Disolución de condominio y compensación de créditos: una “escapatoria” a la permuta de cuota

compensación créditos y permuta de cuota

Una alternativa ¿viable? a la problemática de las disoluciones de condominio con diversos títulos de adquisición (o de origen) sería la de disolver cada condominio en escritura independiente dejando el pago de la parte de los comuneros no adjudicatarios aplazada de pago para que posteriormente se produzca una compensación de los créditos que los distintos comuneros tienen entre sí. Toda la operativa puede cerrarse con una sencilla escritura de compensación de deudas para tranquilidad de todos los comuneros. Sería algo de este tenor:

“INTERVIENEN en su propio nombre y derecho, y tienen a mi juicio la capacidad legal necesaria para formalizar la presente ESCRITURA DE COMPENSACION DE DEUDAS, a cuyo efecto:

===  E X P O N E N ===

I.- Don xxx adeuda a Doña XXX la cantidad de xxx por la extinción de condominio otorgada por los mismos en escritura autorizada por mí, el mismo día de hoy.

II.- Y Doña XXX adeuda a Don xxx la cantidad de xxxx por la extinción de condominio otorgada por los mismos en escritura autorizada por mí, el mismo día de hoy.

III.- A la vista de lo expuesto,

=== O T O R G A N ===

Que ambas deudas quedan extinguidas por compensación, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.195 y siguientes del Código Civil.

Así lo dicen y otorgan”.

Las escrituras de extinción de condominio son normales, cada una sobre una finca con exceso de adjudicación que queda aplazado.

¿Y las hacemos una detrás de otra? Pues sí o no, según los casos. Tal vez más no que sí. De ahí el “¿viable?” y el “escapatoria”.

¿Y con las valoraciones perfectamente cuadradas? Bueno, en muchos casos habrá que efectuar pagos porque no coincidirán los valores.

Un testimonio real y con una sola escritura: “He firmado la escritura que te dije en una sola escritura de extinciones de condominio con diferentes orígenes poniendo medios de pago y extinguiéndolos por compensación de créditos. En la Oficina Liquidadora de XXX me han dicho que con no van a girar complementaria por permuta. He advertido verbalmente y por escrito de los riesgos fiscales del otorgamiento y de la posibilidad de complementaria por permuta de cuota”.

Ando yo ahora con un caso en el que esta solución podría ser aplicable. Se trata de unos hermanos que heredaron a su padre junto con la madre. Ahora ha muerto la madre. Quieren heredar, disolver el condominio y efectuar una división horizontal (que podría intentarse que no tribute por ser indispensable para terminar con el condominio). Pienso que se podría intentar heredar a la madre de la forma más conveniente a efectos de las posteriores disoluciones enlazadas con la compensación de créditos una de las cuales llevaría incluida la división horizontal.

La parrafada fiscal para ese intento de que no tribute la división horizontal, iría en esta línea utilizada hace pocos días para un caso de segregación“La presente segregación no está sujeta a AJD por ser un antecedente inexcusable para poder extinguir el condominio, ya que la única manera posible de disolverlo es mediante ese negocio jurídico previo con el que tiene una conexión estructural, por lo que únicamente debe tributar en Actos Jurídicos Documentados la extinción de condominio y no el negocio previo de segregación. Así lo han señalado la Sentencia del Tribunal Supremo 6670/1998, de 12 de noviembre; las Sentencias del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana 3084/2020, de 4 de junio, 2785/2020, de 27 de mayo, 2899/2020, de 21 de mayo, 2916/2019, de 12 de junio, y 854/2016, de 17 de febrero; la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Asturias 1139/2020, de 29 de mayo; la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía 11.900/2011, de 17 de noviembre; la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Extremadura 1488/2012, de 25 de octubre; y la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Canarias 1055/2010, de 15 de octubre, entre otras.

Tengan en cuenta en lo sucesivo este importante documento: CIRCULAR 3/2021, DEL DEPARTAMENTO DE GESTIÓN TRIBUTARIA, SOBRE EXTINCIÓN DE CONDOMINIO NO EMPRESARIAL Y EXCESOS DE ADJUDICACIÓN EN LA EXTINCIÓN DE CONDOMINIO.

En cuanto a la compensación en especie:

La DGT asume el criterio del TS y declara que en las extinciones de condominio con adjudicación a uno la compensación puede ser en metálico o bien en especie

La DGT reconoce una vez más la posibilidad de compensar en especie los excesos de adjudicación entre comunidades de bienes

La Agencia Tributaria de Cataluña califica como permuta una extinción de condominio con compensación en especie


Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario