*SIEMPRE QUE NO SE FIJE UN PLAZO PARA EL CUMPLIMIENTO DE UNA OBLIGACIÓN deberá tenerse en cuenta el art. 1128 DEL Cci (“Si la obligación no señalare plazo, pero de su naturaleza y circunstancias se dedujere que ha querido concederse al deudor, los Tribunales fijarán la duración de aquél. También fijarán los Tribunales la duración del plazo cuando éste haya quedado a voluntad del deudor”).

*LA DONACION SUJETA A PROHIBICION DE DISPONER NO es condicional, pues no depende de la prohibición la adquisición del donatario; tampoco es una carga la prohibición impuesta y por tanto no cae dentro del ámbito de aplicación de los arts. 626 y 633 del Cci.

*EN TODA DONACION HAY QUE LLEVAR CUIDADO CON:

1. LA RESERVA VIDUAL (arts.968 y 980 del Cci).
2. LA RESERVA LINEAL (art. 811 del Cci).
3. LA REVERSIÓN (art. 812 del Cci).
4. LA REVOCACIÓN DE DONACIONES.
5. LA REDUCCION Y COLACION DE LAS DONACIONES.

*LA ESCRITURA DE VENTA DE UN INMUEBLE que no produzca la entrega de la posesión no será inscribible, pues contiene un negocio de efectos meramente obligacionales (arts.9 y 98 de la LH y 51del RH).

*EN EL RETRACTO DE COMUNEROS no se puede enajenar la parte retraída durante 4 años (REVISAR LA NUEVA LEC).

*EL PLAZO DE EJERCICIO DEL RETRACTO LEGAL será de 9 días desde la inscripción (no desde el asiento de presentación) o desde el conocimiento de la venta (y más concretamente desde su consumación, no desde su perfección) ex art.1524 del Cci. El ejercicio del retracto requiere que haya una efectiva transmisión del dominio. No hay en caso de retracto legal obligación de notificar a comuneros o colindantes para poder inscribir en el RP.

*RECORDAR SIEMPRE EL ART.1528 del Cci: “La venta o cesión de un crédito comprende la de todos los derechos accesorios, como la fianza, hipoteca, prenda o privilegio”. En el caso de que al vender o ceder un crédito se pacte que la venta o cesión no comprenderá los derechos accesorios, estos por su propia accesoriedad quedarán extinguidos.

*EN CASO DE PACTO DE RESERVA DE DOMINIO en garantía del precio si el vendedor cede su crédito contra el comprador, tendrá también lugar la cesión de la garantía y si se pactara lo contrario al ceder el crédito tendrá lugar la extinción del pacto de reserva de dominio.

*EN LAS DONACIONES CON RESERVA DE la FACULTAD DE DISPONER la reserva tiene que ser parcial, según el TS; si el donante  hace uso de la facultad de disponer se extinguen los actos realizados por el donatario (el donatario podrá transmitir su derecho a un tercero, pero el derecho que el tercero adquiere queda sujeto a la reserva del donante), al igual que sucede en el usufructo con facultad de disponer cuando dispone el usufructuario respecto de los actos realizados por el nudo propietario.

*EN LA REVOCACIÓN DE DONACIONES POR SUPERVENIENCIA de hijos, por cada hijo surge un nuevo período de 5 años, ya que el art.646 del Cci, habla del nacimiento del último hijo.

*EN RELACION A LA NATURALEZA JURIDICA DEL LEASING HAY QUE DISTINGUIR:

1. En el leasing mobiliario, parece más claro que estamos ante un arrendamiento con opción final de compra, por razón del carácter depreciable de los bienes muebles (por ejemplo el renting en los coches), y también porque la opción se podrá ejercitar o no.
2. En cambio en el leasing inmobiliario se puede defender que estamos ante una venta sujeta a la condición suspensiva del pago de la última cuota (consultar una RDGRN del 98). Sería equiparable a una venta con pacto de reserva de dominio.

De acuerdo con esta última tesis, en el caso de que una persona venda un inmueble a una sociedad de leasing, y después esta venda a una sociedad representada por un apoderado  nombrado por el administrador, que es la misma persona que a su vez vende el inmueble a la sociedad de leasing (supuesto del dictamen) habría autocontratación con conflicto de intereses; piénsese en el mismo supuesto, pero en lugar de utilizar un leasing, se utiliza una hipoteca acudiendo a un banco: en este caso el leasing sería una forma de financiación. OLVIDATE. SERGIO NO LO ENTIENDE.

*EN CASO DE DONACION A CONYUGES CASADOS EN GANANCIALES POR IGUALES MITADES INDIVISAS se discute si se aplica o no el art.1353 del Cci. Podemos distinguir:

• Los que entienden que sí por aplicación del art.983 del Cci.
• Los que entienden que no ya que dicho precepto tiene carácter excepcional, pues es una excepción a que las donaciones sean privativas de los cónyuges, y debe interpretarse restrictivamente por lo que la donación por iguales mitades indivisas impide que podamos entender que no hay especial designación de partes, y por tanto si la hay no procede aplicar el 1353.

*Cuando se hace una donación a favor de varias personas y una de ellas no acepta, NO HAY DERECHO DE ACRECER ENTRE ELLAS, y por tanto, prevalecerá lo dispuesto por el donante, art.637-1 del Cci, habrá tantas donaciones como donatarios, cada donatario hace suya su cuota indivisa mediante su aceptación y el donante conserva las cuotas de quienes no acepten la donación.

Cuando la donación es a favor de cónyuges, si ambos aceptan pertenecerá lo donado a los cónyuges por mitades indivisas; si uno acepta y el otro repudia habrá derecho de acrecer, y si además están casados en gananciales y se dan los requisitos del art.1353 del Cci este será de aplicación (para lo cual deberán aceptar ambos), con la problemática que se plantea cuando uno acepta y el otro se calla.

*TS (sentencia de 1999). FINCA vendida con precio aplazado y garantizado el precio mediante condición resolutoria; se impaga y ejercitada la resolución se opone el comprador; el vendedor tarda 12 años en ejercitar su acción y el comprador alega la usucapión de la finca; el TS lo admite, con lo que el adquirente se hace con la finca sin pagar ni un duro. Esta sentencia es criticada ya que no tiene claro el concepto de usucapión, ya que el adquirente ya tiene el pleno dominio de la finca por título y modo y está admitiendo la posibilidad de usucapir una cosa propia, como si la adquiriese dos veces, lo mismo se podría plantear con la venta (anulable) de bienes gananciales sin el consentimiento de un cónyuge o de los bienes reservables (esta STS recoge la tesis de Bellot que no se debe seguir nunca).  En cuanto al carácter de la venta de bienes reservables, que para Llagaria es anulable, ver nota en Derecho Civil IV.

*EN EL CASO DE UN DERECHO DE OPCIÓN EN MATERIA GANANCIAL hay que distinguir:

1. La opción será privativa cuando se adquiere antes del matrimonio o después Y CON PRIMA PRIVATIVA.
2. La opción será ganancial cuando se adquiera durante el matrimonio con PRIMA GANANCIAL.

Pero el problema se plantea cuando se concede durante el matrimonio SIN PRIMA  y ello porque en tal caso estamos ante un negocio gratuito y sin retribución; la duda es si el derecho derivado de la opción se calificará como privativo o ganancial. Aunque la cuestión es dudosa, parece más claro, a efectos del dictamen (Llagaria) entender que si la opción es gratuita, será privativa del cónyuge y por tanto lo adquirido en virtud de su ejercicio será privativo.

*OPCION O ARRENDAMIENTO privativo de un cónyuge casado en gananciales. Si se adquiere la propiedad como consecuencia de la opción o del arrendamiento lo adquirido será privativo siempre que estos derechos se hayan adquirido con anterioridad a la sociedad; si se venden directamente al optante o arrendatario serían gananciales, pero estaremos ante un negocio jurídico simulado relativamente con las consecuencias correspondientes.

*PARA EJERCITAR EL DERECHO DE RETRACTO LEGAL DEL Cci es necesaria la consignación del precio de la venta (art. 1518 del Cci), y abonar los demás gastos que indica el 1518 (que creo que no es necesario consignar. MIRAR MI TEMA PORQUE SERGIO NO LO TIENE CLARO. En mi tema citando al TS digo que el reembolso de lo demás puede realizarse con posterioridad y por tanto que no es necesario consignarlo. Por cierto la consignación solo es necesaria cuando el retraído se opone al retracto), según la jurisprudencia. El TS ha admitido recientemente que se pueda efectuar la consignación mediante aval. En el caso de la opción basta notificar el ejercicio al concedente.

*DERECHO DE ADQUISICION PREFERENTE EN LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS sujetos a la LAU del 64. Antes de analizar esta cuestión ten en cuenta que para la procedencia de estos derechos es totalmente necesario que haya ABSOLUTA COINCIDENCIA ENTRE LO ARRENDADO Y LO VENDIDO (cuestión evidentemente casuística) que habrá que tener cuidado con posibles fraudes, y también el principio de interpretación restrictiva de estos derechos. Supuestos que plantean dudas:

1. Venta o cesión solutoria: Y ello tanto si se vende el pleno dominio como si el propietario vende una cuota del mismo a un tercero. Pero no cuando la venta se realiza a otro comunero, ya que tiene un derecho de adquisición preferente al del arrendatario.
2. Nuda propiedad y usufructo: Procede cuando se vende la nuda propiedad, pero parece que no cuando se vende el usufructo, ya que con él no se transmite el dominio.
3. Ventas con precio aplazado garantizado con condición resolutoria: No hay duda de la procedencia del derecho de adquisición preferente en este supuesto, pero si el arrendatario retrae e incumple la obligación de pago del precio, el vendedor tendrá contra él la facultad derivada del 1504 del Cci, surgiendo la duda de si el vendedor recupera la finca y continúa el arrendamiento, o la recibe libre del mismo; parece que deberá seguirse esta última posición, y así lo entiende el TS en una sentencia de 1991 para un supuesto parecido.
4. Ventas con pacto de retro: También tendrá lugar este derecho en estas ventas, la duda está en el momento en que deberá iniciarse el computo, si cuando se vende con pacto de retro o cuando se extingue este por no-ejercicio en el plazo pactado; en principio parece más lógico lo primero, ya que es cuando se transmite la propiedad, pero también puede pensarse que el dominio no se transmite definitivamente hasta que se extingue el derecho del vendedor a recuperar la finca; el posible fraude para el arrendatario, podría UTILIZARSE para defender la segunda posición. Si el cómputo se inicia al vender, y el arrendatario adquiere lo hace sujeto al pacto de retro y si el vendedor retrae cabe sostener que el arrendatario se va al carajo (¿podríamos apoyar esta tesis en la STS citada en el punto 3?. Dice Sergio que más bien no porque la resolución del 1504 depende del arrendatario y el retro no) o que subsiste el arrendamiento (tesis de Ventoso). Si el cómputo se inicia cuando transcurre el plazo para retraer este último problema no surge.
5. Adjudicación en pago de deuda: Tanto el TS como la DGRN, superando la doctrina anterior la equiparan a la compraventa.
6. Donación: No hay derecho de adquisición preferente (salvo en ciertos supuestos en los arrendamientos rústicos).
7. Permuta: en principio parece evidente que no hay tal derecho, si bien habrá que tener en cuenta posibles fraudes.
8. Transmisión de finca mediante una renta vitalicia: Aparentemente hay adquisición preferente ya que al beneficiario de la renta, mientras se le pague, le es indiferente que la abone el adquirente o el arrendatario. Pero en realidad se trata de un contrato que se formaliza atendiendo a la persona del obligado al pago, este argumento, unido al carácter odioso de los derechos de adquisición preferente que exige una interpretación restrictiva de las normas legales, puede utilizarse para apoyar la tesis contraria. Si la doctrina lo excluye en la renta vitalicia con más razón debe excluirse en el contrato vitalicio, por su carácter personalísimo.
9. Aportación a sociedad: Tampoco en estos supuestos procede este derecho.
10. Liquidación de sociedad: Parece que si negamos el derecho en la aportación habrá que reconocerlo en la liquidación, dado que se producirá un cambio de propietario, pero de nuevo ha prevalecido la opinión negativa, por su interpretación restrictiva.
11. Rescisión de una compraventa: El supuesto fue el siguiente, mediante escritura pública se vendió una finca manifestando en la misma que estaba libre de arrendamientos estando realmente arrendada, inscribiéndose en el registro; el comprador al ocupar la misma, se encontró con que estaba ocupada, rescindiendo vendedor y comprador la venta, y el registrador exigió para reinscribir a nombre del primitivo vendedor la notificación al arrendatario, lo que consideró correcto la RDGRN de 20 de febrero de 1992. Supongo que fue para que el arrendatario pudiera ejercitar el retracto que le correspondía en la primera transmisión.
12. Extinción de comunidad: Según el 47.3 TR 64: “de igual facultad gozará el inquilino en caso de adjudicación de vivienda por consecuencia de división de cosa común, exceptuando los supuestos de división y adjudicación de cosa común adquirida por herencia o legado, y de adquisiciones realizadas antes de 1-enero-47”. Por tanto quedan excluidos los arrendamientos de local de negocio ya que a diferencia del art.47-1, el 47.3 sólo habla de inquilino y así lo entendió el TS; tampoco según TS y DGRN en caso de división de fincas adquiridas por donación. Además la DGRN entiende que sólo procede cuando la comunidad se constituye con posterioridad al arrendamiento para burlar con la disolución de la comunidad el derecho de adquisición preferente del arrendatario, pero no cuando se constituye con anterioridad, si bien en el caso de la resolución las copropietarias y arrendadoras eran dos hermanas que adjudicaron a una de ellas la finca en la disolución estando constituida la comunidad con anterioridad al arrendamiento. La DT 2ª de la LAU del 94 en su punto A) 3.2 establece: “No procederán los derechos de tanteo y retracto, regulados en el capítulo VI del TR del 64, en los casos de adjudicación de vivienda por consecuencia de división de cosa común cuando los contratos de arrendamiento hayan sido otorgados con posterioridad a la constitución de la comunidad sobre la cosa, ni tampoco en los casos de división y adjudicación de cosa común adquirida por herencia o legado”.
13. Adjudicaciones en procedimientos judiciales: También procede en este caso el derecho de adquisición.
14. Aportaciones a la sociedad de gananciales: Si pensamos que estamos ante una comunidad germánica, donde los bienes pasan a ser comunes de los cónyuges sin determinación de cuotas, y la aportación deberá tener y expresar una causa y efectuarse mediante un negocio oneroso o gratuito (ojo en este último caso no tendrá lugar este derecho) debería tener lugar el retracto, pero si la aportación no supone mas que un cambio del régimen jurídico de los bienes sin que afecte a su titularidad no debería haber retracto ya que no ha habido transmisión de dominio del bien.
15. Liquidación de la SG: en el primer caso (tesis clásica) no existirá este derecho, mientras que en el segundo (moderna) sí, pero hay una sentencia del TC, que entiende que no tendrá lugar el derecho de adquisición preferente en la liquidación. Parece que no tendrá lugar ni en un caso ni en otro, por analogía con la aportación a las sociedades y por el principio de interpretación estricta de estos derechos.

*Respecto de los arrendamientos sometidos a la LAU del 94, hay que destacar dos supuestos que no estaban incluidos en el TR del 64: 1.- existirá derecho de adquisición preferente en los arrendamientos de temporada que se rigen por las normas de los arrendamientos de uso distinto del de vivienda. 2.- en cuanto a las plazas de aparcamiento, si están arrendadas conjuntamente con la vivienda seguirán la suerte de esta, pero si se arriendan de forma independiente hay que distinguir: si están incluidas dentro de una edificación están sujetas a las normas de la LAU y su transmisión originará derechos de tanteo y retracto; si están incluidas en un solar sin edificar no está sujeto su arriendo a la LAU y no proceden tales derechos. El problema se plantea en las llamadas plazas de aparcamiento de superficie, es decir las que no están dentro de un edificio pero sí ocupando terrenos anejos al mismo que son parte integrante de un edificio, complejo o propiedad horizontal; parece razonable que estén sujetas a la LAU, ya que si bien no están techadas, no dejen de formar parte de una edificación.; también parece que el arrendatario ostenta derechos de adquisición preferente.

En el caso de que el arrendatario no sea notificado (Y LO QUE SIGUE ES APLICABLE A TODO ARRIENDO) seguirá conservando su derecho, mientras no se le realice la oportuna notificación, hasta que se extinga por prescripción el derecho que ostenta (según lo consideremos como un derecho real o personal serán 30 o 15 años). Si el comprador inscribe en el RP (y para ello es necesario que el registrador no exija acreditación de la notificación), el derecho del arrendatario será oponible a terceros ex art. 37 de la LH. Llagaria se pajea bastante en esta materia pero paso de más pajas, sobre todo cuando ni Sergio me puede explicar la paja de Llagaria.

Respecto del derecho de adquisición preferente, desaparecen gran parte de los problemas anteriores pues solo se reconoce en los supuestos de VENTA y DACION EN PAGO, si bien subsisten las dudas en caso de venta con precio aplazado garantizado con condición resolutoria y de venta con pacto de retro. Cuando se trate de negocios que pretendan disimular una venta en fraude del arrendatario, la jurisprudencia entiende que se dará lugar el derecho de adquisición preferente. Por último deberá tenerse en cuenta lo dispuesto en el art.25.7 LAU que establece: “No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble. Si en el inmueble existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto previstos en este artículo”.

Para terminar destacar que ha desaparecido la antigua prohibición de enajenar por el retrayente que establecían los arts. 51 y 52 TR 64; que se establece la preferencia del retracto convencional inscrito con anterioridad a la celebración del contrato de arrendamiento; y que cederá frente al legal de comuneros prevaleciendo frente a todos los demás.

*LA OPCIÓN SE EJERCITA POR SU BENEFICIARIO MEDIANTE EL ACTO de notificar al concedente su voluntad de adquirir la cosa en las condiciones pactadas, normalmente mediante acta notarial (momento este en el que se perfecciona la opción), si bien puede hacerse en cualquier forma. Posteriormente concedente y beneficiario otorgan un negocio de CONSENTIMIENTO AL EJERCICIO DE LA OPCION, que es cuando se entrega el precio y se transmite la posesión, adquiriendo entonces, según la doctrina mayoritaria, el dominio de la cosa. Recordando que la DGRN admitió que se hiciera en un solo acto y de forma unilateral por el beneficiario, exigiendo para ello:

1. Que así se hubiera previsto (expresamente) en la escritura de concesión. La entrega de la posesión tiene lugar en el momento de la autorización de la EP en la que el beneficiario ejercita la opción, si bien el título del adquirente lo conforman esta EP, y la EP de concesión de la opción, pues es la autorización de ambas lo que produce en definitiva el efecto traditorio.
2. Que se haya pactado la forma de pago del precio, bien depositándolo ante notario para que lo entregue al concedente, bien dejándolo en la entidad pactada, bien requiriendo a notario para que constituya depósito.

*Ejercicio de opción concedida conjuntamente sobre varios bienes. En estos casos hay que valorar si se ha fijado un precio alzado o un precio separado para cada finca y también la indivisibilidad convencional, natural o jurídica de las fincas (aunque estén separadas). El principio de especialidad a nivel registral si se trata de opción inscrita exige la fijación de un precio separado para cada finca y por tanto si la opción está inscrita ha de valorarse adecuadamente la existencia de tal precio separado.

*SE SUPONE QUE LOS DERECHOS PERSONALES SON TODOS COMPATIBLES Y NO se subordinan unos a otros, pero hay que tener en cuenta:

1. En los supuestos de concurso de acreedores que el Cci establece algunas reglas de preferencia, y entre ellas se encuentra la fecha de las escritura y/o sentencia.
2. En los pleitos civiles, distintos del concurso, los tribunales suelen aplicar las mismas preferencias sobre todo en cuanto a fechas fehacientes.
3. En el supuesto de doble venta el Cci en defecto de inscripción y posesión da preferencia al título de fecha más antigua.

En consecuencia podemos considerar, que hay una regla no expresa de que en igualdad de circunstancias, también los derechos personales se gradúan por el orden de fechas (criterio aplicable a los derechos de opción o arrendamiento, que implican no solo una obligación personal, sino que también llevan aparejada alguna facultad sobre la cosa)  regla que debe quedar SUPRIMIDA, en el momento en que concurre otro dato como la entrega de la posesión, la inscripción o un derecho real.

*LA OPCIÓN Y LA FE PUBLICA REGISTRAL:

1. Si la opción es un DERECHO REAL, o un derecho personal que al acceder al RP produce los mismos efectos que los derechos reales entienden que HA de serle aplicable el contenido de los arts. 32 y 34 de la LH, con todas sus consecuencias.
2. Si la opción es un DERECHO PERSONAL, la doctrina mayoritaria afirma que no se le aplica el art.34 de la LH, y por tanto si el concedente no es propietario, y sólo es titular registral, no se producirá una adquisición a non domino en favor del optante por la simple concesión de este derecho, sin perjuicio de que pueda producirse cuando se consume la opción. Para los partidarios de esta tesis el acceso de la opción al RP garantiza su oponibilidad frente a ulteriores adquirentes de derechos sobre la cosa objeto de la opción. Entre los partidarios de esta tesis se encuentra Roca Sastre que entiende que la opción no puede quedar nunca protegida por la fe pública registral al ser un derecho personal.

*PEÑA (y también es posible que Diez Picazo) CONSIDERA QUE la opción es un derecho real y por ello entiende (arts. 334 y 633) que EN EL CASO DE concesión gratuita de la opción esta concesión / donación no será válida si se otorga en documento privado. Consejo si ocurre esto en un dictamen DÍ QUE LA OPCION ES UN DERECHO PERSONAL.

*SE DISCUTE SI SE PUEDE TRANSMITIR EL DERECHO DEL BENEFICIARIO Y HAY QUE DISTINGUIR:

1. Si se ha pactado que sí, podrá hacerlo.
2. Si se ha pactado que no, no podrá hacerlo, ya que la opción será personalísima.
3. Si nada se ha pactado, parece, aunque es discutido, que entrará en juego el art.1112 del Cci (si consideramos que es un derecho personal; si entendemos que es un derecho real…mírate la nota sobre transmisión de la opción…más adelante, y yo lo paso aquí, dice Sergio que los que consideran que la opción es un derecho real admiten su transmisión). Podría defenderse que en este supuesto realmente nos encontramos ante una cesión del contrato y siendo así algunos autores como Puig Brutau no admiten la transmisión sin el consentimiento del concedente.
4. Llagaria distingue entre la opción configurada como derecho accesorio de una relación principal (venta de finca con concesión de un derecho de opción sobre la colindante o arrendamiento con opción de compra) y la opción independiente de una relación principal. En el primer caso entiende que no es posible transmitir la opción sin transmitir la relación principal y en el segundo si admite la transmisión (que entiendo se sujetará a lo dicho en los puntos anteriores). NO OBSTANTE: UNA sentencia de 1951 en el caso de un arrendamiento con opción de compra, no admitió la cesión de la opción al realizarse la cesión del arriendo (NO LO ENTIENDO, PUES ME PARECE QUE SE DA LA RAZÓN A LLAGARIA) y además hay que tener en cuenta que autores como Camy admiten sin mayor problema la cesión separada de la opción configurada como derecho accesorio. De nuevo en estos casos a falta de pacto podemos recurrir al art. 1112 del Cci.

*LA CONSTITUCION DE UN ARRENDAMIENTO SI BIEN ES UN ACTO DE administración (salvo que sea de duración extraordinaria según el TS), si están sometidos a prórroga forzosa de la LAU o de la LAR, requieren capacidad DISPOSITIVA.

*EN EL CASO DE RETRACTO CONVENCIONAL HAY QUE DISTINGUIR:

1. Si consideramos que es un derecho personal en caso de incumplimiento el obligado sólo estaría obligado a resarcir los daños y perjuicios al vendedor.
2. Pero si es un derecho real, podría tener acceso al registro, y tendría eficacia frente a cualquier adquirente, a salvo la aplicación de los art. 32 o 34 de la LH. Recuerda que la DGRN permite que se pueda configurar como real o personal por las partes siempre que se cumplan los requisitos necesarios para ello.

*NO CONFUNDIR la venta de herencia (arts. 1531, 1533 y 1534) o venta de cuota hereditaria, con la venta de bienes concretos de la herencia.

*NATURALEZA JURIDICA DEL PACTO DE RETRO. La doctrina mayoritaria lo considera como una venta sujeta a condición resolutoria potestativa, que depende del libre arbitrio del vendedor o de sus causahabientes; en contra puede alegarse el art.1115 del Cci (“cuando el cumplimiento de la condición dependa de la exclusiva voluntad del deudor, la obligación condicional será nula. Si dependiere de la suerte o de la voluntad de un tercero, la obligación surtirá todos sus efectos con arreglo a las disposiciones de este Código”) y también que carece el pacto de retro de los efectos retroactivos de la auténtica condición resolutoria. Además en la actualidad claramente estamos ante un derecho real como se desprende del art.1510 del Cci (ROCA SASTRE admite la posibilidad de que las partes lo configuren con carácter personal).

*En ocasiones la venta con pacto de retro puede encubrir un préstamo. En tales casos nos encontraremos ante un negocio simulado al que le será de aplicación la normativa de los préstamos y que encubre un pacto comisorio.

*CAPACIDAD PARA LA VENTA CON PACTO DE RETRO. El comprador retraído no precisa capacidad para disponer del bien, por ello los titulares de la patria potestad podrán consentir que el bien vuelva al vendedor sin necesidad de autorización judicial,  los emancipados no necesitarán complemento, pero los tutores necesitarán  autorización ex art. 271 (el  tutor necesitará autorización judicial para realizar ACTOS O CONTRATOS SUJETOS A INSCRIPCION Y QUE TENGAN CARÁCTER DISPOSITIVO).

*Requisitos para el ejercicio del retracto (¿O DE LA VENTA CON PACTO DE RETRO?): 1.- decisión de retraer manifestada unilateralmente por el retrayente y 2.- cumplimiento de ciertas obligaciones, como ejercitarlo en tiempo oportuno, art.1508 del Cci (si se fija un plazo superior al legal podría sostenerse que es nulo el exceso; se admite la prórroga del plazo, si bien esta no podrá perjudicar al que antes hubiere adquirido la cosa), y rembolsar las cantidades que señala el cumplimiento de los requisitos que expresa el art.1518 DEL CCI.

*RESPECTO DE LAS PROHIBICIONES DEL ART. 1459 DEL CCI, hay que distinguir:

1. En el caso del mandatario la autorización podrá darse según la DGRN en un poder especial pero no en un poder general a menos que en él se fije el precio de la compra. Además no se incurre en la prohibición cuando el dueño tiene dos o más apoderados y uno en nombre de aquel vende al otro mandatario. Pero no se admite que el mandatario sustituya el mandato y el sustituto le venda a él porque el primero todavía está ligado al mandante. No hay inconveniente en que el mandatario venda a un familiar, siempre que no estemos ante una adquisición del mandatario a través de persona interpuesta. Pero se incurre en la prohibición cuando se VENDE AL CONYUGE CON EL QUE ESTA CASADO EN GANANCIALES O BAJO EL REGIMEN LEGAL DE PARTICIPACIÓN, por lo que parece que estará permitido si están casados en otro régimen. En contra podría decirse que el cónyuge mandatario no tiene la representación de su consorte ex art. 71 del Cci.
2. En el caso de los albaceas, sólo afecta a los que hayan aceptado el cargo y para las compras que realizasen ostentando la cualidad de tales, y por tanto no cuando haya renunciado al cargo o cesado o presten su consentimiento todos los interesados. En caso de contravención se plantean las mismas dudas que para los mandatarios (¿qué dudas?).
3. En los restantes supuestos parece que habrá que estar a la ineficacia absoluta de la compra, y en el caso del procedimiento extrajudicial ante notario, habrá que incluir a este, siendo dudoso que puedan incluirse sus empleados.

*EN LA VENTA CON PACTO DE RESERVA DE DOMINIO LA DOCTRINA MAYORITARIA entiende que estamos ante una venta perfecta sujeta a condición suspensiva del pago del precio (otro sector doctrinal, minoritario entiende que la condición es resolutoria o intermedia). Tal condición solo afecta a la eficacia traditoria de la venta no a la entrega de la mera posesión al comprador (posesión que no tiene en precario o en depósito, sino en nombre propio y con protección interdictal incluso frente al vendedor). Cumplida la condición se producen los efectos traditorios sin necesidad de nuevo acto ni declaración alguna, sino AUTOMÁTICAMENTE. Respecto de su acceso al RP cabe decir que en la actualidad se admite en base al art. 23 de la LH (anteriormente se negaba su acceso al RP recurriendo a los arts. 11 y 51 del RH). Habitualmente se suele añadir el pacto en virtud del cual en caso de incumplimiento del comprador de un solo plazo el vendedor tendrá derecho no solo a recuperar la posesión de la cosa sino también a retener los plazos ya pagados, y BADENES distingue para su validez:

1. Si está puesto como correlativo al USO y el DETERIORO de la cosa, la retención debe ser proporcionada a la utilidad económica obtenida por el comprador y a la depreciación de la cosa vendida respectivamente y el exceso debe devolverse.
2. Si se coloca como pena con independencia del daño, también deberá dejarse al arbitrio judicial ex art.1154 del Cci.
3. Si funciona como una verdadera cláusula penal en el sentido de LIQUIDADORA DEL DAÑO, es el único caso en que considera que debe tenerse como plenamente eficaz.

En cuanto a su inscripción en el registro la doctrina (por ejemplo Amorós Guardiola) se muestra favorable a la misma.

*La CONSTITUTUM POSSESSORIUM es una modalidad de traditio ficta en virtud de la cual el transmitente sigue poseyendo la finca como arrendatario, depositario, etc., es decir que en esta modalidad de traditio EL TRANSMITENTE se convierte en poseedor inmediato pero pasando a reconocer la posesión mediata de otro (EL ADQUIRENTE).

*EN EL RETRACTO DE COLINDANTES SERÁ IMPRESCINDIBLE que la venta no se haga a otro colindante para que tenga lugar el retracto.

*EN EL RETRACTO RÚSTICO EL ADQUIRENTE RETRAYENTE NO PUEDE enajenar la finca retraída ni arrendarla ni cederla en aparcería hasta que transcurran 6 años desde la fecha de la adquisición. Si hipotecase la finca la acción del acreedor no podrá tener efectividad durante dicho plazo según el art.84 de la LAR.

*EL ART.1119 del Cci (“se tendrá por cumplida la condición cuando el obligado impidiese voluntariamente su cumplimiento”) SE REFIERE AL IMPEDIMENTO QUE NAZCA de la parte a quien beneficiaría el incumplimiento de la condición suspensiva. Es decir, digo yo, que el art. debería decir más bien el beneficiado por su cumplimiento.

*LA INDIVISIBILIDAD CONVENCIONAL de los bienes puede ser expresa o implícita, cuando por ejemplo se celebra un único contrato de compraventa y la prestación tanto de los vendedores como de los compradores es conjunta e indivisible.

*EL ART.490 del Cci SE REFIERE A LA COMUNIDAD ORDINARIA y no a la hereditaria, ya que en esta el usufructuario tiene un derecho abstracto sobre el mismo. Añade Sergio que parece que se refiere, creo yo que el art. 490 del Cci, al supuesto de que el usufructo sea impuesto por el testador. NO ENTIENDO NADA.

*ART. 489 del Cci: “el propietario de bienes en que otro tenga el usufructo podrá enajenarlos, pero no alterar su forma ni sustancia, ni hacer en ellos nada que perjudique al usufructuario”.

*EN EL USUFRUCTO SUCESIVO, si muere el primer usufructuario antes de llegar el término parece que prevalece su carácter vitalicio, y por tanto no pasará a sus sucesores, salvo que el título de constitución disponga otra cosa (Y POR TANTO entiendo que pasará el usufructo al siguiente usufructuario). También parece que se extinguirá el usufructo en el caso del art.516 del Cci si el usufructuario muere antes de cumplirse la edad del tercero; por tanto parece que salvo que el título disponga otra cosa el usufructo no puede transmitirse mortis-causa, en base al carácter eminentemente personal, ya que se concede en atención a la persona del usufructuario. No obstante hay autores que siguen la posición contraria, en los supuestos de los arts. 521 y 640 y por relación con el art. 469 del Cci. COMENTAR (aunque creo que ya lo he pillado).

*EN EL SUPUESTO DEL ART.518-2 del Cci SI LA REEDIFICACION NO ES POSIBLE por ejemplo por razones urbanísticas, o el coste es mayor que la indemnización, parece que debe cesar la obligación del usufructuario. Si reedifica deberá aplicarse el régimen de las reparaciones extraordinarias del art.502.3 del Cci, y al terminar el usufructo podrá exigirle el aumento de valor como consecuencia de las obras.

*AUNQUE SE ADMITA LA TRANSMISIBILIDAD DE LA OPCIÓN, NO ES ADMISIBLE LA cláusula según la cual se ejercitará por la persona que designe el BENEFICIARIO, ya que la transmisión deberá hacerse por alguna de las causas que el ordenamiento jurídico establece para ello ex art.609 del Cci. COMENTAR ESTO ÚLTIMO.

*LA unanimidad civil en los edificios en régimen de propiedad horizontal sólo se exige en los supuestos de hipoteca unitaria y enajenación de la totalidad del edificio, en los demás supuestos se exige la cuasi-unanimidad. YA SE ME HA VUELTO A OLVIDAR LA DIFERENCIA ENTRE AMBAS. COMENTAR.

*EN LA ACEPTACIÓN DE DONACIONES POR EL MENOR, cuando sean puras y simples, hay que aplicar las posiciones ya conocidas, defendiendo la posibilidad de aceptación por uno solo de los padres por el interés del menor, y permitiendo la posibilidad de que un padre actúe como donante y en la misma escritura acepte en nombre de su hijo sometido a la patria potestad, ya que a pesar de que hay autocontratación no hay conflicto de intereses, ya que es un acto que beneficiará al menor (de hecho lo permite la DGRN). No olvides que es defendible que el menor acepte por sí solo si tiene capacidad natural de discernimiento, y que así lo admite la DGRN, si se trata de donaciones puras y simples.

En las donaciones condicionales u onerosas (aquellas en que se impone la obligación de hacer algo) será necesario el consentimiento de ambos padres y si falta estaremos ante un acto incompleto que podrá ser ratificado, mediante la aceptación del otro que deberá hacerse en escritura pública antes de la muerte del donante y ser notificada al propio donante.

*EL ART.1571 DEL CCI (VENTA QUITA RENTA), se aplica no sólo a la compraventa sino también a las permutas, a las donaciones, a los legados (pero no al heredero ya que este se subroga en la posición del arrendador), a la adquisición derivada del retracto de colindantes, a la renta vitalicia y a las aportaciones sociales (también según JL a las adjudicaciones EN PAGO). No se admite en las adjudicaciones para pago (salvo que el adjudicatario opte por pagar las deudas y apropiarse de los bienes), en el censo enfitéutico o reservativo, en caso de usufructo constituido por el arrendador (supongo dice JL porque percibirá las rentas el usufructuario), en el retracto legal de comuneros (pues en este caso se enajena una cuota), ni en el caso de retracto convencional (dentro del límite del art.1572 del Cci). EN ESTE PUNTO A FIN DE CUENTAS LO QUE SE PLANTEA es ¿en virtud de que títulos distintos al de venta puede o no puede resolverse el contrato de arrendamiento?. Me pregunto si en la contestación de esta pregunta influye o no la compatibilidad o incompatibilidad del derecho del arrendatario con el del adquirente de la finca. La duda me surge por una nota de JL, pero lo cierto es que no me parece decisivo este argumento.

* LA RESOLUCIÓN DEL ARRIENDO en el caso del 1571 ES AUTOMÁTICA desde la intimación del comprador sin necesidad de preaviso ni requerimiento. JL.

*EL RETRACTO EN CASO DE VENTA GLOBAL: SE vende una cuota hereditaria más un bien ajeno a la herencia por un precio global; en este caso habrá que determinar si hay un único contrato o dos independientes y en todo caso parece que tendrá lugar el retracto ya que de lo contrario se facilitaría el fraude, planteándose la dificultad de determinar el precio.

*COMUNIDADES DE BIENES: el art.397 del Cci recoge en su ámbito de aplicación las operaciones de agrupación, agregación, división y segregación, ya que con estas se altera la forma de la cosa, pero no por ser actos dispositivos. En definitiva este artículo comprende las alteraciones de destino de la cosa objeto de la comunidad, pudiendo ser el consentimiento expreso o tácito.

*EL ART.1175 del Cci se refiere a la cesión para pago de deudas, y hay dos posiciones doctrinales sobre su naturaleza jurídica:

1. Contrato de mandato, mediante el cual se concede un poder a los acreedores para la venta de los bienes y cobro de créditos con el importe obtenido, y también para su administración, se transfiere la posesión de los bienes siendo el poder irrevocable, y pactando la indisponibilidad de los bienes, con eficacia obligacional, por parte del deudor (posición del TS).
2. Los que consideran que siendo el interés representado en el mandato el de los acreedores, esto tiene relevancia, y estamos ante un negocio simulado relativamente que encubre un negocio fiduciario.

Los acreedores forman una comunidad que se regirá por lo pactado y en su defecto por lo dispuesto en los art. 397 y 398 del Cci. Hay una tercera posición que considera que estamos ante una transmisión de los bienes con asunción de deudas por parte del adjudicatario que adquiere la propiedad de las mismas.

*EN EL CONTRATO DE OPCIÓN PARA QUE NO SEA NECESARIA LA tradición una vez ejercitada, será necesario que se haya pactado con carácter real y se haya previsto que la simple voluntad del optante expresada en escritura pública sea suficiente para la consumación y perfección de la venta (consultar: más o menos es cierto, pero cuidado, me dice Sergio).

*LA LIMITACIONES DEL ART.1521 del Cci PARA EL RETRACTO LEGAL A LAS ventas o daciones en pago, no se aplican a las segundas transmisiones al subadquirente, ya que este tiene CARÁCTER real (ejemplo práctico A vende a B y C tiene derecho de retracto, pero antes de ejercitarlo B dona a D. En este caso C conserva su derecho contra el subadquirente).

*Ex ART. 1410 DEL CCI EL 1067 NO se aplica a la comunidad de gananciales, pero sí, a la comunidad post-ganancial. La condición de comunero debe tenerse tanto en el momento de la transmisión de la cuota como después en el momento de ejercitarlo.

*Aunque el art.1523 del Cci habla de enajenación se aplica el criterio del art. 1522 del Cci, ya que debe interpretarse de forma restrictiva.

*Será considerado como extraño (a los efectos del 1522) el arrendatario y también quien ostente cualquier derecho real sobre el bien objeto de la comunidad.

*El art.1523 del Cci SE APLICA en el caso de venta de la nuda propiedad, también cuando se vende una cuota de la finca colindante y los demás condóminos no ejercitan el de comuneros PUES siempre debe tenerse en cuenta la finalidad del retracto de colindantes que es evitar la excesiva parcelación de la tierra (parece ser que hay quien lo discute). Ya hemos dicho que se debe ser propietario tanto en el momento de la venta como en el del ejercicio del retracto, y por tanto no procede si la venta a favor del eventual retrayente se consuma después de la venta que podría originar el retracto (un condómino vende y no entra otro en su lugar y luego vende otro comunero a alguien que no formaba parte de la comunidad al tiempo de la primera venta: en este caso el segundo comprador no podrá salir al retracto por la primera venta. Cuidado porque si el segundo comunero que vendió, no vende sino que casca, sus herederos si podrán retraer, por aquello que ya sabes). No obsta al retracto la venta de varias fincas que excedan de una Ha pudiendo ejercitarse por cada una de ellas (yo tengo dos fincas de menos de una hectárea y las vendo al mismo tipo, ¿puede mi colindante retraer?).

*EN LA PERMUTA DE SOLAR POR OBRA FUTURA SE TRANSMITE LA propiedad del solar al constructor (salvo pacto de reserva de dominio u obligación de transmitirlo en un futuro, o salvo que se configure como un contrato de arrendamiento de obra en que la propiedad no sale del patrimonio del propietario originario. En consecuencia habrá que estar a la voluntad de las partes para determinar ante que clase de permuta nos encontramos). Si se transmite la propiedad al constructor tendrá transcendencia en casos concretos como el de quiebra, enajenación a tercero, embargo, etc, y por ello precisamente se puede-suele garantizar la transmisión mediante pacto de reserva de dominio, condición resolutoria expresa, etc. Deben en el contrato individualizarse suficientemente los pisos a construir, ya que en caso contrario podría faltar el objeto del contrato, art.1261 del Cci, salvo que todos los pisos sean iguales o pueda recurrirse al art.1273 del Cci  (que distingue entre objeto determinado y determinable sin necesidad, en este caso de nuevo convenio entre los interesados. La referencia a este convenio pone de manifiesto que no es posible determinar o fijar la condición para la determinación unilateralmente). En caso de incumplimiento si se hubiera estipulado condición resolutoria hay que tener en cuenta las normas sobre la construcción en suelo ajeno y/o  las de liquidación del estado posesorio de los arts. 451 y siguientes del Cci o …

*PUEDE DISCUTIRSE SI LAS CAUSAS DE REVOCACIÓN DEL art.1343 del Cci, relativo a las donaciones por razón de matrimonio, pueden aplicarse a las donaciones del art.1353 del Cci o a las donaciones inmediatamente posteriores al matrimonio hechas a ambos cónyuges conjuntamente y en consideración a este; se puede defender que sí ya que la causa de las donaciones es la misma, el matrimonio. Pero en contra cabe alegar el tenor literal del artículo que se refiere a las donaciones anteriores a la celebración del matrimonio (además en las donaciones por razón de matrimonio este es la causa de la donación, mientras que en el 1353 el matrimonio es la causa de la ganancialidad).

En caso de donación propter los bienes pertenecerán a ambos cónyuges en pro indiviso ordinario, y en caso de que surja causa de revocación imputable a uno solo de los cónyuges (por ejemplo en caso de separación judicial) se discute si se revoca toda la donación (posición del Notas, que a Sergio le convence más) o únicamente la mitad del culpable; a favor de la revocación total se puede argumentar diciendo que estamos ante una única donación y que no es posible la revocación parcial. Y en contra de la revocación total se puede alegar el tenor literal de los art.1343 y 1339 del Cci, que indican que la cosa donada se adquiere por mitad, y por tanto que siempre que sea perfectamente diferenciable una parte de otra cabe la revocación parcial.

En el caso de que lo donado sean acciones caben dos posibilidades, entender que cada acción pertenece en pro indiviso y por partes iguales a cada cónyuge, en cuyo caso deberían designar a una persona para el ejercicio de los derechos de socios. O bien entender que la mitad de las acciones ha sido adquirida por un cónyuge y la otra por el otro, solución que parece más acorde con el espíritu del Cci que trata de evitar las comunidades, ya que considera a estas como una situación perjudicial para la economía.

También se puede plantear la colisión del art. 1343 del Cci (que reconoce como causa de revocación la nulidad) con el art. 79 del Cci (matrimonio putativo). Hay que discutir si prevalece uno u otro y parece que hay que quedarse con lo dispuesto en el art. 1343 del Cci ya que no distingue, y donde la ley no distingue no hay que distinguir.

Para terminar hay que destacar que conforme al art. 1343 la revocación se produce por incumplimiento de cargas y por tanto debería ser aplicable lo dispuesto en el art. 647 del Cci que reconoce efectos reales a esta acción, lo cual puede plantear problemas con lo dispuesto en el art. 545 del Cco en caso de transmisión de acciones al portador, pues este precepto establece la irreivindicabilidad de las acciones al portador una vez transmitidas (Notas dice que prevalece el art. 545 del Cco, ya que establece un supuesto equiparable al del art. 34 de la LH; esto hay que consultarlo, aunque parece, dice Sergio, que tiene razón). Los efectos retroactivos del art. 647 del Cci tienen como límite las adquisiciones y gravámenes realizadas por terceros cuando deban ser mantenidas por la ley, tanto sean inmuebles, art. 37 de la LH, como muebles, y en este caso es cuando se plantea la preferencia de lo dispuesto en artículos como el art. 545 del Cco o en el art. 464 del Cci (consultar esto último). MUCHO CUIDADO.

*RESPECTO DE LOS ART. 623 Y 629 del Cci PODEMOS DISTINGUIR BASICAMENTE las siguientes posiciones:

1. Unos consideran que la donación se perfecciona desde que el donante conoce la aceptación del donatario, en base a los arts. 623 y 1262 del Cci, lo que plantea el problema de la muerte del donante después de la aceptación del donatario pero antes de su conocimiento (consultar solución).
2. Otros consideran que no hay contradicción entre estos preceptos ya que el art. 629 del Cci se aplica a la donación propia o traslativa, sobre la base de que nadie puede adquirir derechos sin su consentimiento (consideran a la donación como acto dispositivo) mientras que el art. 623 del Cci se aplica a la donación en aquellos supuestos que en base a la autonomía de la voluntad se pacte con carácter obligacional. NO LA ENTIENDO.
3. Otra posibilidad es la que considera que el art. 623 del Cci se refiere a la donación de inmuebles en que la aceptación del donatario consta en escritura separada y posiblemente en un momento posterior y a la donación de muebles por escrito sin entrega simultanea de la cosa. Mientras que el art. 629 del Cci se aplica a la donación verbal de bienes muebles y a la de inmuebles en que la aceptación del donatario consta en la misma escritura en que se hace la donación.
4. Por último están los que consideran que la donación se perfecciona desde la aceptación del donatario, art. 629 del Cci, pero el donante puede revocarla hasta que conozca la aceptación, art. 623 del Cci, esta parece la solución más sencilla.

*EN EL SUPUESTO DEL ART. 1778 del Cci SI EL HEREDERO del depositario dona los bienes que ignoraba ser depositados, algunos autores aplican literalmente el artículo que no distingue entre actos a título  gratuito y a título oneroso, y en ambos casos el heredero se libera de su obligación de restituir. Pero estoy seguro que en caso de que se transmita a título gratuito hay que discutirlo y quedarse con que el tercero no QUEDA PROTEGIDO (ARGUMENTO AL TRATARSE DE UN NEGOCIO GRATUITO NO HAY PROTECCIÓN SIN CONTRAPRESTACIÓN, COMO SE PONE DE MANIFIESTO, Y AUNQUE NO TENGA NADA QUE VER CON EL SUPUESTO, EN MATERIA INMOBILIARIA Y REGISTRAL EN EL INCISO FINAL DEL 34 DE LA LH). Este artículo en definitiva recoge una adquisición a non domino, que recayendo sobre bienes muebles, dependerá de la interpretación que se de a la expresión “privación ilegal” del art. 464 del Cci, tal y como explico en páginas anteriores.

*EL ART. 1540 del Cci (EVICCIÓN EN LA PERMUTA) protege a los terceros de buena fe pues impone el respeto a los derechos adquiridos por estos al excluir la facultad de recuperar la cosa cuando se encuentre en poder de tales terceros civiles o hipotecarios. No distingue entre actos a título gratuito u oneroso, y parece que otra vez deberá discutirse si se refiere a ambos, quedándonos con que deberán ser a título oneroso, por analogía con la interpretación que se da a los arts. 464 y 1295 del Cci y al art. 34 de la LH. La argumentación es similar a la del punto anterior.

*RESPECTO DEL DERECHO DE OPCION PODEMOS HACER LOS SIGUIENTES comentarios en cuanto a sus efectos:

1. Si la opción es un derecho real cuando se ejercite los derechos surgidos con posterioridad a la misma deberán desaparecer (estamos en el supuesto de que no intervenga el registro). Ahora bien parece que los titulares de estos podrán reclamar del constituyente del derecho real o del titular del dominio según los casos (parece que esta frase está copiada de Llagaria y no recuerda Sergio a que se refería) el valor de su derecho real (recordar que en caso de que la opción esté inscrita en el RP, una vez ejercitada deberán cancelarse los derechos inscritos con posterioridad, pero consignándose la cantidad percibida a disposición de los titulares de estos derechos que se cancelan. Ver caso de la RS del 82).
2. Si es un derecho personal, el beneficiario de la opción adquirirá la cosa pero gravada, y deberá exigir del concedente la oportuna indemnización por cumplimiento defectuoso de su obligación. También es posible que pueda pedir la resolución del contrato por no interesarle la adquisición de la cosa gravada .

Partiendo del carácter personal de este derecho si pasa a un tercero, pues lo de siempre, pero hay dos supuestos especiales:

1. Si cuando el concedente transmitió la cosa a un tercero (tanto a título oneroso como gratuito) este conociendo la obligación que había contraído se subrogó en ella, ocupando el lugar del concedente (por ejemplo en el caso de cesión total de activo y pasivo).
2. Si por vía del 1111 del Cci puede impugnar esta enajenación por haberse realizado en fraude de su derecho, pero para ello se necesitan todos los requisitos de la acción rescisoria, como la subsidiariedad (que no pueda cobrar de otro modo incluida posiblemente la indemnización).

El derecho de opción solo puede acceder al registro en los términos del art. 14 del RH, pero  aquellos que la consideran como un derecho real piensan que debería acceder siempre vía art. 2 de la LH.

La opción podrá concederse a varias personas de forma mancomunada o por porciones indivisas. CUIDADO  POR QUE ME DA LA SENSACIÓN DE QUE HAY QUE DISTINGUIR ENTRE OPCIÓN MANCOMUNADA, OPCIÓN SOLIDARIA, OPCIÓN POR PORCIONES INDIVISAS Y OPCIÓN CONCEDIDA A VARIAS PERSONAS AL MISMO TIEMPO. Si la opción se concede a varias personas al mismo tiempo parece que podrá aplicarse lo dispuesto en el art. 1473 del Cci con las modificaciones pertinentes; sería preferido aquel que primero tomase posesión de ella, siempre que sea un derecho personal, ya que si fuese real su preferencia sería por fechas. Desde el punto de vista registral tendría preferencia la que primero estuviera inscrita. Si se pretende conceder a varias personas de forma solidaria, no está claro que se admita en nuestro derecho esta posibilidad, pues si bien no hay problemas en créditos o en obligaciones,  sí en los derechos reales (en este ámbito es discutido). Pero en la opción es admitido, pudiéndose ejercitar por cualquiera de los optantes (el que ejercita adquiere para ambos y puede reclamar al otro la mitad de lo pagado), y después en las relaciones internas, se procedería al reparto obtenido (en el tema tienes una sentencia que lo discute, repásala).

*EN EL supuesto DEL ART. 643 del Cci EL DONATARIO SOLO RESPONDERÁ HASTA EL límite de lo donado.

*Opción sin prima. La exigencia de EP, por tratarse, según algunos, de una donación, solo podría mantenerse si consideramos a la opción como un derecho real, ya que en caso contrario no procedería aplicar el 633.

*Siendo la donación un contrato hemos de aplicar el art. 623. Siendo un acto  translativo aplicaremos el 629. Es posible también entender que la donación existe desde que se acepta, si bien el donante podrá revocarla libremente hasta que tenga conocimiento de la aceptación.

*Promesa de donación: El TS considera que no tiene fuerza vinculante, ni tan siquiera obligacional o inter-partes. Al respecto es interesante el art. 1363 del Cci que parece admitir tal promesa.

*El 1571 se aplica también al legatario, pero no al heredero, también en caso de renta vitalicia (estos tres casos han de unirse a otros muchos casos más). No se admite en adjudicaciones para pago salvo que el adjudicatario opte por pagar él las deudas y por apropiarse de los bienes adjudicados, en el usufructo constituido por el arrendador, en el retracto legal de comuneros ni en el retracto convencional dentro de los límites del 1572 y hasta que termine el plazo de retraer (nota: los dos primeros casos suenan raros).

*EL PACTO EN CONTRARIO DEL 1571 ha de ser entre vendedor y comprador e implica la cesión del contrato SIN NOVACIÓN. Tal pacto puede resultar de hechos concluyentes como por ejemplo que se permita al arrendatario durante cierto tiempo quedarse o que perciba las rentas el arrendador.

*Posibilidad de retractos en caso de precio global y alzado. Para examinar esta cuestión podríamos partir del análisis de esta clase de ventas.

*EN EL DICTAMEN DE BARCELONA MA DELGADO GIL DIJO QUE EL VENDEDOR CON PACTO DE RESERVA DE DOMINIO ESTÁ SUJETO A PROHIBICIÓN DE DISPONER. SERGIO DICE QUE ME OLVIDE DE ESTO PERO TAMBIÉN QUE EL SUSPENSO DE MIGUEL PODRÍA DEBERSE ENTRE OTRAS CAUSAS A ESTO (CONCLUSIÓN NO SE TE OCURRA DECIRLO A TI).

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario