• El acto de riguroso dominio es un acto que ha ser realizado por el propietario, pero ello no implica que tal acto, sea un acto de disposición, también podemos estar ante un acto de riguroso dominio que sea meramente administrativo. Vale, muy bien, y entonces porque hay actos de riguroso dominio y naturaleza administrativa que pueden ser realizados sin intervención de alguno de los propietarios (estoy pensando en los del 94.2 del RH, aunque en este caso tal vez sea, porque en realidad estamos ante un bien presuntivamente ganancial y no ganancial estricto sensu). Comentar, y ver ejemplos, porque me he liado.
• La agrupación, la agregación, la segregación, la división, la declaración de obra nueva y la constitución de la propiedad horizontal son actos administrativos y no dispositivos ¿?. Comentar. Creo que hay RR de la DGRN al respecto.
• La responsabilidad de los codeudores en la hipoteca, y de los comuneros en la herencia, me plantea muchas dudas. También las tengo en el caso de la distinción entre responsabilidad real y personal en la hipoteca, en el supuesto de transmisión de la finca hipotecada y en otros casos. Deberías hacerte unas notas al respecto sobre responsabilidad mancomunada o solidaria en todos aquellos supuestos en los que pueda existir una cotitularidad de deudas, y en otros casos como en el la hipoteca antes citado expresamente.
• Es posible que la LEC diga algo sobre arrendamientos que deberías buscar, y que no se si será aplicable a los problemas de este dictamen (ejecución de hipoteca sobre finca arrendada con posterioridad a la constitución de la hipoteca, y sin saber si el arriendo figura o no en el registro).
• La división de un local comercial, y entiendo por tanto, que otras operaciones similares, requieren autorización de la Junta (y redistribución de cuotas y modificación del título constitutivo ¿no?), salvo que los estatutos digan lo contrario (y en este caso no es necesario cumplir los requisitos del punto anterior ¿o que?). Ver art. 8 de la LPH y la doctrina de la DGRN al respecto.
• Ver art. 53 del RD del 97 sobre la inscripción de los actos de naturaleza urbanística en el Registro de la Propiedad, ya que se estuvo comentando que la división de vivienda requiere licencia municipal, ya que si la licencia originaria se concedió para construir una vivienda por planta, la división hace surgir otra y hace obligatoria tal licencia. García García dice que no es necesaria tal licencia. ¿Y en el caso de los locales que?.
• Asunción de cumplimiento versus asunción de deuda. Repasar.
• Ideas sueltas sobre la división de la finca hipotecada con distribución convencional de la responsabilidad hipotecaria (algo podría haberse dicho sobre este pacto de eficacia inter-partes, ya que la responsabilidad hipotecaria total era de 44 millones y convencionalmente los deudores se distribuyen responsabilidad por importe de 50 millones): lo normal es que los compradores de los locales, se hubieran subrogado en la responsabilidad del deudor originario (¿en la real, en la personal, o en ambas?. Ver notas sobre esta cuestión en una de las soluciones de Llagaria), aunque por supuesto para ello hubiera sido necesario que el acreedor prestase su consentimiento; tal consentimiento podría implicar una liberación del primitivo deudor ¿?; el acreedor podría aceptar la asunción de deuda de uno de los nuevos deudores, y tal aceptación podría ser expresa o tácita (esta según José Luis, podría derivarse de un requerimiento de pago); tal aceptación de la asunción de deuda, implicaría una asunción de la distribución.
• No olvides que la responsabilidad de los codeudores se presume siempre mancomunada.
• Arrendamiento del local comercial sujeto a la LAU del 64: el TS ha declarado apoyándose en el antiguo 131.17 de la LH, que la ejecución de la hipoteca supone la cancelación de los derechos reales inscritos con posterioridad a la hipoteca, pero no genera la cancelación de los derechos personales, cuando, como dice Ventoso, lo lógico hubiera sido lo contrario, es decir, si la ejecución cancela la inscripción de los derechos reales, con mayor razón debería producirse la de los derechos personales.
• Cuidado con la jurisprudencia antes citada y el fraude a los derechos del acreedor que pueden darse cuando por ejemplo arriendas tu casa hipotecada a un pariente.
• Ver el antiguo art. 132 de la LH, porque Ventoso lo citó para algo que ahora no recuerdo y dijo algo de que el titular del arriendo luego reclamará; ¿reclamará cuando y porque?.
• El TC en sentencia de octubre de 1997, ha señalado que el juez de instancia de resolver si procede o no la subsistencia del arriendo, es decir, si bien el Supremo dice lo que dice, parece que el Constitucional señala que el juez de instancia decidirá lo que corresponda, de lo que deduzco que a pesar de lo dicho hace unas líneas, que no siempre subsiste el arriendo ¿?. Buscar esta STC.
• Buscar una STS de 14 de julio de 1997 en materia de arrendamientos.
• Buscar la Revista Crítica de Derecho Inmobiliario de mayo / junio de 1999 en la que aparece un trabajo en materia de arriendo escrito, creo, por una tal Margarita Poveda.
• Hipotecada una finca, si luego se arrienda, el rematante se come el arriendo. Así resulta de la jurisprudencia del TS. Es alucinante que tal ejecución se cargue todos los derechos reales inscritos con posterioridad (cuidado con esto, porque no son todos, ya que se me ocurre que las hipotecas posteriores subsisten. Ver tema 67 de Hipotecario y consultar), y en cambio deje subsistente el arriendo, pero así lo ha dicho el Supremo como antes veíamos y en base al 131.17 LH antes citado.
• Si el arriendo no está inscrito subsiste, y si lo está se cancelará su inscripción, ¿pero subsiste?, Pues podrías decir que sí se cancela por purga (repasar este concepto en los correspondientes temas de Hipotecario), pero tal cancelación no impide su subsistencia extra-registral, porque si subsiste el no inscrito con más razón debe hacerlo el inscrito y aunque se cancele su inscripción, con lo que llegamos a una súper-contradicción porque cancelamos por purga el arriendo y este subsiste extra-registralmente. MENUDO LIO ME ESTOY ARMANDO, CREO QUE OTRAS NOTAS POSTERIORES SON MAS CLARAS Y PERMITEN ENTENDER TODO ESTE FOLLON.
• Ley del 64: los arrendamientos posteriores a la hipoteca no se extinguen por la ejecución de la misma, esté o no inscrito el arriendo en el Registro. Así resulta de la jurisprudencia del TS, si bien el TC dice que el juzgado de instancia que entienda de la ejecución, decidirá si subsiste o no el arriendo, con la finalidad de que la jurisprudencia del TS, no pueda dar lugar a situaciones de fraude. Según Ventoso esta tesis va en contra de la más elemental seguridad jurídica, porque a través de la ejecución eliminamos del Registro los derechos reales (cuidado), y por ello también debería ser eliminado el arriendo que es un mero derecho personal, por mucho que pueda acceder al Registro.
• Ley del 94: Ante el silencio legal, para el caso de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, los arriendos estén o no inscritos nos los podemos cargar. ¿Y el art. 29 de la Ley es que no se puede aplicar?; tome a este respecto, una nota que ahora no entiendo: “No se puede aplicar este artículo, porque , creo, que no es resolución del derecho del arrendador”.
• Después de todo esto y del cacao mental que me he organizado dice Ventoso: bueno pues si nos cargamos el arriendo adiós a los derechos de adquisición preferente.
• Si mantenemos la tesis de que subsiste el arriendo aunque la venta sea judicial, habrá que reconocer al arrendatario derechos de adquisición preferente, pero si nos cargamos el arriendo, adiós a tales derechos, por que si no hay arriendo es imposible que puedan surgir esos derechos. A fin de cuentas cuando yo arrendé había una hipoteca y si esta se ejecuta y me quedo sin arriendo pues perderé también los derechos de marras.
• SIGO LIADO, CREO QUE EN EL SUPUESTO, HAY NOTAS QUE ME PERMITIRAN ACLARARME.
• Entrando ya en el segundo punto Ventoso dice que él admitiría en el retracto legal una fase previa, es decir, una especie de tanteo legal, que generaría en caso de admitirse, según José Luis, numerosos problemas que no tratamos especialmente. Según Ventoso solo de esta manera sería posible atribuir de manera convincente carácter privativo a lo comprado por Braulio, porque los argumentos de Cristina, no le convencieron lo más mínimo (ni a mí tampoco).
• En cuanto a la porción de finca donada con cláusula de reversión a favor de los hijos de legítimo matrimonio (dato sobre el que no dijiste nada) hubo amplio debate: lo primero que quiero destacar es que José Luis opina que si el primer donatario muere y no se cumple la condición, la donación se purificaría a su favor; lo segundo es que se planteó si es posible estipular que dono tal finca a mi hijo, y que revierta la finca a su muerte a sus nietos y tataranietos (es decir saltándonos a los biznietos). A este respecto se dijo que en el ínterin podrían colocarse los bienes en administración, aplicando analógicamente las normas del Cci. de los arts. 801 y siguientes, y también se trataron los problemas de la interpretación del termino grado del art. 781 del Cci. (es decir, ¿grado es llamamiento o generación?, el 781 se aplica igual en los casos del 641, ¿o debe introducirse alguna variación?). Al comentar este art. se distinguió entre los fideicomisos familiares y no familiares (repásate el tema porque esto tiene su importancia). El problema finalmente no quedó resuelto, pero esta hipótesis a Ventoso le pareció una machada.
• Ejercicio de la acción de división por uno de los cónyuges casados en gananciales. Resolución de 4 de septiembre de 2000. Ventoso se quedó atónito ante su contenido que reconoce que el cónyuge que divide, luego puede vender, al menos judicialmente, sin que el otro consienta. Hay que leer bien esta Resolución, porque Ventoso intentó ver si en realidad la mujer había intervenido o no en algún momento del proceso. Al leerse la Resolución destacó dos datos que el Registrador en su nota alegó “falta de consentimiento o intervención de la mujer” y que “se habían cumplido los trámites procesales oportunos” ( es decir, ¿al menos se había citado a la mujer o no?; te repito que te la leas porque de los argumentos citados en los antecedentes podría extraerse alguna conclusión).
• Influencia de la separación de hecho en los acontecimientos del segundo punto; doctrina de la DGRN sobre la desaparición de la causa de ganancialidad en los casos de separación de hecho.
• Como crítica a la Resolución de 4 de septiembre de 2000 apuntó Ventoso que hasta los titulares de derechos inscritos después de una venta con condición resolutoria, y que tienen perdido su derecho ex art. 11 de la LH, deben ser citados en el procedimiento, por lo que deduce que, al menos, la mujer en el caso de tal resolución debió de ser citada.
• Mi argumentación en este punto del dictamen, fue baldía porque partí de un error, ya que Braulio, no adquiere por retracto, aunque hay quien sostuvo que sí, sino por venta. Sería interesante rehacer este punto. Tampoco tuve en cuenta la separación de hecho, y presumí que el embargo, no estaba anotado, cuando fácilmente, se hubiera podido presumir lo contrario, porque sino ¿por qué había sido citado el banco en el procedimiento de venta judicial?.
• El embargo de cuota-parte. Convendría leer a Rivas Torralba en este punto, sobre el que se discutió mucho. Sobre la base de los arts. 399 (que se refiere a derechos sobre la cuota) y 403 del Cci (este artículo fue relacionado con el 123 de la LH, aunque no sé porque, y se refiere a derechos sobre la cosa), se llegó a la conclusión de que el embargo se iba al garete, ya que el embargo recaía sobre una cuota de un bien en comunidad y al regirse la comunidad por la regla de adopción de acuerdos por mayoría (si es que reconocemos que la acción de división tiene naturaleza administrativa), tal mayoría puede perjudicar al acreedor, ya que si no fuera así resultaría que el deudor se quedaría con el dinero de la venta judicial, en la parte que le correspondiera, y el embargo de cuota, seguiría perjudicando al rematante; para evitar esto, es más lógico en base a los artículos citados que el embargante se quede con el dinero, en la parte correspondiente a la cuota embargada y que el embargo se vaya a hacer puñetas, adquiriendo el rematante el bien libre de cargas. En esencia lo que estamos reconociendo es que como embargante de cuota, tienes derecho al valor de tal cuota, y no a que subsista el embargo sobre la cuota, ni mucho menos sobre la totalidad de la finca. No se si me ha quedado del todo claro.
• Con la reversión parece ser que pasa lo mismo, es decir, que la reversión se iría a hacer puñetas y los reversionarios recibirían el valor correspondiente a la parte sobre la que ostentaban su derecho, porque el derecho de los comuneros, prevalece sobre el de los reversionarios ex art. 399 del Cci. Toda esta cuestión hay que machacarla a fondo.
• ACUERDATE EN LO SUCESIVO DE QUE EXISTE EL ART. 10 DE LA LSRL, Y QUE ESTE PRECEPTO PODRÍA CONSIDERARSE COMO UNA EXCEPCIÓN AL ART. 63 DE LA MISMA LEY. El art. 10 se refiere a los créditos y  garantías a favor de socios y administradores. Recuerda también que no existe un precepto parecido en anónimas, y que aunque algunos se han planteado el porque, no nos ha de importar más que la ausencia de esa norma similar en la ley de anónimas (digo yo que este argumento a sensu contrario podría utilizarse respecto del art. 41 de la LSA). Yo la verdad es que no apliqué este articulo y creo que era imposible salvar su aplicación recurriendo al art. 52 de la LSRL, porque si bien este precepto permite, respecto del socio y con ciertos requisitos, levantar la prohibición del art. 10, no da esa posibilidad respecto de los administradores en cuanto a la prestación de garantías, que era el supuesto concreto de este dictamen. Según se dijo la infracción del art. 10 da lugar a la nulidad de pleno derecho del acuerdo tomado, que supongo que afectará a la hipoteca firmada por el otro administrador y que hace que nos planteemos la posible condición de tercero protegido de la sociedad Ventajas SL.
• Sería conveniente hacer una lista de supuestos de autocontratación no permitidos en el ámbito mercantil. Por ejemplo: un administrador solidario, puede contratar con el otro, si este último actúa como persona física, y no en nombre de la sociedad; un administrador único puede contratar con apoderado nombrado por él (entiendo que si de nuevo el administrador no actúa en su condición de tal); un administrador único puede hipotecar una finca propia en garantía de una deuda ajena, es decir que no sea de la sociedad, ya que en este caso la DGRN, considera, que nos encontraríamos ante un acto neutro.
• El único defecto que el art. 34 de la LH puede subsanar es la falta de legitimación del transmitente.
• ART. 166.1° DEL CCI.: los actos a que se refiere ese artículo si se realizan sin la previa autorización judicial, son ratificables por los padres con el consentimiento del menor mayor de 16 años ex art. 166.3° del Cci. RECUERDA SIEMPRE QUE ESTE ARTÍCULO EN SU PRIMER PARRAFO EXIGE AUTORIZACIÓN PREVIA, a diferencia del 271 del Cci. (este dato precisamente se podría utilizar para justificar que en el caso del 166.1° la autorización ha de ser previa; David opinaba recurriendo al tenor literal del precepto, que si se exige autorización previa, pues ha ser previa y punto, pero, entonces ¿cuál sería la sanción a su juicio). Ventoso considera posible hablar de una nulidad absoluta de los actos del 166.1° cuando no existe autorización judicial previa, y entiende que la acción que desvirtuara la apariencia del acto como en los demás casos de nulidad absoluta sería imprescriptible, si bien esta clase de nulidad no impediría que tenga lugar una convalidación del acto mediante la autorización judicial posterior al acto que la exige.
• Ver la Resolución de 22 de abril de 2000, que se refiere a la inscripción de bienes a nombre de una sociedad no inscrita, y que señala que tales bienes se podrán inscribir a nombre de todos sus socios, y que mediante nota marginal, se podrá hacer constar la inscripción de la sociedad, o quizá inscribir a su nombre, el bien en cuestión. Supongo que en esta resolución se citará el art. 383 del RH, que alguien comentó, que a su vez alguien decía podría estar derogado, aunque no se porque razón.
• Ventoso por una mera razón de sentido común, cree imposible inscribir bienes en el Registro de la Propiedad, a nombre de una sociedad no inscrita, y no es porque la sociedad no tenga personalidad jurídica como cree la DGRN, ya que es partidario de la tesis moderna, sino porque no sabemos si la sociedad va a ser Chapuzas SL, o Chapuzas SA o Chapuzas y Cía., es decir porque no sabemos todavía el nombre de la sociedad.
• La sociedad en formación y la sociedad irregular, suscitaron gran polémica (como siempre) y se dijo: 1.- en cuanto al momento en el que debe comenzar, si fuera el caso, la aplicación de las normas de la sociedad colectiva, que si bien podría plantearse su aplicación desde el momento del otorgamiento de la escritura, Ventoso no era partidario de tal tesis. 2.- que si los socios no quieren inscribir ab initio la sociedad, desde la escritura, ya podía considerarse irregular. 3.- que el art. 16 de la LSA habla de que la sociedad se regirá por las normas de la sociedad colectiva, no que se transformará en sociedad colectiva. 3.-que si el administrador no está autorizado para actuar antes de la inscripción, y a pesar de ello actúa, y luego la sociedad devenía irregular, los actos realizados por el administrador no obligan a la sociedad, que siendo ya irregular se regirá por las normas de la sociedad colectiva, aunque no sepamos si en realidad lo es, ni tampoco desde cuando se aplican las normas de tal sociedad colectiva. 4.-que en la sociedad colectiva no inscrita, el representante puede actuar en nombre de la sociedad y obligarla, si bien en la SA o en la SRL no inscrita, no podría hacerlo, salvo que este autorizado, y por tanto si no se ratifican esos actos anteriores a la inscripción, no obligarán los mismos a la sociedad, que si quedará obligada por los actos posteriores a la inscripción. 5.- que el inicio de las operaciones sociales o la aportación a la sociedad de una empresa en marcha, parece que faculta al administrador para actuar. 6.- que sin autorización para actuar antes de la inscripción, el administrador no está nombrado y por ello no obliga a la sociedad, y no puede actuar ni dentro, ni fuera del objeto social. EN SUMA QUE NO QUEDA NADA DEMASIADO CLARO Y QUE SEGUIMOS CON UN FOLLON DE TRES PARES DE NARICES. Nota adicional: la compra a Zeus sería válida porque Damián estaba autorizado para actuar antes de la inscripción; pues muy bien, pero tendría que replantearme este punto o hacerlo realmente para ver las consecuencias de esa validez, por que yo por las prisas opte por cargármelo todo, sin estar de acuerdo con esta vía y realmente sin saber si era o no procedente hacerlo.
• El ánimo de lucro como elemento calificador o determinante del carácter de las sociedades se entiende hoy desde un punto de vista amplio, ya que no es un elemento estructural de la sociedad, sino más bien un elemento histórico-político de las mismas.
• ¿Es posible que el tiempo de duración de una sociedad sea el que se tarde en construir un edificio?, pues si.
• Buscar comentarios al art. 9 de la LSA.
• Parece ser que la sociedad cooperativa, se considera hoy como sociedad mercantil. Pues no lo sabía y en mi tema, ya ajustado a la nueva ley seguía discutiéndolo.
• ¿Qué pasa con el art. 10.5° del Cci y el Convenio de Roma? Preguntar a José Luis, aunque, creo que la cuestión carece de importancia, ya que dijo David que dice lo mismo que el Cci. Sobre esta materia consultar el Cuaderno Notarial correspondiente.
• ¿Qué implica realmente que la acción de rescisión sea subsidiaria? No se ni porque tomé nota de esto, porque me parece una cuestión procesal, ¿o no?
• ¿Esa subsidiaridad también es característica de la rescisión por lesión en Cataluña?.
• Espero que no vuelvas a caer en esta trampa de la lesión ultradiminium, así que cuidado con los inmuebles en Cataluña o en Navarra, y cuidado también porque me suena que el lugar de situación de los bienes no es lo único a tener en cuenta en Navarra. Repasar.
• Efectos de la inscripción en las sociedades personalistas: consultar a José Luis.
• Para determinar quien soportaba los riesgos del incendio de los chales, parece ser que había que determinar si la compraventa era civil o mercantil. Consultar a José Luis que clase de compraventa era y consecuencias de ello a efectos de los riesgos. Apunte algo en el sentido de que si había traditio los riesgos eran del comprador, y sino ¿qué?, y esto teniendo en cuenta a la compraventa ¿como civil o como mercantil?.
• Sobre los embargos solo pude anotar que eran preferentes porque no había terceros protegidos. David y José Luis apuntan que el problema estaba en que un embargo era anterior a la escritura y otro posterior. Cuidado porque había un error de fechas.
• ¿Una sociedad puede ser tercero a efectos del 34?. Pues no esta claro, parece ser que si, pero no siempre lo es. Cámara se plantea esta cuestión, que se enlaza con la teoría del levantamiento del velo, que el TS hoy aplica con bastante frecuencia (sobre todo en sociedades limitadas de tipo familiar, o cuyos socios están ligados por estrechos vínculos), en sus Estudios de Derecho Mercantil. Estudiar y comentar. Esta cuestión se planteó al tratar el problema de la protección de la Caja Popular del punto segundo.
• Cuando nos encontramos ante un comprador en documento privado y no hay traditio, si antes se cuela un embargo, según Cámara el embargo podría evitarse recurriendo a la figura de la titularidad ob rem, que tal autor utiliza para la protección del comprador de pisos sobre plano, que sin este argumento se jode y se traga el embargo.
• La tercería de dominio podría fundarse en un documento privado liquidado, pero no la de mejor derecho.
• El embargo produce efectos desde que se decreta, y por tanto si en tal momento hay traditio el embargante se fastidia (porque de no ser así se produciría un embargo de cosa ajena. Revisar la solución de Llagaria sobre el embargo de cosa ajena), pero si no la hay prevalecerá el embargo y será el comprador el que se fastidia ¿El 1227 influye en algo?
• Ver los arts. 341 de la Compilación de Cataluña y 391 del Código de Sucesiones de Cataluña en materia de reservas, siempre que surja un problema en esta materia, y por cierto preguntar a José Luis por la reserva de nuestro dictamen de Barcelona.
• Posibles interpretaciones del art. de la LEC que dice lo de “sin perjuicio de la protección del tercero”, en cuanto a si se refiere al tercero civil o al hipotecario, y haz el favor de no olvidarlo más veces. Ventoso entiende que los terceros a que tal precepto se refiere son los hipotecarios y no los civiles. Llagaria, creo, que opina lo contrario.
• La expresión de causa en la aportación a gananciales es un requisito necesario para la inscripción de tal negocio en el Registro, pero a efectos de traditio, ¿ es igualmente necesario el cumplimiento de tal requisito?. No se si me explico.
• A PARTIR DE AQUÍ COMIENZAN LAS NOTAS TOMADAS EN EL SUPUESTO, QUE PODRÍAN RESULTAR ALGO REPETITIVAS O QUIZÁ ACLARATORIAS.
• En el segundo punto había venta, no retracto, aunque podría sostenerse que la adquisición tenía lugar en el ejercicio de un derecho de tanteo. En este punto no estuve muy bien, y encima este error lo jodió todo aún más, porque el título de adquisición condicionaba el carácter privativo o ganancial de lo adquirido.
• La frase “a los efectos de este código” del art. 108 del Cci. fue utilizada por alguien como argumento, pero no se en que sentido al tratar lo de los hijos de legítimo matrimonio.
• El TS dice que en caso de separación de hecho desaparece la causa de la ganancialidad, al menos si la separación dura un cierto tiempo; el problema es ¿cuánto tiempo?. No se si antes he atribuido esta doctrina a la DGRN, o es que esta también lo dice, o dice algo por el estilo.
• No dijiste nada sobre el carácter privativo o ganancial del remate de la subasta.
• No planteaste el posible conflicto de intereses en la constitución de la hipoteca sobre el domicilio de la sociedad, y como consecuencia de haberse constituido en garantía de un préstamo concedido al otro administrador solidario.
• Era necesario hablar del carácter privativo o ganancial del préstamo anterior, y creo que así lo hice.
• No tuviste en cuenta el error del supuesto, que se refería en un caso a Chapuzas como SL y en otro, más adelante, como anónima; siendo así no había problema, pero al revés te habrías comido un 41.
• A lo de los contactos de José, se le podía sacar jugo a los efectos de las pretensiones de Zeus, ya que podría ser que fuesen gestiones fraudulentas o por el contrario perfectamente lícitas; en este último caso el incremento de valor de la finca estará debido a una gestión diligente y licita y Zeus no tendría nada que rascar.
• Venta en documento privado a Jeremías de un chalet y anotación de embargo anterior sobre una de las parcelas en las que se construye el chalet: Jeremías se come el embargo pues no ha habido traditio, pero ¿si la hubiese habido?, pues creo que también porque la anotación es anterior a la venta.
• El mismo caso pero con una anotación posterior a la venta y anterior a la traditio: pues Jeremías se come el embargo otra vez, pues la traditio es posterior a la anotación preventiva. En el caso de que la traditio fuese anterior cabría una tercería de dominio. Cuidado con estos dos puntos porque los has redactado mucho tiempo después de hacer la corrección y puedes haberte equivocado.
• Es importante tener en cuenta que el chalet de Jeremías está construido sobre unas parcelas aportadas a una sociedad, que tras la aportación se agrupan y que en el RP todavía figuran las parcelas a nombre de los aportantes. Sobre estas bases podemos decir que no es posible inscribir a nombre de Jeremías, sin que previamente se inscriba a nombre de la sociedad y como esta no está inscrita pues 383 del RH. Como a Jeremías le ha vendido la sociedad la única solución es que se inscriba a nombre de todos los socios (parece ser que así lo ha dicho la DGRN).
• Decisión de no inscribir de los socios: da lugar a la aplicación de las normas de la sociedad colectiva. JL dice que entre los socios se aplicarán las normas de las anónimas y de cara a terceros las de la colectiva. Comentar. ¿Afecta en algo que no haya transcurrido el año que señala el art. 16 de la LSA?.
• No tuviste en cuenta que cabía la rescisión por lesión ultradiminium pues la parcela comprada a Zeus estaba en territorio catalán; habría pues que citar el párrafo correspondiente del art. 10 del Cci y luego aplicar las normas catalanas. ¿Podría Zeus ejercitar una acción de anulabilidad por dolo o error?.
• Solicitud de declaración de nulidad de la sociedad por falta de inscripción: el problema al no haber inscripción es el de determinar que normas de nulidad aplicamos (las de las limitadas, las de la colectiva, o las generales del Cci. A favor de estas últimas creo que se inclinaron David y JL, en contra de la opinión de Ventoso, que me parece que quedó en consultarlo). Resuelto este problema (no se en que sentido) la conclusión sería que por tal causa en ningún caso, sean unas u otras las normas que apliquemos, no cabe la nulidad de la sociedad.
• La opción de recompra constituye un retracto convencional.
• El embargo produce efecto desde que se decreta, si en tal momento hay traditio adiós al embargo, si no hay traditio el embargo prevalecerá.
• Comentar la condición de 33 o 34 del adquirente de la finca de Toledo. Yo dije que era 33 (y así lo dicen Honorio y Giménez en contra de Ventoso que recomendó leer a García García  en los comentarios de Edersa a los arts. 33 y 34 de la LH). Supuesto de hecho: Juan hereda de su hermano una finca en Toledo, con motivo de su reciente boda con Juana, aporta la misma a la SG y posteriormente la vende en EP diciendo que estaba soltero. La venta se inscribe en el RP a nombre del adquirente.
• Me lié, y creo que ya lo he dicho al analizar los efectos de la renuncia del viudo en la legítima de los padres. Al revés el planteamiento debe de ser el mismo.
• TERMINADO. Madrid a 7 de febrero de 2002.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario