Segundo caso. Vivienda que fue de protección pública situada (provisionalmente hasta que se desarrolle el Decreto) en área de necesidad de vivienda.

Veamos primero las matizaciones que se van haciendo a lo largo de la escritura:

RÉGIMEN DE PROTECCIÓN: Según manifiestan sus propietarios la vivienda objeto de la presente tuvo la calificación de Vivienda de Protección Oficial siendo 1977 (con fecha exacta que no pueden precisar) la de su calificación definitiva por lo que el periodo de protección finalizó en el año 2007.

TÍTULO: El de compra a la entidad “Bank”, en virtud de escritura autorizada por Don xxx, Notario de xxxx, el día 25 de Febrero de 2010, con el número xxx de protocolo, habiendo adquirido dicha entidad la finca mediante adjudicación derivada de procedimiento de ejecución hipotecaria número xxx seguido en el Juzgado de Primera Instancia de xxxx y dictado en Auto de fecha 25 de Abril de 2008.

….

SEXTO.- DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE DECRETO LEY 6/2020. La presente transmisión NO está incluida en el ámbito de aplicación del Decreto Ley 6/2020, de 5 de Junio, del Consell, para la ampliación de vivienda pública en la Comunitat Valenciana mediante los derechos de tanteo y retracto, aunque se trata de una transmisión singular de inmueble situado en zona declarada de necesidad de vivienda de los previstos en el Titulo II del Decreto Ley 6/2020 y en sus Anexos, puesto que la transmisión subsiguiente a la ejecución hipotecaria reseñada en el apartado título se efectuó antes de la fecha de entrada en vigor del mencionado Decreto (12 de Junio de 2020).

Elementos para resolver el caso:

1. No es vivienda de protección pública (lo fue, pero ya no lo es).
2. Está en zona de necesidad de vivienda.
3. Se ha transmitido dos veces (a título oneroso) con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 8/2004. Una mediante ejecución hipotecaria y otra por el Banco adjudicatario a un particular en el año 2010.

Conclusión: ¿No está sujeta a tanteo y retracto? Pues hay muchas interpretaciones posibles de la norma.

Son estas (y son reinterpretaciones mías de las interpretaciones recibidas de la doctrina autorizada):

1. La norma no se puede aplicar retroactivamente. Se aplica desde el 12/6/2020 y una sola vez (o sea al que adquiere del Banco que haya adquirido a su vez por dación/ejecución). No sería nuestro caso.
2. Ídem pero a todas las transmisiones posteriores a dicha fecha. Tampoco sería nuestro caso.
3. La norma se aplica retroactivamente y a todas las transmisiones posteriores a la adquisición del Banco si esta es posterior a la entrada en vigor de la Ley de 2004. Este sí que sería nuestro caso (y la solución aplicada en el caso concreto).
4. No se aplica a transmisiones subsiguientes a las adquisiciones por el Banco efectuadas (las transmisiones subsiguientes) antes del 12/6/2020. Si se aplica, por tanto, si son adquisiciones posteriores subsiguientes (a la del Banco) al 12/6/2020.

¿Con cuál hay que quedarse?

Ya he comentado (y en tal sentido está orientada esta pequeña entrada de mi blog) que me decanté por la número 3 (que venía respaldada por interpretaciones serias de la norma), pero si nos atenemos a la contestación a una consulta efectuada por el Colegio Territorial de Registradores de Valencia a Consellería hace pocas fechas, hay que aplicar la tercera opción que exige notificación previa y comunicación a posteriori.

Conviene señalar que los casos que contempla la norma para que pueda existir tanteo y retracto en caso de vivienda en zona de necesidad (protegida o no protegida) son estos:

1. Hay derecho de tanteo y retracto en las transmisiones de viviendas y sus anejos que hubieren sido adquiridas mediante dación en pago de deuda con garantía hipotecaria.
2. Hay derecho de tanteo (la norma no cita el tanteo pero parece un error a corregir) y retracto en las transmisiones de viviendas y sus anejos que hubieren sido adquiridas en un proceso judicial de ejecución hipotecaria o en un procedimiento de venta extrajudicial en sede notarial.
3. Hay derecho de tanteo y retracto en las transmisiones de edificios, con un mínimo de cinco viviendas, cuyo destino principal sea el residencial, cuando se transmita un porcentaje igual o superior al 80 % de dicho edificio y aun cuando dicha operación se realice mediante la venta de acciones o participaciones sociales de mercantiles cuyo objeto social esté vinculado con la actividad inmobiliaria.
4. Y hay derecho de tanteo y retracto en las operaciones de venta referidas a diez o más viviendas y sus anejos, y aun cuando dicha operación se realice mediante la venta de acciones o participaciones sociales de mercantiles cuyo objeto social esté vinculado con la actividad inmobiliaria.

Seguiremos informando….

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario