Sobre esta temática hay un dictamen titulado “El edificio Escorpión” de Eduardo Llagaria que puede ser conveniente hacer, aunque también es cierto que no es esta una temática usual, ni estrella en los dictámenes.

1. No puede anotarse preventivamente ex arts. 26 y 27 LH la demanda en que se condene al titular registral a abstenerse de vender sin autorización de una persona, pues se sustenta en un contrato oneroso. Distinto es la que ordena el Juez en mandamiento.
2. Si hay discordancias entre el RC y de la Propiedad se debe discutir el ámbito de fe pública de cada uno.
3. En caso de una doble inmatriculación debe observarse si hay alguno protegido por el 34 y si los dos ambos están protegidos, hay que ir al 1473 y proteger al propietario civil que casi siempre será el que compra la finca que fue primero inmatriculada y no aquél que sea de título anterior. La doble inmatriculación se rige, según Llagaria, por las normas civiles incluyendo el 34 LH pero sólo mientras esté inmatriculada una finca. Cuando ya estén las dos, hay que aplicar las normas civiles.
4. Rige el principio “una finca, un derecho”, de modo que si no se especifica, el usufructo o hipoteca recaerá sobre toda la finca registral mientras que parece que si se quiere que recaiga sobre porción específica habrá que segregar la finca y si no se puede, no se inscribirá.
5. Sólo se puede configurar un derecho real cuyo contenido y contornos estén perfectamente delimitados por asegurar la certidumbre y la especialidad (a pesar de que el uso o la habitación no sean así). También debe haber una causa económica o social porque el dominio se presume libre y las limitaciones han de interpretarse restrictivamente. Por último, es necesario, que no se viole el principio general de libre circulación de bienes.
6. En la anotación de demanda si el titular registral ha vendido antes, se puede inscribir.
7. Se pueden agrupar fincas con cargas como pactos de retro, hipotecas, etc sin el consentimiento de sus titulares pues subsistirán y caso de ejecución causarían la “desagrupación”. Es más discutido en caso de usufructo pero podemos sostener que el propietario puede hacer lo que no perjudique al usufructuario y éste puede seguir usando de “su parte”.
8. La agrupación requiere capacidad para administrar, salvo cuando las fincas agrupadas pertenecen a varios en diferentes proporciones.
9. La anotación de quiebra o suspensión o de demanda o de prohibición de enajenar no impiden inscribir actos dispositivos anteriores
10. La manifestación de herencia no es acto translativo de dominio por eso no hay conflicto de intereses y no puede servir para inmatricular. Como tampoco la declaración de obra nueva. Esto escribía en 2001, ahora como Notario en 2018 pienso que estoy de acuerdo con lo segundo y en que la manifestación de herencia (pinchar enlace) no genera conflicto, pero que no sirva para inmatricular no me cuadra (“no me lo creo”).

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario