Pues resulta que este documento es muy interesante. Hasta me parece que lo es más en la práctica del despacho que en el dictamen. Así que miradlo con cariño aunque la propiedad horizontal no me parece a estas alturas muy dictaminable.

1. Si una Junta aparece mal convocada, y se toman acuerdos en ella, ver primero si están todos en cuyo caso vale como universal. Después discutir si es impugnable como dice la ley o nulo, y si por ejemplo se decide vender una sala de reuniones, algunos dicen  que será válido pues es una cuestión interna que esté mal convocada todos han podido impugnar; y otros que es nula la Junta y el acuerdo y la venta, porque se ha privado a los propietarios de acudir a discutir, lo que parece  más razonable. Lo mismo para sociedades. Llagaria dice que es un tres, pero en sociedades si se adopta un acuerdo de aumento de capital sin mayoría suficiente no se inscribirá y no empezará a contar el plazo pero aquí no hay eso y será un problema.
2. El acuerdo de pagar gastos por igual y no en proporción a las cuotas es válido pues el 9.1 dice o “a lo especialmente establecido”, si se acuerda en la Junta.
3. Para vender o hipotecar todo el edificio hace falta unanimidad civil, cada uno con sus complementos. Para vender desafectando un elemento común basta unanimidad y encargo de venta al Presidente. Si se atribuye a todos los propietarios hará falta la civil. El problema es si pasa un tiempo entre el acuerdo y autorización al Presidente y cuando este vende. Hay dos posiciones o bien que se acabó la ficción de que no hay propia desafectación y ya hace falta unanimidad o bien que el acuerdo se adoptó sujeto a la condición suspensiva de que se venda y no confundir cuando el garaje por ejemplo pertenece a los propietarios en una octava parte por ejemplo ya que si se atribuyen cuotas proporcionales ya hace falta la unanimidad civil.
4. Si un piso o local está afecto a una carga, sustitución, reversión, etc, y también hipoteca, la participación en elementos comunes también, lo que en el caso de la hipoteca significa que si los acreedores hipotecarios consienten la venta del elemento común queda libre de la hipoteca, pero NO es necesario: la participación seguirá sujeta a la carga o hipoteca. En concreto dice la DG que no se perjudica a los acreedores sino que una parte de la cuota en los elementos comunes del nuevo elemento independiente se halla afecto a la hipoteca.
5. Las obras realizadas en un piso si afectan a la fachada u otro elemento común requieren aprobación de la Junta.
6. Los asuntos a debatir también deben constar en el orden del día pues si no es nulo el acuerdo, por la misma razón que en 1. Hace falta orden del día aunque en contra se podría decir que lo sabrán luego al notificarse la decisión pero a favor que se evita la discusión con que uno puede convencer a todos o decidir si va o no va.
7. Si hay morosos en la Junta se les puede privar de voto aunque alguno pretendió que no por no ser deudas exigibles líquidas, pero es que lo dice la ley. No se cuenta su cuota para los acuerdos. Pero imagino que cuando haga falta unanimidad civil sí deberán ir a vender aunque sean morosos.
8. En la prohibición válida de no vender o enajenar piso y garaje simultáneamente, ver los términos para ver si se incluye hipoteca u otros, como arrendamientos largos, etc.
9. La segregación o división de pisos que requiere unanimidad de la Junta puede salvarse en el título constitutivo como sabemos pero es muy discutido: para desvincular un elemento común hace falta unanimidad, y García García acude a la posibilidad de hacer obrar en su piso para admitirlo siempre que no menoscaben  los elementos comunes.
10. Se puede conceder el uso privativo del terrado y ya más discutible quién paga las reparaciones y de quién es la culpa, si son de conservación o más, etc.
11. Cuando se exijan mayorías personales parece que son de propietarios individuales, con independencia de las entidades de que consta. STS de 10 de febrero del 95.
12. Se puede cambiar de local a vivienda si en los Estatutos no está expresamente previsto que sea local con claridad, y en este caso afectará al título. Pero que sea exclusivo pues las limitaciones al derecho de dominio deben interpretarse restrictivamente.
13. Ojo con la necesidad de licencia para segregar viviendas del 53 a) del RD del 97.
14. La notificación a los propietarios para la cuasi unanimidad parece que el TS dice que puede hacerse por correo certificado con acuse de recibo y no hace falta conducto notarial.
15. Ver si los compradores en documento privado han obtenido la posesión o no para quién acude a la Junta o actuar por unanimidad.
16. Se admite la agrupación de locales subterráneos aún perteneciendo a dos edificios en PH porque los de cada uno seguían perteneciendo a la misma pero no si se segregaban para ser finca independiente por las reglas del dominio en sentido vertical.
17. Discutir si para modificar las cuotas la unanimidad es civil o la de la Junta y se autoriza al Presidente que yo creo es la buena.
18. Si tenemos un edificio entre cuatro al 25 % y lo hacemos en propiedad horizontal y alteramos los elementos comunes por ejemplo tiene cuatro pisos y se dan cuotas del 40, 40 10 y 10 los que pierden están enajenando y hace falta complementos para enajenar.
19. No cabe hacer una constitución de PH atribuyendo a dos pisos diferentes una cuota común sino que hay que distribuirla entre ellos.
20. La capacidad es la de actos de administración, es decir el tutor sólo, etc … pero se discute los cónyuges por ser acto de riguroso dominio. Si está titulado a nombre de los dos pues si no el RH admite que lo pueda hacer el titular.
21. Para constituir hipoteca unitaria sobre el edificio hace falta unanimidad civil y claro también si se distribuye la responsabilidad ya que son hipotecas de cada piso. Lo ves ¿no?
22. Se plantea si el subsuelo es elemento común. Sí y se vende como otro cualquiera.
23. Si los titulares civiles son distintos de los registrales se discute quién otorga los actos. Por tracto y por cómo está inscrito si a nombre de ellos o como elemento común supongo.
24. Cuando se autoriza al Presidente es en términos de poder (no vender a persona distinta pero sí por más precio por ejemplo).
25. Si un piso está sujeto a prohibición de disponer, ¿no se puede vender un elemento común? ¿La prohibición se extiende a esa cuota? Y puestos a desafectar y vender si se hace por unanimidad y encargo al presidente, ¿el Registrador lo admitirá si la prohibición está inscrita?
26. Una finca está hipotecada o embargada, se construye un edificio en PH, ¿hace falta para inscribir el título que lo consientan los acreedores?. ¿Y si no lo hacen?. Y si no se inscribe, se venden pisos y luego se ejecuta la hipoteca o el embargo, ¿los dueños tienen derechos?.
27. La constitución de la PH es un acto neutro según Cámara. Como ya se te dijo aunque tal constitución implique la extinción del condominio, al ser la constitución de la propiedad horizontal la única forma de acabar con el condominio del edificio, la calificación de acto neutro puede extenderse a la extinción del condominio. Moraleja: ¿la capacidad que exijamos para constituir la PH será la misma que se necesita para extinguir el condominio dada la vinculación existente entre ambas operaciones?: pues parece que sí pero no me acabo de enterar de las consecuencias. Tengo nota sobre esto en otro sitio (puede que en Dictamen Antonio Francés-1).
28. Desafectación: Primer caso: Desafectación y ulterior venta. Cuando la comunidad acuerda simultáneamente desafectar y vender un elemento común o procomunal es necesaria la llamada unanimidad cuasi unanimidad, es decir que actúe el menor con complemento de sus padres pero sin 166, el tutelado con tutor pero sin 271, pudiendo el menor emancipado actuar sin complementos, y los casados en gananciales sin el consentimiento del consorte. En este caso puede surgir un problema si una vez adoptado el acuerdo transcurre x tiempo y no se vende; caben dos posibilidades: 1.- o bien mantenemos que la ficción que esta desafectación y ulterior venta (sin pasar por comunidad ordinaria) implica y que permite actuar como decimos más arriba desaparece con lo que el elemento desafectado es privativo y nos pasamos al caso segundo caso con todas sus consecuencias o, 2.- que el acuerdo de desafectación y venta, implícitamente esta sujeto a la condición suspensiva de que se realice la venta (a JL y Sergio les gusta esta e intentarían salvar la venta pasado x como fuera). Segundo caso: Desafectación-comunidad ordinaria-venta. En este caso es necesaria la unanimidad civil, es decir que actúe el menor con complemento de los padres y 166, el tutelado con el tutor y 271, el menor emancipado conforme al 323, y los casados con consentimiento del consorte. Tercer caso: los acreedores hipotecarios no han de consentir la desafectación, en ninguno de los dos casos anteriores, y creo que en ningún otro caso, porque no resultan perjudicados por ella, ya se trate o no de una hipoteca unitaria sobre el edificio o cualquiera de sus pisos o locales. Parece ser que lo dice una RDGRN probablemente del 98, cuya conclusión, que no su razonamiento, es clara. Esta resolución es la que se cita en los Vistos de la resolución del punto siguiente.
29. RESOLUCIÓN DE 28 DE FEBRERO DE 2000. Vistos los artículos 396 y 1.876 del Código Civil; 104, 122 y 125 de la Ley Hipotecaria; 3, 5, 13, 14 y 16 de la Ley de Propiedad Horizontal, y Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 13 de junio de 1998. 1. Se debate en el presente recurso una cuestión idéntica a la ya resuelta por este centro directivo en su Resolución de 13 de junio de 1998, esto es, la inscripción de un acuerdo de la Junta de propietarios de un edificio en régimen de propiedad horizontal por el que se desafecta la vivienda portería, que pasa en lo sucesivo a constituir finca independiente con su cuota en el condominio sobre los elementos comunes y con la consiguiente alteración de las cuotas restantes y de la posterior venta de dicha vivienda efectuada por el Presidente de la comunidad de propietarios en representación de ésta. El Registrador suspende la inscripción por no concurrir el consentimiento de los titulares de créditos hipotecarios recayentes sobre algunos de los pisos o locales integrantes de ese edificio, consentimiento que se precisaría por cuanto que la desafectación disminuye su garantía. 2. El régimen de propiedad horizontal se caracteriza por la inseparabilidad entre el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre la parte privativa, y la participación en la titularidad de los elementos, pertenencias y servicios comunes del edificio (cfr. artículos 3 de la Ley de Propiedad Horizontal y 396 del Código Civil) no procediendo la enajenación de estos últimos sino juntamente con la parte privativa de la que son anejo inseparable, de modo que los actos dispositivos sobre el piso o local se extienden necesariamente a los dos elementos que según se ha señalado integran el complejo derecho sobre el piso enajenado o gravado. 3. Es principio básico de nuestro sistema que la división de finca hipotecada no precisa el consentimiento del acreedor hipotecario, si bien, de no mediar dicho consentimiento, cada una de las nuevas fincas resultantes responden de la totalidad del crédito garantizado, pudiendo el acreedor pedir la ejecución de cualquiera de ellos o de todos simultáneamente (cfr. artículos 122 y 125 de la Ley Hipotecaria). 4. De las consideraciones anteriores se desprende inequívocamente que cuando una parte de ese derecho complejo en que consiste el dominio del piso o local en régimen de propiedad horizontal, se separa e independiza jurídicamente, seguirá pesando sobre ella los gravámenes recayentes sobre el derecho en el que se integraba anteriormente, y ello es precisamente lo que ocurre en el supuesto debatido, en el que respecto de una parte de los elementos comunes que no es estrictamente necesaria para el adecuado uso y disfrute de los elementos privativos, se acuerda, conjuntamente, su objetivación jurídica (mediante su configuración como un nuevo elemento privativo con su cuota sobre el todo), su desvinculación de la especifica afección al servicio o utilidad común que se le había asignado en el título constitutivo, y su enajenación inmediata. En tal caso, es evidente que la cuota que a cada piso o local preexistente correspondía sobre el todo -cuota que integraba el dominio de dicho piso o local-, se descompone en dos nuevos elementos: la nueva cuota sobre los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes (que sigue siendo anejo inseparable del piso o local) y la cuota proporcional pertinente en el nuevo objeto jurídico antes integrado en ese todo común (ya desligada del dominio del piso), continuando ambas afectas a los gravámenes que pesaban sobre el derecho matriz -el dominio del piso o local- y ello aun cuando se haya acordado que ese nuevo objeto jurídico sea inmediatamente transmitido a tercero, y se verifique efectivamente dicha transmisión (cfr. artículos 1.876 del Código Civil y 104 de la Ley Hipotecaria). 5. Ha de señalarse por último que la desafectación, en cuanto acto modificador del titulo constitutivo de la propiedad horizontal, es competencia exclusiva de la Junta de propietarios (cfr. artículos 5, 13 y 16 de la Ley de Propiedad Horizontal), quedando restringida la legitimación para asistir a ella a los respectivos propietarios de los elementos privativos (cfr. artículos 14 de la Ley de Propiedad Horizontal y 72 de la Ley de Sociedades Anónimas, por analogía). NOTA SE REFIERE A QUE LOS ACREEDORES NO ESTAN LEGITIMADOS PARA ASISTIR A LA JUNTA, NO DICE QUE EN ESTOS CASOS NO QUEPA LA REPRESENTACIÓN DE LOS PROPIETARIOS EN LA JUNTA. 6. Por todo ello, ha de concluirse en la no necesidad del consentimiento del acreedor con garantía hipotecaria constituida sobre un piso o local para la enajenación del elemento común previamente desafectado y objetivado jurídicamente, si bien aquella garantía subsistirá sobre éste elemento, pertenencias y servicios comunes del inmueble. Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso en los términos de los anteriores considerandos.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario