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Doctrina Jurisprudencial: Lunes 12/04/2021: Interpretación de los contratos y novación contractual

Doctrina del Paseo Jurisprudencial de ayer Lunes 12/04/2021

Voy a incluir en este post dos Sentencias de la Sala 1ª del Tribunal Supremo del Paseo de ayer que contienen Doctrina Jurisprudencial. Son estas:

1.= STS 1151/2021 La duración como elemento esencial de los contratos de arrendamiento. El régimen de prórroga forzosa de los arrendamientos en la LAU de 1964 y su supresión por el Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril. Doctrina jurisprudencial sobre la interpretación de los contratos, la función de la instancia y los límites de su revisión casacional. Su aplicación a la novación contractual. Doctrina jurisprudencial sobre la novación contractual. Distinción entre la novación propia o extintiva e impropia o modificativa. Su aplicación al caso.

Doctrina jurisprudencial sobre la interpretación de los contratos, la función de la instancia y los límites de su revisión casacional. Su aplicación a la novación contractual. En un sistema como el de nuestro Código civil en el que se reconoce la autonomía de la voluntad (arts. 1254 y 1255 CC) como elemento determinante de la regulación contractual, la primera regla de la interpretación del contrato es la espiritualista que manda buscar la voluntad de los contratantes (arts. 1281, 1282 y 1276 CC; sentencia núm. 53/2012, de 21 de febrero). Por ello, el art. 1281, párrafo primero, CC declara la prevalencia de los términos de un contrato si son claros y no presentan dudas “sobre la intención de los contratantes”. Esta sala ha declarado que “cuando la literalidad de los términos contractuales es clara la misma debe prevalecer, […] lo mismo sucede aunque cupiera alguna duda cuando no se deduzca que sea otra la verdadera intención de los contratantes, una vez contemplados los actos de los mismos, u otro criterio hermenéutico, como el denominado “canon de la totalidad” (sentencia de 12 abril 2010). En consecuencia, “para que pueda prescindirse de la literalidad, es necesario que los términos del contrato contradigan la intención evidente y que además esta última resulte de los actos de los mismos, sin que resulten relevantes a los efectos del artículo 1282 CC los coetáneos o posteriores realizados tan solo por uno de ellos” (sentencia 714/2015, de 14 de diciembre).

Esta labor hermenéutica de los contratos es función propia de los tribunales de instancia, revisable en casación en dos supuestos: primero, en caso de que su resultado sea manifiestamente ilógico, irracional o arbitrario y, segundo, cuando vulnere alguna de las normas o reglas sobre la interpretación de los contratos. Como recuerdan las sentencias de esta sala 498/2018, de 14 de septiembre, 82/2019, de 7 de febrero, y 251/2019, de 6 de mayo, con cita de otras anteriores: “la interpretación del contrato y sus cláusulas, entendida como actividad que busca identificar el conjunto de obligaciones que derivan para las partes de todo contrato a partir de la voluntad común de éstas expresada en el mismo es una labor o función propia de los tribunales de instancia, con la consecuencia de que ha de prevalecer la interpretación realizada por éstos sin que sea posible su revisión en casación en la medida en que se ajuste a los hechos considerados probados por el tribunal sentenciador en el ejercicio de su función exclusiva de valoración de la prueba, salvo cuando se demuestre su carácter manifiestamente ilógico, irracional o arbitrario o vulnere alguna de las normas o reglas sobre la interpretación de los contratos, por desnaturalización de sus presupuestos y vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva”. Las prescripciones que sobre la interpretación de las declaraciones de voluntad contractual contienen los arts. 1.281 a 1.289 CC no son meras reglas orientadoras para el intérprete, sino auténticas normas imperativas, cuya infracción abre la posibilidad de su acceso a casación por la vía del art. 477.1 LEC, lo que supone que el control de interpretación es, en este recurso, un control sólo de legalidad. Por tanto, quedan fuera del ámbito de la casación toda revisión del resultado de la labor de investigación del sentido jurídicamente relevante de las declaraciones de voluntad que resulte respetuoso con los imperativos legales que disciplinan la labor del intérprete, aunque no sea el único significado admisible conforme a ellos (sentencia 731/2014, de 26 de diciembre), siempre que no sea manifiestamente arbitrario o contrario a las reglas de la lógica y de la razón (art. 218.2 LEC).

Como dijimos en la sentencia 198/2012, de 26 de marzo: “constituye función de los tribunales de instancia, por lo que la realizada por estos ha de prevalecer y no puede ser revisada en casación en la medida en que se ajuste a los hechos considerados probados por aquella en el ejercicio de su función exclusiva de valoración de la prueba, salvo cuando se demuestre su carácter manifiestamente ilógico, irracional o arbitrario. E incluso en el supuesto de fundarse un motivo en la infracción de las normas que regulan la interpretación de los contratos, como es el caso, también se ha declarado que no se pueden considerar infringidas dichas normas legales cuando, lejos de combatirse una labor interpretativa abiertamente contraria a lo dispuesto en ellas o al derecho a la tutela judicial, el recurrente se limita a justificar el desacierto de la apreciación realizada por el tribunal de instancia, con exclusivo propósito de sustituir una hipotética interpretación dudosa por sus propias conclusiones al respecto”. En consecuencia, en sede del recurso de casación, el único objeto de discusión sobre la interpretación contractual debe ceñirse a su eventual ilegalidad, arbitrariedad o contradicción del raciocinio lógico. Por ello salvo en estos casos, prevalecerá el criterio del tribunal de instancia, aunque la interpretación contenida en la sentencia no sea la única posible, o pudiera caber alguna duda razonable acerca de su acierto o sobre su absoluta exactitud (sentencias de 4 de abril de 2011, 13 de junio de 2011, 4 de octubre de 2011, y 10 de octubre de 2011, entre otras).

Esta labor de los tribunales de instancia se extiende también a la valoración probatoria sobre la apreciación de los hechos determinantes de la novación (sentencias 261/2020, de 8 de junio, y 651/1993, de 22 de junio). Doctrina que ha sido sintetizada por la sentencia núm. 818/2009, de 19 de diciembre: “a) La facultad de establecer si se dan los requisitos de la novación extintiva o modificativa está atribuida a la instancia (SSTS de 28 marzo y 30 octubre de 1985, 31 mayo 1994, 10 septiembre 1997 y 17 septiembre 1999, entre otras). “b) Como los presupuestos de la novación son cuestión de hecho cuya apreciación incumbe al tribunal de instancia solo pueden combatirse en casación citando como infringida alguna regla legal de valoración de la prueba (SSTS 1-6-99 y 1-10-99, entre otras muchas)”.

Es en el marco de estos límites en el que debemos desenvolver la función revisora de la casación sobre la interpretación del contrato litigioso realizada por la sentencia impugnada, en función de la delimitación conceptual que la doctrina jurisprudencial ha hecho sobre las dos modalidades de novación contractual contempladas, la propia o extintiva y la impropia o modificativa.

Doctrina jurisprudencial sobre la novación contractual. Distinción entre la novación propia o extintiva e impropia o modificativa. Recientemente hemos sistematizado la jurisprudencia sobre la distinción entre las novaciones extintivas y modificativas en la sentencia 261/2020, de 8 de junio, al hilo de la exégesis del art. 1204 CC, cuya infracción se denuncia en el segundo motivo del recurso.  El citado art. 1204 CC, referido a la denominada novación propia o extintiva, establece que “para que una obligación quede extinguida por otra que la sustituya, es preciso que así se declare terminantemente, o que la antigua y la nueva sean de todo punto incompatibles”, con lo que admite tanto la novación expresa como la tácita. Las partes pueden modificar la relación obligatoria en virtud del principio de autonomía de la voluntad (art. 1255 CC). La alteración de la originaria relación obligatoria puede implicar la creación de una nueva en sustitución de la anterior (novación extintiva, que contempla el art. 1204 CC) o bien la subsistencia de la original, aunque con la modificación pretendida (novación modificativa del art. 1203 CC).

En las novaciones extintivas, como declaramos en la sentencia 647/2018 de 20 noviembre, se parte de la preexistencia de una obligación y la creación de otra nueva que sustituye a aquélla, ambas válidas, y se exigen dos elementos:

(i) la disparidad entre la primitiva y la nueva obligación (aliquid novi)

y (ii) la voluntad de producir la extinción de la primitiva obligación y su sustitución por otra ( animus novandi). Por su parte, la novación modificativa o impropia tiene una regulación específica en el art. 1203 CC, conforme al cual “Las obligaciones pueden modificarse: 1.º Variando su objeto o sus condiciones principales. 2.º Sustituyendo la persona del deudor. 3.º Subrogando a un tercero en los derechos del acreedor”. Se trata de una figura jurídica distinta de la novación propia. La novación extintiva constituye una de las causas de extinción de las obligaciones (art. 1.156 CC). Además de extinguir la obligación principal que tiene por objeto, provoca también la extinción entre las partes de las obligaciones o garantías accesorias, que sólo podrán subsistir en cuanto aprovechen a terceros que no hubieren prestado su consentimiento (art. 1207 CC), y la nova obligatio no tiene otra antigüedad que la determinada por la fecha de su nacimiento.

Por la intensidad de los efectos extintivos que provoca esta modalidad de novación, está sujeta a un mayor formalismo y exige una declaración de voluntad expresa, o bien una exteriorización de la voluntad novatoria o animus novandi por razón de la incompatibilidad “de todo punto” entre la antigua y la nueva obligación (voluntad tácita). Por el contrario, la jurisprudencia de esta sala, siguiendo el texto legal (art. 1203 CC), ha considerado que para que se califique la novación como modificativa no es necesario que se siga el rigor formal que exige el art. 1204 CC (SSTS de 11 de julio de 1985 y 26 de enero de 1988, y 28/2015, de 11 de febrero). Resulta ello coherente con la menor intensidad de los efectos de la novación modificativa, en la que la prior obligatio subsiste, si bien afectada por la modificación, lo que implica el mantenimiento no sólo del vínculo principal sino también la conservación de su antigüedad y de las garantías accesorias y, en lo que ahora es relevante, la sujeción al régimen legal de prórroga forzosa.

La resolución recurrida ha entendido que, en el caso, el contrato de 8 de noviembre de 2011 tiene el carácter de novación propia o extintiva, al afectar el aliquid novi a los dos elementos principales del contrato de arrendamiento: la cosa (bien arrendado) y el precio (renta), que constituyen la esencia del sinalagma contractual. Esta tesis, sin embargo, no puede ser confirmada, pues ni el efecto extintivo se declara “terminantemente” por las partes, ni de los términos del contrato puede deducirse una voluntad concorde en tal sentido, ni hay una absoluta incompatibilidad entre las obligaciones reflejadas en el contrato de 1975 y en su anexo de 2001 (art. 1.204 CC). Aun aceptando que el cambio del inmueble arrendado, dentro del mismo edificio, y la sustancial elevación de la renta pactada, afectan a las prestaciones esenciales del contrato (art. 1.543 CC), ello no es suficiente para, al margen de la verdadera voluntad de las partes, provocar una novación extintiva, pues la variación del objeto o de las condiciones principales del contrato constituye precisamente una de las modalidades (novación objetiva) que pueden revestir los acuerdos novatorios modificativos. Por tanto, la variación del objeto o condiciones principales, por sí sola, no provoca el efecto extintivo ni es incompatible con la subsistencia del contrato novado (art. 1203.1º CC; y sentencias 4 de marzo de 2006 y 261/2020, de 8 de junio).

La conclusión anterior se sustenta, además, en las siguientes razones:

1.º) En el documento de 8 de noviembre de 2011 las partes no declaran su voluntad de dar por finalizado el contrato de 1975 y su sustitución por otro nuevo, ni de los términos en que está redactado puede deducirse esa voluntad extintiva y de sustitución como voluntad presunta, pues esta apreciación no resulta conforme con una interpretación literal de su contenido. Así:

(i) el documento de 2011 presenta un encabezamiento bajo el título de “anexo nº 1 al contrato de arrendamiento de clase 10ª nº 0041582 de fecha 2 de junio de 1975 correspondiente a la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 de esta ciudad”;

(ii) el significado gramatical del vocablo “anexo”, bajo la primera acepción del diccionario de la Real Academia de la Lengua Española, es el de “unido o agregado a alguien o algo”, y bajo la segunda acepción significa “propio, inherente o concerniente”; por tanto, constituye un agregado o complemento al propio contrato que modifica, del que constituye una nueva parte “inherente”;

(iii) en consecuencia, no se trata de un nuevo contrato desvinculado del anterior al que sustituya, sino que constituye un acuerdo vinculado al contrato previo, al que complementa, pero no reemplaza;

(iv) en el propio título del documento se hace mención, como elemento identificativo, del número del contrato asignado en el efecto timbrado en el que aparece extendido, expresando así la voluntad de permanencia del contrato identificado mediante ese número exclusivo;

(v) el carácter meramente modificativo del acuerdo aparece expresado también de forma inequívoca: (a) en el apartado primero: “ambas partes acuerdan modificar… el objeto del presente contrato”; además de que el verbo empleado (“modificar”) es indudablemente expresivo de una acción de cambio y no de extinción, la locución “presente contrato” solo puede entenderse referida al contrato de 2 de junio de 1975, que no se extingue, sino que se modifica; (b) en el apartado cuarto, con la excepción del cambio del objeto y de la renta, “las partes ratifican expresamente el contrato de arrendamiento cuya clase y número se especifican en el encabezamiento del presente anexo”; se trata, por tanto, de un acto de confirmación, concepto antitético al de extinción.

2.º) Aunque se admitiera la existencia de algún tipo de ambigüedad o duda en la interpretación de la verdadera voluntad de las partes,quod non, debe tenerse en cuenta que, en materia de interpretación de las novaciones, a fin de dirimir su concreta modalidad, esta sala ha declarado que en caso de duda debe prevalecer el efecto más débil – el modificativo – (sentencia 261/2020, de 8 de junio). En este caso este criterio se corresponde también con el de la “mayor reciprocidad de intereses”, propio de los contratos onerosos (art. 1289 CC), pues resultaría contrario a ese canon hermenéutico aceptar que junto con una elevación sustancial de la renta pactada y sin otra contraprestación explícita, el arrendatario asumiese también un contrato que le supondría un relevante sacrificio patrimonial al privarle del derecho de la prórroga forzosa. Como dijimos en la sentencia 130/2009, de 12 de marzo: “la voluntad del cambio ha de expresarse de una manera cierta e inequívoca, sin provocar dudas, incertidumbres o ambigüedades, es decir, la voluntad novatoria ha de exponerse con claridad, y no vale inferirla de suposiciones o conjeturas (entre otras, SSTS de 31 de mayo de 1997, 14 de diciembre de 1998, 2 de noviembre de 1999, 19 de diciembre de 2001, 8 de julio de 2002 y 22 de diciembre de 2003); además, la novación extintiva no se presume y el beneficio de la duda favorece a la parte que contradice la novación (SSTS de 28 de diciembre de 2000, 23 de marzo de 2001, 27 de septiembre de 2002 y 4 de marzo de 2005)”.

3.º) Esta exigencia de una voluntad de cambio inequívoca y sin ambigüedades, cobra mayor intensidad cuando se proyecta sobre un contrato locativo acogido a un régimen legal de prórroga forzosa, en el que la extinción convencional de la relación arrendaticia previa comporta un efecto de dejación o renuncia de un derecho de prórroga forzosa, renuncia que, según constante jurisprudencia, debe ser “clara, terminante e inequívoca” (por todas, sentencias 697/2014, de 11 de diciembre y 132/2021, de 9 de marzo). Parafraseando nuestra sentencia 882/1998, de 2 de octubre, cabe decir que “resulta contrario a la lógica más elemental pensar que un comerciante va a renunciar a un beneficio, como es el de la prorroga forzosa del arrendamiento sin ninguna contraprestación aceptando, además, una subida de la renta”. Lo que se afirmaba en esa sentencia respecto del arrendamiento de local de negocio, a fortiori debemos afirmarlo también respecto del arrendamiento de vivienda.

4.º) Aunque es cierto que la irrenunciabilidad del derecho de prórroga que proclama el art. 6 LAU 1964 no impide su renuncia una vez incorporado al patrimonio del arrendatario, de forma que puede renunciarse con posterioridad a la celebración el contrato, en todo caso esa renuncia, en la medida que implica una dejación de un derecho tan importante como es el de seguir ocupando la vivienda, tiene que ser “clara, precisa y terminante sin que quepa inducirse de actos más o menos equívocos” (sentencia 130/2009, de 12 de marzo, de 26 de mayo de 2009, y 697/2014, de 11 de diciembre). Como dijimos en la sentencia 697/2014, de 11 de diciembre, “la renuncia de derechos debe interpretarse restrictivamente (art. 6.2 CC)”.

5.º) La jurisprudencia de esta sala ha manifestado una especial prevención frente a la novación extintiva “especialmente cuando tal novación se relaciona con la pérdida de derechos adquiridos por el arrendatario según su contrato primitivo o novado” (sentencia de 24 de febrero de 1995). En esta línea, hemos mantenido un criterio de interpretación restrictivo en relación con la novación de los contratos de arrendamientos urbanos. En la sentencia de 18 de marzo de 1992, recaída en un recurso referente a un contrato de arrendamientos urbanos declaramos: “el concepto de novación es objeto de interpretación restrictiva por la doctrina de esta Sala y nunca se resume, de tal manera que no puede declararse en virtud de sólo presunciones por muy razonables que se presenten en éstas (sentencias de 24 de febrero de 1964, 11 de febrero de 1965, 2 de junio de 1.968 y 25 de enero de 1991)”.

6.º) Las sentencias citadas en la sentencia recurrida como fundamento de su decisión (sentencias 841/2001, de 17 de septiembre, 975/2005, de 9 de diciembre, y 1120/2006, de 15 de noviembre), por referirse a supuestos de novaciones de contratos de arrendamientos rústicos, no resultan extrapolables miméticamente al caso de la litis, referido a un arrendamiento urbano, tanto por razón de la diferente regulación a la que están sujetos, como por la distinta intensidad con que actúa la legislación en la tutela de los derechos de los arrendatarios en una y otra modalidad de arrendamientos especiales. En todo caso, esos precedentes citados por la Audiencia, en los que se califica la novación de extintiva en supuestos de modificación simultánea del objeto y de la renta del arrendamiento, no declaran el carácter extintivo de la novación por razones exclusivamente vinculadas a esos cambios objetivos, sino que, de estos cambios y en atención a las concretas circunstancias de cada caso, se dedujo que la voluntad de las partes en aquellos casos fue la de extinguir el contrato previo, aunque no se hubiera declarado de forma expresa (“sin necesidad de que conste expresamente su novación, cuando, en forma sustancial, se alteran los dos elementos más esenciales del arrendamiento, como lo son el objeto y la renta, e incluso, la notoria modificación de una sola de estas circunstancias, cuando se ofrece con caracteres muy acusados, se considera puede ser reveladora de un ánimo novatorio extintivo …”). Así, por ejemplo, entre aquellas circunstancias específicas justificativas de la calificación extintiva de la novación, que se sumaban a los cambios de objeto y renta, figuraban la participación en el nuevo contrato como arrendatario de una persona distinta del arrendatario inicial, sin que hubiera habido una subrogación o cesión consentida del contrato (novación subjetiva) – sentencia 1120/2006 –, o la división física de la parcela cultivada entre los tres hermanos arrendatarios y la explotación exclusiva y separada por cada uno de ellos de las parcelas resultantes, con división correlativa de la renta entre los mismos – sentencia 841/2001 –.

Consecuencias de la estimación de recurso. El resultado de todo lo anterior, es que la calificación jurídica más ajustada a la naturaleza de lo pactado en el documento de 8 de noviembre de 2011, con arreglo a su interpretación literal, ajustada a la verdadera voluntad de las partes según resulta de las reglas hermenéuticas legales y jurisprudenciales reseñadas, es la propia de una novación meramente modificativa del contrato de arrendamiento suscrito el 2 de junio de 1975. En consecuencia, la relación arrendaticia entre las partes sigue sujeta al régimen de la LAU 1964 y, por tanto, al sistema de prórroga forzosa de su art. 57, sin perjuicio de lo previsto en las disposiciones transitorias de la vigente LAU 1994 (vid. disposición transitoria segunda ). Por tanto, al no resultar de aplicación el régimen de duración de los contratos de arrendamientos de los arts. 9 y 10 LAU 1994, el contrato de arrendamiento litigioso de 1975, en los términos resultantes de la modificación acordada en 2001, sigue vigente. Al no declararlo así, la Audiencia ha incurrido en las infracciones denunciadas en el recurso. Debemos estimar el recurso y revocar la sentencia impugnada y, al asumir la instancia, por las mismas razones expuestas, desestimar el recurso de apelación y confirmar la sentencia de primera instancia”.

2.= STS 1152/2021 La duración temporal esencialmente limitada del arrendamiento. La tácita reconducción del art. 1566 CC: su naturaleza jurídica y efectos. Doctrina jurisprudencial. La tácita reconducción da lugar a un nuevo contrato de arrendamiento que requiere el consentimiento presunto de todas las partes.

“Dispone el art. 1566 CC que: “Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento”. A su vez, el art. 1.581 CC, al que se remite el anterior, prescribe: “Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario. “En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término”. Como hemos declarado en la sentencia 530/2018, de 26 de septiembre, la tácita reconducción a que se refiere este precepto “da lugar en realidad a un nuevo contrato de arrendamiento que se perfecciona por el consentimiento tácito de los contratantes”. Este consentimiento se entiende producido por la permanencia del arrendatario en el disfrute de la cosa arrendada por el término de quince días una vez finalizada la vigencia temporal del contrato, con la aquiescencia del arrendador que deja pasar dicho plazo desde la extinción sin requerir al arrendatario a fin de que proceda a la devolución de la posesión del inmueble. En la misma sentencia 530/2018, de 26 de septiembre, precisamos que: “se entiende que el citado artículo 1.566 CC da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento (“si al terminar el contrato”, dice textualmente) y por nacido otro en el que se mantienen los pactos que rigieron la anterior relación contractual, salvo el plazo de duración que lógicamente no ha de coincidir -salvo casos especiales- con el inicialmente previsto que, sin duda, podría resultar excesivamente largo para tenerlo en cuenta en un pacto de carácter tácito”.

Por tanto, la tácita reconducción no provoca una prórroga o ampliación del plazo del mismo contrato anterior. Éste finalizó una vez cumplido el término de su duración “sin necesidad de requerimiento especial” (art. 1581-II CC). La tácita reconducción, en caso de producirse, da lugar a un nuevo contrato, a un nuevo arrendamiento, integrado, como todo contrato, por su propio consentimiento, objeto y causa (art. 1261 CC). Por ser un contrato nuevo se extinguen las garantías y su plazo no es el mismo del contrato anterior (que ya se consumió), sino el establecido supletoriamente por el Código en virtud de la remisión que el art. 1566 CC hace al 1581. Este recurso a la supletoriedad resulta preciso pues en la tácita reconducción el consentimiento de las partes es un consentimiento presunto derivado, por el lado del arrendatario, de su permanencia en el disfrute de la cosa arrendada durante quince días y, del lado del arrendador, de su aquiescencia a dicha situación, aquiescencia presunta que puede desvirtuarse mediante el correspondiente requerimiento. Así lo afirmamos en también en la sentencia 764/2013, de 5 de diciembre: “La tácita reconducción se presenta ante el contrato de arrendamiento de plazo indefinido o -como es el caso presente- que se termina el plazo pactado y continúa la relación arrendaticia. El arrendamiento es un contrato temporal por esencia y no es lo mismo indefinido que perpetuo. […]. “Norma que se basa en la presunta voluntad de las partes y no es el mismo contrato que se prorroga, sino otro nuevo (se extinguen garantías: articulo 1567) y el plazo no es el mismo, sino uno nuevo (fijado por el artículo 1581)”.

En el caso de la litis, la sentencia de primera instancia ha entendido que el plazo de duración del contrato expiró y los nuevos propietarios, que se subrogaron en la posición del arrendador inicial, manifestaron su voluntad de poner término a la relación arrendaticia por medio del requerimiento previsto en el art. 1566 CC. Sobre esa base, razona que al desvincularse la propiedad de la vivienda y de los garajes arrendados como consecuencia de la enajenación de la primera surgió una comunidad en la posición jurídica de la arrendadora, que, en aplicación de las reglas generales de la comunidad de bienes y derechos y de las reglas sobre las obligaciones indivisibles (art. 1139 CC), supone que los demandantes estaban legitimados para pedir la resolución total del contrato, sin perjuicio de limitar la solicitud del desalojo a la vivienda. La Audiencia, por su parte, consideró que lo solicitado en la demanda fue la resolución parcial del contrato, al carecer los demandantes de título para pedir la resolución del contrato también respecto de las plazas de garaje, de las que aquellos no son dueños. Y al apreciar que no es admisible la resolución parcial de un contrato de arrendamiento que recae sobre varios bienes pero que tiene carácter unitario (es un solo contrato), aplica el criterio de la sentencia de esta sala 687/2014, de 26 de noviembre.

Al resolver de esta forma, la Audiencia ha errado en la calificación jurídica del supuesto de hecho, al estimar que nos encontramos ante un supuesto de resolución del contrato, y no de extinción de la relación arrendaticia por expiración del término de su duración y de una eventual tácita reconducción. En consecuencia, ha infringido por inaplicación la jurisprudencia de esta sala que se denuncia en el recurso. En el presente caso no estamos ante la hipótesis de un incumplimiento por el arrendatario de las obligaciones resultantes del contrato, que faculte al arrendador que cumple la suyas a exigir el cumplimiento o a promover la resolución del contrato, de acuerdo con los dispuesto en los arts. 27 LAU y 1.124 CC, sino ante la concurrencia de una causa de extinción del contrato por expiración del plazo de su vigencia (arts. 9, 10 y 28 LAU). La diferencia entre uno y otro supuesto en este caso es esencial pues cambia el marco de la discusión. No se trata de dilucidar si cabe o no una resolución parcial de un contrato de arrendamiento único con varios objetos (que es lo que negó la sentencia 687/2014, de 26 de noviembre, y que aquí es inaplicable por no encontrarnos ante un caso de resolución), de forma que para provocar dicho efecto resolutorio la facultad de promover la resolución deba ser ejercitada por los propietarios de todos los bienes arrendados, sino de decidir si para que, una vez extinguido el contrato de arrendamiento inicial (ex arts. 9, 10 y 24 LAU y 1.581-II CC), surja un nuevo contrato en virtud de la tácita reconducción, la voluntad presunta favorable a la existencia de ese nuevo contrato debe proceder de todos los que tengan la libre disposición de las cosas cuyo disfrute en régimen de arrendamiento se pretenda. Formulado en otros términos: si para desvirtuar el consentimiento presunto a esa nueva relación arrendaticia, conforme al art. 1.566 CC, es necesario que el requerimiento del art. 1566 CC sea realizado por todos aquellos. La respuesta es negativa.

Como hemos dicho, la tácita reconducción no provoca una prórroga o ampliación del plazo del mismo contrato anterior, pues, en caso de producirse, da lugar a un nuevo contrato, a un nuevo arrendamiento, lo que requiere, como requisito esencial, la concurrencia de la voluntad de las partes que consientan en obligarse sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato (arts. 1254, 1261 y 1262 CC). Una cosa es que el Código civil fije un criterio de interpretación legal de la voluntad presunta de las partes, a fin de suplir la omisión de unas declaraciones expresas de voluntad, mediante la figura de la tácita reconducción, y otra distinta es desnaturalizar el carácter contractual de la relación jurídica que nace de esa tácita reconducción, admitiendo la existencia de un nuevo contrato que vincule a una de las partes, en este caso a los propietarios de la vivienda, no sólo sin su consentimiento, sino aun en contra de su voluntad expresa.bLa solución es, por tanto, la inversa al caso de la resolución por incumplimiento de un contrato único de arrendamiento de objeto plural, en el que la facultad resolutoria, salvo que otra cosa resulte de la interpretación del contrato, requiere su ejercicio conjunto por la totalidad de los propietarios de las cosas arrendadas de forma unitaria. En el caso de la tácita reconducción de un contrato único sobre una pluralidad de objetos, es necesario que la voluntad presunta favorable sea predicable de la totalidad de los potenciales arrendadores. Lo contrario implicaría someter de forma forzosa al propietario disconforme a un nuevo vínculo contractual, contrariando no sólo los preceptos y jurisprudencia que se citan en los motivos del recurso, sino incluso la misma naturaleza esencialmente voluntaria de los contratos (arts. 1254 CC y 31.3 CE), y la interdicción general de que la validez y cumplimiento de los contratos puedan dejarse al arbitrio de uno de los contratantes (art. 1256 CC). Además, la interpretación de la Audiencia, como acertadamente se señala en el segundo motivo del recurso, daría lugar a una violación de la proscripción legal a la duración temporalmente indefinida del nuevo arrendamiento, pues el nuevo vínculo nacería genéticamente desvinculado de cualquier constricción temporal, más allá de los límites fijados por el art. 1.581 CC, pues la extinción de la nueva relación arrendaticia no podría producirse por el vencimiento del plazo presunto fijado en este precepto (en función de que se haya establecido, en el contrato inicial, un alquiler anual, mensual o diario; cfr. sentencia 530/2018, de 26 de septiembre), sino que su extinción dependería de un suceso futuro e incierto, ajeno a la voluntad de los demandantes, como sería la concurrente voluntad contraria y expresamente manifestada de los propietarios de las plazas de garaje. Dado que este evento es incierto no solo en el cuándo sino también en si llegará o no a acaecer (“dies incertus an et quando”), las obligaciones sometidas al mismo no son obligaciones a plazo, sino condicionales (art. 1.125 CC), lo que contradice la naturaleza jurídica esencialmente temporal de los arrendamientos, reiteradamente afirmada por la jurisprudencia.

En consecuencia, el recurso debe ser estimado y revocada la sentencia de la Audiencia. Y al asumir la instancia, por los mismos argumentos expresados, desestimamos el recurso de apelación y confirmamos el fallo de la sentencia de primera instancia, que estimó íntegramente la demanda”.

Hasta el próximo martes en que os traeré más Doctrina Jurisprudencial o, tal vez más Chistes y Anécdotas Notariales. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario




 

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