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Declaración de obra terminada de una gasolinera

El presente post (relativo al caso real de declaración de obra de una gasolinera) inauguró mi colaboración con la revista INTER NOS, que edita la FEAPEN (Asociación Estatal de Empleados de Notarías) y que se publicó en el número de Enero de este año. Gracias por la confianza. En unos días, repito colaboración. 

Un buen cliente que habitualmente me trae trabajo fácil (que es el que te da poco que pensar y una buena factura), me pone hoy en un aprieto encargándome una declaración de obra nueva terminada (que es la parte difícil) de una gasolinera y una hipoteca (la parte fácil) sobre la misma. No me trae ni un solo papel, aunque al menos la escritura de compraventa del terreno la firmó conmigo, lo que supone que podemos adelantar buena parte de la faena que nos encargan, teniendo en cuenta que lo quieren para mañana mismo a poder ser. Fue, por cierto, un caso interesante, por inusual, el de la compraventa del terreno pues se segregaba un trozo de solar concretando un derecho de superficie que existía sobre la total finca a la que quedaba como resto de finca matriz.

El inexperto director de la entidad consigue comprender tras nuestra conversación que, para conceder un préstamo con garantía hipotecaria sobre una gasolinera, si la entidad quiere que la gasolinera esté inscrita, primero hace falta declarar la obra y luego inscribirla, aunque le explico que es usual declarar obras e hipotecarlas sin haberlas inscrito pues la hipoteca arrastra todo lo que haya en la finca en caso de que fuera necesario recurrir a la ejecución, aunque no esté aún declarado o aunque esté declarado pero no inscrito. Le insisto en que, sin perjuicio de que interese declarar la obra e inscribirla, si hay algún obstáculo (o error) para la inscripción, que no tiene por qué haberlo, se podría solucionar a posteriori sin poner en riesgo en modo alguno el derecho del acreedor, es decir, el derecho de la entidad bancaria a la que representa. Dicho lo cual, insiste: “no hay hipoteca si la obra no está inscrita”.

Con esa información, se marcha y me da la sensación de que va a ser imposible firmar la operación con la premura que desea. Este joven bancario pronto entenderá (todos hemos tenido nuestros comienzos) que su función no es solo “dar dinero” como él pensaba e insistentemente me decía mientras hablábamos.

A las 15:15 de la tarde de un miércoles del mes de Julio, en la misma mañana de la conversación con el bancario y solo un rato después, la puerta de la notaría se viene abajo de los timbrazos que alguien está pegando. Ya hemos cerrado al público, pero nos decidimos ante la insistencia y energía de quien estuviera llamando a abrir la puerta. Mi buen cliente y su socio, vienen a ver “qué es lo que necesito”. En unos minutos, tras nuestra conversación y su marcha, les redacto este correo para su asesor y para el técnico que tendrá que certificar el final de obra.

“Buenas tardes:

En el asunto de referencia, necesito:

Licencia de obras y cualesquiera otras que hayan sido concedidas por razón de la actividad (apertura, utilización, medio ambiente, etc..) a fin de examinar si pudieran imponer algún requisito extraordinario.

Licencia de primera ocupación, si la de obras estuviera condicionada a su obtención.

Presupuesto de la obra, aunque me basta con me proporcionen la cifra.

Certificado final de obra visado por el colegio profesional correspondiente.

Certificado descriptivo de final de obra con arreglo a proyecto y licencia firmado por el técnico y con la firma legitimada notarialmente. En la descripción hay que incluir superficie construida, superficie de suelo ocupada por la edificación y número de plantas (aunque supongo que, tratándose de una estación de servicio, será todo de planta baja). No olviden las obras subterráneas que sin duda existirán en este caso.

Georreferenciación (coordenadas) de la parte de suelo de la finca ocupada por la obra. 

Certificación de Eficiencia Energética: Si hubiera primera ocupación, podemos prescindir de ella, pero si no la hay, sería necesaria. 

Libro del Edificio: No, porque no es vivienda. 

Me parece interesante destacar aquí la respuesta al primer comentario recibido a este post. Digo así: Mi post está pensado para “mi” Comunidad Autónoma (Valencia) donde el Decreto 25/2011, del Consell solo se refiere a edificios de vivienda o alojamiento. Podríamos entonces pensar que para el resto, se aplica la LOE que solo excluye aquellas construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta. No sé si en su Comunidad Autónoma existe una norma específica, pero pienso que si la gasolinera es de una sola planta (y así son todas las que no conozco) y no tiene gran entidad constructiva creo que no haría falta el Libro del Edificio.

Seguro Decenal: No, porque no es vivienda.

A modo de ejemplo, aquí van unas descripciones de otras gasolineras que me ha proporcionado una compañera:

= URBANA: ESTACIÓN DE SERVICIO DE CARBURANTES, sita en xxxx, compuesta de dependencias anexas de servicios necesarios para el desarrollo de la actividad, consistentes en tienda, oficina, cuarto de instalaciones, subtienda, aseo, vestuario y ducha del personal, aseos públicos y bajo comercial anexo, disponible para posible futura instalación de bar, cafetería o cualquier otro servicio o actividad comercial, todo ello en un edificio en planta baja con superficie construida de xxxxx. La parcela sobre la que se ha construido, tiene una extensión superficial de xxxxx, de los que corresponden a la superficie ocupada por lo edificado xxxxx, quedando el resto no edificado destinado a las instalaciones de subsuelo necesarias para la actividad propia de la estación de servicio de carburantes, esto es, depósitos de almacenamiento de combustible, tuberías especiales de distribución, canalización y distribución a aire comprimido y agua, depósito de agua de emergencia para contra incendios y depósito de filtro biológico de decantación de aceites pesados e hidrocarburos, así como la correspondiente solera de hormigón armado con especial resistencia para rodamiento. En el sobresuelo se encuentra la correspondiente marquesina, las máquinas expendedoras de combustible, máquina expendedora de aire comprimido y aire y resto de la instalación necesaria para la referida actividad”.

= URBANA: Conjunto de edificación destinado a estación de servicio de gasolinera, tienda y centro de lavado. La edificación destinada a tienda consta de una sola planta baja, y tiene una superficie construida de xxxxx. La marquesina donde se ubican los surtidores ocupa una superficie total de xxxxx, y los boxes de lavado ocupan una superficie de xxxxx.”

Espero noticias, saludos, Justito El Notario.

Sorprendentemente, al día siguiente firmamos, se retiró la copia de la escritura, se llevó a inscribir y a los pocos días, como el Banco quería (con la obra inscrita) se firmó la hipoteca.

Los documentos finalmente aportados a la escritura entre los solicitados y examinados fueron, al no encontrar ninguna particularidad en los demás que se presentaron, los siguientes:

.- Licencia Urbanística de Obras, haciéndose constar que “yo, el Notario, he comprobado en la Sede Electrónica del Excmo. Ayuntamiento, el CSV de dicho certificado, incorporando justificante de la comprobación a la presente”.

.- Certificado final de obra relativo a la edificación descrita, visado por el Colegio Oficial de Ingenieros Industriales.

.- Licencia de Primera Ocupación concedida por Decreto municipal, del que igualmente comprobé el CSV en la Sede Electrónica.

.- y Certificación expedida el día de la fecha por el Sr. Ingeniero (cuya firma legitimé por haber sido puesta a mi presencia), acreditativa de la representación gráfica de la parte de suelo ocupada por la edificación y de la descripción y finalización de la obra, conforme al proyecto por él redactado y para el que se obtuvo la licencia antes referida, en términos coincidentes con la descripción que constaba en la escritura.

La descripción finalmente utilizada fue esta:

= URBANA: ESTACIÓN DE SERVICIO DE CARBURANTES, compuesta de marquesina y dependencias anexas de servicios necesarios para el desarrollo de la actividad consistentes en oficina, tienda, cuarto de instalaciones y aseo, todo ello en un edificio en planta baja con superficie construida de xxxx. La marquesina donde se ubican los surtidores ocupa una superficie total de xxxx.

La parcela sobre la que se ha construido tiene una extensión superficial de xxxx, de los que corresponden a la superficie ocupada por lo edificado xxxx, quedando el resto no edificado destinado a las instalaciones de subsuelo necesarias para la actividad propia de la estación de servicio de carburantes, esto es, un depósito de almacenamiento de combustible de xxxx litros, con xxxx compartimentos para Gasolina 95, Gasóleo A +, Gasóleo A y Addblue, tuberías especiales de distribución, canalización y distribución a aire comprimido y agua, depósito de filtro biológico de decantación de aceites pesados e hidrocarburos, así como la correspondiente solera de hormigón armado con especial resistencia para rodamiento.

En el sobresuelo se encuentra la correspondiente marquesina, tres surtidores de combustible con los siguientes productos: Gasolina 95, Gasóleo A y Gasóleo A+; un surtidor de combustible con los siguientes productos: Gasolina 95, Gasolina 98, Gasóleo A y Gasóleo A+; un surtidor de combustible con el siguiente producto: Gasóleo A; un surtidor de combustible con el siguiente producto: Addblue, máquina expendedora de aire comprimido y aire y resto de la instalación necesaria para la referida actividad.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario


 

4 comentarios

  1. Buenos días, muchas gracias por el artículo, es bastante ilustrativo. No obstante, yo estaba pensando que una gasolinera, podía tener una consideración de instalaciones muebles, , ya que éstas pudieran ser desmontables y quizás se podría tirar vía artículo 110 LH

    • Buenos días Tomás:
      Yo diría que el artículo 110 de la Ley Hipotecaria no tiene el sentido que usted parece darle.
      Lo que quiere decir es que la gasolinera estaría tan hipotecada como el suelo aunque nunca llegara a estar declarada (regula la extensión de la hipoteca), lo que no tiene nada que ver con que se pueda declarar por interés del dueño o por exigencia del Banco que concede el préstamo, ni con el hecho de que pudiera haber alguna clase de instalaciones desmontables que no desvirtuarían la naturaleza inmobiliaria de la construcción.
      Saludos y gracias, Justito El Notario.

  2. Estimado Notario, soy un ingeniero que está realizando actualmente la certificación de la edificación y anexos de una gasolinera y en Notaría me ha pedido el Libro del Edificio. Usted indica en su artículo que al tratarse de una vivienda no es necesario y sin embargo en el art 2 de la LOE (ámbito de aplicación) en el apartado b) se incluye cualquier edificación de uso industrial, como es el caso de una gasolinera.

    Podría aclararme este asunto?

    Gracias.

    • Buenas tardes Ángel:
      Lo cierto es que mi post está pensado para “mi” Comunidad Autónoma (Valencia) donde el Decreto 25/2011, del Consell solo se refiere a edificios de vivienda o alojamiento.
      Podríamos entonces pensar que para el resto, se aplica la LOE que solo excluye aquellas construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta.
      No sé si en su Comunidad Autónoma existe una norma específica.
      Pienso que si la gasolinera es de una sola planta (y así son todas las que no conozco) y no tiene gran entidad constructiva creo que no haría falta el libro del edificio.
      Saludos y gracias, Justito El Notario.

      Si te ha parecido bien o te ha resultado útil mi contestación, puedes invitarme a una caña o hacer un donativo a una ONG; si quieres más información pincha aquí

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