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Antes de comenzar, una lectura interesante: Vivienda de uso turístico: esta es la normativa en cada comunidad autónoma

Y, por supuesto, estas dos novedosas sentencias sobre prohibición de actividades económicas en los estatutos: STS_5197_2023 y STS_5199_2023

La primera de las dos ha sido resumida por los compañeros de ENSXXI: “DESTINO DE VIVIENDAS A USO TURÍSTICO. LIMITACIONES ESTATUTARIAS A DICHO USO (1). STS 27 de noviembre de 2023. Ponente: José Luis Seoane Spiegelberg. Estimatoria. Descargar En un edificio existen viviendas y locales separados y delimitados, a cada conjunto de viviendas y locales se entra por un portal respectivo y constituyen subcomunidades en la comunidad de propietarios del total del edificio. Una empresa explota para uso turístico dos de las viviendas, a lo que la comunidad se opone firmemente. Existe además la limitación estatutaria en el conjunto de viviendas de que deben ser destinadas a uso “residencial”. Sobre este término “residencial” y su interpretación pivota la demanda y los sucesivos recursos, hasta el objeto de este caso. Tras oponerse a la inscripción en el registro administrativo de viviendas turísticas, la comunidad solicita la cesación de dicha actividad a la sociedad explotadora de los inmuebles, a lo que se compromete, pero después incumple. En consecuencia, la comunidad demanda judicialmente la cesación de la actividad al entenderla contraria a la limitación estatutaria de ser destinada a uso residencial. En primera y segunda instancia son desestimadas las pretensiones de la comunidad, al entender que el uso turístico entra dentro del término residencial, y que una cosa es el arrendamiento y otra el uso o destino del inmueble arrendado. Se argumenta también que las limitaciones al derecho de propiedad deben ser tasadas y en todo caso de interpretación restrictiva. Nuestro Alto Tribunal, sin embargo, da la razón a la comunidad recurrente, interpretando efectivamente que la empresa explotadora ha infringido la prohibición estatutaria del uso residencial. Razona el Tribunal Supremo señalando que no consiste esta actividad en la mera permanencia durante cortos periodos de tiempos en el inmueble, sino que se prestan una serie de servicios complementarios como limpieza, conservación del inmueble, reposición de consumibles, lavado de sábanas, toallas…, y en general una serie de servicios profesionales que supone una extralimitación al uso previsto para ellos en los estatutos, uso que viene además reconocido por la propia empresa explotadora al comprometerse a la terminación de los mismos. En base a esta argumentación se estima el recurso de la comunidad de propietarios y se condena a la demandada a la cesación inmediata y definitiva de dicha actividad turística. F.C.G.”.

Aquí va otra de ENSXXI: “PROHIBICIÓN DE DESTINAR LA VIVIENDA PARA USO TURÍSTICO: STS de 30 de enero de 2024. Ponente: Don José Luis Seoane Spiegelberg. Desestimatoria. Descargar En el presente caso, los estatutos de una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal establecían una serie de prohibiciones, entre las que figuraba la prohibición de destinar las viviendas para hospedería. No obstante, un propietario destina una vivienda a uso turístico y la comunidad presenta demanda de cese de actividad basándose en dicha prohibición, a lo que el propietario contesta que no consta prohibición expresa de uso turístico y que dicho uso no es equiparable al de hostelería. El Juzgado de Primera Instancia estimó la demanda, basando su decisión en que, atendiendo a la finalidad, intención y espíritu de la norma, resulta que la prohibición de hospedería incluye la de uso turístico. Así lo confirmó la Audiencia de Vizcaya y el Tribunal Supremo, que entendieron que existe identidad de razón al satisfacer ambos usos necesidades de alojamiento transitorio, el cual no constituye ese uso permanente y habitual al que se refiere la norma estatutaria. F.J.S.”.

Otro artículo mas: Apartamentos turísticos y estatutos de las comunidades de propietarios

Sobre limitación de uso turístico de vivienda, consentimiento individual, colectivo y sobre qué ocurre si antes de inscribir el acuerdo en que se prohibe la actividad turística se transmite la vivienda estando ya el acuerdo adoptado pero no inscrito hay una RDGSJyFP de 3 de Octubre de 2022: “La registradora señala que es preciso que conste la identidad de los propietarios que, presentes, representados o debidamente notificados, han tenido intervención en el acuerdo adoptado- La notaria recurrente alega lo siguiente: que no se trata de un acuerdo que exija un consentimiento singular e individualizado de los propietarios, sino que es un acuerdo colectivo que ha de adoptarse en Junta; que no se exige unanimidad y no puede decirse que constituya una limitación o carga oculta para los titulares que vayan a adquirir una vivienda en el futuro pues no podrá afectar a quienes ya sean dueños de pisos o apartamentos en el momento de adoptarse el acuerdo, y no pueden tener efectos retroactivos; que respecto de terceros únicamente producirá efectos una vez que la modificación haya sido inscrita en el Registro. La Ley sobre propiedad horizontal ha superado dos características propias del clásico concepto de la copropiedad romana o por cuotas, de la que se aparta al no reconocer a los copropietarios la acción de división ni el derecho de retracto, y por eso dota a esa comunidad sobre los elementos comunes de una regulación especial en la que los intereses comunitarios predominen sobre el individual y encuentren su debida protección jurídica a través del órgano competente y con las facultades y límites que la propia Ley señala (cfr. la Resolución de 15 de junio de 1973). Por ello se atribuye a la junta de propietarios, como órgano colectivo, amplias competencias para decidir en los asuntos de interés de la comunidad (cfr. artículos 14 y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal), si bien tratándose de determinados acuerdos (los que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad), sólo serán válidos cuando se adopten por los propietarios en los términos previstos en la regla 6 del artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, es decir por unanimidad (siquiera sea presunta, como permite la regla 8 de tal precepto); e incluso con el voto en contra de un disidente, si prospera la acción para obtener la sustitución de la unanimidad por vía judicial, en el llamado «juicio de equidad» a que se refiere el párrafo tercero de la de la regla 7 del mismo artículo 17, norma que el Tribunal Supremo ha considerado aplicable también a los actos que requieren unanimidad, atendiendo a la realidad social actual -cfr. Sentencia de 13 de marzo de 2003-), salvo que se trate de acuerdos que la misma ley exceptúa de la regla de unanimidad (cfr. los artículos 10 y 17). Esta necesidad de unanimidad para los acuerdos que impliquen modificación del título constitutivo se ha mantenido aun cuando las sucesivas reformas de la Ley sobre propiedad horizontal, entre las últimas por Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, que precisamente dio nueva redacción al artículo 17, han ido encaminadas a facilitar que los acuerdos alcanzados, especialmente para incorporar actuaciones previstas en la citada ley, no queden ineficaces y así el Preámbulo de la citada Ley 8/2013 expresa que no se puede hacer depender la adopción de los mismos de que las comunidades de propietarios adopten dicha decisión por unanimidad o por mayorías muy cualificadas, máxime cuando van a incluir obras que, aunque afecten al título constitutivo o a los estatutos, en realidad competen a la Administración actuante autorizar o, en algunos casos, exigir. No obstante, uno de los supuestos en que la misma ley exceptúa la unanimidad es el contemplado en el apartado 12 del citado artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, introducido en dicha Ley por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que reduce la mayoría necesaria al voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación para adoptar el acuerdo, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, por el que se limite o condicione el ejercicio de lo que se conoce como alquiler o explotación turística de las viviendas («la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística» son los términos que emplea la letra «e)» del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos), así como para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20 %, si bien en cualquier caso estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos, según dispone el mismo apartado 12. Precisamente el fundamento del principio de inoponibilidad de los títulos no inscritos frente a los derechos inscritos, radica en razones de seguridad jurídica del tráfico (artículo 9.3 de la Constitución), para evitar las cargas ocultas y la clandestinidad en el ámbito inmobiliario, que es precisamente lo que la legislación hipotecaria trata de evitar. Dicho principio ya fue mencionado expresamente por la Sentencia del Tribunal Constitucional de 9 de mayo de 1995 que señaló como expresión de dicho principio los artículos 606 del Código Civil y 32 de la Ley Hipotecaria. También hacen referencia al principio de inoponibilidad las Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 17 de octubre de 1989, 15 de noviembre de 1990 y 30 de noviembre de 1991, entre otras. Asimismo, la Sentencia de la misma Sala Primera del Tribunal Supremo de 7 de septiembre de 2007, no exigió el requisito de previa inscripción respecto al artículo 32 de la Ley Hipotecaria, pero sí la buena fe del tercero, que la ley presume. La admisión de cargas ocultas produciría enormes perjuicios en el tráfico inmobiliario y fomentaría la clandestinidad frente a la necesidad de transparencia y publicidad de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. De ahí la sanción establecida por los citados artículos 32 de la Ley Hipotecaria, 606 del Código Civil y 5 de la Ley sobre propiedad horizontal para los títulos no inscritos, que sólo puede responder a una falta de diligencia frente a los titulares que procuran la inscripción acogiéndose a la publicidad registral. En este caso, como en otros que la legislación civil e hipotecaria tratan de evitar con un tratamiento de prevención específica frente a esa clandestinidad o falta de transparencia, resulta que a los sucesivos adquirentes de pisos, no les puede afectar la carga oculta representada por el acuerdo adoptado por la junta de propietarios que modificaron el título constitutivo de la propiedad horizontal a los nuevos propietarios que compraron estando vigente en el Registro el título constitutivo inscrito sin las correspondientes modificaciones. Por ello, el consentimiento unánime de los propietarios que para la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal exige el artículo 5 de la Ley sobre propiedad horizontal ha de ser no sólo de los propietarios que lo fueran en la fecha de adopción del acuerdo de modificación del título constitutivo, sino de los que sean titulares registrales a la fecha en que dicho acuerdo y la consiguiente modificación estatutaria haya de acceder al Registro, y ello por cuanto para los propietarios actuales no pueden producir efectos aquellas modificaciones del título constitutivo que no hubieran sido inscritas oportunamente, pues para dichos titulares el acto no inscrito constituiría una verdadera carga oculta carente de la transparencia y publicidad necesaria que exige el sistema registral o hipotecario, conforme a sus preceptos y a sus principios. De este modo, si en el Registro apareciesen inscritos derechos de dominio adquiridos por terceras personas en un momento posterior a la fecha de adopción de los acuerdos debatidos, sería necesario que dicha modificación de los estatutos cuente con el consentimiento de esos nuevos titulares de elementos privativos, por cuanto estos terceros no pueden verse afectados por las modificaciones del título constitutivo que no hubieren sido inscritas oportunamente (cfr. artículos 5 de la Ley sobre propiedad horizontal y 13, 17, 32 y 38 de la Ley Hipotecaria). En consecuencia, en el concreto supuesto, tratándose de un acuerdo que requiere sólo la mayoría legal, es preciso que se identifiquen los partícipes de ese voto favorable para comprobar que representen al menos las tres quintas partes de las cuotas de participación de titulares registrales en el momento de presentación del acuerdo para su inscripción en el Registro. Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación“.

 

Y una RDGSJyFP sobre MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS PROHIBIENDO EL USO VACACIONAL Y NO TURÍSTICO tomada de ENSXXI: “Resolución de 12 de diciembre de 2023 (BOE 18 de enero de 2024). Descargar. Se aprueba una nueva norma estatutaria de una comunidad de propietarios de un edificio en propiedad horizontal según la cual “las viviendas de este bloque no pueden tener un uso de destino vacacional”. El acuerdo fue aprobado por doble mayoría de 3/5 de propietarios y de cuotas. El registrador suspende la inscripción y, entre otros defectos no recurridos, exige que el acuerdo se tome por unanimidad de los propietarios de la Comunidad, pues la excepción de 3/5 a la norma general de la unanimidad no alcanza al mero alquiler vacacional. El interesado recurre y alega que con la mayoría de 3/5 es posible no solo la limitación sino también la prohibición del alquiler vacacional. La Dirección General desestima el recurso señalando que la mayoría de 3/5 para limitar o prohibir el alquiler turístico, como excepción a la norma general de unanimidad, no es aplicable para limitar o prohibir el alquiler vacacional en que se exige unanimidad, pues no considera sinónimas dichas actividades. Se aplica únicamente cuando se limite o condicione el ejercicio de lo que se conoce como alquiler o explotación turística de las viviendas teniendo en cuenta los términos que emplea la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos)”. Los compañeros del Colegio de Canarias la resumen en dos líneas: Son distintas la actividad de alquiler turístico y la de mero alquiler vacacional, por lo que, según la Dirección General, el acuerdo de la junta de propietarios por mayoría de 3/5 ̶ exigido para limitar o condicionar el alquiler turístico ̶ no es aplicable al mero alquiler vacacional, cuyo acuerdo debe adoptarse por unanimidad.

 

 

Una nueva STS: 1233-24. Aquí está su comentario en la página del CGJP.

 

Al otorgamiento de la escritura comparecen el Secretario-Administrador y el Presidente. Se utiliza una fórmula que me gusta y me llama la atención: “Les identifico por sus reseñados DNI/NIF cuya reproducción conservo en soporte electrónico, resultando sus circunstancias personales y la determinación de la naturaleza de su actividad económica de su propia declaración responsable, de cuya trascendencia advierto”.

Poco mas se dice hasta llegar a la “Elevación a escritura pública” del acuerdo estatutario de prohibición de destinar viviendas de la comunidad a la actividad de apartamentos turísticos, del cual se une certificación a la presente cuyas firmas considero legítimas (no se dan detalles de la legitimación … firma a presencia, reconocimiento, etc…). Además, se solicita la inscripción en el Registro de la Propiedad.

En la certificación se indica que se añade un artículo a los estatutos con esta redacción:

“Artículo 7: Se prohíbe el destino de las viviendas integrantes de la urbanización de forma total o parcial a una actividad de arrendamientos turísticos, esto es, para el ejercicio de la actividad a qué se refiere la letra E del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística”.

Ese artículo dice: “La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promociones, en canales de oferta turística o por cualquier otro medio de comercialización o promoción y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico derivado de su normativa sectorial turística”.

Además la certificación (en consonancia con lo que verán a continuación) dice: “Este acuerdo, redactado en la citada junta de propietarios, se remitió a todos los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, sin que en los treinta días naturales siguientes se haya recibido discrepancia alguna o disidencia por parte de ningún propietario, por lo que se computan como favorables los votos de los ausentes conforme establece el artículo 17.8 de la citada Ley y en consonancia con el artículo 17.9, lo pactado obliga a todos los propietarios”.

 

Sobre el asunto del alquiler turístico, reproduzco esta fantástica nota que me pasa Sergio Mocholí: 

 

Posibilidad de establecer en los estatutos de una propiedad horizontal que las viviendas no podrán destinarse a alquiler turístico

Si la prohibición emana de una norma autonómica o local, da igual lo que digan los estatutos, el propietario no podrá dar a la vivienda ese destino. Otra cosa es que esa norma pueda ser o no inconstitucional.

Si no hay norma autonómica o local que prohíba los pisos turísticos, es perfectamente posible que al constituir la propiedad horizontal en su inicio, en los estatutos se recoja la prohibición de destinar las viviendas a alquiler turístico. Si los EE están inscritos en el RP, tal prohibición afectará a los futuros compradores, por lo que éstos deben consultar previamente los EE si tienen intención de dar ese uso al piso que compran.

El problema radica cuando los EE no dicen nada y hay un comprador que destina el piso a alquiler turístico, por lo que los vecinos se quieren reunir en Junta para aprobar la modificación de los EE para prohibir los pisos turísticos.

El art. 17.12 LPH (introducido por RDLey 21/2018, de 14 de diciembre) dice que el acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad turística de los pisos requerirá el voto favorable de los 3/5 del total de los propietarios que, a su vez representen, las 3/5 de las cuotas de participación. La misma mayoría se exige para subirles la cuota de participación en gastos comunes. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.

Algunos autores consideran que como la norma solo habla de limitar o condicionar, no basta con la mayoría de 3/5 para imponer una prohibición total: limitar supondría establecer restricciones (por ejemplo que no más de un tanto por ciento de los inmuebles del edificio se dediquen a esto, que  exista un horario de entrada y salida de usuarios, no permitir que usen la piscina o el gimnasio). Y condicionarlo sería establecer requisitos previos o simultáneos para poder ejercer esa actividad (por ejemplo, tener un seguro que específicamente cubra los daños que pudieran derivarse a instalaciones de la comunidad).

Otros autores consideran que tal limitación o condicionamiento puede implicar también la prohibición directa por la simple mayoría de 3/5 (RDGDEJ 6-2-2017, para la normativa catalana, que es similar).

RDGRN 19-12-2019: El acuerdo para permitir el uso turístico en los Estatutos ha de ser por unanimidad y no por mayoría de 3/5.

Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos: por lo tanto, no afectarán al propietario que ya había comprado y lo había ya destinado a piso turístico o tenía licencia del ayuntamiento para ello y se opuso, ya que cuando él compró, en los EE inscritos en el RP no constaba dicha prohibición. Así se ha pronunciado también la STSJ CAT 13-9-2018, con relación a la normativa catalana.

 

 

Consulta sobre el caso concreto de unos estatutos

“Oiga, he visto algo sobre unas sentencias del Supremo y quería saber si las normas de comunidad de mi edificio permitirían evitar los apartamentos turísticos”.

Los Estatutos en lo que interesaba (o podía interesar), decían esto:

ELEMENTOS COMUNES Y RÉGIMEN DE COPROPIEDAD:

NORMA TERCERA. Los propietarios de viviendas podrán por sí solos, sin necesidad de acuerdo de la Junta de Condueños, modificar la distribución de dichas viviendas, suprimiendo, modificando y construyendo nuevos tabiques interiores, así como agrupar dos viviendas en una, siempre que sean de la misma titularidad y  radiquen en la misma planta, y volverlas a dividir en dos. Podrán asimismo unir viviendas  de  la misma planta, siempre que sean de la misma titularidad, tirando o abriendo huecos en los tabiques de separación entre ellas. Podrán  asimismo  los  propietarios  de viviendas, sin necesidad de acuerdo de la Junta de Propietarios, realizar en las mismas actividades profesionales, todo ello sin perjuicio de lo que se dispone en la norma sexta.

NORMA  SEXTA.  La  realización  de las actuaciones a las que refieren las normas precedentes no podrán suponer ninguna merma o menoscabo en la estructura y seguridad del edificio y habrán de causar las mínimas molestias posibles a los restantes propietarios del inmueble. Las facultades atribuidas a los propietarios en dichas normas se entienden a los solos efectos  del  régimen  de propiedad horizontal,  de  manera  que no  excluyen la aplicación de las disposiciones imperativas que afectan  al régimen   de   la  propiedad, específicamente las de  carácter urbanístico y registral y muy especialmente la contenida en el artículo 53 del Real Decreto de 4 de julio de 1997, que contiene las Normas Complementarias al Reglamento Hipotecario sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario