Disolución de condominio con subrogación de hipoteca (STS 1103-2020+RDGTV 3116/20)

subrogación hipoteca ajd sts

 

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

Desde el Instituto Valenciano de Estudios Notariales se nos comenta:

 

«Merece la pena llamar la atención, en materia fiscal, sobre el contenido de la STS 1103/2020 y la subsiguiente Resolución Vinculante de la DGT V3116/20 de 19 de octubre de 2020 ya que supone un giro de 180 grados sobre la tributación existente hasta ahora. La STS fija como doctrina legal en un supuesto de extinción de condominio de una propiedad gravada con hipoteca con adjudicación a uno de los comuneros que se queda la totalidad de la deuda y libera al otro, que la operación se halla gravada, además de por el concepto de extinción de condominio, por la liberación del comunero por AJD siendo la base imponible la totalidad de la responsabilidad hipotecaria y el sujeto pasivo el adjudicatario. Consecuencia de ello la Resolución de la DGT, después de reconocer que, desde la Rs. de 26 de enero de 1988 consideraba exento el supuesto de subrogación, pasa a considerar sujeta una operación de liquidación de gananciales en cuya sociedad solo existe una propiedad en el activo y una hipoteca en el pasivo con adjudicación a uno de los cónyuges que se queda la deuda. Es más, la DGT se explica más y considera sujeta en base al Fundamento Segundo de la STS cuando señala «…aunque la garantía hipotecaria sobre la finca no se altere, si se produce una modificación subjetiva de los responsables que tiene acceso al registro…» cualquier escritura de compra con subrogación de hipoteca al señalar la sujeción al tributo del documento notaríal en la modalidad de AJD por el que se instrumenta la sustitución de la persona del deudor originario de un préstamo hipotecario por un nuevo deudor en caso de transmisión del inmueble hipotecado».. 

 

La incidencia de esta variación de criterio es muy importante ya que PODRÍA AFECTAR (podría …) a:

  • Extinciones de condominio propias con especial incidencia en las derivadas de separaciones, divorcios, liquidación de gananciales (incluso de sociedades).
  • Disoluciones de sociedades con adjudicación de la propiedad junto con la hipoteca.
  • Compraventas con subrogación afectando especialmente a las promociones.
  • O a simples liberaciones.

 

En uno de los chats notariales de Whatsapp que comparto se dijeron varias cosas interesantes (tormenta de ideas) para evitar problemas:

  • No utilizar nunca la palabra subrogación.
  • Decir que se paga el exceso en cuanto a todo o el resto mediante asunción del pago de la deuda garantizada con hipoteca sobre la finca y con advertencia de que mientras no consienta acreedor, no queda liberado el saliente ex Artículo 1.205 Cc (si el que se sale está dispuesto, claro).
  • Tal vez sea una concentración de toda la deuda en un solo deudor, liberando en un sentido impropio al otro deudor, pues esto solo lo puede hacer el Banco.
  • En algunas minutas bancarias expresamente se dice que no se cobra esa comisión por subrogación cuando lo que hay es simplemente liberación de uno de los deudores.
  • Pero ahora también cobran por la liberación, así que sería una liberación impropia de efectos internos sin contar con el Banco.
  • Puede ponerse en la escritura un compromiso de las partes de promover la liberación.
  • También podría decirse que la liberación del deudor es puramente obligacional entre las partes y no frente al Banco, por lo que pactan la liberación como mero pacto no inscribible. Si, finalmente, el Banco se aviene a liberar pues ya se verá.

Nos lamentábamos de la mengua de la seguridad jurídica por el infierno fiscal en que se han convertido algunas figuras civiles.

Veremos qué hago cuando se plantee la primera pero atención también a las novedades:

Novedades:


Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario