Si el vendedor es capaz, hay acuerdo sobre la cosa y el precio (con lo que existirá la causa onerosa) y se cumplen los mínimos requisitos de forma (verbal, escrita o pública), se produce la consecuencia jurídica querida: tenemos un título hábil para transmitir el dominio de la cosa vendida.

El dominio se transmite mediante el segundo requisito que es la traditio o entrega de la cosa vendida, si el vendedor es dueño. Como consecuencia de ese negocio consensual, seguido de la traditio, resultará que el comprador ha devenido titular del dominio de la cosa; dominio que ha sido perdido simultáneamente por el vendedor. El dominio permanecerá siempre en el adquirente, hasta que a su vez decida transmitirlo a otra persona.

Una venta anulable por un defecto de capacidad si va seguida de traditio, transmite el dominio. Si se ejercita la accion el dominio volverá siempre al vendedor. El titular del dominio anulable lo puede transmitir pero como nadie puede transmitir más de lo que tiene, transmite un dominio anulable hasta que desaparezca la accion y sin que pueda aparecer un tercero salvo el del artículo 34 LH. En caso de venta rescindible, si se transmite el dominio resoluble, el adquirente de buena fe queda protegido con la duda de si solo en negocios onerosos o en todos. En los casos de una venta resoluble ex artículo 1.124 Cci la resolución no perjudica a terceros, pero en los otros dos casos que puede haber (el 1.504 y los negocios a término resolutorio) sí que lo hace y por tanto, como en los negocios anulables, el dominio adquirido es resoluble también para el tercero. En el caso del 1.124 la resolución requiere acción y en el del 1.504 requerimiento. En los casos de términos o condiciones resolutorios el efecto es automático y llegado el término o cumplida la condición, el anterior titular recupera el dominio.

Nulidad de la compraventa

Artículo 1.494 Cci

No serán objeto del contrato de venta los ganados y animales que padezcan enfermedades contagiosas. Cualquier contrato que se hiciere respecto de ellos será nulo.

También será nulo el contrato de venta de los ganados y animales, si, expresándose en el mismo contrato el servicio o uso para que se adquieren, resultaren inútiles para prestarlo.

Si se da el supuesto de ese artículo y te vendo una vaca y te la entrego y la vaca padezca una enfermedad contagiosa, no habrás adquirido la vaca aunque tengas la posesión y yo (vendedor) podré pedirte mi vaca y tu podrás pedirme que me la lleve, que te devuelva el dinero y que te indemnice porque el contrato ha sido nulo.

Anulabilidad de la compraventa

Si soy un menor emancipado no puedo vender un inmueble sin el consentimiento de mis padres, así que si te vendo, tú adquieres y yo pierdo el dominio pero el acto es anulable (ver 293 Cci para el curador), pero si tú trasmites el que te compre está igual que tú: tiene un dominio anulable. El menor emancipado que vendió puede ejercitar la correspondiente acción (1.301 y siguientes) y el que le compró puede purificar su titularidad a los cuatro años desde la mayoría de edad o si antes tiene lugar una confirmación (1.309 y siguientes del Cci). Excepcionalmente un tercero podria conseguir una adquisición a non domino: 34 LH, 464 Cci y 85 Cco.

Eficacia e ineficacia de la compraventa

Llagaria clasifica los negocios en:

1. Eficaces desde su consumación,
2. Eficaces desde su consumación pero anulables, resolubles, rescindibles o sometidos a condición resolutoria o suspensiva,
3. Consumados pero ineficaces por falta de algún elemento esencial
4. O totalmente ineficaces….

No tengo clara esta distinción pero conviene no olvidar en este punto el 1.259.2 Cci.

Carácter de la venta realizada por el menor emancipado

Hay dos posturas:

1. Nula. No se transmite el dominio.
2. Anulable: en cuyo se transmite un dominio anulable que puede confirmarse expresa o tácitamente o impugnarse mediante el ejercicio de la accion. Llagaria se inclina por la anulabilidad que permite al menor emancipado decidir en cuatro años desde la mayoría si confirma o impugna.

Venta por el padre de un inmueble de menor sin autorización judicial

Para Llagaria, estas ventas son negocios jurídicos incompletos (enlazar al Post donde hemos tratado esto) pues siempre pueden sanarse por el menor mediante la ratificación que transmitiría el dominio (a no ser que se haya perdido el dominio por usucapion o adquisición a non domino). Conviene añadir que no cabe autorización judicial a posteriori.

Llagaria lo explica de la siguiente forma: Si yo vendo un inmueble de un sobrino menor de edad y mi sobrino lo ratifica cuando sea mayor, el acto incompleto se completa. Pues si es posible con mi sobrino o el hijo de mi amigo, ha de ser lo mismo que si lo hiciera con un bien de mi propio hijo. Cuidado con la ley catalana que habla de anulabilidad y en este caso entiende Llagaria que es insostenible esa posición.

La venta de inmueble no requiere subasta pública según la LEC.

Algunos casos de necesidad de ratificación del negocio jurídico (y, por tanto, de la compraventa)

1. Representación sin poder (mandato verbal).
2. Poder insuficiente.
3. Gestión de negocios ajenos sin mandato. Ver 1.888 y siguientes, especialmente el 1.892.
4. Representante orgánico con cargo caducado.
5. Cuando hay un consentimiento viciado o tengo capacidad natural pero no civil, el acto es anulable y debe confirmarse o anularse.

Seguro que antes o después Eduardo nos deleita con su “yo compro”, “yo vendo”.

Seguiremos informando ….

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario