1.= ¿Qué son las notas simples y las notas de información continuada?

¿Qué son las notas simples? No sé pero parece que todo lo curan.

• Al terminar una firma: “¿Me puedo llevar una nota simple?”
• Cuando alguien muere: “Mi padre hizo una nota simple ante Notario”.
• Cuando se hace la herencia o la compraventa y queda algún trámite posterior: “Si hace falta eso lo arreglamos luego nosotros con una nota simple”.

¿Las notas simples son como el Fixpolvo o el Pronto que sirven para todo? Pues voy a ver si puedo aclarar algo… Una cosa es una nota simple y otra es una COPIA SIMPLE. Los Notarios hacemos copia simple de nuestras escrituras y los registradores hacen nota simple de PARTE de los asientos de sus libros que a su vez son parte de nuestras escrituras.

Una vez aclarado lo más básico pasemos al nivel 2: ¿En qué se diferencia la nota simple que cualquiera puede pedir a un Registro de la Propiedad y la nota de información continuada que pedimos los Notarios? Bueno, el contenido es el mismo, pero en el caso de las que pedimos los Notarios:

1. La solicitud se cursa por un novedoso sistema llamado FAX, aunque luego hablaremos de la posibilidad de pedirlas por e-mail.
2. Se recibe la nota por el mismo conducto.
3. Caducan pasado un plazo.
4. Durante su vigencia, el Registro informará al Notario o Notarios solicitantes, pues a veces se piden notas desde diferentes notarías (porque hay clientes deshojando la margarita de dónde firmarán o que han decidido firmar en otra notaría que no era la inicialmente prevista), de las presentaciones de documentos en el Registro que afecten a la finca en cuestión así como de la solicitud de otras notas relativas a la misma finca.
5. Y lo más importante, una nota simple solicitada por un particular tiene un valor meramente informativo, por lo que si es errónea, la responsabilidad del registrador por los daños ocasionados por los errores y omisiones padecidos en su expedición es menor, al no dar fe del contenido de los asientos; en cambio, en la nota simple continuada pedida por un Notario, como sí que da fe del contenido de los asientos, la responsabilidad del registrador es mayor.”

Véase, para entrar en detalles, en el punto siguiente el Artículo 175 del Reglamento Notarial.

2.= ¿El registro tiene siempre que dar nota al Notario aunque la finca descrita no esté inscrita?

Siempre que el Notario la pida, claro está, así es. La nota registral de información continuada que los Notarios tenemos obligación o posibilidad de pedir, según los casos, ha de expedirse siempre, aunque la finca descrita en la solicitud no esté inscrita o existan dudas fundadas de que pueda estar en todo o parte ya inmatriculada. Los casos en que la información registral no es necesaria se regulan en el Artículo 175 del Reglamento Notarial y la falta de inscripción de la finca no es uno de ellos.

Artículo 175

1. A los efectos de informar debidamente a las partes acerca del acto o negocio jurídico, el notario, antes de autorizar el otorgamiento de una escritura de adquisición de bienes inmuebles o constitución de derecho real sobre ellos, deberá comprobar la titularidad y el estado de cargas de aquellos.

2. El conocimiento de la titularidad y estado de cargas del inmueble se efectuará por medios telemáticos en los términos previstos en la Ley Hipotecaria. Excepcionalmente, en supuestos de imposibilidad técnica, podrá efectuarse mediante un escrito con su sello que podrá remitirse por cualquier procedimiento, incluso telefax, en cuyo caso se estará a lo dispuesto en el apartado cuarto de este artículo.

3. Sin perjuicio de que como medio de preparación para la redacción de la escritura se acceda a los Libros del Registro de la Propiedad, el notario deberá efectuarlo también en el momento inmediato más próximo a la autorización de la escritura pública bajo su responsabilidad. En cualquier caso, el acceso se realizará sin intermediación del registrador mediante el empleo de la firma electrónica reconocida del notario y en los términos previstos en el artículo 222.10 de la Ley Hipotecaria.

Dicho acceso sólo podrá efectuarse en el cumplimiento estricto de las funciones que la legislación vigente atribuye al notario.

El notario testimoniará e incorporará a la matriz el contenido del acceso telemático, indicando el día y la hora de éste.

4. Si se empleara telefax o cualquier otro medio escrito el otorgamiento de la escritura deberá realizarse dentro de los diez días naturales siguientes a la recepción por el notario de la información registral, si bien que en tal caso el notario advertirá a las partes de la posible existencia de discordancia entre la información registral y los Libros del Registro, al no producirse el acceso telemático a estos en el momento de la autorización.

La solicitud de información, que podrá referirse a una o varias fincas, contendrá, además del nombre del notario, su domicilio y número de telefax, la descripción de la finca o fincas con sus datos registrales y situación conocida de cargas, o bien solamente reseña identificadora en la que se haga constar su naturaleza, término municipal de su situación, extensión y linderos, con expresión, según los casos, del sitio o lugar en que se hallare si es rústica, nombre de la localidad, calle, plaza o barrio, el número, si lo tuviere, y el piso o local, si es urbana, y si fuesen conocidos, los datos registrales de ellas y los del titular registral o al menos los del transmitente.

La información podrá ser solicitada sin expresión de plazo o para un día determinado dentro de los quince naturales siguientes al de la petición.

5. Se excepcionan del deber a que se refiere los apartados anteriores, los siguientes supuestos:

a) Cuando se trate de actos de liberalidad.

b) Cuando el adquirente del bien o beneficiario del derecho se declare satisfecho de la información resultante del título, de las afirmaciones del transmitente y por lo pactado entre ellos.

3.= ¿Se pueden pedir las notas continuadas por e-mail?

Volvamos para responder al Artículo 175 del Reglamento Notarial, concretamente a los párrafos 2 y 4.

El RN habla de CUALQUIER PROCEDIMIENTO, INCLUSO TELEFAX, y luego dice “si se empleara telefax o cualquier otro medio escrito”. ¿El fax es un medio escrito? Pues tan escrito como un e-mail, ¿no? ¿Y qué medio escrito podría ser si no es el fax? ¿El correo postal?

Por su parte el Artículo 354 a del Reglamento Hipotecario dice:

Las solicitudes de información respecto a la descripción, titularidad, cargas, gravámenes y limitaciones de fincas registrales pedidas por los Notarios por telefaxserán despachadas y enviadas por el Registrador al solicitante, por igual procedimiento, de acuerdo con las siguientes reglas:

…

8ª Cuando el Notario no emplee telefax para obtener la información a que se refiere el artículo 175 del Reglamento Notarial se aplicará igualmente lo dispuesto en este artículo.

Es decir, que aunque la pidas de otro modo, te van a contestar por telefax. Vale, pero insisto ¿y qué otro modo puede ser? Puesto que seguimos en la fase de no acceso a los libros, no sé si se podría habilitar el cauce telemático vía Signo, por supuesto creo que cabría el correo postal y no sé si podríamos recurrir al e-mail por correo corporativo con firma electrónica. Me suena haber oído a un compañero hablar de algún otro cauce, así tengo que preguntarle como iban sus experimentos en tal sentido. Por cierto, algún registrador sí que me ha notificado sus calificaciones por e-mail y habitualmente lo hace algún Registro de Bienes Muebles con el que trabajo.

4.= Notas con muchos quebrados

De la finca objeto de la nota simple registral que me envía un amigo tasador que tengo en mis manos ahora mismo (no tengo escritura sino nota) son titulares registrales tres personas (A, B y C) en la siguiente proporción y forma:

• 1/3 de 2/6 a A pleno dominio con carácter privativo.
• 1/3 de 1/6 a A pleno dominio.
• 1/3 de 2/6 a B pleno dominio.
• 1/3 de 1/6 a B pleno dominio.
• 1/3 de 2/6 a C pleno dominio.
• 1/3 de 1/6 a C pleno dominio.
• 1/3 de 1/2 a A pleno dominio con carácter privativo.
• 1/3 de 1/2 a B pleno dominio con carácter privativo.
• 1/3 de 1/2 a C pleno dominio con carácter privativo.

¿Qué porcentaje (porcentaje, no quebrado, y despreciando algún decimal si hace falta) tiene cada uno? Acepto el cálculo, vía comentario …

Al margen, ¿por qué si el título es el mismo (una escritura de herencia), se distingue “pleno dominio”, de “pleno dominio con carácter privativo”? No caigo.

Y, por último, ¿por qué se pone así? Pues probablemente porque no hay una sola herencia en la escritura, sino varias, ¿tal vez tres? En la escritura seguro que se entendía mejor que en la inscripción. De hecho, en las escrituras es usual decir cosas como que “en consecuencia, tras la transmisión instrumentada la finca pertenece a Fulano, Mengano y Zutano en tal proporción y con tal carácter“.

Vamos a por otro caso:

• 1/6 del pleno dominio a A (herencia)
• 1/6 del pleno dominio a B (la misma herencia)
• 1/12 de la nuda propiedad a B (la misma herencia)
• 1/12 de la nuda propiedad a A (la misma herencia)
• 25% del pleno dominio a A (otra herencia)
• 25% del pleno dominio a B (la misma herencia que el 25% de la línea anterior)
• 1/2 de 1/6 CONSOLIDACIÓN (instancia) a A
• 1/2 de 1/6 CONSOLIDACIÓN (instancia) a B

Lo pasamos todo a doceavas partes. Así que 1/6 son 2/12; un 25% son 3/12 y 1/2 de 1/6 es 1/12. Así que A tiene (sigo el mismo orden que antes):

• 2/12 del pleno dominio (herencia)
• 1/12 de la nuda propiedad (la misma herencia)
• 3/12 del pleno dominio (otra herencia)
• 1/12 CONSOLIDACIÓN (instancia)

Y B tiene exactamente lo mismo. El doceavo en nuda propiedad y el doceavo “CONSOLIDACIÓN” son el mismo doceavo (nuda propiedad y usufructo), así que cada uno tiene 6/12, es decir, el 50% de la finca.

5.= ¿Qué quiere decir mitad en pleno dominio, mitad en nuda propiedad y mitad en usufructo?

El mismo amigo tasador de la consulta anterior me lo había preguntado un tiempo antes cuando se encontró con que la nota simple de la finca que tenía que tasar pertenecía de ese modo a Fulanito de Tal.

• Una mitad en pleno dominio.
• Una mitad en nuda propiedad.
• Una mitad en usufructo.

Pero, ¿sumando eso, no es el 100%? , es decir, ¿es o no es dueño del pleno dominio? Sí, así es, pero en los registros, al proceder cada derecho de títulos diferentes, se indica de ese modo. En una escritura, en el apartado título, diríamos que “en cuanto a una mitad indivisa en pleno dominio le pertenece por xxx, en cuanto a la nuda propiedad de la otra mitad indivisa que le pertenece por xxx y en cuanto al usufructo de esta mitad que le pertenece por xxx”.

6.= “¿Puedo tasar un piso con nota simple en construcción?”

Lo que yo creo que en este caso reciente alguien me preguntaba, es si podía tasar un piso cuando en la escritura de declaración de la obra nueva del mismo, se encontraba declarada esa obra en construcción y no como obra finalizada. Vean que les digo en “escritura”, pues es en la escritura dónde corresponde hacerlo (declarar la obra) y de dónde resulta (no de la inscripción de la misma en el registro) . Cabe incluso que la nota registral no haga mención al final de obra y que éste, sin embargo, sí que exista. Así que (le dije al consultante): cerciórese de que el final de obra no se ha declarado ya en escritura; lleve la escritura al registro si es que se hizo y no se llevó y tase la finca, bien en su actual estado o bien por el valor que tendrá cuando se termine. Todo dependerá de para qué quiera hacer usted esa tasación (normalmente para un préstamo hipotecario o para fijar el valor de venta o para una herencia), pero, en resumen, sí que puede tasar usted el piso en construcción y puede que el tasador le pida copia de su escritura y nota simple o que se apañe llevándole solo esta última.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario