ART.35

ESTE ART. SE APLICA EN CASOS EN LOS QUE EL TITULAR CIVIL SEA UNO Y EL TITULAR REGISTRAL OTRO Y PERMITE AL SEGUNDO USUCAPIR.

EXISTEN DOS INTERPRETACIONES DEL MISMO:

1. LA QUE ENTIENDE que permite usucapir en 10 años al titular registral que no sea titular civil por el solo hecho de haber inscrito (“…será justo título la inscripción…”) y cumplido el plazo de 10 años ya que los demás requisitos necesarios para la usucapión ordinaria se presumen por el art. que comentamos, siendo la presunción que recoge “iuris et de iure”. Los partidarios de esta tesis, QUE NO ES LA BUENA, se basan en el tenor literal del precepto que señala que “…será justo título la inscripción, y se presumirá que aquél ha poseído pública, pacífica, ininterrumpidamente y de buena fe…”.
2. LA QUE ENTIENDE que la presunción es “iuris tantum” y se extiende no sólo a la “posesión pública…y de buena fe”, sino también al justo título pues aunque el art. dice que “…será justo título…” entienden que en realidad quiere decir “…se entenderá como justo título…”. Siendo la presunción “iuris tantum”, lo que establece este precepto es una inversión de la carga de la prueba. Su argumento fundamental es que esta presunción se deriva del principio de legitimación del art. 38 de la LH, que recoge, como el TS ha reconocido REITERADAMENTE, una presunción “iuris tantum”. SEGÚN ESTA TESIS EL TITULAR REGISTRAL HA DE SER EL POSEEDOR MATERIAL DE LA FINCA. SEGÚN ESTA TESIS A LOS 10 AÑOS ADQUIERE EL TITULAR REGISTRAL LA TITULARIDAD CIVIL SI POSEE MATERIALMENTE LA FINCA. PERO CUIDADO EL “USUCAPIDO” PUEDE DESVIRTUAR LA PRESUNCIÓN SI:  1.- HAY MALA FE.  2.- EL TÍTULO DEL “USUCAPIENTE” ES NULO. 3.- SI NO CONCURREN TODOS Y CADA UNO DE LOS REQUISITOS NECESARIOS PARA LA USUCAPIÓN ORDINARIA.

IMAGINO QUE ESTE ART. TAMBIÉN PERMITE UNA USUCAPIÓN EXTRAORDINARIA. CUIDADO.

ART. 36

EL ART. 1949 DEL CCI DEBE ENTENDERSE DEROGADO POR EL ART. 36 DE LA LH. ¿SEGURO?

EN LOS COMENTARIOS DEL MINISTERIO DE JUSTICIA SE DICE QUE EL ART. 36 ES APLICABLE A LA USUCAPIÓN ORDINARIA Y A LA EXTRAORDINARIA. ES DISCUTIBLE. EN LA ARGUMENTACIÓN TAL VEZ PODRÍA TENERSE EN CUENTA EL 1949 DEL CCI. 

PRIMER SUPUESTO: JL es titular civil y registral. M es poseedor de la finca. M vende la finca a S en documento privado y le entrega la posesión. A los 10 años S adquiere por usucapión ordinaria la finca, y en consecuencia S es titular civil y JL titular registral. PARA EVITAR EL PROBLEMA QUE SURGIRÁ A CONTINUACIÓN (ES DECIR QUE PUEDA ENTRAR EN JUEGO EL 36) S EN CUANTO CONSUME DEBERÁ EJERCITAR UNA DECLARATIVA DEL DOMINIO Y SOLICITAR LA RECTIFICACIÓN DEL RP CON EL FIN DE QUE SEA RECONOCIDA SU PROPIEDAD. PUES BUENO S NO HACE LO QUE DEBE Y OCURRE LO SIGUIENTE:  JL vende a MEN, este inscribe y adquiere a non dómino es decir por el 34 de la LH y entonces nos vamos al 36 que dice “…SOLO PREVALECERÁ LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA CONSUMADA…,EN LOS DOS SUPUESTOS SIGUIENTES: 1.- Cuando se demuestre que MEN conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición mediante la inscripción en el RP, que la finca estaba poseída de hecho y a título de dueño por S y no por JL o 2.- Siempre que MEN, no habiendo conocido ni podido conocer la posesión de S al tiempo de INSCRIBIR, consienta expresa o tácitamente, la posesión de S durante TODO el año siguiente a la adquisición (que tiene lugar como he dicho por la inscripción y ex art. 34 de la LH, por lo que EL AÑO, EN ESTE CASO, SE CUENTA DESDE LA INSCRIPCIÓN). PODEMOS EXTRAER DE LO EXPUESTO LA SIGUIENTE CONCLUSIÓN: EL TERCERO DEL 34 QUE SE ENCUENTRA CON LA USUCAPIÓN DE LA FINCA POR OTRO TIENE UN AÑO PARA ECHARLE A CONTAR DESDE LA INSCRIPCIÓN, Y TENIENDO EN CUENTA QUE SI TAL TERCERO SE ENCUENTRA EN LAS CIRCUNSTANCIAS DEL 36.1.a) SE COMERÁ LA USUCAPIÓN Y NO PODRÁ HACER USO DE LA FACULTAD QUE LE CONCEDE EL 36.1.b). LO MISMO CON OTRAS PALABRAS: MEN TIENE QUE CUMPLIR LOS REQUISITOS DEL 34, TAMBIÉN LOS DEL 36.1.a) Y ADEMÁS ECHAR A S ANTES DE UN AÑO A CONTAR DESDE LA INSCRIPCIÓN. 

SEGUNDO SUPUESTO: JL es titular civil y registral. M es poseedor. M vende a S en documento privado y le entrega la posesión. S está poseyendo 9 años y 8 meses, y en este momento JL vende a MEN que inscribe. MEN es ahora titular civil y registral, pero no sabe que S sigue poseyendo. S cumple los 10 años y adquiere por usucapión. Ahora MEN es titular registral y S titular civil. A MEN le queda un año para “quitarle” la finca a S, PUES EN ESTE CASO NOS ENCONTRAMOS ANTE UNA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA QUE PUEDE CONSUMARSE EN EL AÑO SIGUIENTE AL DE LA ADQUISICIÓN DE MEN (QUE SE PRODUJO CUANDO SE OTORGARA LA EP DE VENTA A SU FAVOR) Y HA DE APLICARSE LA OTRA HIPÓTESIS DEL 36 (Y NO LA DE LA PRESCRIPCIÓN ADQUSITIVA CONSUMADA QUE ES LA QUE EXISTÍA EN EL EJEMPLO ANTERIOR).

EN CONSECUENCIA: MEN TENDRÁ QUE REUNIR LOS REQUISITOS DEL 34 (EN CUANTO A LOS REQUISITOS DEL 34 DEBES TENER EN CUENTA: QUE LA BUENA FE TAMBIÉN LA EXIGE EL 36.1.a); QUE ES NECESARIO TÍTULO ONEROSO Y POR TANTO MEN NO CUMPLIRÍA ESTE REQUISITO SI EN VEZ DE COMPRADOR FUESE DONATARIO; QUE MEN HA DE ADQUIRIR DE QUIEN EN EL REGISTRO APARECE CON FACULTAD PARA TRANSMITIR, Y ASÍ OCURRE; Y QUE INSCRIBA, COMO HA HECHO EN NUESTRO CASO), LOS DEL 36.1.a) Y ADEMÁS LOS DEL 36.1.b) (“echar” a S en el plazo de un año a contar DESDE SU ADQUISICIÓN).

SEGUNDA CONSECUENCIA: En este caso S más vale que se esté calladito para que una vez que consume su adquisición Y TRANSCURRA EL PLAZO DEL 36.1.b) pueda ejercitar la declarativa y solicitar la rectificación del RP antes de que MEN venda a otro, PUES SI MEN VENDE TODO VUELVE A EMPEZAR (Y TU TENDRÍAS QUE PENSAR QUE OCURRIRÍA).

DUDA DEL MAESTRO YODA: ¿Y SI MEN NO CONOCÍA, NI PODÍA CONOCER LA POSESIÓN DE S, NI LA CONSIENTE EXPRESA O TÁCITAMENTE?. YODA ENTIENDE QUE ALGO DEBERÍA PODER HACER MEN CONTRA S.

36.2 (OLVÍDATE DEL PÁRRAFO DE LAS SERVIDUMBRES).

JL es titular civil y registral. M que es poseedor vende a S. S posee 5 años. JL vende a MEN y este inscribe. MEN es titular civil y registral Y PODRÁ INTERRUMPIR LA POSESIÓN DE S O BIEN EN EL PLAZO DE UN AÑO A CONTAR DESDE SU ADQUISICIÓN O BIEN ANTES DE QUE SE CUMPLAN 10 AÑOS DE POSESIÓN. SI MEN NO HACE UNA DE ESTAS DOS COSAS ES HOMBRE MUERTO Y CONSUMADA LA USUCAPIÓN S PODRÁ EJERCITAR LA DECLARATIVA Y LA DE RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. S EJERCITARÁ RÁPIDAMENTE ESTAS ACCIONES PORQUE SI NO LO HACE MEN PODRÍA VENDER Y DALE PERICO AL TORNO (ES DECIR APARECERÍA UN 34 Y ESTE PODRÍA ECHARLE, SI SE CUMPLEN LOS REQUISITOS NECESARIOS).

36.3. S está prescribiendo. JL es el dueño del inmueble o derecho real que se está prescribiendo. Sus sucesores QUE NO TIENEN LA CONDICIÓN DE TERCEROS SON MEN SI HUBIERA ADQUIRIDO A TÍTULO GRATUITO Y SUS HEREDEROS (LOS DE JL). ESTE INCISO PONE DE MANIFIESTO QUE NO HAY POSIBILIDAD DE 36, SI NO TENEMOS 34, Y POR TANTO QUE CUANDO S POSEA 10 AÑOS SERÁ TITULAR CIVIL Y PODRÁ SOLICITAR LA DECLARACIÓN DE SU DOMINIO Y LA RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. CUIDADO: JL PODRÁ INTERRUMPIR SU POSESIÓN ANTES DE QUE SE CONSUME Y TAMBIÉN SUS SUCESORES. CUIDADO: PODRÍA APARECER UN 34 Y AL LÍO…

36.4. LOS DERECHOS A QUE SE REFIERE SU PRIMER INCISO SON LA HIPOTECA Y EL CENSO ENFITÉUTICO.

ESTE INCISO VIENE A DECIR QUE SI JL O MEN O LOS SUCESORES DE JL CONSTITUYEN HIPOTECA SERGIO SE LA COME. EN ALGÚN SUPUESTO ADEMÁS EL ACREEDOR HIPOTECARIO PUEDE SER 34 (POR EJEMPLO SI LA HIPOTECA LA CONSTITUYÓ EL TITULAR REGISTRAL QUE NO SEA TITULAR CIVIL). ¿Y?.

¿CUÁLES SON LOS DERECHOS A QUE SE REFIERE EL INCISO SEGUNDO?. NO ESTÁ CLARO. POSIBLE EJEMPLO: S posee y GILITO es habitacionista por concesión del propietario civil. S consuma y entonces ¿GILITO SE QUEDA O NO?. ¿SON INCOMPATIBLES LOS DERECHOS O NO?. ¿VALE ESTE EJEMPLO O NO?. NO HAY NADA CLARO. CONCLUSIÓN: QUE NO SALGA. NOTA DEL CHICO: ESTE INCISO SE REFIERE A SERVIDUMBRES REALES Y PERSONALES. SIGO SIN ENTERARME.

36 ÚLTIMO PÁRRAFO. LA EXTINCIÓN POR PRESCRIPCIÓN DE UN USUFRUCTO O DE UNA SERVIDUMBRE (VER ARTS. CORRESPONDIENTES. NO SE INCLUYEN LA HIPOTECA, LOS TANTEOS Y RETRACTOS NI LA OPCIÓN) PERJUDICARÁ SIEMPRE A SU TITULAR SEGÚN EL REGISTRO, AUNQUE TENGA LA CONDICIÓN DE TERCERO O LO QUE ES LO MISMO EXTINGUIDO EL USUFRUCTO O LA SERVIDUMBRE POR FALTA DE USO DE SU TITULAR CIVIL EL QUE ADQUIERE EL DERECHO EXTINGUIDO AUNQUE SEA TERCERO DEL 34 SE JODE (QUEDA PERJUDICADO HABLANDO CON PROPIEDAD). NO SE SI LO PILLO.

NOTA FINAL: DEL INCISO SEGÚNDO DEL 36.4 Y DEL 36.5 CASI ES MEJOR QUE TE OLVIDES PORQUE NI YODA LOS TIENE CLAROS.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario