Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría. Explicación a los bloqueos-25 Al parecer podrían venir motivados por las zonas sin cartografíar. He tramitado muchos 18.2 sobre zonas en todo o parte sin cartografíar y no se generaba ningún problema. Ahora al consultar el CSV del IVG+ sale un mensaje que indica que la parcela X está bloqueada. Por lo visto, esa podría ser la razón. ¿La solución? Tramitar en abierto. Recordaréis que en la clase 7 hablamos de esto (cuestión 26) ¿Se puede comunicar (por ejemplo) a través de la SEC una agrupación hecha por otro Notario? Interesante cuestión a la que de entrada diré que NO lo creo. Supongamos que esa agrupación contiene el IVG+ y que comprobamos el CSV y que es correcto. El sistema nos pedirá inmediatamente después que indiquemos el número de protocolo notarial y el año, y que marquemos una casilla (si no se marca, no se puede continuar) en la que confirmamos que la alteración que he indicado en el protocolo notarial coincide con la indicada en el IVG. Luego se nos pedirá anexar la escritura. Hasta no hay que definitivamente excluya la posibilidad, pero en la parte de arriba de esta pantalla, puede verse una referencia al artículo 14.a de la Ley de Catastro que dice: Artículo 14. Procedimiento de incorporación mediante comunicaciones. Son comunicaciones: a) La información que los notarios y registradores de la propiedad deben remitir conforme a lo dispuesto en el artículo 36, en cuanto se refiera a documentos por ellos autorizados o inscritos cuyo contenido suponga la adquisición o consolidación de la propiedad, o la adquisición o constitución de los derechos de usufructo, superficie o de una concesión administrativa, ya se refieran a la totalidad del inmueble o a una cuota indivisa del mismo previamente incorporada en el Catastro, siempre que los interesados hayan aportado la referencia catastral en los términos a que se refiere el Título V y se formalice en escritura pública o se solicite su inscripción en el Registro de la Propiedad. Yo creo que no hay más que discutir y podría haber empezado con esto pero consideraba relevante ofrecer argumentos a favor (si es que los había) y en contra. El que tenemos en contra es concluyente a mi modo de ver. ¿Y si se hace una escritura complementaria de otra de agrupación realizada por el Notario antecesor del año 2008, que complementa la misma aportando el IVG+? Entiendo que la agrupación está catastralmente por hacer y que el resultado de la agrupación no es el que ya consta en Catastro y que las parcelas se pueden agrupar (no están separadas por caminos, calles, etc ...), ¿no? (por centrar el asunto un poco mas). Aquí estoy menos seguro, pero vuelvo a alegar el 14LCI y un argumento más: la agrupación ya esta hecha. La herramienta creo que no está diseñada, prevista, establecida para arreglos de cosas que están sin hacer, aunque como poderoso argumento en contra se podría citar los ya numerosos casos de 18.2 exprés que he tramitado y que me llevan a la conclusión de que todo lo que no esté hecho podría entrar por esta vía aunque no es lo mismo que en la escritura previa (que no causó cambio en el Catastro) haya habido o no haya habido el correspondiente IVG+. También es importante valorar el tiempo transcurrido desde el anterior otorgamiento porque en base a esos dos factores (IVG+ sí o no y tiempo transcurrido) podríamos dar respuesta a todos los casos. También se puede ir uno al Notario que no hizo las cosas lo mejor que se podía. Consulté esta cuestión a la gerencia Supongamos que una escritura mía se hiciera una agrupación y que no se hiciera nada en Catastro y que ahora subsanemos para añadir el IVG+ y tramitar por la Sede. ¿Es posible? Si me dices que sí (a mi me parece que me dirás que no), ¿lo podría hacer si la agrupación no fuera de mi protocolo? Hablamos de subsanación “notarial”, ¿puede utilizar ahora la sede para “dar de alta” una modificación física que está sin hacer? (quien dice agrupación, dice segregación). La verdad es que sería muy interesante poderlas hacer. ¿Cómo lo ves? Incluso ya me han preguntado si se puede tramitar un cambio de uso. Eso ya sé que no, ¡pero estaría muy bien que se pudiera! Le costó a mi contacto catastral entender lo que le preguntaba así que se lo volví a repetir: Incumplimiento de la obligación de declarar lo hubo. Se agrupó y nadie hizo nada. En este caso del que hablamos (que no es mío pero me ha parecido interesante comentar), no se hace nada y se queda todo igual. ¿Una escritura de “subsanación” es el conducto adecuado para causar la modificación física a través de la SEC? Yo sin una confirmación expresa de Catastro al respecto, no me atrevería porque meto a la gente en una escritura que a lo mejor vale 300 euros y luego no sirve de nada. Si compruebo el IVG+ que se incorporó a la agrupación y vosotros no tenéis inconveniente, yo lo haría. La respuesta fue positiva, me lo aceptarían, así que contesté al compañero que había hecho la consulta: Si se me planteara tu caso haría lo siguiente: comprobaría que no hay afectados y que es para AGRUPACIÓN. Siendo así (porque si no lo es es así estás en terreno 18.2), comprobaría el CSV y si sale correcto, consultaría a la Gerencia. Sin consultar no me atrevería porque si luego no funciona, la escritura no vale para nada (bueno, habría que ir por el 18.1 y llevarla a Catastro). Evidentemente, pienso que es necesaria una escritura propia y que no basta con que el otro Notario no haya hecho nada. Por supuesto, si se agrupó y no hubo IVG+ la cuestión es completamente distinta. Vale, pues me llega un caso de una compañera del curso: "Resulta que tengo que hacer una escritura que mi Notario ha dicho que es de incorporación de base gráfica, ya que se trata de lo siguiente: se hizo una escritura de agrupación de dos fincas registrales en una, que se inscribió pero que catastralmente siguen siendo dos. Aportan el IVG, la base gráfica alternativa, coordenadas y plano que se utilizó para hacer la escritura de agrupación. En el Registro de la Propiedad está inscrita la base gráfica que se utilizó para la agrupación y solamente hay una diferencia de un metro respecto de la cabida de la finca agrupada en el registro y en el catastro (en el catastro un metro menos). ¿En virtud de que articulo pediría la unificación de las dos catastrales en una? ¿Hace falta hacer referencia al articulo 199.1 por esa pequeña diferencia de superficie de un metro en el Registro y en catastro?" Luego tuve algún dato más: El IVG fue + para reparcelación. La finca no está coordinada pero se inscribió la base gráfica. La escritura se firmó en 2022 pero no sé si en la misma notaría o en otra. Con estos mimbres hay que resolver. Para poder resolver hay que ver documentos y hay que hacer preguntas. Puede parecernos que con los datos aportados ya hay bastante pero todas estas cuestiones no son nada fáciles. A mi me parece que si la escritura es de 2022 y se inscribió con un IVG+ para reparcelación, se ha inscrito la base gráfica y la finca está precoordinada por lo que: Si quedó precoordinada, hay que mirar si hay un expediente abierto en catastro. Si quedó precoordinada y hay expediente abierto, yo no haría nada. Eso es cosa de Catastro. Si quedó precoordinada y no hay expediente abierto o está cerrado o no se precoordinó, entonces yo haría una instancia general probablemente previa escritura al efecto y probablemente preguntando antes a la gerencia si les parece bien hacerlo así. Se precoordina cuando se inscribe la base gráfica alternativa (y eso es lo que parece que ha sucedido); registro comunica a catastro (18.3), catastro coordina, lo comunica a registro y este hace constar la coordinación. Juraría que precoordinada tiene que estar (salvo que fuera hace tiempo). Estos son los inconvenientes de no haberlo hecho bien al principio. Si se hubiera aportado el IVG+ para agrupación hubiera quedado solucionado mediante el trámite en la SEC. Ahora, la cosa se complica y o lo haces en Catastro o vía notarial y por la vía notarial las opciones que yo veo son esas. Además, hay un metro de diferencia entre la catastral y la registral. ¿Y hay alguna otra parcela afectada o simplemente se parte de dos y queda una? Con un metro de diferencia entramos en el terreno del informe de identidad gráfica, pero siendo agrupación no me encaja su uso en este caso. Si hay algún afectado al que se le quita o que gana el metro, aunque solo sea por un metro, estaríamos en terreno 18.2 y habría que haber hecho un 18.2 antes de agrupar (yo hubiera preferido limar el metro). Si simplemente es una cuestión de medición y no hay afectados se podría haber ido a la agrupación con un IVG+ para agrupación, pero no se hizo, se mandó a registro, este inscribió la base gráfica y ¿precoordinó? ¿o no precoordinó? Ya he dado mi opinión si precoordinó, pero si no lo hizo, yo, previa consulta a la gerencia, lo que haría es una escritura en la que describiría la finca, diría que está agrupada registralmente y que se aporta IVG+para agrupación a fin de instar el expediente en la SEC. Lo tramitaría y luego solicitaría la coordinación al registro con esa nueva BGC que coincidirá con la alternativa que accedió a registro pero que no está coordinada, ni precoordinada. Con más papeles y datos podría orientar mejor. Entonces: ¿En virtud de qué artículo pediría la unificación de las dos catastrales en una? No hay ningún artículo para eso (no estamos a estos efectos hablando de 9b, 199 o 201-203. ¿Hace falta hacer referencia al articulo 199.1 por esa pequeña diferencia de superficie de un metro en el Registro y en catastro? Yo mencionaría el 9B y listo. EL DESENLACE: La escritura de agrupación es de la notaría que ahora se plantea comunicar la agrupación. Yo, en este caso, haría una escritura de “complemento” de la de agrupación, recogería la descripción (mencionando la diferencia de 1 m2 respecto de catastro que podría deberse a los decimales y, por tanto, tendría que ver el IVG) y diría el título se inscribió, que la base gráfica está inscrita y que ahora con el IVG+ para agrupación (hace falta uno nuevo) se me requiere para la tramitación en la SEC. Después de la firma, cursaría el alta, incorporando las dos escritura y a esperar los cinco días. Tras el cierre del expediente, la escritura se puede presentar en registro a efectos de inscripción de la RC porque la base gráfica ya está inscrita. La diferencia del metro no tengo claro como resolverla sin ver la documentación…. Esta cuestión me lleva a otra: los técnicos recalcitrantes Ya estoy acostumbrado pero no deja de molestarme. En bastantes ocasiones por desconocimiento de las posibilidades que la SEC brinda a los notarios con el 18.2 y las modificaciones físicas, los técnicos no aceptan, se rebelan, se empeñan en hacer los IVG negativos, o positivos para el concepto que no son. Se les explica que, técnicamente, los IVG+ están bien, pero que no sirven para conseguir el resultado perseguido en la SEC. También se les explica qué servirán en el registro pero que luego habrá que ver si el Catastro se cambia. Les dices que estás seguro y que si en otras notarías los usan es porque es lo que siempre se ha hecho y que estamos ya en otra fase (desde hace cuatro años...). Presumes de haber hecho más de 150 expedientes con buen resultado casi en su totalidad, y aún así no hacen el IVG+ que les pides, dirán a sus clientes que me estoy equivocando y creerán que habiendo arreglado el registro y esperando a que se cambie el Catastro, las cosas están bien hechas. Por supuesto, pierdo el expediente y tiro a la basura el tiempo que he invertido en analizar su caso y en intentar convencerles. Pues no, señores, así no están las cosas bien hechas. Hay una vía mejor, inmensamente mejor, que arregla las cosas en cinco días hábiles (desde el cierre en los 18.2 y desde la comunicación tras la firma en las modificaciones físicas) y esa la vía notarial que permite, si desde todos los puntos de vista (civil, hipotecario y catastral) se aporta la documentación que corresponda: Firmar la escritura. Tramitar en la sede y conseguir la nueva base gráfica catastral. Y enviar al registro para la inscripción sin tener que pasar por eternas situaciones de precoordinación. En fin, por algo le puse a mi libro "La travesía del desierto". Por cierto, ya no se pueden hacer IVG-. En pequeño paso para el hombre .... Zona inundable (cuestión 27) Hacia marzo de 2025, una alumna del curso que firma cosas en mi notaría me dice que en una escritura firmada en otra notaría, "le han puesto esto". "De conformidad con lo dispuesto en los artículos 9 Ter.2 y 9 Quater.2 ambos del, Real Decreto 849/1986, de 11 de abril, por el que se aprueba el Reglamento del Dominio Público Hidráulico, que desarrolla los títulos preliminar I, IV, V, VI y VII de la Ley 29/1985, de 2 de agosto, de Aguas, para el caso de encontrarse la edificación que se declara en zona inundable o de flujo preferente, se solicita del señor Registrador de la Propiedad que practique la anotación prevista en dichos preceptos". Ni lo pongo ni he tenido problemas pero para que suene. En la Comunidad Valenciana tenemos el PATRICOVA: Se vende una rústica y en la nota de información continuada se dice: – Publicidad informativa. Al margen de la inscripción 1ª, se ha hecho constar a efectos informativos y de publicidad, que de conformidad con lo establecido en el artículo 53.3 de la Ley 42/2007 de 13 de diciembre de Patrimonio Natural y de la Biodiversidad, se deja constancia de que esta finca está, totalmente dentro de zona afectada por peligrosidad geomorfológica según el PATRICOVA (DECRETO 201/2015, de 29 de Octubre del Consell, por el que se aprueba el Plan de acción territorial sobre prevención del riesgo de inundación en la Comunitat Valenciana); recomendando la consulta con las autoridades ambientales competentes a los efectos oportunos. Se le dan a los compradores cumplidas explicaciones pero el intermediario comenta que no es correcto que toda la finca esté dentro de zona afectada por peligrosidad geomorfológica, así que se hace constar lo siguiente: “Al respecto manifiesta el vendedor que la totalidad de la finca no está dentro de zona afectada por peligrosidad geomorfológica como puede observarse en el Visor Cartográfico del Instituto Cartográfico Valenciano aportándose impresión a papel con un grafiado aproximado de la parte norte de la finca que está completamente fuera de dicha zona”. Por supuesto, yo no puedo asegurar que fuera como decían pero en el visor la cosa parecía estar clara. El visor del Patricova es este. En esta firma uno de los intermediarios comentó que le habían dicho que el Patricova puede salvarse si la edificación que se construye tiene escaleras para subir al tejado de la edificación. A mi me pareció una estupidez porque en tal caso, que sirva también tener una barca a motor que te permita escapar de la inundación, ¿no? Porque, ¿cuál es el objeto de Patricova? ¿evitar edificaciones en zonas inundables o que las edificaciones en zonas inundables cuenten con elementos que permitan a las personas ponerse a salvo? Yo diría que claramente lo primero. Sobre zonas inundables he leído esto en ENSXXI: “OBRA NUEVA “ANTIGUA” SOBRE FINCA SITA EN ZONA INUNDABLE Resolución de 18 de enero de 2024 (BOE 23 de febrero de 2024). Descargar La Dirección General afirma que el notario autorizante de la escritura calificada negativamente hace un uso correcto de la posibilidad contenida en el artículo 153 RN para subsanar por sí mismo “errores materiales” cometidos al transcribir determinados extremos del informe técnico que quedó incorporado a la escritura matriz; pero no al introducir argumentaciones jurídicas para intentar rebatir una calificación registral negativa “a solicitud del titular de la finca”, ni para pedir que “se tenga por interpuesto el oportuno recurso gubernativo”, sin que conste quién lo interpone. Por otro lado, señala que es necesaria la constancia registral de la condición de inundable de una finca con carácter previo a la inscripción de una obra nueva, aunque sea declarada por antigüedad (art. 14 bis RD 849/1986, de 11 de abril, Reglamento del Dominio Público Hidráulico)”. Así que cuidado
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