En Vanguardia Notarial han corrido ríos de tinta a propósito de la STS 8 MAYO 2024.

Entre las muchísimas cosas interesantes que se han dicho, pienso que a efectos de dictamen este comentario de un veterano e ilustre preparador de dictamen es fundamental:

HECHOS:  Extinción de condominio siendo adjudicatario X que compensa en metálico a los otros comuneros. Y, en el número siguiente de protocolo, préstamo a X con garantía hipotecaria sobre dicha finca en favor del Banco prestamista.

El tema se complica porque el adjudicatario X había empleado un poder insuficiente de modo que judicialmente se declara la nulidad de la disolución de comunidad [más bien, aplicable artículo 1.259.2 Código civil]. Pero este punto, me parece apreciar, no es lo más relevante.

Lo importante es lo siguiente:

La primera escritura que se remite al Registro de la Propiedad lo es la de extinción del condominio. Dos minutos después se presenta la escritura de hipoteca. Luego, dice el TS, la escritura de préstamo hipotecario ya se había otorgado antes de que se practicara el asiento de presentación de la disolución de condominio (dada la inmediatez entre ambos documentos).

DOCTRINA:

Dice el TS: ‘La cuestión jurídica planteada en el recurso de casación versa sobre si, a efectos del art. 34 LH, es necesario que la titularidad del tradens esté efectivamente inscrita cuando adquiere el tercero o si basta con que se haya presentado a inscripción’.

El TS deniega la protección registral a la hipoteca ya que al otorgarse ésta todavía no estaba presentado el título de extinción de condominio: luego faltaba el requisito de la previa inscripción del transmitente en el Registro de la Propiedad.

Dos observaciones críticas con dicha doctrina:

1º. – El planteamiento del TS me parece formalista. Si nos atenemos a la naturaleza de las instituciones en juego estamos, como ya se ha apuntado, ante un NEGOCIO JURIDICO COMPLEJO: se produce la concurrencia de tres causas que son absorbidas por las del negocio dominante (el transmisivo).

Desde un punto de vista formal, lo rigurosamente correcto, aunque generaríamos una documento confuso y prolijo, sería que una sola escritura recogiera los tres negocios concurrentes: extinción de comunidad, préstamo e hipoteca. En este supuesto sería imposible que se diera la situación que ahora castiga el TS: la escritura provocaría un único asiento de presentación.

2º. – El artículo 34 LH es compatible con un TRACTO razonable, resultante de los documentos presentados en forma (casi) simultánea. Esto es: ‘yo acreedor hipotecario confío en el Registro de la Propiedad en cuanto aparece como titular quien transmite a mi prestatario hipotecante, y, siempre que éste inscriba su título dentro del plazo de validez del asiento de presentación’

Es cierto que cuando se presenta el préstamo hipotecario en el Registro de la Propiedad la extinción de comunidad no está inscrita, y que cuando se presenta en dicho Registro ya estará leída y firmada la escritura de préstamo hipotecario. De ahí los dos minutos de intervalo.

Por todo ello cabe entender admisible la protección registral en nuestro supuesto en base a: una valoración conjunta de los documentos presentados, al hecho de que están unidos por una misma causa funcional, que configura un negocio complejo y que, finalmente, muestran la voluntad de las partes de tratar tales actos de forma unitaria.

 

Vamos ahora con los casitos de Martínez Gil que vienen a través del túnel del tiempo desde el lejano 2002, época en la que estaba a punto de quitarme la oposición de encima.

Supuesto número 9 (2 de Sergio):

A vende a B, que inscribe, si bien la venta era nula; posteriormente, al fallecer B, es heredero testamentario su hermano C, que vende a D, el cual inscribe. Han pasado 12 meses desde el fallecimiento de B.

Dos interpretaciones: a)Interpretación literal del art. 28 de la LH: durante el plazo de dos años D nunca estará protegido por el art. 34 de la LH aunque C sea realmente heredero testamentario de B, SALVO QUE SIGAMOS LA TESIS DUALISTA Y D QUEDE PROTEGIDO POR EL ART. 32 DE LA LH (VER SUPUESTO SIGUIENTE). b)Interpretación finalista del art. 28 de la LH: la finalidad del precepto es proteger al heredero real frente al aparente y por ello si,  como en el supuesto, C es heredero real, D estará protegido por el art. 34 de la LH; por el contrario si C no fuera heredero real, sino aparente, D no estaría protegido por el registro. En conclusión: si C es heredero aparente resulta que D nunca estará protegido ya sostengamos la tesis a) (SALVO QUE SIGAMOS A LOS DUALISTAS) o la b); y si C es heredero real D si estará protegido si seguimos la tesis b), pero no lo estará si seguimos la tesis a) (DE NUEVO SALVO QUE SEAMOS DUALISTAS). OJO: EN EL CASO DE QUE C FUERA UN HEREDERO APARENTE HEMOS DICHO QUE SI SEGUIMOS LA TESIS FINALISTA, B NO ESTA PROTEGIDO. ES CORRECTO PERO HAY QUE AÑADIR UN MATIZ: NO ESTÁ PROTEGIDO FRENTE A LAS RECLAMACIONES DEL HEREDERO REAL, PERO SI FRENTE A LAS RECLAMACIONES DE OTRAS PERSONAS PUESTO QUE SEGÚN LA TESIS FINALISTA LA FINALIDAD DEL 28 ES, ÚNICAMENTE, PROTEGER AL HEREDERO REAL (Y A SUS SUCESORES Y ADQUIRENTES) FRENTE AL APARENTE (Y LOS SUYOS) POR LO QUE EN NUESTRO CASO A NO PODRÍA HACER NADA CONTRA D (VER CASO NÚMERO 10 O NÚMERO 3 DE SERGIO).

 

Supuesto número 10 (3 de Sergio):

A vende a B, que inscribe la finca; B fallece y es legatario su hermano C, que inscribe su derecho. B había vendido antes de morir el  bien a D, y C hace lo propio con E, que finalmente inscribe su derecho, seis meses después del fallecimiento de B.

VER DICTAMEN DE SERGIO Y COMPLETAR CON LAS NOTAS DEL SUPUESTO ANTERIOR. EN CUANTO AL MONISMO Y EL DUALISMO MIRAR EL DOCUMENTO “NOTAS AL TEMA 12 DE HIPOTECARIO”.

Supuesto número 14 (7 de Sergio):

A inmatricula una finca en el registro, y transcurrido un año vende a B, que inscribe. Aparece D, que había adquirido la finca de C, que es, de acuerdo con las escrituras públicas presentadas, el verdadero dueño de la finca que A, indebidamente, inmatriculó a su favor.

Sergio señala que D no está protegido, “salvo que apliquemos la tesis dualista y pueda quedar protegido por el art. 32 de la LH”. Quizá habría que añadir que: “sin embargo el art. 32 de la LH, que protege al titular inscrito contra el no inscrito, no protege al titular inscrito en caso de nulidad o resolución del título del transmitente, y en consecuencia, que si el titulo de A se anula o resuelve, D no podría estar protegido por el art. 32 de la LH, ni por el 34 de la misma”. Para este supuesto y para el anterior es fundamental jugar con la interpretación literal o finalista del art. 207 de la LH (OJO CON EL 207 QUE SOLO SE APLICA EN LOS CASOS DE INMATRICULACIÓN A QUE SE REFIERE). Esta última sostiene que la finalidad del precepto es proteger al verdadero propietario (al tiempo de la inmatriculación) frente al propietario aparente, en cuyo favor se inmatriculó la finca.

 

Supuesto número 17 (8 de Sergio):

A, titular registral, fallece dejando tres hijos. Estos tres hijos van al notario, que les prepara, sucesivamente, una escritura de herencia y una venta a favor de B, que paga el precio. Se llevan las escrituras al registro y se inscriben y resulta que el transmitente de A, llamado Z, demanda solicitando la cancelación de los asientos del registro porque A adquirió en virtud de un contrato de compraventa que contenía una cláusula resolutoria no inscrita.

Hemos de partir de que la condición resolutoria no inscrita, si bien no perjudica a tercero (art. 11 de la LH), si que puede hacerse valer contra el comprador que no paga el precio en las condiciones pactadas. En consecuencia Z podría ejercitar la resolutoria contra A y solicitar la reinscripción de la finca cumpliendo los requisitos necesarios para ello. También Z podría ejercitar la resolutoria contra los herederos de A aunque se inscribiera la herencia, al ser adquirentes a título gratuito de la finca, y por su condición de herederos que hace que no ostenten la de terceros. El problema surge cuando se vende la finca a B, pues este sí puede ser tercero protegido por el 34 de la LH, si bien para que reciba esa protección es necesario que cumpla todos los requisitos de ese precepto y por tanto que se discuta si adquirió la propiedad de la finca “de persona que en el registro aparezca con facultades para transmitirlo”, pues este requisito para estar protegido por el 34, plantea la duda de cual es el momento en que el transmitente (en este caso los herederos) han de tener inscrito su derecho de propiedad para que el adquirente que reúna las demás condiciones del 34 esté protegido por este. Al respecto puede sostenerse: 1.- Que basta con que el derecho del transmitente se inscriba en el intervalo de tiempo que media entre la perfección de la venta y la inscripción a favor del adquirente. Esta tesis se basa en que el art. 34 de la LH no alude a ningún momento especial, y su inconveniente es que de mantenerla por aplicación del principio de tracto sucesivo (art. 20 de la LH) siempre se estaría protegido por el 34 de la LH. 2.- Que deberá estar inscrito en el momento de perfeccionarse la venta y ello como exigencia de una actuación diligente. 3.- Que basta que en el momento de perfeccionarse la venta se exhiba al adquirente el título del transmitente que inmediatamente vaya a inscribirse junto con el propio del adquirente (pues así también se cumple el deber de la diligencia exigible para poder aplicar el art. 34 de la LH). Podría concluirse señalando que en virtud del enlace existente entre la inscripción vigente y el título del transmitente y conforme a esta posición quedaría el adquirente protegido frente al ejercicio de la resolutoria.

 

NOTA FINAL: EN CUANTO A LO DEMÁS NOS REMITIMOS AL DICTAMEN DE SERGIO.

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario