derecho de vuelo carga dominio

¿Un derecho de vuelo configurado como derecho dominical o como carga?

Iba a titular este post como “Un derecho de vuelo con muy mala leche”, pero he preferido ser un poco más técnico.

En 1968 y en base a los testamentos de un matrimonio, se procede a otorgar la escritura de aceptación y adjudicación de sus herencias. En esa escritura se agrupan dos fincas registrales (surgiendo la finca 2.509) y se efectúa una división horizontal de la que resultan dos elementos: Planta baja con un local-vivienda y piso primero que tiene acceso por medio de la escalera común para este piso y para los que se construyan en lo sucesivo. Se le atribuye un 50% de cuota a cada elemento y se señala que, una vez se efectúe la construcción de un piso alto más, que será el segundo, corresponderá al piso que se construya y a las dos plantas ya existentes una cuota de participación de un 33,33%. Ese segundo piso se indica que actualmente se “encuentra preparado”. Se adjudica la planta baja a uno de los hijos, la primera a otro y el derecho de dar mayor elevación al edificio a un tercer hijo (aunque el vuelo parece que no se inscribe como finca independiente y queda dentro de la 2.509). Se indica que las obras serán de cuenta y cargo del hijo adjudicatario que aprovechará para el acceso a la segunda planta la escalera actualmente existente para el piso primero.

Posteriormente, de la finca dividida horizontalmente se segregan el elemento uno y el dos. Sí, se segregan. No se hace una conversión en copropiedad ordinaria. Se segrega uno, se deja al otro con el vuelo y más tarde se segrega el segundo. No tengo documentación, pero no se comprende que se hiciera de este modo dejando la finca resultante de la agrupación y dividida horizontalmente casi vacía de contenido pues solo queda en ella el controvertido derecho de vuelo.

Pasan los años …

En 2015 y en base al testamento del hijo que resultó adjudicatario del derecho de dar mayor elevación, se adjudica su herencia. Se indica que el edificio tiene hecha la estructura para levantar otro piso (en 1968 estaba preparado y ahora se dice que está hecha la estructura). Como título se alega la herencia de la madre. Se menciona la referencia catastral llamándome la atención que un derecho de vuelo disponga de ella pues no es nada usual, al menos por estos lares. Tampoco creo que sea un dato fundamental a los efectos de calificar esta situación jurídica o de resolverla, el hecho de que el vuelo tenga su propia referencia catastral, aunque sin duda es un dato a tener en cuenta. El derecho en cuestión es adjudicado a la viuda.

En el expediente que se me entrega para su estudio, hay también una certificación registral de la misma registradora que emite la nota que luego se cita y que es la misma que expide la nota de la compraventa que mencionaré a continuación. No veo la fecha de esta certificación pero es anterior a la compraventa. Se dice que el vuelo se constituye en la escritura de 2015 (¿se constituye?) y además que sobre la finca registral 2.509 únicamente aparece VIGENTEMENTE INSCRITA (menuda expresión) el derecho de vuelo sobre el departamento número TRES (que desastre, el departamento número TRES es el vuelo, así que es algo así como el vuelo del vuelo) y, además, como carga (¡toma ya¡) figura, otra vez, el propio derecho de vuelo.

En 2016 la viuda del hijo adjudicatario, adjudicataria a su vez del derecho de vuelo, lo vende a sus actuales titulares. Se indica (al vender) que constituye la finca 2.509 y que de ella se segregaron la planta baja (finca xx) y la planta primera (xxx). Lo curioso es que la finca vendida (el derecho de vuelo) es transmitida en base a una nota (de la misma registradora) que especifica que “no hay asientos con derecho de dominio” y que “no hay titulares registrales”, figurando el vuelo como una carga de la finca 2.509 consistente en levantar el famoso piso segundo. Se indica además (en la nota de información continuada y en la propia escritura) que esa carga fue formalizada en la escritura de 2015 (al igual que la certificación examinada). El derecho vendido es al tiempo una carga a la que en el apartado de cargas se le llama vivienda descrita. QUE DESASTRE.

Una nota simple de 2017 sirve para aclarar un poco las cosas pero pone de manifiesto el despropósito de toda esta larga historia de la finca 2.509. Tras describir la finca procedente de la agrupación incluyendo el departamento uno que se dice se ha segregado, se dice que el dos también se ha segregado y, en cuanto, al departamento número tres (derecho a levantar un piso segundo) se dice: De los antecedentes del registro resulta que esta finca en su inscripción 1ª está constituida en régimen de propiedad horizontal, pasando a formar los componentes uno y dos fincas independientes y quedando el componente número 3 (o sea, el derecho a dar mayor elevación al edificio) que es el derecho que constituye la finca de este número. Se indica quienes son los titulares del pleno dominio de una mitad del derecho de vuelo por la compraventa de 2016Así que se confirma que la finca 2.509 resultante de la agrupación de 1968 solo incluye el derecho de vuelo en la actualidad, aunque es muy relevante que en esta nota de 2017 la misma registradora se desdiga (de su certificación y de la propia inscripción de la compraventa y de su nota anterior) y pase a configurar como derecho de dominio y no como carga el derecho de vuelo objeto de toda esta larga historia.

Enrevesado, sí. Muy enrevesado. Un auténtico galimatías. Al que le toca la china, le toca y la seguridad jurídica a freír puñetas. Son cosas que pasan … pues sí, pero pasarían menos con mayores dosis de rigor.

Alternativas para este vuelo

La que podría resultar más viable es la de la negociación entre los propietarios del vuelo y los de la primera planta que de lugar a la desaparición del derecho controvertido o tal vez a su ejercicio, reorganizando jurídicamente la situación a nivel de título e inscripción.

La alternativa de un expediente de liberación de cargas y gravámenes no me parece viable pues el vuelo no fue constituido como tal carga, ni sujeto a plazo alguno, aunque en el año 2015 comience a ser tratado registralmente como si lo fuera carga, situación que no origina la herencia firmada en ese año, sino más bien la inscripción de la misma y que se arrastra en la escritura de 2016, así como en su inscripción y en la certificación posterior, para volver luego milagrosamente a ser un derecho dominical según la nota simple de 2017. Para terminar una eventual prescripción o caducidad me parece complicada por la reciente escritura compraventa y por la inexistencia de un plazo de duración del vuelo.

Ya analicé hace poco otro asunto embarullado a más no poder.

No se pierdan los comentarios que seguro que sale alguno sustancioso.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario


 

4 comentarios

  1. Es un dislate registral, derivado de una situación de indigencia jurídica mantenida en el tiempo.

    El derecho de vuelo es un un derecho real limitado y, como tal, no puede dar origen por sí solo a una finca registral: “la primera inscripción de cada finca en el Registro de la Propiedad será de dominio” (art. 7 LH). Y el vuelo -repito- no lo es, y no deja de ser una mala praxis la solución cómoda de asignarle una de las entidades de las que se componen la división horizontal.

    Por eso el derecho de sobreelevación aparece en el total inmueble (en la 2.509), recordando que el vuelo no es un elemento común, y que únicamente cuando se ejercita y se convierte en dominio se le debe abrir el correspondiente historial registral.

    Los derechos de vuelo que se constituían en los años 50 y 60 no solían “conocer” el principio de especialidad y la necesidad de fijar circunstancias tan relevantes como su duración. Y es muy discutido por la doctrina la posibilidad de purgar estos derechos por la vía del nuevo art. 210 LH.

    Pero es que en este caso…¡¡se segregan las dos entidades que componen la propiedad horizontal!!. No concibo manera más burda de extinguir el régimen. Pero no quiero entrar en eso. Lo importante es que cuando se produjo la primera de las segregaciones, la finca 2.509 se convirtió automáticamente en una finca resto (la entidad dos) gravada con el derecho, que inicialmente se erigía sobre el vuelo del total inmueble y ahora de forma exclusiva sobre el de la entidad dos.

    Y hasta aquí debería haber llegado el Registro de la Propiedad. Nunca debería haberse permitido la segunda segregación, la de la entidad dos, pues el resultado fue la de crear una finca resto (2.509) vacía (más bien vaciada, aquí sí que cabe el participio, no en el mundo rural) de titularidad dominical.

    No puede quedar una finca integrada por un simple derecho real limitado huérfano del dominio al que limita. Como solía decir TIRSO CARRETERO, el derecho de vuelo es una larva que hasta que eclosiona y se convierte en mariposa necesita un historial registral en el que cobijarse.

    De seguridad jurídica ya ni hablamos.

    Saludos.

    • Querido Dandanovic:
      Dislate.
      Indigencia jurídica mantenida en el tiempo.
      Mala práxis (en Menorca el vuelo como finca independiente de la DH era usual en 2005-2008 cuando anduve por allí).
      Burda manera… no quiero entrar.

      Hasta aquí debería haber llegado el Registro .. cierto pero mis queridos compañeros se cubrieron de gloria tambie´n.
      Me encanta la cita de TIRSO CARRETERO.

      Y ya la puntilla: de seguridad jurídica, ni hablamos.

      En fin … gracias, nos das una lección sobre la figura y encima me permites este gozoso regodeo.

      Un abrazo, Justito El Notario.

  2. Buenos días. Como siempre es una buena forma de empezar la mañana con usted. Gracias

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