Advertencia: En la web «Justito El Notario», su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría. CLASE 8: Declaración, modificación y ampliación de obra nueva terminada Distinguiremos el caso de la obra declarada por antigüedad con arreglo a Catastro, el de la obra declarada por antigüedad certificada por técnico competente, el de la obra nueva declarada con arreglo a proyecto y licencia y los casos mixtos (y entre ellos el de las obras legalizadas por licencias concedidas a posteriori). Especialmente examinaremos los documentos necesarios para cada caso y, por tanto, las certificaciones catastrales, las licencias de obra, las licencias de primera ocupación, las certificaciones técnicas (con posible legitimación de firma electrónica), el visado de las certificaciones, la certificación de eficiencia energética, el seguro decenal, el libro del edificio, los Informes de Validación Gráfica, el Informe Catastral de Ubicación de las Construcciones y las coordenadas de representación gráfica. Es indispensable actualmente hacer un estudio de la declaración de obra en íntima y directa conexión con la problemática que supone la obtención de las coordenadas de suelo ocupado y de la propia finca lo que suele llevarnos a la necesidad de ajustar, actualizar o rectificar la superficie de las fincas sobre las que declaramos las obras, sus modificaciones o sus ampliaciones. Es más, conviene tener previsión a la hora de organizar la adquisición previa de solares o terrenos para construir porque una diferencia de cabida puede suponer un cierto (o un gran) disgusto a la hora de declarar la obra. ÍNDICE Leyes urbanísticas autonómicas+Ceuta y Melilla Las obras de tapadillo ¿Una obra con suficiente antigüedad catastral puede siempre declararse? (especial referencia al caso de la Comunidad Valenciana) La comunicación del Registro en las obras declaradas por antigüedad ¿Convendría en esos casos pedir un certificado municipal de inexistencia de expediente de disciplina urbanística (IEDI)? La prescripción de la acción de restauración de la legalidad urbanística Pero ¿si hay prescripción por qué el registro comunica y se practica la nota marginal? Ampliación de obras ilegales El ICUC (o ICUCPC) ¿Podríamos conseguir el ICUC en las notarías? ¿Cuándo es necesario el ICUC en las declaraciones de obra? ¿Y en las actualizaciones descriptivas de fincas? ¿Y en otros casos? ¿Es necesario un IVG+ para la declaración de obra? La representación gráfica de la parte de suelo ocupada por la obra declarada ¿Y en la división horizontal? Certificado de eficiencia energética (CEE) ¿Cuáles son las excepciones al CEE? ¿Está algún aspecto de la aportación preceptiva de la CEE sujeto a la calificación del registrador de la propiedad? Técnico competente Compraventa de viviendas destinadas a reformas importantes, CEE y declaración responsable La certificación de final de obra, el técnico competente, el visado y el certificado de colegiación Demolición de obra Técnico competente en las obras destinadas a vivienda Discrepancias descriptivas entre la licencia y la ON (certificación técnica y título) La legitimación de firmas y la legitimación de firma electrónica a través del Portal Notarial del Ciudadano (PNC) Usar VALIDe para firmas de técnicos (o de otras personas) El seguro decenal El seguro decenal y los elementos estructurales del edificio ¿Son necesarios los recibos de pago del seguro decenal? Las licencias de primera y segunda ocupación Sustitución de la licencia de primera ocupación por la declaración responsable Primera ocupación para naves El libro del Edificio y el depósito del Libro del Edificio ¿Cómo se acredita que el CD que se lleva al registro es el mismo que se ha depositado en la notaría? ¿Lo certifica el técnico en la notaría o en el registro? ¿Se puede retirar el Libro del Edificio? Declaraciones de indivisibilidad y vinculación El aprovechamiento urbanístico ¿Qué valor de adquisición habría que asignarle a un inmueble que se escritura como obra nueva "antigua"? Declaraciones de obra nueva terminada por antigüedad catastral: Los casos Sonriha y Nida Escritura de declaración de obra nueva terminada por antigüedad catastral de una piscina y de compraventa (el caso "Sonriha") Escritura de aceptación y adjudicación parcial de herencia previa declaración de edificación (el caso "Nida") Declaraciones de obra nueva terminada por antigüedad certificada por técnico competente: Los casos del Torero, Musca, Nitri, Romasi, Lady y Filomena (caso mixto) La declaración del Torero Escritura de declaración de ampliación de edificación (el caso "Musca") Escritura de compraventa y de declaración de ampliación de edificación (el caso "Nitri") Escritura de declaración de edificación y compraventa de finca (el caso "Simarro") Escritura de declaración de ampliación de edificación ya existente y de declaración de edificaciones (el caso "Lady") en ambos casos por antigüedad Escritura "mixta" de declaración de edificaciones en base a certificación técnica por antigüedad y en base a proyecto y licencia (el caso "Filomena") Declaraciones de obra nueva terminada con arreglo a proyecto y licencia: Los casos Senjen, Gerjaer y Larpi Escritura de declaración de obra nueva terminada con arreglo a proyecto y licencia (el caso "Senjen") Escritura de subsanación de otra de declaración de obra nueva terminada (caso Jensen) Escritura de declaración de obra nueva terminada con arreglo a proyecto y licencia (el caso "Gerjaer") La pequeña subsanación del caso "Gerjaer" Escritura de declaración de obra nueva terminada con arreglo a proyecto y licencia (el caso "Larpi") Las subsanaciones del caso "Larpi" Declaración de obra terminada (Goñi, Modelo 2022-2023) Escritura de compraventa previa declaración de ampliación de edificación declarada con arreglo a licencia de legalización Una declaración de obra en base a certificación técnica por falta de antigüedad en la CCDYG (el caso de "Bienvenido") El registrador está obligado a la comprobación de que la obra declarada no está afectada por la zona de servidumbre de una carretera Leyes urbanísticas autonómicas+Ceuta y Melilla La verdad es que este listado podría estar en la clase anterior o en esta pero decidí añadirlo a esta cuando me hice con él. Es posible que alguna cosa haya quedado desactualizada. Andalucía: Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía y se puede citar el Decreto 550/2022, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento General de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía. Aragón: Decreto-Legislativo 1/2014, de 8 de julio, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Urbanismo de Aragón (última modificación por la LEY 2/2023, de 9 de febrero, modifica el texto refundido de la Ley de Urbanismo de Aragón, aprobado por Decreto Legislativo 1/2014, de 8 de julio, del Gobierno de Aragón. Asturias: Disposiciones legales vigentes en materia de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Asturias (Decreto Legislativo 1/2004, de 22 de abril) y Decreto 63/2022, de 21 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Ordenación del Territorio y Urbanismo del Principado de Asturias Islas Baleares: Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears. Canarias: Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias Cantabria: Ley de Cantabria 5/2022, de 15 de julio, de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Cantabria. Castilla-León: Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León. Castilla La Mancha: Decreto Legislativo 1/2023, de 28 de febrero, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística. Cataluña: Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto que aprueba el texto refundido de la ley de Urbanismo Extremadura: Ley 11/2018, de 21 de diciembre, de ordenación territorial y urbanística sostenible de Extremadura. Galicia: Ley 2/2016, de 10 de febrero, del Suelo de Galicia, pero hay que citar la ley 8/2012, de 29 de junio, de vivienda de Galicia. La Rioja: Ley 5/2006, de 2 de mayo, de Ordenación del Territorio y Urbanismo de La Rioja. Madrid: Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid con las recientes modificaciones por la Ley 16/2023, de 27 de diciembre, de medidas para la simplificación y mejora de la eficacia de instituciones y organismos de la Comunidad de Madrid. Región de Murcia: Ley 13/2015, de 30 de marzo, de Ordenación Territorial y Urbanística de la Región de Murcia. Navarra: DECRETO FORAL LEGISLATIVO 1/2017, de 26 de julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo. País Vasco: Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo del País Vasco, con la última modificación por LEY 18/2023, de 21 de diciembre, de modificación de la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo. Comunidad Valenciana: DECRETO LEGISLATIVO 1/2021, de 18 de junio, del Consell de aprobación del texto refundido de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje. Ceuta y Melilla: Se les aplica la normativa estatal (Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, RD 7/2015 de 30 octubre y el RD 1093/1997) y cada Ciudad tiene sus PGOU que según la D.A. 3ª de la Ley del Suelo requieren “previo informe preceptivo de la Administración General del Estado, el cual será vinculante en lo relativo a cuestiones de legalidad o a la afectación a intereses generales de competencia estatal”. Las obras de tapadillo Aunque no estoy generalmente por la labor de hacer mención a obras que no se declaran como corresponde (las llamo obras de tapadillo), hago algunas excepciones (pocas, muy pocas). Un caso reciente se me ha planteado con una vivienda que sufre una situación catastral plagada de incongruencias imposibles de casar con el título. En este caso, en la escritura hice constar lo siguiente: “Se hace constar, sin pretender su constancia registral, que el suelo total de la finca, según catastro, es de ** y la superficie total construida de la edificación destino residencial que radica sobre ella de ** en varias plantas, según catastro. INSCRIPCIÓN: *. VALORACIÓN: *, incluida la mayor obra existente en su interior cuya declaración en legal forma difieren a un momento posterior. REFERENCIA CATASTRAL: *, de la que figuran como titulares catastrales, erróneamente en su totalidad, los herederos de *”. Una situación que acepto sin protestar se da cuando arrastro una obra que ya fue metida de tapadillo en un título anterior al mío indicando o sin indicar que no se pretendía su constancia registral. Me ha pasado también recientemente en la venta de una rústica que incluía una caseta de aperos metida de tapadillo en el reciente título previo que no se firmó conmigo. En este caso, la escritura decía esto otro: “= RÚSTICA: ***. Superficie: ***. Según título, en su interior existe un albergue agrícola, de planta baja, ***, con la finca en la que se halla enclavado y que catastralmente forma parte como “improductivo” de la parcela catastral *** del polígono ** del Catastro de Rústica de *. Linderos: ***”. Si se quieren declarar obras, lo tengo claro: que se pague la notaría, el registro y el impuesto. Suele alegarse que siempre estuvo así, que, si la escritura vieja se hizo mal, pero yo no tengo porqué atender o creerme ese tipo de explicaciones. Dicen que cabe la posibilidad de que por la vía del 199 LH tramitado directamente en el registro se consiga la inscripción de una obra, evitándose su declaración notarial, lo que no es muy ortodoxo dado que el procedimiento del 199 es solo para suelo y no para las obras. En mi opinión es una extralimitación patente del objeto del procedimiento. En otra ocasión reciente, ante el evidente bloqueo de la firma de una compraventa, no me quedó otra que acceder a otra obra de tapadillo. La compradora, al explicarle yo que faltaban 6 m2 de solar y unos cuantos más de obra, se colapsó, entró en pánico y ni firmaba, ni se marchaba, con lo que opté por ofrecerle esta solución: “Superficie: Mide cinco metros de frontera por dieciséis metros de fondo, es decir, ochenta metros cuadrados (80 m2), de los cuales el descubierto ocupa cuarenta metros cuadrados (40 m2), todo ello según título y registro. La vivienda ocupa los otros cuarenta metros cuadrados (40 m2) que están desarrollados en las citadas planta baja y alta a razón de cuarenta metros cuadrados (40 m2) en cada una de las dos, según manifiestan”. En algún registro me consta se ha exigido liquidación de la obra en casos de este tipo. No existiendo oficina liquidadora y estando la escritura liquidada por la comunidad autónoma parece una exigencia fuera de lugar, a mi modo de ver. A los interesados en este último caso, ya se les había advertido de la situación, pero se ve que no valoraron suficientemente la misma hasta cuando estaban a punto de firmar ya en mi despacho. En la IIª Edición del Curso comentaba una de las alumnas que “siempre intento, en la medida de lo posible, ahorrarles dinero a los clientes”. Para mi una cosa es ahorrarles impuestos y gastos por un buen asesoramiento o por economía documental (agrupar y declarar obra en el mismo número de protocolo) y otra cosa no declararles esa obra lo que genera un perjuicio a mi facturación, a la del registro y a las arcas públicas. Esa clase de “favores” no tengo porqué hacerlos. Puede que los límites sean estrechos a la hora de distinguir, pero yo en estos de las obras soy muy inflexible. Además, y como ya he dicho, puede uno encontrarse con calificaciones adversas como la recibida en la notaría de la citada alumna: “2º.- El expediente previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria no ampara la declaración de modificaciones o ampliaciones afectantes a construcciones u obras nuevas en general, debiendo procederse, para actualizar la descripción de la casa radicante en dicha finca registral, a la correspondiente declaración de obra nueva, conforme a los artículos 202 de la Ley Hipotecaria y concordantes del Texto Refundido de la Ley del Suelo y legislación urbanística de Castilla y León”. Volveremos sobre la cuestión de la declaración o no declaración de las obras en los primeros títulos cuando lleguemos a la clase de los expedientes de dominio, pero en este caso se trataba de un expediente de cabida. Y es que, según conto la compañera, se pasó de esta descripción: DESCRIPCIÓN SEGÚN REGISTRO y TÍTULO. - URBANA.- Una CASA de Planta Baja, en la calle *, número *, en el término de *. Tiene una superficie de CINCUENTA metros cuadrados aproximadamente. Linda, por la derecha entrando, de herederos de *; izquierda, de *; fondo, de herederos de *. A esta otra: DESCRIPCIÓN SEGÚN CATASTRO. - URBANA.- VIVIENDA de Planta Baja y Primera, sita en la Calle *, número 3, en el término de *. Tiene una extensión superficial de solar de DOSCIENTOS DIECISIETE metros cuadrados, una superficie ocupada de parcela de CIENTO VEINTIÚN metros cuadrados y una superficie construida de CIENTO NOVENTA metros cuadrados de los que CIENTO CINCUENTA metros cuadrados están destinados a la vivienda propiamente dicha en planta baja y primera unidas por escalera interior, DIECISIETE metros cuadrados a almacén y los restantes VEINTITRÉS metros cuadrados a porche. Linda, por la derecha entrando, con parcela catastral 14 de *; izquierda, con parcelas catastrales 21 de * y 16 de *; fondo, con parcela catastral 13 de *; y frente, calle de su situación. Por supuesto, se podría recurrir a un sin pretender su constancia registral, pero eso resolvería el tema registral pero no el notarial ni el fiscal. Algo parecido me ha sucedido a mi en un caso de 18.2 del que trato en mis libros. Pasamos por la compraventa, la rectificación descriptiva (sin declaración de obra) y 18.2, por una instancia para incluir las obras en Catastro puesto que se habían quedado fuera, por un recurso de reposición porque las catastraron mal, por una escritura de complemento de lo anterior que se hizo por recopilar y aclarar toda la secuencia, por la calificación del registro que dijo que la obra no se había declarado y por una escritura en la que de manera escueta efectuamos la declaración. En este caso la culpa la tuvo un competente abogado que hizo la escritura y que me coló un aumento de obra en cuanto a un par de pequeños almacenes y en cuanto a una piscina. Culpa de él y culpa mía que no contrasté suficientemente la vieja y la nueva descripción. En la última escritura de la tanda, en lo esencial a los efectos de la clase, hicimos constar esto: El título: ESCRITURA DE SUBSANACIÓN DE OTRA DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA DE FINCA Y DE REQUERIMENTO PARA LA SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS Y RECTIFICACIÓN (ARTICULO 18.2 DE LA LEY DEL CATASTRO INMOBILIARIO) E X P O N E: PRIMERO.- Que mediante escritura otorgada bajo mi fe, el día *, con el número * de protocolo, procedió a instar un expediente catastral (artículo 18.2 LCI) tras la rectificación de la finca registral * de su propiedad, el cual tras las incidencias que fueron reseñadas mediante diligencias dio lugar a diversos trámites catastrales (instancia general tramitada en la SEC y recurso de reposición) dirigidos al alta de las obras que existen en la finca a resulta de los cuales la finca de su propiedad quedó con la descripción que se indica en la diligencia número 13ª de la citada escritura. SEGUNDO. - Esto expuesto. O T O R G A: PRIMERO. - Que dichas obras no fueron declaradas en legal forma y al objeto de conseguir su acceso al Registro de la Propiedad, las declara terminadas con arreglo a la documentación técnica (y a su antigüedad) que fue incorporada a la matriz subsanada y a su complemento otorgado ante mí el día *, con el número * de protocolo, solicitando su inscripción en los siguientes términos: No transcribo la descripción que era extensísima. INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de ... VALORACIÓN DE LAS OBRAS: DIEZ MIL EUROS (10.000,00 €). SEGURO DECENAL: Manifiesta que, de conformidad con lo dispuesto en la Ley 38/1999 de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación, no es exigible la constitución de garantías. CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA: No es exigible conforme al Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y el Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana. LIBRO DEL EDIFICIO: Con relación a lo dispuesto en el Artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo, y en el DECRETO 25/2011, de 18 de marzo, del Consell, por el que se aprueba el libro del edificio para los edificios de vivienda NO resulta necesario justificar notarialmente el depósito del LIBRO DEL EDIFICIO. REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE SUELO Y OBRAS: La que resulta de las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas que a solicitud del compareciente obtengo e incorporo a la presente. Manifiesta que: . - la descripción de la edificación declarada mediante la presente escritura se corresponden con la realidad. -. que no le consta que exista en el Registro de la Propiedad anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la presente. . - y que, en consecuencia, habiendo transcurrido ya el plazo legal de prescripción conforme a la vigente legislación, dicha edificación se considera incorporada a su patrimonio y nada obsta a su inscripción en el Registro de la Propiedad. Yo, el Notario, le advierto de que en cumplimiento de lo dispuesto en el art. 54 del R.D. 1.093/97 de 4 de Julio y art. 28, punto 4, apartado b) del Real Decreto 7/2015 de 30 de Octubre, Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, el Registro de la Propiedad competente notificará la inscripción de la presente escritura al Ayuntamiento de * y que, de conformidad con lo dispuesto en el art. 65.3 de R.D. 7/2015 de 30 de Octubre, Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana que sustituye a la reforma operada por el Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de Julio, que daba nueva redacción al artículo 51.2 del Real Decreto Legislativo 2/2008 de 20 de Junio, se hará la oportuna comunicación a la dependencia que corresponda de la Generalitat Valenciana. En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 98.3 de la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, manifiesta que, a su leal saber y entender, no se ha realizado en la finca objeto del presente expediente ninguna actividad potencialmente contaminante del suelo sobre el que se ubica. SEGUNDO. - El compareciente RATIFICA en cuanto a lo demás, el contenido de la escritura que por la presente se complementa, solicitando de la Sra. Registradora de la Propiedad competente practique los asientos oportunos en los Libros a su cargo. Presentación telemática. Renuncia a que la presente escritura sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. Así lo dice y otorga. El cliente ha tenido que retratarse un poco con el fisco. Otro caso reciente: Hace pocos días acepté una pseudo obra de tapadillo. Fue esta y espero que no dé problemas: PRIMERO. - Que DOÑA *, es dueña con carácter privativo, y por el título que luego se dirá, del pleno dominio de la siguiente finca: = URBANA: Casa-habitación, VIVIENDA UNIFAMILIAR, que consta de planta baja y un alto, sita en *. Distribución: Consta en la planta baja de comedor-estar, cocina, un dormitorio, aseo y escalera de subida a la planta alta, y en ésta última planta, consta de tres dormitorios y baño. Dispone a sus espaldas de un corral descubierto, y a su frente de unos ensanches por los que tiene su portal de entrada, y otros ensanches a su fondo por los que también se accede al patio. Superficie: Mide una superficie construida en planta baja de cincuenta y un metros y noventa y siete decímetros cuadrados (51,97 m²), por igual superficie en la planta alta, lo que hace un total entre las dos plantas de ciento tres metros y noventa y cuatro decímetros cuadrados (103,94 m²), y una superficie útil entre las dos plantas de ochenta y nueve metros y noventa decímetros cuadrados (89,90 m²). Los ensanches de que dispone a su frente miden ocho metros y veinticinco decímetros cuadrados (8,25 m²), y los ensanches de que dispone a su fondo miden trece metros y setenta y cinco decímetros cuadrados (13,75 m²). Afecta a esta finca, como predio sirviente y en favor de las registrales 27.588, 27.590 y 27.591, como predios dominantes, SERVIDUMBRE RECÍPROCA de paso de tres metros de ancha por los ensanches que hay detrás de la casa, sujeta a la condición suspensiva de que las fincas pasen a distintos dueños. Se hace constar que existe ya el signo aparente de dicha servidumbre al estar abierta una calle de tres metros de ancha. Linderos: Derecha entrando, casa número tres; izquierda, casa número uno; y fondo, *. Sin pretender su constancia registral, y a fines aclaratorios, la parte vendedora hace constar que los ensanches a su fondo a los que se accede desde el corral o patio constituyen el almacén garaje de la vivienda al que se accede por la citada zona de servidumbre. AQUÍ VIENE LO MOLLAR: Estamos diciendo que los ensanches son un almacén garaje sin declararlos. Si lo hice fue por intentar aclarar una descripción muy poco clara. INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de .... Terminaré diciendo que el riesgo que presentan este tipo de obras “encubiertas” o “emboscadas” (como dice Vicente Martorell) es que en Hacienda (Liquidadora o no) se pida que se liquiden y que pongan pegas a la escritura por no haberse declarado formalmente. En el caso de que se trate de fincas no inscritas, se declare o no formalmente la obra no debería haber liquidación por no cumplirse uno de los requisitos del AJD (el del acceso al registro) pero probablemente lo más prudente sea liquidar porque algún día podría plantearse el problema con Hacienda o con el registro. La RDGSJyFP de 4 de diciembre de 2023 trata un caso muy interesante con relación a esta cuestión. Se presenta en el Registro de la Propiedad una escritura de partición de herencia y entrega de legados, en la que se solicita la inscripción en favor de la legataria de los dos inmuebles. Respecto de uno de los inmuebles se solicita la inscripción de un exceso de cabida sobre la finca, actualizándose la descripción de la construcción existente en la misma, solicitando el inicio de un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Se manifiesta en la escritura que la herencia fue presentada a la oficina liquidadora competente. La registradora suspende la calificación porque no se le ha acreditado el pago del impuesto de la declaración de ampliación de obra nueva que, a su juicio, se contiene en la escritura. La DG considera que es suficiente la presentación y liquidación por el ISD de la herencia donde se integran los bienes legados, sin perjuicio de la posibilidad que tiene la registradora de comunicar a la liquidadora la posible existencia de otro hecho imponible. ¿Una obra con suficiente antigüedad catastral puede siempre declararse? (especial referencia al caso de la Comunidad Valenciana) Alguien me preguntó hace no mucho en el blog: “Tenemos una obra que en Catastro tiene una antigüedad suficiente para ser declarada de acuerdo con la normativa autonómica aplicable, ¿podemos estar tranquilos de que al declararla no habrá problemas?”. Bueno, podemos estar relativamente tranquilos porque una vez que se firme la escritura (salvo que hubiera una certificación municipal de inexistencia de expediente de disciplina urbanística a la que yo llamo “IEDI”) y se presente en el registro de la propiedad, este hará la preceptiva notificación al ayuntamiento quien podría comunicar más adelante al registro la existencia de una ilegalidad urbanística no prescrita e iniciar la acción para restablecer la legalidad infringida. Si no hay antigüedad catastral suficiente, evidentemente, no podemos utilizar el Catastro para declarar la obra, aunque podría certificarse que existe por un técnico competente en cuyo caso el registro procedería de la misma manera (a salvo el caso de que dispongamos del citado IEDI que debería ser suficiente). Para la declaración de obra por antigüedad, es mas seguro un técnico que el Catastro sobre todo cuando el Catastro vaya justitode antigüedad según la norma autonómica que sea aplicable, dado que a estos efectos todos sabemos que el Catastro es poco fiable. En consecuencia, y como veremos, la aparente prescripción de la infracción con arreglo a la antigüedad catastral o certificada no impide que puedan surgir problemas. La comunicación del Registro en las obras declaradas por antigüedad Es usual encontrarse referencias a esas comunicaciones efectuadas por los registros a los ayuntamientos en las notas simples y de información continuada. Suelen decir cosas de este tipo: “PUBLICIDAD INFORMATIVA: AL MARGEN DE LA INSCRIPCIÓN PRIMERA SE HA HECHO CONSTAR LO SIGUIENTE: ** NOTIFICACIÓN ** Con fecha de hoy, y en cumplimiento de lo dispuesto en el art. 54 del R.D. 1.093/97 de 4 de Julio y art. 28, punto 4, apartado b) del Real Decreto 7/2015 de 30 de octubre, Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, se ha notificado la adjunta inscripción al Ayuntamiento correspondiente. Fecha xxx. ** LEY DEL SUELO ** De conformidad con lo dispuesto en el art. 65.3 de R.D. 7/2015 de 30 de octubre, Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana que sustituye a la reforma operada por el Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de Julio, que daba nueva redacción al artículo 51.2 del Real Decreto Legislativo 2/2008 de 20 de Junio, se comunica a la Consellería d’Infraestructuras, Territori i Medi Ambient de Valencia, el contenido de la inscripción adjunta. Fecha xxx”. Esas notas, que pueden parecer bastante irrelevantes y de tipo informativo, deben (bueno, yo llevo un tiempo haciéndolo) transcribirse en el apartado de cargas a fin de que constituyan una advertencia a un eventual comprador que así sabrá que la obra existente en la finca que compra fue declarada por antigüedad con lo que es posible que el ayuntamiento de turno pueda ejercitar la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística. Esta es la forma en que yo lo hago: “Yo, el Notario, le advierto de que en cumplimiento de lo dispuesto en el art. 54 del R.D. 1.093/97 de 4 de Julio y art. 28, punto 4, apartado b) del Real Decreto 7/2015 de 30 de Octubre, Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, el Registro de la Propiedad de * notificará la inscripción de la presente escritura al Ayuntamiento de * y que, de conformidad con lo dispuesto en el art. 65.3 de R.D. 7/2015 de 30 de Octubre, Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana que sustituye a la reforma operada por el Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de Julio, que daba nueva redacción al artículo 51.2 del Real Decreto Legislativo 2/2008 de 20 de Junio, se hará la oportuna comunicación a la Consellería d’Infraestructuras, Territori i Medi Ambient de Valencia”. Esto es lo que dice la norma: “Artículo 65.3. Actos inscribibles. Inscrita la parcelación o reparcelación de fincas, la declaración de nuevas construcciones o la constitución de regímenes de propiedad horizontal, o inscritos, en su caso, los conjuntos inmobiliarios, el Registrador de la Propiedad notificará a la comunidad autónoma competente la realización de las inscripciones correspondientes, con los datos resultantes del Registro. A la comunicación, de la que se dejará constancia por nota al margen de las inscripciones correspondientes, se acompañará certificación de las operaciones realizadas y de la autorización administrativa que se incorpore o acompañe al título inscrito”. ¿Convendría en esos casos pedir un certificado municipal de inexistencia de expediente de disciplina urbanística (IEDI)? Tal vez sea lo prudente. En mi notaría hemos preparado muchas solicitudes de IEDI puesto que alguno de los registradores que han pasado por la zona, han exigido su presentación para proceder a la inscripción. Luego han caído en desuso con registradores posteriores, aunque no sé muy bien porqué. Este podría ser un ejemplo de solicitud de IEDI: “DON *** … Primero. - Que es dueño de una casa xxxx, ubicada dentro de la parcela *** del polígono ***, del catastro de rústica de XXX del partido de la XXX, paraje de XXX, señalada catastralmente como xxx (según fotocopia del recibo de contribución que acompaña a la presente) que constituye la finca registral número xxxx del Registro de la Propiedad de xxxx. Segundo. - Que a efectos de hacer constar en escritura pública la declaración de ampliación obra de la edificación existente en la finca reseñada, solicita del Excmo. Ayuntamiento de xxxx, se expida certificación donde se haga constar los siguientes extremos: Ubicación de esta dentro del polígono y parcela y número de finca registral. Descripción de la edificación, su superficie construida y números de plantas y superficie construida por planta. Antigüedad de la construcción y que en relación con la misma no ni existe ningún expediente de infracción urbanística ni demolición. Tercero. - Por todo lo expuesto, solicita del Excmo. Ayuntamiento de ***, se expida certificación acreditando los extremos que se solicitan. En ***, a ***. ALCALDE PRESIDENTE DEL EXCMO. AYUNTAMIENTO DE ***”. Siempre he pensado que era una suerte que el ayuntamiento te certificara todo eso, porque creo que no tiene porqué hacerlo, pero el caso es que el mío lo hacía en muchas ocasiones. La prescripción de la acción de restauración de la legalidad urbanística Lo que determina la posibilidad de declarar la obra por antigüedad es la prescripción de esta acción. Según la ley valenciana (la LOTUP) el plazo de prescripción de la acción de restauración de la legalidad urbanística es el que está en vigor al acabar las obras. Dice el Artículo 236.6, en vigor desde el 1 de enero de 2020 en cuanto a las obras terminadas sin licencia o sin ajustarse a sus determinaciones y el plazo de caducidad de la acción para ordenar la restauración de la legalidad urbanística, que: “El plazo de caducidad de la acción de restauración de la legalidad urbanística de la Administración que se aplicará será el que establece la ley urbanística en vigor, a fecha de finalización de la actuación urbanística”. Esta norma supone que para la prescripción de la acción tenemos en Valencia dos plazos distintos y que el aplicable es el correspondiente a la fecha de terminación de las obras: Obras terminadas antes del 20/8/2014: 4 años (plazo vigente hasta esa fecha). Obras terminadas después del 20/8/2014: 15 años (plazo vigente desde esa fecha). Así que, actualmente, no es necesario que las obras sean anteriores al 20/8/2010 para que puedan declararse. Fue así desde el 20/8/2014 hasta el 1/1/2019 pero desde esta última fecha se ha producido esa modificación que es poco conocida y genera bastante confusión. Precisamente por ello, en los casos en que pueda haber duda, no está de mas poner algo de este tipo: “Asimismo se solicita la inscripción de conformidad con lo dispuesto en el párrafo 6º del artículo 236 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje de la Comunidad Valenciana, añadido por la Ley 9/2019, de 23 de diciembre, que establece que el plazo de caducidad de la acción de restauración de la legalidad urbanística aplicable es el que esté vigente en el momento de la terminación de la obra (el plazo de cuatro años vigente en el año 2010) sin que se le pueda aplicar la norma posterior que establece un plazo superior (plazo de 15 años introducido por la citada LOTUP), al haberse iniciado ya el plazo de caducidad anterior, aunque no se haya consumado en su totalidad en el momento de la entrada en vigor de la norma que establece un plazo superior“. Un ejemplo: Tengo una obra en la que el técnico certifica en abril de 2021 que tiene una antigüedad superior a 10 años (es decir, al menos 10 años y un día). Eso nos lleva a marzo-Abril de 2011 lo que supone que la acción ha prescrito porque a las obras declaradas terminadas en esa fecha el plazo de prescripción que les es aplicable es el de cuatro años y no el de quince. Lo mismo ocurre con todas aquellas obras cuya antigüedad sea anterior al 20/8/2014. Olvidemos por tanto (en VALENCIA) la fecha del 20/8/2010 que ha pasado a la historia. En el caso del resto de CCAA desconozco la norma, pero las declaraciones de obra por antigüedad catastral o certificada por técnico deben respetarla so pena de no poderse inscribir. Tras la reciente RDGSJyFP de 7/9/2023 (por si había dudas) la cosa ha quedado meridianamente clara en el caso de Valencia (llevándose de paso la registradora un buen zasca): “Finalmente, no se puede compartir la interpretación que de esta norma hace la registradora en su informe (planteando extemporáneamente lo que debiera haber alegado en la nota de calificación, con clara merma de las posibilidades argumentativas de la recurrente”. La interpretación es la citada anteriormente y a la advertencia habría que añadirle la indicada resolución: “Asimismo se solicita la inscripción de conformidad con lo dispuesto en el párrafo 6º del artículo 236 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje de la Comunidad Valenciana, añadido por la Ley 9/2019, de 23 de diciembre, que establece que el plazo de caducidad de la acción de restauración de la legalidad urbanística aplicable es el que esté vigente en el momento de la terminación de la obra (el plazo de cuatro años vigente en el año 2010) sin que se le pueda aplicar la norma posterior que establece un plazo superior (plazo de 15 años introducido por la citada LOTUP), al haberse iniciado ya el plazo de caducidad anterior, aunque no se haya consumado en su totalidad en el momento de la entrada en vigor de la norma que establece un plazo superior, como ha reconocido la DGSJyFP en resolución de 7/9/2023“. Pero ¿si hay prescripción por qué el registro comunica y se practica la nota marginal? Pues es sencillo. Nosotros podemos reputar cumplido el plazo, pero desconocemos si ha podido existir una actuación municipal que interrumpa el plazo y que suponga que la acción esté realmente viva. Además, el ayuntamiento podría discutir la antigüedad catastral o certificada. Ampliación de obras ilegales En ocasiones, el propietario que se ha podido salvar por los pelos de la acción urbanísticas municipal (por el mero transcurso del tiempo y la inactividad de la administración), sigue arriesgando y continúa ampliando la edificación. En este caso, ¿ha perdido los beneficios de la caducidad de la edificación ilegal original o solo puede reprochársele el exceso? Pues esa es la cuestión abordada por la STS de la Sala 3ª del Tribunal Supremo de 17 de enero de 2024 que señala que puede perderse la caducidad ganada o no (“no supone, de modo inexorable, la pérdida de la caducidad ganada”). El ICUC (o ICUCPC) Por fin vamos a explicarlo del todo. En mi lenta evolución por el texto de la Resolución de 8 de abril de 2021, de la Subsecretaría, por la que se publica la Resolución de 29 de marzo de 2021, conjunta de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General del Catastro, por la que se aprueban las normas técnicas para la incorporación de la representación gráfica de inmuebles en documentos notariales, que ha ido dependiendo de mi día a día en la notaría (y de las pegas puestas en los registros a mis escrituras), reparé en su artículo décimo que afecta a las obras nuevas y hace referencia a un nuevo informe (el informe catastral de ubicación de construcciones en parcelas catastrales) que habrá que unir a las escrituras en ciertos casos. En el artículo décimo, se dice: “Décimo. Ocupación en planta de las construcciones. 1. Mediante el informe catastral de ubicación de construcciones en parcelas catastrales (ICUCPC), obtenido a través de la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro, el notario autorizante de una escritura de declaración o de ampliación de obra nueva terminada podrá verificar que las coordenadas de los vértices de la huella de la edificación (la ocupación en planta) se hallan dentro del perímetro de la parcela catastral. Para ello el otorgante deberá aportar el mencionado informe, en el que constará la superficie ocupada por la edificación. En este caso, para aportar las coordenadas de los vértices de la huella de la edificación en los términos que establece el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, bastará con consignar en el instrumento público el CSV que conste en el informe catastral de ubicación de construcciones, cuya copia impresa quedará unida a la escritura, sin necesidad de incorporar al instrumento público la lista de las citadas coordenadas. 2. A los efectos de lo dispuesto en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, en el caso de giro y/o desplazamiento de la cartografía, el informe catastral de ubicación de construcciones positivo deberá expresar tanto las coordenadas obtenidas por el técnico como las coordenadas resultantes de la cartografía catastral, adjuntando asimismo los parámetros de transformación que relacionan ambos conjuntos de coordenadas. 3. Cuando la declaración o la ampliación de obra nueva hubiera de realizarse de forma simultánea a la modificación de la representación gráfica de la parcela donde se halla la edificación, para poder ubicar la construcción, la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro implementará una herramienta que permitirá comparar la construcción con la nueva geometría de un informe de validación gráfica positivo. El resultado de esta operación se ofrecerá mediante un informe catastral de ubicación de construcciones en recintos gráficos (ICUCRG), que se identificará con un CSV y que hará referencia a dicho informe de validación gráfica positivo. 4. En el caso de subsanaciones de discrepancias que afecten a la ubicación de construcciones deberá aportarse además un informe catastral de ubicación de construcciones en recintos gráficos obtenido en la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro, reflejando la ubicación de estas”. ¿El ICUC también lleva coordenadas del suelo? Si el suelo esta bien sí, si la obra no cabe en el suelo sale negativo y no las comprende. En la parte de abajo de los ICUC se dice: “La relación completa de coordenadas de los vértices de las construcciones se encuentra en los archivos GML adjuntos, así como un fichero XML con todos los datos de este informe”. Podemos terminar diciendo entonces que el ICUC permite verificar que las coordenadas de los vértices de la huella de la edificación (la ocupación en planta) se hallan dentro del perímetro de la parcela catastral. Bastará con consignar en el instrumento público el CSV que conste en el informe catastral de ubicación de construcciones, cuya copia impresa quedará unida a la escritura, sin necesidad de incorporar al instrumento público la lista de las citadas coordenadas. ¿Podríamos conseguir el ICUC en las notarías? Sí, parece que podríamos conseguirlo (otra cosa es que sea aconsejable). ¿Cómo? Siguiendo estos pasos: En la página de inicio de la SEC (abajo hacia el centro) pone: «VALIDACIONES GRÁFICAS. Informe de validación gráfica de parcelario e informe de ubicación de construcciones». Si entramos, en la última línea vemos: «Informe Catastral de Ubicación de las Construcciones (ICUC)». Si continuamos, ya nos pide CERTIFICADO DIGITAL o CL@VE. Los Notarios podríamos entrar con la FEREN. A continuación, se accede a una nueva pantalla donde se nos dice: «Este servicio comprueba si la huella de unas construcciones aportadas por el usuario en formato GML Inspire están ubicadas dentro de la parcela catastral indicada. En caso de ser un trabajo realizado por técnico competente, cumplimente los datos administrativos del formulario». Hay cinco pasos y lo primero que te preguntan es si intervienes como técnico competente o no. Evidentemente dije que NO. Después llegas a una segunda fase: Inserta RC. En la tercera fase se pide que se inserte GML (con lo cual hay que tenerlo y puede que sí o no lo tengamos). Luego toca la COMPROBACIÓN. Y lo último sería obtener el INFORME. Parece fácil, ¿no? Si tuviera el GML tal vez pueda llegar hasta el final. Para los técnicos esto debe ser pan comido y para los Notarios con el GML de las construcciones puede que también. Pero, si hay GML de las construcciones es porque un técnico lo ha hecho con lo que lo mejor es que el técnico termine la faena o aprenda a hacerlo, si es que no sabe. ¿Será una locura hacerlo nosotros mismos? Pues probablemente sí porque, aunque la verificación del Notario se limitaría a ver si el ICUC es positivo (SI EL SUELO ESTÁ BIEN) o negativo (SI EL SUELO ESTÁ MAL), creo que conviene dejar la responsabilidad a quien le corresponde que no es otro que al técnico competente (o, en todo caso, al otorgante). Ya sabemos que también podríamos obtener Informes de Validación Gráfica, pero yo tampoco no me metería en ese lío. De la misma manera, en los registros también pueden, PERO NO DEBEN hacerlo (COMO COMENTO EN “LA TRAVESÍA DEL DESIERTO”). ¿Cuándo es necesario el ICUC en las declaraciones de obra? Atención a esta regla de oro. Tenedla a mano porque os resolverá siempre las dudas: En las obras declaradas por antigüedad con arreglo a Catastro, no hace falta ICUC porque todo lo que vamos a declarar ya está en Catastro. En las obras declaradas por antigüedad mediante informe técnico: hace falta el informe porque lo que vamos a declarar no está en el Catastro. En las obras declaradas con proyecto y licencia, también será necesario por la misma razón que en el caso anterior. Es usual que las obras declaradas con arreglo a proyecto y licencia ya figuren en el Catastro porque el declarante se ha anticipado a su declaración en escritura. En tal caso, pienso que podemos prescindir del ICUC si bien no estaría de más hacer alguna mención al respecto. ¿Y en las actualizaciones descriptivas de fincas? ¿Y en otros casos? En la actualización descriptiva sin que exista una modificación de obra no sería necesario, pero sí que lo utilizaremos en expedientes del 18.2 (aunque nos puedan dejar fuera las obras y sean negativos porque el suelo está mal) y enexpedientes hipotecarios de dominio (porque la finca tiene que entrar al registro con coincidencia con Catastro por lo que puede ser necesario subsanarlo previamente). Podría ser necesario en un expediente de cabida que incluya la declaración de una obra, pero por la obra y no por el propio expediente de cabida. En todos los casos el ICUC lo que persigue y consigue es determinar la exacta ubicación de las obras que existen sobre el suelo. Un ejemplo de parrafada para caso de ICUC negativo (en la que intento convencer de que el 18.2 LCI vale para obras) sería este: “Los Informes Catastrales de Ubicación de Construcciones son NEGATIVOS habida cuenta de que para ser obtenidos como POSITIVOS sería preciso tener en este momento ya resuelta la discrepancia relativa al suelo, pero se aportan a los efectos de que, una vez resuelta la discrepancia relativa al suelo, en unidad de acto, la Dirección General del Catastro realice el alta de las citadas construcciones en la forma reseñada en los citados IVG de ubicación de construcciones, pues, de otro modo, tras la finalización del presente expediente NO SE RESOLVERÍA LA DISCREPANCIA DE UNA MANERA TOTAL, siendo el propósito legal de este expediente (tal y como reseña el Artículo 18.2.) que la realidad física y el catastro se encuentren en términos totalmente coincidentes”. Hace tiempo que no uso la fórmula (con la mención a las obras y el 18.2) y ni yo mismo me la creo porque hoy veo que está clarísimo que la discrepancia solo puede ser de suelo en el caso del 18.2 LCI. Un ejemplo en un expediente de dominio sería este: “INCORPORACIÓN DE DOCUMENTOS: Los comparecientes me entregan para su incorporación a la presente CERTIFICACION, INFORME de medición y PLANOS con representación gráfica georreferenciada alternativa expedidos el día *** por Don **, Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos, Colegiado con el número *** en el Colegio Oficial de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos (cuya firma legitimo por ser análoga a la que figura en otros documentos de mi protocolo), cuya certificación y planos son acreditativos de la descripción de la superficie de suelo de la total finca, suelo ocupado y superficie construida todo ello en términos coincidentes con lo expuesto anteriormente, lo que, yo, el Notario compruebo. Se aportará con la copia autorizada de la presente escritura soporte físico electrónico con los ficheros GML de la finca (suelo total y suelo ocupado). Me entregan los comparecientes para unir a esta matriz informe catastral de validación gráfica de suelo positivo con CSV *** e informe catastral de ubicación de construcciones con CSV ***.” Las fórmulas en el caso de las declaraciones de obra, las veremos después y no tienen complicación alguna. ¿Es necesario un IVG+ para la declaración de obra? El IVG+ es necesario en el caso de que se modifique la superficie de suelo de la finca con arreglo a BGA (es decir, con Catastro mal en cuanto al suelo). El registro, en principio, lo que necesita son las coordenadas de ocupación de suelo de la obra en formato GML que le van a indicar si la obra está o no dentro del suelo y para ello va a necesitar las propias coordenadas del suelo salvo que no tenga dudas lo que a priori, salvo consulta (y si es que la atienden), no vamos a poder saber. Si el suelo se coordina con arreglo a Catastro: Con las coordenadas de suelo de Catastro, se vierten las de la obra y, si están dentro del suelo catastrado, se inscribe. Si el suelo se coordina con arreglo a BGA: Con las coordenadas GML que el técnico proporciona del suelo y de la obra, se efectúa la comprobación y si todo encaja, se inscribe. Vamos a decirlo de otro modo: Si el SUELO está MAL EN EL CATASTRO y ESTAMOS ARREGLÁNDOLO CON BGA: Hace falta IVG de suelo positivo. Si el SUELO está BIEN EN EL CATASTRO: No hace falta nada. Yo creo que en esta línea va la resolución de la DGRN que vamos a ver ahora y que supuso, como otras, una inflexión en la exigencia de coordenadas para la total finca objeto de la declaración de obra. La representación gráfica de la parte de suelo ocupada por la obra declarada Sería necesaria con independencia de la fecha de terminación de las obras. El Artículo 202 de la Ley Hipotecaria señala que: “La porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica”. La Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, señaló, en su apartado octavo, punto 1, que: “Cuando, conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, proceda inscribir la relación de coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación, deberá́ constar inscrita, previa o simultáneamente, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique”. La cosa está clara, ¿no? Entonces, ¿por qué se ha discutido tanto sobre este asunto? Pues francamente, la cuestión tiene un trasfondo técnico que se me resiste. La RDGRN de 4 de Enero de 2019 tiene como único objeto determinar si para la constancia registral de una declaración de obra nueva finalizada, de la que se aportan las correspondientes coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación, tomadas del Catastro y coincidentes con la totalidad de la parcela catastral, es requisito también que con carácter previo se determinen las coordenadas de la finca en la que se ubica la edificación. La conclusión es que es así es, aunque parece dejar algún resquicio a qué no sea necesario a pesar de lo claro que es el tenor literal de la resolución de 3 de noviembre de 2015. Dice la resolución de 4 de enero de 2019: “…para que, una vez precisada la concreta ubicación geográfica de la porción de suelo ocupada por la edificación, el registrador pueda tener la certeza de que esa porción de suelo se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite, cuando albergue duda fundada a este respecto, que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique, tal y como ya contempló este centro directivo en el apartado octavo de su Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio. Por tanto, con carácter general, la obligada georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación no requiere, desde el punto de vista procedimental, que se tramite un procedimiento jurídico especial con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados, salvo que el registrador en su calificación sí lo estimare preciso para disipar tales dudas fundadas acerca de que la edificación se encuentre efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara”. A modo de conclusión, yo me quedaría con lo siguiente: Para las declaraciones que no se extiendan a la integridad del solar, ha de definirse la porción de suelo que ocupe la obra mediante sus coordenadas de referencia geográfica. En esos casos, también necesitaremos la delimitación geográfica y la lista de coordenadas de la finca en que se ubique la obra. Si la obra se extiende a todo el solar, unas y otras coordenadas coinciden. Las coordenadas podrían resultar de la documentación técnica o del propio Catastro por lo que su acceso al registro, como ya sabemos, podría producirse por diferentes procedimientos (199 o 9b) que permiten la inscripción de la representación gráfica con independencia de los problemas de cabida y de las declaraciones de obra. Por si alguien quiere profundizar (y rebelarse contra un supuesto más de extralimitación de la norma) puede leer a Javier Micó en su artículo Catastro y Registro: cómo conseguir la ineficiencia (IV). Volviendo sobre el diseño inteligente y las declaraciones de obra. ¿Y en la división horizontal? ¿Son necesarias las coordenadas del edificio en su conjunto caso de división horizontal o solo de los pisos y locales? El artículo 202, en su nueva redacción tras la Ley 13/2015, exige que “cuando se trate de edificaciones en régimen de propiedad horizontal, se hará constar en el folio real de cada elemento independiente su respectiva representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro (del edificio)”. Con esta regla, se consigue precisar la ubicación y delimitación de cada elemento mediante su respectiva representación gráfica, que no necesita estar georreferenciada (pues tal georreferenciación sólo se exige para la porción de suelo ocupada por la edificación en su conjunto), pero sí que permite, mediante la apreciación del plano en planta de cada elemento (o de cada una de sus plantas o anexos, si estuviera integrado por varios), concretar de manera precisa su ubicación y delimitación con respecto al resto de la edificación global de la que forma parte. Complejo, ¿verdad? La Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 por su parte señala que: “El registrador extraerá del proyecto el plano en planta de cada elemento, y, con asignación del correspondiente código de finca registral, firmará electrónicamente el archivo a que se refiere el apartado tercero de dicha resolución-circular, y cuyo Código seguro de verificación (CSV) se hará constar en el folio real”. ¿La CCDYG de un piso incluye coordenadas que puedan usarse para un final de obra? En la CCDYG en la parte superior izquierda, hay un clip. Si se pincha en él, te proporciona las coordenadas georreferenciadas del solar. Si se va a cartografía, se pincha en la parcela y después en más información, te dan las coordenadas georreferenciadas de la superficie de parcela ocupada por el conjunto de la edificación (no las del piso). En mis escrituras, como vimos en la clase 3, cuando se trata de elementos de una división horizontal digo: “Los comparecientes solicitan del Sr. Registrador de la Propiedad competente la no incorporación de la representación gráfica de la finca matriz que consta en la certificación catastral descriptiva y gráfica, antes citada". Comenté la fórmula con mi amigo Silvestre, el librario que me dijo: “Hasta ahora, en caso de PH, el catastro no asigna referencia catastral (RC) a la finca matriz (suelo y edificio en su conjunto), sino que atribuye una RC distinta a cada elemento privativo. La certificación catastral de cada departamento SÍ incluye las coordenadas del solar sonde se alza el edificio (y, en ocasiones, además, un plano en planta del elemento). Si la escritura tiene por objeto un elemento privativo, entiendo que la certificación catastral se aporta al solo efecto de acreditar la RC del departamento, y no la RG de la matriz, aunque no está de más tu advertencia. No recuerdo ningún caso en que el dueño de un elemento haya pretendido georreferenciar la matriz. La inscripción de la RG puede implicar rectificación descriptiva de un elemento común (si aumenta o disminuye la superficie), pudiendo afectar a la descripción de la ON y el régimen de PH, lo que aconseja un acuerdo comunitario. A mi juicio, solo si queda bien claro que no se ve afectada la ON y la PH, cabría tramitar el expediente 199 LH notificando personalmente, además de a los colindantes, a todos los comuneros en PH”. Mi conclusión es que le pareció bien mi fórmula y hasta aconsejable en evitación de alguna práctica registral concreta que nos produzca un efecto indeseable. Es interesante en la materia que estamos tratando, la RDGRN de 8 de julio de 2019 que ha declarado que en las modificaciones de obra nueva que no afecten a la superficie ocupada (por ejemplo, un nuevo piso en altura), las coordenadas no son necesarias. La DG tiene dicho que es “facultativa” la georreferenciación de entidades en DH. Lo único necesario es la georreferenciación del total edificio. Esa georreferenciación nos hará falta al declarar la obra y dividir horizontalmente, pero si nos encontramos con edificios en no georreferenciados cuyos elementos son objeto de algún negocio jurídico en nuestras escrituras, no habrá ningún problema. Eso sí, la superficie de suelo no se puede tocar sin que la comunidad de propietarios esté conforme. Puede surgir la problemática de que la obra se declare en construcción y que luego algún propietario tenga declarar el fin de obra de lo suyo. En tal caso, podría sostenerse: A) Que el propietario que quiere declarar el fin de obra de SÓLO su piso debe aportar coordenadas del total edificio. o B) Que la georreferenciación del edificio es un acto colectivo de la comunidad de propietarios y los propietarios individuales de los pisos no están legitimados para ello: debe hacerlo el presidente. ¿Y se inscriben en el folio de su elemento o en el de la finca matriz? No lo sé. Recientemente he tenido un caso. Dice la calificación: “2). La parte vendedora tras manifestar que la VIVIENDA está que se transmite está INTEGRADA DENTRO DE UNA DIVISION HORIZONTAL TUMBADA que en el Registro se haya en construcción, actualmente se halla finalizada, y proceden a DECLARAR TERMINADA LA MISMA POR ANTIGUEDAD, justificando dicho extremo con CERTIFICACION CATASTRAL DESCRIPTIVA Y GRAFICA correspondiente que por testimonio está incorporada a la escritura. Para hacer constar la terminación parcial de la obra en el caso de una división horizontal, es necesaria la inscripción de la BASE GRAFICA del solar matriz donde se ubica la vivienda, o bien catastralmente o bien aportando una base gráfica alternativa, junto con la determinación de los elementos comunes y las coordenadas de toda la edificación en su conjunto”. ¿Qué significa eso de "la determinación de los elementos comunes"? ¿Quiere decir que se declaren terminados los elementos comunes? (no lo parece). De toda la edificación en su conjunto, ¿quiere coordenadas de solar y coordenadas de la total edificación? Lo que se hubiera pedido ahora. ¿No se dan cuenta de la situación de indefensión que generan a la gente? En el caso de la propiedad horizontal tumbada sí que es necesaria la georreferenciación de cada parcela. Lo dice una RDGSJyFP de 13 de marzo de 2023: “La Dirección General confirma que es necesaria la aportación de base gráfica de los elementos independientes y de la zona común; ciertamente, como alega el notario recurrente, la georreferenciación no procede para un elemento en régimen de propiedad horizontal individualmente considerado, pero …. los elementos privativos y comunes resultantes de la «división horizontal tumbada» son porciones de terreno, y la georreferenciación se exige en el art. 9 LH en todos los supuestos de divisiones y otros más, que determinen una reordenación de los terrenos”. Termino este punto con un resumen en pocas palabras: La georreferenciación es siempre de la huella de la edificación en el suelo y, por lo tanto, de la planta baja. Certificado de eficiencia energética (CEE) El CEE se exige en una obra nueva con arreglo a proyecto y licencia y no se exige en la obra por antigüedad. ¿Desde qué fecha es exigible en las obras nuevas con arreglo a proyecto y licencia? Si la licencia de obras fuese posterior al 30 de abril de 2007, es necesario el CEE conforme al Real Decreto 47/2007, de 19 de enero (que entró en vigor el 30 de abril), por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de eficiencia energética de edificios de nueva construcción que fue la primera norma en la materia y que fue derogado (¡lo que me ha costado encontrarlo!) por el RD 235/2013 de 5 Abril (que aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios) que también fue derogado por el RD 390/2021 de 1 Junio (procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios) que sí se encuentra en vigor. También podría ser necesaria la inscripción del Certificado en el registro autonómico correspondiente. En el caso de Valencia, se trata del Registro de Certificación Energética de Edificios de nueva construcción o ya existentes. Puede existir, por tanto, una legislación autonómica específica como es el caso del Decreto 39/2015 en la Comunidad Valenciana. El técnico puede declarar o no cumplidos los requisitos en la materia cuando certifique el final de obra, pero eso no exonera de la presentación de la CEE. No puede sustituirse el CEE por una declaración responsable que sí sería posible para algunos casos de venta o que podría realizar el técnico que la curse como trámite previo a su obtención. ¿Cuáles son las excepciones al CEE? No las hay. Toda obra declarada con arreglo a proyecto y licencia cuando la licencia es posterior al 30 de abril de 2007, la requiere. Dice el Artículo 9 del Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios: La certificación de eficiencia energética de los edificios incluidos en los artículos 3.1.a) y 3.1.d), constará de dos fases: la certificación de eficiencia energética de proyectoy la certificación de eficiencia energética de obra terminada. Ambos certificados serán suscritos por un técnico competente, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 2.u). Por su parte el artículo 3 1 a) y 1 d) dice que el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios se aplicará a: a)Edificios denueva construcción. d) Edificios o partes de edificios en los que se realicen reformas o ampliaciones que cumplan alguno de los siguientes supuestos: 1.º Sustitución, instalación o renovación de las instalaciones térmicas tal que necesite la realización o modificación de un proyecto de instalaciones térmicas, de acuerdo con lo establecido en el artículo 15 del Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios, aprobado por el Real Decreto 1027/2007, de 20 de julio. 2.º Intervención en más del 25 % de la superficie total de la envolvente térmica final del edificio. 3.º Ampliación en la que se incremente más de un 10 % la superficie o el volumen construido de la unidad o unidades de uso sobre las que se intervenga, cuando la superficie útil total ampliada supere los 50 m2. ATENCIÓN: La norma vigente en materia de CEE es el Real Decreto es 390/2021, de 1 de junio. Puede que en algún sitio cite la norma anterior que quedó derogada. ¿Está algún aspecto de la aportación preceptiva de la CEE sujeto a la calificación del registrador de la propiedad? En las transmisiones onerosas y arrendamientos, en el caso de Valencia (art. 14 del Decreto 39/2015 del Consell), el registro controla si se ha obtenido o no. Si no se ha obtenido o si se alegan excepciones, lo comunicará al órgano competente (el Registro Administrativo en el que se inscriben todos los CEE). En las obras nuevas con arreglo a proyecto y licencia, se aplica el art. 28 de la Ley del Suelo y la doctrina de la DGRN (por ejemplo, la RDGRN 29-11-2017) que suponen que ha de aportarse en todo caso (bueno, lo dice de una manera muy genérica), sin que puedan alegarse excepciones. Artículo 28. Declaración de obra nueva. Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística, así como certificación expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo. Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada, exigirán, además de la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto, los documentos que acrediten los siguientes extremos: a) el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y b) el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable y los requisitos de eficiencia energética tal y como se demandan por la normativa vigente, salvo que la legislación urbanística sujetase tales actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable, en cuyo caso aquellas autorizaciones se sustituirán por los documentos que acrediten que la comunicación ha sido realizada y que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la correspondiente actividad, sin que del Registro de la Propiedad resulte la existencia de resolución obstativa alguna. Para practicar las correspondientes inscripciones de las escrituras de declaración de obra nueva, los Registradores de la Propiedad exigirán el cumplimiento de los requisitos establecidos en el apartado anterior. Compraventa de viviendas destinadas a reformas importantes, CEE y declaración responsable Ya sabemos que la CEE en las obras se exige o no se exige dependiendo de la fecha de la licencia de obras con lo que esta cuestión la planteo exclusivamente respecto de las compraventas y no respecto de las declaraciones de obra que no tienen esta escapatoria propia de las escrituras de transmisión onerosa. En las obras no hay escapatoria a la CEE salvo por la fecha de declaración del final de obra. Nunca he visto una declaración responsable y no sé gran cosa sobre ellas, aunque cada vez son más frecuentes. Como consecuencia del Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios (NORMA NACIONAL) surgió la duda de si la exoneración del CEE en las transmisiones onerosas de viviendas destinadas a reforma importante o demolición seguía siendo suficiente cuando se alegaba esa circunstancia puesto que la norma habla ahora de efectuar una declaración responsable ante la administración y, por tanto, tal vez habría que incorporar a la escritura tal declaración responsable. Una posible fórmula para esos casos sería esta: “CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA – Manifiestan los otorgantes que no es precisa la entrega del certificado de eficiencia energética previsto en el Real Decreto 390/2021, por ser el objeto de esta transmisión un edificio comprado para reforma importante o su demolición. Advierto expresamente que para hacer efectiva la exclusión, el propietario del edificio debe realizar una declaración responsable ante el órgano competente de la comunidad autónoma en materia de certificación energética de edificios”. ¿Y habría que añadir la exoneración por parte del adquirente? Puede que no esté de más. En todo caso, yo no uso la fórmula porque no he tenido problemas con la que he utilizado hasta ahora, es decir, mencionado exclusivamente que se van a realizar reformas importantes (o a efectuar la demolición). Es un principio notarial “elemental” no dar aquello que no se pide para evitar que te lo pidan de ahora en adelante y aun a riesgo de que haya que subsanar alguna escritura. La certificación de final de obra, el técnico competente, el visado y el certificado de colegiación Esta certificación ha de ser descriptiva de la edificación terminada y con mención a la fecha de terminación de las obras. Podría sustituirse por el modelo oficial del colegio profesional correspondiente (el de arquitectos o el de arquitectos técnicos si hubo arquitecto técnico en la obra, pues no siempre lo hay) siempre que contuviera descripción de la obra o alusión a que la descripción fuera la de la escritura de declaración de obra en construcción (requisitos que no suelen cumplir, ¡con lo fácil que sería hacer un modelo oficial que sí lo contemple!). ¿Sería necesario el visado de la certificación técnica y/o la acreditación de la colegiación del técnico? (entendiendo la pregunta referida a ese certificado preparado en la notaría o traído por el técnico y no al final de obra “oficial”). Veamos para empezar qué dicen las normas al respecto. El artículo 50 del RD 97 sobre inscripción de actos de naturaleza urbanística se refiere a los técnicos competentes y dice: “A los efectos de lo dispuesto en este capítulo (el de las declaraciones de obra nueva), se tendrá por técnico competente: El que por sí solo o en unión de otros técnicos hubiere firmado el proyecto para el que se concedió la licencia de edificación. El que por sí solo o en unión de otros tuviere encomendada la dirección de la obra. Cualquier otro técnico, que, mediante certificación de su colegio profesional respectivo, acredite que tiene facultades suficientes. El técnico municipal del Ayuntamiento competente que tenga encomendada dicha función”. Lo más relevante es que cuando el competente es un técnico que no ha firmado el proyecto o que no tiene encomendada la dirección de la obra, necesitará certificación de su colegio acreditando que tiene facultades suficientes, aunque veremos la interpretación que de esta norma hace la DG. El artículo 2 del Real Decreto 1000/2010, de 5 de agosto, sobre visado colegial obligatorio dice: “Es obligatorio obtener el visado colegial únicamente sobre los trabajos profesionales siguientes: a) Proyecto de ejecución de edificación. A estos efectos se entenderá́ por edificación lo previsto en el articulo 2.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación. La obligación de visado alcanza a aquellas obras que requieran proyecto de acuerdo con el articulo 2.2 de dicha ley. b) Certificado de final de obra de edificación, que incluirá́ la documentación prevista en el anexo II.3.3 del Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación. A estos efectos, se entenderá́ por edificación lo previsto en el artículo 2.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación. La obligación de visado alcanza a aquellas obras que requieran proyecto de acuerdo con el artículo 2.2 de dicha ley. c) Proyecto de ejecución de edificación y certificado final de obraque, en su caso, deban ser aportados en los procedimientos administrativos de legalización de obras de edificación, de acuerdo con la normativa urbanística aplicable”. Hay mas casos recogidos en el artículo, pero son infrecuentes. Con arreglo a esta norma, mucho más específica, el visado hace falta para el proyecto y para el final de obra (y para el proyecto y final de obra de las legalizaciones) pero, CUIDADO, porque se está refiriendo al certificado “oficial”. ¿Y qué dice la DG? En la RDGRN de 1/12/2015 se dice que “en el caso de los números 1, 2 y 4 no se exige visado alguno, sino únicamente la identificación del arquitecto mediante la legitimación notarial de su firma en el certificado expedido por el mismo o mediante su comparecencia en el otorgamiento de la escritura”, añadiendo que “si la certificación es expedida por un técnico que no firmó el proyecto para el que se concedió́ la licencia de edificación ni tuvo encomendada la dirección de la obra, es aplicable la norma del apartado 3 del artículo 50 del Real Decreto 1093/1997, según el cual podrá́ certificar como técnico competente «cualquier otro técnico, que, mediante certificación de su colegio profesional respectivo, acredite que tiene facultades suficientes, si bien como ha admitido este Centro Directivo (vid., por todas, la Resolución de 16 de diciembre de 2013), la forma de acreditación de la competencia del técnico que haya expedido dicha certificación será́ el visado del colegio profesional correspondiente”. Esta resolución nos da una importante pista: se han de visar los documentos que acabamos de citar, pero si de lo que hablamos es de la certificación de final de obra, no hará falta su visado salvo en el caso del apartado 3 del artículo 50 en el que será necesaria la certificación colegial de la suficiencia de facultades o el visado de la certificación. ¿Seguro que una cosa o la otra? Pues del tenor literal de la resolución parece deducirse que hace falta certificación visada porque si está visada es que tienes facultades suficientes, aunque a mí me están admitiendo una cosa o la otra. Pero ¿no dice la norma en materia de visados que el certificado final sí requiere visado? Sí, pero se refiere al certificado colegial no al que hacemos en la notaría o nos trae el técnico con toda la descripción. En la RDGSJyFP de 4/9/2019 se trata también la cuestión y se dice que no es necesario aportar el certificado de colegiación del técnico en los casos de obras de edificación con licencia, conforme a lo dispuesto en el artículo 50.1.2 del Reglamento Hipotecario Urbanístico, certificado que sólo es exigible para las obras acreditadas por antigüedad, conforme al punto 3 de dicho artículo. La primera cuestión ya la tenemos clara. En cuanto a la segunda, parece ahondar en que con la colegiación ya no hace falta visado. Por último, de la RDGSJyFP de 16/6/2020 puede deducirse que la necesidad o no de visado o de acreditación de la colegiación, no exime de la necesidad de legitimación de las firmas de la que en un momento vamos a tratar. Conclusiones: En una obra por antigüedad certificada por técnico, nos hará falta o visado o acreditación de la colegiación más la legitimación de la firma. En una obra con arreglo a proyecto y licencia no hace falta ni visado ni acreditación, aunque sí legitimación de la firma. No obstante, nos controlarán el visado de los documentos que lo requieren y ese control se hace efectivo a través de los certificados colegiales de final de obra (el oficial) que, evidentemente, implicarán el visado de los documentos previos. Que quede claro entonces que usamos dos finales de obra distintos: el ajustado al modelo del colegio profesional correspondiente que no suele incluir todo lo que necesitamos para declarar la obra y el generalmente preparado por la notaría y en muchas ocasiones por el propio técnico que es el que nos plantea todas las dudas que hemos intentado resolver en este punto de la clase de hoy. El certificado de colegiación tiene un coste para el técnico y acredita la colegiación por x tiempo. Demolición de obra La Resolución 4/9/2019 trata el asunto de las edificaciones derruidas y se plantea si es necesario aportar licencia de demolición de las mismas, señalando que no es necesario aportar licencia de demolición para rectificar la descripción de una finca, pues no lo exige la legislación registral para su acceso al Registro y ello, aunque lo exija la legislación urbanística autonómica para efectuar la demolición. No obstante, en el caso de la Resolución se declaraba una obra nueva y se decía que la obtención de licencia para la nueva podría comportar licencia para demoler la vieja, pero si hubiera una obra nueva y simplemente se quisiera actualizar la descripción haciendo constar que la obra ya no existe, no lo tengo del todo claro. Eso de “actualmente inexistente” podría tener los días contados. Técnico competente en las obras destinadas a vivienda Hace ya una temporada recibimos un correo del Colegio Notarial en el que se nos rebotaba una comunicación recibida del Colegio de Arquitectos que señalaba que los competentes para las declaraciones de obra destinadas a vivienda eran exclusivamente ellos. Extravié la comunicación y hace poco tiempo escribí al Colegio para que me la enviaran. Me llamaron y me dijeron que los topógrafos se habían comunicado con el Colegio para decir que eso no era correcto y que ellos también podían certificar. Existe por tanto una polémica entre ambos que conviene conocer y que tendrán que zanjar ellos mismos. Discrepancias descriptivas entre la licencia y la ON (certificación técnica y título) A veces es posible que una obra no se inscriba por discrepancias entre la licencia y el certificado técnico. Son casos en los que el técnico certifica, por ejemplo, una piscina, una barbacoa o un solárium que la licencia no menciona. Mi amigo Silvestre, el librario, me tiene comentado que: “La DG ha reiterado que la correspondencia descriptiva "es una cuestión de hecho cuya acreditación corresponde establecer al técnico" certificante, quien asume la responsabilidad de que la ON se ajusta al proyecto para el que se obtuvo la licencia. Si bien, "en aquellos supuestos de especial gravedad y relevancia en los que se ponga de manifiesto una discrepancia significativa, podría justificarse una negativa a la inscripción ... en tanto que no haya un acto administrativo expreso que autorice esta configuración". Así, habrá que ver en cada caso si la discrepancia es significativa. Según la DG: - No lo es: i) si la diferencia estriba en la superficie construida (222/274,12 m2), pues hay superficies construidas no computables urbanísticamente (ej. bajo rasante). R. 15/01/2010 (BOE 19/02); ii) si existen ligeras diferencias en cuanto al nº de trasteros, almacenes, patios, o la superficie de los elementos comunes. R. 7/11/12 (BOE 11/12). - Sí lo es: i) si se modifica, de forma transcendente, el uso o destino de los elementos de una PH. R. 21/04/2014 (BOE 30/05); ii) si la licencia autoriza un edificio que ocupa una manzana (dos parcelas catastrales) y la ON se refiere a dos edificaciones contiguas sobre dos fincas colindantes. R. 11/04/2019 (BOE 30/04). En caso de duda, convendría pedir al técnico que haga constar expresamente en el certificado que, a pesar de la divergencia, la ON se ajusta al proyecto, por la razón que sea”. Lo cierto es que yo he tenido ya varios casos (el último en febrero de 2025 y en un caso más que dudoso que ahora cuento) y he tenido que pedir una aclaración de la licencia y a subsanar la escritura. En el caso reciente se trata de la legalización de unas obras que no se ajustaban a la legalidad urbanística. La licencia de legalización no menciona la piscina, pero en la licencia de primera ocupación si se menciona la piscina que también es mencionada por el técnico en su certificado (no preparado en la notaría). ¿Conclusión? Que el ayuntamiento aclare la licencia. Habrá que subsanar. La legitimación de firmas y la legitimación de firma electrónica a través del Portal Notarial del Ciudadano (PNC) Antes de meteros todo el rollo, os hago un resumen: sí, se puede legitimar a través del PNC la firma de los técnicos, pero hoy por hoy yo estoy utilizando valide. Me sorprendió que en una de las formaciones impartidas por Ancert sobre la Ley 11/2023, de 8 de mayo, de trasposición de directivas de la unión europea en materia de accesibilidad de determinados productos y servicios, migración de personas altamente cualificadas, tributaria y digitalización de actuaciones notariales y registrales; y por la que se modifica la ley 12/2011, de 27 de mayo, sobre responsabilidad civil por daños nucleares o producidos por materiales radiactivos (sí, de todas esas cosas se ocupa), un 55% de los que respondieron a una mini encuesta que se planteó sobre la marcha dijeran que no sabían lo que era el Portal Notarial del Ciudadano (PNC). La encuesta no tenía ningún valor porque unas pocas semanas mas tarde todos dimos un salto de gigante a la hora de entender y manejar el protocolo electrónico y un salto mucho más corto en materia de videoconferencia. Sin embargo, he oído y leído poco sobre la hermana pobre de todo este asunto que no es otra que la legitimación de firmas electrónicas que funciona a través del PNC y que, en realidad, solo en parte tiene que ver con la Ley 11/2023 porque aunque alguno pueda pensar que es exclusivamente otra consecuencia de la misma lo cierto es que la nueva Ley lo que ha posibilitado es el uso de la videoconferencia para la legitimación de las firmas electrónicas que exigen presencialidad puesto que ya podíamos legitimar, desde hace tiempo, las firmas electrónicas que no la exigían usando el PNC. Es importante recordar que el PNC permite que cualquiera pueda acceder con un usuario y contraseña para funciones básicas. Las funciones avanzadas requieren, bien certificado electrónico cualificado, o sea el DNI (aunque ahora también se admite el uso de Cl@ve PIN), o bien que el ciudadano se haya acreditado presencialmente ante notario. El PNC permite legitimar la firma de todo ciudadano que se registre y utilice un certificado electrónico cualificado. En el caso de profesionales, si existe convenio con su colegio profesional, la ventaja es que además el PNC garantiza que se trata de un técnico colegiado, es decir, que es un colegiado y que su colegiación está vigente. Basta con que el técnico se acredite en el PNC para que puedan cargar cualquier documento firmado electrónicamente. El técnico tiene que estar acreditado, no solo registrado y usar un certificado de firma cualificada (está incluido el DNI). En consecuencia, el PNC contiene dos secciones para la legitimación de firmas: la sección para todo ciudadano en la que el sistema verifica si la firma electrónica es cualificada y que marca sello de tiempo y la sección para técnicos en la que, además de lo anterior, se verifica que el firmante está de alta en uno o varios colegios profesionales. Próximamente se irá ampliando a más colectivos profesionales. Tras alguna comunicación sin demasiada importancia sobre la Ley, el día 13 de octubre de 2023 recibimos la primera dosis importante de información a través del Consejo General del Notariado y de Ancert. Reconozco que estaba oyendo las intervenciones mientras hacía otras cosas en mi despacho y que la primera cuestión que me llamó la atención y me hizo pasar de oír a escuchar fue algo que se dijo en relación con la legitimación de firmas electrónicas. Mas o menos fue esto: “Un avance importante es el de las legitimaciones de firmas electrónicas. Tenemos un sistema de comprobación de firma electrónica en el PNC y es un sistema muy sencillo que da muchas garantías y en el que también añadimos valor porque hay más capas de seguridad que las que ofrecen otros sistemas de comprobación. La firma electrónica no se puede confundir con el documento auténtico. El notario añade valor y seguridad. Todos recibimos documentos firmados electrónicamente (el típico pdf firmado en el que en se encuentra el recuadro de la firma electrónica), pero eso no nos sirve de base para la legitimación. Lo que hay que hacer es comprobar la autenticidad y el sistema que tiene el PNC es muy simple: 1. Se nos manda en el documento firmado electrónicamente. 2. Se hacen todas las comprobaciones. 3. Se emite un informe. Una vez legitimada la firma, podemos usar el documento indicando que se han realizado las comprobaciones oportunas e incluso imprimir un testimonio en papel del documento que se nos ha remitido con la firma electrónica del otorgante”. Poco tiempo después encajé al completo la información y me vi capaz de añadir algún detalle a la explicación. Efectivamente un pdf firmado que recibimos en un correo electrónico no sirve para efectuar la legitimación notarial de la firma. La legitimación de la firma requiere la recepción del documento a través del PNC, previo registro de quien firma. A través del PNC recibiremos la solicitud y el documento firmado electrónicamente y “se harán todas las comprobaciones” o mas exactamente, y, así se entenderá mucho mejor, el sistema hará (o, mejor aun, habrá hecho ya) todas las comprobaciones. El notario no tiene que hacer nada salvo comprobar las comprobaciones efectuadas, es decir, ver que está todo en verde y con el signo V (de VºBº). Si todo esta correcto, el sistema proporciona el informe (y nosotros seguiremos sin hacer prácticamente nada). Se nos explicaba, además, que “una vez legitimada la firma, podríamos usar el documento”, si bien yo mas bien diría que con los pasos previos (la recepción y las comprobaciones del sistema) la firma ya está legitimada (o es legitimable), llegando probablemente en este momento de la explicación el usuario o lector al quid de la cuestión que le resolverá todas las dudas si es que pensaba que el PNC no funcionaba o que no sabía hacerlo funcionar cuando tan solo le faltaba por comprender que únicamente era el momento de optar por una de las siguientes posibilidades: Si el documento cuya firma se ha legitimado va a circular al margen de un instrumento público, habrá que imprimirlo (a mi juicio en papel timbrado) y añadirle el texto oportuno (que luego veremos) dándole número en el Libro Indicador. Si va a unirse a un instrumento, a mi juicio, no haría falta mas que imprimirlo en timbrado y añadir el texto en el propio instrumento sin necesidad de dar número en el Libro Indicador. No hay mas, la confusión que pienso que la mayoría sufríamos se debía a que creíamos que en el proceso legitimador nos correspondía hacer alguna cosa de tipo técnico, cuando lo nuestro es simplemente imprimir en timbrado con o sin texto según lo que vayamos a hacer con el documento (y tras comprobar la comprobación). Ni que decir tiene que legitimar una firma electrónica para que circule al margen de un instrumento implica que alguien tiene que retirarla físicamente de nuestra oficina con lo que siempre cabe pensar que sigue siendo mas ágil, en estos casos, la presencia del interesado en nuestros despachos. ¿Una decepción? No, todo lo contrario. Estábamos complicándonos la vida cuando pensábamos en que esto comportaba hacer algo mas cuando no lo comporta. El trabajo nos lo hace el propio sistema. Los que hemos estado haciendo probaturas enviando documentos a compañeros o a nosotros mismos no nos estábamos dando cuenta de que es el PNC quien trabaja en este caso. Muchos estábamos esperando a que tras finalizar una solicitud de legitimación de firma sucediera algo mas. MARCO, asistente virtual del PNC, me decía, cuando le sometí a interrogatorio sobre la cuestión, que: “Tras finalizar el proceso de legitimación de firma, el trámite cambiará de estado en la plataforma SIGNO. Pasará de estar en rojo (pendiente de gestión) a verde (gestionado). Tras ello, no recibirá justificante alguno. Le confirmamos que, si el trámite se encuentra gestionado, no debe realizar ninguna gestión adicional a través de la plataforma”. Pero yo seguía empeñado en no entenderlo: “Como notario no recibo nada, ni veo nada que implique legitimación; además, el solicitante tampoco recibe nada que implique que yo le haya legitimado la firma”. En mi cerrazón, me anoté todo el proceso e hice copia y pega de otras informaciones que me parecieron relevantes: “Al pulsar la opción “Gestionar” se podrá acceder al contenido de la solicitud de legitimación donde tendrá acceso a todos los documentos firmados digitalmente en la plataforma notarial por parte del ciudadano. A continuación, se podrá acceder a la documentación de la solicitud y verificar la firma electrónica del profesional para la legitimación de firma. Una vez legitimada la firma por el notario se procederá a finalizar el trámite. Tras confirmar la finalización del proceso de gestión de la solicitud, se informa de la correcta finalización del trámite”. Aunque, seamos sinceros, no me digan que la explicación no induce a pensar que tenemos que hacer algo mas, ¿verdad? Después el sistema nos explicaba sus beneficios: “Y ¿qué ventajas me ofrece la aplicación de “Legitimación de firma”? Las principales ventajas que ofrece el trámite de “Legitimación de firma”, son la celeridad y seguridad que aporta la legitimación telemática de la firma del profesional o ciudadano, la mayor agilidad en la tramitación y una importante reducción del tiempo de gestión sin tiempos de espera y únicamente con la identificación del profesional o ciudadano. ¿Qué nos permite el trámite de “Legitimación de firma” del PNC? El trámite de “Legitimación de firma”, permite visualizar las solicitudes que ha realizado el profesional o ciudadano a través de la sede electrónica notarial. Se recuerdan las limitaciones a la legitimación de firmas previstas en el Art. 258 Reglamento Notarial, así como en la Ley del Notariado, en el Código Civil y otras disposiciones concordantes”. Por supuesto todos sabemos que los testimonios o legitimaciones de firmas de documentos que contengan declaraciones de voluntad deben ser presenciales (artículo 259, párrafo 2, inciso último del Reglamento Notarial) con lo que uno queda obligado (como hasta ahora) a examinar el contenido del escrito o documento cuya firma se legitima. Y, en el caso de que se contenga esa declaración de voluntad, ¿el cauce electrónico equivale a presencialidad? De manera escueta me respondía a la pregunta Luis Fernández-Bravo Francés: “En mi opinión, la firma cualificada excluye la necesidad de presencia” y aunque no fuera así la videoconferencia permite la legitimación de la firma electrónica. En la RDGSJyFP de 6 de abril de 2021 (SN), se hace referencia de forma clara a la la distinción entre las manifestaciones de conocimiento y las de manifestaciones de voluntad. La resolución está resumida por Pablo Vázquez Moral en un magnífico trabajo recopilatorio de resoluciones de Sistema Notarial que se titula: “Doctrina de la Dirección General de SJyFP en materia arancelaria”. Esa distinción me llevó a revisar mi Libro Indicador de 2023 a fin de examinar los tipos de legitimaciones de firma (al margen de las que contienen los instrumentos que autorizo y que se unen a ellos) que suelo hacer y he visto que he efectuado legitimaciones de firmas en solicitudes de copias a compañeros, en instancias para liquidar herencias o para cancelar usufructos, condiciones resolutorias o viejas hipotecas (u otras cargas), en solicitudes para iniciar expedientes hipotecarios de cabida, en certificaciones de acuerdos de cooperativas, en certificaciones relativas a otros acuerdos societarios, en solicitudes para la obtención de firmas electrónicas y en documentos que van a ser usados fuera de España y que exigen acta del 207 del Reglamento Notarial. No esperéis que me decante por el carácter de cada una de las citadas. ¿Y el texto? La Circular 2-2022 Consejo General del Notariado sobre legitimación de firmas electrónicas recogió un modelo de legitimación que yo adapté a mi gusto y criterio. Es este: "(cuya firma legitimo (o considero legítima) al haber recibido dicha certificación mediante el Portal Notarial del Ciudadano del que resulta, una vez realizadas las comprobaciones oportunas, el carácter de firma cualificada efectuada mediante el certificado correspondiente que se encuentra vigente, y (HAY TRES OPCIONES)que ha sido realizada telemáticamente mediante videoconferencia en mi presencia (1) o cuya realización ha sido reconocida ante mí por el firmante (2) o que verifico que ha sido extendida por el firmante (3) todo ello conforme a los artículos 256 y 259 del Reglamento Notarial, 3, 6, 25.2 y 26 del Reglamento UE 910/2014 del Parlamento Europeo y del Consejo de 23 de julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE y 17-Bis de la Ley del Notariado)". A ello que cabe añadir, cuando el documento cuya firma se legitima vaya a circular al margen de una escritura o de un acta, lo siguiente: “El traslado a papel timbrado de dicho documento electrónico, ha causado el asiento número * de fecha en la Sección Segunda del Libro Indicador de la notaría”. Y si uno es de los que prefiere llevar al Libro Indicador todas las legitimaciones, aunque se unan a una matriz, puede decir: “El traslado a papel timbrado de dicho documento electrónico, que ha causado el asiento número * de fecha en la Sección Segunda del Libro Indicador de la notaría, lo dejo unido a esta matriz y doy fe de que su contenido es reproducción literal y exacta de su original”. Según costumbre se puede llevar el certificado al Libro Indicador e incluso añadir una impresión a papel de las comprobaciones que efectúa el Portal puesto que refuerzan el entendimiento del trámite realizado. Entonces, ¿es legitimable un pdf firmado? ¿sirve valid-e (del que a continuación hablaremos) y otros sistemas? ¿estaríamos hablando de verdadera legitimación en esos casos o incluso en el caso del PNC? Según mi criterio, no podemos legitimar la firma de un pdf firmado, ni cabe valid-e ni otros sistemas para efectuar una auténtica legitimación. Puede que en tales casos podamos hablar de validación o comprobación. A fin de cuenta, hay quien no termina de considerar auténtica legitimación a la que se realiza a través del PNC. En el famoso chat notarial de Telegram “Vanguardia Notarial” se ha discutido el asunto de si esta aparente legitimación electrónica es tal o, en realidad, solo constituye una validación o comprobación para la que es preferible no utilizar el termino legitimación. Quizá la opinión mejor concentrada fue esta: “Según el artículo 261 del Reglamento Notarial, la legitimación de la firma de un documento electrónico requiere que se firme en presencia del notario y que la legitimación se realice también con la firma electrónica del notario, en consecuencia, la legitimación por firma manuscrita del notario de una firma electrónica sólo puede referirse a comprobar que ha sido validada por un prestador de servicios electrónicos de confianza, generando así la presunción de identidad e integridad del art. 32 del Reglamento (UE) nº 910/2014 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 23 de julio de 2014, y del art. 326.4 LEC, es decir, que pertenece al titular del certificado”. Igualmente, clarificadora fue la opinión que expresaba que: “Comprobado por el notario que se trata de una firma cualificada, legalmente equivalente a la manuscrita, debe hacerlo constar así, reputándola como propia de una persona determinada. Quizá pudiera ser mejor no usar el término legitimar, aunque con unos términos u otros, no parece que existan diferencias en sus efectos respecto de la firma manuscrita no puesta en presencia del notario”. Usar VALIDe para firmas de técnicos (o de otras personas) Para mí, VALIDe ha sido la alternativa para los técnicos no registrados (¿el 99%?) y mientras no se celebren más convenios con colegios profesionales (puede que haya alguno que me haga innecesario usar otros sistemas, pero no me constan). Solo en un par de ocasiones lo he usado para firmas de representantes (de una sociedad anónima y de una cooperativa) en cosas menores. Se usa de este modo: Accedes y hay que elegir la opción validar firma. Una vez en ella adjuntaremos el documento que tendremos grabado en nuestro ordenador e introduciremos el código de seguridad (a veces cuesta un poco que te lo den por bueno). Tras una breve espera obtendremos la validación (o no) y podremos descargarnos un justificante y hasta meterlo en la escritura citando el sistema de validación. Por eso decía que podíamos cambiar la fórmula para adaptarla a VALIDe. El justificante es el mismo documento subido a VALIDe con una banda lateral de arriba a abajo de cada folio, anverso y reverso en la que consta la validación de la firma. A esa banda, le vamos a llamar el «rodapié». No puedo asegurar que VALIDe tenga cabida en el artículo 261 del Reglamento Notarial. No pasaríamos de una mera comprobación, de una validación, de una reputación de la firma como legítima. Por eso, mas allá de estas firmas "técnicas" yo no me atrevo (con las dos excepciones citadas) a otro tipo de legitimaciones de firmas electrónicas. El seguro decenal Puede evitarse en casos de autopromoción de una única vivienda para uso propio o si han pasado ya diez años desde la fecha terminación de las obras. Fuera de estos casos, es necesario aportarlo, aunque la casuística es grande y recomiendo a estos efectos un estupendo trabajo de Vicente Martorell en notariosyregistradores.com titulado EXIGIBILIDAD DEL SEGURO DECENAL. Aunque es del año 2017 sigue siendo muy útil para encuadrar los casos “especiales” que en esencia son estos: Solicitudes de licencia anteriores al 6 de mayo de 2000: Se exceptúa de la exigibilidad del seguro decenal las solicitudes de licencia anteriores a la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación el día 6 de mayo de 2000 (disposición transitoria primeray disposición final cuarta de la Ley 38/1999). Rehabilitación de edificios anteriores a la Ley: Se exceptúa de la exigibilidad del seguro decenal la rehabilitación de edificios para cuyos proyectos de nueva construcción se solicitaron las correspondientes licencias de edificación con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación el día 6 de mayo de 2000 (disposición adicional segunda de la Ley 38/1999). Ampliación de edificios anteriores a la Ley: La Resolución DGRN de 19 de julio de 2005exige el seguro decenal en la ampliación de edificios para cuyos proyectos de nueva construcción se solicitaron las correspondientes licencias de edificación con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación el día 6 de mayo de 2000. Promoción por fases iniciada antes de la Ley: La Resolución DGRN de 18 de mayo de 2006consideró exigible el seguro decenal en un supuesto de promoción por fases cuando la última se inicia en 2002, después de la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación el día 6 de mayo de 2000, por entender que la licencia de 1988 no autorizaba la ejecución de las obras, que requería de la aprobación de un nuevo proyecto. Edificaciones declaradas por prescripción Se exige el seguro decenal a las edificaciones declaradas por prescripción de la eventual infracción urbanística que podría provocar su demolición, cuando del medio utilizado para su acreditación no resulte una antigüedad superior a 10 años; “… siendo el plazo por el que se habrá de constituir la garantía el que en el momento de la declaración de obra nueva reste para cumplir los diez años contados desde la recepción de la obra...” (Resoluciones DGRN de 3 de julio de 2012y 13 de julio de 2015). Evidentemente, para las posteriores sería necesario. Además de estos hay muchos mas casos y verdaderamente complicados. La obra nueva de una casa rural (entendida como establecimiento hostelero), de un hotel o de un apart-hotel no requiere seguro decenal. El seguro decenal y los elementos estructurales del edificio Tuve entre manos un caso que utilizaremos como ejemplo del cambio de uso cuando no hay división horizontal en el que el último (o el penúltimo, no sé) caballo de batalla ha sido el del seguro decenal. Después de muchas vueltas, la pregunta era ¿puede el técnico (en este caso concreto) certificar que las obras no afectan a elementos estructurales? Si puede no necesitaremos seguro decenal porque no precisan seguro decenal las obras que no afecten a los elementos estructurales (art. 19-1-c de la Ley 38/1999), correspondiendo la certificación sobre este extremo exclusivamente al técnico competente (Resolución DGRN de 11 de febrero de 2009). Es decir, que si la obra no afecta a la estructura no hace falta seguro decenal, pero ha de certificarlo el técnico. Dice, entre otras muchas cosas interesantes, Vicente Martorell en el citado trabajo sobre el Seguro Decenal para Notarios y Registradores que: “La Resolución DGRN de 30 de noviembre de 2016 aclara que tampoco es necesario seguro decenal en el cambio de uso de local a vivienda, pues no supone una alteración sustancial de la edificación declarada con la obra nueva, a menos que se pretenda constatar otras modificaciones que puedan suponer una variación esencial de la composición general del exterior, la volumetría o del conjunto estructural, o cambiar el uso característico del edificio, de modo que los supuestos dudosos se resolverán por la oportuna certificación técnica. La certificación técnica podrá ser objeto de control notarial o calificación registral negativos si la ampliación de la volumetría fuese evidente, como en el caso de la construcción de nuevas plantas (Resolución DGRN de 16 de abril de 2007)”. Más reciente es una RDGSJyFP mas reciente (2022) sobre el tema del seguro decenal en los casos de rehabilitación cuando no se ven afectados los elementos estructurales. Hace poco preguntaba un compañero: “Si reformo o amplío una vivienda en propiedad horizontal, aunque no afecte al resto del edificio, ¿es exigible seguro decenal? Me califica el Registro que, al tratarse de un edificio en régimen de propiedad horizontal con elementos comunes, la construcción es un acto colectivo”. En mi opinión, el técnico podría certificar que no se ven afectados los elementos estructurales y listo. En caso de que sí se vieran afectados (y lo dudo) parece que sería necesario el seguro (a ver quien asegura un edificio "viejo" al que se le hace un retoque). ¿Son necesarios los recibos de pago del seguro decenal? Hubo un momento en que empezamos a incluir recibos acreditativos del pago, pero con incorporar el suplemento de entrada en vigor, es suficiente pues el suplemento presupone el pago. Las licencias de primera y segunda ocupación Sería necesario contar con ella, por aplicación del citado Artículo 202 de la Ley Hipotecaria y del Artículo 28.1 Texto Refundido de Ley del Suelo de 30 de octubre de 2015 que establecen: Artículo 202 LH: “Las nuevas plantaciones y la construcción de edificaciones o asentamiento de instalaciones, tanto fijas como removibles, de cualquier tipo, podrán inscribirse en el Registro por su descripción en los títulos referentes al inmueble, otorgados de acuerdo con la normativa aplicable para cada tipo de acto, en los que se describa la plantación, edificación, mejora o instalación. En todo caso, habrán de cumplirse todos los requisitos que hayan de ser objeto de calificación registral, según la legislación sectorial aplicable en cada caso”. “Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada, (los Notarios) exigirán, además de............ los documentos que acrediten los siguientes extremos: a) el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios. b) el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable y los requisitos de eficiencia energética tal y como se demandan por la normativa vigente, salvo que la legislación urbanística sujetase tales actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable, en cuyo caso aquellas autorizaciones se sustituirán por los documentos que acrediten que la comunicación ha sido realizada y que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la correspondiente actividad, sin que del Registro de la Propiedad resulte la existencia de resolución obstativa alguna”. Artículo 28.1. Declaración de obra nueva. “1. Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística, así como certificación expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo. Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada, exigirán, además de la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto, los documentos que acrediten los siguientes extremos: a) el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y b) el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable y los requisitos de eficiencia energética tal y como se demandan por la normativa vigente, salvo que la legislación urbanística sujetase tales actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable, en cuyo caso aquellas autorizaciones se sustituirán por los documentos que acrediten que la comunicación ha sido realizada y que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la correspondiente actividad, sin que del Registro de la Propiedad resulte la existencia de resolución obstativa alguna”. Son ambos un poco genéricos, pero es lo que siempre se alega para justificar su necesidad. En ocasiones (especialmente en compraventas) se aportan licencias de segunda ocupación (o cédulas de habitabilidad) que pueden sustituirse por declaraciones responsables. Me ha parecido que en este enlace se explica el asunto bastante bien: ¿Qué es la licencia de segunda ocupación? Mi impresión es que no debe ser un trámite exigible registralmente porque no suelo verlas y no me devuelven las escrituras por no incorporarlas. En las obras declaradas por antigüedad tampoco parece que sean preceptivas. Puede que en algunas CCAA sí que lo sean. Un ejemplo: “CUARTO. - INCORPORACIÓN DE DOCUMENTO. A solicitud de los comparecientes, se incorpora a la presente a modo de testimonio, fotocopia obtenida por mí, el Notario, de la licencia de segunda ocupación de la vivienda que se transmite por la presente, notificada por el Ayuntamiento de *** de fecha ***”. ¿Y si son obras de rehabilitación? ¿Primera o segunda ocupación? Complicado, pero habrá que echar un vistazo a la licencia que es muy probable que exija la obtención de primera ocupación al terminar las obras. Sustitución de la licencia de primera ocupación por la declaración responsable Ya sabemos que no ayudan mucho (por ser muy generalistas) a efectos de saber cuándo hay contar con licencia de primera ocupación los artículos Artículo 202 de la Ley Hipotecaria y 28.1 Texto Refundido de Ley del Suelo de 30 de octubre de 2015. La ley urbanística valenciana permite presentar una declaración responsable en sustitución de la licencia de primera ocupación. La declaración responsable en el caso de Valencia deberá́ cumplir las formalidades exigidas en el articulo 222 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana. El artículo 214, dispone que están sujetas a declaración responsable, en los términos del artículo 222 de esta ley: «d) La primera ocupación de las edificaciones y las instalaciones, concluida su construcción, de acuerdo con lo previsto en la legislación vigente en materia de ordenación y calidad de la edificación, así como el segundo y siguientes actos de ocupación de viviendas». Las edificaciones e instalaciones concluida su construcción y el segundo y siguientes actos de ocupación de viviendas son entonces los que exigen (o mas bien permiten) la declaración responsable. Según la RDGRN de 28 de junio de 2016, la declaración responsable, efectuada en los términos previstos, surtirá los efectos que la normativa aplicable atribuye a la concesión de la licencia municipal y se podrá hacer valer tanto ante la administración como ante cualquier otra persona, natural o jurídica, pública o privada. Los ayuntamientos han de tener permanentemente publicados y actualizados modelos de declaración responsable los cuales se podrán presentar a distancia y por vía electrónica. En el caso de la RDGRN de 28 de junio de 2016 relativo a la norma valenciana, se discutió si la declaración responsable efectuada en sustitución de la licencia de primera ocupación era o no era suficiente (y no lo era), considerándose no cumplida la normativa administrativa (después de efectuar un análisis detenido de la misma). Según esa resolución, la primera ocupación siempre hace falta y además parece que para modificaciones de obra que afecten a viviendas es necesaria la “segunda ocupación” (que yo solo tengo de vez en cuando quizá porque no son tantos los casos). Por supuesto, cabe la declaración responsable en el caso valenciano. En Vanguardia Notarial hace un tiempo preguntó un compañero si hacía falta la segunda ocupación en la venta de un apartamento. Yo comenté que ni la pedía, ni la traían, ni me ponían pegas y que solo las veía cuando eran viviendas con legalidad urbanística cuestionable y, para salir de dudas en esos casos, se pedía. También hay profesionales que siempre las traen. Gracias a esa consulta en Vanguardia encontré el DECRETO 12/2021, de 22 de enero, del Consell (licencias primera y segunda ocupación y declaración responsable) con dos artículos importantes: el Artículo 6 sobre declaraciones responsables para segunda ocupación y posteriores y el Artículo 9 que regula el procedimiento de la declaración responsable. “Artículo 6: 1. Será objeto de declaración responsable el segundo o posterior acto de ocupación de las viviendas. Las declaraciones responsables reguladas en este decreto deberán renovarse transcurridos 10 años desde la obtención de la primera ocupación, cuando concurra una de las siguientes circunstancias: a) Cada vez que se produzca la segunda o posteriores transmisiones de la propiedad. b) Cuando sea necesario formalizar un nuevo contrato de suministro de agua de consumo humano, gas o electricidad. No se considerará nuevo contrato de estos cuando el titular cambie de compañía suministradora”. Conclusión en el caso de Valencia: Primera ocupación sí, sustituible por la declaración responsable y en cuanto a la segunda ocupación, pues exactamente lo mismo. Mi práctica. Siempre licencia, no declaración responsable y segunda ocupación sí, si es obra y no si es compraventa. Declaración responsable vs licencia de primera ocupación (Murcia) Recientemente una abogada me insistía en la innecesaridad de la primera ocupación y en la suficiencia de la declaración responsable en el caso de Murcia. Su principal argumento para convencerme era el formulario que un ayuntamiento de la CA de la Región de Murcia utilizaba para la declaración responsable en la que se citaban varios artículos de la Ley murciana y se aludía a la necesidad de aportación de la escritura de declaración de obra para poder registrar (y usar) la declaración responsable. Esto fue lo que por correo electrónico le dije a la abogada: El formulario que me envía se refiere específicamente al caso del 264 2c (que no es el de sus clientes). ¿Podría estar mal formulado el impreso? Artículo 264. Declaración responsable en materia de urbanismo (ley murciana). La declaración responsable en materia de urbanismo es el documento suscrito por un interesado en el que manifiesta bajo su responsabilidad a la Administración municipal (1) que cumple los requisitos establecidos en la normativa vigente para realizar actos de transformación, construcción, edificación o uso del suelo o el subsuelo enumerados en el párrafo siguiente, (2) que dispone de la documentación acreditativa del cumplimiento de los anteriores requisitos y (3) que se compromete al mantener dicho cumplimiento DURANTE EL PERIODO DE TIEMPO INHERENTE A LA REALIZACIÓN (¿EJECUCIÓN?) OBJETO DE LA DECLARACIÓN. LOS NÚMEROS ENTRE PARÉNTESIS LOS HE PUESTO YO Y EL (¿EJECUCIÓN?) TAMBIÉN. Están sujetos a declaración responsable en materia de urbanismo los siguientes actos: c) Las actuaciones de intervención sobre edificios, inmuebles y ámbitos patrimonialmente protegidos o catalogados, de alcance menor, cuando no afecten a la estructura o a las partes o elementos de los inmuebles objeto de protección, ni al aspecto exterior, incluidas las cubiertas, las fachadas y los elementos catalogados ni a ningún elemento artístico. Al margen, considero que el 264 nos está dando la pista en su párrafo 1 que le acabo de transcribir. Es decir, que (aunque la letra f) se refiere a la “Primera ocupación de edificaciones de nueva planta y sucesivas ocupaciones en edificios existentes”), la declaración responsable no es un documento sustitutivo de la licencia de primera ocupación, me parece que es mas bien un documento previo para poder construir. En el Artículo 253, que no se cita en el formulario, se dice: Artículo 253. Culminación del proceso de ejecución de la actuación edificatoria. Terminada la edificación de acuerdo con el proyecto de ejecución aprobado y las condiciones establecidas en el programa, el agente edificador lo pondrá en conocimiento del ayuntamiento, aportando el certificado final de obra suscrito por la dirección facultativa de las obras. El ayuntamiento, en el plazo de quince días a contar desde dicha comunicación, procederá a realizar la inspección técnica de la misma. En caso de observar alguna deficiencia, la pondrá en conocimiento del agente edificador para que proceda a su subsanación. Una vez informada favorablemente su conclusión, procederá la recepción de las obras de urbanización si estas forman parte del Programa de Actuación Edificatoria, y con respecto a la edificación, procederá otorgar la licencia de ocupación y la inscripción en el Registro de la Propiedad de la finalización de la construcción mediante certificación administrativa que surtirá los mismos efectos de escritura de obra nueva terminada. En este momento se procederá a devolver las garantías prestadas. Si el proyecto de reparcelación edificatoria aprobado no la contuviere, el agente edificador estará legitimado para el otorgamiento por sí solo, en representación de todas las personas propietarias de los inmuebles resultantes y de los terceros hipotecarios, de la escritura de división horizontal y aprobación de los estatutos que hayan de regir la comunidad de propietarios. Entonces, ¿por qué se cita como uno de los requisitos de la declaración responsable que se aporte la copia legitimada de la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal? Pues, francamente no lo sé y, por tanto, tendré que resolver esta duda o bien hablando con el registro correspondiente que tendrá su criterio al respecto y/o con el ayuntamiento para que me lo dejen claro. Con posterioridad hablé con el registro que exigiría la primera ocupación, con un compañero murciano que usaba la declaración responsable y con la abogada que me dijo que el ayuntamiento reconocía tener desactualizado el formulario y que no era necesario presentar escritura para solicitar la primera ocupación. Es decir, que con independencia del registro y del compañero murciano (al ayuntamiento en este caso, ni caso) yo concluyo que en Murcia la declaración responsable se realiza durante la ejecución de la obra y la primera ocupación cuando la obra termina (y antes de la escritura de obra nueva). Analizo los casos valenciano y murciano por ser los que me tocan por la situación de mi notaría, pero imagino que el resto de las CCAA funcionarán en base a uno de los dos sistemas, ¿o habrá alguno más? Primera ocupación y Libro del Edificio para naves En la RDGSJyFP de 3/10/2019 que se refiere a Extremadura dice no al Libro del Edificio (del que en un momento hablaremos) y sí a la primera ocupación. “…las normas de carácter material o sustantivo, donde pueden tener aplicación preferente las normas autonómicas, dictadas en ejercicio de sus competencias exclusivas y cuyo régimen propio deberá ser respetado también a efectos de inscripción…” “… es lo que ocurre en el caso particular del libro del edifico, elevado a requisito exigible a efectos de inscripción de la declaración de obra nueva, pero que deberá matizarse con la normativa propia de cada Autonomía, en su caso, en ejercicio de sus competencias en materia de vivienda. En este sentido, el depósito del libro del edificio será exigible, salvo que la normativa autonómica exima de depósito. “… la legislación autonómica aplicable limita la exigencia de tal depósito a las edificaciones cuyo uso principal sea residencial vivienda, sin poder extender tal requisito a las obras consistentes en naves industriales por aplicación del artículo 202 de la Ley Hipotecaria anteriormente visto”. “…en principio, es exigible la licencia de primera ocupación para inscribir en el Registro de la Propiedad las escrituras públicas de declaración de obras nuevas terminadas, siempre que la respectiva normativa autonómica establezca que está sujeto a licencia, aprobación, autorización o conformidad administrativa el acto jurídico de uso de la edificación y que no es bastante la comunicación previa o declaración responsable”. “La finalidad de la licencia de primera ocupación o utilización, como hemos visto, es comprobar que las obras autorizadas se ejecutaron conforme al proyecto para el que se concedió la licencia y que el edificio reúne las condiciones idóneas de seguridad y salubridad y puede habilitarse para el uso a que se destina, con independencia de que esté o no autorizada la actividad que se va a desarrollar en la edificación construida”. En el caso concreto no se especificaba y por eso se exige. Si se hubiera especificado podría considerarse innecesaria. Es decir, puede haber excepciones. Recientemente en Vanguardia Notarial se ha planteado la cuestión: ¿El libro del edificio en ON de naves industriales es obligatorio? Este es el resumen de la conversación: En toda construcción y el seguro decenal, solo en viviendas. Una RDGSJyFP de 10 de enero de 2025 dice que el Libro del Edificio y el Certificado de Eficiencia Energética son exigibles, salvo que la legislación autonómica lo excluya (era el caso de una nave industrial en Galicia). La LOE (artículo 2.2) señala que solo se exceptúan construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica o que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público o que se desarrollen en una sola planta. Si bien, según resolución de 2017, los mencionados en segundo y tercer lugar son circunstancias objetivas que pueden ser apreciadas por el registrador según las circunstancias expresadas en la documentación presentada a inscripción, no ocurre lo mismo con la primera de ellas ya que la "escasa entidad constructiva y sencillez técnica" implica un juicio de valor de carácter técnico. ...". La cuestión depende en buena medida del técnico y de la normativa autonómica. Vamos a por el Libro del Edificio para el que esta resolución nos ha servido de puente. El libro del Edificio y el depósito del Libro del Edificio La exigibilidad del Libro depende de la fecha de la concesión de la licencia de obras. Si había entrado en vigor la norma que lo regula (la Ley de Ordenación de la Edificación de 1999 que se produjo el 6 de mayo de 2000), el Libro será necesario. Si procede el Libro, procederá el Depósito en el Registro de la Propiedad por aplicación del Artículo 202 de la Ley Hipotecaria que establece: “Salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, deberá aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca. En tal caso, cuando se trate de edificaciones en régimen de propiedad horizontal, se hará constar en el folio real de cada elemento independiente su respectiva representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro”. Esta ha sido la evolución normativa en la materia: El art. 7 de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación obliga a que el director de la obra facilite al promotor el conocido como Libro del Edificio (que incluye el proyecto y sus modificaciones, acta de recepción, relación de agentes intervinientes en el proceso de edificación, e instrucciones de uso y mantenimiento del edificio) y a que el promotor lo entregue a los usuarios finales del edificio. El Artículo 7 de la Ley de Ordenación de la Edificación indica su contenido: “Una vez finalizada la obra, el proyecto, con la incorporación, en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas, será facilitado al promotor por el director de obra para la formalización de los correspondientes trámites administrativos. A dicha documentación se adjuntará, al menos, el acta de recepción, la relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación, así como la relativa a las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de conformidad con la normativa que le sea de aplicación. Toda la documentación a que hace referencia los apartados anteriores, que constituirá el Libro del Edificio, será entregada a los usuarios finales del edificio”. El Decreto 47/2007 añadió que el certificado de eficiencia energética debía incorporarse al Libro del Edificio. El art. 19 de la Ley 8/2007 de Suelo exigió para la declaración de obras nuevas terminadas la acreditación documental de “... el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios...”. Dicho precepto pasó al art. 20 del Decreto-Legislativo 2/2008 aprobatorio del texto refundido de la Ley de Suelo en idénticos términos, y fue mantenido por el Decreto-Ley 8/2011. La Resolución-Circular de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de julio de 2007 (confirmada por la Resolución de la Secretaría de Estado de Justicia de 13 de febrero de 2008) declaró que tal acreditación documental venía referida, aparte de a los específicos requisitos autonómicos o al llamado “seguro decenal”, al Libro del Edificio el cual habría de ser objeto de previa o simultánea protocolización notarialacompañado de la certificación del director de la obra acreditativa de que se trataba del Libro correspondiente a la misma y de que le ha sido entregado al promotor, quien deberá manifestar su disponibilidad para cumplir con su obligación de entregar un ejemplar del mismo a cada uno de los usuarios del edificio. Las normas autonómicas han añadido en ocasiones (Valencia o Andalucía)el depósito del Libro en el Registro de la Propiedad. En el caso de Valencia, el DECRETO 25/2011, de 18 de marzo, del Consell, por el que se aprueba el Libro del Edificio para los edificios de vivienda señala que: “El promotor deberá depositar en el Registro de la Propiedad en cuya circunscripción radique el inmueble una copia del Libro del Edificio, acompañada de copia auténtica del acta notarial de depósito”. La Resolución-Circular de 29 de octubre de 2015 exige que el Libro del Edificio deberá presentarse al Registro de la Propiedad en soporte informático, en formato PDF y autenticado por el promotor con su firma electrónica o por otro medio fehaciente. En base a esta RC, me pareció evidente que el depósito notarial habría de ser en el mismo formato y por duplicado (para entregar un ejemplar para el registro y conservar otro en la notaría). Tal vez fue la norma que dio lugar a que dejara de hacerse en las notarías. La Resolución-Circular de 2007 hablaba de protocolización previa o simultánea. La norma valenciana (y no sé si alguna más) habla de acta notarial de acta de depósito. Siempre pensé que o depositábamos en la notaría o depositábamos en el Registro, pero al doble depósito del Libro del Edificio no le veo ningún sentido. La RC de 2015parece que podría haber eliminado el depósito notarial. Entonces, tenemos clara la fecha desde la que se exige y que es necesaria su presentación en el registro, pero lo que no está tan claro es que sea necesaria el acta y que, por tanto, no pueda hacerse la protocolización o depósito dentro de la propia escritura de declaración de obra terminada o acta de final de obra. En la RDGRN de 20 de septiembre de 2018,se sigue haciendo referencia al acta, aunque lo cierto es que parece que en la práctica se ha extendido la costumbre de no documentar el depósito en acta independiente. Es más, parece ser práctica extendida (puede que por esa RC de 2015) la formulación de una mera advertencia al interesado en cuanto a la presentación del Libro en el registro sin que se proceda al depósito o protocolización notarial en forma alguna. Yo solo he evolucionado de acta independiente a depósito en la propia escritura de obra o en el final de obra no limitándome a la advertencia puesto que en el caso de Valencia el depósito notarial está reglamentado a diferencia de lo que pueda ocurrir en el resto o parte del resto de España. El Libro del Edificio es exigible para todo tipo de obras (incluidas, aunque se ha discutido como ocurre en la citada e IMPORTANTÍSIMA RDGRN de 20 de Septiembre de 2018, en el caso de la vivienda unifamiliar para uso propio) PERO no es exigible para la declaración de las obras antiguas. ¿Y si son obras de rehabilitación? Pues el caso es complicado, pero al margen de preguntar al técnico (y si lo hay, que se aporte) lo cierto y verdad es que todo dependerá de la importancia de las obras. Sobre este tema tenemos la RDGSJyFP de 30/5/2022 que señala que es exigible el seguro decenal en obras sobre edificios existentes, cuando la intervención sea total o, siendo parcial, produzca una variación esencial de la composición general exterior, de la volumetría o del conjunto del sistema estructural, o cambie los usos característicos del edificio. En ese reciente caso de legalización que he tenido en el que una piscina no estaba mencionada en la licencia me han señalado un segundo defecto: es necesario el Libro del Edificio a pesar de que se trate de una legalización de obra ya existente (y ya me ha dicho el técnico que no lo hay). Finalmente, la obra nueva de una casa rural (entendida como establecimiento hostelero), de un hotel o de un apartahotel requiere Libro del Edificio. ¿Cómo se acredita que el CD que se lleva al registro es el mismo que se ha depositado en la notaría? ¿Lo certifica el técnico en la notaría o en el registro? Por supuesto, siempre que se haya depositado … Un día me dijeron que en la notaría de Talsitio hacían el acta del Libro del Edificio sin mencionar los documentos que comprende. Simplemente les traen el CD y se hace un certificado escueto en el que el técnico declara que el libro depositado contiene todos los documentos necesarios que no se enumeran. La notaría se quedaba su ejemplar, expedía copia del acta y al Registro se llevaba la copia del acta, el certificado del técnico y grapada a este (y sin más) otro ejemplar del CD. ¿El Notario está obligado a acreditar lo que lleva el Libro? Yo entiendo que sí que debe el Notario comprobar que el CD contiene el Libro del Edificio, aunque el contenido exacto (particular de cada cosa, de cada documento) es competencia de los arquitectos o técnicos correspondientes, a semejanza de lo que ocurre con el proyecto de obra. La RDGSJyFP de 26 de julio de 2024 ha señalado que el acta de recepción de obra firmada por el promotor y el constructor debe formar parte del Libro del Edificio siempre que la recepción se haya documentado. Sin embargo, ante la posibilidad de recepción tácita de la obra no cabe exigir que el Libro del Edificio contenga siempre el acta de recepción. En estos casos se puede suplir con una declaración al respecto. El certificado final de obra no supone necesariamente la recepción. ¿Y cómo se hace para poner en relación el CD que se llevan al registro con el depósito? Llevarlo grapado a un certificado del técnico es un mecanismo bastante endeble notarialmente hablando, ¿no? Lo que yo hago es que el promotor me trae el acta de entrega del Libro del Edificio, junto al certificado firmado por el arquitecto y dos CD, uno para depositar en la notaría y otro para acompañar junto a la escritura de obra nueva al Registro. En esos CD pongo una pegatina circular como esta diciendo: “DILIGENCIA. - La pongo yo, xxxx, Notario de xxx y del Ilustre Colegio Notarial de XXXX, para hacer constar que el presente soporte informático es copia exacta del que ha sido depositado en mi notaría mediante ACTA DE DEPÓSITO DE LIBRO DEL EDIFICIO, autorizada por mí, el día xxx, con el número xxx de protocolo. En xxx, a xxx. DOY FE”. Sobre la etiqueta estampo el sello de la notaría. Actualmente, como he dicho, ya no lo hago en un número de protocolo separado puesto que supone encarecer excesivamente el final de obra para cumplimentar este requisito con lo que simplemente es suficiente con decir esto en dicha escritura: “SEGUNDO. - DEPÓSITO DEL LIBRO DEL EDIFICIO. El compareciente me entrega el Libro del Edificio antes referido, que va recogido, debido a su volumen, en un soporte informático, es decir, en un CD, del cual me entregan dos ejemplares, uno de los cuales queda depositado en mi notaría y el otro se acompañará, rubricado por mí, a la primera copia que de la presente se expida”. ¿Se puede retirar el Libro del Edificio? Tuve un caso de devolución hace años, pero no consigo acordarme de los detalles ni recuperar como se instrumentó. Lo que sí que creo es que a raíz de aquello empecé a poner esto que ahora veréis (que también tiene como propósito poder destruir los libros depositados pasado un tiempo) y que dejé de añadir desde que ya no hago acta independiente pero que tal vez podría recuperar para evitar casos como el de los Senjen (que luego comentamos). Los Senjen han perdido el libro y o me traen otros dos (y repito el depósito aprovechando otra subsanación) o les devuelvo el mío (y como me parece mas sencillo lo primero, creo que lo haré así). Esta es la formulación de la devolución: “B) Y para que recoja su manifestación relativa a que está en disposición de cumplir la obligación de entregar un ejemplar de dicho libro a todos y cada uno de los usuarios finales del edificio, como establece el párrafo tercero del mencionado Artículo 7 de la L.O.E., en su caso. Yo, el Notario, ACEPTO el requerimiento y recibo el objeto del depósito, si bien bajo las siguientes condiciones que cumplimentaré con las oportunas actuaciones, bien mediante diligencia/s en la presente Acta, o si por razones cronológicas y/o técnicas no fuere posible, mediante acta separada de ésta pero que relacionaré con ella: 1ª) El presente depósito tendrá una duración máxima de SEIS MESES, a contar desde el día de hoy. 2ª) La restitución del ejemplar del Libro se efectuará por mi, cuando la misma me sea solicitada, por una cualquiera de las siguientes personas: - A cualquiera de los usuarios del edificio, siempre y cuanto tal usuario sea propietario de la misma (toda vez que sobre el propietario recae la obligación, según el artículo 16.1 de la Ley 38/1999, de recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada), y me acredite documentalmente su título de adquisición. - O a la promotora de la edificación. 3ª) Transcurrido el plazo antes indicado (SEIS MESES a contar desde el día de hoy) sin que yo, el Notario, haya podido proceder a la devolución del ejemplar del Libro del Edificio que recibo en depósito, por no haber sido reclamada la restitución, procederé a la destrucción del citado ejemplar. La promotora, acepta las condiciones que se acaban de relatar. Me autoriza expresamente a que yo, el Notario, entregue copia de la presente acta a los adquirentes del edificio descrito, en su caso”. Consulté este asunto de la devolución con un compañero a fin de saber su criterio y me dijo: “Ya solo hago acta de depósito del Libro del Edificio para las promociones y me entregan dos ejemplares en CD, uno para guardar en la notaría y otro para acompañar a la copia del acta. En los demás casos, lo meto como una cláusula más del acta de final de obra. En mi modelo no pongo cláusulas de retirada del libro”. Y ¿por qué lo haces en las promociones? “Por inercia o porque me lo han pedido por separado, pero la tendencia es hacerlo todo dentro del acta de final de obra”. Recientemente he tenido otro caso de devolución, pero debían pensar que la devolución suponía venir a la notaría y que yo les diera el CD sin más, sin firmar nada y gratis, con lo que este modelo no llegó a firmarse: “E X P O N E N: PRIMERO. - Que, mediante escritura otorgada bajo mi fe, el día *, con el número *, los comparecientes declararon una edificación terminada sobre la finca registral número * de las del Registro de la Propiedad de *, sita en término de *, cuya escritura fue objeto de subsanación mediante otra autorizada también por mí, el día *, con el número * de protocolo, ambas en la forma y condiciones que en dichas escrituras constan y a las que se remiten en evitación de repeticiones innecesarias. SEGUNDO. - Que en la primera escritura fue objeto de depósito un libro del edificio de la edificación si bien, tras la subsanación, fue depositado otro libro sin retirar el anterior por lo que ambos obran en mí poder. TERCERO. - Esto expuesto, O T O R G A N: PRIMERO. - Que es su interés retirar el depósito del libro edificio que quedó documentado en la segunda de dichas escrituras. Yo, el Notario, accedo a su requerimiento y procedo a su devolución de la cual dejaré constancia en la segunda de las escrituras mencionadas. Así lo dicen y otorgan”. Declaraciones de indivisibilidad y vinculación En las licencias de edificación en rústico se establece como condición que se efectúe esta declaración. Suele efectuarse al comprar el terreno (cosa que no me convence demasiado por si se da el caso de que finalmente no se edifica) o en la declaración de obra terminada. A veces se olvida y nos obliga a subsanar en escritura independiente (que no suelo cobrar por ser claramente un supuesto de culpa de la notaría). Es el párrafo 4 del Artículo 200 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana la que señala: “4. Las licencias que autoricen actos de edificación en el suelo no urbanizable se otorgarán condicionadas a la inscripción en el Registro de la Propiedad de la vinculación de la superficie mínima de parcela, parcelas o parte de ellas, exigible urbanísticamente para la construcción que se autoriza, así́ como la consecuente indivisibilidad de esta, las demás condiciones impuestas en la licencia y, en su caso, en la declaración de interés comunitario. En el caso de explotaciones agropecuarias o forestales, no se requerirá́ vincular todas las parcelas que constituyen la explotación que justifica la necesidad de la construcción, sino únicamente la superficie urbanísticamente requerida para su autorización. Sin embargo, estas edificaciones no podrán alterar el uso y actividad que se desarrolle en las mismas y que justificaban su autorización”. Esta sería la fórmula más usual en una escritura de compraventa del terreno o en una de declaración de obra terminada: “G). = DECLARACIÓN DE INDIVISIBILIDAD Y VINCULACIÓN. ***, expresamente declaran su voluntad de que la finca objeto de esta escritura quede afectada, con inscripción registral de la vinculación de la total superficie real a la construcción que sobre ella se declara, solicitando la constancia registral de su indivisibilidad”. El aprovechamiento urbanístico La indivisibilidad y vinculación de lo edificado al suelo es un concepto diferente al del aprovechamiento urbanístico. Estando declarada la indivisibilidad y vinculación es posible continuar edificando por no estar agotado el aprovechamiento urbanístico que puede conocerse a través de la cédula de garantía urbanística que expiden los ayuntamientos y que suele tener un plazo máximo de vigencia (art. 246 del Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio, del Consell, de aprobación del texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje en el caso de Valencia). Se trata de una cuestión de la que en la notaría debemos escapar remitiendo al personal a los ayuntamientos. ¿Qué valor de adquisición habría que asignarle a un inmueble que se escritura como obra nueva “antigua”? Creo que, en la declaración de obra, la cuestión del Valor de Referencia no tiene encaje puesto que lo que hay que tener en cuenta son los costes de ejecución de la obra, es decir, el coste que presumiblemente tuvo la obra cuando se ejecutó, sin actualizarlo al momento de su declaración conforme a, entre otras, las siguientes consultas de la DGT: DGT V0506-20, V3306-19 y V1582-17. Si se desconoce (que será lo habitual) y la obra aparece en Catastro, podría tomarse el valor catastral que tuvo la construcción cuando se incorporó a Catastro recurriendo para ello al histórico de la finca. Ese valor sería un valor correcto como base imponible para liquidar AJD en la escritura de declaración de obra nueva por antigüedad, aunque no esté de mas consultar el Valor de Referencia por si acaso (por si nos da alguna pista o nos ilumina en algo). De momento, para el AJD devengado por la obra, me limito a poner esto a modo de advertencia: “Yo, el Notario, advierto de que conforme al artículo 30 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre en su redacción dada por la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal “en las primeras copias de escrituras públicas que tengan por objeto directo cantidad o cosa valuable servirá de base el valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa” y de que “cuando la base imponible se determine en función del valor de bienes inmuebles, el valor de estos no podrá ser inferior al determinado de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 10 de este texto refundido”, según el cual “salvo que resulte de aplicación alguna de las reglas contenidas en los apartados siguientes de este artículo o en los artículos siguientes, se considerará valor de los bienes y derechos su valor de mercado. No obstante, si el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada o ambos son superiores al valor de mercado, la mayor de esas magnitudes se tomará como base imponible. Se entenderá por valor de mercado el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas. En el caso de los bienes inmuebles, su valor será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto. No obstante, si el valor del bien inmueble declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada, o ambos son superiores a su valor de referencia, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes. Cuando no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada o el valor de mercado”. Los viejos criterios de valoración que viniéramos utilizando según zonas, nos podrían seguir sirviendo. Esta cuestión me lleva al truco que usan algunos para disminuir la ganancia en IRPF declarando antes o simultáneamente alguna obra cuando a efectos fiscales de determinar el “valor de adquisición” se parte del valor de los gastos acreditados realmente y no del valor de la escritura de obra nueva (VC 2746/23 de 9-10). Vamos a ocuparnos de los modelos y de cuestiones al hilo de los mismos en el resto de la clase comenzando por … Declaraciones de obra nueva terminada por antigüedad catastral: Los casos Sonriha, Nida y el Torero Atención, atención: No olvidéis la manifestación de suelos contaminados en las declaraciones de obra. Muchas de las escrituras que estamos viendo no dejan ver la dificultad que entraña su preparación ni tampoco las que está planteando la inscripción de un alto porcentaje de obras, a pesar de lo importante que es la figura de la declaración de obra en el tráfico económico. Para mi es la escritura con mas complicaciones en la actualidad. Ya lo veremos cuando llegue el momento de analizar las subsanaciones. Debo destacar que muchas de estas escrituras ponen de manifiesto mi evolución en la materia. Hoy las hubiéramos afinado mas y no hubieran dado algunos de los problemas que dieron. A pesar de todo, me interesa recogerlas en la clase para que seáis conscientes de la evolución, hagáis un paralelismo y acaben saliendo escrituras mucho mejores. Escritura de declaración de obra nueva terminada por antigüedad catastral de una piscina y de compraventa (el caso "Sonriha") En este caso fue todo bien y la escritura se inscribió sin problemas que me consten. No obstante, ahora que repaso borradores, modelos y escrituras para la preparación del curso, detecto como os he dicho pequeñas (y no tan pequeñas) cosas y pienso en que a veces nos ponen en los registros menos pegas de las que nos merecemos. Por ejemplo, en el caso Sonriha no describimos los componentes que conformaban la finca y no actualizamos superficie conforme a Catastro (eran tres catastrales) y aún así, insisto que yo sepa, todo ha ido bien. E X P O N E N: PRIMERO. - Que ***, manifiestan ser dueños por mitades indivisas, con sujeción a su régimen matrimonial extranjero, y por el título que luego se dirá, del pleno dominio de la siguiente finca: = RÚSTICA: En ***, un trozo de tierra regadío hoy secano parte con frutales, parte con almendros y parte improductivo. Indivisible y vinculada a efectos urbanísticos. Está atravesada de este a oeste por un camino. Superficie: Una hectárea, un área y cuatro centiáreas (10.104 m²). En su interior existe una vivienda unifamiliar aislada de planta baja y planta cubierta, señalada catastralmente como ***. Distribución: En diferentes dependencias y servicios. Superficie: Tiene una total superficie construida de ciento dieciséis metros con treinta y nueve decímetros cuadrados (116,39 m²), de los cuales noventa y cuatro metros con cuatro decímetros cuadrados (94,04 m²) corresponden a la planta baja, más tres metros con cuarenta y siete decímetros cuadrados (3,47 m²) de porche, y dieciocho metros con ochenta y ocho decímetros cuadrados (18,88 m²) a la planta cubierta; y una total superficie útil de noventa y dos metros con cuarenta y un decímetros cuadrados (92,41 m²), de los cuales setenta y ocho metros con setenta y nueve decímetros cuadrados (78,79 m²) corresponden a la planta baja, y trece metros con sesenta y dos decímetros cuadrados (13,62 m²) corresponden a la planta cubierta. Ocupa una superficie de parcela de noventa y siete metros con cincuenta y un decímetros cuadrados (97,51 m²), quedando el resto de la parcela destinada a recreo. Linderos: Por los cuatro puntos cardinales, con la finca donde se halla enclavada. Linderos de la total finca: INSCRIPCIÓN: *** (Código Registral Único ***). VALORACIÓN: DATOS CATASTRALES: De la rústica: Constituye la parcela ** del polígono ** y la parcela ** del polígono ** del Catastro de Rústica de ***, catastradas bajo las siguientes referencias: *** y ***. De la urbana: ***. Se acreditan con las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, y los anexos de coordenadas georreferenciadas vértices de las parcelas catastrales, que incorporo a esta matriz, obtenidas de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos. Los comparecientes, en el sentido en que intervienen, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin. Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia, les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial del Catastro. Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la cabida que consta inscrita en el Registro. La superficie de Catastro no coincidía con la del título y el registro, pero se optó por dejarla como estaba corriendo el correspondiente riesgo. Creo que hoy no lo habría hecho de este modo. Recientemente he tenido que rectificar una escritura de herencia que incluía una declaración de obra sobre una finca que tenía una diferencia de superficie muy pequeña, casi despreciable, respecto de Catastro. Pedimos al registro que se mantuviera la superficie y se indicó que no se solicitaba la coordinación (que se renunciaba creo que dije). Sin calificación (por teléfono), el registro nos advirtió de que había que solicitarla (la coordinación) y así lo hicimos (subsanando por el artículo 153 del RN). Otros registros pueden inscribirnos con diferencias de cabida o sin coordenadas de la total finca, tirando por la calle de en medio y decidiendo lo que estime oportuno y parece que así ocurrió en este caso. También es posible que en el propio registro se haya podido presentar alguna instancia que contradiga lo solicitado en la notaría. TÍTULO: CARGAS Y ARRIENDOS: INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: SEGUNDO. - Esto expuesto, O T O R G A N: PRIMERO. - DECLARACIÓN DE EDIFICACIÓN. A). - *** manifiestan que, sobre la finca descrita anteriormente, existe construida con una antigüedad superior a diez años, una piscina, que por la presente DECLARAN TERMINADA, solicitando su inscripción en el Registro de la Propiedad con la siguiente descripción completa y actualizada, conforme a la citada certificación catastral, de la total finca: Siempre redescribimos la finca entera y si es una rústica con una urbana en su interior recurrimos a la fórmula de que “dentro de su perímetro se halla enclavada”. = RÚSTICA: En ***, un trozo de tierra regadío parte con frutales, parte con almendros y parte improductivo. Indivisible y vinculada a efectos urbanísticos. Está atravesada de este a oeste por un camino. Y a pesar de ello, no describimos los dos componentes. Superficie: Una hectárea, un área y cuatro centiáreas (10.104 m²). Dentro de su perímetro existen construidas: 1.=Una vivienda unifamiliar aislada de planta baja y planta cubierta, señalada catastralmente como ***. Distribución: En diferentes dependencias y servicios. Superficie: Tiene una total superficie construida de ciento dieciséis metros con treinta y nueve decímetros cuadrados (116,39 m²), de los cuales noventa y cuatro metros con cuatro decímetros cuadrados (94,04 m²) corresponden a la planta baja, más tres metros con cuarenta y siete decímetros cuadrados (3,47 m²) de porche, y dieciocho metros con ochenta y ocho decímetros cuadrados (18,88 m²) a la planta cubierta; y una total superficie útil de noventa y dos metros con cuarenta y un decímetros cuadrados (92,41 m²), de los cuales setenta y ocho metros con setenta y nueve decímetros cuadrados (78,79 m²) corresponden a la planta baja, y trece metros con sesenta y dos decímetros cuadrados (13,62 m²) corresponden a la planta cubierta. Ocupa una superficie de parcela de noventa y siete metros con cincuenta y un decímetros cuadrados (97,51 m²), quedando el resto de la parcela destinada a recreo. Linderos: por los cuatro puntos cardinales, con la finca donde se halla enclavada. 2.= Piscina descubierta de uso particular con una superficie construida de cuarenta y dos metros cuadrados (42 m²). Linderos: Por los cuatro puntos cardinales, con la finca en la que se halla enclavada. Linderos de la total finca: VALORACIÓN: B). - Manifiestan *** que: . - la descripción de la declaración de la edificación declarada mediante la presente escritura se corresponde con la realidad. -. que no le consta que exista en el Registro de la Propiedad anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la presente. . - y que, en consecuencia, habiendo transcurrido ya el plazo legal de prescripción conforme a la vigente legislación, dicha edificación se considera incorporada a sus patrimonios y nada obsta a su inscripción en el Registro de la Propiedad. Yo, el Notario, le advierto de que en cumplimiento de lo dispuesto en el art. 54 del R.D. 1.093/97 de 4 de Julio y art. 28, punto 4, apartado b) del Real Decreto 7/2015 de 30 de Octubre, Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, el Registro de la Propiedad competente notificará la inscripción de la presente escritura al Ayuntamiento de * y que, de conformidad con lo dispuesto en el art. 65.3 de R.D. 7/2015 de 30 de Octubre, Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana que sustituye a la reforma operada por el Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de Julio, que daba nueva redacción al artículo 51.2 del Real Decreto Legislativo 2/2008 de 20 de Junio, se hará la oportuna comunicación a la dependencia que corresponda de la Generalitat Valenciana. ATENCIÓN: Este apartado es más bien reciente y convendría añadirlo a todas las escrituras de esta clase. C). - SEGURO DECENAL: Manifiestan que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 38/1999 de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación, no es exigible la constitución de garantías. D). - CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA: No es exigible conforme al R.D. 235/2013, de 5 de abril. E). - LIBRO DEL EDIFICIO: Con relación a lo dispuesto en el Artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo NO resulta necesario justificar notarialmente el depósito del LIBRO DEL EDIFICIO. F). - REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LA PARTE DE SUELO OCUPADA POR LA OBRA DECLARADA (Ley 13/2015, de 24 de junio): La representación gráfica de dicho suelo consta en la certificación catastral que ha quedado incorporada a la presente. Si la superficie catastral y la registral no coincidían no tengo claro cómo es que se aceptaron las coordenadas catastrales existiendo una diferencia de superficie y sin pedir la modificación de la cabida. Supongo que la escasa (despreciable) diferencia causó su efecto. Escritura de aceptación y adjudicación parcial de herencia previa declaración de edificación (el caso “Nida”) Esta escritura sí que nos dio problemas registrales. De hecho, hubo una calificación negativa que luego se quedó en agua de borrajas. Fue esta: "HECHOS: Por medio de la escritura presentada, se manifiesta la herencia de ***, entre cuyos bienes figura la finca registral ***, sobre la que se pretende rectificar su superficie por el procedimiento previsto en el artículo 201.3 b) L.H., así como la inscripción de declaración de obra por antigüedad. Para ello se incorpora al documento CERTIFICACIÓN CATASTRAL DESCRIPTIVA Y GRÁFICA expedida el *** de la que resulta la superficie de la finca, así como la descripción de la obra nueva y su antigüedad. Dado que la obra declarada, se sitúa en los lindes de la finca, existen dudas sobre sí la edificación se encuentra efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara, por lo que se hace necesario inscribir previa o simultáneamente a dicha declaración de obra, la Base Gráfica Georreferenciada de la parcela o solar donde la misma se ubica. Para poder inscribir Base Gráfica, es necesario que se solicite expresamente la misma en base a la CERTIFICACIÓN CATASTRAL DESCRIPTIVA Y GRÁFICA que ya ha sido aportada, y en caso de que la anterior no se corresponda con la realidad, sería necesario aportar la BASE GRÁFICA GEORREFERENCIADA de la finca emitida por un técnico competente y en formato GML, acompañada de INFORME DE VALIDACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. FUNDAMENTOS DE DERECHO: BLA, BLA". En este caso, puede que la obra estuviera desplazada en Catastro y que el registro tuviera dudas sobre donde estaba realmente ubicada, con lo que necesitaba, y es lo que pide, una BGA de suelo para comprobar si la obra está dentro de la finca o no. Sin embargo, al final se hizo ir al cliente a firmar que daba por buena la base gráfica catastral; lo hizo, se disiparon las dudas y se inscribió todo. Es una asignatura pendiente para mi el estudio (y no será fácil) de esos apaños registrales. E X P O N E N: FALLECIMIENTO. .... INVENTARIO Y AVALÚO. Que entre los bienes quedados al fallecimiento de ***, se encuentra el siguiente de carácter ganancial: 1.= URBANA: Parcela de terreno vallada, sita en ***, y señalada catastralmente como ***. Superficie: Mide doscientos metros y cinco decímetros cuadrados (200,05 m2), según título y registro, y ciento noventa y ocho metros cuadrados (198 m2), según catastro. Una pequeña diferencia que en este caso sí que pedimos. Linderos: INSCRIPCIÓN: *** (Código Registral Único ***). VALORACIÓN: ***, incluida la obra existente en su interior y que por la presente se declara. REFERENCIA CATASTRAL: ***. Se acredita con la certificación catastral, descriptiva y gráfica, que incorporo a esta matriz (en la que consta erróneamente catastrada en su totalidad a nombre de Doña VIUDA), obtenida de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos. Las comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin. Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de las interesadas, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que rectifique la cabida inscrita por ser la diferencia inferior al 5% conforme al artículo 201.3 b) de la Ley Hipotecaria. En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro y de la actualización de los linderos. Actualmente estoy más por someterme a la obligatoriedad de las coordenadas del suelo y a la coordinación con lo que no queda otra que recurrir a los 9b y a los 199. TÍTULO: CARGAS Y ARRIENDOS: INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: DECLARACIÓN DE EDIFICACIÓN: En las herencias, declaramos las obras antes de la adjudicación porque queda mejor la escritura y, sobre todo, para dejar claro que la obra antigua ya formaba parte del patrimonio del difunto. Manifiestan las comparecientes que sobre la finca descrita anteriormente (con una antigüedad de 1950 según resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica que se incorpora a la presente), existe construida una edificación, de uso industrial, que por la presente DECLARAN TERMINADA, solicitando su inscripción en el Registro de la Propiedad con la siguiente descripción completa y actualizada de la total finca: = URBANA: Parcela de terreno vallada, sita en ***, y señalada catastralmente como ***. Superficie: Mide doscientos metros y cinco decímetros cuadrados (200,05 m2), según título y registro, y ciento noventa y ocho metros cuadrados (198 m2), según catastro. Dentro de cuyo perímetro existe un almacén, destinado a industrial, y señalado catastralmente como ***. Superficie: Tiene una total superficie construida de setenta y un metros cuadrados (71 m2), igual a la superficie ocupada de suelo, estando el resto de solar destinado a patio descubierto. Linderos: Norte o espaldas, con patio; Sur o Frente, calle de su situación; Este o derecha entrando, referencia catastral *** de ***; y Oeste o izquierda entrando, referencia catastral *** de ***. Linderos de la total finca: VALORACIÓN DE LA DECLARACIÓN DE OBRA DECLARADA: Manifiestan las comparecientes que: . - la descripción de la edificación declarada mediante la presente escritura se corresponde con la realidad. -. que no les consta que exista en el Registro de la Propiedad anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la presente. . - y que, en consecuencia, habiendo transcurrido ya el plazo legal de prescripción conforme a la vigente legislación, dicha edificación se considera incorporada al patrimonio hereditario y nada obsta a su inscripción en el Registro de la Propiedad. SEGURO DECENAL: Manifiestan las comparecientes, que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 38/1999 de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación, no es exigible la constitución de garantías. CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA: No es exigible conforme al R.D. 235/2013, de 5 de abril, y el R.D. 564/2017, de 2 de junio, sobre procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y el Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana. LIBRO DEL EDIFICIO: Con relación a lo dispuesto en el Artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo, y en el Decreto 25/2011, de 18 de marzo, del Consell, por el que se aprueba el libro del edificio para los edificios de vivienda NO resulta necesario justificar notarialmente el depósito del LIBRO DEL EDIFICIO. REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LA PARTE DE SUELO OCUPADA POR LA OBRA DECLARADA (Ley 13/2015, de 24 de junio): La representación gráfica de dicho suelo y de la total finca consta en la certificación catastral que ha quedado incorporada a la presente. Declaraciones de obra nueva terminada por antigüedad certificada por técnico competente: Los casos del Torero, Musca, Nitri, Romasi, Lady y Filomena (caso mixto) Comenzamos ahora con las declaraciones de obra por antigüedad certificada por técnico competente. Los cuatro primeros casos fueron bien (más o menos dificultosos, pero bien). En los restantes, pasamos apuros registrales. En las que se declare la obra por antigüedad conviene incluir la advertencia que hemos comentado anteriormente. La declaración del Torero De este asunto tuve noticia desde que le entró el asunto a uno de mis oficiales (…los tengo más dependientes y más independientes …). Le di VBº a su planteamiento, llegó la documentación que estimamos pertinente, se preparó la escritura, la revisamos juntos, citamos al cliente, la volvimos a repasar antes de firmarla y, aun así, la reimprimí dos veces porque no me quedaba completamente satisfecho. La diferencia entre la obra ya existente y la que resultaba de la escritura era mínima, pero se exigía por un banco, a través del tasador, para que el nuevo propietario que la comprará pudiera hipotecarla estando ya perfectamente descrita. Meses después se hizo la venta y la hipoteca. El Torero me dijo que el registro le había cobrado 600 euros, pero si el banco exigía esta adaptación, no había otro remedio o alternativa. E X P O N E N: PRIMERO. - Que son dueños por mitades indivisas, con carácter privativo, y por el título que se dirá, de la siguiente finca: = URBANA: Casa habitación de planta baja con corral descubierto, sita en ***. Superficie: Mide diez metros y cincuenta centímetros de frontera por diez metros y treinta centímetros de fondo, es decir, ciento ocho metros y quince decímetros cuadrados (108,15 m2), de los cuales el descubierto ocupa unos treinta y ocho metros cuadrados (38 m2). Linderos: Frente, calle de su situación; derecha entrando, **; izquierda, carretera de ***; y fondo, **. INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de ***. REFERENCIA CATASTRAL: ***. Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, la certificación acreditativa de la referencia catastral, y descriptiva y no gráfica, solicitada por los comparecientes a efectos de la presente, que incorporo a esta matriz. Atención, porque no teníamos CCDYG lo que, ya de entrada, nos impedía la declaración por antigüedad en base a Catastro, aunque también existían algunas diferencias entre lo catastrado y la realidad que no permitían utilizarlo si queríamos dejar todo perfecto. ¿Podríamos haber intentando obtenerla? Puede que sí como ya he comentado en varias ocasiones. Recientemente he sabido que los registros pueden obtener las coordenadas del Catastro, aunque nosotros no podamos obtener la certificación. Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a los efectos del artículo 47.2 de la Ley del Catastro Inmobiliario. Al tratarse de una obra no hay STI, pero podemos dar cumplimiento (aunque no sirva de nada) al artículo 47.2 de la Ley del Catastro, enviando CSE por SIGNO. No suelo mencionar el artículo 47.2 LCI. TÍTULO: El de donación con reserva de usufructo efectuada por su madre Doña ***, en virtud de escritura autorizada por Doña ***, Notario de ***, el día ***, con el número *** de protocolo y habiendo fallecido esta en ***, el día ***, según resulta de certificado de defunción que me exhiben y del que deduzco fotocopia con valor de testimonio que incorporo a la presente, los comparecientes solicitan del Sra. Registradora de la Propiedad competente la práctica de los asientos correspondientes, a efectos de la consolidación del usufructo con la nuda propiedad y de la Señora Liquidadora que declare la prescripción de los impuestos correspondientes dada la fecha de fallecimiento de la causante. El título previo tenía unos 10 o 12 años y era de una notaría cercana. En ella se fusiló la vieja descripción y no se hizo lo que ahora estábamos haciendo. Una oportunidad perdida porque ahora son muchos mas los requisitos y tendrán mayor coste notarial. Lo que hacemos en esta escritura dentro de la de herencia que conformaba el título previo hubiera costado menos. Con la escritura ya impresa, me di cuenta de que la usufructuaria había fallecido hace mas de cuatro años y medio por lo que la extinción de usufructo que habíamos incluido con la redacción de los casos en que no ha prescrito, no era correcta. No iba a ser mucho lo que hubieran pagado (puede que incluso nada) pero la escritura sí que les hubiera salido (injustamente) mas cara porque la extinción del usufructo prescrito no la cobro y la otra (puesto que liquida) sí que la cobro. ¿Qué por qué iban a pagar si estaba prescrito? Pues porque les habríamos hecho mal los impresos y si alguien lo hubiera detectado, encima hubiéramos tenido que cursarles una solicitud de devolución de ingreso indebido. CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiestan sus propietarios que la finca descrita se encuentra libre de cargas y gravámenes, de arriendos y ocupantes, y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos, no constituyendo la vivienda habitual de ninguno de sus propietarios. Tengo costumbre de indicar lo de la vivienda habitual puesto que es una información que suele solicitarse para el IUI. INFORMACIÓN REGISTRAL: No se aplica en este caso el deber de obtención de información registral previa. La descripción de la finca, su titularidad y la situación de cargas antes expresadas resultan de las manifestaciones realizadas y del título reseñado. Yo, el Notario, advierto de que prevalecerá la situación registral existente con anterioridad a la presentación de esta escritura en el Registro de la Propiedad. SEGUNDO. - Esto expuesto, O T O R G A N: PRIMERO. - DECLARACIÓN DE MODIFICACIÓN DE EDIFICACIÓN TERMINADA Y DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. A). = Los comparecientes declaran, que sobre la finca registral *** antes descrita, existe UNA MODIFICACIÓN DE LA EDIFICACIÓN EXISTENTE (con una antigüedad de más de cien años) que por la presente DECLARAN TERMINADA, solicitando su inscripción en el de Registro de la Propiedad competente, con la siguiente descripción total y actualizada de la finca con arreglo a la Documentación Técnica que luego se cita: = URBANA: Vivienda compuesta de planta baja con patio descubierto, sita en ***. Acceso: Lo tiene por la plaza de su situación. Distribución: Consta de acceso, salón comedor, cocina, dos dormitorios, un baño y patio. Superficie: Ocupa la total superficie de parcela sobre la que encuentra que es de noventa y siete metros y noventa y cinco decímetros cuadrados (97,95 m2). Hay una diferencia de cabida del 9,43% (defecto). Tiene una total superficie construida de ochenta y cinco metros y cinco decímetros cuadrados (85,05 m2). El patio de que dispone mide doce metros y noventa decímetros cuadrados (12,90 m2). Linderos: Frente, calle de su situación; derecha entrando, ***, hoy ***; izquierda, carretera de ***; y fondo, **, hoy ***. VALORACIÓN DE LA MODIFICACIÓN DE OBRA DECLARADA: DIEZ MIL EUROS (10.000,00 €). A petición de los comparecientes he obtenido de la Sede Electrónica del Catastro, el Valor de Referencia de la finca objeto de la presente que incluye la total obra catastrada pero no declarada hasta este momento sobre la misma, cuyo certificado se incorpora a la presente. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. B). - Manifiestan los comparecientes que: . - la descripción de la ampliación de la edificación declarada mediante la presente escritura se corresponde con la realidad. -. que no les consta que exista en el Registro de la Propiedad anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la presente. . - y que, en consecuencia, habiendo transcurrido ya el plazo legal de prescripción conforme a la vigente legislación, dicha edificación se considera incorporada a sus respectivos patrimonios y nada obsta a su inscripción en el Registro de la Propiedad. C). - SEGURO DECENAL: Manifiestan los comparecientes, que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 38/1999 de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación, no es exigible la constitución de garantías. D). - CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA: No es exigible conforme al Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y el Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana. E). - LIBRO DEL EDIFICIO: Con relación a lo dispuesto en el Artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo, NO resulta necesario justificar notarialmente el depósito del LIBRO DEL EDIFICIO. F).- INCORPORACIÓN DE DOCUMENTOS: Me entregan para su incorporación a la presente, INFORME Y PLANOS con REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA ALTERNATIVA expedidos el día *** por Don ***, Arquitecto Técnico Colegiado con número *** en el Colegio Oficial de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de la Edificación de Alicante (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, el carácter de firma cualificada y que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme a los artículos 256 y 259 del Reglamento Notarial, 3, 6, 25.2 y 26 del Reglamento UE 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE y 17-Bis de la Ley del Notariado) cuya certificación es acreditativa de la descripción, antigüedad y superficie ocupada y construida de la obra que se declara mediante la presente, todo ello en términos coincidentes con lo expuesto anteriormente, lo que, yo, el Notario, compruebo. Atención a la mención a lo que la certificación acredita, pues no es siempre lo mismo y se adapta a cada caso concreto. G). = REPRESENTACIÓN GRÁFICA: Las coordenadas de referenciación geográfica de la parte de suelo ocupada por la edificación y de la total finca constan en la certificación expedida por el Sr. ***, antes citada y el Informe de Validación Gráfica (con ***) de resultado positivo expedido el día ***, por el citado Don ***, que me entregan y a su requerimiento incorporo a esta matriz. Necesitamos coordenadas del suelo ocupado por la obra y de la propia finca, de ahí que tengamos el IVG+ que también nos hace falta por la diferencia de superficie de suelo. H). = INFORME CATASTRAL DE UBICACIÓN DE CONSTRUCCIONES: Me entregan los comparecientes para unir a esta matriz informe catastral de ubicación de construcciones con CSV ***. Si las construcciones no están correctamente en Catastro, nos hace falta el ICUC. La segunda vez que reimprimimos lo hice porque me di cuenta de que no le habíamos pedido nada al registro, así que incluimos esto: I). = Rectificación de Catastro y Concordancia Catastro y Registro: Según las manifestaciones realizadas ante mi es correcta (despreciando decimales) la superficie que refleja el Catastro. Se solicita expresamente la inscripción de la base gráfica alternativa conforme a la descripción técnica que resulta de LOS CITADOS DOCUMENTOS TÉCNICOS, tramitando el expediente registral previsto en el Artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria (DEFECTO DE CABIDA DEL 9,43%). Asegura/n, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de esta actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita. Como puede verse añadí a la fórmula usual (a veces hay que adaptarlas al caso) “despreciando decimales” pues la superficie de suelo catastral sin los decimales era casi la misma (98 m2 vs 97,95 m2), si bien utilizábamos la BGA por no tener CCDYG. Según título y registro, aunque es uno de esos casos en que no está claro, parece que el suelo mide 108,15 m2 por lo que se da ese defecto del 9,43%. De mejor o peor forma, lo que quise expresar es que el Catastro (sin BG) y la BGA decían prácticamente lo mismo y que se solicitaba un 199.2. Por supuesto, si había una BGA que supusiera afectación de colindantes entraríamos en territorio 18.2. El resto de la escritura carece de interés. Escritura de declaración de ampliación de edificación (el caso “Musca”) No ha dado problemas posteriores esta escritura, pero llegar a firmarla fue verdaderamente complicado y, entre otras razones, por falta de agilidad del técnico encargado, aunque reconozco que nosotros tampoco nos cubrimos de gloria en la toma de las decisiones que nos incumbían. E X P O N E N: PRIMERO. - Que los comparecientes son dueños, en pleno dominio con carácter ganancial, y por el título que luego se dirá, de la siguiente finca: = RÚSTICA: Veintinueve áreas y treinta y cuatro centiáreas (2.934 m2), según título y registro, y veintinueve áreas y ochenta y nueve centiáreas (2.989 m2), según catastro, de tierra de pastos, sita en ***. Indivisible y vinculada la total superficie de la parcela a efectos urbanísticos. Había una pequeña diferencia de cabida. Dentro de su perímetro existe enclavada una NAVE AGRÍCOLA con una superficie de cincuenta y nueve metros y setenta y ocho decímetros cuadrados (59,78 m2). Linderos: INSCRIPCIÓN: *** (Código Registral Único ***). Los datos catastrales los dejamos para la parte dispositiva. TÍTULO: CARGAS Y ARRIENDOS: INFORMACIÓN REGISTRAL: SEGUNDO. - Esto expuesto, O T O R G A N: PRIMERO. - DECLARACIÓN DE AMPLIACIÓN DE EDIFICACIÓN. A).- Los comparecientes declaran que sobre la finca descrita en la parte expositiva de la presente escritura existe construida, una AMPLIACIÓN de EDIFICACIÓN CONSISTENTE EN UNA VIVIENDA UNIFAMILIAR RURAL de planta baja y alta CON ALMACÉN AGRÍCOLA ANEXO de planta baja (con una antigüedad superior a cinco años a la fecha de entrada en vigor de Ley 5/2014 de 25 de Julio de la Generalitat Valenciana) que por la presente DECLARAN TERMINADA, solicitando su inscripción en el de Registro de la Propiedad competente, con la siguiente descripción total y actualizada de la finca, con arreglo a la Documentación Técnica que luego se cita: Atención a la mención a la antigüedad. = RÚSTICA: TROZO DE TIERRA destino pastos, sito ***, sobre el que existe construida una VIVIENDA UNIFAMILIAR RURAL de planta baja y alta CON ALMACÉN AGRÍCOLA ANEXO de planta baja marcada con el *** de ***. Indivisible y vinculada la total superficie de la parcela a efectos urbanísticos. Un caso de no agotamiento del aprovechamiento urbanístico a pesar de la indivisibilidad y vinculación. Superficie: Veintinueve áreas y treinta y cuatro centiáreas (2.934 m2), según título y registro, y veintinueve áreas y ochenta y nueve centiáreas (2.989 m2), según catastro. Dentro de cuyo perímetro existe construida una vivienda compuesta de planta baja y planta primera y un almacén anexo de planta baja. La vivienda en planta baja tiene una superficie construida de ochenta y seis metros y veinte decímetros cuadrados (86,20 m2) y en planta alta de sesenta metros cuadrados (60 m2), siendo la total superficie construida de ciento cuarenta y seis metros con veinte decímetros cuadrados (146,20 m2) y el almacén agrícola anexo a la vivienda tiene una superficie construida de treinta y dos metros y ochenta decímetros cuadrados (32,80 m2). La total edificación ocupa una superficie de suelo de ciento diecinueve metros cuadrados (119 m2), quedando el resto de la superficie de suelo de la finca no ocupado por la edificación destinado a uso agrícola (pastos). La vivienda está distribuida en varias habitaciones y dependencias y el almacén es diáfano. La edificación (vivienda y almacén) linda por todos sus vientos con la finca sobre la que se asienta. La total finca linda: VALORACIÓN: DATOS CATASTRALES: De la parte rústica: Constituye la Parcela Catastral ** del Polígono ** del Catastro de Rústica de *** catastrada bajo la siguiente referencia: ****. De la edificación (vivienda en planta baja y alta a con 60 m2 por planta): ***. Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, las certificaciones acreditativas de las referencias catastrales, y descriptivas y gráficas, y los anexos de coordenadas georreferenciadas vértices de las parcelas catastrales solicitadas por los comparecientes a efectos del presente otorgamiento, que incorporo a esta matriz. Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que rectifique la cabida inscrita por ser la diferencia inferior al 5% conforme al artículo 201.3 b) de la Ley Hipotecaria. En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro y de la actualización de los linderos. Pedimos el exceso (ya sabemos que, en principio, no queda otra). No hice petición subsidiaria de 199.1 y creo que ahora hubiera optado por el 9b y el 199 aunque no me constan problemas en la escritura. A los efectos de la obra declarada, los comparecientes manifiestan que: -. la descripción de la edificación declarada mediante la presente escritura se corresponde con la realidad. -. que no les consta que exista en el Registro de la Propiedad anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la declaración de obra. -. y que, en consecuencia, habiendo transcurrido ya el plazo legal de prescripción conforme a la vigente legislación, dicha edificación se considera incorporada a su patrimonio ganancial y nada obsta a su inscripción en el Registro de la Propiedad. -. SEGURO DECENAL: Manifiestan los comparecientes que de conformidad con lo dispuesto en la Ley38/1999 de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación, no es exigible la constitución de garantías. -. CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA: No es exigible conforme al Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y el Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana. -. LIBRO DEL EDIFICIO: Con relación a lo dispuesto en el Artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo, y en el Decreto 25/2011, de 18 de marzo, del Consell, por el que se aprueba el libro del edificio para los edificios de vivienda NO resulta necesario justificar notarialmente el depósito del LIBRO DEL EDIFICIO. .- INCORPORACIÓN DE DOCUMENTOS: Los comparecientes me entregan para su incorporación a la presente, CERTIFICACIÓN expedida el día *** por Doña ***, Arquitecto Técnico e Ingeniero de la Edificación, Colegiado número *** del Colegio Oficial de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de la Edificación de ** (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, el carácter de firma cualificada y que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme a los artículos 256 y 259 del Reglamento Notarial, 3, 6, 25.2 y 26 del Reglamento UE 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE y 17-Bis de la Ley del Notariado), cuya certificación es acreditativa de la descripción y antigüedad de la obra que se declara mediante la presente, todo ello en términos coincidentes con lo expuesto anteriormente, lo que, yo, el Notario, compruebo. . - REPRESENTACIÓN GRÁFICA (Ley 13/2015, de 24 de junio): Las coordenadas de referenciación geográfica de la parte de suelo ocupada por la edificación constan en el informe catastral de ubicación de construcciones con CSV *** y las del suelo de la total finca en la certificación catastral descriptiva y gráfica. Al ser una obra declarada por antigüedad certificada por técnico, nos hace falta el ICUC. Faltaría hacer mención del envío de copia al Catastro. Escritura de compraventa y de declaración de ampliación de edificación (el caso “Nitri”) Otra que costó lo suyo cuadrar y que no ha dado problema alguno en el registro. La descripción de las obras por el técnico era bastante complicada de seguir. Menos mal que teníamos contacto estrecho con uno de los interesados que nos fue aclarando las dudas. A muchos técnicos les hace falta mejor literatura y sintaxis. E X P O N E N: PRIMERO. Que ****, y entre todos, dueños del pleno dominio de la siguiente finca: = RÚSTICA: Tierra destinada a diversos cultivos propios de la zona, sita en ***. Superficie: Veinte áreas (2.000 m2). Dentro de cuyo perímetro existe construida una vivienda unifamiliar, compuesta de planta baja únicamente, señalada actualmente con el número ***. Superficie: Ocupa una superficie construida de setenta y siete metros cuadrados (77 m2). Linderos: Por todos sus vientos, con la finca en la que se halla enclavada. Linderos de la total finca: INSCRIPCIÓN: *** (Código Registral Único **). DATOS CATASTRALES: De la finca rústica: Constituye la parcela ** del polígono ** del Catastro de Rústica de ***, catastrada bajo la siguiente referencia: ***. De la urbana: ***. Los que se acreditan con las certificaciones catastrales, descriptivas y gráficas, que incorporo a esta matriz (erróneamente catastrada en su totalidad la relativa al suelo de la finca descrita bajo el número 1. =, a nombre de los herederos de Don ***, actualmente fallecido y padre de los vendedores), obtenidas de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos. Se comunicó con éxito la AT por el STI. Recurrimos al truco de distanciar la comunicación de la herencia previa de la comunicación relativa a la compraventa que iba después. Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin. Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia, les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial del Catastro. Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la cabida que consta inscrita en el Registro, sin perjuicio de la actualización de los linderos. Otro caso en el que había una cabida diferente y que no se solicita. Esto no supone que pueda declararse la obra sin actualizar cabida, sino que es casi una lotería averiguar qué criterio van a tener al respecto en el registro. Lo mejor es actualizar todo y evitar sorpresas. Actualizar y coordinar es indispensable, aunque puede que no nos lo exijan. Mi evolución en la materia me ha llevado a solicitar siempre la modificación de la cabida previo estudio con los interesados. TÍTULOS: CARGAS Y ARRIENDOS: INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: SEGUNDO. - Esto expuesto, O T O R G A N: PRIMERO. -COMPRAVENTA. *** E). - CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA. La parte transmitente manifiesta disponer del certificado de eficiencia energética del local objeto de venta a que se refiere el Real Decreto 390/2021, de 1 de Junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y el Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana, que me exhibe y del que incorporo fotocopia de la calificación energética con registro **. Uno de esos casos en que el CEE no se necesita para la obra, pero sí para la compraventa previa o posterior. SEGUNDO. - DECLARACIÓN DE AMPLIACIÓN DE EDIFICACIÓN. A pesar de ser una obra antigua, la declaran los que compran y no se hace en la herencia previa. Bien luchado… A).- *** manifiestan que sobre la finca que acaban de adquirir, existen construidas (con una antigüedad superior a 1991 excepto la vivienda auxiliar que ahora se dice que tiene una antigüedad superior a 2013) una vivienda principal y una ampliación auxiliar de la misma, una segunda construcción destinada a vivienda anexa, otra vivienda auxiliar de la vivienda principal, un almacén destinado a garaje y trastero y una piscina descubierta, colindantes entre sí la vivienda y su ampliación y también entre sí los dos almacenes destinados a garaje y trastero, y que por la presente DECLARAN TERMINADAS, solicitando su inscripción en el Registro de la Propiedad con la siguiente descripción completa y actualizada, conforme a la certificación técnica que luego se cita, de la total finca: Diversas antigüedades para las diferentes obras. = RÚSTICA: Tierra destinada a diversos cultivos propios de la zona, sita en ***. Superficie: Veinte áreas (2.000 m2). Dentro de cuyo perímetro existen construidas: 1.=Una vivienda unifamiliar, compuesta de planta baja únicamente, con porche, señalada actualmente con el número ***. Distribución: Consta de salón-comedor, baño, cocina, galería, despensa, y tres habitaciones. Superficie: Ocupa una superficie construida de sesenta y cinco metros cuadrados (65 m2), dispone además de un porche cubierto con una superficie ocupada de veinticuatro metros cuadrados (24 m2), computable al 50% para una superficie construida de doce metros cuadrados (12 m2). Linderos: Por todos sus vientos, con la finca en la que se halla enclavada. 2.= Una ampliación auxiliar de la vivienda principal, compuesta de planta baja. Superficie: Tiene una superficie construida de metros cuadrados (75 m2), igual a la superficie ocupada de parcela. Linderos: Por todos sus vientos, con la finca en la que se halla enclavada. 3.= Una vivienda anexa, compuesta de planta baja y planta alta. Distribución: Se distribuye en planta baja en hall, salón-comedor, cocina y un baño, y en la planta alta, en dos dormitorios, uno de ellos con baño interior, y el otro con terraza a modo de balcón. - Superficie: Tiene una total superficie construida de setenta y tres metros cuadrados (73 m2), de los que cuarenta y un metros cuadrados (41 m2) lo son en planta baja, y los restantes treinta y dos metros cuadrados (32 m2) lo son en planta alta. Ocupa una superficie de parcela de cuarenta y un metros cuadrados (41 m2). Linderos: Por todos sus vientos, con la finca en la que se halla enclavada. 4.= Una segunda vivienda anexa, de planta baja. Superficie: Tiene una superficie construida de sesenta y siete metros cuadrados (67 m2), igual a la superficie ocupada de parcela. Linderos: Por todos sus vientos, con la finca en la que se halla enclavado. 5.= Un almacén, de planta baja destinado a garaje y trastero. Superficie: Tiene una superficie construida de cuarenta y nueve metros cuadrados (49 m2), igual a la superficie ocupada de parcela. Linderos: Por todos sus vientos, con la finca en la que se halla enclavado. 6.= Una piscina. Superficie: Quince metros cuadrados (15 m2). Linderos: Por todos sus vientos, con la finca en la que se halla enclavada. Linderos de la total finca: VALORACIÓN DE LA AMPLIACIÓN DE OBRA DECLARADA: B). - Manifiestan *** que: . - la descripción de las edificaciones declaradas mediante la presente escritura se corresponden con la realidad. -. que no les consta que exista en el Registro de la Propiedad anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre las fincas objeto de la presente. . - y que, en consecuencia, habiendo transcurrido ya el plazo legal de prescripción conforme a la vigente legislación, dichas edificaciones se consideran incorporadas a su patrimonio y nada obsta a su inscripción en el Registro de la Propiedad. C). - SEGURO DECENAL: Manifiestan los comparecientes, que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 38/1999 de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación, no es exigible la constitución de garantías. D). - CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA: No es exigible conforme al R.D. 235/2013, de 5 de abril, y el R.D. 564/2017, de 2 de junio, sobre procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios. Aunque lo teníamos para la compra y podíamos haberlo dicho aquí también. E). - LIBRO DEL EDIFICIO: Con relación a lo dispuesto en el Artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo, NO resulta necesario justificar notarialmente el depósito del LIBRO DEL EDIFICIO. F). - CERTIFICACIÓN expedida con fecha ***, por Don ***, Arquitecto Técnico colegiado con el número *** en el Colegio Oficial de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de la Edificación de *** (cuya firma se encuentra debidamente legitimada), acreditativa de la descripción y antigüedad de las obras declaradas en términos coincidentes con la descripción que consta en esta escritura, lo que yo, el Notario, compruebo. G). - REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LA PARTE DE SUELO OCUPADA POR LA OBRA DECLARADA (Ley 13/2015, de 24 de junio): La representación gráfica de dicho suelo consta en la certificación técnica que ha quedado incorporada a la presente. No se mencionó las de la finca que resultaban del Catastro con el que había, respecto de registro, una diferencia de superficie. A pesar de ello (y de lo que ahora veremos), no hubo problemas. Un registro mas tolerante. Dicha representación gráfica georreferenciada alternativa, en formato GML, consta incorporada en el CSV de validación gráfica catastral positivo (***) expedido por Don *** con fecha *** que a su requerimiento incorporo a esta matriz. Atención a esto: Pido que no se toque la cabida, no describo la finca con la cabida que resulta del Catastro que es distinta y, sin embargo, aporto un IVG+ con BGA. Tal vez en el registro no fue mal porque no hicieron ni caso a esto y dejaron la superficie igual que estaba. ¿Se ve o no se ve la evolución que he tenido (que todos tenemos) en esta materia? Asimismo, me entregan para unir a esta matriz informe catastral de ubicación de construcciones con CSV ***. Obra antigua declarada en base a certificación técnica= ICUC. Se solicita la inscripción de conformidad con lo dispuesto en el párrafo 6º del artículo 236 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje de la Comunidad Valenciana, añadido por la Ley 9/2019, de 23 de diciembre, que establece que el plazo de caducidad de la acción de restauración de la legalidad urbanística aplicable es el que esté vigente en el momento de la terminación de la obra (el plazo de cuatro años vigente en el año 2013) sin que se le pueda aplicar la norma posterior que establece un plazo superior (plazo de 15 años introducido por la citada LOTUP), al haberse iniciado ya el plazo de caducidad anterior, aunque no se haya consumado en su totalidad en el momento de la entrada en vigor dela norma que establece un plazo superior. Fue la primera y puede que tal vez la única vez en que he hecho uso de este párrafo con el fin de evitar los problemas de antigüedad que antes he explicado (aunque probablemente también lo podría haber usado en el caso "Musca"). Escritura de declaración de edificación y compraventa de finca (el caso “Simarro”) Otra que no ha dado problemas (que yo sepa). Un abogado muy competente andaba de por medio. E X P O N E N: PRIMERO. - Que *** son dueños en pleno dominio por terceras partes indivisas con carácter privativo y por el título que luego se dirá de la siguiente finca: = RÚSTICA: Trozo de tierra secano con alguna viña sita en ***. Superficie: Nueve celemines equivalentes a setenta y cinco áreas y cuarenta y una centiáreas (7.541 m2), según título y registro, y sesenta y ocho áreas y cuarenta y cuatro centiáreas (6.844 m2), según reciente medición. En su interior existe construida una edificación señalada como ***, consistente en un corral con una superficie útil de 51,70 m² y construida de 58,14 m² y una vivienda unifamiliar compuesta de planta baja con una superficie útil de 261,40 m² y construida de 331,87 m². En planta alta tiene una superficie útil de 142,46 m² y construida de 179,20 m². La total superficie ocupada en planta baja es de 390,01 m². Suelo poner todas las superficies reglamentariamente, pero, a veces, podemos ir un poco apurados de tiempo y no lo corregimos. Distribución de la vivienda: Se distribuye en varias dependencias y servicios disponiendo en planta baja de recibidor, vestíbulo, salón, cocina, tres zonas de comedor, un baño y tres aseos, tres dormitorios y un almacén y en planta alta de dos distribuidores y cinco habitaciones, todas ellas con aseo. La construcción se complementa con tres patios descubiertos anexos a la edificación cuya superficie total es de 103,56 m². Linda la obra por los cuatro puntos cardinales con la finca en donde se halla en clavada. Linderos de la total finca: INSCRIPCIÓN: *** (Código Registral Único ***). DATOS CATASTRALES: De la rústica: Constituye la totalidad de la parcela ** y parte de la parcela ***, ambas del polígono ** del Catastro de Rústica de ***, catastradas bajo las siguientes referencias: ** y **. De la urbana: ***. Se acreditan con las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas (erróneamente catastrada en su totalidad la relativa a la edificación existente solo a nombre del Sr. ** y la relativa a la parcela ** que figura en investigación), que incorporo a esta matriz, obtenidas de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos. Hubo AT exitosa en el STI (exceptuando la finca en investigación cuya situación ya sabemos de qué manera podemos resolverla cuando es “en investigación” sin más). Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin. Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. Concordancia de Catastro y Registro: Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que rectifique la cabida inscrita por ser la diferencia inferior al 10% conforme al artículo 201.3 a) de la Ley Hipotecaria. En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro y de la actualización de los linderos. Sin petición subsidiaria. Ya he comentado varias veces que hoy hubiera ido por el 9B y el 199. INCORPORACIÓN DE DOCUMENTOS: ** me entregan para su incorporación a la presente, CERTIFICACIÓN, INFORME Y PLANOS con REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA ALTERNATIVA expedida el día ** por Don ***, Arquitecto, Colegiado número ** del Colegio Oficial de Arquitectos de ** (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, el carácter de firma cualificada y que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme a los artículos 256 y 259 del Reglamento Notarial, 3, 6, 25.2 y 26 del Reglamento UE 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE y 17-Bis de la Ley del Notariado), cuya certificación es acreditativa de la superficie de suelo de la finca objeto de la presente escritura. Dicha representación gráfica georreferenciada alternativa, en formato GML, consta incorporada en el CSV de validación gráfica catastral positivo (***) expedido por Don *** con fecha ** que a su requerimiento incorporo a esta matriz. Teníamos una doble documentación (para suelo y para obra) en este caso. TÍTULO: CARGAS Y ARRIENDOS: INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: SEGUNDO. - Esto expuesto, O T O R G A N: PRIMERO. - DECLARACIÓN DE EDIFICACIÓN. A). - *** manifiestan que, sobre la finca descrita anteriormente, existe construida con una antigüedad aproximada de catorce años, una piscina, que por la presente DECLARAN TERMINADA, solicitando su inscripción en el Registro de la Propiedad con la siguiente descripción completa y actualizada, conforme a la citada certificación de técnico, de la total finca: = RÚSTICA: Trozo de tierra secano con alguna viña sita en ***. Superficie: Nueve celemines equivalentes a setenta y cinco áreas y cuarenta y una centiáreas (7.541 m2), según título y registro, y sesenta y ocho áreas y cuarenta y cuatro centiáreas (6.844 m2), según reciente medición. En su interior existen construidas: A). = Una edificación señalada como *** consistente en un corral con una superficie útil de 51,70 m² y construida de 58,14 m² y una vivienda unifamiliar compuesta de planta baja con una superficie útil de 261,40 m² y construida de 331,87 m². En planta alta tiene una superficie útil de 142,46 m² y construida de 179,20 m². La total superficie ocupada en planta baja es de 390,01 m². Distribución de la vivienda: Se distribuye en varias dependencias y servicios disponiendo en planta baja de recibidor, vestíbulo, salón, cocina, tres zonas de comedor, un baño y tres aseos, tres dormitorios y un almacén y en planta alta de dos distribuidores y cinco habitaciones, todas ellas con aseo. La construcción se complementa con tres patios descubiertos anexos a la edificación cuya superficie total es de 103,56 m². Linda la obra por los cuatro puntos cardinales con la finca en donde se halla en clavada. B). - Una piscina, con vaso de forma irregular, con una superficie de noventa y ocho metros cuadrados (98 m2). Linda la piscina por los cuatro puntos cardinales con la finca en donde se halla en clavada. Linderos de la total finca: VALORACIÓN: Se valora la obra declarada, a efectos fiscales y arancelarios, en la cantidad de ***. C). - Manifiestan ***que: . - la descripción de la declaración de la edificación declarada mediante la presente escritura se corresponde con la realidad. -. que no les consta que exista en el Registro de la Propiedad anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la presente. . - y que, en consecuencia, habiendo transcurrido ya el plazo legal de prescripción conforme a la vigente legislación, dicha edificación se considera incorporada a sus patrimonios y nada obsta a su inscripción en el Registro de la Propiedad. D). - SEGURO DECENAL: Manifiestan ***, que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 38/1999 de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación, no es exigible la constitución de garantías. E). - CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA: No es exigible conforme al Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios. F). -LIBRO DEL EDIFICIO: Con relación a lo dispuesto en el Artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo NO resulta necesario justificar notarialmente el depósito del LIBRO DEL EDIFICIO. G).- INCORPORACIÓN DE DOCUMENTOS: ***me entregan para su incorporación a la presente, CERTIFICACIÓN, INFORME Y PLANOS con REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA ALTERNATIVA expedida el día *** por Don ***, Arquitecto, Colegiado número ** del Colegio Oficial de Arquitectos de *** (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, el carácter de firma cualificada y que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme a los artículos 256 y 259 del Reglamento Notarial, 3, 6, 25.2 y 26 del Reglamento UE 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE y 17-Bis de la Ley del Notariado), cuya certificación es acreditativa de la descripción y antigüedad de la obra que se declara mediante la presente, todo ello en términos coincidentes con lo expuesto anteriormente, lo que, yo, el Notario, compruebo. H). - REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LA PARTE DE SUELO OCUPADA POR LA OBRA DECLARADA (Ley 13/2015, de 24 de junio): La representación gráfica de dicho suelo consta en la certificación expedida por Don ***, antes citada. I). - INFORME CATASTRAL DE UBICACIÓN DE CONSTRUCCIONES: Me entregan *** para unir a esta matriz informe catastral de ubicación de construcciones con CSV***. Suelo mal y obra con antigüedad certificada por un técnico= ICUC. El resto de la escritura no interesa. Escritura de declaración de ampliación de edificación ya existente y de declaración de edificaciones (el caso "Lady") en ambos casos por antigüedad Otra escritura que dio problemas que también se resuelven en el registro, aunque en este caso sí que hubo calificación. Fue esta: “HECHOS: Se pretende (bueno, no se pretende, se declara ... lo que se pretende es inscribirla) declarar obra nueva con base a certificado técnico firmado electrónicamente por ***, Arquitecto Técnico, colegiado número ***, en el Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de ***, sobre la finca *** de ***. Para lo que, además, aporta Informes de Validación Gráfica frente a parcelario catastral con CSV *** y ***. De las coordenadas de la edificación aportadas, resulta que algunas de las edificaciones se localizan en el linde de la finca. Habiéndose aportado informe de validación gráfica del que resulta una superficie coincidente con la que arroja la base gráfica catastral, y resultando de ambas, por tanto, una superficie distinta de la que consta inscrita, se albergan dudas por parte de la Registradora que suscribe respecto de la correcta identificación de las coordenadas de la parcela ocupada por la edificación así coma su situación dentro de la finca registral objeto de la declaración. Por todo lo anterior, procede previamente tramitar una coordinación gráfica registral con la realidad física de la finca controvertida para asegurar su correcta ubicación, y, por ende, de las edificaciones que se declaran; no pudiendo realizarse el inicio del correspondiente expediente por haberse renunciado expresamente a la coordinación pertinente y necesaria en el supuesto que nos ocupa. FUNDAMENTOS DE DERECHO: Bla, bla”. Lo que se dijo en la escritura es que se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantuviera la cabida que constaba inscrita en el Registro, probablemente porque había una diferencia que no interesaba constatar. Error. Por lo que sabemos a estas alturas, no queda otra que actualizar superficie si queremos evitar los problemas. Con posterioridad me consta que se presenta esto en el registro: “INSTANCIA DE SOLICITUD DE INSCRIPCIÓN DE BASE GRÁFICA EN VIRTUD DE ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA” ****, mediante el presente: EXPONGO: I. ***. II. *** III. Que en la fecha de hoy ***, se me ha notificado desde el Registro vía correo electrónico la suspensión de la inscripción de la escritura por decirse en ella que “se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la cabida que consta en el Registro”. Esto expuesto, SOLICITO que se proceda a completar la descripción literaria de la FINCA REGISTRAL *** mediante la coordinación catastral, inscribiendo la base gráfica catastral de la finca en cuestión, al ser la misma coincidente con la realidad física de la finca y como consecuencia de ello proceda a la actualización de superficie y linderos”. Parece ser que en este caso las obras que se declaraban están pegadas o demasiado cerca de un linde o lindes de la parcela por lo que sin una BGA el registro IMPONE la actualización de la superficie en base a Catastro y pide que se le solicite la coordinación, según catastro, en cuanto a la parcela. En registro teníamos 10.805 m2 y en catastro 9.229 m2 (la suma de dos rústicas). En realidad, la edificabilidad de la finca estaba agotada y no se podría construir más en la parcela (ni aun en el caso de que la parcela hubiera tenido los 10.805 m2). Siendo así, se aceptó la solución registral. Una medición posterior determinó que la finca tenía 9.782 m2, es decir, que el Catastro tampoco era correcto. Una vez mas los problemas superficiales del suelo nos condicionan la declaración de las obras y una vez más una escritura que en tiempos más recientes hubiera tenido otro enfoque. Esta fue la escritura: E X P O N E N: PRIMERO. - Que *** son dueños en pleno dominio, por mitades indivisas con carácter privativo, de la siguiente finca: = RÚSTICA: En ***, tierra regadío plantada de olivos, trozo llamado ***. Indivisible y vinculada a efectos urbanísticos. Superficie: Una hectárea, ocho áreas, treinta y cinco centiáreas (10.835 m²). En su interior existe una vivienda unifamiliar aislada, de planta baja, señalada catastralmente como ***. Distribución: Consta de porche, salón-comedor, pasos, cocina, despensa, dos baños, y tres dormitorios dobles (el principal y dos más). Superficie: Tiene una total superficie construida de ciento ochenta y cuatro metros con catorce decímetros cuadrados (184,14 m²), y una total superficie útil de ciento ochenta y dos metros con treinta y cuatro decímetros cuadrados (182,34 m²). Ocupa una superficie de parcela de doscientos nueve metros con cincuenta y seis decímetros cuadrados (209,56 m²). Linderos: por los cuatro puntos cardinales, con la finca donde se halla enclavada. Linderos de la total finca: INSCRIPCIÓN: ** (Código Registral Único ***). DATOS CATASTRALES: De la finca rústica: Constituye las parcelas ** y ** del polígono ** del Catastro de Rústica de ***, erróneamente catastradas en su totalidad a nombre de ***, anterior propietario, bajo las siguientes referencias: ***. ***. De la finca urbana: ***. Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, las certificaciones acreditativas de las referencias catastrales, y descriptivas y gráficas, y sus respectivos anexos de coordenadas georreferenciadas vértices de las parcelas catastrales, solicitadas por los otorgantes a efectos de la presente, que incorporo a esta matriz. Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia, les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial del Catastro. Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la cabida que consta inscrita en el Registro. Esta era una de las claves de la escritura y no se resolvió correctamente. TÍTULO: CARGAS Y ARRIENDOS: INFORMACIÓN REGISTRAL: SEGUNDO. - Esto expuesto, O T O R G A N: PRIMERO. DECLARACIÓN DE AMPLIACIÓN DE EDIFICACIÓN. *** hacen constar, con arreglo a la Documentación Técnica que más adelante se citará, que sobre la finca que acaba de ser descrita en la exposición de la presente, existe construida desde hace más de diez años, una ampliación de la VIVIENDA EXISTENTE, que a continuación se describe y que por la presente DECLARAN TERMINADA, solicitando su inscripción en el Registro de la Propiedad con la siguiente descripción: = Una vivienda unifamiliar aislada, de planta baja y alta, señalada catastralmente como ***. Distribución: Consta en planta baja de porche, salón-comedor, pasos, cocina, despensa, dos baños, y tres dormitorios dobles (el principal y dos más) y en planta alta de una buhardilla con cuarto de baño y terraza. Superficie: Tiene una total superficie construida de trescientos treinta y siete metros cuadrados (337 m²), igual a la superficie ocupada de parcela, y una superficie total útil de trescientos nueve metros con setenta y tres decímetros cuadrados (309,73 m²). La planta baja tiene una superficie construida de doscientos setenta y cuatro metros cuadrados (274 m²) y útil de DOSCIENTOS CINCUENTA Y DOS metros con setenta decímetros cuadrados (252,70 m2), y la planta alta una superficie construida de sesenta y tres metros cuadrados (63 m²) y útil de cincuenta y siete metros con tres decímetros cuadrados (57,03 m²). Linderos: Por todos sus vientos, con la finca en la que se halla enclavada. VALORACIÓN: SEGUNDO. DECLARACIÓN DE EDIFICACIONES. *** declaran, con arreglo a la Documentación Técnica que luego se cita, que, sobre la finca descrita en la exposición de la presente, existen construidas VARIAS EDIFICACIONES con diferentes usos, que a continuación se describen y detallan (con una antigüedad superior a diez años) y que por la presente DECLARAN TERMINADAS, solicitando su inscripción en el Registro de la Propiedad con la siguiente descripción: 1.= Vivienda unifamiliar aislada, de planta baja destinada a invitados. Distribución: Consta de salón-cocina-comedor, un cuarto de baño y zona de descanso abierta hacia el salón. Superficie: Tiene una total superficie construida de sesenta y nueve metros con setenta y cuatro decímetros cuadrados (69,74 m²), igual a la superficie ocupada de parcela, y una total superficie útil de sesenta y un metros con cincuenta y dos decímetros cuadrados (61,52 m²). Linderos: por los cuatro puntos cardinales, con la finca donde se halla enclavada. 2.= Una Edificación destinada a garaje y trastero, de planta baja. Distribución: La parte del garaje, totalmente diáfano, está abierta por uno de sus laterales por donde tiene su acceso, y el trastero, completamente cerrado y diáfano, con una ventana y puerta de acceso junto al garaje. Superficie: Tiene una total superficie construida de cincuenta y seis metros con ochenta y dos decímetros cuadrados (56,82 m²), igual a la superficie ocupada de parcela, y una total superficie útil de cuarenta y nueve metros con diecinueve decímetros cuadrados (49,19 m²). Linderos: por los cuatro puntos cardinales, con la finca donde se halla enclavada. 3.= Una edificación de planta baja diáfana, destinada a cuarto de caldera. Superficie: Tiene una total superficie construida de catorce metros con cinco decímetros cuadrados (14,05 m²), igual a la superficie ocupada de parcela, y una total superficie útil de once metros con veintidós decímetros cuadrados (11,22 m²). Linderos: Por todos sus vientos con la finca en la que se encuentra enclavada. 4.= Una edificación de planta baja, destinada a un aseo en la zona de la piscina. Superficie: Tiene una total superficie construida de nueve metros con once decímetros cuadrados (9,11 m²), igual a la superficie ocupada de parcela, y una total superficie útil de seis metros con setenta y siete decímetros cuadrados (6,77 m²). Linderos: Por todos sus vientos con la finca en la que se encuentra enclavada. 5.= Y piscina descubierta de uso particular con una superficie construida de vaso de sesenta y cuatro metros con cincuenta y cuatro decímetros cuadrados (64,54 m²). Linderos: Por los cuatro puntos cardinales, con la finca en la que se halla enclavada. VALORACIÓN: Se valoran las obras declaradas, a efectos fiscales y arancelarios, en la cantidad global de ***. TERCERO. - DESCRIPCIÓN COMPLETA Y ACTUALIZADA DE LA TOTAL FINCA: Manifiestan ***, que, tras la ampliación y las declaraciones de edificaciones efectuadas, la descripción completa y actualizada de la total finca es la siguiente, solicitándose del Registro de la Propiedad las operaciones registrales oportunas: ***. Este sistema lo utilizo de vez en cuanto cuando se declaran obras por diferentes antigüedades, en base a Catastro o en base a antigüedad técnica, con licencia y sin ella, etc... CUARTO. - Manifiestan ***, que: -. la descripción de las edificaciones que se declaran mediante la presente escritura, se corresponden con la realidad. -. que no les consta que exista en el Registro de la Propiedad anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la presente. -. y que, en consecuencia, habiendo transcurrido ya el plazo legal de prescripción conforme a la vigente legislación, dichas edificaciones se consideran incorporadas a sus patrimonios y nada obsta a su inscripción en el Registro de la Propiedad. SEGURO DECENAL: *** manifiestan que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 38/1999 de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación, no es exigible la constitución de garantías. CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA: No es exigible conforme al el R.D. 235/2013, de 5 de abril, y el R.D. 564/2017, de 2 de junio, sobre procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y el Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana. LIBRO DEL EDIFICIO: Con relación a lo dispuesto en el Artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo, y en el Decreto 25/2011, de 18 de marzo, del Consell, por el que se aprueba el libro del edificio para los edificios de vivienda NO resulta necesario justificar notarialmente el depósito del LIBRO DEL EDIFICIO. REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LA PARTE DE SUELO OCUPADA POR LA OBRA DECLARADA (Ley 13/2015, de 24 de junio): La representación gráfica de dicho suelo consta en la certificación técnica que ahora se dirá. QUINTO.- INCORPORACIÓN DE DOCUMENTOS:*** me entregan para su incorporación a la presente, CERTIFICACIÓN, ANEXO FOTOGRÁFICO Y PLANOS, con representaciones gráficas georreferenciadas alternativas de las dos parcelas catastrales que conforman la finca, expedidos el día *** por Don ***, Arquitecto Técnico Colegiado en el Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de *** con el Número *** (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, el carácter de firma cualificada y que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme a los artículos 256 y 259 del Reglamento Notarial, 3, 6, 25.2 y 26 del Reglamento UE 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE y 17-Bis de la Ley del Notariado), cuya certificación, planos e informe son acreditativos de la descripción y antigüedad (año 2009, aproximadamente) de la ampliación de obra y de las obras terminadas que se declaran mediante la presente y de la superficie de suelo ocupada por las mismas, todo ello en términos coincidentes con lo expuesto anteriormente, lo que, yo, el Notario, compruebo. Se aportará con la copia autorizada de la presente escritura, soporte digital con los ficheros GML. Las coordenadas del suelo terminaron siendo las del Catastro dando por buena su superficie. Como puede verse, no hubo IVG+ usábamos aun el sistema de aportar luego los GML al registro mediante CD. También estábamos en la época PRE-ICUC. El expediente en abierto que tramité en la SEC para el caso “Daly” ya lo estudiamos en la clase número 5. Solo sirvió para cambiar la titularidad (cosa que por el STI no hubiéramos conseguido) y para que se catastrara el aseo de la piscina (como vivienda). Escritura “mixta” de declaración de edificaciones en base a certificación técnica por antigüedad y en base a proyecto y licencia (el caso “Filomena”) Esta escritura nos dio problemas, pero un intermediario (API, el mismo que llevó el caso “Daly” y el caso “Cutrillas”) lidió el toro en el registro y la escritura se inscribió. Se trata de una declaración de obra mixta porque en parte se declara por antigüedad en base a certificación técnica y en parte en base a proyecto y licencia. De ahí que hablemos en plural, que esté desdoblada y que luego recojamos una descripción final. Se cobraron dos bases arancelarias (como en el caso “Lady”). ¿Qué fue lo que pasó? Que el almacén/trastero que se declaraba podría invadir una vereda. Se le acompañó al registro un plano del proyecto donde el técnico marcaba/dibujaba el ancho de la vereda con el que se podía ver perfectamente que el almacén/trastero quedaba fuera de la vereda. No llegó a haber calificación por escrito. E X P O N E: PRIMERO. - Que es dueño con carácter privativo, y por el título que luego se dirá, del pleno dominio de la siguiente finca: = RÚSTICA: PARCELA C: Tierra labor regadío, sita en ***. Indivisible y vinculada a efectos urbanísticos. Superficie: Una hectárea, nueve áreas y sesenta y seis centiáreas (10.966 m2). Dentro de cuyo perímetro existen construidas: 1.= Una vivienda unifamiliar aislada, que consta de un solo cuerpo de morfología regular y desarrollada en planta baja con cubierta inclinada a diferentes aguas, con entrada principal por fachada orientada al Sur, pudiéndose acceder también por fachada orientada al Norte. Distribución: Superficie: Ocupa una superficie de solar de ciento cuarenta y seis metros y un decímetro cuadrado (146,01 m2), siendo la total superficie construida de ciento treinta y cuatro metros y noventa y tres decímetros cuadrados (134,93 m2) y una total superficie útil de ciento diecisiete metros y siete decímetros cuadrados (117,07 m2). Linderos: Por todos sus vientos, con la finca en la que se halla enclavada. 2.= Un trastero de planta baja. Superficie: Cuarenta metros cuadrados (40 m2). Linderos: Por todos sus vientos, con la finca en la que se halla enclavado. 3.= Una piscina. Superficie: Tiene una lámina de agua de treinta y dos metros y setenta y cinco decímetros cuadrados (32,75 m2). Linderos: Por todos sus vientos, con la finca en la que se halla enclavada. Linderos de la total finca: INSCRIPCIÓN: *** (Código Registral Único ***). DATOS CATASTRALES: De la finca rústica: Constituye la parcela ** del polígono ** del Catastro de Rústica de ***, catastrada bajo la siguiente referencia: ***. De la finca urbana: *** Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, las certificaciones acreditativas de las referencias catastrales, y descriptivas y gráficas, y sus respectivos anexos de coordenadas georreferenciadas vértices de las parcelas catastrales, solicitadas por el otorgante a efectos de la presente, que incorporo a esta matriz. Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. Coordinación de Catastro y Registro: La descripción de la finca conforme a Catastro se corresponde con la descripción registral, no solicitándose la coordinación. TÍTULO: CARGAS Y ARRIENDOS: INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: SEGUNDO. - Esto expuesto, O T O R G A: PRIMERO. DECLARACIÓN DE EDIFICACIÓN. A). = *** hace constar, con arreglo a la Documentación Técnica que más adelante se citará, sobre la finca que acaba de ser descrita en la exposición de la presente, existe construida con una antigüedad aproximada de doce años, una BARBACOA, que a continuación se describe y que por la presente DECLARA TERMINADA, solicitando su inscripción en el Registro de la Propiedad con la siguiente descripción: = Una barbacoa, de planta baja diáfana, con cubierta inclinada a un agua. Superficie: Tiene una total superficie construida de treinta y ocho metros y diez decímetros cuadrados (38,10 m2) igual a la superficie ocupada de parcela y una superficie útil de veintinueve metros y veintiocho decímetros cuadrados (29,28 m2). Linderos: Norte, y Sur, con la finca en la que se halla enclavada; Este, con el garaje; y Oeste, con la vivienda. VALORACIÓN: B). = SEGURO DECENAL: Manifiesta que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 38/1999 de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación, no es exigible la constitución de garantías. C). = CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA: No es exigible conforme al Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y al Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana. D). = LIBRO DEL EDIFICIO: Con relación a lo dispuesto en el Artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo NO resulta necesario justificar notarialmente el depósito del LIBRO DEL EDIFICIO. - E).= INCORPORACIÓN DE DOCUMENTOS: Me entrega para su incorporación a la presente, CERTIFICACIÓN, PLANOS e INFORME con REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA ALTERNATIVA expedida el día *** por Don ***, Arquitecto Técnico Colegiado en el Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de *** con el Número *** (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, el carácter de firma cualificada y que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme a los artículos 256 y 259 del Reglamento Notarial, 3, 6, 25.2 y 26 del Reglamento UE 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE y 17-Bis de la Ley del Notariado), cuya certificación, planos e informe son acreditativos de la descripción y antigüedad de la obra terminada que se declara mediante la presente y de la superficie de suelo ocupada por la misma, todo ello en términos coincidentes con lo expuesto anteriormente, lo que, yo, el Notario, compruebo. F). = REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LA PARTE DE SUELO OCUPADA POR LA OBRA DECLARADA (Ley 13/2015, de 24 de junio): La representación gráfica de dicho suelo consta en la certificación expedida por Don ***, antes citada. Otro caso como el de Daly. No tuvimos IVG y, además, tampoco mencionamos la aportación del GML en CD al Registro. G). = INFORME CATASTRAL DE UBICACIÓN DE CONSTRUCCIONES: Me entrega *** para unir a esta matriz informe catastral de ubicación de construcciones con CSV ***. SEGUNDO. DECLARACIÓN DE EDIFICACIÓN. A). = *** declara que, al amparo de la Licencia de obra que luego se refiere, con fondos propios, y sin adeudar cantidad alguna por razón de mano de obra, materiales, dirección ni ningún otro concepto, ha construido UN TRASTERO, que a continuación se describe y detalla y que por la presente DECLARA TERMINADO, solicitando su inscripción en el Registro de la Propiedad con la siguiente descripción: = Un trastero aislado, de planta baja. Superficie: Tiene una total superficie construida de veintiún metros y ochenta y cuatro decímetros cuadrados (21,84 m2), igual a la superficie ocupada de parcela. Linderos: Por todos sus vientos, con la finca en la que se halla enclavado. VALORACIÓN: B). = A los oportunos efectos se incorporan a la presente, junto con la mencionada certificación catastral: . - Licencia Urbanística de Obras concedida por Decreto de Alcaldía Presidencia número *** del Ayuntamiento de ***, de fecha ***, Expediente ***, de la que yo, el Notario, deduzco fotocopia con valor de testimonio, que incorporo a la presente. . - Certificado final de la dirección de la obra descrita visado por el Colegio Territorial de Arquitectos de ***, del que yo, el Notario, deduzco fotocopia, con valor de testimonio, que incorporo a la presente. .- Y certificación expedida con fecha *** por Don ***, Arquitecto, Colegiado con el número *** en el Colegio Oficial de Arquitectos de *** (cuya firma legitimo por ser análoga, a la que figura, en otros documentos de mi protocolo), acreditativa de la descripción del trastero y de la finalización de las obras del mismo, conforme al proyecto redactado por él mismo y para el que se obtuvo la licencia antes referida, en términos coincidentes con la descripción que consta en esta escritura, lo que yo, el Notario, compruebo. C). = SEGURO DECENAL. Manifiesta que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 38/1999 de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación, no es exigible la constitución de garantías. D). = LIBRO DEL EDIFICIO. *** me entrega dos ejemplares del Libro del Edificio en soporte informático TIPO CD, uno de los cuales quedará depositado en mi Notaría y el otro se acompañará, rubricado, sellado y firmado por mí, a la primera copia que de la presente se expida. E). = CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA: No es exigible conforme al Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y al Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana. F).= REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LA PARTE DE SUELO OCUPADA POR LA OBRA DECLARADA (Ley 13/2015, de 24 de Junio): La representación gráfica de la superficie de suelo ocupada por las obras que se declaran consta en el certificado expedido por Don *** (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, el carácter de firma cualificada y que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme a los artículos 256 y 259 del Reglamento Notarial, 3, 6, 25.2 y 26 del Reglamento UE 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE y 17-Bis de la Ley del Notariado), el día 23 de Junio de 2021, el cual se incorpora a la presente. G). = INFORME CATASTRAL DE UBICACIÓN DE CONSTRUCCIONES: Me entrega *** para unir a esta matriz informe catastral de ubicación de construcciones con CSV***. Teniendo el ICUC no hacía falta el certificado del técnico. Tampoco hubo mención al IVG+ relativo al suelo por esta parte de la escritura. TERCERO. - DESCRIPCIÓN COMPLETA Y ACTUALIZADA DE LA TOTAL FINCA: Manifiesta ***, que, tras las declaraciones de edificaciones efectuadas, la descripción completa y actualizada de la total finca objeto de la presente es la siguiente, solicitándose del Registro de la Propiedad las operaciones registrales oportunas: = RÚSTICA: CUARTO. - Manifiesta DON ***, que: -. la descripción de las edificaciones que se declaran mediante la presente escritura, se corresponde con la realidad. -. que no le consta que exista en el Registro de la Propiedad anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la presente. -. y que, en consecuencia, habiendo transcurrido ya el plazo legal de prescripción conforme a la vigente legislación, dichas edificaciones se consideran incorporadas a su patrimonio y nada obsta a su inscripción en el Registro de la Propiedad. Declaraciones de obra nueva terminada con arreglo a proyecto y licencia: Los casos Senjen, Gerjaer y Larpi Vamos ahora con las obras legales, es decir, las que se hacen como se tienen que hacer las cosas: con arreglo a proyecto y licencia. Escritura de declaración de obra nueva terminada con arreglo a proyecto y licencia (el caso “Senjen”) No me constan problemas registrales. Un caso de los mas sencillos que vamos a comentar en esta clase. E X P O N E N: PRIMERO. - Que Don XXX y Doña xxx son dueños, en pleno dominio, con sujeción a su régimen matrimonial extranjero, y por el título que luego se dirá, de la siguiente finca: = RÚSTICA: Superficie: Una hectárea, dos áreas y cuatro centiáreas (10.204 m2). Linderos: INSCRIPCIÓN: DATOS CATASTRALES: De la rústica: De lo urbano (incluyendo la vivienda, que se declara terminada, almacén, aparcamiento y deportivo que continúan en construcción): Aunque la licencia permite construir un almacén, un aparcamiento y una piscina que se han dado de alta en el Catastro, no se declaran en la escritura. De hecho, solo hay intención de construir y declarar la piscina. El almacén y el aparcamiento, de momento, no se van a construir. Al parecer, ha habido algún problema con el técnico. Se ha decidido no esperar a que la piscina se termine y se informa suficientemente en el otorgamiento del coste adicional a nivel notaría, registro e impuesto que conllevará el otorgamiento de una nueva escritura de declaración de obra. La conclusión es que ha habido precipitación en el alta catastral del resto de las edificaciones originándose esta situación que antes o después debería resolverse. Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, las certificaciones acreditativas de las referencias catastrales, y descriptivas y gráficas (erróneamente catastradas en su totalidad a nombre del Sr. **), y los anexos de coordenadas georreferenciadas vértices de las parcelas catastrales, solicitadas por los otorgantes a efectos del presente otorgamiento, que incorporo a esta matriz. La titularidad catastral está mal. No es una situación grave (es mucho peor la primera de las incidencias reseñadas) pero el título previo no es de mi notaría por lo que no me parece oportuno presentar en estos casos ningún escrito de alegaciones a través de la SEC. Ya he explicado que estoy dispuesto a hacerlo si la escritura es mía y si no es de hace mucho tiempo (esta es de 2017) pero no en todo caso. El STI no nos sirve en estos pues no permite hacer este tipo de cosas. Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. Coordinación de Catastro y Registro: La descripción de la finca conforme a Catastro se corresponde con la descripción registral. La superficie de finca está perfecta. En el ante título (el título del que transmitió a los actuales propietarios) debió modificarse la cabida como se descubre al ver en la nota de información continuada del Registro de la Propiedad que existe un “207” ya caducado. Sobre el 207 y las modificaciones de cabida hablaremos en otro momento. TÍTULO: CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiestan sus propietarios que, sin perjuicio de las afecciones fiscales vigentes que figuran en la nota registral adjunta, la finca descrita se encuentra gravada con la limitación del artículo 207 de la Ley Hipotecaria por plazo de dos años a contar desde el día *** 2016, ya caducada, cuya cancelación se solicita por medio de la presente. Y libre de otras cargas y gravámenes, de arriendos, ocupantes y aparceros, y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos. INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: SEGUNDO. - Esto expuesto, O T O R G A N: Primero. DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA TERMINADA. A). = *** declaran que, en el interior de la finca descrita en la presente escritura, al amparo de la Licencia de obras que luego se refiere, con fondos propios, y sin adeudar cantidad alguna por razón de mano de obra, materiales, dirección ni ningún otro concepto, han construido una VIVIENDA UNIFAMILIAR AISLADA que por la presente DECLARAN TOTALMENTE TERMINADA, y cuya inscripción solicitan con la siguiente descripción actualizada de la total finca: = RÚSTICA: Dentro de cuyo perímetro existe construida una vivienda unifamiliar aislada, compuesta de planta baja y planta alta. Distribución: Superficie: Tiene una total superficie construida de doscientos siete metros y cincuenta y dos decímetros cuadrados (207,52 m2), de los que ciento veintiséis metros y treinta y nueve decímetros cuadrados (126,39 m2) corresponden a la planta baja y los restantes ochenta y un metros y trece decímetros cuadrados (81,13 m2) a la planta alta. Tiene una total superficie útil de ciento setenta y dos metros y setenta y cuatro decímetros cuadrados (172,74 m2), de los que ciento diez metros y noventa y nueve decímetros cuadrados (110,99 m2) corresponden a la planta baja y los restantes sesenta y un metros y setenta y cinco decímetros cuadrados (61,75 m2) a la planta alta. Ocupa una superficie de parcela de ciento cincuenta y un metros y treinta y cinco decímetros cuadrados (151,35 m2). Linderos: Por todos sus vientos, con la finca en la que se halla enclavada. Linderos de la total finca: Hay que ser suficientemente minucioso en la descripción de las edificaciones. Estamos haciendo títulos que pueden estar vivos durante décadas y nos pagan para eso. También es cierto que en la inmensa mayoría de las ocasiones las certificaciones de los técnicos se preparan en la notaría y se supervisan por los técnicos. Cuando las hacen los técnicos, las debemos supervisar a conciencia en la notaría. VALORACIÓN DE LA OBRA DECLARADA: B). = A los oportunos efectos se incorporan a la presente, junto con las mencionadas certificaciones catastrales: . - Licencia Urbanística de Obras concedida por Decreto de Alcaldía Presidencia número *** del Ayuntamiento de **, de fecha ***, Expediente ***, de la que yo, el Notario, deduzco fotocopia con valor de testimonio, que incorporo a la presente. . - Certificados finales de la dirección de la obra descrita visados por el Colegio Territorial de Arquitectos de *** y por el Colegio de Aparejadores, Arquitectos Técnicos de Ingenieros de edificación de ***, de los que yo, el Notario, deduzco fotocopias, con valor de testimonio, que incorporo a la presente. . - Licencia Municipal de Primera Ocupación de la vivienda, concedida por Decreto de Alcaldía número *** del Ayuntamiento de ***, de fecha ***, de la que deduzco fotocopia, con valor de testimonio, que incorporo a la presente. .- Y certificación expedida con fecha *** por Don ***, Arquitecto Técnico Ingeniero de Edificación, Colegiado con el número *** en el Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de *** (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, el carácter de firma cualificada y que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme a los artículos 256 y 259 del Reglamento Notarial, 3, 6, 25.2 y 26 del Reglamento UE 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE y 17-Bis de la Ley del Notariado), acreditativa de la descripción de la vivienda y de la finalización de las obras de la misma, conforme al proyecto redactado por Doña ***, Arquitecto, y para el que se obtuvo la licencia antes referida, así como de las coordenadas georreferenciadas de la superficie de suelo ocupado por la edificación que se declara, en términos coincidentes con la descripción que consta en esta escritura, lo que yo, el Notario, compruebo. C). = SEGURO DECENAL. *** manifiestan, que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 38/1999 de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación, no es exigible la constitución de garantías ya que son auto promotores individuales de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Yo, el Notario, advierto de que en el caso de producirse la transmisión "intervivos" dentro del plazo previsto en el párrafo a) del Artículo 17.1 de la citada ley (diez años a contar desde la recepción de la obra), los auto promotores quedarán obligados a la contratación de la garantía antes mencionada por el tiempo que reste para completar los diez años, salvo que los auto promotores, que deberá acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constitución de la misma. D). = LIBRO DEL EDIFICIO. *** me entregan dos ejemplares del Libro del Edificio en soporte informático TIPO CD, uno de los cuales quedará depositado en mi Notaría y el otro se acompañará, rubricado, sellado y firmado por mí, a la primera copia que de la presente se expida. E). = EFICIENCIA ENERGÉTICA. ***, manifiestan disponer del certificado de eficiencia energética de la edificación objeto de la presente a que se refiere el R.D. 235/2013, de 5 de Abril, y el R.D. 564/2017, de 2 de Junio, sobre procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y el Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana, que me exhibe y del incorporo fotocopia de la calificación energética con registro***. F). = REPRESENTACIÓN GRÁFICA (Ley 13/2015, de 24 de junio): La representación gráfica de la superficie de suelo ocupada por las obras que se declaran, consta en el certificado expedido por Don ***, antes citado. Las obras constaban en Catastro, pero incluían la piscina que no se había construido por eso fueron certificadas por el técnico. En estos tiempos le hubiéramos pedido el ICUC. Dudo si podemos en las notarías hacer algo para asegurarnos de que las coordenadas son correctas. Algunos optan por pedir una comprobación previa a los registros que son receptivos a hacerlo. En mi opinión, esta es una responsabilidad de los técnicos que deben asumir las consecuencias de su error en el caso de que sean rechazadas por el registro. Puede que exista alguna herramienta. Puesto que Catastro estaba correcto las coordenadas de suelo fueron las de Catastro. Conviene dejarlo siempre claro evitando dudas y problemas. G). = DECLARACIÓN DE INDIVISIBILIDAD Y VINCULACIÓN. ***, expresamente declaran su voluntad de que la finca objeto de esta escritura quede afectada, con inscripción registral de la vinculación de la total superficie real a la construcción que sobre ella se declara, solicitando la constancia registral de su indivisibilidad. H). = ***, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin. Meses después, firmando un poder con estos señores me enteré de que la escritura estaba sin registrar. Al llevarla el registro este puso dos pegas: faltaba la legitimación de firma en el final de obra de los colegios (así le llamamos nosotros) y no se aportaba libro del edificio. Lo habían perdido, así que aprovechando que subsanábamos el primer problema, me aportaron dos nuevos ejemplares. Me pareció mejor solución que entregarles el que yo tenía depositado. La otra cuestión nos pasa de uvas a peras. Cuando el técnico del certificado descriptivo no es el mismo que el del final visado (a veces son socios de un mismo despacho o ha habido cambio de técnico), se nos olvida legitimar la firma del certificado visado. Escritura de subsanación de otra de declaración de obra nueva terminada (caso “Jensen”) E X P O N E: PRIMERO. - Que, en virtud de escritura autorizada bajo mi fe, el día *, con el número * de protocolo, *, procedieron a la declaración de una vivienda unifamiliar aislada totalmente terminada, en el interior de la finca registral número * de las del Registro de la Propiedad de *, sita en *. SEGUNDO. - Que la mencionada escritura, se encuentra pendiente de inscripción en el Registro de la Propiedad de *. TERCERO. - Que, en dicha escritura, se padeció el error de no ser legitimada la firma de la Arquitecto Doña * en el Certificado Final de Obra visado por el Colegio Territorial de Arquitectos de *. CUARTO. - Que *, han extraviado el ejemplar del Libro del Edificio diligenciado, del cual me fueron entregados dos ejemplares en el acto del otorgamiento de la citada escritura, quedando uno de ellos depositado en mi notaría, ambos en soporte informático Tipo CD. QUINTO. - Esto expuesto, O T O R G A: PRIMERO.- Que yo, el Notario, autorizante de la citada escritura de obra nueva terminada, de *, legitimo la firma de Doña *, Colegiada con el número * en el Colegio Territorial de * en el citado certificado de final de obra, tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, el carácter de firma cualificada y que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme a los artículos 256 y 259 del Reglamento Notarial, 3, 6, 25.2 y 26 del Reglamento UE 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE y 17-Bis de la Ley del Notariado. Se incorpora testimonio del citado certificado. SEGUNDO. - *, me hacen entrega de dos nuevos ejemplares del Libro del Edificio en soporte informático TIPO CD, uno de los cuales quedará depositado en mi Notaría, y el otro se acompañará, rubricado, sellado y firmado por mí, a la primera copia que de la presente se expida. TERCERO. - *, RATIFICANDO en cuanto a lo demás el contenido de la escritura que por la presente se subsana, solicitan de la Sra. Registradora de la Propiedad competente practique los asientos oportunos en los Libros a su cargo. Presentación telemática. - Renuncia a que la presente sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. Así lo dice y otorga. Está en singular porque usamos un poder. Escritura de declaración de obra nueva terminada con arreglo a proyecto y licencia (el caso “Gerjaer”) Otro caso sencillo. E X P O N E N: PRIMERO. - Que **** son dueños, en pleno dominio con sujeción a su régimen matrimonial extranjero, y por el título que luego se dirá, de la siguiente finca: = RÚSTICA: ***. Indivisible. Superficie: Linderos: INSCRIPCIÓN: *** (Código Registral Único ***). DATOS CATASTRALES: De la rústica: De lo urbano: Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, las certificaciones acreditativas de las referencias catastrales, y descriptivas y gráficas, y los anexos de coordenadas georreferenciadas vértices de las parcelas catastrales, solicitadas por los otorgantes a efectos del presente otorgamiento, que incorporo a esta matriz. Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. Coordinación de Catastro y Registro: La descripción de las fincas conforme a Catastro se corresponde con la descripción registral. La superficie estaba bien, así que, en principio, no tendríamos problemas. TÍTULO: CARGAS Y ARRIENDOS: INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: SEGUNDO. - Esto expuesto, O T O R G A N: Primero. DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA TERMINADA. A). = *** declaran que, en el interior de la finca descrita en la presente escritura, al amparo de la Licencia de obra que luego se refiere, con fondos propios, y sin adeudar cantidad alguna por razón de mano de obra, materiales, dirección ni ningún otro concepto, han construido una VIVIENDA UNIFAMILIAR AISLADA, ANEXO y PISCINA no colindantes entre sí, que por la presente DECLARAN TOTALMENTE TERMINADAS, y cuya inscripción solicitan con la siguiente descripción actualizada de la total finca: = RÚSTICA: ***. Indivisible. Superficie: Dentro de cuyo perímetro existen construidas: 1.=Una vivienda unifamiliar aislada *** Distribución: Superficie: Tiene una total superficie construida de ciento noventa y seis metros y cincuenta decímetros cuadrados (196,50 m2), de los que ciento veintiséis metros y noventa y dos decímetros cuadrados (126,92 m2) corresponden a la planta baja y los restantes sesenta y nueve metros y cincuenta y ocho decímetros cuadrados (69,58 m2) a la planta alta. Tiene una total superficie útil de ciento cincuenta y nueve metros y veinticuatro decímetros cuadrados (159,24 m2), de los que ciento ocho metros y cincuenta y ocho decímetros cuadrados (108,58 m2) corresponden a la planta baja y los restantes cincuenta metros y sesenta y seis decímetros cuadrados (50,66 m2) a la planta alta. Ocupa una superficie de parcela de ciento noventa y seis metros y noventa y tres decímetros cuadrados (196,93 m2). Linderos: Por los cuatro puntos cardinales, con la finca en la que se halla enclavada. 2.= Un anexo destinado a garaje y barbacoa, de planta baja. Superficie: Tiene una superficie construida de cincuenta y siete metros y ochenta decímetros cuadrados (57,80 m2), de los que treinta y dos metros y setenta decímetros cuadrados (32,70 m2) están destinados a garaje, y los restantes veinticinco metros y diez decímetros cuadrados (25,10 m2) a barbacoa. Tiene una total superficie útil de cuarenta y siete metros y cincuenta decímetros cuadrados (47,50 m2), de los que veintisiete metros y setenta y tres decímetros cuadrados (27,73 m2) son para el garaje, y los restantes diecinueve metros y setenta y siete metros cuadrados (19,77 m2) a la barbacoa. Linderos: Por los cuatro puntos cardinales, con la finca en la que se halla enclavado. 3.= Una piscina. Superficie: Tiene una superficie de lámina de agua de cincuenta metros cuadrados (50 m2). Linderos: Por los cuatro puntos cardinales, con la finca en la que se halla enclavada. Linderos de la total finca: VALORACIÓN DE LA OBRA DECLARADA: B). = A los oportunos efectos se incorporan a la presente, junto con la mencionada certificación catastral: . - Licencia Urbanística de Obras concedida por Decreto de Alcaldía Presidencia número *** del Ayuntamiento de **, de fecha ***, Expediente ***, de la que yo, el Notario, deduzco fotocopia con valor de testimonio, que incorporo a la presente. . - Certificados finales de la dirección de la obra descrita visados por el Colegio Territorial de Arquitectos de *** y por el Colegio de Aparejadores, Arquitectos Técnicos de Ingenieros de Edificación de ***, de los que yo, el Notario, deduzco fotocopias, con valor de testimonio, que incorporo a la presente. . - Licencia Municipal de Primera Ocupación de la vivienda, concedida por Decreto de Alcaldía número *** del Ayuntamiento de ***, de fecha ***, de la que deduzco fotocopia, con valor de testimonio, que incorporo a la presente. . - Certificado municipal expedido por Doña ***, delegado del Departamento de Estadística del Excmo. Ayto. de ***, acreditativo del número de policía de la finca objeto de la presente. .- Y certificación expedida con fecha *** por Don ***, Arquitecto Técnico Ingeniero de Edificación, Colegiado con el número *** en el Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de *** (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, el carácter de firma cualificada y que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme a los artículos 256 y 259 del Reglamento Notarial, 3, 6, 25.2 y 26 del Reglamento UE 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE y 17-Bis de la Ley del Notariado), acreditativa de la descripción de la vivienda y de la finalización de las obras de la misma, conforme al proyecto redactado por Doña ***, Arquitecto, y para el que se obtuvo la licencia antes referida, en términos coincidentes con la descripción que consta en esta escritura, lo que yo, el Notario, compruebo.- C). = SEGURO DECENAL. Advertidos de lo dispuesto en los Artículos 19 y 20 de la Ley 38/1999 de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación, me exhiben, en original, documento acreditativo de constitución de seguro con la compañía aseguradora “***, S.A. de Seguros y Reaseguros” suscrito por Don ***, cuya firma se encuentra debidamente legitimada, por Don ***, Notario de ***, con fecha ***, del que deduzco testimonio para incorporar a esta matriz. Hicieron seguro decenal, aunque supongo que era para uso propio. Si lo hacen, aun así, lo metemos. D). = LIBRO DEL EDIFICIO. *** me entregan dos ejemplares del Libro del Edificio en soporte informático TIPO CD, uno de los cuales quedará depositado en mi Notaría y el otro se acompañará, rubricado, sellado y firmado por mí, a la primera copia que de la presente se expida. E).= EFICIENCIA ENERGÉTICA: ***, manifiestan disponer del certificado de eficiencia energética de la edificación objeto de la presente a que se refiere el R.D. 235/2013, de 5 de Abril, y el R.D. 564/2017, de 2 de Junio, sobre procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y el Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana, que me exhibe y del incorporo fotocopia de la calificación energética con registro ***. F). = REPRESENTACIÓN GRÁFICA (Ley 13/2015, de 24 de junio): La representación gráfica de la superficie de suelo ocupada por las obras que se declaran, consta en el certificado expedido por Don ***, el día ***, el cual se incorpora a la presente. En cuanto a coordenadas hoy le hubiéramos pedido ICUC y para las del suelo nos hubiéramos remitido a las catastrales. G). = DECLARACIÓN DE INDIVISIBILIDAD Y VINCULACIÓN: ***, expresamente declaran su voluntad de que la finca objeto de esta escritura quede afectada, con inscripción registral de la vinculación de la total superficie real a la construcción que sobre ella se declara, solicitando la constancia registral de su indivisibilidad. H). = ***, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin. DECLARACIÓN FINAL: A los efectos establecidos en el Artículo 47 de la Ley 230/1963, de 28 de diciembre, General Tributaria, **** hacen constar que su representante a efectos fiscales en territorio español es “***, S.L.”, cuyos datos constan anteriormente, según resulta de la escritura de poder de fecha ***, antes citada en la que consta literalmente en su cláusula IX.- que: “TRANSCRIPCIÓN”, circunstancia de la que se desea dejar expresa constancia en la presente a sus efectos. Una cosa que suelo hacer bastante porque redondea la cuestión de la representación fiscal. La pequeña subsanación del caso “Gerjaer” En esta escritura tuve que hacer la misma subsanación que en el caso anterior y recurrí al artículo 153 RN. Faltaba una legitimación de la firma de uno de los dos técnicos cuya documentación se utilizaba para la declaración de obra. Una menudencia para todo lo que nos costó firmar esta escritura (que no dio problemas, aunque fue de cocción lenta hasta que reunimos todos los ingredientes). «Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXXX, a tenor de la facultad que me concede el Artículo 153 del vigente Reglamento Notarial, H A G O C O N S T A R: I.=Que el día XXX, con el número XXX de protocolo, autoricé escritura de DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA TERMINADA, otorgada por XXXXX, en los términos que constan en la misma y a la que me remito en evitación de repeticiones innecesarias. II.= Que, en dicha escritura, por error involuntario, no fueron legitimadas por mí, el Notario, las firmas electrónicas del arquitecto técnico Don XXX, ni de la arquitecto Doña xxxx, en los Certificados de Final de Obra visados por sus respectivos colegios profesionales que quedaron unidos a dicha matriz. III.= Que observado dicho error, lo SUBSANO, al amparo de lo dispuesto en el citado Artículo 153 del Reglamento Notarial, legitimando dichas firmas electrónicas tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, el carácter de firma cualificada y que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme a los artículos 256 y 259 del Reglamento Notarial, 3, 6, 25.2 y 26 del Reglamento UE 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE y 17-Bis de la Ley del Notariado. DATOS DE INSCRIPCIÓN DE LA FINCA OBJETO DE LA PRESENTE Y DE LA MATRIZ SUBSANADA: ***. SOBRE LA PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 112 de la Ley 24/2001, en su redacción dada por la Ley 24/2005, y a los efectos de la presentación telemática de la presente escritura en el Registro de la Propiedad, se considera como presentante de dicho título al Notario autorizante. Tales son los términos de la presente acta de SUBSANACIÓN DE ERRORES, extendida en dos folios de papel timbrado de uso exclusivamente notarial, serie *, números y el anterior correlativo en orden, yo el Notario, Doy fe. =”· Escritura de declaración de obra nueva terminada con arreglo a proyecto y licencia (el caso “Larpi”) Tres veces ha habido que subsanar esta escritura (creo que ya está definitivamente inscrita). Menos mal que Larpi es un bendito … E X P O N E N: I.- Que son dueños, en pleno dominio con carácter ganancial y por el título que luego se dirá, de la siguiente finca: = RÚSTICA: ***. INDIVISIBLE Y VINCULADA A EFECTOS URBANÍSTICOS. Superficie: Linderos: Según título y registro: Hoy linda, según catastro: INSCRIPCIÓN: *** (Código Registral Único ***). DATOS CATASTRALES: -- De la finca rústica: De la finca urbana que por la presente se declara: Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, las certificaciones acreditativas de las referencias catastrales, y descriptivas y gráficas y los anexos de coordenadas georreferenciadas vértices de la parcela catastral, solicitadas por los otorgantes a efectos del presente otorgamiento, que incorporo a esta matriz. Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. En consecuencia, no procede iniciar expediente de rectificación. Coordinación/Concordancia de Catastro y Registro: La descripción de la finca conforme a Catastro se corresponde con la descripción registral, por lo que no procede la coordinación ni la rectificación de la descripción registral, solicitándose la actualización de los linderos. Otro caso de superficie correcta y de uso de coordenadas catastrales del suelo. TÍTULO: CARGAS Y ARRIENDOS: INFORMACIÓN REGISTRAL: SEGUNDO. - Esto expuesto, O T O R G A N: Primero y único. DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA TERMINADA. A). = Los comparecientes declaran que, en el interior de la finca descrita en la presente escritura, al amparo de la Licencia de obras que luego se refiere, con fondos propios, y sin adeudar cantidad alguna por razón de mano de obra, materiales, dirección ni ningún otro concepto, han construido una VIVIENDA UNIFAMILIAR AISLADA CON GARAJE AUXILIAR que por la presente DECLARAN TOTALMENTE TERMINADA, y cuya inscripción solicitan con la siguiente descripción actualizada de la total finca: La mención a los requisitos básicos tradicionales para declarar una obra parece hoy algo sin importancia. = RÚSTICA: ***. INDIVISIBLE Y VINCULADA A EFECTOS URBANÍSTICOS. Superficie: Dentro de cuyo perímetro existe una vivienda unifamiliar aislada de planta baja, señalada como ***. Distribución: Superficies: Linderos: Linderos de la total finca: VALORACIÓN DE LA OBRA DECLARADA: B). = A los oportunos efectos se incorporan a la presente, junto con la mencionada certificación catastral: . - Licencia Urbanística de Obras concedida por Decreto de Alcaldía Presidencia número *** del Excmo. Ayuntamiento de ***, de fecha ***, Expediente ***, de la que yo, el Notario, deduzco fotocopia con valor de testimonio, que incorporo a la presente. . - Concesión de cambio de titularidad de licencia de edificación concedida por Decreto de Alcaldía Presidencia número *** del Excmo. Ayuntamiento de ***, de fecha ***, Expediente ***, de la que yo, el Notario, deduzco fotocopia con valor de testimonio, que incorporo a la presente. . - Concesión de prórroga de plazo de ejecución de obra de edificación concedida por Decreto de Alcaldía Presidencia número *** del Excmo. Ayuntamiento de ***, de fecha ***, Expediente ***, de la que yo, el Notario, deduzco fotocopia con valor de testimonio, que incorporo a la presente. . - Certificado final de la dirección de la obra descrita visado por el Colegio Territorial de Arquitectos de *** del que yo, el Notario, deduzco fotocopia, con valor de testimonio, que incorporo a la presente. . - Licencia Municipal de Primera Ocupación de la vivienda, concedida por Decreto de Alcaldía número *** del Ayuntamiento de ***, de fecha ***, de la que deduzco fotocopia, con valor de testimonio, que incorporo a la presente. .- Y CERTIFICACIÓN expedida con fecha ***, por Don ***, Arquitecto Colegiado con el número *** en el Colegio Oficial de Arquitectos de *** (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, el carácter de firma cualificada y que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme a los artículos 256 y 259 del Reglamento Notarial, 3, 6, 25.2 y 26 del Reglamento UE 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE y 17-Bis de la Ley del Notariado), acreditativa de las coordenadas georreferenciadas de la vivienda, así como de la descripción y finalización de las obras, conforme al proyecto por él redactado y para la que se obtuvo la licencia antes referida, en términos coincidentes con la descripción que consta en esta escritura, lo que yo, el Notario, compruebo. C). = SEGURO DECENAL. Manifiestan los comparecientes, que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 38/1999 de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación, no es exigible la constitución de garantías ya que son auto promotores individuales de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Yo, el Notario, advierto de que en el caso de producirse la transmisión "intervivos" dentro del plazo previsto en el párrafo a) del Artículo 17.1 de la citada ley (diez años a contar desde la recepción de la obra), los auto promotores quedarán obligados a la contratación de la garantía antes mencionada por el tiempo que reste para completar los diez años, salvo que los auto promotores, que deberá acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constitución de la misma. D). = LIBRO DEL EDIFICIO. No es exigible conforme al R.D. 235/2013, de 5 de abril, y el R.D. 564/2017, de 2 de junio, sobre procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y el Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana, dada la fecha de la licencia de obras (año 2007). Atención a esto. E).= EFICIENCIA ENERGÉTICA: Los comparecientes manifiestan disponer del certificado de eficiencia energética de la edificación objeto de la presente a que se refiere el R.D. 235/2013, de 5 de Abril, y el R.D. 564/2017, de 2 de Junio, sobre procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y el Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana, que me exhiben y del incorporo fotocopia de la calificación energética con registro ***. F). = REPRESENTACIÓN GRÁFICA (Ley 13/2015, de 24 de junio): La representación gráfica de la superficie ocupada por las obras que se declaran, constan en el certificado expedido por Don ***, antes citado. Y para la finca, las de Catastro. G). = DECLARACIÓN DE INDIVISIBILIDAD Y VINCULACIÓN: Los comparecientes expresamente declaran su voluntad de que la finca objeto de esta escritura quede afectada, con inscripción registral de la vinculación de la total superficie real a la construcción que sobre ella se declara, solicitando la constancia registral de su indivisibilidad. H). = Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin. I).= Manifestaciones fiscales: Manifiestan los comparecientes que la vivienda que por esta escritura se declara va a ser destinada a domicilio habitual en la forma que se establece en la Legislación del Impuesto sobre la Renta de las personas físicas, por lo que solicitan se aplique el tipo de gravamen del 0,1% establecido para el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados en la Legislación Fiscal, en base a la Resolución 00/798/2010 de fecha 28 de Abril de 2011 del Tribunal Económico Administrativo Central, dictada de conformidad con las Sentencias del Tribunal Supremo de 12 de Noviembre de 1998, 14 de Marzo de 2008 y 17 de Enero de 2011 y en las Sentencias del TSJ de la Comunidad Valenciana 8090/2017, de 8 de noviembre de 2017, 500/2017, de 1 de febrero de 2017, 7022/2014, de 18 de septiembre de 2014, y 3074/2014, de 16 abril de 2014. Como ya he dicho una especialidad valenciana que no hay que olvidar y que no sé si existe en otras CCAA que es extensible a la compra de suelo con IVA para construir vivienda habitual. Las subsanaciones del caso "Larpi" ESTA FUE LA PRIMERA: Una confusión entre los certificados de dos técnicos que habían trabajado el asunto. Probablemente fue mea culpa,aunque las pegas que surgieron posteriormente ya se podían haber indicado (calificado) tras esta primera subsanación. Se ve que paran de leer cuando encuentran el primer fallo. “E X P O N E N: PRIMERO. - Que, mediante escritura otorgada bajo mi fe, el día xxx, con el número xxx, los comparecientes declararon una edificación terminada sobre la finca registral número xxx de las del Registro de la Propiedad de xxx, sita en término de xxx, en la forma y condiciones que en dicha escritura constan y a la que se remiten en evitación de repeticiones innecesarias. SEGUNDO. - Que la mencionada escritura se encuentra pendiente de inscripción en el Registro de la Propiedad *** al haberse cometido un error involuntario en las certificaciones técnicas que fueron incorporadas a dicha escritura pues fue erróneamente unida la expedida por Don *** siendo unida la expedida por Don *** sin el correspondiente visado de su Colegio Oficial. TERCERO. - Esto expuesto, O T O R G A N: PRIMERO. - Los comparecientes SUBSANAN la mencionada escritura, en cuanto al contenido de la letra B.= del dispositivo Primero y único. DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA TERMINADA que mediante la presente y para lo sucesivo quedará con la siguiente redacción: “B).= A los oportunos efectos se incorporan a la presente, junto con la mencionada certificación catastral: .- Licencia Urbanística de Obras concedida por Decreto de Alcaldía Presidencia número xxx del Excmo. Ayuntamiento de xxx, de fecha xxx, Expediente xxx, de la que yo, el Notario, deduzco fotocopia con valor de testimonio, que incorporo a la presente .- Concesión de cambio de titularidad de licencia de edificación concedida por Decreto de Alcaldía Presidencia número xxx del Excmo. Ayuntamiento de xxx, de fecha xxx, Expediente xxx, de la que yo, el Notario, deduzco fotocopia con valor de testimonio, que incorporo a la presente .- Concesión de prórroga de plazo de ejecución de obra de edificación concedida por Decreto de Alcaldía Presidencia número xx del Excmo. Ayuntamiento de Pinoso, de fecha xxx, Expediente xxx, de la que yo, el Notario, deduzco fotocopia con valor de testimonio, que incorporo a la presente .- Licencia Municipal de Primera Ocupación de la vivienda, concedida por Decreto de Alcaldía número xxx del Ayuntamiento de xxx, de fecha xxx, de la que deduzco fotocopia, con valor de testimonio, que incorporo a la presente.- Y CERTIFICACIÓN visada y expedida con fecha xxx, por Don XXXX Arquitecto Colegiado con el número xxx en el Colegio Oficial de Arquitectos de xxx (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, el carácter de firma cualificada y que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme a los artículos 256 y 259 del Reglamento Notarial, 3, 6, 25.2 y 26 del Reglamento UE 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE y 17-Bis de la Ley del Notariado), acreditativa de las coordenadas georreferenciadas de la vivienda, así como de la descripción y finalización de las obras, conforme al proyecto por él redactado y para la que se obtuvo la licencia antes referida, en términos coincidentes con la descripción que consta en esta escritura, lo que yo, el Notario, compruebo”. SEGUNDO. - Los comparecientes RATIFICANDO, en cuanto a lo demás, el contenido de la escritura que por la presente se subsana y solicitan de la Sra. Registradora de la Propiedad competente practique los asientos oportunos en los Libros a su cargo. DATOS DE INSCRIPCIÓN DE LA FINCA OBJETO DE LA PRESENTE: xxxx. Presentación telemática. - Renuncian a que la presente sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. Así lo dicen y otorgan”. ESTA FUE LA SEGUNDA: Que rabia da que te pongan una pega tras una primera subsanación que no te habían puesto al calificar la escritura inicial que ya habías subsanado. Esto fue lo que se objetó posteriormente: “Asimismo, la porción de suelo ocupada por la edificación se identifica por las coordenadas de referenciación geográfica. Sin embargo, plasmadas las mismas en la aplicación informática de este registro, las mismas no arrojan un polígono cerrado que se corresponda con la porción de suelo ocupada por la edificación, por lo que deberá aclarar este punto, aportando unas coordenadas congruentes”. Y este fue el arreglo: «E X P O N E N: PRIMERO. - Que, mediante escritura otorgada bajo mi fe, el día ***, con el número **, los comparecientes declararon una edificación terminada sobre la finca registral número *** de las del Registro de la Propiedad de ***, sita en término de ***, cuya escritura fue subsanada mediante otra autorizada también por mi el día ***, con el número*** de protocolo, en la forma y condiciones que en dicha escritura constan y a la que se remiten en evitación de repeticiones innecesarias. SEGUNDO. - Que las mencionadas escrituras se encuentran pendientes de inscripción en el Registro de la Propiedad de ***, al haberse producido un error involuntario en las coordenadas de referenciación geográfica que no arrojan un polígono cerrado, las cuales fueron certificadas por Don ***. TERCERO.- Esto expuesto, O T O R G A N: PRIMERO.- Los comparecientes SUBSANAN las mencionadas escrituras, mediante la incorporación a la presente de nueva CERTIFICACIÓN visada y expedida con fecha ***, por Don ***, Arquitecto Colegiado con el número *** en el Colegio Oficial de Arquitectos de **** (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, el carácter de firma cualificada y que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme a los artículos 256 y 259 del Reglamento Notarial, 3, 6, 25.2 y 26 del Reglamento UE 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE y 17-Bis de la Ley del Notariado), acreditativa de dichas coordenadas georreferenciadas, así como de la descripción y finalización de las obras, conforme al proyecto por él redactado y para la que se obtuvo la licencia antes referida, en términos coincidentes con la descripción que consta en las escrituras subsanadas, lo que yo, el Notario, compruebo. SEGUNDO. - Los comparecientes RATIFICANDO, en cuanto a lo demás, el contenido de las escrituras que por la presente se subsanan, solicitan de la Sra. Registradora de la Propiedad competente practique los asientos oportunos en los Libros a su cargo. DATOS DE INSCRIPCIÓN DE LA FINCA OBJETO DE LA PRESENTE: ***. Presentación telemática. - Renuncian a que la presente sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. Así lo dicen y otorgan» Observad que estábamos en la época PRE-ICUC. Ahora llega la tercera (y vuelven a poner un defecto que no habían puesto en la anterior): La certificación técnica no indica la fecha de terminación de las obras. Es cierto, se nos pasó las tres veces. Que bochorno y no hay excusas, excepto que el registro tampoco ha estado fino calificando todos los errores desde un primer momento. El técnico ha colaborado mucho en todo momento y espero que lo siga haciendo. A la tercera fue la vencida porque este caso es de récord de mala suerte. Bueno creo que el caso de JP y su 18.2 que va por tres escrituras más un escrito a Catastro y un recurso de reposición le gana al caso Larpi. Declaración de obra terminada (Goña, Modelo 2022-2023) Los modelos están en continua evolución y mejora. No queda otra que seguir adaptándolos a lo que vamos aprendiendo y experimentando. No tengo modelos diferentes según registro y soy de preguntar mas bien poco a los registros. En este caso teníamos un grave problema. Si firmamos fue porque el registro dio su VºB. ¿Qué pasaba? Pues que esta finca procedía de una segregación. La finca segregada se inscribe con 10.600 m2 y con arreglo a esa superficie se pide licencia de obras que se concede. Cuando llega el momento de declarar las obras y viendo que en Catastro la finca solo mide 8.253 m2, llega el gran dilema. Si adaptamos a Catastro nos quedamos por debajo de la superficie mínima para obrar y tal vez en el registro consideren que la licencia no fue concedida correctamente. Insistí en que se midiera y no querían. El técnico me tuvo al teléfono media hora. Decía que no entendía porqué tenía que mandar el registro; que él era técnico municipal y se daban las licencias con arreglo a la superficie registral; que cómo había que proceder ahora ... Pues, le dije, “ahora hay que medir antes de comprar y antes de construir para evitar esos problemas”. Hay que cambiar los paradigmas si no quieres tener un disgusto. Todo se resolvió llamando al registro que dio conformidad, pero la cosa se había puesto fea. Los nuevos dueños (que compraron en el siguiente número) se conformaron, pero no sé si eran del todo conscientes de que se la pegaban cuando pensaban que comprarían 2.400 m2 mas. Se inscribió sin problemas. Por otra parte, también nos habíamos currado la descripción en la compraventa previa y el registro no tuvo en cuenta ninguna de nuestras precisiones. Esta escritura, como ya he apuntado, también me hizo pensar una vez mas: ¿es mejor aclarar los problemas superficiales al comprar o al declarar las obras? Pues entre uno y otro momento, elijo el primero, pero realmente cuando esto ha de aclararse es antes de proceder a la compra. Se mide y sabiendo lo que hay, pues se decide. E X P O N E: PRIMERO. - Que es dueña, en pleno dominio, con carácter privativo y por el título que luego se dirá, de la siguiente finca: = RÚSTICA: Trozo de tierra secano blanca, hoy viña secano y almendro secano, sita en *. Se halla atravesada en su totalidad por la carretera de *, de Norte a Sur, según título y registro, si bien, en realidad, nunca estuvo atravesada esta finca matriz resultante de varias segregaciones por dicha carretera con la que únicamente lindaba la total finca (la matriz) antes de efectuarse dichas segregaciones y con la que lindan actualmente esas fincas segregadas, pero no el presente resto de finca como puede en la certificación catastral que se incorpora. Primera precisión que no se tuvo en cuenta. Manifiesta la compareciente, sin pretender su constancia registral, que por el lindero Norte de la finca, discurre un camino particular, que cruza en parte la finca objeto de la presente, y que da servicio, al resto de las parcelas resultantes de la segregación. Esto ya se dice sin pretender constancia registral. Superficie: Una hectárea, nueve áreas y veinte centiáreas (10.920 m2), según título y registro, y ochenta y dos áreas y cincuenta y tres centiáreas (8.253 m2), según catastro. Linderos: Norte, *; Sur, *; Este, *; y Oeste, *. Ya se había actualizado en la previa. El registro no hizo nada. INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de *, al tomo *, libro *, folio *, finca registral número * (Código Registral Único *). DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela * del polígono * del Catastro de Rústica de Pinoso, catastrada bajo la siguiente referencia: *. Se acredita con la certificación catastral descriptiva y gráfica que incorporo a esta matriz, obtenida de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos. La compareciente, me requiere a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin. Rectificación de Catastro: Según las manifestaciones realizadas ante mi es correcta la superficie que refleja el Catastro. Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente la coordinación de Registro con Catastro conforme a la descripción catastral tramitando el expediente registral previsto en el Artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria. En caso de suspender o denegar la inscripción de la base gráfica catastral, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro. Asegura, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de esta actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita. TÍTULO: El de compra a Don * en virtud de escritura otorgada bajo mi fe, el día *, con el número * de protocolo. BENEFICIOS, CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiesta su propietaria que, sin perjuicio de las afecciones fiscales que figuran en la nota registral adjunta, la finca descrita se encuentra gravada con una servidumbre personal de paso, tenencia y mantenimiento de uso, de conformidad con lo previsto en los artículos 531, 594 y 598 del Código Civil, a favor de “*, S.A. Unipersonal” o empresa sucesora en el suministro eléctrico, en los términos que constan en dicha nota, señalándose entre ellos que se extinguirá automáticamente la servidumbre en el caso de que el transformador de energía eléctrica deje de ser utilizado por dicha compañía o su sucesora. Manifiesta la compareciente que dicho transformador se encuentra instalado sobre la parcela catastral * del mismo polígono que linda por el Oeste con la finca objeto de la presente escritura por lo que hace constar que la finca objeto de la presente solo estaría gravada por razón de procedencia con la indicada servidumbre. Otra precisión que cae en saco roto. Y libre de otras cargas y gravámenes, de arriendos y aparceros, y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos. INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: A los efectos del Artículo 175 del Reglamento Notarial, yo, el Notario, hago constar que, por imposibilidad técnica, no he podido acceder por vía telemática a los asientos registrales de la finca descrita. La descripción de la finca, su titularidad y situación de cargas, en la forma expresada en los apartados anteriores, resultan de las manifestaciones de su propietaria, del título reseñado y de nota simple del Registro de la Propiedad, obtenida por telefax el día *, que yo, el Notario, tengo a la vista e incorporo a la presente. En dicha nota consta que la posible constancia registral de la referencia catastral no implica la extensión de los efectos del principio de legitimación a la descripción física y ubicación de la finca, ni la presunción de su correspondencia con la delimitación geográfica de la parcela catastral, salvo en los casos en que la finca esté coordinada gráficamente con catastro, y que la finca objeto de la presente escritura, no se encuentra coordinada gráficamente con el Catastro a la fecha de expedición de la misma conforme a los Artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 3.1 de la Ley del Catastro, introducido por la Ley 13/2015 de 24 de Junio. Yo, el Notario, conforme al Artículo 249 del Reglamento Notarial procederé a la presentación telemática de la presente escritura en el Registro de la Propiedad, consintiendo los otorgantes la inscripción parcial de la misma, si de la calificación registral resultare algún defecto que impida la inscripción de parte de ella. Yo, el Notario, advierto de que prevalecerá la situación registral existente con anterioridad a la presentación en el Registro de copia autorizada de la presente escritura. SEGUNDO. - Esto expuesto, O T O R G A: Primero y único. DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA TERMINADA. A). = La compareciente declara que, en el interior de la finca descrita en la presente escritura, al amparo de las Licencias de obras que luego se refieren, con fondos propios, y sin adeudar cantidad alguna por razón de mano de obra, materiales, dirección ni ningún otro concepto, ha construido una VIVIENDA UNIFAMILIAR AISLADA y UNA PISCINA que por la presente DECLARA TOTALMENTE TERMINADAS, y cuya inscripción solicita con la siguiente descripción actualizada de la total finca: Ya hemos visto que, aunque el técnico diga que lo construido se ajusta a licencia y proyecto, el registro puede poner pegas. A veces tiene razón y otras no tanto. Una cosa más para estar alerta. = RÚSTICA: Trozo de tierra secano blanca, hoy viña secano y almendro secano, sita en *. Se halla atravesada en su totalidad por la carretera de *, de Norte a Sur, según título y registro, si bien, en realidad, nunca estuvo atravesada esta finca matriz resultante de varias segregaciones por dicha carretera con la que únicamente lindaba la total finca (la matriz) antes de efectuarse dichas segregaciones y con la que lindan actualmente esas fincas segregadas, pero no el presente resto de finca como puede en la certificación catastral que se incorpora. Manifiesta la compareciente, sin pretender su constancia registral, que por el lindero Norte de la finca, discurre un camino particular, que cruza en parte la finca objeto de la presente, y que da servicio, al resto de las parcelas resultantes de la segregación. Superficie: Una hectárea, nueve áreas y veinte centiáreas (10.920 m2), según título y registro, y ochenta y dos áreas y cincuenta y tres centiáreas (8.253 m2), según catastro. Dentro de cuyo perímetro existen construidas: 1.= Una vivienda, unifamiliar aislada, que consta un solo cuerpo de morfología regular, desarrollada en planta baja. Distribución: Consta de salón-comedor, cocina, distribuidor, tres dormitorios, dos baños, un lavadero y un porche. Superficie: Tiene una total superficie construida de ciento veintiocho metros y ochenta y cuatro decímetros cuadrados (128,84 m2), incluido el porche que computa al 50%, y una total superficie útil de ciento ocho metros y ochenta y tres decímetros cuadrados (108,83 m2). Ocupa una superficie de parcela de ciento cincuenta y un metros y cincuenta y tres decímetros cuadrados (151,53 m2). Linderos: Por todos sus vientos, con la finca en la que se halla enclavada. 2.= Una piscina. Superficie: Tiene una superficie útil de lámina de agua de treinta y dos metros cuadrados (32 m2). Linderos: Por todos sus vientos, con la finca en la que se halla enclavada. Linderos de la total finca: Norte, *; Sur, *; Este, *; y Oeste, *. VALORACIÓN DE LA OBRA DECLARADA: *, de los que * corresponden a la piscina y * a la vivienda. B). = A los oportunos efectos se incorporan a la presente, junto con la mencionada certificación catastral: . - Licencia Urbanística de Obras concedida por Decreto de la concejalía delegada de Obras número * del Ayuntamiento de *, de fecha *, Expediente *, de la que yo, el Notario, deduzco fotocopia con valor de testimonio, que incorporo a la presente. . - Licencia Urbanística de Obras concedida por Decreto de la concejalía delegada de Obras número * del Ayuntamiento de *, de fecha *, Expediente *, de la que yo, el Notario, deduzco fotocopia con valor de testimonio, que incorporo a la presente. . - Certificados finales de la dirección de la obra descrita visados por el Colegio Territorial de Arquitectos de * y por el Colegio de Aparejadores, Arquitectos Técnicos de Ingenieros de edificación de *, de los que yo, el Notario, deduzco fotocopias, con valor de testimonio, que incorporo a la presente. . - Licencia Municipal de Primera Ocupación de la vivienda, concedida por Decreto de la concejalía delegada de Urbanismo número * del Ayuntamiento de *, de fecha *, de la que deduzco fotocopia, con valor de testimonio, que incorporo a la presente. .- Y certificación expedida con fecha * por Don *, Arquitecto colegiado con el número * en el Colegio Territorial de * (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, el carácter de firma cualificada y que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme a los artículos 256 y 259 del Reglamento Notarial, 3, 6, 25.2 y 26 del Reglamento UE 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE y 17-Bis de la Ley del Notariado), acreditativa de las coordenadas georreferenciadas de la vivienda y piscina, y de la total finca, así como de la descripción de la vivienda y piscina, y la finalización de las obras, conforme a loa proyectos por él redactados y para los que se obtuvieron las licencias antes referidas, en términos coincidentes con la descripción que consta en esta escritura, lo que yo, el Notario, compruebo. C). = SEGURO DECENAL. Advertida de lo dispuesto en los Artículos 19 y 20 de la Ley 38/1999 de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación, me exhibe, en original, documento acreditativo de constitución de seguro con la compañía aseguradora “*” suscrito por Don *, cuya firma se encuentra debidamente legitimada, por Don *, Notario de *, con fecha *, del que deduzco testimonio para incorporar a esta matriz. D). = LIBRO DEL EDIFICIO. La compareciente me entrega dos ejemplares del Libro del Edificio en soporte informático TIPO CD, uno de los cuales quedará depositado en mi Notaría y el otro se acompañará, rubricado, sellado y firmado por mi, a la primera copia que de la presente se expida. E).= EFICIENCIA ENERGÉTICA: La compareciente manifiesta disponer del certificado de eficiencia energética de la edificación objeto de la presente a que se refiere el Real Decreto 390/2021, de 1 de Junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y el Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana, que me exhibe y del incorporo fotocopia de la calificación energética con registro *, válido hasta el día *. F). = REPRESENTACIÓN GRÁFICA (Ley 13/2015, de 24 de junio): La representación gráfica de superficie de la superficie de suelo y la superficie ocupada por las obras que se declaran resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica que ha quedado unida a la presente. G). = INFORME CATASTRAL DE UBICACIÓN DE CONSTRUCCIONES: Me entrega la compareciente para unir a esta matriz informe catastral de ubicación de construcciones con CSV *. Al estar de alta en Catastro, tal vez fuera prescindible. H). = DECLARACIÓN DE INDIVISIBILIDAD Y VINCULACIÓN: La compareciente expresamente declara su voluntad de que la finca objeto de esta escritura quede afectada, con inscripción registral de la vinculación de la total superficie real a la construcción que sobre ella se declara, solicitando la constancia registral de su indivisibilidad. I). = En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 98.3 de la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, la compareciente manifiesta que, a su leal saber y entender, no se ha realizado en la finca objeto de la presente escritura ninguna actividad potencialmente contaminante del suelo. Que no se olvide. SOBRE LA PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 112 de la Ley 24/2001, en su redacción dada por la Ley 24/2005, y a los efectos de la presentación telemática de la presente escritura en el Registro de la Propiedad, se considera como presentante de dicho título a la compareciente, cuyos datos figuran anteriormente. Así lo dice y otorga. Cobré el depósito y cobré la modificación de la cabida. Escritura de compraventa previa declaración de ampliación de edificación declarada con arreglo a licencia de legalización La primera parte de la escritura hasta que llegamos a la referencia catastral carece de importancia así que me la salto. REFERENCIA CATASTRAL: *, en la que no consta la piscina que por la presente se declara. Luego viene el “rollo” STI y la autorización para el envío de copias a Catastro. Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. En consecuencia, no procede iniciar expediente de rectificación. Coordinación de Catastro y Registro: La descripción de la finca conforme a Catastro se corresponde con la descripción registral. TÍTULO: El de compra efectuada en su actual estado civil y régimen de matrimonial a Doña *, en virtud de escritura otorgada bajo mi fe, el día *, con el número * de protocolo. No me presentan el título alegado, por lo que no lo puedo examinar ni anotar, procediéndose a este otorgamiento en los términos del artículo 172 del Reglamento Notarial, de lo que advierto expresamente. CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiestan sus propietarios que, sin perjuicio de las afecciones fiscales que figuran en la nota registral adjunta, la finca descrita se encuentra libre de cargas y gravámenes, de arriendos y ocupantes, y al corriente en el pago de impuestos, habiendo constituido el domicilio familiar de sus propietarios y no estando destinada a constituir el domicilio habitual de los compradores en España. Por imposibilidad técnica telemática, me eximen a mí, el Notario, de obtener del Ayuntamiento competente información sobre la existencia de reclamaciones del Ayuntamiento por deudas pendientes del Impuesto sobre Bienes Inmuebles relativas al inmueble objeto de transmisión en la presente. INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: A los efectos del Artículo 175 del Reglamento Notarial, yo, el Notario, hago constar que, por imposibilidad técnica, no he podido acceder por vía telemática a los asientos registrales de la finca descrita. La descripción de la finca, su titularidad y situación de cargas, en la forma expresada en los apartados anteriores, resultan de las manifestaciones de sus propietarios y de nota simple del Registro de la Propiedad, remitida por correo electrónico, conforme al citado Artículo 175 del Reglamento Notarial, el día *, que yo, el Notario, tengo a la vista e incorporo a la presente. En dicha nota se indica que: “Estado de Coordinación: No coordinado con catastro”. “PUBLICIDAD INFORMATIVA: De conformidad con el artículo 65.3 y 28.4 de la Ley 7/2015 de 30 de octubre del Suelo, se ha practicado la notificación correspondiente a la CARM y al Excmo. Ayuntamiento”. Yo, el Notario, conforme al Artículo 249 del Reglamento Notarial procederé a la presentación telemática de la presente escritura en el Registro de la Propiedad, consintiendo los otorgantes la inscripción parcial de la misma, si de la calificación registral resultare algún defecto que impida la inscripción de parte de ella. Yo, el Notario, advierto de que prevalecerá la situación registral existente con anterioridad a la presentación en el Registro de copia autorizada de la presente escritura. Actualmente todo lo que no sean cargas, pero esté en la nota, lo reproducimos. SEGUNDO. - Esto expuesto, según intervienen, O T O R G A N: PRIMERO. DECLARACIÓN DE AMPLIACIÓN DE EDIFICACIÓN TERMINADA Y DE ACTUALIZACIÓN DESCRIPTIVA DE FINCA. A).- DON * y DOÑA *, hacen constar que, sobre la finca que acaba de ser descrita en la exposición de la presente escritura, al amparada en la Licencia que luego se refiere conferida en base a proyecto-expediente de legalización, con fondos propios, y sin adeudar cantidad alguna por razón de mano de obra, materiales, dirección ni ningún otro concepto, han construido una PISCINA que por la presente DECLARAN TERMINADA, solicitando su inscripción en el Registro de la Propiedad con la siguiente descripción completa y actualizada de la total finca: Y ya está, no hay mucha mas historia en esta variante de las legalizaciones. = RÚSTICA (URBANA, según Catastro): Suelo hacer este tipo de precisiones. Superficie: ... Sobre la superficie libre del patio, existe UNA PISCINA de forma trapezoidal, con una superficie de lámina de agua de nueve metros con cinco decímetros cuadrados (9,05 m²), siendo la superficie construida de once metros con setenta decímetros cuadrados (11,70 m²). Linderos: VALORACIÓN: Se valora la declaración de la edificación declarada, a efectos fiscales y arancelarios, en la cantidad de ** €. B). =SEGURO DECENAL: Manifiestan DON * y DOÑA * que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 38/1999 de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación, no es exigible la constitución de garantías. C). = CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA: No es exigible conforme al Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios. D). =LIBRO DEL EDIFICIO: Con relación a lo dispuesto en el Artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo NO resulta necesario justificar notarialmente el depósito del LIBRO DEL EDIFICIO. E). = INCORPORACIÓN DE DOCUMENTOS: Se incorporan a la presente junto a la mencionada certificación catastral: . - Testimonio por mí, el Notario, deducido de la Licencia urbanística, concedida por la Junta de Gobierno Local en la sesión celebrada el día *, nº */2023, expediente *, expedida y firmada electrónicamente por Doña *, secretaria del Excmo. Ayuntamiento de *, con el visto bueno de la alcaldesa, con fecha *. Yo, el Notario, he comprobado en la Sede Electrónica del citado Excmo. Ayuntamiento el CSV de dicho certificado. . - Testimonio por mí, el Notario, deducido del Certificado de obra finalizada de la edificación descrita, expedido el día *, por Don *, Arquitecto Técnico colegiado nº * del Colegio Oficial de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de la Edificación de *, presentado en dicha fecha en el Registro de Entrada del Ayuntamiento de *, bajo el número *. Yo, el Notario, he comprobado en la Sede Electrónica del citado Excmo. Ayuntamiento el CSV de dicho certificado. .- Y certificación expedida con fecha *, por el citado Don * (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato puf, la identidad del firmante, el carácter de firma cualificada y que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme a los artículos 256 y 259 del Reglamento Notarial, 3, 6, 25.2 y 26 del Reglamento UE 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE y 17-Bis de la Ley del Notariado), acreditativa de la descripción y finalización de la edificación, conforme al proyecto-expediente de legalización por él redactado, y para el que se concedió la licencia ante referida, en términos coincidentes con la descripción que consta en esta escritura, lo que yo, el Notario, compruebo. F). - REPRESENTACIÓN GRÁFICA (Ley 13/2015, de 24 de junio): La representación gráfica de la superficie de suelo ocupada por la edificación que se declara consta en la certificación expedida por Don *, antes citada, y en el INFORME CATASTRAL DE UBICACIÓN DE CONSTRUCCIONES con CSV * que me entregan para unir a esta matriz. La representación gráfica de dicho suelo consta en la certificación catastral que ha quedado incorporada a la presente. SEGUNDO. - COMPRAVENTA. Lo que sucede desde aquí no tiene interés a nuestros efectos que eran los de ejemplificar una escritura de obra declarada en base a licencia de legalización. Bueno salvo esto: TERCERO. - INCORPORACIÓN DE DOCUMENTO. A solicitud de los comparecientes, se incorpora a la presente, la licencia de segunda ocupación de la finca objeto de la presente escritura, expedida y firmada electrónicamente por Doña *, secretaria del Excmo. Ayuntamiento de *, con el visto bueno de la alcaldesa, con fecha *. Yo, el Notario, he comprobado en la Sede Electrónica del citado Excmo. Ayuntamiento el CSV de dicho certificado. Para el que no lo sepa, la comprobación de un CSV es un testimonio minutable. Hay muchos en muchas escrituras. Una declaración de obra en base a certificación técnica por falta de antigüedad en la CCDYG (el caso de “Bienvenido”) Se daba una circunstancia poco común: la CCDYG no incluía antigüedad y, por tanto, necesitábamos un técnico que la certificase porque el Catastro no nos servía. Indudablemente el recurso al técnico era mucho mas rápido que acudir al Catastro o solucionar el tema. Además, cuando el técnico acudió al inmueble resultó que el Catastro no estaba perfecto. Entonces, ¿todo solucionado? Pues no porque el Catastro sigue ocultando algún problema que habrá que solucionar llevando luego la escritura allí. O T O R G A N: PRIMERO. - AGRUPACIÓN Y DECLARACIÓN DE EDIFICACIÓN. A).- * AGRUPAN las fincas descritas en la parte expositiva que son colindantes entre sí, DECLARANDO, simultáneamente, que sobre la finca resultante de la agrupación, existe CONSTRUIDA desde el año 1920 (con una rehabilitación efectuada en 1978), una edificación destinada a VIVIENDA UNIFAMILIAR con almacén y patio descubierto que por la presente DECLARAN TERMINADA, conforme a la documentación técnica que luego se cita, cuya inscripción se solicita del Registro de la Propiedad competente con la siguiente descripción total y actualizada de la total finca: = URBANA: Vivienda unifamiliar de planta baja y alta, con almacén y patio descubierto, situada en *. Superficie: Tiene una total superficie de suelo de noventa y nueve metros y treinta y un decímetros cuadrados (99,31 m2). Atención a este dato. Tiene una total superficie construida de ciento sesenta y ocho metros y cuarenta y dos decímetros cuadrados (168,42 m2), de los que ciento cuarenta y nueve metros y cincuenta y cuatro decímetros cuadrados (149,54 m2) corresponden a la vivienda, a razón de setenta y cuatro metros y setenta y siete decímetros cuadrados (74,77 m2) por planta, y los restantes dieciocho metros y ochenta y ocho decímetros cuadrados (18,88 m2) al almacén de que dispone. La edificación ocupa una total superficie de parcela de noventa y tres metros y sesenta y cinco decímetros cuadrados (93,65 m2), estando el resto de superficie, es decir, cinco metros y sesenta y seis decímetros cuadrados (5,66 m2) destinados a patio descubierto. Linderos: Frente, calle de su situación; derecha entrando, referencia catastral * de *; izquierda, referencia catastral * de *; y fondo, referencia catastral * de *. VALORACIÓN A EFECTOS FISCALES Y ARANCELARIOS DE LA FINCA formada por agrupación: *. VALORACIÓN A EFECTOS FISCALES Y ARANCELARIOS de la OBRA DECLARADA: *. A solicitud de los comparecientes, se incorpora a la presente, fotocopia por mí, el Notario, deducida con valor de testimonio del Certificado Catastral de Valor de Referencia, obtenido de la Sede Electrónica del Catastro y relativo a las fincas objeto de agrupación, en el cual se indica un valor INFERIOR (*) al indicado en la presente escritura. REFERENCIA CATASTRAL: *. Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo al existir una diferencia inferior al margen de tolerancia en fincas urbanas. Concordancia de Catastro y Registro: La descripción de la finca conforme a Catastro se corresponde con la descripción registral. B). - Respecto de la DECLARACIÓN DE LA EDIFICACIÓN, manifiestan los comparecientes que: C).= INCORPORACIÓN DE DOCUMENTOS: De conformidad con lo anteriormente expuesto, * me entregan para su incorporación a la presente, CERTIFICADO Y PLANOS DE SUPERFICIES y ANTIGÜEDAD, con REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA ALTERNATIVA, expedidos el día *, por Don * Arquitecto Técnico Colegiado con número * en el Colegio Oficial de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de la Edificación de * (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, el carácter de firma cualificad y que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme a los artículos 256 y 259 del Reglamento Notarial, 3, 6, 25.2 y 26 del Reglamento UE 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE y 17-Bis de la Ley del Notariado)), que son acreditativos de la descripción y antigüedad de la obra terminada que se declara mediante la presente, todo ello en términos coincidentes con lo expuesto anteriormente, lo que, yo, el Notario, compruebo. D). = SEGURO DECENAL: E). = CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA: F). = LIBRO DEL EDIFICIO: G).= REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LA PARTE DE SUELO OCUPADA POR LA EDIFICACIÓN DECLARADA: La representación gráfica de la superficie de suelo ocupada por las edificaciones que se declaran y amplían, como las del total suelo, constan en la certificación expedida por el Sr. * (que difiere mínimamente, dentro del margen de tolerancia, con las de Catastro), antes citada, figurando asimismo dicha representación de las edificaciones en el INFORME CATASTRAL DE UBICACIÓN DE CONSTRUCCIONES con CSV * que me entregan para unir a esta matriz. La superficie certificada por el técnico fue la indicada y estaba dentro del margen de tolerancia comparando con la catastral. Quise decirlo para evitar que se tramitara algún expediente en el registro. Los comparecientes me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin. H). = En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 98.3 de la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados .... El registrador está obligado a la comprobación de que la obra declarada no está afectada por la zona de servidumbre de una carretera Un registro me dice para inscribir una escritura de declaración de obra que, como la finca linda con una carretera, es necesario acreditar que las construcciones no están afectadas por la servidumbre correspondiente. Me citan el 28.4 a) del TRLS que obliga al registrador a efectuar la correspondiente comprobación. Todos los registros de la zona efectúan notificación al órgano correspondiente, excepto este que no inscribe y le endiña el asunto al propio interesado. Sin haber estudiado el asunto, pensé que, si el registrador es el obligado, lo tendrá que hacer él … ¿no? El artículo dice esto: No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, la constancia registral de la terminación de la obra se regirá por el siguiente procedimiento: a) Se inscribirán en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de obra nueva que se acompañen de certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. A tales efectos, el Registrador comprobarála inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general. Le giré la consulta a mi compañero Carlos Marín que me respondió lo siguiente: He encontrado estas tres resoluciones, aunque hay otras parecidas. A la vista de ellas, mi conclusión es que, efectivamente, el registrador es el obligado a hacer la indagación, pero sin que sea necesario que averigüe además si hay una prohibición legal de construir, sino que basta que, por las bases gráficas a su disposición, resulte una colindancia o una proximidad a la carretera que sitúe la obra en las zonas de exclusión que marca la ley, según la anchura de dichas zonas que también dice la ley aplicable. De manera que, una vez que el registrador hace constar en su calificación que ha comprobado tal colindancia o proximidad, lo que debe hacer es suspender la inscripción, y, a partir de ahí es el interesado el que debe pedir y conseguir una autorización o una declaración de que, en su caso, no perjudica o no afecta a la carretera. Lo que no puede el registrador es limitarse a no hacer nada hasta que el interesado demuestre que no hay servidumbre legal. Son la de 4/6/2013, 19/2/2016 y 28/19/2022. Como mi cliente ya se ha adelantado y ha presentado una solicitud telemáticamente, no voy a hacer nada pero… insertaré referencia a esas resoluciones cuando vuelva a tener el caso en ese registro. Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario