Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

 

Creo que es interesante, antes que nada, analizar la relación entre el expediente de dominio con el expediente del artículo 18.2 de la Ley del Catastro

El 18.2 de la Ley del Catastro puede allanarnos el camino hacia un expediente de dominio. Subsanamos la discrepancia catastral que pudiera existir en el título previo (rectificándolo o actualizándolo si es necesario) y con el Catastro arreglado podemos iniciar el expediente sin necesidad, como hacíamos “tradicionalmente”, de otorgar el título en el que aflore la discrepancia (que sería un primer título hecho con el Catastro incorrecto) y esperar (a veces, una eternidad) a que el Catastro quedara arreglado por medio de la BGA incorporada al IVG+.

Tratada esta cuestión preliminar vamos con el expediente de dominio para inmatricular que tiene un objetivo digamos mas ambicioso que el que se utiliza para rectificar la descripción, superficie o linderos de una finca.

 

Competencia notarial

La competencia territorial del Notario resulta de varios preceptos. El artículo 200 de la Ley Hipotecaria sobre el deslinde, establece que será Notario hábil para actuar el residente en el distrito notarial en donde radiquen las fincas o en cualquiera de los distritos notariales colindantes a dicho distrito, reglas que se repiten en el artículo 203, relativo al expediente de dominio para la inmatriculación de fincas no inscritas a favor de persona alguna, al que remite el artículo 201 -expediente para rectificar la descripción- y el artículo 208 sobre la reanudación del tracto interrumpido. Dicho de otro modo, solo lo puede autorizar el Notario cuyo distrito notarial incluya el término municipal donde radique la finca o cuyo distrito notarial sea colindante con el distrito donde radique la finca (distrito con distrito y, por tanto, respecto de todos los términos de cada uno de los dos distritos sean o no colindantes entre sí).

 

Trámites esenciales y promotores

Los trámites incluyen, esencialmente, el acta inicial y el acta final o de cierre, la certificación del registro de la propiedad (con la que pondremos fin a la primera parte o acta inicial), la anotación preventiva (consecuencia del inicio del procedimiento), el edicto en el BOE y las notificaciones a colindantes y posibles afectados (que resultarán de la certificación del registro, del título previo y del Catastro). Podrá instruirse un solo expediente para varias fincas siempre que las mismas estén situadas en el territorio de un mismo registro, aunque alguna de ellas esté situada parcialmente en un distrito hipotecario colindante, siempre que la mayor parte de su superficie radique en dicho registro.

Cuando el expediente de cabida (el notarial), termina la regla séptima del artículo 203 hace referencia a la publicación de edictos por orden del registrador competente.

 

¿Quién podrá promoverlo?

El promotor del expediente ha de ser “el titular dominical de la finca” (artículo 203 LH).

Dice Iuris Prudente: “Parece que debe incluirse al nudo propietario y al titular de una cuota indivisa, que lograría la inmatriculación de la finca y la inscripción de su cuota, sin que la inscripción de futuras cuotas indivisas tenga el valor de nueva inmatriculación. En este caso, los copropietarios no promotores deben ser notificados del expediente (artículo 278 Reglamento Hipotecario)”.

Si se inscribe la nuda, se menciona pero no se inscribe el usufructo, a efectos de la posterior consolidación. Si se inscribe una cuota, las restantes cuotas que puedan inscribirse después (con los mismos requisitos que la primera que se inscribe), se reflejan en el mismo folio registral, por lo que no hay nueva inmatriculación, sino inscripción de derechos no inscritos sobre una finca ya inmatriculada.

Dice también el 203:  “Se iniciará el procedimiento mediante solicitud por escrito del titular dominical de la finca, en la cual, junto a la descripción literaria de la finca, realizada en los términos prevenidos reglamentariamente, deberán hacerse constar los datos personales del promotor y su domicilio para la práctica de notificaciones, acompañándose además los siguientes documentos: …”

Sobre este asunto de la solicitud por escrito trata Iuris Prudente en este post. Dice Iuris Prudente:  “El expediente se inicia en sede notarial con un escrito del mismo interesado, curiosa previsión procedimental, reflejo del espíritu legal de convertir al notario en un intermediario entre el inmatriculante y el registro. Pero, pese al brillante desconocimiento del legislador de la técnica notarial, parece que será bastante con recoger el requerimiento inicial en el instrumento público, del modo habitual. La forma de este expediente es la de un acta, perteneciente a la clase de las de protocolización y notificación, con sucesivas diligencias. Entiendo lo más lógico tramitar dos actas, con sus propios números de protocolo, recogiendo la primera el requerimiento inicial y la documentación presentada y la segunda la práctica de las notificaciones, la posible oposición y la conclusión del expediente, incorporando esta última al protocolo en el momento del cierre final (en esto existen diversas opiniones en los trabajos que he leído: se muestran favorables al sistema de doble acta, la Circular del Colegio Notarial de Baleares y José Carmelo Llopis, mientras que Francisco Rosales defiende la autorización de tres actas: la inicial de requerimiento, la que recoja las notificaciones y trámites y la final)”. 

 

Los modelos de acta de iniciación y de finalización

En algún momento se discutió si eran necesarios el acta de inicio, el acta de final del expediente y el acta de declaración de cierre (no de notoriedad, MUCHO CUIDADO porque esto no es una cuestión de notoriedad notarial y no ha de utilizarse esa fórmula). La cuestión la deja clara la RDGSJyFP de 27 de Junio de 2022.

No le veo sentido a un cierre para decir simplemente que: “no habiéndose formulado oposición alguna al mismo por ningún afectado, procede que yo, el Notario, acceda a la pretensión de inmatriculación  formulada por  DON ***” y poco mas. Así que, yo hago un inicio y un final con cierre en positivo o no, según lo que haya podido ocurrir con las oposiciones de los colindantes u otro tipo de incidencias que hayan podido surgir. La norma (el 203 LH) dice en cuanto a ese tercer acta (de cierre) lo siguiente: “En otro caso, levantará el Notario acta accediendo a la pretensión del solicitante, en la que se recogerán las incidencias del expediente, los documentos aportados, así como la falta de oposición por parte de ninguno de los posibles interesados, y remitirá copia al Registrador para que practique, si procede, la inmatriculación solicitada”.

Mi costumbre es que termino el primer acta cuando llega la certificación registral que se queda unida al acta inicial y en ese momento (y tras examinar a fondo la certificación) abro la segunda acta donde quedan reflejadas todas las incidencias y se accede (o no) a la pretensión del solicitante (insisto, se accede a la pretensión, no se declara notorio nada).

 

El documento privado como título previo del expediente de dominio

Podéis leer a Iuris Prudente para llegar a la conclusión de que un documento privado sería admisible como título previo para el inicio de un expediente de dominio. No obstante, mucha seguridad me tendría que ofrecer a mi ese documento y muy completo tendría que estar para que lo acepte.

También puede tenerse en cuenta la Resolución de 10 de mayo de 2019, de la DGRN, en un recurso sobre inscripción de un acta de expediente de dominio para la inmatriculación de una finca que dice que “ciertamente el antiguo artículo 201 señalaba que dicho título justificativo se aportará ‘si lo tuviere’, pero actualmente este requisito se vuelve inexcusable al exigir la aportación documental del título (por ello, el formal ya sea público o privado, comprensivo igualmente del material) en el que el promotor justifique su derecho”.

 

El título previo y el Servicio de Tramitación Inmobiliaria como recurso de importancia

El STI es una herramienta fundamental en casos de expedientes en los que la titularidad no es correcta pues conseguimos (si el título en el que aflora la discrepancia o título previo lo permite) un cambio inmediato (directamente o con algún trampeo) que nos permite incorporar las nuevas CCDYG al mismo y comenzarlo con la titularidad ya correcta. Caso de que no podamos hacer uso del STI siempre podríamos intentar un expediente en abierto en la Sede (vía instancia o escrito general) a fin de comenzar el expediente de dominio con la titularidad catastral asignada a quien corresponda.

 

Acta de iniciación de expediente de dominio para la inmatriculación de fincas

Siempre es deseable que el mayor número de afectados comparezca o se presente después en la notaría (preparándose la oportuna diligencia), incluyendo a la persona de quien procedan las fincas. No hace falta consentimiento, hace falta que no haya oposición, pero si se consiente evitamos las notificaciones.

Tramito muchos expedientes de dominio sin pedir nota y también con notas caducadas. A fin de cuentas, se sabe a la perfección que son fincas que no están inscritas en el Registro porque está muy bien estudiada toda la documentación previa, pero lo prudente es pedirlas evitando sorpresas.

Los ayuntamientos pueden ser notificados como colindantes y siempre lo han de ser como tales (es decir, aunque no fuera colindante habría que notificarle). Es decir, linde o no la finca con vías públicas, el ayuntamiento correspondiente es notificado.

 

Las notas de información continuada “negativas”

Al parecer hay bastantes registros que no expiden notas negativas.

En esta RDGRN de 20 de Junio de 2018 que aquí se analiza (no compartiendo el autor el criterio de la resolución) se dice en cuanto al asunto de las notas negativas que: «A la vista de lo expuesto y analizados los extremos de la solicitud de información registral, debe admitirse la procedencia de expedición de nota simple informativa cuyo contenido sea negativo, como en este caso, la falta de inscripción de la finca. Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación impugnada».

 

¿La petición de la anotación preventiva es voluntaria?

En principio, estamos ante una necesidad u obligación del procedimiento y no ante una opción o alternativa.

Nunca me han pedido impreso “exento” por AJD para practicar estas anotaciones (cosa que sí me ha ocurrido con las de las mediaciones concursales). No obstante, conviene estar alerta.

Dice la regla Tercera del 203LH: «El Notario levantará acta a la que incorporará la documentación presentada, remitiendo copia de la misma al Registrador de la Propiedad competente solicitando la expedición de certificación acreditativa de que la finca no consta inscrita en el Registro y que, en su caso, practique anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación. El Registrador, tras consultar su archivo, tanto literario como de representación gráfica en soporte papel o informático, expedirá en el plazo de quince días certificación acreditativa de la falta de inscripción de la finca, siempre que haya verificado que concurren las siguientes circunstancias:»

Ese «en su caso» es lo que puede hacer dudar si es o no obligatoria la anotación. Pero a lo que se está refiriendo, en mi opinión, es a que cuando solicitas certificación y la finca ya está inmatriculada el Registrador no va a realizar anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación, sino que te dirá que no procede porque la finca ya está inmatriculada. En el caso de inmatriculación de excesos, no se puede dar esta posibilidad, es decir, la finca sí está inmatriculada y el Registrador lo que tiene que indicar en la certificación y en la anotación (que ha de practicar), son las circunstancias de titularidad, cargas, y demás. Por tanto, es obligatorio, tanto en el expediente de inmatriculación de finca como en el de exceso de cabida de finca, al pedir la certificación, pedir igualmente que «en su caso» se practique la anotación preventiva.

Insisto, la expresión «en su caso», se debe a que en el expediente de inmatriculación de finca pudiera ocurrir que la finca estuviese ya inmatriculada al pedir la certificación de inmatriculación y entonces la anotación preventiva no se hará porque la finca ya existe, pero la certificación hay que pedirla siempre y la anotación también. En caso de expediente de cabida, la tiene que hacer sí o sí porque lo dice la Ley Hipotecaria. Se redacte como se redacte el acta inicial, se pida o no se pida la anotación, el Registrador la practicará si procede.

No obstante lo dicho hay quien está empezando a no solicitar la anotación preventiva. ¿Razones? Carestía, inutilidad y, en ocasiones, transcurso del plazo de vigencia sin conclusión del expediente. Téngase en cuenta la opción.

 

Dice Dandanovic (y pueden verlo en los comentarios): “Estoy de acuerdo con que la práctica de la anotación preventiva sea siempre obligatoria. Lo que sucede es que la Dirección General no está por la labor: tanto en el expediente notarial para la rectificación de superficie (artículo 201 LH) como en el expediente notarial para la inmatriculación (artículo 203 LH), la práctica de anotación preventiva acreditativa del inicio del expediente es potestativa, no obligatoria (R. de 21 de noviembre de 2017). Así resulta, explica la Dirección General, de los términos en que se expresa el artículo 203 LH (al que se remite el artículo 201) en sus reglas Tercera (el registrador tomará “en su caso” anotación preventiva de la iniciación del expediente), Sexta (si el acta de finalización del expediente es calificada positivamente por el registrador, éste convertirá en inscripción definitiva la anotación preventiva de haberse incoado el procedimiento, “si se hubiera tomado”) y Octava (durante la vigencia del asiento de presentación del primero “o de la anotación preventiva”). La R. de 10 de agosto de 2020 y la R. de 27 de septiembre de 2023 reiteran que la práctica de la anotación es potestativa, lo cual no obsta –dicen- para que sea “recomendable” no prescindir de su solicitud, dada su función publicitaria. La interpretación que realiza la Dirección General no tiene sentido. Digo yo que si el legislador hubiera querido que la anotación preventiva fuera voluntaria así lo hubiera establecido, y no habría necesidad de utilizar frases sueltas del precepto para intentar justificar esa no obligatoriedad. La hermeneusis lógica es la que apuntas: si la finca no está inmatriculada (e incluso si tiene dudas el Registrador, ex. R. 4 de diciembre de 2019) debe practicarse la anotación preventiva, y denegarse si la finca se encuentra ya inmatriculada. Además este es lo que parecía deducirse de la citada R. de 4 de diciembre de 2019:” Únicamente en los supuestos en los que el registrador deniegue la expedición de la certificación por entender que no es posible la continuación del procedimiento (por ejemplo, cuando en el supuesto de inmatriculación exista la certeza de que la finca se encuentra inscrita), procederá asimismo la denegación de la práctica de la anotación”.

La cosa queda mucho mas clara.

 

El testimonio del título previo

Y si el título previo es una escritura muy larga (o varias escrituras como ocurre en algunos casos), ¿también la testimoniamos? Generalmente yo la (o las) testimonio entera/s. Solo cuando han sido títulos tremendamente largos y contenían demasiada información irrelevante para el procedimiento, he hecho un testimonio parcial.

¿Qué dice la norma? Pues la norma solo utiliza un lacónico “acompañándose”:  Segunda. Se iniciará el procedimiento mediante solicitud por escrito del titular dominical de la finca, en la cual, junto a la descripción literaria de la finca, realizada en los términos prevenidos reglamentariamente, deberán hacerse constar los datos personales del promotor y su domicilio para la práctica de notificaciones, acompañándose además los siguientes documentos: a) Título de propiedad de la finca que se pretende inmatricular, que atribuya el dominio sobre la misma al promotor del expediente, junto con certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales, que se correspondan con la descripción literaria y la delimitación gráfica de la finca cuya inmatriculación se solicita, con expresión de los titulares catastrales de dichas parcelas y sus colindantes, así como sus respectivos domicilios.

Particularmente a mí me gusta unirlo todo. A mi modo de ver, es conveniente unir ese o esos testimonios porque el expediente queda recogido en un solo documento (en dos porque hay inicio y fin) aunque se genere un encarecimiento de la factura notarial.

 

¿Por qué lo presentamos telemáticamente?

Porque lo exige el artículo 203, regla sexta: “Sexta. Cualquier interesado podrá hacer alegaciones ante el Notario y aportar pruebas escritas de su derecho durante el plazo de un mes. Si se formulase oposición por cualquiera de los interesados, con expresión de la causa en que se funde, el Notario dará por concluso el expediente y archivará las actuaciones, dando cuenta inmediata al Registrador. En ese caso, el promotor podrá entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca. En otro caso, levantará el Notario acta accediendo a la pretensión del solicitante, en la que se recogerán las incidencias del expediente, los documentos aportados, así como la falta de oposición por parte de ninguno de los posibles interesados, y remitirá copia al Registrador para que practique, si procede, la inmatriculación solicitada”.

Con la norma en la mano, parece que con hacer presentación telemática del acta de cierre es suficiente.

 

¿Qué clase de copia hay que enviar al registro?

Al Registro de la Propiedad para la práctica de la anotación preventiva hay que enviarle una autorizada. La norma simplemente habla de copia: «Tercera. El Notario levantará acta a la que incorporará la documentación presentada, remitiendo copia de la misma al Registrador de la Propiedad competente solicitando la expedición de certificación acreditativa de que la finca no consta inscrita en el Registro y que, en su caso, practique anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación».

 

El oficio al Registro

El envío al registro del oficio con la copia autorizada se efectúa mediante correo certificado con acuse de recibo (sin doble intento, claro está).

El oficio lo imprimo en papel de oficio y cuando nos devuelven el acuse, lo testimoniamos y lo metemos como unido mediante diligencia.

Con la llegada de la certificación (que suele tardar bastante, a veces mucho, demasiado), damos término a la primera parte del expediente y comenzamos la segunda. La certificación se analiza para preparar la segunda parte, pero queda unida a la primera.

 

Envío de copias a las CCAA

En el caso de la Generalitat Valenciana, es necesario enviar copia siempre electrónica vía Signo, a efectos fiscales. El tema fiscal lo tengo tratado aquí.

El plazo de liquidación como exento se cuenta desde la diligencia de cierre. Conviene ser prudente y cerrar con cierta holgura.

 

Acta de finalización de expediente de dominio para la inmatriculación de fincas

La segunda parte ya solo la firma el Notario.

El registro habrá dado a las fincas un número provisional.

La persona de quien traía causa el propietario anterior suele estar en muchas ocasiones fallecido y se le emplaza mediante edictos. El edicto es único pero incluirá una mención especial para los causahabientes (o para cualquier otro caso o circunstancia que pueda exigirlo). Los edictos sirven para cualquier otro afectado a quien debamos notificar y del que no tengamos su domicilio (esté vivo, muerto o ignoremos su estado vital). Las normas para la inclusión del Edicto en el BOE vía Signo son muy estrictas. Son estas: Indicaciones publicación Anuncios BOE.

Como medida de precaución, en el texto del edicto no está de mas citar a los colindantes (especialmente aquellos que no residan en España o cuyo domicilio no tengamos claro) y a cualquier otro que pueda resultar afectado (causahabientes) a fin de que el fallo de una notificación quede cubierto mediante la notificación por edictos.

 

Texto de la notificación al ayuntamiento

Basta con notificar sin enviar copias. Las notificaciones a los ayuntamientos y demás administraciones o entes públicos se han de hacer en sus correspondientes sedes electrónicas.

 

Con el plazo de un mes ya terminado, cerramos el expediente y procedemos a la presentación telemática. Nuestra labor (generalmente) ha terminado. El plazo de alegaciones en el caso de linde con montes públicos es de 3 meses, no de uno.

 

Oposición a los expedientes

Dice la regla sexta del artículo 203.1: “Cualquier interesado podrá hacer alegaciones ante el Notario y aportar pruebas escritas de su derecho durante el plazo de un mes. Si se formulase oposición por cualquiera de los interesados, con expresión de la causa en que se funde, el Notario dará por concluso el expediente y archivará las actuaciones, dando cuenta inmediata al Registrador. En ese caso, el promotor podrá entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca. En otro caso, levantará el Notario acta accediendo a la pretensión del solicitante, en la que se recogerán las incidencias del expediente, los documentos aportados, así como la falta de oposición por parte de ninguno de los posibles interesados, y remitirá copia al Registrador para que practique, si procede, la inmatriculación solicitada”.

Las oposiciones presentan dos aspectos fundamentales. El aspecto formal y el aspecto material o de fondo. Formalmente tenemos que controlar el plazo y el medio. Las oposiciones tienen que hacerse en plazo (un mes contado de fecha a fecha). Las oposiciones fuera de plazo no son admisibles aunque tratándose de una administración nos cause desasosiego alguna alegación que haya llegado fuera de plazo y (especialmente) con la documentación ya fuera de nuestras manos (retirada y hasta presentada en el registro). No obstante, aun quedará el cartucho final del edicto registral lo que nos da una cierta tranquilidad. Las oposiciones tienen que hacerse mediante comparecencia en la notaría que tramita el expediente o en otra, pero también podrían recibirse por otros cauces como el correo electrónico con o sin firma reconocida o postal, con o sin firma legitimada. Hay que procurar reconducir al formato adecuado aquellas que no lo respeten. La oposición desde el punto material o de fondo requiere un principio de prueba contundente.

 

Entonces, ¿las oposiciones están regladas o reglamentadas?

La verdad es que el 203 no da demasiadas pistas: dice por escrito y con expresión de causa.

Para terminar hay que hacer especial hincapié en lo de que “el Notario dará por concluso ….. DANDO CUENTA INMEDIATA AL REGISTRADOR“. ¿Cómo de INMEDIATA (por usar el mismo término) debe ser esa conclusión del expediente? Pienso que no está de mas esperar a que concluya el plazo del mes desde la última notificación (o del Edicto) para dar tiempo a saber qué mas sucede ¿o, por el contrario, es “ya mismo”? Puede que sí, puede que haya que cerrar y comunicar en cuanto sea posible, a la de ya.

La oposición pone de manifiesto la importancia, en muchas ocasiones, de un abogado al frente del expediente.

 

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario