Faltan unos dos años (ya hemos alcanzado el 32,69% del tiempo disponible) para el próximo dictamen de notarías. Si los opositores se plantearan un par de cosas de estas todas las semanas, se habrán enfrentado (y fichado) a mas de 200 casos en los dos años que tienen por delante (sí, 52 semanas x 2 años x 2 casos a la semana= 208 y no es igual a 104, así que lo corrijo desde ahora). También, of course, puede venir el pesimista y decir, “sí, pero si todos nos preparamos así, el nivel será mas alto y será aun mas difícil aprobar”. Sí, sí, seguramente, pero como eso no va a suceder, tu procura cogerle ventaja a los demás que no lo hagan.

¿Seríamos capaces de plantear un par de casitos nuevos (o alguno mas por ir adelantando faena) todas las semanas? Vamos a intentarlo….

 

Agradezco a los que, sin pretenderlo, proponen por distintos cauces algunos de los casos que voy recopilando (y especialmente a Dandanovic que sí que se lo propone).

 

¿Cómo organizo las correcciones?

 

Esto es mas o menos lo que hago y me está funcionando.

Recopilo casos según van planteándose en el despacho y en los foros en los que participo. Los de Dandanovic suelen llegarme los jueves o viernes y los meto todo en una entrada no publicada del blog. El sábado abro un nuevo post, generalmente elijo uno suyo y otro mío y los dejo casi finiquitado. En la entrada inicial (la no publicada) dejo los materiales para las correcciones que me manda Dandanovic. El domingo repaso todo y meto las correcciones de los casos de la semana pasada. Cuando los opositores contestan y les corrijo añado lo que me parece relevante, inclusive algunas cosas de ellos. Cuando otro opositor llega a un caso y dice algo mas o me hace pensar sigo añadiendo y así tengo vivos muchos casos. Creo que de esta manera acabarán estando todos suficientemente corregidos. Ahora estoy corrigiendo en casa. En la notaría tengo mejores medios de consulta pero me estaba agobiando el retrasarme tanto en llegar a casa algunos días. En mi despacho de casa estoy tranquilo y parece que así está yendo bien.

 

Semana 34 de 104 (faltan 70 semanas para el dictamen de 2024)

 

Caso 67

Doña Mariana, viuda y madre de tres hijos, se presenta en la notaría el lunes a primera hora y le comenta al Notario que ha tomado la decisión de ingresar como novicia en un convento cercano. Su intención es renunciar a todas sus posesiones materiales, que únicamente le generan gastos inasumibles y con ello un profundo desánimo y desazón.

Doña Mariana (que al tomar los hábitos piensa adoptar el nombre de Sor Deborah) es propietaria:

1. Por título de herencia de su difunto esposo, del derecho de usufructo sobre una finca rústica; si bien la información registral acredita que hace unos meses transmitió el derecho de usufructo durante el plazo de 20 años a su hermano Mario, quien a su vez ha arrendado la finca por dicho plazo a una cooperativa agrícola.
2. Por título de compraventa del dominio, de un lujoso chalet, dotado de piscina y pista de pádel, que tiene arrendado a su hermano Marcos. La información registral indica que consta inscrita la finca con carácter privativo a favor de Doña Mariana por confesión de su consorte.
3. Por título de herencia de sus progenitores, del dominio de una tercera parte indivisa de un solar sin edificar. La información registral indica que la finca constituye predio sirviente del solar colindante, constando además una hipoteca en garantía de un préstamo que le concedieron a los tres hermanos y una anotación preventiva de embargo a favor del titular del predio dominante por impago de los correspondientes gastos de mantenimiento de la servidumbre.
4. Por título de herencia de sus progenitores, del dominio de una vivienda integrada en un edificio en régimen de propiedad horizontal. La información registral corrobora la titularidad y la ausencia de cargas o gravámenes.

El Notario se dispone a preparar la escritura de renuncia mientras se lamenta de su mala suerte por tener que atender con su clásico encefalograma plano de los lunes a primera hora este tipo de problemas.

¿Qué cuestiones deberá plantearse y resolver el Notario?

 

COMENTARIO DEL PROPONENTE:

Con este dictamen se pretende la profundización en el tema de la renuncia al dominio y a los derechos reales. FINCA 1. Aquí entran en juego el artículo 513.4º CC que establece que el usufructo se extingue:por la renuncia del usufructuario; y el artículo 480 CC conforme al cual podrá el usufructuario aprovechar por sí mismo la cosa usufructuada, arrendarla a otro y enajenar su derecho de usufructo, aunque sea a título gratuito, pero todos los contratos que celebre como tal usufructuario se resolverán al fin del usufructo, salvo el arrendamiento de las fincas rústicas, el cual se considerará subsistente durante el año agrícola. ¿El “fin del usufructo” de Mariana conlleva el de Mario? Una parte de la doctrina que se ha ocupado de esta cuestión se inclina por la afirmativa: el precepto no distingue en función de la causa de extinción del usufructo y la circunstancia de que en el supuesto de renuncia se protejan ciertos derechos personales y reales no hace sino confirmar el arrastre del segundo usufructo por la desaparición del primero. Entre esos supuesto de mantenimiento se encuentra el derecho de hipoteca: así según el artículo 107.LH podrán también hipotecarse el derecho de usufructo, pero quedando extinguida la hipoteca, cuando concluya el mismo usufructo por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario. Si concluyere por su voluntad, subsistirá la hipoteca hasta que se cumpla la obligación asegurada, o hasta que venza el tiempo en que el usufructo habría naturalmente concluido a no mediar el hecho que le puso fin. En materia de arrendamientos urbanos, a diferencia de las, soluciones que proporcionaba el texto de 1964, el actual artículo 13.2 LAU establece de forma tajante que los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador. Por el contrario, y siguiendo la línea del propio artículo 480 CC, el artículo 10 LAR señala que los arrendamientos otorgados por usufructuarios, superficiarios, enfiteutas y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre la finca o la explotación se resolverán al extinguirse el derecho del arrendador, salvo que no haya terminado el año agrícola, en cuyo caso subsistirán hasta que éste concluya. Otros autores defienden la subsistencia del segundo usufructo al ser éste la base de un contrato válido con un tercero que resultaría perjudicado (artículo 6.2 CC: La exclusión voluntaria de la ley aplicable y la renuncia a los derechos en ella reconocidos sólo serán válidas cuando no contraríen el interés o el orden público ni perjudiquen a terceros). ¿Qué cambia por el hecho de que el usufructo sea temporal? Para esta última opinión doctrinal se refuerza aun más su tesis de mantener el segundo usufructo. Incluso para VALVERDE y MUCIUS SCAEVOLA si el segundo usufructo es temporal éste subsiste si el primero se extinguiera por fallecimiento de su titular y así se hubiera pactado expresamente. Esta idea se rechaza por otros autores pues podría conducir a alterar el carácter vitalicio del derecho, especialmente si se constituye el segundo usufructo en los últimos años de vida y por un plazo presumiblemente mayor al de la propia supervivencia del primer usufructuario. FINCA 2. Se debería apreciar la naturaleza dispositiva de la renuncia del dominio, Esta figura formalizada en escritura pública de forma unilateral, irrevocable y gratuita es perfectamente válida e inscribible en el Registro de la Propiedad (RR. de 19 de enero de1994, 10 de enero de.2003, 18 de febrero de 2003 y 05 de mayo de 2015, entre otras). El problema es la combinación entre el acto de disposición que supone la renuncia con la naturaleza privativa de la finca por confesión del consorte. Como señala el artículo 1324 CC, para probar entre cónyuges que determinados bienes son propios de uno de ellos, será bastante la confesión del otro, pero tal confesión por sí sola no perjudicará a los herederos forzosos del confesante, ni a los acreedores, sean de la comunidad o de cada uno de los cónyuges. Consecuencia de este precepto es el artículo 95.4 RH, a cuyo tenor si la privatividad resultare sólo de la confesión del consorte, todos los actos inscribibles relativos a estos bienes se realizarán exclusivamente por el cónyuge a cuyo favor se haya hecho la confesión, quien no obstante necesitará para los actos de disposición realizados después del fallecimiento del cónyuge confesante el consentimiento de los herederos forzosos de éste, si los tuviere, salvo que el carácter privativo del bien resultare de la partición de la herencia. La Dirección General (R. de 3 de junio de 2021, entre otras ) confirma que es preciso que consientan todos los legitimarios del confesante premuerto (para cuya determinación deberá estarse al título sucesorio) salvo que el carácter privativo del bien resultare de la partición de la herencia del confesante premuerto. ¿Qué sucederá con el contrato de arrendamiento a favor de Marcos? Podría pensarse en la aplicación del artículo 14 LAU, norma tuitiva prevista para la enajenación de la vivienda arrendada. Por otra parte no puede olvidarse que las viviendas suntuarias, a las que la ley describe como aquellas viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual, quedan sometidas en primer término a lo pactado por las partes (artículo 4.2 LAU). ¿Existe derecho de adquisición preferente en el caso de renuncia, equiparable a la venta de que habla el artículo 25 LAU? Parece que no es defendible. FINCA 3. Creo que todos apreciarán de forma inmediata la aplicación del artículo 395 CC y el acrecimiento de la cuota al resto de partícipes: todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común. Sólo podrá eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio. No obstante lo anterior, ¿cómo encajar en esta ecuación el artículo 599 CC?: Si el dueño del predio sirviente se hubiere obligado, al constituirse la servidumbre, a costear las obras necesarias para el uso y conservación de la misma, podrá librarse de esta carga abandonando su predio al dueño del dominante. La doctrina apenas trata esta cuestión. Se habla de una renuncia traslativa a favor del titular del predio dominante. ¿Decae el acrecimiento del artículo 395 CC? No es es así, ya que la derelicción del artículo 599 CC parece exigir que el abandono venga acompañado de la voluntad de ceder en pago de deuda la finca al acreedor-titular del predio dominante. El hecho de que la finca en copropiedad se halle grava con un préstamo hipotecario ha merecido una respuesta distinta a la automática del acrecimiento por parte del Tribunal Supremo. Más allá de que la deuda de la renunciante se mantenga con el acreedor hipotecario, la STS. de 15 de octubre de 1986 rechazó la renuncia y el acrecimiento mientras exista pendiente un préstamo. FINCA 4. La renuncia al dominio de un un componente privativo de una división horizontal es un tema sobre el que ha resuelto la Dirección General en diversas ocasiones (la R. de 30 de agosto de 2018 es la más docente). Entiende que, ciertamente, nuestro ordenamiento jurídico reconoce el derecho de renuncia al dominio de una cosa, como una manifestación de la libertad del propietario en relación con los poderes dispositivos implícitos en el concepto de dominio. Ahora bien, tratándose de una finca sometida a un régimen de propiedad horizontal, la propiedad de la misma no afecta exclusivamente a su propietario, pues dicha propiedad lleva incorporadas obligaciones (propter rem) que le están indisolublemente unidas; singularmente, la de pagar las cuotas de comunidad. Por ello es indudable que la baja de uno de los comuneros, sin su sustitución por otra persona, afecta personalmente a los demás propietarios. De ahí que si, en general, cualquier comunero puede oponerse (art. 18.1 LPH) a los acuerdos comunitarios que, sin obligación de aceptarlos, supongan para él un grave perjuicio, o que se hayan adoptado en abuso de derecho, con mayor motivo podrá oponerse a la decisión unilateral de cualquier otro comunero que le suponga ese mismo tipo de perjuicio indebido. Siguiendo en esta línea, señala la Dirección General que los titulares de componentes privativos en una división horizontal son, en alguna medida, cotitulares de la misma cosa (el edificio), lo que produce una unificación accesoria de derechos y obligaciones, y una organización que la aproxima a los patrimonios separados, y, sin serlo, a las personas jurídicas; de ahí que proceda aplicar, por analogía, el régimen de la sociedad civil sobre baja de un socio por propia voluntad. Conclusión de todo ello es que para entender válida la renuncia (entendida como puesta a disposición de la comunidad del componente privativo afectado), el renunciante deberá ponerla en conocimiento de los demás propietarios (y trasladarla igualmente al secretario de la comunidad), con el fin de que éstos (por aplicación analógica del art. 1706 CC) puedan, si lo desean, impugnarla judicialmente, o, en cualquier caso, para que puedan adoptar las decisiones que estimen convenientes en defensa de sus intereses. Incluso, la Dirección General contempla que en estos casos la vivienda deberá inscribirse a nombre de los demás comuneros, en proindiviso; eso sí, siempre que, a la vista de la notificación que les hizo el comunero renunciante, hayan consentido esta renuncia. LA VACANCIA DE LOS INMUEBLES Y SU ADQUISICIÓN POR EL ESTADO. Es una cuestión sobre la que incide la Dirección General al examinar los casos de renuncia. Las fincas quedan sujetas a la disciplina normativa que rige la adquisición por parte de la Administración del Estado de los bienes inmuebles vacantes, adquisición que se produce ope legis desde el momento en que se cumplan los requisitos que para tal atribución establecen los artículos 609.2 CC y 17 y 47 d) LPAP. POSDATA: Sobre las diversas notificaciones que el Notario debe efectuar en cada uno de los casos, tu superior criterio decidirá.

 

Casos 68 y 68bis

¿El beneficiario sería una persona vinculada? El beneficiario de la garantía sería la sociedad en la que el Administrador Único de la pignorante es el Secretario del Consejo. Leed esto: Las partes vinculadas de la sociedad cotizada: ¿art. 231 LSC o NIC 24? Creo que os sacará de la duda en sentido negativo. No sería persona vinculada pero cabe la discusión.

 

 

COMENTARIO: La hermana comparece en la notaría para otorgar un poder en nombre y representación de sus hermanos en calidad de únicos integrantes de la CB para sortear el inconveniente de que en el poder que ya hay no se menciona a la CB por ninguna parte. Y ese poder otorgado en el uso del poder sería, ¿una sustitución del poder? ¿un subapoderamiento? Salvo en los poderes para pleitos nunca he tenido a un apoderado otorgando un poder en el uso del poder salvo que sea una sustitución o un apoderamiento. A mi me cuesta encajarlo. El problema no es la AC o el conflicto. El problema es el que apunto. Como el poder que se usa no la menciona, el Banco se enroca. Si la CB no puede otorgar el poder, tampoco es exacto apoderar a alguien para que actúe en nombre de la CB.

 

EL COMENTARIO DEL CASO EN EL CHAT EN EL QUE SE PROPUSO:

UNO: Si ese poder que ya hay se pretendiera utilizar para firmar una compraventa en la que finca comprada quedara afecta a los fines de la CB, ¿serviría? (entiendo que no se menciona para nada a la CB) o, ¿serviría para una póliza de crédito “para” la CB? Si la CB estuviera mencionada (“en su propio nombre y derecho y en su calidad de únicos integrantes …”) sería mejor, pero creo que el Banco no tiene razón (aunque tal vez no se bastantearía el poder para la póliza o la cuenta que se quiere abrir).

DOS: Se puede hacer el mismo poder que ya tenían pero incorporando que pueden actuar por los tres poderdantes y también por los tres poderdantes como integrantes de la CB.

PROPONENTE: La CB tiene alquilado un local a Hacienda y Hacienda desde enero de este año para pagar el alquiler exige que la cuenta esté abierta a nombre de la CB en lugar de a nombre de los tres. Yo les he dicho que hagan un poder nuevo los tres como integrantes de la CB, pero el problema es que uno de ellos está en el extranjero.

TRES: A mi me parece que si el poder es general y se puede constituir una CB con él, sí puede “instrumentalizarse” un poder (que en realidad equivale a designar un representante de la comunidad). La CB es algo con entidad propia, al menos para el Banco y para Haciend, así que a mí me parece que sí podría. si lo explica de alguna forma (por ejemplo “ratificando” o “constatando” la existencia de la CB) y para el cumplimiento de sus fines. La CB es una organización muy cercana a una sociedad civil, y por tanto aunque el poder para uno mismo es conceptualmente contradictorio jurídicamente, tal contradicción no debería impedir operar a la comunidad con una cierta independencia, de forma que si de alguna manera se explica la finalidad. Yo sí lo haría.

 

¿Cómo terminó la cosa? Pues se firmó el poder. La cuarta hermana actuó en representación de la CB y se dio poder a sí misma para abrir la cuenta en cuestión.

Bueno, una componenda útil puesto que el primer poder bastaba y solamente se procuró dar salida al capricho del Banco.

 

 

Esta reciente resolución BOE-A-2023-7842 ha sido comentada en estos términos en el chat Vanguardia Notarial. Es muy interesante respecto de la cuestión de si hay que salvar la autocontratación aunque no haya conflicto nos la hemos planteado en algunos mini-casos.

Resolución 9-marzo-2023 (BOE 27-MRZ) Asunto: Art 98 Ley 24/2001. Poder islandés. Juicio suficiencia. Autocontrato. Recurrente: Notario Fallo: Desestimatorio. DOCTRINA: No pueden confundirse un poder “especial” y un poder “concreto”. La posibilidad de autocontratar ha de ser reflejada en el juicio notarial de suficiencia. COMENTARIO: Poco recorrido tiene esta resolución. Pese a tratarse de un poder otorgado en Islandia, que se hace valer ante notario español, no es este el tema de discusión. El registrador no pone objeción al juicio de equivalencia, sino al de suficiencia por razón de autocontratación. Se trató de una donación en la que el donante compareció en propio nombre y, además, en nombre de la donataria (con base a un poder otorgado en Reykjavik) para aceptar y para, esto es importante, renunciar y dar finiquito a la legítima balear futura. El poder, al parecer no solo era especial, sino concreto  –poder para aceptar la donación de su padre de la finca tal y renunciar, dando finiquito …–, según resulta del recurso del notario. Pero el juicio de suficiencia/equivalencia se redacta en los siguientes términos: La representación y facultades del apoderado compareciente, resultan del poder especial otorgado a su favor, el día 20 de diciembre de 2020, ante el Notario de Reykjavik Don Björn Amby Lárusson. /// Tengo a la vista copia auténtica del citado poder, redactado en lengua española y debidamente apostillado, asegurándome el compareciente no tener revocado, suspenso ni condicionado dicho poder y no haberse modificado las circunstancias personales de su representada. Y yo, el Notario, declaro que a mi juicio y bajo mi responsabilidad, de lo que doy fe expresa, del citado poder resultan facultades representativas suficientes, acreditadas y congruentes para el otorgamiento de esta Escritura de donación con definición de legítima, con todos los pactos y condiciones que en ella se detallan. El registrador exige que, además, el notario de fe de que en el poder está salvada la autocontratación. El notario alega en el recurso que ya se dice en la escritura que se trata de un “poder especial” para ese acto y que, por lo tanto, queda embebida la autocontratación. La DG, con el rigor formal que la caracteriza cuando se trata de calificar la actuación notarial, rechaza el recurso y confirma la nota basándose en que “””(la) simple referencia al carácter especial del poder puede indicar que, abarcando uno o más negocios determinados, se confiere para todo lo concerniente a una finca, pero sin concretar todos los elementos necesarios –entre ellos la persona con quien se concierta la donación– para poder entender que se trata, en puridad conceptual, de un «nuntuis» –como sostiene el recurrente en su escrito de impugnación– y, por ende, evitar el riesgo de lesión de los intereses del mandante. Y técnicamente hay que reconocer que la DG tiene razón, la mera referencia al carácter “especial” del poder no significa que sea “concreto” (o especialísimo, si así se prefiere) para el acto que se documenta. ¿Hubiera sido la misma doctrina si la manifestación del donatario hubiera sido solo la de “aceptar la donación”, o sea, sin renuncia a la legítima futura? Del contexto de la resolución parece que sí, aunque hubiera sido más que discutible. Sobre todo, si se repara en que en una aceptación pura y simple de donación no hay conflicto de intereses. Aparte de que es discutible que la donación sea un contrato y no un modo de adquirir (lo que es indudable, por ejemplo, en Cataluña). Otra cosa es que, en vista del art 98 Ley 24/2021, si el notario dice que el “poder especial” es suficiente, tenga además que decir que está salvado el conflicto de intereses porque, si no lo estuviera, no sería “suficiente”. Pero es esta una doctrina tan reiterada por la “superioridad” que no queda otra alternativa que el derecho al pataleo.

 

 

De momento, esta es la 28ª entrega y estos son los enlaces a las veintisiete anteriores:

 

1. Ciento cuatro mini casos prácticos para dictamen (casos 1 al 4)
2. Ciento cuatro mini casos prácticos para dictamen (casos 5, 6 y 7)
3. Ciento cuatro mini casos prácticos para dictamen (casos 8, 9 y 10)
4. Ciento cuatro mini casos prácticos para dictamen (casos 11, 12, 13 y 14)
5. Ciento cuatro mini casos prácticos para dictamen (caso 15: la herencia de F y caso 16 «Ópera, S.L.»)
6. Ciento cuatro mini casos prácticos para dictamen (casos 17, 18 y 19)
7. Ciento cuatro mini casos prácticos para dictamen (casos 20, 21 y 22)
8. Ciento cuatro mini casos prácticos para dictamen (casos 23, 24 y 25)
9. Ciento cuatro mini casos prácticos para dictamen (casos 26, 27 y 28)
10. Ciento cuatro mini casos prácticos para dictamen (casos 29 y 30)
11. Ciento cuatro mini casos prácticos para dictamen (casos 31 y 32)
12. Ciento cuatro mini casos prácticos para dictamen (casos 33 y 34)
13. Ciento cuatro mini casos prácticos para dictamen (casos 35 y 36)
14. Ciento cuatro mini casos prácticos para dictamen (casos 37 y 38)
15. Ciento cuatro mini casos prácticos para dictamen (casos 39 y 40)
16. Ciento cuatro mini casos prácticos para dictamen (casos 41 y 42)
17. Ciento cuatro mini casos prácticos para dictamen (casos 43 y 44)
18. Ciento cuatro mini casos prácticos para dictamen (casos 45 y 46)
19. Ciento cuatro mini casos prácticos para dictamen (casos 47 y 48)
20. Ciento cuatro mini casos prácticos para dictamen (casos 49 y 50)
21. Ciento cuatro mini casos prácticos para dictamen (casos 51 y 52+52bis de propina)
22. Doscientos ocho mini casos prácticos para dictamen (casos 53 y 54)
23. Doscientos ocho mini casos prácticos para dictamen (casos 55, 56, 57 y 58)
24. Doscientos ocho mini casos prácticos para dictamen (casos 59 y 60)
25. Doscientos ocho mini casos prácticos para dictamen (casos 61 y 62)
26. Doscientos ocho mini casos prácticos para dictamen (casos 63 y 64 y uno de regalo y para que sirva de reflexión y que no lo cuento)
27. Doscientos ocho mini casos prácticos para dictamen (casos 65 y 66)

 

 

Se aceptan aportaciones de casos.

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario