Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría. Por cierto, no, “no saco” nada por esto. Como ya os dije saldrán muchas cosas durante estas semanas y para que no se pierda frescura no hay otra que procesarlas según van saliendo. Aquí van las dos primeras. Cuestión número 1 "Se trata de dos fincas colindantes incluidas en una única acta de discrepancias, cada una con su IVG y su CSV (el requirente insiste en hacerlo de las dos fincas a la vez), se realizaron todas las notificaciones procedentes conforme a ambos IVG. El expediente no se llegó a subir al SEC porque oposición de uno de los colindantes con una de las fincas. El segundo IVG relativo a la segunda finca no ha sido objeto de oposición. En el acta se hizo la procedente DILIGENCIA de OPOSICIÓN. La pregunta es: ¿se puede subir el expediente asignado ese protocolo respecto a ese segundo IVG, aunque exista oposición en el otro? Suponemos que SÍ, explicando que la oposición deriva del primer IVG, y no afecta al segundo, y que no ha habido oposición respecto del segundo IVG, pero nos gustaría CONFIRMAR nuestra opinión". Yo he hecho un 18.2 con 18 fincas. Fue horrible. Entiendo que las fincas del promotor no son colindantes entre sí y que, por lo tanto, una no sale en el IVG de la otra, ni viceversa y que los afectados son distintos, como me dices. Siendo así, el expediente se puede cerrar para la otra sin problemas. Además, en estos casos solo hay que coger el CSV y hacer una simulación de registro. Lo metes, clickas y si te dice que es correcto es que funcionará si en Catastro no detectan nada "raro". Así lo haría yo. El caso es que hay un parque natural por aquí y la Xunta de Galicia exige que para comprar los terrenos colindantes exista un IVG +, muchas compraventas ya están con fecha para firma y aún andamos a vueltas con los expedientes que se encuentran en trámite. ¿Esa exigencia de dónde sale? ¿Hay una norma específica? No sé la norma exacta, pero en Galicia, según el art 38 Ley del Suelo, la Xunta puede pedir cualquier requisito para comprar ese suelo rústico y que sea posteriormente suelo protegido. En este caso solicitan que el Catastro esté modificado según IVG +. Algunas fincas han tenido aumentos enormes y ahora hay que incoar el 199 LH para ajustar también el registro. Vale, entonces, es la Xunta quien compra y quiere las superficies perfectas, ¿no? (con carácter previo a la compra, ¿no?) Y entonces se hace un 18.2 para dejar todo perfecto catastralmente y luego se hacen las ventas, ¿si? Cuando lleguen esos excesos al registro (si no se hace expediente notarial) pues ya veremos qué pasa. Por aquí suelen entrar sin demasiada dificultad (siempre que no haya oposición) aunque sean enormes. No sé si he entendido bien todo. Sí, compra la Xunta, por eso necesitamos hacer el 18.2 y tenemos que inmatricular o rectificar registro, por eso supongo que no compran hasta que el Catastro esté cambiado. Cuestión número 2 (alumna de Curso de otro año) Te escribo por que estoy tramitando un expediente de subsanación de discrepancias en Catastro y me han surgido dos dudas: La primera es, uno de los colindantes parece ser que es una persona fallecida, pero en Catastro no pone que la titularidad sea “herederos de…”. Por lo que he notificado al titular y en el domicilio que consta en Catastro, y lo ha recogido su viuda. El problema, parece ser, es que la finca esta mal catastrada y que la misma no es de titularidad solo del fallecido, si no también de dos hermanos suyos que, a su vez, también están fallecidos. Nos llamó la hija de uno de sus hermanos, bastante enfadada, diciéndonos que por que no la notificamos a ella y mi explicación fue que la obligación que tenemos es notificar al titular catastral, y que no tenemos forma de saber si la finca esta mal catastrada. Me dijo que quería formular oposición y le dije que ok, que tenía que comparecer por Notaría y acreditar ser heredera y de donde le procede la titularidad de la finca. Esto fue como por el día 20/12, justo al iniciarse el expediente. Pues bien, la semana pasada nos llegó una carta por correo certificado de esta chica, con un escrito firmado de forma manuscrita, en el que simplemente manifiesta su oposición (tan solo hace mención a nuestro protocolo, pero no acredita ser heredera de nada, ni la titularidad de la finca, ni si quiera identifica cual es su finca), acompañado de una fotocopia de la escritura de compraventa de la finca por parte de sus abuelos, y la nota simple del Registro de la Propiedad. En dicha carta, tampoco se incluye un teléfono de contacto, tan solo una dirección. Creo que tengo claro que no es una oposición válida por diversos motivos, pero, mi duda es, tengo obligación de tenerla en cuenta e intentar ponerme en contacto con esta persona? Ya que podría intentar conseguir su número de teléfono, a través de un primo suyo que también nos llamó, pero en mejores términos que ella. La segunda duda, es en relación al mismo expediente. Otro de los colindantes, también quería formular oposición por un metro cuadrado. Lo puse en contacto con el cliente y llegaron a un acuerdo, por lo que tenemos un nuevo IVG en el que mi cliente pierde un metro cuadrado, y, ese otro colindante, lo gana, si bien, al resto de colindantes no les afecta para nada ese cambio. Precisamente, ante el problema planteado con el colindante de mi primera duda, el perito nos propone la opción de hacer un certificado en el que haga constar que el nuevo IVG tan solo afecta a ese colindante y que se mantiene igual respecto del resto de parcelas, y, además, este colindante estaría dispuesto a comparecer en Notaría y firmar su conformidad al nuevo IVG para evitar la notificación. La duda que me surge aquí es, siendo así que solo afecta a un colindante que vendría personalmente a Notaría a manifestar su conformidad, debería notificar al resto de colindantes el nuevo IVG a pesar de que no implica ninguna modificación para ellos respecto del primero? A la primera cuestión te digo tengo claro que no se podría admitir pero si la mencionáis no se va a cursar el expediente con bastante seguridad, así que hay que tomar una decisión complicada. Quizá lo menos arriesgado es contarlo: Ha llegado esto. No es admisible por estas causas y estas resoluciones y, por lo tanto, no la estimo y continúo y que el Catastro sea el que tenga que terminar de decidir. Presentarlo sin decir nada me daría miedo y aceptarlo es tirarnos piedras contra nuestro propio tejado. En cuanto a la segunda cuestión, yo uso para esos casos fórmulas de este tipo: 9ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, *, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, el día *, para hacer constar que en el día de hoy, me hacen entrega de nuevo IVG + relativo a la finca (registral *) objeto de la matriz precedente, que incorporo a la presente en SUSTITUCIÓN (SE PUEDE QUITAR, YO LO HAGO, O DEJAR) del que fue incorporado a la misma firmado por el técnico competente, Don *, Ingeniero Técnico de Obras Públicas Colegiado número * en el Colegio Oficial de Ingenieros Técnicos de Obras Públicas de *, a cuyo IVG+ (CONCEPTO SUBSANACIÓN) le corresponde el CSV *, que yo he comprobado en la Sede Electrónica de Catastro que me indica que “es correcto”, no siendo necesario proceder a practicar ninguna otra actuación complementaria de notificación o publicación de edictos al ser de idéntico contenido que el que fue incorporado a la matriz precedente Y SE PUEDE AÑADIR LO QUE SE QUIERA PARA DAR MÁS EXPLICACIONES. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente, Doy fe.= Así que si encima tienes un técnico que dice que no hay ningún afectado “reafectado”, estupendo. Aquí en Alicante y en Murcia no he tenido problemas. Una alumna del nuevo curso en notaría de la provincia de La Coruña dice que allí “van por el libro”, es decir, sin contemplaciones. Pero yo resolvería ambas cosas de esta manera. Días después: Te cuento que catastro nos ha tirado abajo la subsanación. Me dan el siguiente argumento: “Respecto de la oposición manifestada por *, mantenemos el criterio actual y descrito en nuestra circular que regula el procedimiento de subsanación de discrepancias del artículo 18.2 de la Ley de catastro que establece "obtenido el consentimiento de los colindantes, o no habiéndose manifestado oposición por parte de los mismos...". Hay que recordar que el artículo 3 de la Ley de Catastro establece que los datos catastrales tienen presunción de veracidad y entendemos que todo aquel titular que se opone a que se modifique la descripción de su inmueble está apoyándose en esa presunción legalmente establecida.” Ante esta respuesta, realmente creo que no se han leído nuestra diligencia. Cuento con la autorización de la Notaria para presentar un recurso, pero antes de acudir a esa vía, acabo de mandarles un mail, explicando toda la situación, argumentando y citando preceptos legales, con la finalidad de invitarles a volver a revisar el expediente, y anunciando la posibilidad de que siempre queda abierta la vía al recurso. Te seguiré informando de los avances. Como te comentaba, antes de ir por la vía del recurso, y siguiendo tus enseñanzas de que, a veces un correo a catastro puede solucionarlo todo, así lo hice. Espero que esta vez si que se lo lean hasta el final y decidan volver a revisar el expediente y no tener que ir por la vía de recurso La respuesta que recibí fue la que te envié en el anterior correo. Por ello entiendo que catastro no se ha leído la diligencia entera, ya que acuerdo sexto. 7 dice que los titulares catastrales son los que constan en la CCDG y esta señora no aparece en ella. Entiendo que la cuestión sería distinta si catastro pusiera “herederos de”, y, aún así entiendo que debería acreditar ser heredera. ¿Entonces la que se opuso firmó aceptando el nuevo IVG? y no se notificó a nadie más, ¿no? No. Me explico un poco mejor, que quizás te faltaron datos: Tenemos tres colindantes: Uno paso de todo. Otro es el que firmó la conformidad al nuevo IVG. También aportamos el certificado del técnico, en el que certifica que, el nuevo IVG tan solo varía respecto del aportado en primer lugar, en cuanto a la parcela cuyo titular esta firmando la conformidad, y precisamente en eso nos amparamos para no repetir las notificaciones Y el último colindante, es el problemático. Está fallecido, sin embargo, catastro no pone herederos de, pone el nombre del titular tal cual. Una de sus nietas, llamó diciendo que se quería oponer y le explique como tenía que hacer y que documentación tenía que aportar. Si bien no hizo caso de mis indicaciones y mando una carta por correo certificado, escrita a ordenador y firmada de forma manuscrita. En dicho escrito, simplemente dice que se opone a la subsanación de catastro pretendida y los datos del protocolo. No identifica la finca de su titularidad, ni acredita su condición de heredera. Tampoco da argumentos o motivos a su oposición. Siguiendo tu consejo, y tras comentarlo con la Notaria, me dijo que opinaba como tú, y que lo mejor, era contar la verdad a catastro. Y así lo hicimos en la diligencia, indicando que la oposición no era admisible y nos remitimos al incumplimiento de los requisitos establecidos en acuerdo sexto. 7 y 8 de la Resolución de 8 de abril de 2021, de la Subsecretaría, por la que se publica la Resolución de 29 de marzo de 2021, conjunta de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General del Catastro, por la que se aprueban las normas técnicas para la incorporación de la representación gráfica de inmuebles en documentos notariales. O SEA QUE OPTASTEIS POR UN ADMITIR LA OPOSICIÓN Y EXPLICARLO Y OS HAN DICHO QUE NANAY, ¿NO? YO CREO QUE ES LO QUE HARÍAN AQUÍ TAMBIÉN. EN CUANTO HAYA RASTRO DE OPOSICIÓN, NO TRAMITAN. Y NO CONTARLO COLOCA AL NOTARIO EN SITUACIÓN DE RESPONSABILIDAD. ¿LO HE ENTENDIDO BIEN? Si, lo has entendido bien. Hemos hecho mención a la recepción de esa “supuesta oposición”, pero argumentando el por que la misma no es admisible.
El blog de Justito El Notario Nihil prius fide & nihil prius manducare
