Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría. El propósito de mi participación en este CURSO es para mi muy claro: Que se adquiera una visión práctica del trabajo del Notario y de la notaría. Espero que no me pongáis en muchos aprietos teóricos porque yo solo sé hacer mi trabajo sobre la base de la práctica diaria de mi oficina. Por eso he querido darle una visión práctica al CURSO que espero que os guste y, sobre todo, que os sea útil. ÍNDICE EN 21 PUNTOS Introducción a la introducción "Los Cinco Mandamientos de la actualización de fincas" Primer Mandamiento: Cada escritura es diferente Error en la puerta de un piso Una sencilla compraventa de vivienda Segundo Mandamiento: Cada escritura hay que hacerla como si fuera para nosotros mismos Tercer mandamiento: Hay que intentar solucionar todos los problemas o errores, aunque las partes no hayan reparado en ellos y sin importar quien haya sido el culpable Cuarto mandamiento: Puede que nuestro cliente necesite los servicios de otro profesional ¿Qué tipo de asuntos hacen necesario o conveniente ponerlos en manos de un abogado (o de otro profesional) y que quedan fuera de la competencia de la notaría? Quinto mandamiento: El Notario se debe a todas las partes por igual ¿Notaría buena para comprar, pero mala para vender? Una plaza de garaje sin número que forma parte de una división horizontal Los presupuestos ¿Por qué esos procederes distintos suponen que una escritura cueste más en un sitio que en otro? Un ejemplo en el ámbito de las materias de este curso de esos "procederes distintos" con costes distintos La actualización de las descripciones de las fincas ¿No hay otra posible explicación a esas cifras de actualización? Mi práctica habitual con las actualizaciones La minutación registral como excusa para no actualizar: STS 1113-2021 La STS 1113-2021 sobre minutación registral de la representación gráfica y su posible influencia en la minutación notarial de la actualización catastral Y, para terminar, un par de ejemplos prácticos de actualización Introducción al curso: ¿Cómo abordar el proceso de modificación física, los expedientes catastrales (18.2 LCI) y los expedientes hipotecarios en la notaría? En esta primera lección pretendo explicar mi filosofía acerca del proceso de actualización, rectificación, concordancia, coordinación y registración de las fincas, incluyendo la cuestión arancelaria notarial con algún apunte registral al respecto. Introducción a la introducción Todas las materias que trataremos en las clases están muy relacionadas entre sí. He escrito muchísimo sobre algunas cuestiones (especialmente sobre el Servicio de Tramitación Inmobiliaria-STI) pero no tanto sobre otras (de hecho, sobre algunas hasta ahora me había limitado a recoger diversos modelos sin darles mayor explicación). En muchos de los temas a tratar se observa (en lo que tenía escrito hasta ahora) mi evolución desde el desconocimiento casi absoluto hasta el momento en el que considero suficientemente dominada cada materia para poder trabajar los sucesivos casos que entran en mi notaría con una cierta rapidez y con el objetivo de conseguir un resultado (semi) garantizado. Este curso ha supuesto para mí una revisión de mucho de lo escrito para poderlo explicar desde una perspectiva mas avanzada del conocimiento de cada materia y me ha servido para completar unas cuantas (muchas en realidad) lagunas que aun tenía. Veremos a lo largo del curso escrituras que ha habido que subsanar, escrituras que (de momento) no se han inscrito, escrituras que han tenido una buena dosis de dificultad para enfocarlas y autorizarlas y también escrituras que salieron perfectas de la notaría. Es fácil que me pueda pasar de la materia de una clase a la de otra porque están muy relacionadas entre sí. Lo cierto es que no me ha sido nada sencilla la labor de recopilación, selección, resumen y reedición que he llevado a cabo para proporcionar un material claro y de cierta calidad a los alumnos, teniendo en cuenta todo lo que tenía ya escrito en el blog hasta que el pasado 4 de diciembre en el que me puse a trabajar en las doce clases. Calculo que en la preparación del curso voy a invertir el tiempo de trabajo de dos meses en la notaría. No sé si me saldrían Diez Mandamientos o máximas sobre la "actualización de fincas" ni si serían especialmente diferentes a los que predicaría respecto del resto del trabajo en la notaría, pero vamos a intentar reunir en esta primera clase los principios básicos de actuación y las consideraciones fundamentales para tener en cuenta en las escrituras de modificación física y en los expedientes hipotecarios que se tramitan en la notaría, teniendo en cuenta que esta materia es tan casuística que no resulta nada sencillo establecer pautas generales, aunque, después de pensar y escribir durante unas horas, sí que creo que podría reunir para esta clase introductoria "los Cinco Mandamientos de la actualización de fincas". Primer Mandamiento: Cada escritura es diferente Pueden ponerse docenas de ejemplos de escrituras que tienen algo de especial y que las diferencian de las demás. Muchas escrituras tienen una historia mas o menos larga detrás, pero voy a contar un caso que me parece muy ilustrativo de la incidencia de los errores en nuestro trabajo. La historia al completo está contada en un post muy visitado de mi blog que genera muchas consultas denotando lo habitual que es el problema que plantea. Este caso constituye una perfecta explicación de la trascendencia que pueden tener los errores en la notaría y un argumento fundamental en pro de la rigurosidad en nuestro trabajo. Aquella historia la titulé ... Error en la puerta de un piso Un matrimonio compra en escritura pública la vivienda A del piso 2º de un edificio en 1966. Muere uno de los cónyuges, se hace escritura de herencia. Muere el otro, se vuelve a hacer escritura de herencia. En las herencias también consta que la vivienda es la del piso 2º, letra A. Años después, los herederos (dos hermanos) se presentan en mi notaría para disolver su condominio sobre la vivienda. Nadie (ni los padres, ni los hijos, ni los oficiales, ni los Notarios que autorizaron esas escrituras habían reparado en el error que voy a contar). Cuando los comparecientes conocen a la perfección la finca objeto de su escritura, como en este caso en el que pertenece a la familia desde hace cincuenta años, paso de puntillas por la descripción y más aún si se trata de un piso de un edificio en régimen de propiedad horizontal, pero aún en estos supuestos el piso, la letra, la calle y el número conviene mencionarlos (y actualizarlos si corresponde) y así lo hice en este caso: "Se trata de la letra A, piso 2º", dije. Uno de los hermanos instantáneamente me señaló: "No, no es la letra A, es la letra C". Inmediatamente consulté la nota simple continuada que habíamos pedido al registro (a pesar de ser disolución de condominio) y la certificación catastral descriptiva y gráfica que se unía a la escritura, descubriendo que la vivienda era la letra A en el registro y la letra C en el Catastro. Descubierta la discrepancia comenzamos la búsqueda de posibles explicaciones: Lo primero que hacemos el oficial que ha preparado la escritura y yo es entrar en la Sede Electrónica de Catastro (SEC) y mirar a nombre de quien se encuentra la letra A (la que pone en la escritura) del piso 2º. A los otorgantes les cuadra la información: la letra A es de su vecino Fulano, así que, acto seguido, llamamos al registro y preguntamos a nombre de quien se encuentran las otras letras de esa planta, a fin de descartar que haya dos letras A, dos letras C o cualquier otra cosa "extraña". Nada induce a pensar que un vecino tenga escriturada una vivienda y viva en la del otro ni viceversa, pero lo cierto es que los hermanos otorgantes insisten en que su vivienda es la letra C. Como la escritura la encargó el abogado de los hermanos, se le llama a ver que opina de la situación. Le planteamos al abogado dos posibles soluciones: corregir el Catastro intercambiando letras (A por C y C por A) o corregir el registro para hacer lo mismo (cuestión complicada en una división horizontal). Si optamos por la corrección en el Catastro se pondría la A a mis clientes y la C al vecino y si optamos por la corrección en el registro sería al revés, es decir, la C a mis clientes y la A al vecino. Se decide optar por la solución catastral que, en principio, es gratis a salvo honorarios del abogado u otro tipo de gastos (de técnico, por ejemplo) en que se pueda incurrir, y convenimos en añadir simplemente a la descripción, junto a la mención a la letra A que contiene la escritura y entre paréntesis "(letra C, según Catastro)". El resto de la solución quedará pendiente para otra instancia y para otro momento. Sin embargo, casi a punto de colgar con el abogado, entró de nuevo mi oficial en el despacho y me dice: "En el Catastro la superficie de la Letra C (la que en realidad es de mis clientes) es mucho más grande y la de la letra A mucho más pequeña". Con ese importante dato, la cosa queda definitivamente clara: es el Catastro el que está mal, aunque la causa del error sea imposible de determinar. El asunto queda "solucionado", aunque aún hay que reparar el error y será casi imposible hacerlo con efectos retroactivos porque estos señores llevan pagando toda la vida el IBI por una superficie superior en 30 m2 (urbanos) a la que tienen (y el vecino pagando de menos en la misma medida). Además, puede que se les hayan valorado fiscalmente sus fincas en escrituras anteriores con arreglo a la superficie catastral y, en consecuencia, pueden haber pagado de más en los diferentes impuestos devengados en las sucesivas transmisiones de la finca, incluyendoel IRPF y el IIVTNU. Mejor no plantearnos lo que hubiera sucedido si estuvieran vendiendo la vivienda y el comprador fuera a hipotecarla. El coste de la escritura fue el mismo a pesar de todo lo sucedido. Mi trabajo extra del que me podría haber librado con cualquier excusa, no tuvo ningún rédito. Hasta puede que mis clientes se fueran con la impresión de que los culpables de todo fueron los Notarios anteriores sin ser capaces de valorar que otro Notario les había dado la llave de la solución. Por supuesto, el origen del error no es determinable, aunque no se trate de buscar al causante del mismo sino de detectarlo y de ponerle solución o, al menos, el andamiaje necesario para conseguirla. Podría explicaros también un caso con repercusiones similares a este que también tengo contado en el blog (os dejo aquí el enlace) que constituye un problema de importancia (aun no resuelto) que surgió hace unos quince años por razón de un planteamiento erróneo de la declaración de obra y de la división horizontal de un edificio que es muy probable que fuera aconsejado desde una notaría. Todo lo que se hizo, se hizo mal por ahorrar unos gastos e impuestos en una segregación (no efectuada) en el solar del edificio que en una parte se debería haber segregado para ceder a un ayuntamiento en ejecución de convenio urbanístico. Esos gastos e impuestos no han compensado los impuestos (directos e indirectos) causados después a todos los vecinos, ni los que puedan derivarse de dar solución a este problema que ocasionó el promotor del edificio. Me consta que pocos vecinos del inmueble son conscientes de la bomba de relojería jurídica que constituye la división horizontal en la que viven. Por supuesto, hay errores mas pequeños a cuya solución o aclaración siempre podremos contribuir desde una notaría en el momento en el que se descubran sin poner falsas excusas ni restar importancia a un problema que como profesionales debemos intentar contribuir a solucionar o, al menos, a descubrir su existencia a quien lo sufre o vaya a pasar a sufrirlo como consecuencia de una nueva escritura. Una sencilla compraventa de vivienda En este caso similar al primero pero resuelto en el acto del otorgamiento de la compraventa, al llegar a la descripción y leer a los otorgantes que se trababa del SEGUNDO, SIN LETRA (lo que coincidía con la nota continuada del registro), la esposa del vendedor presente en el acto me dice que no es el segundo sino el tercero y mas concretamente el tercero C. Sin hacer cundir el pánico, me pongo inmediatamente a pensar y a mirar con detalle todos los documentos unidos o no a la escritura que tengo sobre la mesa. Observo entonces que hay (entre los documentos aportados para la preparación de la escritura) un recibo correspondiente al IBI en el que se dice que es el Tercero C y que también el Catastro identifica el piso como Tercero B. Tenemos dos pisos y tres letras distintas. Todos los presentes empezaban a ponerse nerviosos. Le dije al oficial que había preparado la escritura que llamara al registro a ver si la cosa tenía explicación y, en este caso, resultó que sí que la había. El registro nos indicó que hay un entresuelo en el edificio, de manera que los entresuelos son primeros, los primeros son segundos y los segundos son terceros. El tema de la letra se resolvió a continuación consultando en la SEC la superficie de los tres pisos de la planta y confirmando con los interesados que este era el mas pequeño de los terceros. Solo quedaba dar un retoque a la escritura y volver a imprimirla. La escritura finalmente quedó así: "Y, de otra parte: DON ... con domicilio en la calle ***, 3ºC. Intervienen en su propio nombre y derecho, y tienen, a mi juicio, la capacidad legal necesaria para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada, y al efecto, E X P O N E N: PRIMERO. - Que DON *, es dueño con carácter privativo, y por el título que luego se dirá, del pleno dominio de la siguiente finca: = URBANA: ELEMENTO NÚMERO *: Vivienda tipo letra “D”, ubicada en la segunda planta de pisos del edificio sito en *, calle *, número * de policía, esquina a la calle *, hoy señalada catastralmente como calle *, número ***, 3º, puerta B, según catastro, y puerta C en la realidad". Este primer mandamiento, nos lleva a enunciar los dos siguientes. Segundo Mandamiento: Cada escritura hay que hacerla como si fuera para nosotros mismos Suele decirlo el que es mi oficial desde hace catorce años cuando alguien se queja por un retraso o nos felicita por el buen resultado de su escritura: "es que aquí hacemos las escrituras como si fueran para nosotros mismos", ¿o es que no le ponemos un plus de esfuerzo, de atención, de dedicación, a las escrituras de nuestros amigos, familiares, conocidos, buenos clientes o no nos preocupamos muy especialmente por las nuestras? Pues así veo yo que hay que actuar siempre y para todo el mundo. Aunque, ¿detecta el profano, el cliente medio de la notaría, la diferencia entre una escritura normal y una escritura excelente? La respuesta es clarísima a mi modo de ver: NO, la mayoría de nuestros clientes no son capaces de detectarlo a no ser que les surja algún problema antes, durante, después o mucho después del otorgamiento. Pues, aun así, nuestra obligación es evitar los problemas presentes y futuros a nuestros clientes y solucionar los errores y problemas del pasado, aunque no sean de nuestra responsabilidad, aunque no los hubiéramos originado nosotros, aunque nuestra factura sea del mismo importe y el resultado de nuestro trabajo no sea perceptible o entendible para los interesados. Son muchos los que vienen a escriturar algo que finalmente no se escritura y muchos los que vienen a encargar una cosa y acaban haciendo otra bien distinta. Hay que hacerle a la gente la escritura que necesita, no la que pide o no hacerle ninguna si es mejor que no firme nada. Ya se sabe aquello de que "no hay mejor escritura que la que no se firma". Por supuesto, lo hagamos como lo hagamos, nuestro trabajo estará generalmente mal valorado. A menudo mis empleados y yo no nos sentimos valorados o suficientemente valorados por nuestros clientes. El resultado de nuestro trabajo, que a la gente le aparenta ser el mismo que hacen todos los demás, aunque no lo sea, no es valorado porque la gente, generalmente, solo te valora por el coste, por la rapidez y por los problemas que hayan podido tener y no valora, generalmente, la ausencia de problemas o lo que es peor, no valora QUE NO HAYAN LLEGADO A DESCUBRIR los problemas que encierra su acto o negocio jurídico escriturado, aunque los tenga. Estos problemas pueden estallarles, o no, con el paso del tiempo y pueden haberles ocasionado mas impuestos aun con menos gastos notariales y registrales (o con los mismos o similares). Con la debida información, el profano ha de poder decidir lo que quiere y lo que no quiere hacer, pero nosotros no podemos ocultar información que influiría en la toma de sus decisiones. Tercer mandamiento: Hay que intentar solucionar todos los problemas o errores, aunque las partes no hayan reparado en ellos y sin importar quien haya sido el culpable Como dice la canción: No importa el problema, importa la solución. Hayamos sido nosotros o nuestros predecesores los causantes del problema y sea este esperado o esperable, o mas o menos previsible o imprevisible, cueste lo que cueste y reporte lo que reporte, hay que contribuir a su solución, si es que esta es posible. Si no lo es, nuestros clientes deben otorgar su acto o negocio jurídico completamente informados de lo que están haciendo. Cuarto mandamiento: Puede que nuestro cliente necesite los servicios de otro profesional Hace años cuando estaba en mi primera notaría un amigo procurador se extrañaba de que determinados asuntos llegaran tan poco depurados a mi despacho y hubiera tanto por hacer en muchos de los casos que llegaban a mis manos. Él ejercía y ejerce en una ciudad que está entre las más grandes de España y yo le explicaba que la notaría de pueblo (de pueblo pequeño) tiene otro funcionamiento más próximo y de confianza para el cliente. Esa idiosincrasia de la notaría rural no puede suponer que todo haya de resolverse por la notaría o en la notaría. En muchas ocasiones nuestra forma de trabajar tiene que ser la misma que la de localidades mas grandes, les guste o no les guste a nuestros clientes que no suelen no comprender que el Notario les envíe a un abogado, a un asesor fiscal o otro tipo de profesionales como los de perfil técnico tan necesarios en estos tiempos. ¿Qué tipo de asuntos hacen necesario o conveniente ponerlos en manos de un abogado (o de otro profesional) y que quedan fuera de la competencia de la notaría? Evidentemente, no se manda a un abogado a nadie porque su asunto sea difícil o novedoso, pero sí cuando se trata de: Asuntos que requieren poner de acuerdo a las partes más allá de lo podríamos considerar "normal" en una notaría. Asuntos que requieren la preparación de cualquier tipo de documentos privados: subsanatorios, complementarios, contrarios o contradocumentos, previos o posteriores. Asuntos que, una vez firmados, requieren un seguimiento posterior más allá de lo que podríamos considerar "normal" o propio del funcionamiento de la oficina notarial, incluyendo los trámites de Catastro, gestión fiscal e inscripción que en la notaría no se lleven. Asuntos que requieren un especial estudio o investigación para desembocar o conducir a la firma de una escritura o que impliquen una configuración del negocio jurídico desde el punto de vista fáctico, civil, mercantil, hipotecario o fiscal, más allá de lo que sea considerado "normal" o propio de la función notarial. Y asuntos que requieran una celeridad, digamos, excesiva para la firma de documentación "complicada", que al mismo tiempo son asuntos que habitualmente suelen participar de una o varias de las características anteriores. Especialmente en las actas es necesario que el borrador o minuta, mas o menos avanzada, sea presentado por el abogado de nuestros clientes, si estos acuden a la notaría por indicación de su letrado. Especialmente en las materias de este curso es esencial contactar con un buen técnico en la materia y en muchas ocasiones, dado que son asuntos susceptibles de oposición (Y DE AJUSTE ...), con un buen abogado. Por último, dado el objeto de este curso, destacaría los expedientes hipotecarios y catastrales como asuntos en los que un buen abogado (con un buen técnico) puede contribuir tanto en la elección del procedimiento a seguir (un título, doble título, un título mas expediente hipotecario y/o catastral) como en la resolución de sus implicaciones y derivaciones en materia de gastos e impuestos y en su seguimiento, por la posible aparición de esas oposiciones a la tramitación o alegaciones de diferentes administraciones, hasta su completa terminación. No soporto que otro profesional que va a cobrar por su trabajo se ponga en contacto conmigo para que yo le busque la solución a un problema que él no se ha estudiado. Desgraciadamente son algo frecuente este tipo de situaciones. Quinto mandamiento: El Notario se debe a todas las partes por igual Qué obvio, ¿verdad? Pues mucha gente no es capaz de entenderlo y se dedica a buscar profesionales propicios que ocultan la información sensible a quien interese ocultarla en cada caso. Con los datos de que nosotros (notarías y Notarios) disponemos, podemos ayudar a las partes a configurar mejor el negocio que quieren llevar a cabo, ahorrándoles impuestos y evitándoles problemas, aunque si en la notaría se explican demasiadas cosas, el de la inmobiliaria se disgustará porque le podemos fastidiar (o retrasar) la venta, el vendedor también lo hará pues puede quedarse sin negocio (o verlo atrasado), la gestoría puede ver invadidas sus competencias y los del banco dirían que nos metemos donde no nos llaman, con lo que al final puede resultar que a uno le digan, y es un comentario frecuente en mi caso (casi una cantinela), que "tu notaría es buena para comprar, pero mala para vender". ¿Notaría buena para comprar, pero mala para vender? ¿Qué conclusiones se pueden sacar de esta afirmación? No se puede ser malo y bueno en una misma escritura. Si para el que compras eres bueno, entonces el que es malo es el vendedor no el Notario, puesto que el vendedor está intentando colarle algo al que le compra y no quiere que el Notario se lo pueda descubrir y fastidiarle el negocio. Por supuesto, el negocio también se puede fastidiar a otros que actúan como malos profesionales defendiendo sus intereses por encima de los de sus clientes. Supongo que hay aceptar que alguien acuda a tu notaría a para unos asuntos y no lo haga para otros. Creo que, de nuevo, lo mejor sería poner un ejemplo para sacar conclusiones. Una plaza de garaje sin número que forma parte de una división horizontal Hace unas décadas se prepara una escritura de venta de una plaza de garaje en una división horizontal. Las plazas de garaje en ese edificio son fincas registrales independiente. En la descripción del garaje no se dice qué número corresponde a esa plaza. Alguien se da cuenta antes del otorgamiento de la escritura de compraventa de la plaza de garaje. ¿Qué ocurre? Pues que puede que se fastidie o que no se fastidie la operación antes de llegar a la notaría. La otra opción es que nadie se dé cuenta hasta el otorgamiento o se dé cuenta y no lo diga y que sean los oficiales del Notario o el propio Notario el que lo descubra. Entonces (de nuevo) es posible que se fastidie o que no se fastidie la operación. Si se fastidia, todo el mundo odiará al Notario, excepto el comprador que se encontrará ante un buen dilema puesto que ha invertido tiempo, ha hecho muchas gestiones y preparativos, ha podido tener gastos y ha adquirido compromisos cuando, de repente, se entera de que hay un problema que podría hacer que ya no le convenciera comprar esa plaza de garaje indeterminada prefiriendo abortar la operación. Si no se fastidia la operación, el comprador sabe que tiene un problema que puede que le salte (o no) a él en el futuro. Es posible que en el futuro un nuevo propietario sea como él y acepte la tara de la finca o que no lo sea y no quiera comprarle a él una plaza de garaje que no está perfectamente identificada. Todos los Notarios siempre tenemos delante un comprador y un vendedor, uno que compra y otro que vende y nuestra obligación es actuar igual de bien para ambos, el resto de "afectados" deben darnos absolutamente igual, aunque nos quedemos sin escritura. ¿Y qué pasó en este caso? Pues que se firmó la compraventa. Años después es cuando se ha descubierto lo que pasaba. Unos vecinos del edificio sí que tienen el número de la plaza de garaje en su escritura y otros no, como es la señora de mi caso. Esto no sería realmente grave (se solucionaría con un poco de gasto en notaría y en registro) si no fuera porque hay un vecino que aparca en es garaje pero que no tiene plaza (ni con número, ni sin número). Ese señor aparca en una plaza que no existe jurídicamente como tal y que actualmente no está señalizada (aunque sí que lo estuvo hasta hace un tiempo). Esa plaza ocupa un espacio común, una zona de todos los vecinos. Este señor no tiene escritura de esa inexistente plaza de garaje porque compró "eso" en donde aparca al anterior propietario en un documento privado. Los más antiguos propietarios de la comunidad le permitieron al anterior propietario aparcar en ese espacio y por eso el que le compró desea continuar haciéndolo y está mareando a toda la comunidad para resolver su problema, en vez de demandar a quien le vendió esa plaza de garaje flotante y a los promotores del edificio que no hicieron correctamente la división horizontal del garaje y que fueron quienes permitieron el uso indebido de esa plaza que todos los vecinos pensaban que realmente existía. No queda claro porqué unas plazas de garaje tienen número y otras no. A mí me parece un problema considerable, ¿no? ¿Para dejar de comprar una vivienda y una plaza de garaje? Pues puede que sí. Claro que, si no lo sabes, si no te informan, si te lo ocultan o si te hacen ver que no debes preocuparte, que no tiene importancia, que se puede arreglar, que no pasa nada ... pues te están ocultando la verdad, si es que no te están directamente engañando. Yo lo único que podría explicar al que quiere comprar la vivienda y la plaza de garaje sin número, es que el vendedor lleva así toda la vida y que también estuvo de este modo el que le vendió a él y que no ha pasado nada y que normalmente no pasará nunca nada, pero la decisión la tiene que tomar el que la tiene que tomar con todos los elementos de juicio sobre la mesa que yo como Notario estoy obligado a facilitarle si dispongo de ellos. Caso contrario, estaría contribuyendo a la estrategia del vendedor y demás interesados en la venta. Yo comprendo los intereses de las partes (del comprador y del vendedor) pero no entiendo los intereses del intermediario, ni los del traductor, ni los del banco, ni los de la gestoría: todos esos se quedan sin operación y punto, como me pasaría a mi y nos quedaríamos sin operación porque hay un interés superior a proteger que es el del que compra. El pobre vendedor tendrá que apechugar con su problema o irle a vender a otro. Yo no estoy dispuesto a callarme si es que lo detecto o lo sé de antemano. El otro día oía como alguien le decía a mi oficial: "¿pero esto se lo va a decir el Notario al que me compre?". Los presupuestos No todos hacemos la misma escritura del mismo modo, ni hacemos la misma escritura en situaciones aparentemente iguales, ni las escrituras se extienden lo mismo como consecuencia de hacer o de no hacer determinadas cosas que pueden ser fundamentales (o no, según criterios) para el resultado de lo que se pretende, aunque la extensión y los actos o negocios jurídicos añadidos las puedan encarecer o abaratar. Sé que en la mayoría de los casos (en realidad estoy siendo políticamente correcto) la mayoría de los Notarios, de las notarías, haremos casi exactamente lo mismo, pero en un porcentaje no desdeñable de escrituras (no es lo mismo una herencia, que una compraventa de vivienda o una hipoteca) no ocurre así y sí que haremos las cosas diferentes y ofreceremos un producto (la escritura y sus fases previa y posterior incluidas) completamente distinto. Todo ello, sin contar con que los servicios extra arancelarios pueden comportar una diferencia considerable en la minuta de cada Notario. ¿Por qué esos procederes distintos suponen que una escritura cueste más en un sitio que en otro? Para empezar esos procederes distintos (cosas que se hacen y que no se hacen o que se hacen de manera diferente) determinan un producto/resultado distinto y dan lugar a un íter distinto, es decir, a una secuencia/recorrido distinto desde que uno entra por la puerta de la notaría a interesarse por su documento y recibe un asesoramiento gratuito que no nos da beneficio alguno, salvo que se nos encargue la escritura, hasta el momento en que ese documento está finalmente preparado después de varios repasos en los que ha contado con mi directa intervención y seguimiento, pasando al otorgamiento y a la autorización (que a veces se retrasa o se suspende), si es que está todo perfectamente claro y entendido. ¿Y lo que pueda pasar después? Considero de mi competencia e incumbencia, hasta que se tenga el documento inscrito, liquidado, catastrado, subsanado o lo que corresponda en cada supuesto, todo lo que pueda suceder sin que llegue el interesado a escuchar (casi) en ningún momento aquello de "eso no es cosa nuestra". Con el paso de los años, es posible que se aprecie mejor la diferencia entre una escritura vulgaris y una excelente. Cuando llegue el momento de vender el inmueble, de que lo hereden los hijos, de hipotecarlo, de hacer uso de aquel poder o de interpretar el testamento, el interesado valorará el trabajo que se le hizo y la ausencia de problemas. Y como no me aparto en mi proceder de lo que considero que me corresponde hacer, cuando luego llega el momento de cobrar, cobro todo lo que puedo y debo cobrar, porque mi trabajo (y el de mi equipo) lo merece, porque no estoy cobrando de más y porque no gusta regalar ni malvender mi trabajo. Prefiero no preparar y firmar una escritura que hacerla a mi disgusto, no proporcionando a mi cliente el completo servicio que le puedo dar con los medios y herramientas a mi alcance en estos tiempos. No se olvide qué se puede y se debe elegir Notario, como se puede y se debe pedir presupuestos, entendiendo porqué se pueden producir las diferencias, entre notarías y Notarios distintos. Es imposible preguntar a cada cliente si quiere o no quiere que se le haga todo lo que se le puede hacer, por eso mi criterio es prestar el servicio más completo a mi alcance en beneficio de mis clientes. Pedir presupuestos a go-go pone de manifiesto que el que los pide no es capaz de percibir el valor añadido individual de cada Notario y que no busca calidad sino simplemente el precio mas bajo porque piensa que todos hacemos exactamente lo mismo, cuando claramente no es así. Por supuesto, en las materias objeto de este curso la diferencia en la forma de trabajar es mas evidente que en cualquier otra cosa. Hace poco me dijeron que un registro se peleaban por nuestras escrituras, que entraban y salían sin mas. Eso es el resultado de un trabajo que se intenta sea siempre el mejor para el cliente. Un ejemplo en el ámbito de las materias de este curso de esos "procederes distintos" con costes distintos Se trataba de una compraventa de una finca que se efectúa en una notaría sin obtener información registral de la finca y limitándose a copiar los datos de inscripción de otra anterior que copió los de otra anterior, que copió los de otra anterior, así hasta llegar a la Guerra Civil y a la quema de un libro del registro en el que esa finca estaba inscrita. Ochenta años de transmisiones sucesivas que nadie soluciona hasta que aparece un comprador que no lo ve lo claro, "obligando" al actual propietario a acercarse con el asunto a mi notaría donde se soluciona en pocos días mediante una escritura de actualización de fincas y un expediente del artículo 18.2 de la Ley del Catastro que conducirá a un expediente de inmatriculación. Hubiera sido fácil volver a vender la finca una vez mas como hubieran deseado, pero finalmente se ha optado por la solución mas costosa pero infinitamente mas aconsejable. La actualización de las descripciones de las fincas Vaya por delante que "actualizar" fincas no es tarea fácil, aunque compensa en forma de mas y mejores facturas porque hay muchas fincas "desactualizadas", porque nos salen más conceptos minutables, porque se alargan las escrituras (a veces mucho), porque hay más diligencias y testimonios y porque nos permite el cobro de algunas actuaciones extra arancelarias (como, por ejemplo, por la tramitación de expedientes en abierto en la Sede Electrónica de Catastro de los que hablaremos en otra clase). También una buena resolución de problemas de este tipo, nos puede servir para fidelizar a un cliente que queda agradecido (a pesar del coste) por la solución de su grave problema. Desde mi muy particular (por infrecuente) punto de vista, aunque siempre hemos estado obligados a describir los inmuebles de la mejor manera posible conforme a los Artículos 170 a 173 del Reglamento Notarial, se han ido sucediendo cambios en la legislación catastral e hipotecaria que nos han ido dejando cada vez más acorralados y forzados a proceder a aquello que desde hace mas de quince años (desde la Ley del Catastro de 2004) debíamos estar haciendo. No sirven ya las excusas y toca meterse de lleno en el tipo de finca y de cultivo, en la ubicación, superficie y linderos de las fincas, para hacer escrituras que sirvan hasta la siguiente generación de propietarios; escrituras que dejan los inmuebles perfectos dando valor a la propiedad inmobiliaria que suele ser nuestra mayor inversión y nuestra mas valiosa posesión. Todos queremos hacer escrituras fáciles y le tenemos miedo a la competencia, pero desgraciadamente esta labor no se puede hacer con prisas ni con precipitación, requiere tiempo y antelación y eso supone un cambio en la dinámica de la oficina, en el trato con los interesados directos e indirectos y, por tanto, una repercusión en la caja final de resultados. Es muy posible que con un recto y escrupuloso proceder en esta materia se pierda una parte de la clientela sin que esté claro que vayamos a ganar tantos clientes como los que se nos hayan ido, sobre todo cuando hablamos de clientes profesionales o de profesionales que traen a sus clientes. Tengo que decir que yo sufro y mucho esta circunstancias desde hace mas de una década. Hace un tiempo en el otorgamiento de una compraventa de una rústica con una edificación en su interior fui bombardeado a preguntas relativas a las posibles consecuencias de la falta de adaptación a Catastro de la finca o de la posible denegación de la inscripción de los cambios que hacíamos. Dije a mis clientes, por ir poniendo término al círculo vicioso de preguntas que me estaban haciendo saliéndose ya del caso que nos ocupaba, que: "bueno, ya sabéis que aquí nos preocupamos mucho de todas estas cosas y en este caso ya no podemos hacer nada más. No podemos ir mas lejos". Su respuesta a mis comentarios fue: "Por eso venimos aquí". Entonces les dije: "La verdad es que yo debo tener un récord en el asunto de actualizar fincas". A los pocos días, tuve ocasión de comprobar en las Estadísticas Anuales de Contratación Notarial que entre 2015 y 2018 he sido uno de los diez Notarios que mas actualizaciones ha efectuado en toda España con cifras que oscilan entre las 224 y las 283 (y eso que hace mas de diez años que no paso de las 1.000 escrituras que representan menos de 2.000 conceptos minutables). En 2019 (tal vez algo está empezando a cambiar) descendí al puesto vigésimo quinto con 217 actualizaciones. Si tuviéramos en cuenta la ratio entre este concepto y el número total de escrituras firmadas, estoy (casi) seguro de que yo sería el número 1. El dato es muy revelador: una notaría de 800 y poco números (957 en 2021) desde hace una década está en todo lo alto de alguna de las casillas del Índice al menos cinco años seguidos (no he mirado mas atrás pues he querido partir de la Ley 13/2015), da mucho que pensar en cuanto al monumental nicho de trabajo que hay por hacer en esta materia (y no solo para los Notarios). Además, pude comprobar que, de los aproximadamente 2.900 Notarios, 300 hacen menos de 10 "actos que implican modificación física de las fincas" al año (según la estadística de 2019). A priori, la conclusión parece clara: hay despachos en los que este asunto no es ni mucho menos una prioridad o en los que esto simplemente no se hace. 2020 y 2021: ¿Qué ha pasado? He revisado estos datos hoy mismo (13 de Enero de 2021) y en 2020 soy el 23ª con 203 rectificaciones descriptivas y en 2021 me he quedado con 163 y no sé que puesto ocuparé. Es un bajón importante que no sé explicar, aunque sí que puedo decir que tengo 268 conceptos sobre las materias del curso que representan casi el 20% de todo lo que hago en mi notaría. De ellos, 29 son expedientes hipotecarios y 76 son modificaciones físicas. ¿No hay otra posible explicación a esas cifras de actualización? A mi juicio, solo sería posible que se haga este trabajo y se cobre, que se haga y no se cobre, que no se haga, o que se haga y se cobre de otro modo (por otro concepto). Nadie trabaja gratis y menos con una faena tan complicada y a veces con tan escaso beneficio como esta. Tal vez muchos deberían pensar en que la actualización lleva implícitas las declaraciones de obras nuevas, segregaciones, agrupaciones y expedientes catastrales e hipotecarios que son más productivos económicamente y que deberíamos proponer siempre a nuestros clientes con el ánimo de proporcionarles la escritura perfecta para una nueva generación de propietarios. A falta de convencidos, no me cabe duda de que a golpe de BOE conseguiremos avanzar en esta materia. Pero, concretemos la clase de actos jurídicos de que estamos hablando cuando nos referimos a las modificaciones físicas y los expedientes hipotecarios y catastrales. Según el Índice Único Notarial (IUI) los actos que implican modificación física de las fincas son, entre otros (y a los efectos del curso), los siguientes: 0401 SEGREGACIÓN 0402 AGREGACIÓN 0403 AGRUPACIÓN 0404 DIVISIÓN MATERIAL 0405 DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA TERMINADA O AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA TERMINADA 0406 DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN O AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN 0407 MODIFICACIÓN DE OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN O DE AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN 0416 RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA DE UNA FINCA 1625 ACTAS DE NOTORIEDAD PARA LA INMATRICULACIÓN DE FINCAS 1626 ACTA DE NOTORIEDAD PARA LA CONSTANCIA DE EXCESO DE CABIDA 1631 ACTA DE REQUERIMIENTO PARA LA DECLARACIÓN DE NOTORIEDAD DE INMATRICULACIÓN DE FINCAS Y REANUDACIÓN DEL TRACTO REGISTRAL INTERRUMPIDO 1632 ACTA DE REQUERIMIENTO PARA LA DECLARACIÓN DE NOTORIEDAD DE CONSTANCIA DE EXCESO DE CABIDA 1645 EXPEDIENTE DE DOMINIO 1646 ACTA DE DESLINDE O SUBSANACION DE DISCREPANCIAS El concepto estrella, sin la menor duda, es el 0416-Rectificación descriptiva de una finca, pero tenemos catorce tipos de operaciones distintas algunas desdobladas en dos (con cuantía y sin cuantía). El 99% de las rectificaciones descriptivas son sin cuantía, es decir, que se minutarán por 30,05 euros más IVA y nos darán un trabajo considerable al personal de la notaría y al Notario puesto que lidiar con cuatro realidades distintas (escritura, registro, catastro y realidad verdadera) y con los clientes (y sus intermediarios y asesores), hasta tomar la opción más beneficiosa para ellos, no es tarea sencilla. En el programa de gestión (PG) de mi notaría se explica, en cuanto a las rectificaciones descriptivas, que "es posible minutar este con concepto "Con Cuantía o Sin Cuantía" y que este concepto es "a cumplimentar en las escrituras en las que, sin operar ninguna otra de las operaciones comprendidas en el grupo 4, la descripción de una finca sea objeto de modificación, por ejemplo, mediante su cambio de destino –p.ej. de vivienda a local, o viceversa-, o la rectificación de su superficie o linderos. Habrá que estar caso por caso para determinar si media cuantía, sujeción a impuesto y alteración catastral, por resultar relevantes. Se entenderá que media alteración, entre otros supuestos, en el cambio de destino en un inmueble urbano". Es decir, y es importante, no se puede minutar si estás ante cualquiera de los otros casos del grupo 4 porque, de hacerlo, estarías incurriendo en una doble minutación puesto que el resto de esos casos implican ya una rectificación descriptiva. Parece claro que la rectificación descriptiva es minutable, aunque pueda existir una cierta controversia que para mi, es mas producto del desconocimiento que de la verdadera duda. A la hora de proceder con una posible rectificación descriptiva, supongo que habrá diferentes planteamientos y operativas. Quizá el mas común sea este: Inmuebles rústicos o urbanos no inscritos: Descripción según Catastro y manifestación de que se corresponde con la realidad. Urbanas inscritas: Descripción registral y manifestación de que los interesados ignoran si Catastro se corresponde exactamente con la realidad (siempre que no haya medición técnica). Rústicas inscritas: Descripción registral, descripción catastral (para facilitar la equivalencia entre polígonos y parcelas antiguos y modernos) y manifestación de que se ignora si Catastro se corresponde exactamente con la realidad (siempre que no haya medición técnica). Particularmente, pienso que estos planteamientos están demasiado obsesionados con el registro. He escrito sobre lo que llamo "El listón de la inscripción" y no creo que nosotros los Notarios debamos de estar pensando mas de la cuenta en las consecuencias registrales, ni mucho menos en la minuta del registro. En la notaría tenemos que montar (ya lo he dicho) el andamiaje necesario para conseguir que todo quede perfecto o lo mas perfecto que se pueda, cumpliendo con nuestras obligaciones legales. Mi práctica habitual con las actualizaciones Frente a la anterior operativa, la mía es la siguiente: Recibimos la documentación y contrastamos escritura, registro y Catastro, ya sean fincas rústicas o urbanas exceptuando la división horizontal, las hipotecas y las cancelaciones de hipoteca en las que nos limitamos a señalar la correcta ubicación en base a Catastro. Contrastamos nuestras conclusiones con los clientes y tomamos la decisión mas oportuna que podría ser: efectuar una actualización menor o leve que deje igual la superficie de la finca; considerar correcto el Catastro modificando (o intentando hacerlo) con arreglo a él la superficie o considerar incorrecto el Catastro recurriendo a documentación técnica para preparar la actualización que pueda ser necesaria. Por supuesto, siempre hay que valorar el bolsillo del cliente (o mejor dicho el cliente debe valorar la repercusión en su bolsillo y la idoneidad del momento) y la finalidad del acto o negocio jurídico escriturado (vivienda habitual, inversión, inmediata venta, hipoteca, etc. ...). No podemos hacer escrituras como si aún estuviéramos en 1995 y arrastrando las mismas descripciones que en 1975, sin olvidar (insisto) que proceder a la actualización es una obligación inexcusable del Notario conforme al Reglamento Notarial y conforme a la legislación catastral e hipotecaria. La actuación de la notaría debe ser tan natural y espontánea como rigurosa, le pese a quien le pese, le pese al profesional que le pese y pase lo que pase, una vez que las partes y sus intermediarios diversos dispongan de toda la información. Por supuesto, la información rigurosa no suele gustar a los malos profesionales con lo que (también lo he dicho ya) corremos el riesgo de perder clientes. Es dificultoso, farragoso, lento, pesado, moverse entre la documentación necesaria para preparar un buen número de escrituras que son un auténtico atolladero de problemas. Es muy difícil empezar con un montón a veces inmenso de papeles o de archivos informáticos para dejar lista en base a modelos más o menos elaborados una escritura con garantía de resultado al 100%. Los registros tienen suerte de encontrarse con un trabajo completamente acotado, ¿verdad? La minutación registral como excusa para no actualizar No es la única, claro está. Son muy frecuentes las quejas sobre el alto coste registral de la "actualización". Yo mismo he visto facturas muy elevadas en casos de herencias con muchas fincas, pero no debemos, insisto, vernos condicionados por este argumento para no hacer la parte del trabajo que nos corresponde, aunque no tenga traslado inmediato al registro en aquellos casos en que inscribir no sea el objetivo inmediato a conseguir. En relación a la incorporación de base gráfica, recientemente, la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo ha dictado la sentencia STS 1113-2021 que ha señalado que: «La incorporación de la representación gráfica georreferenciada al folio registral de la finca en el Registro de la Propiedad, no constituye una operación registral autónoma y diferente de la inmatriculación o la inscripción del título, cuando comporte la reestructuración de los terrenos, prevista en el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria y no autoriza a duplicar los honorarios de tales inscripciones, devengándose una sola partida de honorarios por una sola inscripción de tales títulos incluyendo la incorporación de la descripción gráfica georreferenciada». El artículo 9 de la Ley Hipotecaria dice que “el folio real de cada finca incorporará necesariamente el código registral único de aquélla. Los asientos del Registro contendrán la expresión de las circunstancias relativas al sujeto, objeto y contenido de los derechos inscribibles según resulten del título y los asientos del registro, previa calificación del Registrador. A tal fin, la inscripción contendrá las circunstancias siguientes: … b) Siempre que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices. Asimismo, dicha representación podrá incorporarse con carácter potestativo al tiempo de formalizarse cualquier acto inscribible, o como operación registral específica. En ambos casos se aplicarán los requisitos establecidos en el artículo 199″. El hecho de que sea un dato indispensable en ciertos casos, no implica que pueda cobrarse por él cuando comporte la reestructuración de los terrenos, pero parece que sí cuando no la comporte (en los casos potestativos). La STS 1113-2021 sobre minutación registral de la representación gráfica y su posible influencia en la minutación notarial de la actualización catastral No lo creo. No existe duplicación alguna en nuestro caso ni puede alegarse que la "actualización" constituya una obligación para el Notario que por tal razón no pueda minutarse, salvo que ya se minute algún otro tipo de modificación física, como ya hemos visto. Un par de ejemplos prácticos de actualización No son mas que dos casos cualquiera de los mas de 3.000 que he podido tener en mi actual notaría (que representa el 10% de las fincas de mi término municipal). Seguro que los interesados se preguntan mientras esperan para pasar que estaremos haciendo encerrados en mi despacho alguno de mis oficiales y yo puliendo este tipo de cosas. 1.= Dos hermanos vienen a vender una finca que han heredado de sus padres y se hace necesario proceder a su actualización La escritura de la herencia de sus padres es su título previo.Curiosamente es de 2018 pero la escueta descripción de la finca es esta: = RÚSTICA: Tierra secano blanca, sita en término municipal de *, partida de *, parte del trozo conocido como "*". Superficie: Linderos: Norte, *; Sur, *; Este, camino; y Oeste, camino. INSCRIPCIÓN: No consta su inscripción. REFERENCIA CATASTRAL: (Se puso erróneamente y eso que la finca no estaba inscrita y tenía su importancia como la propia descripción ...). Unos minutos antes de la hora prevista para la firma, repaso la escritura, y me encuentro con la siguiente descripción preparada por uno de mis oficiales: = RÚSTICA: Tierra secano blanca, sita en término municipal de xxx, partida de xxx, parte del trozo conocido como "xxx". Esta conformada por dos componentes no colindantes entre si, que están separados por un camino de acceso a estas y otras fincas que discurre en dirección Este a Oeste. Superficie: * (xxx m2). Linderos: Norte, parcela * de *; Sur, parcela * en investigación, artículo 47 de la Ley 33/2003; Este, camino que es la parcela * de la Comunidad Autónoma de *, que es carretera; y Oeste, parcela * del Ayuntamiento de *, que es camino. INSCRIPCIÓN: No consta su inscripción, no tiene título inscrito, según manifiestan. Advierto a los comparecientes de lo dispuesto en el Artículo 205 de la Ley Hipotecaria y 298 de su Reglamento. DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela xxx del polígono xx y la parcela xx del polígono * (y no * como por error se indica en el título que luego se dirá), ambas del Catastro de Rústica de *, catastradas (a nombre de herederos de *) bajo las referencias * y *, respectivamente, como se acredita con las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, que incorporo a esta matriz, obtenidas de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos. De nuestro repaso resulta una tercera descripción: = RÚSTICA: Tierra secano blanca, sita en término municipal de xxx, partida de xxx, parte del trozo conocido como "xxx". Esta conformada por dos componentes no colindantes entre si, que están separados por un camino de acceso a estas y otras fincas que discurre en dirección Este a Oeste. Es fundamental describir los componentes cuando no son colindantes. Superficie: El componente 1 (parcela * del polígono * del Catastro de Rústica de *), el situado al viento de Oeste del citado camino de acceso para esta y otras fincas, tiene una superficie de * (* m2). El componente 2 (parcela * del polígono * del Catastro de Rústica de *), el situado al viento de Este del citado camino de acceso para esta y otras fincas, tiene una superficie de * (* m2). Linderos: El componente 1 linda: Norte, parcela * de *; Sur, parcela * en investigación, artículo 47 de la Ley 33/2003; Este, camino que lo separa del componente 2, que es la parcela * de la Comunidad Autónoma de *, que es carretera; y Oeste, parcela * del Ayuntamiento de *, que es camino. El componente 2 linda: Norte, parcela * de la mercantil “*, S.L.”; Sur, parcela * de *; Este, parcela * del Ayuntamiento de *; y Oeste, camino que lo separa del componente 1, que es la parcela * de la Comunidad Autónoma de *, que es carretera. INSCRIPCIÓN: No consta su inscripción, no tiene título inscrito, según manifiestan. Advierto a los comparecientes de lo dispuesto en el Artículo 205 de la Ley Hipotecaria y 298 de su Reglamento. DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela * del polígono * y la parcela * del polígono * (y no * como por error se indica en el título que luego se dirá), ambas del Catastro de Rústica de *, catastradas (a nombre de herederos de *) bajo las referencias * y *, respectivamente, como se acredita con las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, que incorporo a esta matriz, obtenidas de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos. Aspectos destacables: El reciente título previo es el segundo relativo a la finca y, por tanto, podría haberse ya inscrito. Sin embargo, no pudo inscribirse porque no se adaptó la descripción a Catastro de manera que se perdió la oportunidad de inmatricular la finca. Nadie me dijo que se pretendiera inmatricular, ni falta que hacía. Es nuestro trabajo preocuparnos de que pueda hacerse sin firmar mas escrituras. Se había cometido un error en uno de los polígonos y se indicó que el título de los hermanos era el de herencia de sus padres cuando en realidad el título era la herencia de la madre que lo había comprado con confesión de privatividad del padre y esposo por lo que debía incluirse en la herencia de ella y no en la herencia de los dos puesto que no era ganancial sino privativo por confesión. Si yo no hubiera estado pendiente, la adaptación a Catastro no hubiera sido correcta y se hubiera denegado la inmatriculación con el consiguiente problema para las partes. Un profano podría no apreciar la diferencia entre haberle fusilado la descripción de su vieja escritura, haberla mejorado hasta la versión con la que entró en mi despacho para su repaso o haberla dejado como finalmente quedó. Por supuesto, los técnicos podrán decirnos que nos limitamos a dar por bueno el Catastro sin saber en realidad si estaba o no correcto. Precisamente por eso, esta labor es cosa de todos (propietarios, herederos, compradores, abogados, asesores, consejeros, técnicos, oficiales, Notarios y registradores) y requiere mucho tiempo para que dé sus frutos. No debemos seguir perdiendo oportunidades. 2.= En este segundo caso, en la parte expositiva de la escritura, tras añadir lo mínimo e imprescindible, partíamos de esta descripción: = RÚSTICA: Porción de obra que equivale a tres cuartas de la casa de campo, llamada de *, en la actualidad finca independiente, sita en este término de *, partido de * o del *, sin número de policía. Le son anexos una octava de aljibe y una octava de una era, todo ello con sus ensanches y la mitad de otro aljibe que existe dentro de los ensanches de la casa, este último en la actualidad inexistente por haber sido derruido. Superficie: Mide nueve metros y diez centímetros de frontera por veinte metros y cuarenta y siete de centímetros de fondo, es decir, una superficie de ciento ochenta y seis metros, veintisiete decímetros y setenta centímetros cuadrados (186,2770 m2), según título y registro, y doscientos treinta y cinco metros cuadrados (235 m2), según certificación de técnico que luego se dirá. Linderos: Según título y registro: Norte, herederos de *; Sur, camino y ensanches de la era; Este, *; Oeste, *. Hoy linda, según catastro: Norte o fondo, con las fincas registrales * y *; Sur o frente, con la parcela xxx del Ayuntamiento de * que es camino, Este o derecha entrando, con la referencia catastral * de *; y Oeste o izquierda, con la referencia catastral * de * y con la finca registral *. INSCRIPCIÓN: *. VALORACIÓN: *. REFERENCIA CATASTRAL: Constituye el resto de la catastrada bajo la referencia *, antes citada. Durante el repaso de lo preparado por mi oficial no quedé satisfecho y así quedó la finca después de pasar por una mas completa actualización de la descripción y por la declaración de una vieja obra no declarada pero que constaba en el Catastro (que, por supuesto, minuté): = URBANA: Casa habitación de planta baja con patio descubierto y planta alta, sita en este término de *, partido de la *, señalada catastralmente como *, número *. Le son anexos una octava de aljibe y una octava de una era, todo ello con sus ensanches. Superficie: Tiene una total superficie construida de doscientos setenta metros cuadrados (270 m2), de los que ciento treinta y cinco metros cuadrados (135 m2) corresponden a la superficie construida en planta baja y ciento treinta y cinco metros cuadrados (135 m2) a la superficie construida en planta alta destinada a cambra. Tiene una superficie de parcela doscientos treinta y cinco metros cuadrados (235 m2), de los que la edificación ocupa ciento treinta y cinco metros cuadrados (135 m2), estando el resto de parcela, es decir, cien metros cuadrados (100 m2), destinados a patio descubierto. Linderos: Norte o fondo, con las fincas registrales *; Sur o frente, con la parcela * del Ayuntamiento de * que es camino, Este o derecha entrando, con la referencia catastral * de *; y Oeste o izquierda, con la referencia catastral * de *. VALORACIÓN DE LA AMPLIACIÓN DE OBRA DECLARADA: *. La otra opción (la fácil, la que muchos hubieran otorgado y autorizado), hubiera sido dejar todo como estaba cuando llegó a nosotros: = RÚSTICA: Porción de obra que equivale a tres cuartas de la casa de campo, llamada de *, sita en este término de *, partido de *. Le son anexos una octava de aljibe y una octava de una era, todo ello con sus ensanches y la mitad de otro aljibe que existe dentro de los ensanches de la casa. Superficie: Mide nueve metros y diez centímetros de frontera por veinte metros y cuarenta y siete de centímetros de fondo. Linderos: Norte, herederos de *; Sur, camino y ensanches de la era; Este, *; Oeste, con el que encontró la Dama de Elche... Por supuesto, hilar fino es necesario en cualquier aspecto de la redacción de una escritura. Hoy mismo (12 de Enero de 2022) he visto esto en una minuta de inmobiliaria bancaria: "Advierto yo, el Notario, a los comparecientes que, por no exhibir el documento que acredita la referencia catastral de la finca descrita en la exposición que antecede, incurren en incumplimiento de la obligación establecida en el artículo 50 de la Ley de 30 de diciembre de 1996, sobre Medidas Fiscales, Administrativas y de Orden Social)". No daban otra opción y, por supuesto, lo he quitado sin perder un segundo, aunque he pensado pero, ¿todavía hay quien no se molesta en buscar la RC si no la tiene y de sacar la CCDYG? Además, ese artículo ¡está derogado desde hace casi 18 años! ((letra d) de la disposición derogatoria única del R.D. Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario («B.O.E.» 8 marzo)). Nos vemos en la segunda clase entrando ya en materia. Hasta entonces. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario
El blog de Justito El Notario Nihil prius fide & nihil prius manducare
