Acta de conversión de acta de notoriedad complementaria de inmatriculación de título público adquisitivo en expediente de dominio (sin diligencias practicadas)

discrepar del criterio de la dgrn registrador

Un 205 que se convierte en un 203 porque un registrador discrepa de las resoluciones de nuestro común Centro Directivo: ¿Dónde queda entonces la seguridad jurídica?

Y ¡ojo¡ que mi 205 no fue un 205 cualquiera: hubo testigos, hubo edicto y hubo notificaciones a colindantes y Ayuntamiento. Lo hicimos todo, hasta el punto de que ahora solo hemos cambiado el envoltorio y lo único que queda es que el calificador escrute sus libros por si hubiera que notificar a Adán o a Eva o a los herederos de Caín (que seguro que se oponen al expediente) y publicar un edicto en el BOE. En fin, ya conozco las opiniones sobre discrepar del criterio de la DGRN (hoy DGSJFP). En realidad solo hay una, manoseada, siempre la misma, como también solo hay una opinión sobre este asunto del 205 que, que yo sepa, no ha sido derogado. Todos tenemos nuestros criterios pero discrepar a ciertos niveles, cuando el resto de los registros de varias comarcas y de dos provincias distintas aceptan el procedimiento, es una actitud arrogante y hasta destructiva que perjudica los intereses de los ciudadanos en aras de mantener una prepotencia intelectual para situarse por encima de todo y de todos. No hay derecho.

Antes de entrar en el modelo, veamos el fondo del asunto que da lugar a este insólito documento

Algunos calificadores piensan que el artículo 205 de la Ley Hipotecaria lo que dice es que serán inscribibles sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren los mismos derechos inscritos en favor de otra persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento, también mediante título público (es decir, dos títulos traslativos separados por un año) y, además, que el acta de notoriedad, primero, no es un título traslativo del dominio y por tanto no le es aplicable el 205 (es decir que no es el supuesto de dos títulos separados con un año de antigüedad) y, segundo, que aunque el Notario le otorgue fehaciencia con su declaración de notoriedad a la adquisición previa privada del transmitente (lo cual rehabilita, digamos, el título privado y le da eficacia jurídica, según nosotros entendemos) esta declaración de fehaciencia no es admisible aunque la Dirección General la tenga aceptada como forma de inmatricular un título fehaciente, complementándolo, y, además, que esa aceptación del procedimiento de título previo fehaciente y el acta de notoriedad complementaria por parte de la Dirección General como medio para inmatricular no está amparada en ninguna norma jurídica. Doctores tiene la Iglesia que le gusta decir a uno de mi pueblo … o lo que es lo mismo: donde hay patrón sí que manda marinero.

NÚMERO 

En xxxx, mi residencia, a xxxx

Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX,

C O M P A R E C E:

DOÑA

Interviene en su propio nombre y derecho y tiene, a mi juicio, la capacidad legal necesaria para otorgar la presente acta, anteriormente calificada, y al efecto,

E X P O N E:

PRIMERO.- Que por escritura otorgada el día XXXX, ante el que fue Notario de XXXX, Don XXX, con el número XXX de protocolo, la madre de la compareciente, hoy fallecida, DOÑA XXXX (titular del DNI/NIF XXX) DONÓ a su hija DOÑA XXXX, aquí compareciente, el pleno dominio de la siguiente finca:

= RÚSTICA:

INSCRIPCIÓN: No consta su inscripción.

En la referida escritura de donación se hizo constar:

“TÍTULO: Adquirida por Doña XXX por herencia de su tía Doña XXXX, fallecida hace más de XXX años, según manifiesta y sin que me lo acredite fehacientemente, por lo que hago yo, el Notario, las advertencias prevenidas en los Art. 172 y 174 del Reglamento Notarial. CARGAS: Libre de ellas, según manifiestan. SITUACIÓN ARRENDATICIA: La parte transmitente declara bajo pena de falsedad que la finca rústica objeto de esta escritura no está arrendada ni cedida en aparcería y que no han hecho uso en los seis años anterior a esta fecha del derecho reconocido en el artículo 26.1 de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 31 de Diciembre de 1980.”

SEGUNDO.- Que por Acta de Notoriedad de Inmatriculación autorizada bajo mi fe, el día XXX, con el número XX de protocolo, Doña XXX:

.= De una parte, actualizó, con arreglo a Catastro la descripción de la referida finca, en los términos siguientes:

= RÚSTICA:

Superficies:

Distribución: 

Linderos:

DATOS CATASTRALES: La finca descrita está conformada por la Parcela Catastral XXX del Polígono XX del catastro de Rústica de XX (Referencia Catastral XX) y por la Referencia de Urbana XXX de las que es titular Doña XXXX.

Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, las certificaciones acreditativas de las referencias catastrales, y descriptivas y gráficas, y el anexo de coordenadas georreferenciadas vértices de las parcelas catastrales solicitadas por la compareciente a efectos del presente otorgamiento, que incorporo a esta matriz.

.= Y, de otra, se hizo constar que a Doña XXX interesaba a efectos de lograr la inmatriculación de la finca de referencia en el Registro de la Propiedad, acreditar la fehaciencia de su título de adquisición y es por lo que me requirió  a mi, el Notario, a fin  de que  instruyese ACTA DE NOTORIEDAD, ajustada a lo  que  previene el artículo 209 del vigente Reglamento  Notarial, con el fin de acreditar que la finca descrita pertenecía a su madre, Doña XXX (hoy fallecida) por herencia de su tía Doña XXX, fallecida hace más de XXX años (según antes quedó reseñado) y posteriormente a la propia requirente por la escritura de donación que le hizo su madre ante el Notario que fue de XXX, Don XXX, el día XXX, con el número XXX de protocolo, y que ha sido por ellas poseída desde que respectivamente la adquirieron en concepto de dueñas, pública, quieta, pacíficamente y sin interrupción, hechos que aseveró bajo pena de falsedad, ofreciéndome al mismo tiempo para corroborar dichas manifestaciones prueba testifical, así como cualquier otra que yo estime pertinente.

Considerando legítimo el interés de Doña XXX y en acto posterior, comparecieron ante mi dos testigos asertorios, que manifestaron que les constaba de ciencia propia que los hechos alegados eran ciertos.

Fue publicado, en sede de la referida acta de notoriedad, Edicto en el Excmo. Ayuntamiento de XXX y fueron realizadas las correspondientes notificaciones de la pretensión de inmatriculación, al citado Ayuntamiento, en calidad de titular de vías públicas colindantes y a todos y cada uno de los titulares catastrales de las fincas colindantes con la que fue objeto del acta de notoriedad para la inmatriculación, tal y como consta en el citado documento, al que nos remitimos.

Tras la referida publicación de edicto y práctica de notificaciones, fue emitida, por mi, el Notario, Declaración de Notoriedad para hacer constar que considerando suficientemente  acreditada  la  notoriedad pretendida, así lo declaraba a fin de  que el Acta de Notoriedad pudiera servir de complemento del título público para la inmatriculación de la finca en el Registro de la Propiedad, al amparo de  lo dispuesto en  la Ley Hipotecaria y concordantes del Reglamento para su aplicación.

TERCERO.- Que calificados los referidos instrumentos por el Registro de la Propiedad número XX de XXX, se resolvió SUSPENDER la inscripción solicitada, en base a los hechos y fundamentos de Derecho que constan en la Nota de Calificación Definitiva que tengo a la vista, a la que remito y de la que deduzco fotocopia que incorporo a esta matriz.

En dicha Nota de Calificación Definitiva el Registrador de la Propiedad titular del mencionado Registro, Don XXX, manifiesta su discrepancia con la resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 19 de Noviembre de 2015, publicada en el Boletín Oficial del Estado el 9 de Diciembre de 2015, cuyo criterio, señala la referida Nota de Calificación Definitiva, ha sido reiterado en otras resoluciones posteriores, así como que “las declaraciones de la mencionada Dirección General implican, sin que ello esté amparado por ninguna norma jurídica, que la afirmación hecha por un Notario en un acta autorizada por él, según la cual una persona es propietaria de una finca, constituye una prueba documental pública de que esa persona es, efectivamente, propietaria de esa finca”.

Yo, el Notario, hago constar que en la práctica de la función notarial considero de OBLIGADO ACATAMIENTO las resoluciones dictadas por nuestro centro directivo, se discrepe o no del contenido de las mismas, si bien acepto el requerimiento contenido en la presente acta en aras de no ocasionar superior perjuicio a la otorgante de la presente.

CUARTO.- Que a fin de lograr la inmatriculación de la finca en el Registro de la Propiedad DOÑA XXX ME REQUIERE a mi, el Notario, para que lleve a cabo la conversión de la citada Acta de Notoriedad en EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA INMATRICULACIÓN DE FINCA regulado por el Artículo 203 de la Ley Hipotecaria y concordantes, lo cual yo, el Notario, ACEPTO, quedando iniciado en este acto el expediente, realizando al compareciente las advertencias legales oportunas.

QUINTO.- La compareciente:

1.- Manifiesta que su domicilio a efectos de notificaciones se encuentra en XXX.

2.- Manifiesta que las personas de las que procede la finca son DOÑA XXX, fallecida hace más de XXX años y cuyo DNI/NIF se ignora.

Y su madre, DOÑA XXX, titular del DNI/NIF XXX, fallecida el XX, tal y como consta en el Certificado de su Defunción que tengo a la vista y del que deduzco fotocopia con valor de testimonio que dejo unida a esta matriz.

3.- Que la finca radica en término de XXXX, siendo el domicilio del EXCMO. AYUNTAMIENTO DE XXX, la Calle XXX-

4.- Que la poseedora de la finca objeto del expediente es la compareciente.

6.- Y que previamente informada por mí, el Notario, de la posibilidad de anotar preventivamente en el Registro de la Propiedad el inicio de este expediente y de las consecuencias que tendría la misma, como protección de sus derechos y expectativas, me solicita, de una parte, que remita copia íntegra de la presente acta al Registro de la Propiedad a fin de que se expida la correspondiente Certificación Acreditativa de la falta de inscripción de la finca y, de otra, que inste la anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación en los términos legales, todo ello con arreglo a lo dispuesto en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria.

En su caso y una vez alcanzado el buen fin de este expediente, la promotora:

.= Solicita la inmatriculación de la finca en el Registro de la Propiedad.

.= Y de, conformidad con lo dispuesto en el Artículo 112 de la Ley 24/2001, en su redacción dada por la Ley 24/2005, me solicita, a mi el Notario, de hoy para entonces, la presentación telemática de la presente acta de expediente de dominio debiendo considerarse como presentante de dichos documento al solicitante, cuyas circunstancias personales constan anteriormente.

Así lo dice y otorga.

Hechas las reservas y advertencias legales, en especial las fiscales y las relativas a la competencia territorial en el ejercicio de la función notarial y en especial las derivadas de la Ley 8/1989, de 13 de Abril de Tasas y Precios Públicos, y, a efectos fiscales, del  plazo en el que los interesados deberán presentar a liquidación la presente, así como de las afecciones al pago del impuesto y de las responsabilidades tributarias que incumben a las partes en su aspecto material, formal y sancionador.

La señora compareciente queda informada de que sus datos personales serán objeto de tratamiento en esta Notaría, los cuales son necesarios para el cumplimiento de las obligaciones legales del ejercicio de la  función pública notarial, conforme a lo previsto en la normativa prevista en la legislación notarial, de prevención del blanqueo de capitales, tributaria y en la aplicable al acto o negocio jurídico documentado. Por tanto, la comunicación de los datos personales es un requisito legal, encontrándose la otorgante obligada a facilitar los datos personales, y estando informada de que la consecuencia de no facilitar tales datos es que no sería posible autorizar o intervenir el presente documento público. Sus datos se conservarán con carácter confidencial. La finalidad del tratamiento de los datos es realizar la formalización del presente documento, su facturación y seguimiento posterior y las funciones propias de la actividad notarial de obligado cumplimiento, de las que pueden derivarse la existencia de decisiones automatizadas, autorizadas por la Ley, adoptadas por las Administraciones Públicas y entidades cesionarias autorizadas por Ley, incluida la elaboración de perfiles, cuya lógica aplicada es la prevención e investigación por las autoridades competentes del blanqueo de capitales y la financiación del terrorismo. Se realizarán las cesiones de dichos datos que sean de obligado cumplimiento a las Administraciones Públicas, a las entidades y sujetos que estipule la Ley y, en su caso, al Notario que suceda al actual en la plaza. Los datos proporcionados se conservarán durante los años necesarios para cumplir con las obligaciones legales del Notario o de sus sucesores en la plaza. Puede ejercitar sus derechos de acceso, rectificación, supresión, limitación, portabilidad y oposición al tratamiento por correo postal dirigido a XXXX. Asimismo tiene el derecho a presentar una reclamación ante una autoridad de control. Los datos serán tratados y protegidos según la Legislación Notarial, la Ley Orgánica 15/1999 de 13 de diciembre de Protección de Datos de Carácter Personal (o la Ley que la sustituya) y su normativa de desarrollo, y el Reglamento (UE) 2016/679 del Parlamento europeo y del Consejo de 27 de abril de 2016 relativo a la protección de las personas físicas en lo que respecta al tratamiento de datos personales y a la libre circulación de estos datos y por el que se deroga la Directiva 95/46/CE.

El/los comparecientes prestan su consentimiento para que la Notaría pueda entregar copias o documentación relativa a el/los comparecientes a las gestorías, asesorías o despachos de abogados que soliciten o recojan dicha documentación en nombre de el/los interesados, con la finalidad de gestión y prestación de los servicios propios de dichos gestores, asesores o abogados.

Leída esta acta por mí, el Notario, a la compareciente, ésta renuncia a su derecho a leerla por si misma, derecho del que le advierto, la aprueba y la firma conmigo, haciendo constar que ha quedado debidamente informada del contenido del presente instrumento.

De que conozco a la compareciente, de que tiene, a mi juicio, capacidad y legitimación suficientes, de que su consentimiento ha sido libremente prestado, de que el otorgamiento se adecua a la legalidad y a la voluntad debidamente informada del otorgante, y de todo lo demás consignado en este instrumento público extendido en ocho folios de papel timbrado de uso exclusivamente notarial, serie xxx, números xxx y los xxx anteriores en orden correlativo de numeración, yo, el Notario, Doy fe.=

ARANCEL NOTARIAL. DERECHOS DEVENGADOS. Arancel aplicable, números: 1, 4 y nª 8ª.

DOCUMENTO SIN CUANTÍA.              TOTAL:                         (Impuestos excluidos)

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario