Reglas de los casos prácticos: Es voluntario contestar. Se me contesta a mi (por no volver loco a nadie más que a mi …). Yo compartiré respuestas sin nombres en cuanto pueda (si puedo). Probablemente compartiré la edición de los casos. CASO PRÁCTICO NÚMERO 1 (CLASE ESPECIALMENTE RELACIONADA: LA NÚMERO 2): Consulta de un compañero que fue alumno del curso en otra edición: Tengo que hacer una declaración de obra en construcción y posterior hipoteca. La finca mide: RP 2.100 Catastro 2.174 Realidad 2.248 Le preocupa que un eventual expediente hipotecario le atasque la inscripción de la hipoteca. Se pregunta si podrían dar por bueno el Catastro y quiere saber qué procedimiento se tendría que usar si piden la superficie catastral o si optan por la verdadera medición. No tenemos IVG con lo que no sabemos de dónde salen los metros que faltan. Podría ser que salgan de los vecinos o que la finca esté mal medida y realmente estén dentro de su perímetro catastral actual. Entonces: Si opta por Catastro, ¿qué tenemos que pedir? Si optar por la realidad, ¿qué tenemos que pedir? Supongamos (para evitar meternos en el 18.2) que la finca solo está mal medida pero su perímetro está bien y no hay que quitarle metros a nadie. ¿Alguna otra alternativa? (yo sí que tengo una o dos…). CASO PRÁCTICO NÚMERO 2 (CLASE ESPECIALMENTE RELACIONADA: LA NÚMERO 2): Consulta de un compañero que fue alumno del curso en otra edición: Ya sabéis que a veces cuando vamos a sacar la CCDYG aparece una inconsistencia. Se siguen pudiendo comunicar desde la notaría y teóricamente las arreglan… Pero la compañera me consulta: Tengo un exceso de cabida y hay inconsistencia. ¿Hay algún problema si tengo un IVG+ o antes debería resolverse la inconsistencia? El IVG+ es positivo pero pasado un tiempo dejan de servir, ¿no? ¿Qué tiempo es? Si han dejado de servir, ¿habrá que hacerlo de nuevo no? CASO PRÁCTICO NÚMERO 3 (CLASE ESPECIALMENTE RELACIONADA: LA NÚMERO 2): Consulta de un compañero del curso actual: He tenido el gusto de recibir hoy en la notaría a una compañera del curso que venía por un asunto profesional. Os adjunto pantallazo de la ortofoto para que observéis que la línea azul marcada parece desviarse en varios puntos de lo que parecerían los límites o linderos de la finca. Se trata de declarar una obra finalizada y en la cv que se hizo conmigo ya vimos que había una diferencia de 405 m2. Se decidió esperar al fin de obra y ahora tenemos que decidir. Según título y registro 23.397 m2 (en la compra no se solicitó nada). En catastro hay 23.805 m2. En el proyecto dice lo del registro. Hay linderos con varios caminos del ayuntamiento. La ortofoto presenta algunos puntos conflictivos. Aún no tenemos IVG+ y, por tanto, no sabemos si el perímetro estará bien y la superficie mal (raro, raro, raro). O si hay que coger metros por aquí y perderlos por allá. Decidme la o las opciones: Si damos por bueno Catastro. Si damos por bueno Registro. Si vamos a lo que diga el IVG y entonces: perímetro bien y superficie mal o perímetro y superficie mal (es decir, afectados). CASO PRÁCTICO NÚMERO 4 (CLASES ESPECIALMENTE RELACIONADAS: LAS NÚMEROS 2 y 6): Consulta de una compañera del curso de este año: INMATRICULACIÓN CON GEOREFERENCIACIÓN ERRONEA Tenemos dos registrales que son dos catastrales pero ambas están mal catastradas. Un trozo tiene que pasar de una a otra. No hay más afectados. Estamos en territorio 18.2. Una de las fincas está coordinada y se acaba de inmatricular. O sea que en realidad está mal coordinada y mal inmatriculada. ¿IDEAS? No hemos tratado el 18.2 pero el caso es interesante. A ver quién se anima. CASO PRÁCTICO NÚMERO 5 (CLASE ESPECIALMENTE RELACIONADA: LA NÚMERO 11): La consulta de la vecina abogada Me adelanto mucho con este caso sobre REANUDACIÓN DE TRACTO (CLASE 12) PERO NO QUIERO QUE SE ME DESDIBUJE porque es una consulta de un conocido y no se firmará conmigo si es que se firma…. Una sociedad actualmente en concurso vendió en documento privado a unos ingleses una finca que sigue inscrita a su nombre en el RP (desde 2013). Los ingleses le venden a otros ingleses en documento privado. La posesión la tienen los ingleses que compraron a los otros ingleses y tanto el precio de la primera compra como el de la segunda están pagados. Los ingleses que compraron a los otros ingleses quieren solucionar el problema pero estos están desaparecidos. Los documentos privados están localizados. La sociedad en concurso aceptan elevar a público su documento privado pero no vender directamente a los segundos. ¿Cabe una reanudación de tracto? No. Para ello, para empezar y sin necesidad de analizar más requisitos (que no se cumplirían o que se podría discutir si se cumplen o se cumplirán), el título de los actuales propietarios debería ser un título inscribible y lo que tienen no les sirve a estos efectos. En mi opinión esto solo se puede resolver judicialmente ordenando el juez la elevación a publico de ambos documentos por ausencia o rebeldía de los que fueron primero compradores y luego vendedores. CASO PRÁCTICO NÚMERO 6 (CLASE ESPECIALMENTE RELACIONADA: LA NÚMERO 4) Un caso de STI. Dos hermanos heredan a su padre. El inmueble urbano que heredan se lo adjudica uno de ellos en pleno dominio al 100%. Catastralmente el 50% está a nombre de los herederos del PADRE y el otro 50% a nombre de los herederos de la madre que nunca fue dueña. ¿Qué podemos hacer para que quede bien? Y trucos o trampeos aparte, ¿cómo lo haríais vosotros? CASO PRÁCTICO NÚMERO 7 (CLASE ESPECIALMENTE RELACIONADA: LA NÚMERO 12): Inexistencia de CCDYG y problemática para inmatricular Tengo una clienta en la notaría que en el año 2003 hizo dos escrituras (aportación a sociedad de gananciales y compraventa) al objeto de inmatricular la finca, pero no llevó dichas escrituras a Registro. Ahora quiere vender (y el comprador lógicamente quiere que esté inscrita), pero la certificación catastral es solo descriptiva, con lo cual no podemos describir en términos totalmente coincidentes con catastro para que se lo inscriban. Le propusimos que obtenga de un técnico un IVG y una vez obtenido hacer un acta de incorporación de base gráfica al objeto que catastro lo corrija más rápidamente que si se hace una instancia. ¿Sería correcto según tu criterio? Lo que está claro es que hace falta una base gráfica y no la hay con lo que se me ocurre iniciar un expediente en Catastro y luego subsanar la escritura o subsanar la escritura y luego presentar una instancia en Catastro desde la notaría para eliminar esa inconsistencia. Con el IVG+ para subsanación en la mano podríamos determinar si estamos o no en territorio 18.2. Lo del acta de incorporación de base gráfica no me parece mal pero yo más bien haría subsanación no vaya a ser que nos pongan pegas al doble título. CASO PRÁCTICO NÚMERO 8 (CLASES ESPECIALMENTE RELACIONADAS: LAS NÚMEROS 6 y 7 ) Un señor tiene una dos registrales que constituyen una catastral. Ahora quiere comprar una tercera finca que constituye una catastral y agrupar la que compra a una de las registrales que ya tiene y que comparte su catastro con otra. ¿Cómo podemos hacer para que, firmando lo preciso, tenga cuando todo termine dos catastrales y dos registrales? Lo que aconsejo es que primero convierta la catastral que ya tiene en dos para que se correspondan con las registrales que tiene. Como el único afectado es él, me basta IVG+ para SUBSANACIÓN y en 5 días desde la firma lo tiene arreglado. Cuando esté arreglado, hacemos compraventa y agrupación con nuevo IVG+ para AGRUPACIÓN y en 5 días resuelto. Pero tienen que ser dos escrituras en pocos días. Esto sin ver catastro, ni escritura, ni notas, ni nada…. CASO PRÁCTICO NÚMERO 9 (CLASES ESPECIALMENTE RELACIONADAS: NÚMEROS 6 Y 10) Dos propietarios tienen dos fincas (cada uno una), no están inmatriculadas pero cada una tiene una referencia catastral. En catastro existe un "trozo de finca" (así me lo describen en la consulta) en medio de las dos. Querrían regularizar esa situación añadiendo a cada parcela la mitad de ese "trozo", pero supera el 10 por ciento. Además, ese "trozo" aparece como "en investigación". ¿Cómo podemos proceder para poder solucionar esa situación? Ahí tienes un 18.2. Comparecen ambos y aportan IVG+ para subsanación en el que se “reparten” ese espacio (que no está cartografiado, ¿correcto?) redescribiendo sus fincas. Como está en investigación no se puede notificar a nadie (supongo que es “en investigación” sin más, no se cita el artículo no se cual de no recuerdo qué ley, ¿correcto?) y cumplimos publicando edicto en el BOE. Es un edicto genérico para cualquier posible interesado (yo no publico edictos en los ayuntamientos porque son unos pesados tramitando) y adicionalmente notificaría al ayuntamiento en su sede no vaya a ser que sea un vial o esté destinado a serlo. Con eso y esperando el plazo, sino hay oposición, a Catastro y solucionado. CASO PRÁCTICO NÚMERO 10 (CLASE ESPECIALMENTE RELACIONADA: NÚMERO 7) HACEMOS UNA AGRUPACIÓN DISCONTINUA DE DOS REGISTRALES QUE SON UNA CATASTRAL CON OTRAS DOS FINCAS (UNA INSCRITA Y OTRA NO) QUE TAMBIÉN SON UNA SOLA CATASTRAL. ¿Cuántas agrupaciones hay que hacer? ¿Algún problema con la discontinuidad? ¿Algún problema con la no inscripción de una de las fincas? ¿Necesitamos IVG? ¿Hay algún trámite en la SEC? CASO PRÁCTICO NÚMERO 10 bis (CLASE ESPECIALMENTE RELACIONADA: NÚMERO 7) Y si hubiera dos registrales que son una catastral y otras dos registrales que son una catastral y una de ellas no está inscrita y no se tiene que agrupar (solo lo hace la otra que es también parte de la catastral) discontinuamente con las otras dos, ¿qué se os ocurre? CASO PRÁCTICO NÚMERO 11 (CLASES ESPECIALMENTE RELACIONADAS: LAS NÚMEROS 6 Y 7 ) Esta es para nota. Os lo mando con algunos apuntes míos FINCA REGISTRAL 1.- Se compone de las parcelas catastrales A, B, C y D. Se segregan las parcelas A y B (finca segregada 1) y queda un resto de finca matriz, las parcelas C y D (resto de finca matriz 1). O SEA QUE ES SEGREGACIÓN CON ARREGLO A CATASTRO PARA DOS PERO PARA EL RESTO SIGUE HABIENDO DOS CATASTRALES CUANDO SOLO DEBERÍA DE HABER UNA, POR LO QUE MÁS BIEN HAY SUBSANACIÓN. FINCA REGISTRAL 2.- Se compone de las parcelas catastrales E, F y G. Se segrega la parcela G (parcela segregada 2) y queda un resto de finca matriz, las parcelas E y F (resto de finca matriz 2). IDEM. La finca segregada 1 (parcelas A y B) se agrega al resto de finca matriz 2 (parcelas E y F). La finca segregada 2 (parcela G) se agrega al resto de finca matriz 1 (parcelas B y C). AL FINAL TENEMOS DOS REGISTRALES Y DEBERÍAN QUEDAR DOS CATASTRALES. PARECE QUE PRIMERO SERÍA NECESARIO HACER UN EXPRÉS PARA QUE LAS CUATRO CATASTRALES Y LAS TRES CATASTRALES QUEDEN COMO UNA SOLA (DOS FINCAS REGISTRALES) Y LUEGO SE HARÍA TODO LO DEMÁS. YO HARÍA UNO DE SUBSANACIÓN CON EL RESULTADO FINAL, LO COMPROBARÍA Y SI ES CORRECTO PREGUNTARÍA A CATASTRO SI ME LO DEJAN PASAR TODO JUNTO Y SI NO DEJA PUES PRIMERO SUBSANAR Y LUEGO REPARCELAR. ¿Qué informes de validación hay que realizar? ¿Sería aconsejable hacer subsanación previa para adaptar Catastro a la situación registral de las fincas y luego informe de validación catastral de reparcelación: segregación y agregación? ¿La subsanación se haría directamente en Catastro (no notarialmente)? Se ha presentado un IVG+ de agrupación de las parcelas A, B, E y F y otro de agrupación de las parcelas G, B y C. El resultado sería correcto pero las operaciones de la escritura (segregación y agregación) no coincidirán con la operación reflejada en los IVG (agrupación). DOS DE REPARCELACIÓN ME PARECEN MÁS APROPIADOS. CASO PRÁCTICO NÚMERO 12 (CLASE ESPECIALMENTE RELACIONADA: NÚMERO 12) Tenemos dos fincas parcialmente inscritas en el Registro de la Propiedad. La primera está inscrita: en un 22,22% a nombre de Tomás desde 1894. ES DOMINIO ÚTIL. en un 11,11% a nombre de José desde 1896. DOMINIO ÚTIL. en un 33,33% a nombre de María desde 1919. PLENO DOMINIO. en un 16,66% a nombre de Ceferino desde 1999. DOMINIO ÚTIL. y en un 16,66% a nombre de Pilar desde 2009. DOMINIO ÚTIL. O SEA QUE HAY 2/3 DEL DOMINIO ÚTIL Y UN TERCIO DEL PLENO DOMINIO INSCRITO. EL RESTO NO ESTÁ INSCRITO (aunque sí que puede que haya título de esas porciones). La segunda está inscrita: A nombre de Remedios y José en un 11,11% desde 1893. DOMINIO ÚTIL. A nombre de María (la misma María de la otra finca) en un 33,33% desde 1920. PLENO DOMINIO. A nombre de José en un 8,33% desde 1925. DOMINIO UTIL. A nombre de Ceferino en un 16,66% desde 1965. DOMINIO UTIL. A nombre de Pilar en un 16,66% desde 2009. DOMINIO UTIL. O SEA QUE HAY SOBRE UN 53% DEL DOMINIO ÚTIL Y UN TERCIO DEL PLENO DOMINIO INSCRITO. EL RESTO NO ESTÁ INSCRITO (aunque sí que podría haber título de esas porciones). Es un caso en estudio y el tracto me cuesta. Las fincas deberían quedar a nombre de los nietos de María. La hija de María (Dolores) tiene una escritura de donación en la que sus padres le dejaban el pleno dominio pero no se inscribió. Ahora ella podría donar a sus hijos diciendo que tiene el pleno dominio y luego iniciar la reanudación de tracto pero hay inscripciones que han cumplido treinta años. El 208 LH distingue entre la última inscripción con mas de treinta años o con menos de treinta años. Si son mas de treinta, el trámite se simplifica porque no es necesaria la citación personal. ¿Qué significa esto? Pues que el Notario no tiene que personarse a notificar y que no es necesario el exhorto notarial (requerimiento a través de compañero). ¿Cabría acuse de recibo y doble intento en caso de fallar la notificación personal? No lo tengo claro (pero diría que tiene que ser posible), así que mucho cuidado antes de abordar expedientes en los que la última inscripción no tenga esos treinta años. Tal vez Ceferino y Pilar que son los de las inscripciones recientes pudieron heredar sin tener ni idea de lo que estaban heredando. Arrastraron a las herencias todo lo que había en las escrituras viejas sin saber muy bien dónde estaban algunas cosas o que eran. Es una cosa habitual pero cuando se les notifique tendrá que ser personalmente y la probabilidad de oposición podría ser alta. A los de las viejas inscripciones se les notifica por edicto y se notificará también a los colindantes catastrales, a los colindantes registrales y a quien diga el registro que puede ostentar algún derecho así como al ayuntamiento del lugar de situación. A Ceferino no le conozco pero a Pilar (salvo que sea alguien que se llame igual) creo que sí. Se podría contactar con ella y a ver qué cuenta. Pilar inscribió hace solo 16 años y Ceferino en 1999. No sé si los colindantes podrían dar una explicación o si en el registro podrían dar alguna solución (lo dudo en un asunto de este tipo). Los expedientes de reanudación de tracto sucesivo suelen requerir un profesional al margen de la notaría que dirija el asunto y marque el camino. ¿Y olvidar lo viejo y que la madre done las dos fincas en base a Catastro? En estos tiempos estas cosas no son fáciles de hacer y podría chocar en algún momento con Ceferino y Pilar que a lo mejor no saben qué tienen o creen que es otra cosa (o lo saben perfectamente)..... El Catastro está a nombre de Dolores.
El blog de Justito El Notario Nihil prius fide & nihil prius manducare
