Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría. ¿Acta complementaría del título público adquisitivo tramitada en base al 209 RN? Para mi no. Ya me tiraron una para atrás y escarmenté. No obstante, la DG aun no ha dicho que no se admitan y, por tanto, seguro que hay quien las hace y quien las acepta. Eso sí, primero el título y luego el acta. Al revés, la verdad es que no le veo pies ni cabeza. Documento privado liquidado o con fecha fehaciente como primer título (205) o como título para iniciar el expediente de dominio o como uno de los eslabones en un expediente de reanudación de tracto Sobre la inmatriculación por doble título, Iuris Prudente tiene esto. A lo primero, radicalmente no. La DG lo ha dicho innumerables veces y yo no corro ya ese riesgo. A lo segundo, sí, y al efecto podéis leer al gran Iuris Prudente. No obstante, mucha seguridad me tiene que ofrecer a mi ese documento y muy completo tendría que estar para que lo acepte. También puede tenerse en cuenta la Resolución de 10 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Carlet n.º 1, por la que deniega la inscripción de un acta de expediente de dominio para la inmatriculación de una finca que dice que "ciertamente el antiguo artículo 201 señalaba que dicho título justificativo se aportará ‘si lo tuviere’, pero actualmente este requisito se vuelve inexcusable al exigir la aportación documental del título (por ello, el formal ya sea público o privado, comprensivo igualmente del material) en el que el promotor justifique su derecho". Por cierto, Iuris Prudente trata también en ese magnífico artículo (como todo lo suyo) el asunto de que el expediente de dominio se inicia mediante "escrito". Y en cuanto a lo tercero, sí y de hecho lo he usado, aunque también hay que asegurarse de la fiabilidad de ese documento evitando que se haya podido construir al efecto. El propio Iuris Prudente me ha dicho: "En cuanto a lo del documento privado como base del expediente de dominio yo sí lo admitía siempre que no fuera un acto que requiriese forma pública esencial. O sea, no un documento privado de donación. No creo que tenga estar liquidado. Si no lo está, pagará impuestos el expediente, pero no creo que sea un requisito para el expediente. Alguna duda me planteaba el caso de los documentos de adjudicación de herencia cuando no hay título de sucesión. Tampoco me valía ni el contrato verbal, ni la usucapión, ni inventos de ese tipo. Además el documento tiene que ser original y no copia. También creo que admitía el documento pendiente de ratificación, aunque reconozco que es dudoso, basándome en una resolución que había que lo admitía como título previo. Hay opiniones para todos los gustos, desde los que dicen que solo escritura pública hasta los del contrato verbal. Así que yo estoy creo en la moderación. Juraría que si hay una resolución que excluía el contrato verbal, exigiendo que el expediente se basara en documento escrito, aunque no exigía que fuera público. En cuanto a los títulos previos con documento privado liquidado, pues hay bastantes resoluciones que lo rechazan, tanto de antes como de después de la reforma. Me parecería raro que lo admitieran en algún registro, pero supongo que nada se puede descartar de modo absoluto. Y en cuanto al acta de notoriedad complementaria, pues hay varias resoluciones que lo admiten. Eso sí, tienes que declarar la notoriedad de la adquisición con un año de antelación al título. Además, según esas resoluciones están sujetas a los mismos criterios de competencia territorial que los expedientes de dominio". A pesar de lo que he dicho, fijaros que habla de declarar la notoriedad un año antes lo que implicaría que el acta va primero y el título después (o no necesariamente porque puede usarse una fórmula en el acta posterior al título que deje clara esa cuestión). Y para terminar con los extras del curso, un pasito atrás para coger mas impulso con el 18.2 El caso de la vereda ha sufrido un giro considerable. Se agrupó y no se inscribió por la invasión de la vereda. Subsanamos la agrupación con un IVG+ de subsanación que agrupaba las fincas quitando el trozo de la vereda. El Catastro dice que primero tengo que subsanar y luego que agrupar. Me llaman y les digo que me es mas sencillo agrupar y luego subsanar y me dicen que adelante. También me dicen que otro caso presentado en la Gerencia de Murcia (a la que llamaron) no era igual porque (y esto es lo importante) en el caso de Murcia había dos registrales y una catastral y utilizamos un IVG+ de subsanación porque catastralmente no había que agrupar y solo había que subsanar lo catastrado porque incluía un trozo que no formaba parte de la finca que quedaba agrupada. Sin embargo, en el caso de la vereda teníamos dos registrales y dos catastrales con lo que primero era agrupar y luego subsanar (o viceversa si queremos). Vamos a trasladar esto al caso Pacá En este caso teníamos una catastral y tres registrales. Se agrupan dos en base a IVG+ de reparcelación y resultan afectadas la otra registral que es parte de la misma catastral y algunas otras fincas de alrededor. También teníamos un IVG+ de subsanación cuyo CSV comprobé y era correcto a diferencia del de la reparcelación que también lo era si bien no habría asignación automática de las RRCC. ¿Qué conclusiones saco (a la espera de ver qué pasa en los próximos días)? Pues que tal vez el técnico no podía conseguir uno de agrupación porque catastralmente no estábamos agrupando (aunque él decía que solo podía escoger reparcelación o subsanación, yo no acabo de creérmelo) y que esta operación es mas de subsanación (cuyo CSV era correcto) que de reparcelación (cuyo CSV era correcto "pero"), así que me temo que no me hagan los cambios y que tenga que: Enviar a registro para que este notifique y luego se use el 18.3. O recular para reconvertir a 18.2 y enviar todo a registro con la BGA convertida en BGC. Así que, tras el asunto de la vereda, veo que la situación de partida (número de fincas registrales y de parcelas catastrales) puede condicionar el IVG a utilizar (y hasta que haya mas de uno) y el orden en que efectuemos nuestras operaciones (subsano, agrupo, agrupo, subsano). Otra enseñanza es que según prisas, presupuesto, tipo de cliente o asesoramiento externo a la notaría (que ahora se me ocurra), es posible que nos convenga usar el 18.2 o enviar el asunto a registro toda vez que luego en registro se realizan mas notificaciones que retrasan y encarecen. Cada caso es un mundo. Ahora ya sí que me despido aunque ya sabéis que queda abierto el Canal de Telegram y la dirección común de correo electrónico. Estoy a vuestra disposición y me gustaría que me contestarais a algunas preguntas que os formulo aquí mismo (contestadme por mail en privado o por la dirección común, como queráis). La encuesta final La asistencia a clase fue total (o casi) diría que durante las tres o cuatro primeras clases, quizá hasta las dos clases del 18.2. Después fuimos bajando y aunque no he estado pendiente todo el rato del número de participantes que me indicaba Zoom, ni he apuntado nada, diría que hemos estado entre veintimuchos (casi 30) y un máximo de 35. Digamos que una tercera parte de la clase, dejó de conectarse hacia la quinta clase. ¿Por qué? Circunstancias personales o laborales (sé de tres casos de este tipo). Horario. Ya sea el día, la hora o las dos cosas. Miércoles a las 19 horas creo que sería mucho mejor. Demasiado difícil. Demasiado fácil. Demasiado práctico y poco teórico (o viceversa, cosa que dudo). Falta de introducción a la teoría antes de abordar la práctica. Sistema desordenada. Es suficiente con los materiales que se aportan. No me aclaro ni con los materiales. No me gustan las explicaciones. Sobredosis de material. Otros ... El canal de Telegram. La mitad de la clase no se ha suscrito. ¿Por qué? No tengo Telegram. Como no tengo piloto ... Sí lo tengo, pero ... Las prácticas. Habéis sido poco participativos tanto resolviendo como proponiendo. ¿Por qué? No me da tiempo. No me entero ... Las clases y los extras. Valoraciones. Han sido 15 clases (13 mas el extracto de la 2 mas el documento electrónico del 18.2). Y otras 14 clases extras con contenido variado eminentemente práctico. Espero vuestras sinceras respuestas. Aquí van todas las recibidas "Fallé las últimas cuatro clases por circunstancias personales, pero me he descargado las clases y me las he leído todas. Horario. Ya sea el día, la hora o las dos cosas. Miércoles a las 19 horas creo que sería mucho mejor. Es verdad que el jueves a las 20 horas, después de un día intenso de trabajo, en mi caso mañana y tarde sin comer en casa, resultaba un poco duro, pero no creo que ese haya sido el motivo de las “deserciones”. No es demasiado difícil, aunque es una materia compleja pero tampoco es que sea fácil. Me ha gustado que fuera más práctico que teórico. La teoría nos la podemos estudiar todos, pero la aplicación práctica es lo importante. Sí que es verdad que los casos han sido muy prolijos pero también han ayudado a tratar una buena cantidad de matices. ¿Falta de introducción a la teoría antes de abordar la práctica? Bueno, la teoría nos la tenemos que saber. El sistema es algo desordenado, sí. Los materiales han sido suficientes aunque es una materia compleja y con mucha casuística pero creo que los materiales han sido completos y muy instructivos aunque cueste aclararse. Me han gustado las explicaciones. Las clases han sido amenas. ¿Sobredosis de material? Todo material ha sido bienvenido. Me di de alta en Telegram pero no pude asistir a las sesiones. En cuanto a las prácticas, no he tenido mucho tiempo para contestar ni proponer. Las clases y los extras tratan prácticamente todos los supuestos que se nos pueden plantear. Mi valoración del curso es muy positiva. Siento no haber podido sacarle todo el partido a tus explicaciones. Te agradezco tu total dedicación al curso. Ha sido un placer compartir tus vastos conocimientos sobre la materia. A mí me ha servido para perderle un poco el miedo a los 199 LH y al Catastro. GRACIAS POR TODO". "Con respecto a la valoración del curso, te diré que me ha parecido brutal, aunque me quedo con la sensación de no haberle sacado provecho. Es una materia muy compleja (al menos para mí) y creo que si hubiese tenido una buena base le habría sacado más partido, y habría podido participar más. Me quedo con la sensación de que he aprendido, pero me siento todavía muy perdida. Yo voy sobrecargada de trabajo y falta de tiempo para estudio. Miércoles a las 19 horas creo que sería mucho mejor. La materia es demasiado difícil. Ojalá fuera fácil. Lo mejor del curso es precisamente que se práctico. Hay muchísimos libros y teoría en internet sobre el tema, pero ninguno te orienta en el día a día. Quizá haga falta algo mas de aproximación a la teoría con carácter previo, y sobre todo, valorar el nivel global de la clase para tener en cuenta el punto de partida. La sistemática ha estado bien. Yo grabaría las clases y fomentaría el uso del correo grupal para dudas de cada alumno y consulta. Al principio me costó aclararme con el material. Las explicaciones perfectas. ¿Sobredosis de material? Ha sido mucho, para tan poco tiempo. Pero son unos apuntes excelentes y estoy segura de que le sacaremos partido. Me suscribí a Telegram. En cuanto a las prácticas, estaba en terreno desconocido. Las dudas en esta materia surgen cuando la llevas a la práctica, y en mi caso, soy una novata" "A mi me han encantado las clases! Es una materia muy complicada, y has conseguido al hacerla tan práctica que fuese poco a poco entendiéndola. Ha sido BESTIAL la involucración que has tenido con este curso. Sinceramente, ya era muy fanática del blog, la de veces que he tenido que tirar de tus modelos. Pero ahora soy fanática de tu profesionalidad. Me da pena no haber podido aprovecharlo tanto como debiera o me hubiese gustado, pues el compatibilizarlo con el trabajo ha sido complicado. Pero te aseguro que a pesar de eso, ya me he encontrado con varios "AH, COÑO AHORA LO ENTIENDO". Así que muchísimas gracias por compartir tus conocimientos y lo que es más importante, hacer de este curso algo ameno. Espero que te hayan quedado ganas de seguir como "docente" porque creo que todos repetiríamos. Espero que esto no se quede aquí y que impartas mas cursos de la FEAPEN". "Debido a circunstancias personales no he podido asistir, espero que si realizas el próximo año otra vez el curso, pueda hacerlo, de todas formas con las explicaciones del temario y al ser muy práctico con modelos y ejemplos, y el intento de realizar los casos prácticos que planteabas, he podido comprender algunas dudas que tenía. Como no tengo piloto no he usado Telegram. He intentado realizar todos los casos prácticos que he podido, dentro de mis posibilidades. El curso me ha parecido muy bueno, al ser más práctico que teórico, y no al revés como la mayoría de cursos que he realizado". "Buenos días Justito, el balance del curso no puede ser más positivo. Se trata de una materia compleja y a través del curso pienso que todos los asistentes hemos podido aprender la forma de resolver los problemas que se plantean y cómo debemos enfocarlos, el hecho de que el curso sea muy práctico considero que es una ventaja y el canal de TELEGRAM resulta el complemento perfecto para servirnos de guía en los despachos notariales que trabajamos cuando venga un cliente encargándonos escrituras relacionadas con el curso. Resulta muy didáctico y se lo recomiendo a todos los oficiales de notaría. Como aspectos a considerar el día y la hora entiendo que no son las mejores. Los miércoles a las 19:00 sería un día que que vendría mejor a los alumnos y haría que la asistencia se mantuviera durante todo el curso. Tener al principio del Curso un listado con las abreviaturas ayudaría mucho para familiarizarse con la terminología, al principio cuesta y vas un poco perdido. Tener cada clase el fin de semana de antes puede ayudar a leer la clase con detenimiento para los alumnos que estén más interesados y poder reflexionar sobre la materia (entre semana resulta difícil si tienes mucho trabajo en la oficina). Considero que el curso está muy bien estructurado, quizás la clase del 18.2 podría enfocarse con un caso práctico propuesto para la clase y desarrollarlo tú paso por paso la elaboración de la escritura, documentación, diligencias posteriores... no sé como podría hacerse pero puede ser un tema a valorar, se podría conseguir mucho interés e implicación del alumno en el curso. Ese día la clase podría ocupar una tarde. Esto se me ocurre a bote pronto.... En cuanto al material es muy extenso y se agradece como material a utilizar posteriormente. Con todo lo anterior no puedo más que felicitarte y agradecerte el trabajo realizado, un placer haber formado parte del primer curso de modificaciones hipotecarias (espero que vengan muchos más) y espero volvernos a ver pronto. Un abrazo. GRACIAS POR TODO". "Lo primero es agradecerte el enorme esfuerzo que te ha tenido que suponer preparar todos los materiales y cada una de las sesiones. Estoy seguro que la labor de recopilar información, de buscar y completar los materiales, e incluso descubrir nuevas cosas al tratar de dar unidad y sentido a todo han sido muchas horas de trabajo y esfuerzo. Pienso conservar la documentación y tenerlo como documento de consulta para cualquier modificación de fincas que tenga que abordar. Se trata de una materia que me parece poco estudiada y en la que queda mucho por hacer. No puedo responder por mis compañeros sobre si el curso ha sido fácil o difícil o cuáles son las causas de que algunos se hayan desenganchado. Personalmente el curso me ha resultado difícil, pero no por el curso en sí, sino porque la materia me parece oscura y muy abstracta. La regulación no es clara, las resoluciones conjuntas de la Dirección General de Catastro y de la DGRN (o como se llame ahora) no contribuyen a arrojar luz sobre la materia, y siempre he tenido la sensación de estar en arenas movedizas. La publicación del curso me resultó ilusionante, por fin un curso en el que poder profundizar sobre esta materia. No es fácil encontrar mucha información. Tras el curso he ganado en seguridad, y tengo la sensación de “saber de lo que hablo”, aunque cuanto más profundizo, más me doy cuenta de lo poco que sé y de todo lo que me queda por aprender. El curso me ha permitido dar un paso adelante y perder un poco el miedo que este tipo de expedientes provocan. Ahora lo que necesito es más tiempo para poder estudiar y revisar todo con tiempo y tranquilidad, para seguir profundizando en la materia. El curso, como informaste desde el principio ha sido eminentemente práctico. En mi caso, soy de los de estudiarse la teoría para tener la base y luego afrontar la realidad de los casos prácticos. No sé cómo algunos compañeros han podido afrontar el curso sin tener esa base o esos conocimientos previos. Desde luego las personas que tenéis esa capacidad de adentraros en el estudio de una materia desde la práctica tenéis mi más sincera admiración. Creo que para próximas ocasiones (que espero que las haya y poder asistir), la sistemática del curso se podría mejorar. Creo que no es una tarea sencilla. Las materias están tan relacionadas entre sí que no es fácil establecer límites o crear espacios estancos. No obstante, una vez visto todo y repasando la documentación, desde luego que no me atrevo a establecer ningún criterio para fijar un orden o un criterio para delimitar materias. El horario del curso habrá sido un problema para algunos y otros les habrá venido bien. Nunca llueve a gusto de todos. Creo que dejando claro desde el principio cómo se va a desarrollar el curso, ya somos todos para evaluar si podemos o no afrontar el curso. No entiendo cómo los compañeros no se han unido al canal de Telegram. Yo no tengo piloto, pero desde luego ahí están las explicaciones para cuando lo tenga. En mi opinión esta materia tiene mucho recorrido, y la coordinación realidad-Catastro-Registro cada vez va a ser más importante. Además con los supuestos de coordinación obligatoria no va a quedar más remedio que adentrarse en esta materia y solucionar los problemas que nos vayan planteando los clientes. En resumen, muy agradecido por la oportunidad que nos has brindado y por el enorme trabajo de preparación del curso. Ha sido muy interesante, y como esto no para, y los casos reales van a seguir permitiendo que vayamos aprendiendo más y más, espero que haya nuevas ediciones del curso y poder participar en ellas". Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario
El blog de Justito El Notario Nihil prius fide & nihil prius manducare
