Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

 

 

Si no me falla la memoria (ni el buscador de mi blog) creo que estos son los cuatro modelos de escrituras (con diferentes supuestos de hecho y consideraciones) que tengo publicados hasta hoy:

1. Escritura de aceptación y de adjudicación parcial de herencia y de cambio de uso de local a vivienda
2. Escritura de cambio de uso de local a vivienda otorgada mediante videoconferencia a través de la Sede Electrónica Notarial
3. Escritura de cambio de uso de almacén-trastero a vivienda en base a certificación técnica de antigüedad
4. Escritura de cambio de uso de oficina a vivienda sin licencia, por antigüedad y en base a certificación técnica

Ahora, y gracias a un amigo que me proporciona su escritura, vamos a por un quinto modelo que procede de “los madriles” y que me ha parecido que enfoca y resuelve muy bien la problemática que rodea el cambio de uso tras una serie de resoluciones de nuestra DG en la materia.

Trato el asunto en la clase número 13 (y última) de mi Curso para la Feapen (ya próximo a terminar en su IV Edición) donde cuento esto a mis alumnos …

Nueva doctrina de la DG sobre el cambio de uso

Están saliendo muchas resoluciones sobre cambio de uso. Creo que podemos escenificar el cambio que se ha producido con estas:

1. NO CABE LA MODIFICACIÓN DEL CAMBIO DE USO AL AMPARO DEL ARTÍCULO 28.4º DE LA LEY DEL SUELO EN AQUELLAS AUTONOMÍAS QUE NO PERMITEN LA PRESCRIPCIÓN DE LA CITADA MODIFICACIÓN Resolución de 9 de abril de 2024 (BOE 26 de abril de 2024). Descargar Se plantea la posibilidad de inscribir la modificación de la descripción registral de una buhardilla para hacer constar su uso como vivienda, inscripción que se solicita al amparo de lo dispuesto en el artículo 28.4 del texto refundido de la Ley del Suelo. La finca se ubica en Lekeitio, siendo aplicable la normativa urbanística vasca. La Dirección General establece que esa posibilidad se condiciona a la prescripción o caducidad de la acción de restablecimiento de legalidad respecto al uso; y, por tanto, no es viable en aquellas autonomías que no admitan la prescripción de la modificación de uso, como es la del País Vasco (art. 224.4 Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo).
2. CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA: PUEDE ESTAR PRESCRITA EN LA VIDA REAL LA POSIBLE ACCIÓN SANCIONADORA ADMINISTRATIVA, PERO SIN TENER POSIBILIDAD DE ACCESO AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Tres Resoluciones de 13 de mayo de 2024 (BOE 5 de julio de 2024). Descargar. Descargar. Descargar. Resolución de 9 de julio de 2024 (BOE 23 de julio de 2024). Descargar. Resolución de 11 de junio de 2024 (BOE 12 de julio de 2022). Descargar La Dirección General determina en estas resoluciones la naturaleza, los medios y los requisitos para poder realizar un cambio de uso de vivienda-local. Estas tres circunstancias se resumen en la siguiente afirmación: “el cambio de uso de la edificación es equiparable a la modificación de la declaración de obra inscrita, como elemento definitorio del objeto del derecho, y, por tanto, su régimen de acceso registral se basará en cualquiera de las dos vías previstas por el artículo 28 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, con independencia del uso urbanístico previsto en planeamiento y el uso efectivo que, de hecho, se dé a la edificación”. En caso de estar ante el supuesto del artículo 28.1 deberán cumplirse los requisitos necesarios establecidos por la legislación; en caso de hacerse por la vía de antigüedad, cumplir los plazos determinados por la legislación correspondiente: la certificación del Ayuntamiento, la certificación catastral descriptiva y gráfica, la certificación de técnico competente y el acta notarial. De nuevo se declara por parte de la Dirección General que los cambios de uso de local a vivienda requieren, para ser inscritos en el Registro de la Propiedad, de un acto de aprobación de la Administración sea expreso o mediante la conformidad de la Administración con la declaración responsable presentada al efecto. Con lo cual se reconoce la prescripción civil, pero se impide su acceso al registro alegando que en el mismo sólo caben que accedan actos y derechos plenamente válidos (¿?). Y, de nuevo, la brecha entre la realidad registral y extrarregistral se ensancha.

¿Se entiende? Yo entiendo que en algunas CCAA no prescribe la infracción y sabemos que el País Vasco es una. Pero, además, parece que hace falta una segunda cosa: la aprobación expresa de la administración o la presentación de declaración responsable.

Hasta el momento no me topado con ningún problema de este tipo en las escrituras de cambio de uso que he hecho.

 

Cambio de uso de sótano-almacén a vivienda por antigüedad (Madrid)

 

I.- SOBRE LA FINCA OBJETO DE ESTA ES­CRITURA.

Que * son dueños, en pleno dominio, en la proporción y por el título que se dirá, de la siguiente finca:

CINCO.- SÓTANO ALMACÉN de la casa se­ñalada con el número * de la calle de *, de esta capital. Ocupa una superficie de veintiún metros cincuenta decímetros cuadrados y, linda: por su frente, con pasillo de acceso; piso sótano izquierda y patio de la finca; por la derecha entrando, con patio de la finca y vivienda del portero; por la izquierda, con pa­tio de la finca y casa número * de la calle de *; y por su fondo, con el solar letra C, que correspondió a los hermanos *.

CUOTA:

INSCRIPCIÓN:

TÍTULO: Les pertenece el pleno dominio de la finca descrita, con carácter privativo, de la siguiente forma *.

REFERENCIA CATASTRAL. Tiene referen­cia catastral *, según cer­tificación catastral descriptiva y gráfica, obtenida telemáticamente de la Dirección Gene­ral del Catastro, que dejo unida a esta matriz. Igualmente dejo unidas a esta matriz las coor­denadas georreferenciadas.

Declaran los comparecientes que al tratarse de elemento sujeto al régimen de propiedad ho­rizontal, no hacen manifestación alguna sobre la correspondencia de la realidad con la des­cripción de la parcela contenida en la certifi­cación catastral incorporada.

ESTADO DE CARGAS. Manifiestan los seño­res comparecientes que la finca descrita se en­cuentra libre de todo tipo de cargas y graváme­nes; no obstante, en cuanto a este extremo, ha­go yo, el Notario, la advertencia del artículo 175 del Reglamento Notarial.

SITUACIÓN ARRENDATICIA. Libre de arrendatarios.

ANTIGÜEDAD DE LA FINCA. La finca des­crita tiene una antigüedad de más de 100 años, aproximadamente.

IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES. So­licitada por mí, el Notario, información a los comparecientes sobre el estado de pagos de tal Impuesto, manifiestan que no adeudan ningún re­cibo ya girado por dicho Impuesto.

Yo, el Notario, advierto a los comparecien­tes que, conforme al artículo 64 del Real De­creto Legislativo 2/2004, de 5 de Marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Re­guladora de las Haciendas Locales, “en los su­puestos de cambio, por cualquier causa, en la titularidad de los derechos que constituyen el hecho imponible de este Impuesto, los bienes inmuebles objeto de dichos derechos quedarán afectos al pago de la totalidad de la cuota tributaria, en régimen de responsabilidad sub­sidiaria, en los términos previstos en la Ley General Tributaria-

II.- SOBRE LA ANTIGÜEDAD DEL CAMBIO DE USO DEL SÓTANO-ALMACÉN A VIVIENDA. CERTIFICADO DEL TÉCNICO COMPETENTE.

Los señores comparecientes hacen constar, según intervienen, que la finca descrita en el Expositivo I de esta escritura viene siendo destinada, desde hace más de veinte años, a vivien­da, por lo que desean constatar formalmente es­te uso como vivienda, de manera que la descrip­ción hipotecaria de la finca es la siguiente:

CINCO.- URBANA. VIVIENDA, en planta sótano de la casa señalada con el número * de la Calle *, de esta capital. Ocupa una superficie de veintiún metros con cincuenta decímetros cuadrados (21,50 m²) y linda: por su frente, con pasillo de acceso; piso sótano izquierda y patio de la finca; por la derecha entrando, con patio de la finca y vivienda del portero; por la izquierda, con patio de la finca y casa número * de la Calle *; y por su fondo, con el solar letra C, que correspondió a los hermanos *.

CUOTA.- En los elementos comunes del edificio y en los gastos generales del mismo, le corresponden un porcentaje de un entero por ciento.

VALOR: Se valoran las obras de acondicio­namiento que, desde hace más de20 años están realizadas, en *.

Dicho importe es el valor de ejecución hace más de 20 años que se tiene en cuenta a la hora de fijar la base imponible del impuesto, de conformidad con la Resolución Vinculante de la Dirección General de Tributos, V0506-20, de 2 de marzo de 2020, sin que se tenga en cuenta su valor de mercado y sin que proceda actualizar dicho coste de ejecución a la fecha del devengo del impuesto.

ANTIGÜEDAD. Acreditan la antigüedad del cambio de uso mediante certificado expedido por Don *, técnico colegiado * del Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitec­tos Técnicos de *.

Incorporo a esta matriz dicho certificado, expedido el día *, que obra extendido en un folio de papel común, mecano­grafiado por una cara, más cuatro fotografías del estado actual de la vivienda.

El certificado y el Informe de antigüedad están firmados por el mencionado Arquitecto Técnico Don *, cuya firma con­sidero legítima yo, el Notario, por haber sido puesta en mi presencia. Identifico a Don * por su DNI *.

III.- LEGALIDAD URBANÍSTICA.

Hacen constar los señores comparecientes, según intervienen:

No necesidad de Autorización administrativa de cambio de uso.

No es necesaria Licencia administrativa de cambio de uso ni declaración responsable, con arreglo al artículo 155.i) de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Ma­drid, al haberse acreditado una antigüedad de cambio de uso y destino como vivienda, superior a 20 años, habiendo prescrito cualquier posible infracción urbanística.

B) Autorización de la Comunidad de Propietarios.

Manifiestan los señores comparecientes que, no habiendo infracción de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, no está limitado o prohibido expresamente el cambio de destino de los pisos o locales, por lo que no se precisa la autorización de la Comunidad de Propietarios para las obras de acondicionamiento efectuadas, de conformidad con las Resoluciones de la D.G.R.N. de 5 de julio de 2017, 15 de julio de 2013 y 23 de marzo de 1998, entre otras.

C) Seguro decenal, Libro del edificio y Certificado de Eficiencia Energética.

No se incorporan, por no ser necesarios, los documentos mencionados, al no suponer el cambio de uso una alteración sustancial de la composición general del exterior, la volumetría o conjunto estructural, o del uso característi­co del edificio (Resolución de 30 de noviembre de 2016 de la Dirección General de los Regis­tros y del Notariado).

IV.- Expuesto cuanto antecede, los señores comparecientes, según intervienen,

DISPONEN:

PRIMERO.- CAMBIO DE USO DE SÓTANO-ALAMACÉN A VIVIENDA.

Que, en la forma expuesta en el Expositivo II, dejan solemnizado el cambio de uso a vi­vienda de la finca de que se trata, cuya ins­cripción SOLICITAN del señor Registrador de la Propiedad correspondiente, para la debida concordancia de los libros a su digno cargo con la realidad física.

SEGUNDO.- CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA.   

Si bien el cambio de uso no supone una al­teración sustancial de la finca, y no es, por tanto, necesario aportar el certificado de efi­ciencia energética de la misma, los señores comparecientes me lo exhiben a mí, el Notario, y lo dejo unido a esta matriz por fotocopia coincidente con su original.

TERCERO.- APODERAMIENTO. 

Los señores comparecientes se conceden po­der recíproco para que cualquiera de ellos pue­da subsanar, rectificar, aclarar o complementar la presente escritura, para que la misma pueda ser inscrita en el Registro de la Propiedad, en el caso de que adoleciese de algún defecto para su inscripción, siguiendo las manifestaciones escritas o verbales del Señor Registrador de la Propiedad correspondiente, hasta dejar debida­mente inscrita la presente escritura en los li­bros a su digno cargo, firmando a tal efecto los documentos públicos o privados que sean ne­cesarios, y ello aunque se incida en la figura jurídica del autocontrato o exista conflicto u oposición de intereses.

CUARTO.- SOLICITUD REGISTRAL

Los señores comparecientes, según intervie­nen, solicitan del Sr. Registrador de la Propie­dad correspondiente la inscripción de la pre­sente escritura en los libros a su digno cargo -al ser equiparable el cambio de uso del ele­mento privativo con la modificación de la de­claración de la obra inscrita, según doctrina reiterada de la DGSJFP-, por cumplirse los re­quisitos del artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprue­ban las Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, y artículo 28.4 del texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, en su redacción dada por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octu­bre; y, además, por haberse acreditado una an­tigüedad de la modificación del uso superior al plazo de prescripción de cualquier posible in­fracción urbanística.

Dicha antigüedad se ha acreditado con el certificado expedido por el Arquitecto Técnico, Don *, al que se ha hecho refe­rencia en el expositivo II y que ha quedado in­corporado a esta escritura.

OTORGAMIENTO:

 

La escritura no fue inscrita a la primera. La registradora suspendió la inscripción porque, según el PGOU de Madrid de 1997 que fue modificado en 2023, la superficie mínima de una vivienda no puede ser inferior a 40 m² y porque el hecho de que el técnico certifique en la antigüedad superior a 20 años no es base jurídica suficiente para inscribir al ser competencia exclusiva del ayuntamiento, la autorización del cambio de uso amparada en la licencia municipal correspondiente. La alegación de que ha prescrito la infracción urbanística invade las competencias, reservadas, al ayuntamiento y a la calificación del registrador (don`t mess with the Registrator)

Bueno pues eso se firma el 9 de julio y el 27 de agosto se certifica que se ha remitido al ayuntamiento de Madrid la comunicación que establece el artículo 28.4 letra B del RD Legislativo 7/2015. El mismo día se certifica que se inscribe. Tengo copia autorizada inscrita y no hay más explicaciones. Esto es como en el sexto sentido: “en ocasiones veo defectos”. Ni idea de cómo desapareció el problema.

 

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario