Corrección Dictamen «Historia de un Edificio» (Eduardo Llagaria Vidal)

  • Arts. a citar en materia de hipotecas: 1857 y 1875 más 138 y 145LH.
  • Art. 1359.
  • Teorías sobre el negocio fiduciario: De Castro y doble efecto.
  • Los terceros y el negocio fiduciario según se siga una u otra teoría.
  • El problema de la dación o adjudicación para pago es que el adjudicatario venda en su propio provecho.
  • En materia de negocios fiduciarios ten en cuenta el art. 2.3LH. Repásate el tema correspondiente.
  • Buscar comentarios al 1295 del Cci.
  • ¿Hay alguna posibilidad de encontrar el libro del que se ha sacado este dictamen?.
  • Existiendo una hipoteca unitaria sobre un edificio y ulteriores hipotecas sobre pisos de la edificación, ¿para distribuir la responsabilidad hipotecaria derivada de la hipoteca unitaria es necesario el consentimiento de los acreedores hipotecarios ulteriores, es decir, titulares de las hipotecas sobre los pisos?: pues a lo mejor no, si la distribución se hace en proporción a las cuotas de cada piso.
  • Existiendo una hipoteca unitaria sobre un edificio, el deudor, que solo conserva  actualmente un piso, adjudica en pago de una parte de la hipoteca unitaria al acreedor el piso que le queda ¿qué ocurre?, ya que se plantea el problema de una confusión, al menos parcial, que podría permitir una cancelación también parcial, ya de lo contrario nos encontraríamos ante una hipoteca de propietario.
  • ¿Puede existir una sociedad cooperativa de responsabilidad limitada? : como aquí se discute todo, pues también discutimos esto, aunque parece que MAC en la corrección con María le dijo algo así “es sociedad cooperativa pero con limitación de la responsabilidad de los socios a sus aportaciones”.
  • ¿Hay aceptante en el pagaré?. Ver final del correspondiente tema de mercantil, en el que creo recordar que se diferenciaba firmante de aceptante.
  • En la opción José Luis dice algo así: con independencia de su naturaleza la inscripción le atribuye ( no dice le convierte en derecho real) eficacia real.
  • La condición de tercero del beneficiario de la opción. Tal condición podría negarse si entendemos que la opción es un derecho personal que por la gracia de dios puede acceder al registro, y habrá de reconocerse si entendemos que es un derecho real o un derecho personal que por su acceso al registro adquiere eficacia real o una eficacia similar a la de los derechos reales.
  • Lo adquirido mediante dinero confesado privativo es también privativo por confesión, por aplicación del principio de subrogación real.
  • Buscar comentarios al art. 1324. ¿Qué significa el no perjudicará que contiene este art.? y ¿cómo podemos calificar el acto realizado en contra de los acreedores o de los herederos forzosos del confesante?.
  • Sobre el art. anterior le apuntó MAC a María lo siguiente: el art. 1324 permite a los acreedores actuar como si la confesión no existiera y concede una acción directa ( porque aunque puedan actuar como si la confesión no existiera, ello no impide que tengan que acudir al juzgado); por tanto, si hubiera perjuicio habría que demandar a ambos cónyuges porque el bien seguiría siendo ganancial. Frente a esta tesis hay quien afirma que el art. 1324 concede una acción rescisoria, porque en caso de perjuicio, lo que se pretende es que se declare la ineficacia de un negocio jurídico que es la confesión; en este caso hay que demandar también a los dos. En contra de esta tesis se podría decir que la acción rescisoria es residual o subsidiaria, pero esta objeción quedaría obviada si tenemos en cuenta que mediante el ejercicio de la acción rescisoria, trataría de obtenerse no sólo un embargo sobre el bien objeto de la confesión, sino también la declaración de ineficacia de la propia confesión (este contra argumento no lo entiendo). Mírate el tema, porque no te aclaras, y ten en cuenta que esta contestación esta hecha hablando solo de acreedores porque en este dictamen no había más legitimario que el beneficiario de la confesión.
  • Ver art. 654 de la LEC.
  • En las adjudicaciones derivadas de una ejecución de embargo es título el acta de la subasta y modo el auto de adjudicación.
  • La cesión para pago de deudas de todo un patrimonio plantea también el problema de que pueda existir un negocio fiduciario.
  • La AP de suspensión cierra el registro a los actos posteriores que no hayan sido realizados legalmente, pero esto no supone que no pueda acceder al registro una venta previa a la anotación, porque no existe retroacción de la suspensión. Me lío un poco.
  • Ver art. 10 de la Ley de Mercado Hipotecario, como excepción a la retroacción de la quiebra, que dudamos si podría aplicarse en este dictamen.
  • Tenemos una quiebra cuyos efectos se retrotraen a enero del 92. En febrero del 92 se había inscrito una hipoteca, y en diciembre del 93 se inscribe la adjudicación derivada de la ejecución de la hipoteca. Lo que tendremos que plantear es la eventual nulidad de la hipoteca y de la adjudicación, sin perjuicio de que la cancelación de los asientos correspondientes, como señala la DGRN, deba de ser declarada judicialmente sino presta su consentimiento el titular registral.
  • Configuración de los garajes: como finca independiente, mediante cuotas indivisas de una misma finca que llevan anejo el uso de una plaza de garaje (art. 68 RH), como anejo de la vivienda en cuyo caso puede ser anejo la propia plaza o la cuota indivisa del garaje que lleva anejo el uso exclusivo de una plaza. En los dos primeros casos cabe una transmisión separada, y en el tercero no porque previamente sería necesaria una segregación, y esta supone una modificación del título constitutivo, que ha de ser aprobada en forma legal. Todo según MAC.
  • Buscar comentarios a los arts. 1390 y 1391 del Cci.
  • CONCLUSIÓN: BASTANTE DESASTROSO. ¿SUSPENSO?

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario