Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría. Por cierto, no, “no saco” nada por esto.

 

 

Iré explicando paso a paso la escritura porque el asunto es de esos retorcidos (y de mala suerte).

 

E X P O N E N:

PRIMERO.- Que en virtud de escritura autorizada bajo mi fe, el día *, con el número * de protocolo, DON *, compró a DON * y DOÑA *, la finca registral *, de las del Registro de la Propiedad de *, siendo declarada previamente por la parte vendedora, una ampliación de la edificación existente en su interior, la cual se encontraba erróneamente catastrada a nombre de Doña *, vecina colindante por el Norte.

Fulano le compra a un matrimonio una rústica y declara con arreglo a Catastro una obra que estaba catastrada a nombre de otra persona. Solo la edificación, no la finca. Hay por tanto dos referencias catastrales. Nadie sabe decirme quién es esa señora, no aparece como lindera pero es dueña de una catastral colindante. No se me ocurre hacer más averiguaciones o más bien no sé que más averiguaciones puedo hacer. Los vendedores no son conscientes de que no pagaban el IBI de su edificación.

 

SEGUNDO.- Que una vez firmada la citada escritura, se procedió al cambio de la titularidad catastral de las referencias relativas a la parcela y a la edificación que constituyen dicha finca, a través del Sistema de Tramitación Inmobiliaria albergado en el Sistema Integrado de Gestión Notarial e interconectado con el Catastro, consiguiendo satisfactoriamente el cambio de titularidad  de ambas, a favor del comprador DON *, aquí compareciente.

A pesar de que la edificación está a nombre de otra persona, efectúo la comunicación usando la opción “identificada por el Notario”. Es decir, que no tengo dudas. ¿De qué no tengo dudas? De que no es de esa persona. De por qué está a su nombre y de quién es, las tengo todas.

 

TERCERO.- Que en el apartado DATOS CATASTRALES de la citada escritura se hizo constar:

“DATOS CATASTRALES:

De la rústica: Constituye la parcela * del polígono * del Catastro de Rústica de *, catastrada bajo la siguiente referencia: *.

Dicha referencia no incluye la porción de suelo ocupada por la edificación existente en su interior.

De la urbana: *.

Se acreditan con las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, y los anexos de coordenadas georreferenciadas vértices de las parcelas catastrales, que incorporo a esta matriz (erróneamente catastradas en su totalidad, la relativa a la finca urbana a nombre de Doña * colindante titular de la parcela * del mismo polígono, y la relativa a la finca rústica a nombre de *), obtenidas de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos”.

Indicamos que la edificación está a nombre de Doña Dueña de la parcela colindante número tal y el suelo a nombre de Don Marido (no consta Doña Mujer).

 

Se acreditan dichas referencias con las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, y los anexos de coordenadas georreferenciadas vértices de las parcelas catastrales, que incorporo a esta matriz correctamente catastradas en la actualidad a nombre de su dueño Don *, las cuales han sido obtenidas de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos a solicitud de los comparecientes.

Pero ya indicamos (al subsanar) que actualmente todo está a nombre de Don Fulano, el nuevo dueño.

 

CUARTO.- Que en el dispositivo PRIMERO, apartado relativo a la Concordancia de Catastro y Registro de la citada escritura, se hizo constar:

“Rectificación de Catastro: Según manifestación de los interesados la descripción del Catastro referida a la finca descrita no se corresponde con la realidad física de la misma.      

Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente la inscripción de la base gráfica alternativa conforme a la descripción técnica que resulta del GML incorporado al CSV * tramitando el expediente registral previsto en el Artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria.

Asegura/n, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita”.

Recuerdo al Registro que teníamos pedido un 199.2 en base a un IVG+ que contiene una base gráfica alternativa porque había una diferencia de cabida.

 

QUINTO.- Que presentada la escritura de compraventa indicada al Registro de la Propiedad de * fue calificada del siguiente modo, suspendiéndose su inscripción:

“En la referida escritura, se procede a la ampliación de la obra por antigüedad, consistente en una casita sobre la finca registral número * de *, propiedad de los cónyuges *, con carácter ganancial. Además, con motivo de dicha ampliación de obra, han realizado una medición de la finca, ya que dicha finca, según manifiestan, se corresponde con la parcela catastral con referencia número *, la cual, según vuelven a manifestar, no coincide con la realidad física de la misma, aportando un Informe de Validación Gráfica POSITIVO con CSV *, expedido el día *, por Don *, que se protocoliza en la escritura ahora calificada, al igual que la certificación catastral descriptiva y gráfica de dicha parcela, a nombre del titular registral Don *.

Un recopilatorio de diversas cuestiones relativas a la escritura.

 

Por otro lado, para la declaración de obra efectuada por antigüedad, igualmente se protocoliza una certificación catastral descriptiva y gráfica con referencia número *, que se corresponde con un ALMACÉN de 27 m² y una VIVIENDA de 44 m², cuya antigüedad data del año 1958, y la cual consta catastrada a nombre de *.

Efectivamente, ya lo he dicho aquí y lo dije en la escritura, la obra está a nombre de Doña Dueña de la colindante.

Ahora viene la sorpresa.

 

Pues bien, examinados los asientos y la base de datos de este Registro, para la búsqueda de titulares registrales a quienes efectuar las notificaciones prevenida en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria para la inscripción de la representación gráfica de dicha finca, resulta:   

– Que la titular catastral colindante de las parcelas * y * del polígono *, Doña *, es titular de la finca registral número * de *.  

Doña Dueña de la colindante es dueña de la colindante que ya sabíamos y de otra más y de la registral número tal.

 

– Que sobre dicha finca registral * de *, se declaró una obra consistente en una vivienda de 44 m² y un almacén de 27 m², con una antigüedad del año 1948, y con Referencia Catastral *, en virtud de escritura otorgada el  * de 1998, ante la Notario de *, Doña *. 

¡Hace 26 años una obra igual a la que se declaró en mi escritura fue declarada sobre la finca de Doña Dueña de la colindante!

 

Como se desprende de lo anteriormente expuesto, la obra que ahora se pretende inscribir sobre la registral * y la que resulta inscrita sobre la registral  *, son exactamente la misma, no siendo posible esta duplicidad, que deberá aclararse.   

Bueno posible sí que es, ¿por qué no iba a poder haber dos edificaciones idénticas sobre dos fincas colindantes? Lo que es es sospechoso, dudoso, raro, no cuadra y debe ser aclarado puesto que en el Catastro está sobre la finca objeto de venta y en la finca de Doña Dueña colinadante hay otras edificaciones que no tienen nada que ver. Todo apunta a que la vecina declaró sobre su finca la obra de sus vecinos.

 

Además, la parcela catastral sobre la que existe la obra, figura a nombre de  * (titular de la registral *), y la edificación catastral figura a nombre de * (titular de la registral *).

Sí, pero fíjate en la otra también que no la citas.

 

Dadas todas estas circunstancias, existes incongruencias y dudas de identidad en cuanto a la finca registral sobre la que se pretende la inscripción de la representación gráfica y la declaración de la ampliación de obra, dudas que deberán aclararse y llevar a cabo las correspondientes rectificaciones, en su caso, de la titularidad catastral, y la situación registral.”

Vale, acláremelo o déjelo que ya lo hago yo ahora.

 

SEXTO.- Que por error involuntario, la titular catastral colindante de las parcelas * y * del polígono *, DOÑA *, aquí compareciente, titular de la finca registral número * de *, en virtud de la citada escritura otorgada el * de 1998, ante la Notario que fue de *, Doña *, declaró sobre la finca de su propiedad la obra mencionada en la calificación registral cuando dicha obra está realmente situada sobre la finca colindante actualmente propiedad de Don *, que hoy consta como titular de la misma en el Catastro, no declarando la edificación que verdaderamente existe sobre su propiedad, la cual se halla catastrada bajo la referencia catastral * erróneamente a nombre de Don * al 100%, es decir, que por razones que los comparecientes desconocen fueron catastradas las edificaciones a nombre de su vecino respectivo ocasionando (con mucha probabilidad) esta circunstancia el mencionado error en la declaración de obra efectuada por la Sra. *.

SÉPTIMO.- Esto expuesto,

O T O R G A N:

PRIMERO.- ACLARACIÓN. DON *, con el consentimiento de todos los demás comparecientes, reitera la petición que fue formulada en la escritura aclarada mediante la presente en cuanto a la tramitación del expediente del artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, solicitando la inscripción de la finca que fue declarada y que existe sobre la finca de su propiedad, cuya edificación la compareciente DOÑA * reconoce que no se encuentra situada sobre la finca de su propiedad sino sobre la de su vecino, comprometiéndose todos los comparecientes a cuantos trámites sean oportunos para restablecer completamente la situación a nivel catastral y registral respecto de la propiedad de dicha señora a fin de que conste catastralmente a su nombre dicha edificación y pueda ser declarada notarialmente a los efectos de su inscripción eliminando de los asientos registrales la obra que se encuentra declarada sobre la finca * y que realmente no existe sobre la misma sino sobre la que es objeto de esta escritura.

Se vuelve a pedir el 199.2. Se reconoce que declaré la obra que no era sobre mi finca y que esa obra es del vecino. Y decimos que todos haremos lo que podamos para poner fin a esta situación.

 

Yo, el Notario, especialmente advierto a dicha señora de los requisitos para efectuar la declaración de obra de su edificación sobre la finca en la que se encuentra la cual será efectuada en un momento posterior en número independiente de protocolo.

Que le quede claro que tendrá que declarar la suya y retratarse con notaría, registro e impuesto. El origen de este error se desconoce pero por alguna documentación adicional que pude ver (viejos planos catastrales), un anterior propietario pudo equivocarse al declarar la obra.

 

DON * y DOÑA *, reconocen que la edificación existente sobre la finca de DOÑA * (*) esta erróneamente catastrada.

Para que Catastro no tenga problema en quitarles la titularidad de la finca de su vecina.

 

Los comparecientes ME REQUIEREN a mí, el Notario, para la presentación de una instancia general en la Sede Electrónica de Catastro A FIN DE CONSTATAR LA TITULARIDAD DE LA CATASTRAL * A NOMBRE DE SU VERDADERA DUEÑA, incorporando el oportuno justificante de presentación y el escrito preparado a tal efecto.

Y luego me requieren para tramitar la instancia que ahora veremos.

Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin.

SEGUNDO.- Los comparecientes, según intervienen, RATIFICAN en cuanto a lo demás, el contenido de la escritura que por la presente se aclara, solicitando de la Sra. Registradora de la Propiedad competente practique los asientos oportunos en los Libros a su cargo tanto en cuanto a la registral * como en cuanto a la registral *.

A ver si el 199.2 va bien y todo se soluciona porque el comprador estaba de los nervios.

 

 

La instancia para modificar la titularidad en el Catastro

Creo que acabaré escribiendo un libro (de momento ya he escrito un artículo para la revista del Colegio de la Abogacía de Murcia) sobre este tipo de actuaciones.

Primero van las que llamo líneas de cortesía. Son un par de líneas que inserto en un mail que envío a la gerencia (dirección reservada a fedatarios) para que tenga conocimiento y agilicen la tramitación:

Por la presente les comunico que en el día de hoy (*) a través de la Sede Electrónica he presentado una instancia general en la SEC acompañada de la documentación que pueden ver en este e-mail. Con la finalidad de una solución más rápida del asunto, les envío todo ello mediante el presente correo. Gracias, saludos, Justito El Notario, Notario de *.

Después viene la instancia:

A la Gerencia del Catastro de *.

JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *, del Ilustre Colegio Notarial de *, con despacho profesional en *, comparezco ante la Gerencia del Catastro de * y como mejor proceda en Derecho EXPONGO:

I.= Que en la escritura número * de protocolo autorizada por mí el día * se hace constar que:

“SEXTO.- PUEDE VERSE ANTES.

*, reconocen que la edificación existente sobre la finca de DOÑA * (*) esta erróneamente catastrada.

Esto se lo recuerdo porque es importante y lo que viene ahora también.

Los comparecientes ME REQUIEREN a mí, el Notario, para la presentación de una instancia general en la Sede Electrónica de Catastro A FIN DE CONSTATAR LA TITULARIDAD DE LA CATASTRAL * A NOMBRE DE SU VERDADERA DUEÑA, incorporando el oportuno justificante de presentación y el escrito preparado a tal efecto”.

II.= Esto expuesto, se solicitan las actuaciones catastrales oportunas a fin modificar la titularidad catastral de la edificación con referencia * a fin de conste a nombre de su auténtica propietaria (la Sra. *).

El petitum.

En *, a *. JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *.

Por supuesto, adjunté la copia simple electrónica.

Unos días después de presentarla, escribí de nuevo a la gerencia. Unos días después me contestaron que esta y otras tres instancias se estaban tramitando.

Y todo total free. En esto hay que ser comprensivo y condescendiente y no solo por el afectado, también por el compañero que pudo meter la pata en el pasado. El que se equivoca puede ser uno mismo en el presente, pasado o futuro…

Por supuesto, aunque todo salga bien, habrá flecos. Uno ha pagado el IBI del otro durante años y se pueden haber hecho valoraciones y pagado impuestos incorrectamente.

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario