Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

Si todas las hipotecas tardaran en explicarse lo que he tardado en explicar esta en la que teníamos como deudores a unos extranjeros que venían con su abogado, me tiraba por el balcón, pedía la excedencia o me hacía “objetor de conciencia hipotecario”. Casi todo ha sido culpa de la TAE…

Lo cierto es que cada vez me cuestan más las firmas con los Bancos, cada vez me generan más pereza y hastío porque sigo viendo casi todos los días en la pre-firma, en la firma y en la post firma, cosas que no deberían suceder a estas alturas de la película; porque se ve venir que acabará habiendo más problemas sobre cuestiones que ya los han planteado en estos años y sobre otras cuestiones nuevas y distintas como la de la expresión manuscrita o la de la compensación por riesgo de tipo de interés. Por no hablar otra vez de las prisas, los “no leas tanto”, “para qué explicas”, “asustas a la gente”, ¿podemos quitar tal cosa?, “no pongas aquello”, “pon esto”, “eso no hace falta”, “¿eso te lo has inventado tú?”, “allí no me lo piden” y similares.

Y es que en esta firma de hoy se ha explicado y “hemos discutido” (en esta ocasión en sana paz, todo sea dicho) no solo lo que habitualmente se explica con mayores o menores dificultades (cada uno sabe de lo suyo y manejamos conceptos difíciles de explicar y de entender para el profano) o con mayor o menor grado de éxito o de comprensión (o de comprensibilidad), sino que hemos explicado y “discutido” también muchas de las cosas a las que habitualmente se hace breve mención o se pasa por encima de ellas.

 

Compensación por riesgo de tipo de interés, gastos, impuestos y TAE

Hemos dedicado su tiempo, y me parece lógico, a la compensación por riesgo de tipo de interés y a los gastos e impuestos de la hipoteca, pero la explicación se ha hecho especialmente insoportable (para mi) cuando hemos llegado a la parte de la inservible (también para mí) y desfasada TAE.

Jamás había presenciado tantas explicaciones para la TAE. Nos han dejado exhaustos a todos. Mira que han planteado problemas las hipotecas en estos años, mira que se ha sacado punta a todo, mira que ha habido pleitos y ruinas y, desgraciadamente, hasta suicidios, pero nunca había visto nada parecido para intentar explicar al deudor por parte de abogado y representante de la entidad acreedora, un dato como la TAE. Yo estaba conforme en que parecía no cuadrar el porcentaje de esa Tasa Anual de Equivalencia con las condiciones de la operación, pero estando estas condiciones claras, ¿qué importaba la TAE? Ninguno acertábamos a encontrarle los tres pies al gato, por mucho que lo intentáramos (yo realmente desistí) y, entre tanto, los extranjeros con cara de incredulidad y forzada sonrisa en plan “mi no entender nada”.

 

A mi me ha parecido un lucimiento innecesario para justificar honorarios y al tiempo un “Manolete si no sabes torear pa qué te metes”. Más hubiera valido que el abogado bregara con el mastodóntico seguro de vida que estos pobres extranjeros se llevaban adosado a su hipoteca y financiado con ella, pues me ha parecido que este profesional tenía la primera noticia del asunto del seguro en mi despacho. Un seguro de prima superior a 18.000 Euros. ¡Qué disparate¡

Si esa discusión la genero yo en vez del abogado, ahora mismo estaba saliendo en “Los Ecos del Pueblo” de mi Notaría. Por mucho menos que eso a mi me montan un puertohurraco o  me veo en una pira en el solar de al lado desde el que no hace mucho un “hixxdepxxx”, se atrevió a decir al viento pero para que yo le oyera “¿a quién has robado hoy?” Por eso me estaba riendo por dentro y no estaba sufriendo como en otras ocasiones en que yo soy el malo de la película.

En fin, final feliz.

 

Mucho tiempo después en un interesante foro notarial comentó un compañero

“Me parece un desatino que la TAE haya dejado de servir como un medio de comparación entre ofertas de préstamos, y que al legislador y a las autoridades monetarias, por lo que parece, ese asunto no les preocupa. Aunque puedo estar equivocado, es mi opinión”.

Otra compañera dijo:

“Yo siempre he creído que la finalidad de la TAE es informar al consumidor lo que realmente le esta costando utilizar el dinero del banco, por eso indican en la FEIN los pagos que han tenido en cuenta para calcular la FEIN”.

Luego vino la respuesta al comentario inicial (ambas del grandísimo Carlos Marín Calero):

“No entiendo demasiado de estas cosas, pero la conclusión que saqué cuando surgió la obligación de hacer constar la TAE en las escrituras e incluso -ya no recuerdo la norma, de principios de los noventa, creo, pero me pareció que incluso- era el notario el que tenía que calcular por sí la TAE y decir si concordaba o no con la que proporcionaba el banco, el prestamista; y llegué a la conclusión, digo, de que se trataba de reducir a un solo número todos los gastos financieros de la operación, todos los que cobraba el banco y les llamara como les llamara, interés o comisión, cualquier tipo de comisión que estuviera vinculada a la propia concesión del préstamo (no la que dependiera de actos voluntarios del prestatario, como la comisión de amortización anticipada, por más que tampoco ésta sea indiferente, sobre todo si el comprador de la vivienda tiene en venta la suya anterior y su propósito es hacer una amortización anticipada importante en poco tiempo). Luego vi que había también un concepto más genérico de TAE, la que se llama “global” o TAEG, en la que se incluyen también gastos no financieros, como los de formalización o los de contratos asociados a la concesión del préstamo, que el prestatario no puede evitar, y que pueden ser muy relevantes, como los gastos de gestoría, la gestoría que elegía el banco, que en aquella época eran siempre gastos a cargo del cliente y que suponían una comisión de apertura en toda regla, por más que disfrazada, pues el cliente no podía optar por gestionarse él la escritura. Pero entendí que el notario no tenía que revisar si la TAEG estaba bien o mal.

Y pensé por tanto que, estando bien calculada, la TAE -y aun mejor la TAEG- permitía comparar ofertas que se presentaban con parámetros distintos. Por ejemplo, ¿es mejor, peor o igual una oferta de préstamo que no tiene comisión de apertura, pero que cobra un interés más alto?, ¿en qué medida?; la respuesta a la pregunta anterior ¿depende de la duración del préstamo?, si es que sí, ¿de qué forma?

La primera dificultad a tal propósito surgió -me surgió a mí- con los préstamos a interés variable, en los que saqué la conclusión de que no era posible compararlos de verdad con los de tipo fijo (aunque sí entre ellos), porque, en los préstamos a interés variable, la TAE se tiene que calcular con un valor artificial; si el préstamo se revisara hoy, creo que se hace, pero, por definición, eso no ocurre nunca y además la comparación se perdería al siguiente año. Pero sigue siendo posible una comparación entre tipo fijo y variable, aunque sea imperfecta y estimativa (en mi opinión, tiene poco valor, pero algo permite).

Sin embargo, ahora, el coste del préstamo, incluso el coste sólo financiero, pero también el global, depende de tal cúmulo de variables no homogéneas, de tantos contratos, vinculados y no vinculados, de tantas estrategias comerciales bastante complejas, que alteran o permiten alterar el principal elemento del coste, el propio interés, mediante las reducciones o bonificaciones, domiciliando la nómina, contratando seguros, manteniendo un saldo mínimo en las cuentas, suscribiendo productos financieros comercializados por el banco, etc., costes que además en absoluto se van a mantener fijos en el tiempo, pues son contratos libres, con condiciones que se fijan libremente por el acuerdo de las dos partes -o eso parece-, que, en mi opinión, ya no permiten la comparación entre las ofertas de dos entidades; ni siquiera, entre distintas ofertas de la misma entidad.

A este respecto, yo me limitaba a advertir a los prestatarios que ninguna bonificación del tipo de interés era gratuita, ni siquiera la popular domiciliación de la nómina, pues estaban renunciando a las también habituales ofertas de las entidades de hacer regalos o liberar de comisiones por una domiciliación de ingresos periódicos, aunque no tengan que ver con ningún préstamo.

Y todo ello sumado a que es dificil decir si un contrato de seguro es un coste o un ahorro, dependiendo de que se cumpla o no el evento asegurado (y eso no lo sabe nadie). En este sentido, me limitaba a decirles que la mejor comparación que podían hacer era la del coste del mismo seguro en distintas compañías de seguros, de manera que pudieran detectar el sobreprecio -o la rebaja- que suponía contratar el seguro con la compañía del propio banco (que es la única forma de asegurar que permite bonificar el interés). Y algo parecido cuando la exigencia es la de contratar un producto financiero, cuyo resultado puede ser un beneficio o una pérdida patrimonial neta, según evolucionen los mercados.

Pero todo esto, visto desde la barrera de no saber de economía, de modo que puedo estar completamente equivocado. Seguro que hay compañeros en este foro que nos lo pueden aclarar mejor (y por eso me he permitido enviar estas reflexiones a todo el grupo)”.

 

 

Hasta otra, un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario