I. Introducción

1) Naturaleza de la compraventa

En nuestro ordenamiento jurídico, la compraventa es un contrato; de ello se deduce, que no es un modo de adquirir el dominio (art. 609 del Cci).

Es además un contrato consensual, lo que significa que se perfecciona por el consentimiento; es decir, con el concurso de la oferta y de la aceptación surge el contrato y se hacen exigibles las obligaciones fundamentales: entregar la cosa y pagar el precio.

Y finalmente es un contrato productor de obligaciones. Lo que quiere decir que:

1. Después de perfeccionada la compraventa por el consentimiento, el comprador sigue siendo propietario del precio (aunque lo deba); sólo perderá su dominio sobre él, cuando lo entregue al vendedor.
2. Después de perfeccionada la compraventa por el consentimiento, el vendedor sigue siendo titular del dominio de la cosa vendida (si lo era antes); todavía no ha perdido el dominio de la cosa, hasta el momento de la entrega de la misma al comprador.

Cuando se cumplen las obligaciones surgidas de la compraventa, ésta se consuma.

Estas características básicas nos permitieron explicar el significado de la doble venta en nuestro derecho; y deben servirnos también para explicar el juego de la venta de cosa ajena.

2) La obligación de transmitir el dominio

En otro lugar estudiaremos el tratamiento teórico de esta obligación. Ahora sólo debemos recordar:

1. Que se discute si en el derecho español el vendedor está obligado a transmitir el dominio de la cosa vendida al comprador, o si solamente está obligado a entregar la cosa y en su caso a sanear por vicción o evicción.
2. Que a nuestro juicio es más exacta la tesis que atendiendo a los textos legales, entiende que el vendedor só1o está obligado a esto último.
3. Que no obstante, y seguramente, con buen criterio, el TS entiende lo contrario, es decir, que es obligación del vendedor transmitir el dominio al comprador.

Las dudas sobre la existencia o no de esta obligación hay que tenerlas en cuenta, al examinar la problemática que vamos a estudiar, aunque en los resultados finales no será decisivo el hecho de adoptar una u otra posición.

II. La venta de cosa ajena

1°) Concepto

Entendemos que se produce una venta de cosa ajena, cuando en el momento de otorgar el contrato de compraventa el vendedor carece del dominio sobre la cosa que vende. Por tanto:

1. Se precisa que no sea propietario en el momento de prestar el consentimiento, es decir, cuando se perfecciona la venta.
2. No importa que nunca lo haya sido, o que lo fuera con anterioridad y lo hubiera perdido. Esto es accesorio; lo fundamental es la falta de titularidad en el momento de otorgamiento del contrato.
3. Por supuesto, no son casos de venta de cosa ajena, aquellos en que el consentimiento del vendedor se manifiesta mediante representación legal o voluntaria. En tal caso el que vende es el propietario, el representado, no el apoderado o representante legal.

2°) Causas por las que no es dueño

Pueden ser muy diversas las causas por las que el vendedor no sea dueño de la cosa; estos motivos podrán matizar la responsabilidad del vendedor y las indemnizaciones que tenga que pagar; pero las consecuencias por lo demás, serán siempre y fundamentalmente las mismas. En líneas generales podemos diferenciar alguna de estas razones:

a) Porque el vendedor nunca ha sido dueño

Queremos referirnos aquí a aquellos supuestos en que el vendedor en ningún momento ha ostentado el dominio de la cosa.

Puede haber realizado la venta bien con idea de estafar; bien con idea de especulación, confiando en adquirir luego la cosa para entregarla después a su comprador. Pero la intención no nos interesa ahora; en el primer caso hay seguro una responsabilidad penal; tal vez también en el segundo. Pero ahora nos estamos refiriendo exclusivamente a los efectos civiles de la venta de cosa ajena.

Sin embargo, puede haber casos en que el vendedor no sea dueño de la cosa, pero puede que tampoco lo sea otra persona, y entonces no son supuestos de venta de cosa ajena. Estamos pensando por ejemplo en las ventas de cosas futuras: te vendo la cosecha de mi campo, o un kilo de las naranjas que produzca mi árbol.

Aquí lo que no hay es cosa; en la venta de cosa ajena hay objeto, hay cosa, pero su dominio no pertenece al vendedor, sino a otra persona.

b) Porque el vendedor fue dueño, pero ha perdido el dominio

El tratamiento jurídico de este supuesto ha de ser el mismo que el del caso anterior. El vendedor vende una cosa ajena, cuando no es dueño de la misma en el momento de la venta y por ello no nos debe importar si antes fue dueño o no. Y, precisamente en esta distinción es donde se confunden algunos autores y sentencias, aunque el error sea en parte justificable.

Para nosotros, hay venta de cosa ajena en todos aquellos casos en que habiendo sido el titular del dominio el vendedor, ya no lo es; en estos casos, es indiferente también que el vendedor actúe con malicia o buena fe. Esto le importa al derecho penal (también al civil para la indemnización de daños), pero a nosotros ahora no.

Por tanto, habrá venta de cosa ajena en los siguientes casos:

1. Cuando el vendedor ha transmitido ya la cosa a una segunda persona, y ahora le vende a un tercero. No estamos en casos de doble venta, ya que ésta supone dos negocios de compraventa, perfectos, pero no consumado ninguno de ellos. Aquí estamos ante una compraventa consumada que priva del dominio, y una segunda perfecta, pero sin que el titular/vendedor tenga el dominio en este momento.
2. Cuando el vendedor ha perdido la cosa por usucapión; pues es el mismo caso que el anterior: ya no pertenece al anterior propietario, sino al usucapiente, que hoy es propietario.
3. Igual ocurre cuando el antiguo propietario vende una cosa ignorando que su mandatario la ha vendido y transmitido el dominio antes que él. Estamos de nuevo en el mismo caso: el mandatario vende, no vende el propietario, aunque lo crea.

Por supuesto, nada tiene que ver el ser propietario, con el ser titular registral del dominio. En nuestro derecho el dominio se transmite por las reglas civiles que siguen la teoría del titulo y el modo.

De momento debemos prescindir totalmente del Registro de la Propiedad, y centrarnos en el simple derecho civil. En su momento veremos las consecuencias que pueden deducirse de la relación de estas situaciones con el Registro de la Propiedad. Y, por ahora, nos basta con tener en cuenta que no es lo mismo ser titular del dominio que ser titular registral del mismo. El primero es el propietario del bien; el segundo puede ser o no el propietario.

En general, en todos estos supuestos en que el vendedor ha sido dueño, y ha vendido a varias personas, es donde en la jurisprudencia se suele discutir si son casos de doble venta o de venta de cosa ajena.

En puridad de doctrina no hay duda posible: si el vendedor llega a transmitir el dominio a un comprador, los ulteriores negocios que realice serán ventas de cosa ajena; mientras no haya transmitido, serán dobles ventas.

Los problemas surgen para los Tribunales de Justicia, ya que ellos no conocen los hechos exactos, y no pueden permitir más verdad que la que se prueba; y por lo tanto puede suscitarse ante ellos la duda de si en el caso debatido hubo o no entrega de la posesión, y si consecuentemente se transmitió o no el dominio.

Pero, a efectos del dictamen, la duda es totalmente imposible, pues se nos relatan unos hechos que debemos dar por ciertos. Por lo tanto, si con la primera venta se ha transmitido el dominio, la segunda será venta de cosa ajena; si con la primera no hubo tal transferencia, la segunda será doble venta.

Y, en el caso de que no se nos faciliten los datos, el opositor debe presumir que se ha producido una cosa y otra, y seguir consecuentemente el dictamen.

III. Presupuestos de que partimos

Como consecuencia de lo expuesto, para el ulterior estudio de esta materia, partimos de las siguientes bases:

1. Nos encontrarnos con un negocio jurídico de compraventa, en que el vendedor no es titular del dominio.
2. Según dicho contrato, el vendedor se ha obligado a entregar el dominio de una cosa (que no le pertenece) y el comprador se ha obligado a pagar por ella un precio cierto.
3. Y debemos examinar los efectos que produce esta situación.

Para ello debemos prescindir de la buena o mala fe de comprador y vendedor. Ya sabemos que ello produce consecuencias importantísimas, en orden a las indemnizaciones; pero a nosotros nos interesa ahora mucho más perfilar la exacta situación jurídica en que ambos se encuentran con relación a las obligaciones fundamentales: pagar el precio y entregar la cosa.

Para el mejor examen debemos diferenciar distintos supuestos:

1. Con relación al precio.

Con relación al precio la cuestión nos parece muy clara: el vendedor tiene derecho a exigir al comprador que le pague el precio en el tiempo y forma pactados. Así de sencillo.

Una vez perfeccionado el contrato de compraventa, surge la obligación del comprador de pagar el precio; y, mientras no ocurra nada, el vendedor tiene la facultad de exigir, y el comprador la obligación de pagar.

Por supuesto al comprador le corresponden un gran número de recursos y motivos para no pagar; pero, mientras se mantenga quieto, mientras no realice las oportunas actuaciones judiciales o extrajudiciales, mientras el contrato de compraventa subsista, no le queda más remedio que pagar el precio.

Ya sabemos que está el a. 1124, luego lo aplicaremos; ya sabemos que esta el a. 1502, pero habla de cosa adquirida, al que también luego procuraremos referirnos; ya sabemos que el comprador no pagará si ejercita la excepción de contrato no cumplido. Todo esto por supuesto; pero todo esto implica una acción, un movimiento, una iniciativa del comprador. Por lo tanto no nos queda otro remedio que entender que:

1. Si el comprador se calla (y por supuesto tiene derecho a callarse), debe cumplir su obligación: pagar el precio en la forma y tiempo pactados.
2. Si el comprador no se calla, surgirán otras consecuencias que iremos examinando.

Pero por ahora quedémonos así: si el vendedor reclama el pago del precio el comprador podrá oponerse, pero no tiene por qué hacerlo; y, por último, cabe que el vendedor no le reclame el pago del precio, en cuyo caso todo está latente: el contrato subsiste.

2. Con relación a la cosa

Hay que distinguir:

Si el comprador exige la entrega. Hay que subdistinguir:

1. Si el vendedor le entrega la cosa y le transmite el dominio por ser ya dueño.  Queremos referirnos a los siguientes supuestos: Antonio vende una cosa de Luis a Juan; Antonio la compra a Luis; y cuando Juan le reclama la entrega, se la da. No ha ocurrido absolutamente nada. El contrato se ha cumplido. Juan ha adquirido el dominio, y nadie puede reclamar nada.
2. Si se opera a favor del comprador una adquisición a non domino. Es decir, si por la vía del 464, en muebles, o del 34 LH en inmuebles resulta que en virtud de la apariencia jurídica, y cumplidos los requisitos propios de cada caso, el comprador deviene titular del dominio a non domino. En la relación vendedor-comprador tampoco ha pasado nada. El vendedor ha cumplido; tan sólo si en algún supuesto pudiera ser aplicable el a. 1502, el comprador podría suspender el pago del precio; pero es cuestión que no nos interesa. La acción la tendrá el titular del dominio privado de él contra el vendedor que ha motivado la apariencia; las acciones serán civiles o penales, según los casos; pero esta relación por ahora excede de nuestro tema.
3. Si el vendedor entrega la posesión pero no el dominio. Es posible que el vendedor no propietario, tenga la posesión material o jurídica de la cosa; si entrega ésta al comprador, en virtud del principio de que nadie puede transmitir más de lo que tiene, el adquirente solo adquirirá la posesión de la cosa, pero no el dominio.

Consecuentemente aquí es cuando se plantea el problema de si el vendedor está obligado a entregar el dominio; si lo está el comprador podrá reclamarlo; pero también podrá callarse:

1. Si se calla seguirá poseyendo, y podrá adquirir el dominio por usucapión.
2. Si antes de que se consume la usucapión, pierde la cosa por reclamarla el propietario, podrá exigir al vendedor el saneamiento por evicción.
3. Si no se calla, y exige al vendedor la entrega del dominio, como éste no podrá entregarlo, no le queda al comprador otro camino que la resolución de la venta por la vía del a. 1124 con las consecuencias del mismo. Una vez resuelto el contrato, se devolverán las prestaciones, se abonarán las indemnizaciones, y la compraventa se habrá volatilizado: resuelto, según la terminología legal.
4. Si el vendedor no entrega nada. Al comprador no le queda otro remedio que, proceder a la resolución de la compra por la vía del art. 1124. Por supuesto, habrá podido retener el pago del precio, si el vendedor lo exigió, oponiendo la excepción de contrato no cumplido.

Pero interesa destacar que con relación al contrato, el comprador que no recibe nada puede:

1. Resolver el contrato por la vía del 1124.
2. O de nuevo, callarse.

Si el comprador no exige la entrega

1. Tanto si el comprador ha recibido la posesión como si no; tanto si ha pagado el precio, porque se lo han exigido, como si no lo ha pagado por inacción del vendedor, el comprador puede adoptar una posición que para nosotros, a efectos del dictamen, es la más interesante: callarse: estar quieto: no moverse.
2. Es decir mantener la vigencia del contrato en estado latente, sin proceder a la resolución de la compraventa.
3. En este caso el contrato subsiste; y las obligaciones derivadas del mismo podrán exigirse, mientras no haya prescrito el plazo legal para el ejercicio de las mismas.

Y, entonces, podemos distinguir:

1. Después de la prescripción de las acciones. Una vez prescritas las acciones para exigir el pago o la entrega de la cosa, parece evidente, que no pasará nada interesante.
2. Si antes de la prescripción de las acciones el vendedor adquiere el dominio de la cosa: En tal caso el comprador que no haya RESUELTO SU COMPRA-VENTA, e independientemente de que antes o después haya pagado al vendedor (o de que todavía deba el precio), podrá exigir al vendedor la entrega de la cosa. Ahí está la importancia y la sutileza de haber dejado el contrato latente. Por supuesto no podrá hacer uso de esta facultad el comprador que HAYA RESUELTO SU VENTA, pues en tal caso, el contrato ha desaparecido, ha percibido su indemnización, y ya no tiene ninguna acción.

Un supuesto especifico tiene lugar en el caso bastante frecuente de que un poseedor no propietario haya vendido la cosa ajena a un tercero, tercero que ha recibido la posesión, y, consiguientemente tiene ésta. Con posterioridad el poseedor que vendió adquiere el dominio; y entonces se plantea el problema de si el comprador del poseedor que actualmente está poseyendo materialmente la cosa adquiere AUTOMÁTICAMENTE EL DOMINIO, o si, por el contrario, precisa un nuevo acto posesorio para recibirlo, es decir una nueva traditio. Es decir, si el título (compraventa) más el modo (entrega de la posesión), que no transmitió el dominio al comprador porque el vendedor no era dueño, se legitima ahora que lo es; o si por el contrario, precisa una nueva entrega. DE CASTRO Y DIEZ-PICAZO entienden que en este supuesto el dominio se transmite automáticamente al comprador; aunque me parece recordar que no diferencian según haya recibido o no la posesión antes, cosa que creemos esencial

Conclusiones

1. El comprador está obligado a pagar el precio mientras no se resuelva la venta. Consiguientemente el vendedor puede en cualquier tiempo exigirlo, aunque el comprador tiene diversos remedios para no pagar.
2. El comprador si no ha recibido la cosa puede siempre, y en cualquier momento, resolver la compraventa.
3. Si el comprador ha recibido la posesión de la cosa sólo podrá resolver la venta, si entendemos que es obligación del vendedor entregarle el dominio. Caso contrario, sólo podrá detener el pago del precio por la vía del 1502, y reclamar el saneamiento por evicción, si pierde la cosa.
4. Si el comprador no resuelve, el contrato quedará latente.
5. Estando el contrato latente, si el vendedor en un momento posterior adquiere el dominio de la cosa:
6. Si el comprador no recibió la posesión, podrá exigir la entrega y devendrá titular del dominio pues tiene titulo (la antigua venta), y tiene modo (la actual entrega). La venta de cosa ajena queda consumada.
7. Si el comprador recibió la posesión, hay dos posiciones:
8. La de quienes entienden que en tal caso el comprador adquiere automáticamente el dominio de la cosa._ Su título y modo queda ahora completo, pues la adquisición ulterior del dominio por el comprador los convalida.
9. La de quienes creemos que será necesario un nuevo acto de traditio, aunque sea ficticia pues aquélla fue una simple entrega que transfirió la posesión, y ésta debe completar el dominio. Pero esto último, por supuesto, es muy dudoso.

Eduardo Llagaria Vidal. Ollería 15 de octubre de 1988

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario