Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

Advierto que en varias de las cuestiones planteadas sobre Bancos en esta refundición de FAQS sobre la materia bancaria, ofrezco casi más dudas que respuestas, pero me parece que no está mal ponerlas en común para ver si alguna obtiene una respuesta más clara.

Hipotecas unilaterales

¿Qué beneficio tiene (y para quién) lo de las hipotecas unilaterales en las que estando presente el apoderado del Banco no firma la escritura, aceptándose la hipoteca por el Banco posteriormente? En la misma línea me pregunto, ¿de qué sirve mandar al apoderado de una gestoría a la firma, cuando el apoderado del Banco también acompaña a su cliente? (cosa que me parece muy correcta pero que convierte la operativa en algo absurdo e ineficiente cuando pienso que, precisamente, busca lo contrario).

Bonificaciones de tipo interés en préstamos hipotecarios

¿Por qué hay entidades que no mencionan en la propia escritura de hipoteca las bonificaciones del interés que pueden conseguir sus clientes mediante el cumplimiento de condiciones o la contratación de otros productos como seguros, planes de pensiones, fondos de inversión o tarjetas de débito o crédito?

Tal vez sea porque si hay subrogación de un nuevo deudor en la hipoteca, no le aplicarán las bonificaciones pactadas en el documento privado suscrito con el deudor anterior.

¿Que más podría haber? ¿Tal vez alguna incidencia en sede de ejecución de la hipoteca?

Confirmings sin cuantía

¿Por qué se empeñan algunas entidades en no poner cuantía al confirming impidiendo expedir testimonios con eficacia ejecutiva y dificultando la calificación de la suficiencia de facultades de sus apoderados? ¿Son conscientes las entidades de esa dificultad ejecutiva? (más bien habría que hablar de inejecutividad) ¿Para qué quieren la intervención notarial entonces?

Ocurre lo mismo con otro tipo de pólizas que se renuevan en la notaría, que no cambian condiciones pero a las que no se les ponen cuantía alguna (para abaratar fundamentalmente), ¿podría verse afectada la ejecutividad? En mi opinión, si la secuencia está clara y no hay duda de cuál es el contrato modificado, no (sería como la novación sin cuantía de una hipoteca), pero ojo en otros casos …

Pignoración de préstamos ICO

¿Por qué el ICO ha pignorado sus préstamos?

Desde hace un tiempo las pólizas de préstamos ICO hacen mención a la pignoración del total tramo de préstamo concedido a la entidad que luego lo fracciona entre sus clientes en otros múltiples préstamos.

¿Qué ha sucedido para que se añada esta garantía a favor del ICO que facilita la ejecución del deudor?

Pólizas independientes

¿Por qué algunas entidades en las pólizas intervenidas en la notaría aclaran que “la presente operación es totalmente independiente de otra/s firmadas” (y a veces aparentemente cancelada/s) con el mismo cliente?

Comisiones bancarias caras

¿Por qué suelen ser tan caras todas las comisiones en los avales, las comisiones para cancelar y subrogarse en los leasings y las comisiones para cancelar los créditos?

Entrega a cuenta en leasing

¿Es correcto que la entrega inicial de un leasing genere carga financiera al incluirse dentro del coste de recuperación del bien arrendado?

Al consultar el cuadro de amortización de un leasing me ha surgido esta duda:

¿Cómo es posible que la entrega inicial genere carga financiera (intereses)?

El arrendador financiero (el Banco) ha pagado el objeto arrendado (un camión) en su totalidad, pero el arrendatario financiero ha querido poner una cantidad de su bolsillo, es decir, hacer una entrega a cuenta del coste del bien (que en su totalidad ha pagado ya el arrendador al proveedor). Esa entrega sería como una especie de amortización parcial anticipada del capital pendiente de amortizar y por tanto es correcto que devengue intereses. Siendo parte del canon del leasing, ¿podría ser objeto de minutación en la factura de la notaría?

Novaciones hipotecarias y compensación por desistimiento

¿Por qué las entidades bancarias reiteran, sin modificarlas, las compensaciones por desistimiento cuando se firman escrituras de novación hipotecaria? Y no me digan que es para adaptarlas a la norma vigente porque en muchos casos no es así (en la mayoría).

¿No será porque piensan que de este modo se reinicia el computo de los 5 años que determina pasar de la comisión del 0,50% a la del 0,25%?

Es decir, si novo y vuelvo a mencionar las compensaciones sin modificarlas (o modificándolas, que también me sirve), ¿podría entenderse que el plazo de 5 años se vuelve a computar desde el principio prorrogando así el plazo para cobrar más comisión?

No es que se nove con ese fin la hipoteca, pero aprovechando que el Pisuerga pasa por Valladolid…..

Crédito en garantía de confirming y costumbres de ciertos Bancos

¿Por qué firmar un crédito en garantía de un confirming y no un confirming directamente?

Es una práctica usual en algunas entidades. Se firma una póliza de crédito de larga duración que garantiza única o especialmente un contrato de confirming privado, cuya copia se une a la póliza intervenida por el Notario. Entiendo que se garantice especialmente, pero si se garantiza únicamente ese contrato, ¿por qué no intervenirlo como confirming sin más? ¿Qué tiene de bueno meternos por la puerta de atrás ese documento privado?

¿La intervención parcial de las pólizas está en desuso?

No, no está en desuso.

Esa intervención parcial, supone que los distintos otorgantes pueden firmar en diferentes notarías.

Lo importante es que la forma de pago de los honorarios notariales ha cambiado como consecuencia de las Resoluciones de la DGRN.

Antes los honorarios totales, se repartían entre los Notarios que intervenían la póliza. Actualmente el Notario que interviene la firma del Banco cobra solo 30,05 Euros más Iva y eso es lo que cobra de menos el Notario que interviene la firma del deudor, al que corresponde el resto de los honorarios devengados.

Siempre se lo recuerdo a mis clientes (habituales o no) que firman intervenciones parciales conmigo.

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario