a retractos y demás, y si no transmitió el dominio pues no.
4. En la dación en pago tener en cuenta  las reglas de la  compraventa y sobre todo las de transmisión o enajenación: hace falta capacidad para enajenar, el adjudicatario es 34, hay retractos y sobre una finca sujeta a prohibición de enajenar no se puede realizar. A la dación en pago se aplican las reglas de pérdida o imposibilidad de la venta y también el saneamiento por evicción o vicios ocultos.
5. En la acción pauliana el  plazo de 4 años parece que se cuenta desde que el acreedor tuvo conocimiento del contrato y no desde este. Y si está inscrito desde la inscripción.
6. Si se hace una venta en documento privado y muere el comprador o el vendedor y sus herederos obtienen del Juez sentencia a que se otorgue compraventa no se podrá inscribir un nuevo contrato de compraventa sino que será necesario elevar a público el contrato privado (DG).
7. Comprar a plazos es lo mismo que al contado pidiendo préstamo aplazado garantizado por ejemplo con hipoteca. Pero los padres o el emancipado o los cónyuges lo hacen por sí solos por la teoría del negocio complejo. ¿y subrogarse en la hipoteca? ¿Es tomar dinero a préstamo si además hay asunción de deuda? Ventoso dice que si sale en el dictamen la compra de finca hipotecada será con reducción del precio, pero que no hace falta discutir si hay asunción de deuda ya que el acreedor debe consentirlo.
8. En las ventas con precio conjunto discutir si hay una venta o varias lo que es importante en caso de resolución pues hay que proteger a la parte no culpable que podrá optar entre resolver todo o no o al menos discutirlo. Lo claro es el art. 1479 que en caso de evicción de una podrá rescindir el contrato si no hubiera comprado una sin la otra. Preguntar en el retracto.
9. El acreedor que ejercita la acción rescisoria y consigue que el bien  vuelva a patrimonio del deudor no tiene preferencia sobre él. Para ello embarga el bien y si viene hipotecado este será tercero del 34 pero si viene embargado ¿qué pasa?.
10. La venta o en general la enajenación sobre un bien de dominio público es nula por el 1271 Cci. Se supone que lo mismo la constitución de un derecho real como el usufructo o hipoteca.
11. Hay que apreciar si hay o no simulación. Ver tema de Meneses.
12. Hay que distinguir también entre las condiciones meramente potestativas que anulan la venta o enajenación de las simplemente potestativas.
13. Si se establece una condición, determinar si es válida o no y si es suspensiva o resolutoria pero no cabe hablar de modo en los contratos onerosos aunque la estipulación que pueda pactarse( destinar la cosa a un uso) tenga parecidos efectos.
14. Especialmente en la compraventa pero en todos los supuestos de pago de una obligación esta se entiende pagada según el TS cuando lo pagado se incorpora efectivamente al patrimonio del acreedor o se pone oficialmente a su disposición cuando se hubiera negado a recibirlo.
15. No será válido el pago hecho al acreedor después de habérsele ordenado la retención de la deuda y se entiende por tal retención el secuestro o depósito judicial, el embargo preventivo y ejecutivo es necesario que se le haya notificado al deudor, lo pagado después del embargo sin conocerlo es válido.
16. En defecto de las reglas sobre el pago si vamos al domicilio del deudor será el del pago no el del nacimiento de la obligación salvo pacto o que resulte de la buena fe. Pero en la compraventa es difícil llegar porque se hace en el lugar donde esté la cosa.
17. En caso de pago por cesión de bienes discutir si es transmisión fiduciaria o de la posesión más mandato irrevocable a los acreedores pero sólo están pagados cuando venden e ingresan el dinero en su patrimonio. Por tanto parece que mantiene la propiedad y si vende incumple el convenio pero el adquirente lo es salvo quizá que sea de mala fe pero entendida en el sentido de ayudar a defraudar a los acreedores, quizá haya rescisión pero en principio adquiere.
18. Si en uso del 1124 se resuelve la venta hay que aplicar a las mejoras las reglas del 1123.
19. El adquirente del comprador no resulta perjudicado aunque en el Registro conste el precio aplazado no garantizado con condición resolutoria.
20. En cuanto a la cesión de créditos se discute si es acto de administración o disposición como ya sabemos. No es necesario el consentimiento del deudor. Pero no surtirá efectos frente a terceros interesados en el patrimonio del cedente como otros acreedores hasta que la fecha sea cierta ex arts. 1218 y 1227 y si se refiere a un inmueble desde la inscripción, aunque parece que si afectará a terceros que conozcan la cesión, es decir se exige al tercero que sea de buena fe.
21. El TS ha dicho que la cesión del factor no es del giro o tráfico de la empresa y por tanto no vale.
22. En caso de doble cesión se da preferencia al primer cesionario pues son derechos personales y no es válida la venta de crédito ajeno a diferencia de la venta de cosa ajena.  Pero quedando a salvo los efectos liberatorios de la apariencia. Además si son cesiones de créditos hipotecarios sí da lugar a aplicar el 1473 y proteger al segundo cesionario que inscribe primero si es de buena fe.
23. Repasar las reglas de responsabilidad del Cci según la cesión haya sido gratuita o no. También discutir si en caso de ser gratuita pasan los derechos accesorios por interpretación a favor de la menor transmisión.
24. En cuanto a la acción subrogatoria el acreedor no puede utilizar las acciones divisorias del deudor por ser de riguroso dominio (lo de siempre) pues se transforma una cuota en unos bienes y es de apreciación personal.
25. En cuanto a la acción rescisoria De Castro y Peña van contra Llagaria y dicen que sólo se puede ir contra el adquirente primero si es de mala fe. Si la enajenación es gratuita el 1297 presume el fraude y se puede ir contra el primero. Y en las ventas posteriores igual sólo se protege al adquirente a título oneroso y de buena fe. Y si el primero es de buena fe y vende a otro de mala fe se ha roto la cadena  por falta de presupuestos de la acción pauliana y no podrá perjudicarle la acción por no poder ir contra el primero, ¿contra el 37 LH? Y si el primero es de mala fe o titulo gratuito la acción pauliana no alcanzará al segundo de buena fe y a título oneroso. En suma mientras no haya un adquirente a título oneroso y de buena fe el acreedor puede perseguir el bien. En cambio está nuestra tesis.
26. En caso de novación extintiva se extinguiría la hipoteca. OJO
27. En general repasar los arts. por evicción, pérdida de la cosa, responsabilidad, etc y el tema de compraventa para la venta de cosa ajena. En cuanto al saneamiento por evicción se produce cuando otro reivindica la cosa o el usufructo o una servidumbre o una parte alícuota o una de las fincas vendidas o digo yo una hipoteca del 34 LH y siempre que haya sentencia.
28. En la venta con pacto de reserva de dominio el comprador no puede adquirirla por usucapión pues no posee a título de dueño. Si enajena la cosa es venta de cosa ajena y si luego paga pues ya se le puede pedir la entrega. Tampoco el vendedor puede enajenarla como libre sino sujeta a la condición. En principio el vendedor podrá ejercitar tercería de dominio frente al embargo de la cosa por los acreedores del comprador pero para evitar confabulaciones entre ambos exige el TS que el pacto conste en documento de fecha cierta anterior al embargo. En caso de quiebra del comprador tiene el derecho el vendedor de separar la cosa que es aún de su dominio y no va a la pars conditio creditorum. Y en caso de quiebra del vendedor el comprador paga y se la lleva también por ser contrato anterior a la quiebra (a la retroacción) ¿? Si es el comprador quien vende sólo queda protegido el 34 LH y el 464. Si se compra con pacto de reserva de dominio al terminar de pagar el bien es privativo aunque después se haya casado (salvo vivienda habitual). En la venta con pacto de reserva de dominio destacar que puede aplicarse a la permuta pero no parece al vitalicio o renta  vitalicia por la necesidad de transmitir desde ahora el dominio. Cumplida la condición el dominio pasa al comprador automáticamente sin necesidad de ningún acto más. Si se incumple se discute si automáticamente se resuelve la venta o como nosotros decimos impida la transmisión de dominio pero hay que ejercitar la resolución y exigir el cumplimiento. En cuanto a si es inscribible no por el 11 LH y 51 RH  y sí por lo de Amorós y porque lo que se inscribe es la transmisión condicionada suspensivamente por las reglas generales de inscripción de condiciones.
29. Distinguir para las dobles ventas y ventas de cosa ajena si la finca está arrendada o usufructuada por otro que en definitiva tiene la posesión, si transmite en documento privado, si no la ha transmitido que parece lo mejor o ha transmitido la posesión mediata y vale.
30. La servidumbre de acueducto se considera aparente también a efectos del 1483.
31. El contrato de exclusiva su duración no puede ser ilimitada . si se viola el pacto de exclusiva las ventas son válidas sin perjuicio de indemnizaciones. También discutir si el pacto de exclusiva sólo prohíbe al exclusivista comprar a persona distinta o también fabricar él. A favor de lo primero que es entre partes y de lo segundo la buena fe y que se quiere que no le haga competencia. Y en cuanto a la transmisión de la condición de exclusivista o que sí por ser patrimonial o no por ser intuitu personae y requiere el consentimiento del otro contratante.
32. En la venta con pacto de retro si no está inscrita puede haber terceros protegidos por el 34 que no lo será el embargante y en la opción discutirlo.
33. Si hay ventas con varios vendedores y compradores es como si fuese una pues parece que hay una obligación mancomunada indivisible y unidad negocial y si un comprador no paga se resuelve todo por el 1124 o el 1504.
34. Si se venden varias fincas conjuntamente a un comprador no hay que distribuir el precio pero si  se garantiza el plazo aplazado con hipoteca o condición resolutoria así se exige para inscribir con el problema de que pague alguna y no todas.
35. Si el vendedor de una finca arrendada la quiere vender pero se pone de acuerdo con el arrendatario en documento privado o incluso verbal está transmitiendo el dominio porque ya tiene la posesión y la venta posterior será de cosa ajena.
36. No vale para transmitir el dominio que en el documento privado se diga que equivale a la entrega a pesar del 1463 pues no está claro si se aplica a inmuebles, sólo en los casos previstos y porque alteraríamos el 609 y 1095 CC.
37. En la venta de la cosa por el comunero único es análoga a la venta  de cosa ajena pero sólo podemos hablar de si al menos ha transmitido su cuota en la de comunidad romana y no en la comunidad hereditaria donde no hay cuotas sobre los bienes sino sobre el saco.
38. El comprador puede o resolver vía art. 1124. En la comunidad romana quizá pueda quedarse su cuota y resolver por el resto que aún así es dudoso; o bien esperar a ver si se la entregan si le toca en la partición y si ya la tenía en la partición hereditaria De Castro dice que adquiere el dominio automáticamente. Estos autores contra Llagaria dicen que si el comprador de cosa ajena tenía la posesión y luego el vendedor por cualquier causa recibe el dominio de la cosa el comprador de cosa ajena deviene automáticamente propietario mientras que Llagaria dice que hace falta un nuevo acto traditorio aunque sea fingido para ello. Ojo por si sale.
39. En la opción la DG no se muestra partidaria de un derecho de opción con carácter real por más de los cuatro años que dice el art. para proteger el principio de libertad de tráfico. Yo creo que si es personal se podrá pactar por más años no se inscribirá pero los efectos son inter partes. Si la opción es mancomunada es que la han de ejercitar todos, si solidaria uno y luego se la reparten. Si no se dice nada es mancomunada y si se dice expresamente que es solidaria aún así discutirlo para admitirlo. También aquí se puede plantear el problema de que si la opción está inscrita por esos cuatro años si el beneficiario acepta al final y lleva al Registro la escritura cuando ya han pasado los cuatro años puede haber surgido un tercero del 34 (con lo que parece que habrá de vender después de los cuatro años quizá aplicable al embargo). Los distintos requisitos de capacidad se requieren en el momento en que se presta el consentimiento de concesión de la opción y por eso los liquidadores de una SA no necesitan subasta pública para otorgar la escritura pues son operaciones pendientes o incluso percibir crédito.
40. Para cancelar las inscripciones posteriores  de gravámenes hay que depositar el precio a su disposición y sólo el remanente queda para el concedente o ulteriores titulares del dominio.
41. Los dualistas basándose en el 32 LH  dicen que si la opción, condición resolutoria o prohibición de enajenar no están inscritas no perjudican a tercero (diferencia con las nuestras en las prohibiciones gratuitas y condición resolutoria y opción para quienes lo consideran real) que es para la confianza en abstracto y que sin inscribir no tienen ningún efecto real. Dentro de ésta se discute si el tercero está protegido o no si carece de título oneroso o de buena fe (conoce la prohibición) y parece que la exigen. Nosotros monistas decimos que los derechos  reales afectan a tercero aunque no lo conozcan y aunque no estén inscritos (salvo que aparezca un 34 LH) naturalmente no para la opción pero porque es personal para nosotros.
42. En las compras con pacto de supervivencia o decimos que son normas de liquidación o pacto sucesorio (que es lo más seguro) o compra consensual y sometida a aleas y en este caso la condición es la muerte de uno u otro y nos lo jugamos todo: si seguimos esta da igual que lo hagan cónyuges, en régimen de gananciales o separación o extraños.
43. Si se vende una finca dos veces en el mismo día y no nos dicen la hora, aplicar el 445.
44. Distinguir la venta de una cosa común si se venden las cuotas y habrá varias ventas o toda la cosa y sólo una venta para el 1124, falta de pago, 1504, etc.
45. En el contrato a favor de persona a  designar hay dos transmisiones porque Hacienda dice que son dos y todos los que intervienen deben comparecer para elevar a público los contratos privados

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario