Compraventas sucesivas de tres registrales con un caótico Catastro con actualizaciones diversas en cada una de ellas

compraventas sucesivas

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

En un periodo de un año tres fincas registrales han pasado por mis manos en tres diferentes escrituras de compraventa. Su situación catastral era y es caótica pero se está intentado arreglar mediante base gráfica (ya registrada) y mediante expediente catastral tramitado por mí en la SEC al margen del Programa Piloto que no existía en ese momento. Probablemente un 18.2 no hubiera venido mal a estas fincas antes de comenzar la cadena de transmisiones pero no se hizo y ahora no podemos liarla mas con nuevos expedientes. De hecho, en la última transmisión ni siquiera he usado el STI por no liarla aun mas cambiando la titularidad de la finca afectada para que al terminar el expediente la pusieran (de nuevo) a nombre del ahora transmitente. Como bromeé con uno de los propietarios «esto parece la compraventa de un solar en la Castellana». ¡Lo que ha habido que afinar para unos fincas que valen muy poca cosa! ¿Por qué? Pues porque en muy poco tiempo ha cambiado su situación registral y catastral lo que exigía estar a la altura y tener un título adaptado a los cambios. No podemos olvidar que el título notarial, la escritura pública es el rey de todo este proceso … 

Esta fue la primera escritura

Ciñéndonos a lo interesante:

PRIMERO.- Que DON ***, es dueño en pleno dominio, y por el título que se dirá de la siguiente finca:

= RÚSTICA: 

Superficie: *** (*** m²), según título y registro, y *** (*** m²), según reciente medición de técnico que se dirá.

Linderos: Según título y registro:

Hoy linda, según reciente medición de técnico que se dirá: Norte, con la finca registral *** (que también forma parte de la parcela ***) que se describe a continuación y que adquiere ***; Sur, ***; Este, ***, y Oeste, con la finca registral *** que se describe a continuación y que adquiere ***.

INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de ***

VALORACIÓN: 

DATOS CATASTRALES: Forma parte de la parcela ** del polígono ** del Catastro de Rústica de *** (catastrada erróneamente en su totalidad a nombre de ***), bajo la siguiente referencia:

***.

TÍTULO:

SEGUNDO.- Que DON *** es dueño en pleno dominio con carácter privativo, y por el título que se dirá, de las siguientes fincas:

1.= RÚSTICA: 

Superficie: ***, según título y registro, y ***, según reciente medición de técnico que se dirá.

Linderos: Según título y registro:

Hoy linda, según reciente medición de técnico que se dirá: Norte, ***; Sur, con la finca registral *** (que también forma parte de la parcela ***) que se ha descrito anteriormente y que adquiere ***; Este, ***, y Oeste, ***.

INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de ***

VALORACIÓN: 

DATOS CATASTRALES: Constituye el resto de la parcela ** del polígono *** del Catastro de Rústica de *** (catastrada erróneamente en su totalidad a nombre de ***), bajo la referencia ***, antes citada.

2.= RÚSTICA: 

Superficie: ***, según título y registro, y ***, según reciente medición de técnico que se dirá.

Linderos: Según título y registro:

Hoy linda, según reciente medición de técnico que se dirá: Norte, ***; Sur, ***; Este, con la finca registral *** (que forma parte de la parcela ***) y que se ha descrito anteriormente, y que adquiere por la presente ***; y Oeste,  ***.

INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de ***

VALORACIÓN: 

DATOS CATASTRALES: No constan.

Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias.

TÍTULO RELATIVO A LAS DOS FINCAS:

CIRCUNSTANCIAS COMUNES:

DATOS CATASTRALES: Los que se acreditan con la certificación catastral, descriptiva y gráfica, que incorporo a esta matriz, obtenida de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos.

En cuanto a la obligación de declarar la alteración catastral, establecida en el artículo 13 de Ley del Catastro, hago saber a los comparecientes, que habiéndose aportado las Referencias Catastrales y siendo uno de los supuestos de comunicación notarial previstos en el artículo 14 de la mencionada Ley, no están obligados a realizar la correspondiente declaración de alteración catastral.

Si el resultado de las comunicaciones por mí efectuadas es positivo en su totalidad, me autorizan para adjuntarles a la copia autorizada de la presente, nuevas certificaciones descriptivas y gráficas obtenidas, a mi elección, a través de Signo o de la Sede Electrónica del Catastro, lo que haré acompañándoselas a la copia autorizada de la escritura junto con las comunicaciones de inicio del procedimiento. Si no fuera total y las comunicaciones efectuadas no consiguen automáticamente las alteraciones catastrales pero han iniciado el proceso de comunicación de datos, acompañaré a dicha copia autorizada con las notificaciones o comunicaciones recibidas desde la Sede Electrónica de Catastro, donde se indicará que es posible que el interesado deba acudir a las oficinas catastrales para verificar el cambio.

Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin.

CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiestan sus propietarios que las fincas descritas se encuentran libres de cargas y gravámenes, de arriendos y aparceros, y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos.

La parte transmitente hace constar respecto de las fincas registrales *** y ***, objeto de la presente escritura, que se encuentran al corriente en el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles y demás impuestos y débitos asociados, y lo acreditan mediante Informe obtenido por vía telemática, a su solicitud, del Organismo de Gestión Tributaria de ***, el cual incorporo a la presente.

INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA:

TERCERO.- Esto expuesto,

O T O R G A N:

PRIMERO.- COMPRAVENTA.

SEGUNDO.- COMPRAVENTA.

TERCERO.- COORDINACIÓN DE CATASTRO Y REGISTRO: Según las manifestaciones realizadas ante mi, no son correctas las superficies que refleja el Catastro. Habida cuenta de que la descripción catastral de las fincas no se corresponde con su realidad física, me han entregado los comparecientes CERTIFICACIÓN de MEDICIÓN y PLANOS con representación gráfica georreferenciada alternativa expedidos el día *** por Don ***, Ingeniero Técnico de Obras Públicas, Colegiado con el número *** en el Colegio Oficial de *** (cuya firma legitimo por ser análoga a la que figura en otros documentos de mi protocolo), cuya certificación y planos son acreditativos de la superficie de suelo de las fincas.

Dicha representación gráfica georreferenciada alternativa, en formato GML, consta incorporada en el CSV de validación gráfica catastral positivo expedido por Don *** con fecha *** que a su requerimiento incorporo a esta matriz.

Así mismo, me hacen entrega de otro CERTIFICADO firmado electrónicamente por Don ***, Secretario del Ayuntamiento de ***, con el visto bueno del Sr. Alcalde, en el que certifica que las modificaciones catastrales a realizar, respecto de la finca registral ***, no invaden terrenos de dominio público, del cual deduzco fotocopia con valor de testimonio, que queda incorporada a la presente.

Yo, el Notario, he comprobado en la Sede Electrónica del Excmo. Ayuntamiento de ***, el CSV de dicho certificado, incorporando justificante de la comprobación a la presente.

Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente la inscripción de la base gráfica alternativa, conforme a la descripción técnica que resulta del GML incorporado al CSV (***) tramitando el expediente registral previsto en el Artículo 199.2 de la Ley Hipotecariacon carácter posterior a la inscripción del acto documentado en la presente escritura. En caso de suspender o denegar la inscripción de la base gráfica catastral, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro y de la actualización de los linderos.

Aseguran, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre las descripciones registrales de las fincas y las descripciones de las mismas actualizadas a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita.

Luego vino esta otra (venta de una de las tres de la escritura anterior)

Ciñéndonos a lo interesante:

E X P O N E N:

PRIMERO.- Que ***, manifiestan ser dueños con carácter ganancial, y por el título que se dirá, del pleno dominio de la siguiente finca:

= RÚSTICA: 

Superficie: ***, según título y registro, y ***, según reciente medición de técnico que luego se cita.

Linderos: Según título y registro:

Hoy linda, según dicha reciente medición de técnico que luego se cita: Norte, ***; Sur, con la finca registral *** (que también forma parte de la parcela **) que se ha descrito anteriormente y que adquiere ***; Este, ***, y Oeste, ***.

INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de ***

DATOS CATASTRALES:

De la parte rústica (subparcela a): Constituye parte de la parcela ** del polígono ** del Catastro de Rústica de **, catastrada bajo la siguiente referencia:

***.

Y de la parte urbana (subparcela b): Constituye parte de la citada parcela ** del citado polígono ** catastrada bajo la siguiente referencia:

***.

Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, las certificaciones acreditativas de las referencias catastrales, y descriptivas y gráficas, y los anexos de coordenadas georreferenciadas vértices de las parcelas catastrales, solicitadas por los otorgantes a efectos del presente otorgamiento, que incorporo a esta matriz.

TÍTULO: El de compra a Don ***, en virtud de escritura autorizada bajo mi fe, el día ***, con el número *** de protocolo, el cual se haya pendiente de inscripción por lo que, yo el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias constando en la nota registral que ahora se menciona que: «Suspendida la Calificación por haberse iniciado procedimiento del artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria al tratarse de un supuesto de inscripción obligatoria de base gráfica en las tres fincas referidas en el asiento adjunto. ***, ***. Documento despachado pendiente de inscripción de base gráfica.«

CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiestan sus propietarios que las fincas descritas se encuentran libres de cargas y gravámenes, de arriendos y aparceros, y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos.

INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA:

TERCERO.- Esto expuesto, según intervienen,

O T O R G A N:

PRIMERO.- COMPRAVENTA.

SEGUNDO.- INCORPORACIÓN DE DOCUMENTOA solicitud de los comparecientes, se incorpora a la presente, PLANOS de medición y regularización de finca expedidos por Don ***, Ingeniero Técnico de Obras Públicas, Colegiado con el número *** en el Colegio Oficial de *** (cuya firma legitimo por ser análoga a la que figura en otros documentos de mi protocolo), acreditativos de la superficie de suelo de la finca objeto de la presente.

Y finalmente esta (venta de las otras tres de la primera escritura)

Ciñéndonos a lo interesante:

E X P O N E N:

PRIMERO.- Que DON *** y DOÑA ***, son dueños con carácter ganancial, y por el título que se dirá, del pleno dominio de las siguientes fincas:

1.= RÚSTICA (en parte rústica y en parte urbana, según Catastro): 

Superficie:

Linderos: Norte, con la finca registral *** que también adquiere ***, hoy de *** y ***; Sur, ***; Este, ***, y Oeste, con la finca registral *** de *** y ***, que se describe a continuación.

INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de ***.

VALORACIÓN: 

DATOS CATASTRALES:

De la parte rústica: Constituye parte de la subparcela a) de la parcela *** del polígono ** del Catastro de Rústica de *** catastrada bajo la siguiente referencia:

***.

De la parte urbana: Constituye parte de la parcela subparcela b) de la *** del polígono ** del Catastro de Rústica de *** catastrada bajo la siguiente referencia:

***.

Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, las certificaciones acreditativas de las referencias catastrales, y descriptivas y gráficas, y los anexos de coordenadas georreferenciadas vértices de las parcelas catastrales, solicitadas por los otorgantes a efectos del presente otorgamiento, que incorporo a esta matriz, en las que constan erróneamente como titulares de la totalidad de la parcela catastral los aquí vendedores.

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca, haciendo constar que se encuentra en trámite el procedimiento para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales.

Concordancia de Catastro y RegistroConforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la cabida que consta inscrita en el Registro, sin perjuicio de la actualización de los linderos.

CARGAS Y ARRIENDOS:

2.= RÚSTICA: 

Superficie: S

Linderos: Norte, ***; Sur, calle o camino; Este, con la finca registral *** de *** y ***, descrita anteriormente; y Oeste, ***.

INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de ***.

VALORACIÓN: 

DATOS CATASTRALES: No constan.

Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias.

Rectificación de Catastro: No es posible precisar por no existir datos catastrales, haciendo constar que se encuentra en trámite el procedimiento para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales.

Concordancia de Catastro y RegistroConforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la descripción que consta inscrita en el Registro, sin perjuicio de la actualización de los linderos.

CARGAS Y ARRIENDOS:

CIRCUNSTANCIAS COMUNES:

TÍTULO:

INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: A los efectos del Artículo 175 del Reglamento Notarial, yo, el Notario, hago constar que por imposibilidad técnica, no he podido acceder por vía telemática a los asientos registrales de las fincas descritas.

La descripción de las fincas, su titularidad y situación de cargas, en la forma expresada en los apartados anteriores, resultan de las manifestaciones de sus propietarios, del título de propiedad reseñado y de notas simples del Registro de la Propiedad, obtenidas por telefax, conforme al citado Artículo 175 del Reglamento Notarial, el día ***, que yo, el Notario, tengo a la vista e incorporo a la presente.

En dichas notas se indica:

.= Que la posible constancia registral de la referencia catastral ***.

.= Y que se encuentran inscritas las bases gráficas NO COORDINADAS con Catastro a fecha ***, a los folios ***.

Yo, el Notario, advierto de que prevalecerá la situación registral existente con anterioridad a la presentación en el Registro de copia autorizada de la presente escritura.

TERCERO.- Esto expuesto, según intervienen,

O T O R G A N: ….


Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario