Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

 

Me estrené. Costó pero me estrené. Espero que las próximas vayan mucho mejor. Menos mal que el otorgante ha tenido una enorme paciencia y disponibilidad y que se maneja con un nivel de soltura apreciable (y eso que somos quintos y a los de nuestra edad se nos puede hacer bola con estas cosas).

Tengo previsto explicar los pormenores pero antes quiero dejar aquí algunas generalidades.

La primera cuestión que me planteé es si el cambio de uso tenía cabida en la videoconferencia. La conclusión es que si la obra nueva cabe, el cambio de uso que es “lo menos” tenía que caber. Resuelto ese primer obstáculo y teniendo en cuenta que a mí el cambio de uso no me resulta una escritura sencilla, nos pusimos a trabajar.

En esa cierta complejidad de este tipo de escrituras han influido las nuevas resoluciones de la DG en esta materia:

1. CAMBIO DE USO: Disposición 13776 del BOE núm. 162 de 2024
2. CAMBIO DE USO: Disposición 13777 del BOE núm. 162 de 2024
3. CAMBIO DE USO: Disposición 13778 del BOE núm. 162 de 2024
4. CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA EN LA LEGISLACIÓN MADRILEÑA Resolución de 25 de marzo de 2024 (BOE 17 de abril de 2024). Descargar Por la escritura cuya calificación es objeto del presente recurso la sociedad titular de una finca registral consistente en un edificio integrado por cinco viviendas y un local comercial (con una superficie de terreno de 145,25 metros cuadrados y construida de 114,31 metros, según consta en el Registro), formaliza la rectificación de la descripción y superficie de la finca, un cambio de uso del local para destinarlo a vivienda y la constitución de aquel en régimen de propiedad horizontal. El registrador señala dos defectos: 1) es necesario acta de conformidad del Ayuntamiento con arreglo al artículo 159 de la Ley 9/2001, lo que es confirmado por el Centro Directivo; 2) para poder inscribir la nueva descripción y superficie atribuidas a la finca, debe cumplirse el requisito contemplado en el artículo 28.4 de la Ley de Suelo relativo a la necesidad de aportar certificación expedida por técnico competente sobre la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. La Dirección rechaza este defecto porque si bien existen diferencias en cuanto a las descripciones recogidas en la escritura y en las certificaciones catastrales aprobadas, no existe dudas de identidad de la finca, ni estamos ante un caso de inmatriculación de finca.
5. NO CABE LA MODIFICACIÓN DEL CAMBIO DE USO AL AMPARO DEL ARTÍCULO 28.4º DE LA LEY DEL SUELO EN AQUELLAS AUTONOMÍAS QUE NO PERMITEN LA PRESCRIPCIÓN DE LA CITADA MODIFICACIÓN Resolución de 9 de abril de 2024 (BOE 26 de abril de 2024). Descargar Se plantea la posibilidad de inscribir la modificación de la descripción registral de una buhardilla para hacer constar su uso como vivienda, inscripción que se solicita al amparo de lo dispuesto en el artículo 28.4 del texto refundido de la Ley del Suelo. La finca se ubica en Lekeitio, siendo aplicable la normativa urbanística vasca. La Dirección General establece que esa posibilidad se condiciona a la prescripción o caducidad de la acción de restablecimiento de legalidad respecto al uso; y, por tanto, no es viable en aquellas autonomías que no admitan la prescripción de la modificación de uso, como es la del País Vasco (art. 224.4 Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo).

 

Durante la videoconferencia nos fueron apareciendo algunos mensajes:

1. Le recordamos, que para modificar las matrices o los intervinientes, que participarán en la firma, deberá acceder a “matrices e intervinientes”.
2. Documento de identificación: Validación realizada con éxito por la Dirección General de la Policía.
3. El ciudadano no ha aportado las imágenes de su documento de identificación a su perfil de Portal Notarial del Ciudadano. Éstas imágenes son requeridas para que el ciudadano pueda acceder a la videoconferencia.
4. Iniciar videoconferencia. Si desea mostrar, a pantalla completa, los documentos de firma a los intervinientes durante esta autorización, previamente, será necesario tenerlos abiertos en su PC.
5. Finalizar reunión. Se procederá al finalizar la reunión. Desde este momento, encontrarás todos los documentos firmados en la sección de Portal Notarial en Signo.
6. Para finalizar, el documento firmado, debe descargarlo. Ábralo con Adobe Acrobat y acceda a la …
7. Vincular matriz a protocolo. Para finalizar la solicitud es necesario vincular cada matriz a un número de protocolo. Introduzca los datos del protocolo que corresponda y seleccione la matriz que quiera vincular. Se selecciona protocolo ordinario o libro, registro de póliza, sección A o B, el número de protocolo, si es bis y la fecha.

Tengo otra serie de notas que tras el parón de las vacaciones me va a costar poner en claro aunque espero poder hacerlo.

 

NÚMERO

En *, mi residencia, a *.

Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *,

COMPARECE en el espacio habilitado en la Sede Electrónica Notarial como Portal del Ciudadano por medio de videoconferencia:-

DON *, mayor de edad, soltero, *, con domicilio profesional a estos efectos en *; provisto del Documento Nacional de Identidad y Número de Identificación Fiscal, según me acredita, *.

Yo, el Notario, identifico al compareciente, mediante la exhibición de su citado DNI/NIF, del que no consta en la Sede Electrónica Notarial ninguna alerta policial de que se haya denunciado su extravío, sustracción o manipulación, y del que resulta la coincidencia de la foto con la persona compareciente.

I N T E R V I E N E:

En nombre y representación, en calidad de Administrador Único, de la mercantil de nacionalidad española denominada “*, S.L.”, cuyas circunstancias esenciales son las siguientes:

Constitución:

N.I.F.: 

Yo, el Notario, he procedido a consultar, a través de SIGNO, la lista de números de identificación fiscal revocados, no constando en la misma el de la entidad interviniente, todo ello en cumplimento de lo dispuesto en el art. 23 de la Ley del Notariado de 28 de Mayo de 1862, según redacción dada por la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal.

Domicilio: 

Inscripción: 

Su objeto social lo constituye: El desarrollo de las actividades correspondientes a los siguientes códigos y descripciones de la Clasificación Nacional de Actividades Económicas:

C.N.A.E. actividad principal:

Otras actividades:

Su legitimación para este acto se deriva de su citada condición deCargo del Representante Administrador Único de la sociedad, cargo para el que fue nombrado (y aceptó), por plazo indefinido, en la citada escritura fundacional de la sociedad antes citada, cuya copia autorizada me exhibe y le devuelvo.

Yo, el Notario, estimo, a mi juicio, suficientes, las facultades representativas acreditadas para el otorgamiento de la escritura de cambio de uso a la que la presente se refiere.

Me asegura que la Sociedad por él representada se halla actualmente en vigor, que se encuentra en el ejercicio del cargo que ostenta, sin que las facultades de representación que le competen le hayan sido revocadas, limitadas, suspendidas ni modificadas en forma alguna, así como la exactitud de los datos anteriormente consignados.

Consultado el Registro Público de Resoluciones Concursales, no consta ningún resultado en cuanto a dicha entidad.

Yo, el Notario, hago constar expresamente que he cumplido con la obligación de identificación del titular real que impone la Ley 10/2010, de 28 de Abril, y el Real Decreto 304/2014, de 5 de Mayo, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 10/2010, de 28 de Abril, y del Real Decreto 609/2023, de 11 de Julio, por el que se crea el Registro Central de Titularidades Reales y se aprueba su Reglamento, cuyo resultado consta en la Base de Datos de Titularidad Real, que he consultado, manifestando el Sr. Administrador Único no haberse modificado el contenido de la misma.

Tiene, a mi juicio, en el concepto en que interviene, capacidad para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada, y, al efecto,

E X P O N E:

PRIMERO. Que “*, S.L.” es dueña, en pleno dominio, y por el título que luego se dirá, de la siguiente finca:

= URBANA: NÚMERO UNO. LOCAL COMERCIAL en planta baja, del edificio sito la ciudad de *, en la Avenida de *, número *, en la actualidad identificada catastralmente como AV * *, Es: *, Pl: 00, Pt: * * * [*].

Superficie: Tiene una extensión superficial de noventa metros cuadrados (90 m²), con inclusión del patio interior existente al fondo.

Linderos:

Cuota: 

INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de * nº *, en el tomo *, libro *, folio *, finca registral número * (Código Registral Único *).

REFERENCIA CATASTRAL: *.

Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, la certificación acreditativa de la referencia catastral, descriptiva y gráfica, y el anexo de coordenadas georreferenciadas vértices de la parcela catastral, solicitada por la interviniente a efectos de la presente, y obtenida de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos.

El compareciente solicita del Sr. Registrador de la Propiedad competente la no incorporación de la representación gráfica de la finca matriz que consta en la certificación catastral descriptiva y gráfica, antes citada.

TOTAL INMUEBLE: 

TÍTULO:

CARGAS Y ARRIENDOS:

INFORMACIÓN REGISTRAL: No es de aplicación en este caso el deber de obtención de información registral previa. La descripción de la finca, su titularidad y la situación de cargas antes expresadas resultan de las manifestaciones realizadas y del título de propiedad reseñado. Yo, el Notario, advierto de que prevalecerá la situación registral existente con anterioridad a la presentación de esta escritura en el Registro de la Propiedad.

SEGUNDO. NORMAS DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS: Se regirá por la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de Julio de 1960, con las siguientes normas especiales:

“Sin perjuicio de servir para luces de las tres viviendas en las plantas altas, será de uso exclusivo del local comercial en planta baja, el patio existente en el fondo de este y con la que se comunica”.

“El portal de entrada al edificio, la escalera de subida a las viviendas y a la azotea, así como, esta última, serán de uso exclusivo de las tres viviendas”.  

Resulta por tanto que no existe norma que prohíba o limite el cambio de uso de los elementos privativos de la comunidad de propietarios.

TERCERO. Que hace más de VEINTE años en la finca descrita se hicieron las obras pertinentes para cambiar su uso de local comercial a vivienda, según me acredita con CERTIFICADO expedido con fecha * por Don *, Arquitecto Técnico Colegiado con el número * en el Colegio de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de * (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, el carácter de firma cualificada y que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme a los artículos 256 y 259 del Reglamento Notarial, 3, 6, 25.2 y 26 del Reglamento UE 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014  relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE y 17-Bis de la Ley del Notariado)), cuya certificación es acreditativa del uso, de la superficie total construida y de antigüedad de la finca descrita, todo ello en términos coincidentes con lo expuesto anteriormente, lo que, yo, el Notario, compruebo.

VALORACIÓN: Puesto que el cambio de uso no afecta a valor catastral puesto que en el Catastro el uso que consta es el de vivienda, no existe contenido valuable a efectos del IAJD.

CUARTO. Esto expuesto, según interviene,

O T O R G A:

PRIMERO. Que cambia el uso de la finca descrita en el expositivo I de esta escritura de “oficina o local” a “VIVIENDA”, solicitando del Sr. Registrador de la Propiedad competente la inscripción de dicha finca, con la siguiente nueva descripción:

= URBANA: NÚMERO UNO. VIVIENDA en planta baja, del edificio sito en …

Superficie: Tiene una extensión superficial de noventa metros cuadrados (90 m²), con inclusión del patio interior existente al fondo (de su uso exclusivo) y con el que se comunica.

Linderos:

Cuota: 

Manifiesta el compareciente que:

.- la descripción del elemento privativo cuyo uso se modifica mediante la presente escritura se corresponde con la realidad.

-. que no le consta que exista en el Registro de la Propiedad anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística.

.- y que, en consecuencia, habiendo transcurrido ya el plazo legal de prescripción conforme a la vigente legislación, el inmueble en su estado actual se considera incorporado al patrimonio de su dueña y nada obsta a su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Yo, el Notario, les advierto de que en cumplimiento de lo dispuesto en el art. 54 del R.D. 1.093/97 de 4 de Julio y art. 28, punto 4, apartado b) del Real Decreto 7/2015 de 30 de Octubre, Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, el Registro de la Propiedad competente notificará la inscripción de la presente escritura al Ayuntamiento de * y que, de conformidad con lo dispuesto en el art. 65.3 de R.D. 7/2015 de 30 de Octubre, Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana que sustituye a la reforma operada por el Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de Julio, que daba nueva redacción al artículo 51.2 del Real Decreto Legislativo 2/2008 de 20 de Junio, se hará la oportuna comunicación a la dependencia que corresponda de Comunidad Autónoma de *.

El compareciente, me requiere a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin.

SEGUNDO. LIQUIDACIÓN TELEMÁTICA: A solicitud del compareciente, quien me designa como presentante, efectuaré, a su expresa solicitud, la autoliquidación de los impuestos devengados mediante la presente a través del sistema de integración con el portal tributario de SIGNO autorizando a “Servicios de Integración Fiscal de Escrituras Públicas, S.L.U.” (“SERFIDES”), con domicilio social en *, y titular del NIF * a tales efectos.

SOBRE LA PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 112 de la Ley 24/2001, en su redacción dada por la Ley 24/2005, y a los efectos de la presentación telemática de la presente en el Registro de la Propiedad, se considera como presentante de dicho título por designación de la mercantil otorgante al Notario autorizante.

Así lo dice y otorga

Hechas las reservas y advertencias legales, en especial las relativas a la Ley de Ordenación de la Edificación y las derivadas de la Ley 8/1989, de 13 de Abril de Tasas y Precios Públicos, y, a efectos fiscales, del plazo en el que los interesados deberán presentar a liquidación la presente escritura, así como de las afecciones al pago del impuesto y de las responsabilidades tributarias que incumben a las partes en su aspecto material, formal y sancionador.

Protección de datos. De acuerdo con la normativa de protección de datos, el compareciente queda informado y consienten la incorporación, conservación por plazo legal y tratamiento de sus datos por el Notario autorizante, los sustitutos y los sucesores en el protocolo, incluyendo las remisiones impuestas en la normativa, con la finalidad de ejercitar la actividad ordinaria notarial. Los derechos que asisten al compareciente de acceso, rectificación, supresión, limitación, portabilidad y oposición al tratamiento podrán ser ejercitados, cuando proceda, ante el Notario titular del protocolo en *, y mediante reclamación ante la autoridad de control competente.

El/los comparecientes prestan su consentimiento para que la Notaría pueda entregar copias o documentación relativa a el/los comparecientes a las gestorías, asesorías o despachos de abogados que soliciten o recojan dicha documentación en nombre de el/los interesados, con la finalidad de gestión y prestación de los servicios propios de dichos gestores, asesores o abogados.

Yo, el Notario, comparto este documento en pantalla para facilitar su lectura por el otorgante, que por su elección realizo personalmente y acorde lo otorga y firma electrónicamente con su firma cualificada, haciendo constar que ha quedado debidamente informado del contenido del presente instrumento.

Doy fe de la identidad y legitimación del otorgante en el ejercicio de su capacidad jurídica de que el otorgamiento del presente instrumento se adecúa a la legalidad y a la voluntad informada de los intervinientes, tal como se expresa en esta escritura, en soporte electrónico y en su formato en papel, extendida bajo el mismo número y fecha.

Y, para que así conste, la suscribo con mi firma electrónica cualificada, yo, el Notario, doy fe.=

 

ARANCEL NOTARIAL. DERECHOS DEVENGADOS. Arancel aplicable, números: 1, 4 y nª 8ª.

DOCUMENTO SIN CUANTÍA.              TOTAL:                              (Impuestos excluidos)

 

 

FIRMADA ELECTRÓNICAMENTE POR EL COMPARECIENTE EN LA SEDE ELECTRÓNICA NOTARIAL.

SIGNADO. – JEN. – RUBRICADO Y SELLADO.

 

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario