Cuarto post recopilatorio, tras los que ya tengo sobre testamentos y herencias, plusvalía municipal e hipotecas.

1.= A veces me llegan cartas del Catastro

Me dirijo a un amigo que trabaja en el Catastro a quién le comento: “A veces me llegan cartas del Catastro a mi, el Notario, comunicándome cambios de titularidad o incidencias en el proceso de alteración ¿a qué se debe?”

Y él me dice: “Pues parece un error. O es informático o, probablemente, humano. Algún funcionario esta poniendo P en lugar de T en el destinatario. De todas formas, comprueba que no te asignan a ti inmuebles por error”.

Pues es verdad, tendré que llevar cuidado en que no me pongan nada a mi nombre, aunque no creo que suceda.

2.= ¿Le hago la escritura o le mando al técnico?

Pienso que esto que me ha sucedido esta misma mañana puede servir para aproximar posturas con los técnicos y aclarar formas y procedimientos de actuación, así como los límites de nuestras respectivas competencias.

Entra hoy en la notaría un Señor que comenta a mi oficiala que su madre es dueña por donación de su tía de una finca de la que no tienen escrituras y que está catastrada a nombre de su madre. Quiere saber si con eso tenemos bastante para hacerle a esa finca su primera escritura.

La respuesta es que sí, tenemos bastante para el primer título, si bien habrá que hacer alguna cosa más para inmatricularla (inscribirla por primera vez en el Registro de la Propiedad).

El consultante no ha cuestionado en modo alguno los datos catastrales de la finca. Para él la finca estaba bien de superficie, de linderos y de titularidad. De coordenadas georreferenciadas vértices de la parcela catastral y tal, nadie ha hablado.

Con esta información, en la notaría, esa Señora tendría su escritura. Supongo que si con esa misma información va al Registro, la mandarán a la notaría. Creo que en el Catastro sucederá exactamente lo mismo.

Solo me queda por saber, ¿que le diría un técnico?

3.= “Lindo por el sur con una rústica a nombre de Comunidad de Propietarios”

¿Cómo es posible?  Para intentar resolverlo, entramos a la Sede Electrónica del Catastro y saco Descriptiva y Gráfica de la finca colindante. Es una rústica que tiene una urbana en su interior y aparentemente está todo perfecto, es decir, está a nombre de su dueño no a nombre de ninguna comunidad de propietarios.

Los clientes me dicen, “¿y tú puedes hacer algo desde aquí para que se cambie o tendremos que ir al Catastro?” Y yo, piensa que te piensa, hasta que de repente se me enciende la bombilla y digo: “ya sé porqué está así y no os preocupéis no tenéis que hacer nada ni vosotros, ni yo: está correcto“.

La explicación

Cuando en suelo urbano una finca linda con una edificación perteneciente a una comunidad de propietarios (una división horizontal), se dice que por el sur linda con comunidad de propietarios. No hablamos de condominio pues el condominio conllevaría cuotas y designación de sus titulare., hablamos de una finca compuesta de otras en su interior que tienen su propia referencia catastral.

Pues en rústico parece que sucede lo mismo cuando nos encontramos con una finca que tiene edificaciones en su interior con el mismo o distinto titular: a efectos de colindantes se identifica a ese titular como “Comunidad de Propietarios” pero si consultamos cada finca individual todas están a nombre del mismo dueño.

4.= La superficie de una finca que está gravada por una servidumbre, ¿consta en el Catastro?

Claro, en el Catastro está todo, pero en el Catastro no consta la existencia de la servidumbre de ninguna forma o al menos yo nunca lo he visto. Que yo sepa no consta en la representación gráfica, ni en la superficie, ni en la titularidad.

¿Entonces consta o no consta? Digamos que está la superficie, pero que no consta la servidumbre.

Entonces, “si resulta que la superficie catastral no incluye una servidumbre de paso, ¿bastaría con que se comunicara desde la notaría?”

Si la superficie no incluyera la parte de una finca que está gravada con una servidumbre de paso (estamos hablando entonces del predio sirviente que da paso al dominante) es que el Catastro está mal y estaría mal al menos en cuanto a dos fincas: el predio sirviente, al que catastralmente le faltarían metros, y otro (u otros) predios (otras parcelas catastrales) que incluirían una superficie que no formaría parte de ellos (o tal vez sí, puesto que el predio sirviente esté mal, no significa necesariamente que otros predios también lo estén). También, pienso yo, que es posible que la diferencia que le falte al sirviente “haya ido a parar” a un vial público.

En estos casos no tenemos más que un problema de cabida que podría solucionarse de formas diversas (de muchas formas diversas). En esas posibles soluciones cabe la intervención notarial, pero esta no irá dirigida a que se haga constar la servidumbre como tal derecho real.

Los de Revisiones Catastrales me dijeron que: “Las servidumbres podrían configurarse como subparcelas de la parcela catastral con destino, por ejemplo, improductivo”. Entiendo que esa configuración quedaría fuera de la estricta actuación notarial (entrando más bien en el ámbito técnico) y que si bien puede existir un reflejo catastral de la servidumbre, no sería más que un reflejo distorsionado pues no supondría exactamente el acceso al Catastro de la servidumbre como tal.

5.= Defecto de cabida de finca inscrita

La que quería pagar 100 Euros por una compraventa, vuelve hoy porque no le inscriben la finca con la superficie catastral. Había un defecto de cabida y no teníamos descriptiva y gráfica. En el Registro disponen de la información gráfica y parece que la finca podría no medirles lo mismo.

Esto fue lo que se dijo en la escritura en cuestión: “Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente, para cuando sea posible, la coordinación de Registro con Catastro conforme a la descripción catastral tramitando el expediente registral previsto en el  Artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria con carácter posterior a la inscripción del acto documentado en la presente escritura. En caso de suspender o denegar la inscripción de la base gráfica catastral, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro, sin perjuicio de la actualización de los linderos”.

Atención al “para cuando sea posible” y también al “carácter posterior”. Yo, francamente, me pierdo y ya me cuesta, en ocasiones, acertar con lo que tengo que poner en cada uno de los múltiples casos que se presentan. Los clientes vuelven (a veces) con el dedo acusador, “usted no me leyó”. Lo malo (lo bueno para mi y malo para ellos) es que es mentira, les leí y les expliqué. Recuerdo como hablamos de que aquello no era una casa, sino un almacén y como dieron por bueno perder los 500 m2 de superficie que decía el Catastro. Es lo malo (o lo bueno para mí) de tener buena memoria.

Pero, ¿cómo lo solucionamos?

Pues renunciando, de momento, a la modificación registral de la cabida y arreglando el Catastro para lo que se necesitará la correspondiente documentación técnica y el inicio del procedimiento de subsanación catastral o notarial en el que habrá que tener en cuenta a otros propietarios que pudieran estar afectados. Cuando la subsanación, si es catastral, se haya conseguido, podría otorgarse una escritura complementaria o subsanatoria de la ya existente y presentarla a Registro o presentar la subsanación notarial validada por Catastro al Registro  También es posible no hacer nada de esto y dejar la escritura como se firmó y el Registro sin constatar la subsanación catastral (sin coordinar). La decisión, en última instancia, depende de las ganas que uno tenga de rascarse el bolsillo.

6.= “¿Cuántas personas acuden a la notaría y aportan un certificado de titularidad de otra persona?”

Habría mucho que precisar, según lo que haya detrás de la exacta formulación de esta pregunta, pero a bote pronto yo me aprestaría a contestar: pues muchas, muchísimas en realidad …

El que es titular, según escritura, está claro quién es; el que lo es según el registro también (aunque podría no serlo realmente) pero el titular catastral, es (¿cómo decirlo…?) más relativo (a efectos de la verdadera titularidad), ¿no?

Y entonces, ¿cómo se asegura uno de que no le están engañando, de que la finca que viene uno a decir a la notaría que es suya no es en realidad del que figura en el Catastro o no es de un tercero? Pues no lo sé, pero lo cierto es que tras mis primeros dieciséis años como Notario, no creo haber incurrido en muchos desaguisados, o más bien, creo que se contarían con los dedos de una mano esos desaguisados. Es más diría que mis desaguisados han dado lugar a que se resolviera alguna situación enquistada desde la noche de los tiempos. Además contra supuestos en los que se actúa de mala fe o fraudulenta o delictivamente poco puede hacerse. Nadie está libre de verse afectado por los mismos.

Por supuesto que temo meter la pata y que me engañen, pero uno está ya entrenado y comienza a ser perro viejo y está rodeado de un equipo de perros viejos o que va camino también de serlo y consulta y pregunta y contrasta y casa una cosa con otra, de manera que al final toda esa gestión (STI de por medio) ayuda a desfacer entuertos más que a generar desaguisados por haber creído a alguien que se presentaba como dueño y no lo era. No digo que la experiencia sea la madre de la ciencia, que en parte lo es; más bien es la experiencia y la prudencia las que en estos supuestos deben presidir y guiar nuestra actuación, como ocurre con cualquier otro trabajador o profesional en las cosas de su respectiva competencia.

No lo diré muy alto por si mañana me pego el primer tropezón, pero, hoy por hoy, si uno tiene escriturada e inscrita su propiedad, los riesgos derivados de los errores de titularidad catastral se minimizan. Si por el contrario, no hay escrituras ni inscripción y uno funciona solo con el Catastro, el riesgo de un fraude, de un timo, de un error, etc … se multiplica exponencialmente.

Defiendo, en suma, una forma de trabajar que en el 99,99% de los casos no da lugar a ningún problema, sino a todo lo contrario, es decir, a la solución de problemas que podrían existir desde hace décadas. También defiendo por eso la necesidad de que el propietario/titular sea diligente y no deje que ciertas situaciones puedan llegar a tener lugar por sus omisiones. Los profesionales, por supuesto, estamos doblemente obligado a hacer bien nuestro trabajo.

7.= ¿Puedo volver a vender una finca que ya vendí y que sigue a mi nombre en el Registro?

“Mi padre figura como titular de una finca registral que se transmitió hace un tiempo y ahora nos han pedido “comprarla” de nuevo. He revisado escrituras recientes y veo que, desde hace unos nueve años, en las escrituras de compraventa se incorpora un certificado catastral telemático. He consultado con un abogado y me explica que da igual que no seamos ya titulares catastrales y que lo sea otra persona, que se puede utilizar la referencia catastral ya que es un dato público que se puede obtener de la página web y hacerla constar de esta manera (sin certificación) en el contrato privado de compraventa. A mí me parece que no debe ser muy legal, pues al fin y al cabo estamos utilizando un dato de carácter personal, por medio del cual accedemos a datos del patrimonio de una persona sin su autorización. ¿Me podría aclarar algo a este respecto?”

Este consultante parece muy preocupado por la protección de datos de carácter personal que pueda derivarse de una consulta catastral efectuada a través (entiendo yo) de la Sede Electrónica del Catastro, pero a mi lo que me preocupa de esta consulta es el entrecomillado:

¿Les han ofrecido “comprarla” de nuevo?

Les han ofrecido comprarla, es decir, ¿volverla a adquirir? o ¿les han ofrecido volverla a vender, dado que su padre sigue siendo el titular registral aunque ya no lo sea en el Catastro?

El padre vendió (no sabemos si en escritura pública) y el comprador no inscribió, por eso el padre sigue siendo titular registral, lo que no significa que sea el dueño. Si no es dueño, puede volver a comprar y procederse a la inscripción de la escritura en que vendió la finca y, posteriormente, a la inscripción de la nueva escritura en la que volvería a comprar la finca que antes era suya.

No es cuestión dar aquí una explicación de la teoría del título y el modo, ni de las dobles ventas o de las ventas de cosas ajenas, no teniendo además datos suficientes para hacer el correspondiente análisis, pero si el padre del consultante vendió, simplemente no puede volver a hacerlo, por mucho que no hubiera habido entrega o traditio del inmueble (a salvo que haya prescrito la acción para reclamar la entrega y sea posible volver a venderla previa resolución del contrato) o por mucho que no se haya inscrito aunque el padre siga siendo el titular registral (aunque no catastral), ni por mucha Sede Electrónica que consultemos, ni por mucho carácter público de su contenido, ni por mucho que nos preocupe la Protección de Datos, que son temas completamente distintos.

También dejaremos aparte las visiones esótericas del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

8.= Una vez coordinados Catastro y Registro, ¿pueden volverse a coordinar si se altera el Catastro (o si se presenta una base gráfica alternativa) y se vuelve a la descoordinación?

Cuando una finca está coordinada lo está en cuanto a superficie, linderos y ubicación en una fecha determinada pero esa finca, si se altera el Catastro o no coincidía con la realidad, puede descoordinarse y volverse a coordinar mediante el oportuno procedimiento de inscripción de base gráfica. No es problema rectificar una base inscrita justificando esa diferencia de superficie y tramitando el procedimiento.

Pongamos un ejemplo que me brinda un compañero:

“Una finca se inmatricula por expediente de dominio con una descripción totalmente coincidente con Catastro, archivándose su base gráfica. Unos dos meses después se otorgó escritura de segregación y disolución de condominio en base a una representacíón gráfica georreferenciada alternativa de la que resulta una cabida superior. Se solicita en la escritura la aplicación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria para hacer constar la mayor cabida. Se presenta la escritura en el Registro y no se inscribe porque al haberse archivado la base gráfica al inmatricular, lo que procede es modificar el acta de inmatriculación con la cabida real de la finca en lugar de la catastral”. 

En principio, parece una “gran ventaja” coordinar porque se da valor a la propiedad. Tal vez con los años, todo el mundo querrá tener todo coordinado, pero si se cambia algo y nos ha quedado bajo la presunción de exactitud e integridad y de la salvaguarda de los tribunales, ¿qué hacemos? Tal vez incorporar base gráfica, salvo que sea obligatorio, pueda resultar de momento un engorro. Tal vez solo es cuestión de que no es posible técnicamente por el momento rectificar la base gráfica … ¿?

9.=“¿Puedo reclamar al Catastro los perjuicios económicos que me ha causado por el cambio de superficie de una finca rústica de mi propiedad?”

Se segrega de una rústica una porción de 10.100 m2 con el fin de que tenga la superficie suficiente para edificar en rústico. El Catastro la da de alta con esa superficie. Años después el Catastro cambia la superficie y deja la finca por debajo de la superficie mínima en 9.987 m2. Se opta por agrupar a una colindante para recuperar el mínimo. ¿Se podría reclamar por algo?

10.= Contador actualizado de fincas coordinadas con el Registro: 223.971

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario