• Necesidad del consentimiento del arrendador para aportar el arriendo a una sociedad. En la LAU del 94, art. 32, se establece al regular la cesión del contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda que si en la finca arrendada se ejerce actividad empresarial o profesional el arrendatario podrá ceder el contrato sin consentimiento del arrendador. En el caso de que este consentimiento fuera necesario y no se preste el arrendador tiene derecho, art. 35, a la resolución de pleno derecho del contrato (¿y la sociedad a la que se aportó el arrendamiento que hace?). Si se tratara de un arriendo sujeto al Cci, debe tenerse en cuenta que no existe en materia de arrendamientos en el Código ninguna norma relativa a la cesión del contrato, si bien se admite ex art. 1112, siendo necesario (a pesar del 1112), según doctrina mayoritaria, el consentimiento del arrendador a la cesión, no siendo suficiente el mero silencio del mismo (¿y si no se presta que ocurre?). Hacer nota sobre esta cuestión en la LAU del 64 y en la LAR del 80.
• Lara citó los arts. 1491 y 1492 del Cci como argumentos a favor del ejercicio de un derecho de opción concedido sobre dos fincas respecto de una sola de ellas.
• Lara utilizó para dar preferencia al concedente de la opción frente al beneficiario, teniendo en cuenta sus discrepancias, el art. 1289 del Cci que para los contratos onerosos (si la duda recae sobre circunstancias accidentales) establece que habrá de resolverse “la duda” a favor de la mayor reciprocidad de intereses (ella habló realmente de que daba preferencia al concedente porque su interés es el más fuerte, por lo que me surge la duda de que quiere decir “mayor reciprocidad de intereses”. Por otra parte entiendo que en realidad no era procedente recurrir a este art. porque no considero que “la duda” recayese, ni mucho menos sobre circunstancias accidentales del contrato).
• A la hora de calificar como extranjera una inversión en España hazte el favor de mirarte el art. 2 del Real Decreto de 23 de abril de 1999.
• Al tratar el aval a primer requerimiento recurriste, creo que acertadamente, a las normas sobre fianza del Cci (pues estimaste que aunque la fianza era mercantil, era necesario por la parquedad del Cco recurrir a las normas del Cci), pero ni tan siquiera citaste (y a lo mejor ni te leíste) los arts. que regulan la fianza en el Cco.
• ¿En el aval a primer requerimiento se renuncia al beneficio de excusión?.
• Lara dijo que la oposición de Gestión SA y del Banco Hontanares procedía ex art. 1825 del Cci. Yo utilicé con el mismo fin este precepto.
• La parte de los Paraísos Fiscales y la legislación de inversiones extranjeras.
• Lara dice que el art. 1404 del Cci es imperativo, y utiliza este argumento para no admitir la liquidación de gananciales en los términos en que se efectúa.
• Recuerda, pues ya se dijo en otro dictamen de Clavero, que tras la aceptación tácita de una herencia cabe aceptar a beneficio de inventario. ¿Argumentos?.
• El administrador de una sociedad con autorización de la Junta puede realizar actos contradictorios o denegatorios del objeto social, pero sin los lleva a cabo sin autorización, ¿qué ocurre?. Hacer nota sobre la doctrina de la DGRN  respecto de la extensión de las facultades representativas de los administradores y sobre la vulneración de sus límites.
• La aportación a sociedades de empresas o establecimientos mercantiles.
• Los tanteos y retractos en caso de aportación a sociedades de fincas arrendadas. No entiendo porque Clavero habló de tales derechos en este dictamen cuando lo que se aportaba era el arriendo, no la finca arrendada.
• Parece ser que el arrendamiento de almacén es equiparable al de local de negocios, si bien la “configuración jurídica” del almacén en la jurisprudencia anterior (supongo que en la anterior a la LAU del 94), hacía que el arrendamiento de almacén no fuese traspasable por falta de entidad, y en consecuencia en este dictamen resultaría (ya que a Clavero le salió de los huevos sujetar el arriendo a la ley del 64) que habría tenido lugar un traspaso inconsentido y obtenida esta conclusión, en mis notas digo: que si no hay derecho de traspaso porque la aportación del  arriendo del almacén se hace con independencia del negocio principal, nos encontramos con un traspaso inconsentido que permitiría la resolución del contrato (si bien podríamos haber presumido que el arrendador consintió el traspaso). No está nada clara esta explicación porque no veo muy procedente hablar de traspaso inconsentido cuando NO ES POSIBLE TRASPASAR en el arriendo de almacén (tampoco entiendo lo que subrayo líneas más arriba), por lo que lo que el arrendatario efectúa cuando aporta el arriendo será en todo caso una cesión del contrato, y si es tal cesión la conclusión será la que expuse en mi dictamen; por otra parte si no hay traspaso, ¡como vamos a presumir que el arrendador consistió el traspaso!, deberíamos en todo caso presumir que consintió la cesión. Los arts. que citó Clavero en la materia fueron: el 5, el 24 y el 32 de la LAU del 64. COMENTAR CON SERGIO QUE CREO QUE ME LO EXPLICARÁ MUCHO MEJOR.
• El problema que presentaba la escritura de obra nueva y constitución de la propiedad horizontal era que si bien en la descripción general del edificio los linderos del local de la planta baja y del sótano estaban correctamente recogidos, en la descripción individual de esos elementos privativos no se dice que el sótano tiene acceso mediante una rampa directa desde la calle ni que el local de la planta baja linde con la propia rampa (pues dice que linda por la izquierda tal local con el linde general del edificio). Este error descriptivo es aprovechado por el beneficiario de la opción constituida sobre el local para tirar el muro de la izquierda de su local, pues al no ser correcta la descripción individual de tal local en la escritura (pues no se dice que el mismo linda con la rampa) entiende que la rampa (o parte de ella) es suya y no del dueño del sótano (aunque fuera dueño por estar consumada la opción, dudo mucho que pueda considerarse al optante facultado para llevar a cabo las obras que acomete. Clavero dijo que la realización de tales obras, si el optante no era dueño podría ser causa de resolución, supongo que de la opción; no sé realmente, y como apunté hace un instante, si tenía razón, pues el problema para mi no es que fuese dueño o no, sino que tales obras al afectar a elementos comunes no pueden ser realizadas libremente por el propietario de un elemento privativo). Bueno pues toda esta movida realmente solo tenía por objeto determinar quien tenía que rectificar la escritura y para ello tenía interés el determinar si la opción estaba o no consumada pues si así fuera el beneficiario estaría facultado, y de no ser así el facultado sería el concedente (por supuesto debes tener en cuenta que la rectificación no debería poder hacerse en los términos que pretendía el beneficiario pues supongo que prevalecerá la descripción general, y ya que de rectificarse en el sentido pretendido por el beneficiario se dejaba al dueño del sótano sin acceso a su propiedad). Por lo expuesto el interdicto era procedente.
• La rectificación de los linderos constituye un acto debido. La EP ha de ser otorgada por todos los propietarios. Sobre la rectificación de linderos existen normas especiales en la Ley 13/96 de 30 de diciembre.
• ¿El error en la descripción tenía trascendencia a efectos del arriendo?.
• Opción sobre dos fincas concedida fijando un precio separado para cada una. La unicidad del contrato, aunque hubiera dos precios permitía mantener que no cabía un ejercicio de la opción sobre una sola de las fincas. Para resolver el problema se podrían tener en cuenta las reglas generales de los contratos y la existencia o no de pacto en contrario.
• La prima en la opción es el precio, sino no hay prima la opción es gratuita, y cuidadito con el 633, pues existir una donación que exigiera aplicar tal precepto. Llagaria en alguna de sus soluciones explica esta cuestión.
• Configuración fiscal de la opción: ¿ayuda en algo la circunstancia de que fiscalmente la opción sea un contrato independiente de la compraventa en que puede desembocar?.
• Ejercicio de la opción: según Clavero con el yo compro se perfecciona el contrato, salvo pacto en contrario y teniendo en cuenta que es necesario pagar o consignar el precio al mismo tiempo que se dice yo compro. Ese pago o consignación es necesario (¿?) para consumar la compra por parte del comprador; la consumación total de la compra requiere la entrega de la posesión por parte del vendedor. Comentar este punto, sobre todo en lo relativo a la entrega que me suscita dudas.
• En caso de arrendamiento con opción de compra, el arrendatario, y así lo reconoce el TS, puede ejercitar la opción aunque no esté al corriente del pago de las rentas.
• ¿Se pueden vender todas las acciones de una sociedad a otra?. No sé que quise decir con esta pregunta pero no veo porque no. Comentar si acaso (recuerda que en el supuesto una sociedad adquiere todas las acciones de otra sociedad unipersonal y filial de una extranjera).
• La determinación de un precio de venta modificable mediante mecanismos objetivos es válida. La CV tenía el inconveniente de la falta de plazo para el pago, y esta circunstancia posibilitaba recurrir al art. 1118 del Cci (¿que dice el Cci en cuanto al plazo de pago en las normas relativas a la CV?).
• Debiste tratar el problema de la ley aplicable a la CV de todas las acciones de Edificios SA.
• Aval a primer requerimiento: A avala a B y C garantiza que si B no paga, pagará él. En este dictamen Gestión avala a Casas y si Casas no paga el Banco se compromete a hacerlo. No lo acabo de pillar, pues si es así que pinta en todo esto Gestión (o A en el primer ejemplo). Esta garantía constituye un contrato principal, no accesorio de ningún otro, y por ello solo es posible oponerse por una causa: la falta de cumplimiento del avalado es decir el incumplimiento en el caso que nos ocupa de la obligación de pagar el precio de venta POR CAUSA QUE LE FUERA IMPUTABLE.
• ¿A quien era imputable la falta de pago?. Para responder a esta pregunta debemos formularnos otra previa: ¿quién es el obligado a pedir la auditoria que ha de fijar el precio de venta?, y por tanto ¿quién es responsable de la falta de pago por no haber pedido la auditoria?, ¿el comprador o el vendedor?, es decir a fin de cuentas lo que nos planteamos es ¿a quien era exigible una actuación diligente dirigida a que conforme a los términos del contrato fuese fijado el precio de venta?. Pues lo discutes, y si dices que al vendedor la oposición de Gestión y el Banco es correcta, y si dices que al comprador a por Gestión y el Banco que no tendrían razón para oponerse a la pretensión de la parte vendedora.
• La hipoteca unilateral: creo que estuve acertado. Notas: cuidado con el principio de especialidad, porque como bien apunté se podría estar constituyendo una hipoteca en garantía de una obligación indeterminada (al final resultó que no era así pues ya he dicho que el precio de la venta que garantizaba la hipoteca, no era indeterminado); releer lo que escribí en relación con la hipoteca unilateral (que incluía una referencia a la hipoteca de máximo figura que debes repasar), pues al margen de que el principio de especialidad no se hubiera infringido (no olvides el art. 12 de la LH, y sus corolarios), estuve como ya he dicho acertado en el tratamiento de este problema. Sobre la materia podría existir una R.D.G.R.N del año 2000. Ten en cuenta, finalmente que difícilmente hubiese aceptado la sociedad vendedora de las acciones la hipoteca cuando se pretende garantizar el pago de 600 millones de pesetas con un piso que vale muchísimo menos. HACER NOTA SOBRE LA HIPOTECA UNILATERAL (un resumen de mi tema no estaría nada mal).
• Para autorizar la escritura de compra de un inmueble sito en España por sociedad residente en paraíso fiscal basta presentar la solicitud de verificación.
• NUEVO CONCEPTO: LA DESINVERSIÓN. Por lo visto cuando tiene lugar una inversión extranjera, si luego el sujeto inversor se deshace de su inversión puede hablarse de desinversión. Esta desinversión exige ciertas formalidades que no sé donde se recogen o regulan (si citaron el RD del 99 y una Orden de 28 de mayo de 2001). En este dictamen había que recuerde dos desinversiones: una en el punto de los paraísos fiscales, y la otra en el la movida de la compra de las acciones de Edificios SA (lo explico: esta sociedad tiene como único socio a una sociedad norteamericana; esta sociedad efectúa cuando adquiere todas las acciones de Edificios SA una inversión extranjera, y por tanto cuando vende las acciones se produce una desinversión).
• En el punto de los paraísos fiscales lo único que quería Clavero era que habláramos de se había producido un negocio disimulado (la venta de la finca por Casas a Luis) siendo todos los negocios intermedios simulados, y por otra parte que señaláramos que tal conjunto de negocios constituía un fraude fiscal. Hacienda debe obtener una declaración firme de nulidad de todos y cada uno de los negocios simulados y al tiempo fraudulentos (aunque solo desde un punto de vista fiscal no civil. ¿Seguro?). Civilmente nos encontramos ante un negocio disimulado válido y ante varios negocios simulados que han de declararse nulos, para que Hacienda pueda cobrar pues fiscalmente suponen un fraude para la Hacienda Pública. Más o menos esta es la conclusión a que puedo llegar siguiendo mis notas (creo que en este punto estuve más acertado que Lara que se complico la vida mucho más que yo).
• Liquidación de los gananciales: no se puede hacer lo que indica el supuesto (míratelo para recordarlo); según Clavero primero es necesario adjudicar los gananciales en proindivisión a ambos cónyuges y luego dividir todo (los antiguos gananciales y otros bienes en proindivisión) por mitad. Argumento: la diferente naturaleza jurídica de la SG y de la comunidad ordinaria (¿es posible que haya alguna resolución sobre esta cuestión?). No me convence nada (mi exposición en este punto no estuvo mal, si bien habría que mejorar los argumentos para no admitir la liquidación practicada. Uno de ellos podría ser el que apuntó Clavero).
• Según Clavero el separado de hecho tiene derecho a legítima. Al decir el supuesto que Alipio y Blasa se separan y disuelven y liquidan la sociedad de gananciales, sería posible que no hubiera más que una separación de hecho, y esta clase de separación haría planteable el problema de la legítima del viudo, y el de su eventual o posible preterición.
• NO OLVIDES LA CUESTIÓN DEL CESE DE LA CAUSA DE GANANCIALIDAD EN CASO DE SEPARACIÓN DE HECHO.
• Para Clavero no había aceptación tácita por la realización de mejoras útiles (yo dije que sí, y mi argumentación creo que no estuvo mal). El TS entiende que el pago del ISD no supone aceptación tácita, por lo que la mera gestión del pago tampoco puede suponerla. No olvides que el 999 la aceptación tácita derivada de actos que implican propósito de aceptar, de la aceptación tácita derivada de actos que no se pueden realizar sin el título o la cualidad de heredero.
• ¿Qué mecanismos de defensa tiene el acreedor hereditario?. Ideas sueltas: no puede pedir la aceptación, pero puede recurrir al 1005. Si han repudiado los herederos llamados mientras que no se determine el destino del caudal hereditario el acreedor es un pobre desgraciado. El acreedor hereditario está más desprotegido que el particular de los herederos, pues el primero solo goza de los derechos que le otorga el 1082 y de la facultad de promover el juicio de testamentaría (si bien, creo solo cuando haya herederos, no habiéndolos no están facultados para solicitar la declaración de herederos ab intestato). Ver art. 1053 de la LEC en materia de declaración de concurso o quiebra pues puede que pueda utilizarse para atribuir algún derecho al acreedor hereditario. En este punto escribí un par de líneas para decir que el 1001 solo procedía si hablábamos de acreedores particulares del heredero.
• LEER LA RESPONSABILIDAD DEL HEREDERO…
• Cuando una sociedad tiene por objeto la promoción y construcción de toda clase de edificaciones puede llevar a cabo el desarrollo de su objeto (que es enormemente amplio) a través de otras personas físicas o jurídicas.
• No tuviste en cuenta que el piso de Marbella podría haber sido vivienda habitual. Si así fuera el consentimiento de Alipio hubiera sido necesario, pero podría presumirse pues también interviene en la constitución de la sociedad.
• El control de la realidad de las aportaciones no dinerarias: el informe del experto independiente (se me ocurren varias posibilidades en cuanto a este informe: que el bien se aporte por menos de lo que vale, que se aporte por más, y que se aporte superando el límite del 20% que establece la legislación vigente).
• No te olvides de las afecciones reales que se derivan de ciertos impuestos.
• LA RESPONSABILIDAD DERIVADA DE LA HIPOTECA. TRANSMISIÓN DE FINCA HIPOTECADA. Sobre esta materia puedo hacer una nota tomándola de las soluciones de Llagaria. Ten en cuenta los arts. 1137 y 1205 del Cci y el 118 de la LH (¿y alguno más?).
• TERMINADO. Madrid a 10 de febrero de 2002.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario