En la línea de lo que comentamos en la clase 1: hay que procurar mejorar el título del que partimos. Hace unos meses esta vivienda que forma de una división horizontal se vendió en mi notaría. Hace unos días se ha vuelto a vender. Esta era su descripción: = URBANA: DEPARTAMENTO NÚMERO SIETE: VIVIENDA en la planta baja del edificio sito en *. Distribución: Consta de comedor-estar, tres dormitorios, cocina, despensa, aseo y dos patios colocados frente a una puerta de entrada. Superficie: Tiene una superficie construida de sesenta y ocho metros con setenta y seis decímetros cuadrados (68,76 m²), el patio a su fondo tiene una superficie de setenta y cinco metros con setenta y cuatro decímetros cuadrados (75,74 m²). Linderos: Derecha, Calle *; izquierda, Calle *; y espaldas, con la vivienda-departamento número cinco. Cuota: Setenta enteros por ciento. NOTAS: El departamento era el SIETE y la cuota en el título del transmitente que vendía otra vivienda en la misma división horizontal (la número OCHO) era del 50% para esta vivienda que ahora se vuelve a vender y del 30% para la otra. Nos fue imposible averiguar sobre la marcha como se repartían la cuota restante (del 20%) los demás elementos de una división horizontal que parecía que tenía una composición poco común. El comprador fue suficientemente advertido pero estaba convencido de comprar porque quería acometer unas reformas en ambas viviendas para luego proceder a su venta. Un tiempo después encontró al primer comprador y me avisó para que le asesorara sobre la venta y futura modificación de la obra y de la división horizontal que acordamos se haría tras la primera venta y, probablemente, antes que la segunda. Cuando el ahora vendedor trae su escritura para preparar la venta vemos que a lápiz (las malas costumbres registrales de guarrear las copias que son escrituras como las propias matrices) se ha escrito 70% donde pusimos 50%. Esa cuota es la que consta en la nota del registro pero no fue la que indicaron en la nota de la primera venta ni la que constaba en el título del primer transmitente. Con esta información y alguna averiguación adicional más descubrimos que el promotor de la división horizontal constituyó cuatro divisiones horizontales cada una con su 100% de cuota pero número los elementos del UNO al OCHO. Una rareza de difícil justificación. Pero la cosa no terminaba ahí. En el título del ahora vendedor no se hacía referencia a un patio de considerable superficie que sí aparecía en la vieja y en la nueva nota. Parece que se nos pudo pasar por alto y muy probablemente porque figuraba en el registro pero no en las escrituras. Tras analizar a fondo el Catastro y buscar la información de la titularidad de lo que me indicaban las partes que era el dichoso patio pude rebuscar en mi protocolo encontrando que el patio constituía (con idéntica descripción) una finca independiente que debió segregarse del elemento que ahora se vendía, pareciendo que el registro se había olvidado de suprimir de la descripción dicho patio. Llegamos a la conclusión tras una llamada al registro que no aseguraba mi interpretación al 100%. Las partes querían ejecutar la venta; la compradora necesita financiación de la obra y estaban esperando la escritura en el banco. Les advertí que el tasador y el propio banco podrían poner alguna pega pero insistieron en el otorgamiento por lo que tuve que improvisar una fórmula que dejara las cosas lo más claras que se pudiera. Fue esta: Consta en la nota registral que luego se cita y se incorpora que existe otro patio a la izquierda entrando que mide once metros y veinte centímetros de frontera a la Calle de *, por diecisiete metros de fondo, es decir, una superficie de ciento noventa metros con cuarenta decímetros cuadrados (190,40 m²) y manifiestan que dicho patio no forma parte de esta finca y constituye finca independiente (concretamente la *), por lo que solicita la oportuna rectificación de los asientos del registro. Por cierto, los linderos estaban casi todos mal pero no los modificamos. Al margen había un problema catastral porque todo estaba catastrado (la vivienda de arriba y la de abajo) bajo una sola RC. Tras analizar también esta cuestión se decidió dejar la titularidad catastral como estaba hasta que las obras terminen. El vendedor pagará el IBI de este año y si la cuestión no se resuelve este año, ya verían como resolvían el año siguiente. Optamos por indicar RC de origen y la comunicación a través del STI no ha originado más que un SI. Por cierto, en el Catastro se indicaba que no existía división horizontal cuando sí que la hay. Resultado de todo esto: una hora de otorgamiento que los interesados pasaron en mi despacho. El asunto estaba visto previamente pero ese reaparecido patio motivó lo que os acabo de contar. Rendimiento económico del asunto: 0 Euros. Espero que mis clientes lo tengan en cuenta en el futuro y me traían la obra, la otra venta y la hipoteca. Metí mi retahíla habitual sobre STI y sobre concordancia Catastro y registro y coordinación para los casos de división horizontal.
El blog de Justito El Notario Nihil prius fide & nihil prius manducare
