Advertencia: En la web «Justito El Notario», su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría. CLASE 8: Declaración, modificación y ampliación de obra nueva terminada Distinguiremos el caso de la obra declarada por antigüedad con arreglo a Catastro, el de la obra declarada por antigüedad certificada por técnico competente, el de la obra nueva declarada con arreglo a proyecto y licencia y los casos mixtos. Especialmente examinaremos los documentos necesarios para cada caso y, por tanto, las certificaciones catastrales, las licencias de obra, las licencias de primera ocupación, las certificaciones técnicas con posible legitimación de firma electrónica, el visado de las certificaciones, la certificación de eficiencia energética, el seguro decenal, el libro del edificio, los Informes de Validación Gráfica, el Informe Catastral de Ubicación de las Construcciones y las coordenadas de representación gráfica. Es indispensable actualmente hacer un estudio de la declaración de obra en íntima y directa conexión con la problemática que supone la obtención de las coordenadas de suelo ocupado y de la propia finca lo que suele llevarnos a la necesidad de ajustar, actualizar o rectificar la superficie de las fincas sobre las que declaramos las obras, sus modificaciones o sus ampliaciones. Es mas, conviene tener previsión a la hora de organizar la adquisición previa de solares para construir porque una diferencia de cabida puede suponer un cierto disgusto a la hora de declarar la obra. ÍNDICE Las obras de tapadillo ¿Una obra con suficiente antigüedad catastral puede siempre declararse? (especial referencia al caso de la Comunidad Valenciana) La comunicación del Registro en las obras declaradas por antigüedad ¿Convendría en esos casos pedir un certificado municipal de inexistencia de expediente de disciplina urbanística (IEDI)? La prescripción de la acción de restauración de la legalidad urbanística Pero, ¿si hay prescripción por qué el registro comunica y se practica la nota marginal? El ICUC (o ICUCPC) ¿Podríamos conseguir el ICUC en las notarías? Obtención de IVG o ICUC por el Registro ¿Cuándo es necesario el ICUC en las declaraciones de obra? ¿Y en las actualizaciones descriptivas de fincas? ¿Y en otros casos? ¿Es necesario un IVG+ para la declaración de obra? La representación gráfica de la parte de suelo ocupada por la obra declarada (Ley 13/2015, de 24 de junio)/Coordenadas ¿Y en la división horizontal? Coordenadas de la finca matriz en las divisiones horizontales (Silvestre, el librario) Certificado de eficiencia energética (CEE) ¿Cuáles son las excepciones al CEE? ¿Está algún aspecto de la aportación preceptiva de la CEE sujeto a la calificación del registrador de la propiedad? Compraventa de viviendas destinadas a reformas importantes, CEE y declaración responsable La legitimación de firma electrónica de los técnicos, ¿es posible? ¿Cómo se comprueba la firma electrónica, su vigencia y titularidad? Evolución de las fórmulas de legitimación Usar VALIDe para firmas de técnicos (o de otras personas) ¿Es conforme a este artículo del Reglamento Notarial lo que yo hago a través de VALIDe? La certificación de final de obra Discrepancias descriptivas entre la licencia y la ON (certificación técnica y título) El seguro decenal El seguro decenal y los elementos estructurales del edificio ¿Son necesarios los recibos de pago del seguro decenal? Declaraciones de indivisibilidad y vinculación El aprovechamiento urbanístico La licencia de primera ocupación Sustitución de la licencia de primera ocupación por una declaración responsable Primera ocupación para naves El libro del Edificio y el depósito del Libro del Edificio ¿Cómo se acredita que el CD que se lleva al registro es el mismo que se ha depositado en la notaría? ¿Lo certifica el técnico en la notaría o en el registro? ¿Se puede retirar el Libro del Edificio? ¿Qué valor de adquisición habría que asignarle a un inmueble que se escritura como obra nueva "antigua"? El caso "Gebrid" (escritura de declaración de obra nueva terminada con el suelo correcto en título y registro pero mal en Catastro) Esta fue la escritura que finalmente se firmó a los Gebrid Escritura de subsanación de otra de declaración de obra nueva terminada (caso Gebrid) Escritura de declaración de edificación por antigüedad con arreglo a Catastro con modificación de la cabida inferior al 5% y linde con colador (caso "Bissnes") A PARTIR DE AQUÍ, RECOJO MODELOS Y MAS MODELOS CON COMENTARIOS DE INTERÉS PARA EL CASO CONCRETO Declaraciones de obra nueva terminada por antigüedad catastral: Los casos Sonriha, Nida, Nesbla y el Torero Escritura de declaración de obra nueva terminada por antigüedad catastral de una piscina y de compraventa (el caso "Sonriha") Escritura de aceptación y adjudicación parcial de herencia previa declaración de edificación (el caso "Nida") El caso "Nesbla" Escritura de declaración de edificación y de actualización descriptiva de finca (el caso "Nesbla") Subsanación y complemento de una declaración de obra con rectificación descriptiva dentro de una compraventa (Caso "Nesbla") Declaraciones de obra nueva terminada por antigüedad certificada por técnico competente: Los casos del Torero, Musca, Nitri, Romasi, Cutrillas, Lady y Filomena (caso mixto) La declaración del Torero Escritura de declaración de ampliación de edificación (el caso "Musca") Escritura de compraventa y de declaración de ampliación de edificación (el caso "Nitri") Escritura de declaración de edificación y compraventa de finca con expediente 201 3 a) de la LH (el caso "Simarro") Escritura de aceptación y adjudicación de herencia previa declaración de edificación (el caso "Cutrillas") Escritura de declaración de ampliación de edificación ya existente y de declaración de edificaciones (el caso "Lady") en ambos casos por antigüedad Escritura "mixta" de declaración de edificaciones en base a certificación técnica por antigüedad y en base a proyecto y licencia (el caso "Filomena") Declaraciones de obra nueva terminada con arreglo a proyecto y licencia: Los casos Senjen, Gerjaer y Larpi Escritura de declaración de obra nueva terminada con arreglo a proyecto y licencia (el caso "Senjen") Escritura de subsanación de otra de declaración de obra nueva terminada (caso Jensen) Escritura de declaración de obra nueva terminada con arreglo a proyecto y licencia (el caso "Gerjaer") La pequeña subsanación del caso "Gerjaer" Escritura de declaración de obra nueva terminada con arreglo a proyecto y licencia (el caso "Larpi") Las subsanaciones del caso "Larpi" Declaración, modificación y ampliación de obra nueva terminada: Sinopsis por características de cada caso Caso "Gebrid" (se subsanó y no constan problemas) Caso "Bissnes" (no constan problemas) Caso "Sonriha" (no constan problemas) Caso "Nida" (surgieron problemas que se solucionaron en registro) Caso "Nesbla" (dio lugar a un 18.2 y, de momento, no constan problemas en el registro) Caso "Musca" (no constan problemas) Caso "Nitri" (no constan problemas) Caso "Simarro" (no constan problemas) Caso "Cutrillas" (solución negociada con registro) Caso "Lady" (surgieron problemas que se resolvieron en el registro) Caso "Filomena" (surgieron problemas que se resolvieron en el registro) Caso "Senjen" (se subsanará y esperemos que no de problemas) Caso "Gerjaer" (se subsanó y no dio problemas) Caso "Larpi" (tuvo que subsanarse tres veces) Conclusiones Declaración de obra terminada (Begoña, Modelo 2022-2023) Las obras de tapadillo Aunque no estoy generalmente por la labor de hacer mención a obras que no se declaran como corresponde (obras de tapadillo), hago algunas excepciones (pocas, muy pocas). Un caso reciente se me ha planteado con una vivienda que sufre una situación catastral plagada de incongruencias imposibles de casar con el título. En este caso, en la escritura hice constar lo siguiente: «Se hace constar, sin pretender su constancia registral, que el suelo total de la finca, según catastro, es de ** y la superficie total construida de la edificación destino residencial que radica sobre ella de ** en varias plantas, según catastro. INSCRIPCIÓN: *. VALORACIÓN: *, incluida la mayor obra existente en su interior cuya declaración en legal forma difieren a un momento posterior. REFERENCIA CATASTRAL: *, de la que figuran como titulares catastral, erróneamente en su totalidad, los herederos de *». Otra situación que acepto sin protestar se da cuando arrastro una obra que ya fue metida de tapadillo en un título anterior al mío indicando o sin indicar que no se pretende su constancia registral. Me ha pasado también recientemente en la venta de una rústica que incluía una caseta de aperos metida de tapadillo en el reciente título previo que no se firmó conmigo. En este caso, la escritura decía esto otro: = RÚSTICA: ***. Superficie: ***. Según título, en su interior existe un albergue agrícola, de planta baja, ***, con la finca en la que se halla enclavado y que catastralmente forma parte como “improductivo” de la parcela catastral *** del polígono ** del Catastro de Rústica de Pinoso. Linderos: *** Si se quieren declarar obras, lo tengo claro: que se pague la notaría, el registro y el impuesto. Suele alegarse que siempre estuvo así, que si la escritura vieja se hizo mal, pero yo no tengo porqué atender o creerme ese tipo de explicaciones. Cabe la posibilidad de que por la vía del 199 tramitado directamente en el registro se consiga la inscripción de una obra, evitándose su declaración notarial, lo que no es muy ortodoxo dado que el procedimiento del 199 es solo para suelo y no para las obras. Probablemente se trata de otro caso mas de desconocimiento y mala praxis. En otra ocasión reciente, ante el evidente bloqueo de la firma de una compraventa, no me quedó otra que acceder a otra obra de tapadillo. La compradora, al explicarle yo que faltaban 6 m2 de solar y unos cuantos mas de obra, se colapsó, entró en pánico y ni firmaba ni se marchaba con lo que opté por ofrecerle esta solución: "Superficie: Mide cinco metros de frontera por dieciséis metros de fondo, es decir, ochenta metros cuadrados (80 m2), de los cuales el descubierto ocupa cuarenta metros cuadrados (40 m2), todo ello según título y registro. La vivienda ocupa los otros cuarenta metros cuadrados (40 m2) que están desarrollados en las citadas planta baja y alta a razón de cuarenta metros cuadrados (40 m2) en cada una de las dos, según manifiestan". En algún registro me consta se ha exigido liquidación de la obra en casos de este tipo. No existiendo oficina liquidadora y estando la escritura liquidada por la comunidad autónoma parece una exigencia fuera de lugar, a mi modo de ver. A los interesados en este último caso, ya se les había advertido de la situación pero se ve que no valoraron suficientemente la misma hasta cuando estaban a punto de firmar en mi despacho. ¿Una obra con suficiente antigüedad catastral puede siempre declararse? (especial referencia al caso de la Comunidad Valenciana) Alguien me preguntó hace no mucho en el blog: «Tenemos una obra que en Catastro tiene una antigüedad suficiente para ser declarada de acuerdo con la normativa autonómica aplicable, ¿podemos estar tranquilos de que al declararla no habrá problemas?» Bueno, podemos estar relativamente tranquilos porque una vez que se firme la escritura (salvo que hubiera una certificación municipal de inexistencia de expediente de disciplina urbanística a la que yo llamo "IEDI") y se presente en el registro de la propiedad, este hará la preceptiva notificación al ayuntamiento quien podría comunicar mas adelante al registro la existencia de una ilegalidad urbanística no prescrita e iniciar la acción para restablecer la legalidad infringida. Si no hay antigüedad catastral suficiente, evidentemente, no podemos utilizar el Catastro para declarar la obra, aunque podría certificarse que existe por un técnico competente en cuyo caso el registro procedería de la misma manera (a salvo el caso de que dispongamos del citado IEDI que en algunos casos podría ser suficiente). Para la declaración de obra por antigüedad, es mas seguro un técnico que el Catastro sobre todo cuando el Catastro vaya justito de antigüedad según la norma autonómica que sea aplicable, dado que a estos efectos todos sabemos que el Catastro no es demasiado fiable. La comunicación del Registro en las obras declaradas por antigüedad Es usual encontrarse referencias a esas comunicaciones efectuadas por los registros a los ayuntamientos en las notas simples y de información continuada. Suelen decir cosas de este tipo: «PUBLICIDAD INFORMATIVA: AL MARGEN DE LA INSCRIPCIÓN PRIMERA SE HA HECHO CONSTAR LO SIGUIENTE: ** NOTIFICACIÓN ** Con fecha de hoy, y en cumplimiento de lo dispuesto en el art. 54 del R.D. 1.093/97 de 4 de Julio y art. 28, punto 4, apartado b) del Real Decreto 7/2015 de 30 de Octubre, Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, se ha notificado la adjunta inscripción al Ayuntamiento correspondiente. Fecha xxx. ** LEY DEL SUELO ** De conformidad con lo dispuesto en el art. 65.3 de R.D. 7/2015 de 30 de Octubre, Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana que sustituye a la reforma operada por el Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de Julio, que daba nueva redacción al artículo 51.2 del Real Decreto Legislativo 2/2008 de 20 de Junio, se comunica a la Consellería d’Infraestructuras, Territori i Medi Ambient de Valencia, el contenido de la inscripción adjunta. Fecha xxx.«. Esas notas, que pueden parecer bastante irrelevantes y de tipo informativo, deben transcribirse en el apartado de cargas a fin de que constituyan una advertencia a un eventual comprador que así sabrá que la obra existente en la finca que compra fue declarada por antigüedad con lo que es posible que el ayuntamiento de turno pueda ejercitar la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística. Estoy pensando en convertir lo que dice el Registro en una advertencia en las obras que yo declare por antigüedad. Sería algo así: "Yo, el Notario, le advierto de que en cumplimiento de lo dispuesto en el art. 54 del R.D. 1.093/97 de 4 de Julio y art. 28, punto 4, apartado b) del Real Decreto 7/2015 de 30 de Octubre, Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, el Registro de la Propiedad de * notificará la inscripción de la presente escritura al Ayuntamiento de * y que, de conformidad con lo dispuesto en el art. 65.3 de R.D. 7/2015 de 30 de Octubre, Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana que sustituye a la reforma operada por el Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de Julio, que daba nueva redacción al artículo 51.2 del Real Decreto Legislativo 2/2008 de 20 de Junio, se hará la oportuna comunicación a la Consellería d’Infraestructuras, Territori i Medi Ambient de Valencia". Artículo 65.3. Actos inscribibles. Inscrita la parcelación o reparcelación de fincas, la declaración de nuevas construcciones o la constitución de regímenes de propiedad horizontal, o inscritos, en su caso, los conjuntos inmobiliarios, el Registrador de la Propiedad notificará a la comunidad autónoma competente la realización de las inscripciones correspondientes, con los datos resultantes del Registro. A la comunicación, de la que se dejará constancia por nota al margen de las inscripciones correspondientes, se acompañará certificación de las operaciones realizadas y de la autorización administrativa que se incorpore o acompañe al título inscrito. ¿Convendría en esos casos pedir un certificado municipal de inexistencia de expediente de disciplina urbanística (IEDI)? Tal vez sea lo prudente. En mi notaría hemos preparado muchas solicitudes de IEDI puesto que alguno de los registradores que han pasado por la zona, han exigido su presentación para proceder a la inscripción. Luego han caído en desuso con registradores posteriores aunque no sé muy bien porqué. Este podría ser un ejemplo de esas solicitudes de IEDI: «DON *** Primero.- Que es dueño de una casa xxxx, ubicada dentro de la parcela *** del polígono ***, del catastro de rústica de XXX del partido de la XXX, paraje de XXX, señalada catastralmente como xxx (según fotocopia del recibo de contribución que acompaña a la presente) que constituye la finca registral número xxxx del Registro de la Propiedad de xxxx. Segundo.- Que a efectos de hacer constar en escritura pública la declaración de ampliación obra de la edificación existente en la finca reseñada, solicita del Excmo. Ayuntamiento de xxxx, se expida certificación donde se haga constar los siguientes extremos: Ubicación de la misma dentro del polígono y parcela y número de finca registral. Descripción de la edificación, su superficie construida y números de plantas y superficie construida por planta. Antigüedad de la construcción y que en relación a la misma no ni existe ningún expediente de infracción urbanística ni demolición. Tercero.- Por todo lo expuesto, solicita del Excmo. Ayuntamiento de ***, se expida certificación acreditando los extremos que se solicitan. En ***, a ***. ALCALDE PRESIDENTE DEL EXCMO. AYUNTAMIENTO DE ***». Siempre he pensado que era una suerte que el ayuntamiento te certificara todo eso, porque creo que no tiene porqué hacerlo. La prescripción de la acción de restauración de la legalidad urbanística Lo que determina la posibilidad de declarar la obra por antigüedad es la prescripción de esta acción. Según la ley valenciana (la LOTUP) el plazo de prescripción de la acción de restauración de la legalidad urbanística es el que está en vigor al acabar las obras. Dice el Artículo 236.6 que fue introducido por el artículo 95 de la Ley 9/2019, de 23 de diciembre, de la Generalitat, de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera y de organización de la Generalitat en vigor desde el 1 de Enero de 2020 en cuanto a las obras terminadas sin licencia o sin ajustarse a sus determinaciones y el plazo de caducidad de la acción para ordenar la restauración de la legalidad urbanística) que: «El plazo de caducidad de la acción de restauración de la legalidad urbanística de la Administración que se aplicará será el que establece la ley urbanística en vigor, a fecha de finalización de la actuación urbanística» . Esta norma supone que para la prescripción de la acción tenemos en Valencia dos plazos distintos y que el aplicable es el correspondiente a la fecha de terminación de las obras: Obras terminadas antes del 20/8/2014: 4 años (plazo vigente hasta esa fecha). Obras terminadas después del 20/8/2014: 15 años (plazo vigente desde esa fecha). Así que, actualmente, no es necesario que las obras sean anteriores al 20/8/2010 para que puedan declararse. Fue así desde el 20/8/2014 hasta el 1/1/2019 pero desde esta última fecha se ha producido esa modificación que es poco conocida y genera bastante confusión. Precisamente por ello, en los casos en que pueda haber duda, no está de mas poner algo de este tipo: “Asimismo se solicita la inscripción de conformidad con lo dispuesto en el párrafo 6º del artículo 236 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje de la Comunidad Valenciana, añadido por la Ley 9/2019, de 23 de diciembre, que establece que el plazo de caducidad de la acción de restauración de la legalidad urbanística aplicable es el que esté vigente en el momento de la terminación de la obra (el plazo de cuatro años vigente en el año 2010) sin que se le pueda aplicar la norma posterior que establece un plazo superior (plazo de 15 años introducido por la citada LOTUP), al haberse iniciado ya el plazo de caducidad anterior, aunque no se haya consumado en su totalidad en el momento de la entrada en vigor de la norma que establece un plazo superior“. Un ejemplo: Tengo una obra en la que el técnico certifica en Abril de 2021 que tiene una antigüedad superior a 10 años (es decir, al menos 10 años y un día). Eso nos lleva a Marzo-Abril de 2011 lo que supone que la acción ha prescrito porque a las obras declaradas terminadas en esa fecha el plazo de prescripción que les es aplicable es el de cuatro años y no el de quince. Lo mismo ocurre con todas aquellas obras cuya antigüedad sea anterior al 20/8/2014. Olvidemos por tanto (en VALENCIA) la fecha del 20/8/2010 que ha pasado a la historia. En el caso del resto de CCAA desconozco la norma pero las declaraciones de obra por antigüedad catastral o certificada por técnico deben respetarla so pena de no poderse inscribir. Pero, ¿si hay prescripción por qué el registro comunica y se practica la nota marginal? Pues es sencillo. Nosotros podemos reputar cumplido el plazo pero desconocemos si ha podido existir una actuación municipal que interrumpa el plazo y que suponga que la acción esté realmente viva. El ICUC (o ICUCPC) Por fin vamos a explicarlo después de haber hecho unas cuantas alusiones a él en clase anteriores. En mi lenta evolución por el texto de la Resolución de 8 de abril de 2021, de la Subsecretaría, por la que se publica la Resolución de 29 de marzo de 2021, conjunta de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General del Catastro, por la que se aprueban las normas técnicas para la incorporación de la representación gráfica de inmuebles en documentos notariales, que ha ido dependiendo de mi día a día en la notaría (y de las pegas puestas en los registros a mis escrituras), reparé en su artículo décimo que afecta a las obras nuevas y hace referencia a un nuevo informe (el informe catastral de ubicación de construcciones en parcelas catastrales) que habrá que unir a las escrituras en ciertos casos. En el artículo décimo, se dice: "Décimo. Ocupación en planta de las construcciones. 1. Mediante el informe catastral de ubicación de construcciones en parcelas catastrales (ICUCPC), obtenido a través de la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro, el notario autorizante de una escritura de declaración o de ampliación de obra nueva terminada podrá verificar que las coordenadas de los vértices de la huella de la edificación (la ocupación en planta) se hallan dentro del perímetro de la parcela catastral. Para ello el otorgante deberá aportar el mencionado informe, en el que constará la superficie ocupada por la edificación. En este caso, para aportar las coordenadas de los vértices de la huella de la edificación en los términos que establece el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, bastará con consignar en el instrumento público el CSV que conste en el informe catastral de ubicación de construcciones, cuya copia impresa quedará unida a la escritura, sin necesidad de incorporar al instrumento público la lista de las citadas coordenadas. 2. A los efectos de lo dispuesto en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, en el caso de giro y/o desplazamiento de la cartografía, el informe catastral de ubicación de construcciones positivo deberá expresar tanto las coordenadas obtenidas por el técnico como las coordenadas resultantes de la cartografía catastral, adjuntando asimismo los parámetros de transformación que relacionan ambos conjuntos de coordenadas. 3. Cuando la declaración o la ampliación de obra nueva hubiera de realizarse de forma simultánea a la modificación de la representación gráfica de la parcela donde se halla la edificación, para poder ubicar la construcción, la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro implementará una herramienta que permitirá comparar la construcción con la nueva geometría de un informe de validación gráfica positivo. El resultado de esta operación se ofrecerá mediante un informe catastral de ubicación de construcciones en recintos gráficos (ICUCRG), que se identificará con un CSV y que hará referencia a dicho informe de validación gráfica positivo. 4. En el caso de subsanaciones de discrepancias que afecten a la ubicación de construcciones deberá aportarse además un informe catastral de ubicación de construcciones en recintos gráficos obtenido en la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro, reflejando la ubicación de estas". ¿El ICUC también lleva coordenadas del suelo? Si el suelo esta bien sí, si la obra no cabe en el suelo sale negativo y no las comprende. Esta es la teoría básica que ahora intentaremos explicar paso a paso, duda a duda. ¿Podríamos conseguir el ICUC en las notarías? Sí, parece que podríamos conseguirlo (otra cosa es que sea aconsejable). ¿Cómo? Siguiendo estos pasos: En la página de inicio de la SEC (abajo hacia el centro) pone: «VALIDACIONES GRÁFICAS. Informe de validación gráfica de parcelario e informe de ubicación de construcciones». Si entramos, en la última línea vemos: «Informe Catastral de Ubicación de las Construcciones (ICUC)». Si continuamos, ya nos pide CERTIFICADO DIGITAL o CL@VE. Los Notarios podríamos entrar con la FEREN. A continuación se accede a una nueva pantalla donde se nos dice: «Este servicio comprueba si la huella de unas construcciones aportadas por el usuario en formato GML Inspire están ubicadas dentro de la parcela catastral indicada. En caso de ser un trabajo realizado por técnico competente, cumplimente los datos administrativos del formulario». Hay cinco pasos y lo primero que te preguntan es si intervienes como técnico competente o no. Evidentemente dije que NO. Después llegas a una segunda fase: Inserta RC. En la tercera fase se pide que se inserte GML (con lo cual hay que tenerlo y puede que sí o no lo tengamos). Luego toca la COMPROBACIÓN. Y lo último sería obtener el INFORME. Parece fácil, ¿no? Si tuviera el GML tal vez pueda llegar hasta el final. Para los técnicos esto debe ser pan comido y para los Notarios con el GML puede que también. Se trata del GML de las construcciones. ¿Será una locura hacerlo nosotros mismos? Pues probablemente sí porque, aunque la verificación del Notario se limitaría a ver si el ICUC es positivo o negativo, creo que conviene dejar la responsabilidad a quien le corresponde que no es otro que al técnico competente (o, en todo caso, al otorgante). Ya sabemos que también podríamos obtener Informes de Validación Gráfica pero si suponen la obtención de una BGA yo no me metería en ese lío. Si no representan ningún cambio, la cosa es distinta, pero ¿para qué podrían servir si señalan lo mismo que ya está en el Catastro? Pues para el uso de los mismos en el PP. No obstante, yo sigo prefiriendo no correr riesgo alguno con este tipo de documentos técnico-informático-telemáticos. Obtención de IVG o ICUC por el Registro Al igual que en la notaría podríamos obtenerlos, en los registros también pueden. Mi amigo Silvestre, el librario es de mi misma opinión: "En cualquier caso, te aconsejo que insistas en que las coordenadas se aporten mediante IVG obtenido por el técnico, para no enredarte ni comprometerte innecesariamente si surgen problemas. En ON con coordenadas, también puede obtenerse (y así lo hacemos, si no se aporta) el ICUC". ¿Cuándo es necesario el ICUC en las declaraciones de obra? En las obras declaradas por antigüedad con arreglo a Catastro, no hace falta ICUC porque todo lo que vamos a declarar ya está en Catastro. En las obras declaradas por antigüedad mediante informe técnico: hace falta el informe porque lo que vamos a declarar no está en el Catastro. En las obras declaradas con proyecto y licencia, también será necesario por la misma razón que en el caso anterior. Es usual que las obras declaradas con arreglo a proyecto y licencia ya figuren en el Catastro porque el declarante se ha anticipado a su declaración en escritura. En tal caso, pienso que podemos prescindir del ICUC si bien no estaría de mas hacer alguna mención al respecto. ¿Y en las actualizaciones descriptivas de fincas? ¿Y en otros casos? En la actualización descriptiva sin que exista una modificación de obra no sería necesario, pero sí que lo utilizaremos en expedientes del 18.2 y en expedientes hipotecarios de cabida y de dominio. En estos tres casos, las obras en cuestión (si existen, claro) deben estar debidamente declaradas en escritura (que suele ser el título previo al expediente). En el 18.2 lo usaremos porque estamos eliminando discrepancias y debemos suministrar a Catastro toda la información sobre el inmueble incluida la de las obras existentes en el mismo. Aunque el 18.2 se refiera a suelo, ya sabemos que de rebote puede conseguir que una obra entre en Catastro o se actualice. Dado que el suelo presenta discrepancias el ICUC será negativo. Un ejemplo que ya hemos visto en otra clase anterior es el siguiente: Los Informes Catastrales de Ubicación de Construcciones son NEGATIVOS habida cuenta de que para ser obtenidos como POSITIVOS sería preciso tener en este momento ya resuelta la discrepancia relativa al suelo, pero se aportan a los efectos de que, una vez resuelta la discrepancia relativa al suelo, en unidad de acto, la Dirección General del Catastro realice el alta de las citadas construcciones en la forma reseñada en los citados IVG de ubicación de construcciones, pues, de otro modo, tras la finalización del presente expediente NO SE RESOLVERÍA LA DISCREPANCIA DE UNA MANERA TOTAL, siendo el propósito legal de este expediente (tal y como reseña el Artículo 18.2.) que la realidad física y el catastro se encuentren en términos totalmente coincidentes. En el caso de los expedientes de cabida y de dominio, también debe aportarse el ICUC a fin de determinar la exacta ubicación de las obras que existen sobre el suelo cuya cabida estamos modificando o que estamos inmatriculando. Según los casos (según hayamos partido de una BGA o no), también podría ser un ICUC negativo. El ejemplo en un expediente de dominio sería este: INCORPORACIÓN DE DOCUMENTOS: Los comparecientes me entregan para su incorporación a la presente CERTIFICACION, INFORME de medición y PLANOS con representación gráfica georreferenciada alternativa expedidos el día *** por Don **, Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos, Colegiado con el número *** en el Colegio Oficial de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos (cuya firma legitimo por ser análoga a la que figura en otros documentos de mi protocolo), cuya certificación y planos son acreditativos de la descripción de la superficie de suelo de la total finca, suelo ocupado y superficie construida todo ello en términos coincidentes con lo expuesto anteriormente, lo que, yo, el Notario compruebo. Se aportará con la copia autorizada de la presente escritura soporte físico electrónico con los ficheros GML de la finca (suelo total y suelo ocupado). Me entregan los comparecientes para unir a esta matriz informe catastral de validación gráfica de suelo positivo con CSV *** e informe catastral de ubicación de construcciones con CSV ***. ¿Y en un expediente de cabida? En un expediente de cabida con 18.2 previo, si la obra está fuera del Catastro actual, también habría que aportarlo, aunque en el momento del requerimiento del 18.2 nos salga negativo puesto que el suelo en ese momento no está bien catastrado. Ese ICUC negativo ya sería utilizado en el título en el que afloraría la discrepancia. Si no hubiera un 18.2 previo, lo normal será que la obra haya aflorado en un título anterior al que (dado que el suelo está mal) habremos incorporado el ICUC que se volverá a usar en el expediente de cabida. Insisto en que del 18.2 no resultarán en muchos casos la declaración de las obras. ¿Es necesario un IVG+ para la declaración de obra? El IVG+ es necesario en el caso de que se modifique la superficie de suelo de la finca con arreglo a BGA (es decir, con Catastro mal en cuanto al suelo). El registro, en principio, lo que necesita son las coordenadas de ocupación de suelo de la obra en formato GML que le van a indicar si la obra está o no dentro del suelo. Para ello va a necesitar las propias coordenadas del suelo. Si el suelo se coordina con arreglo a Catastro: Con las coordenadas de suelo de Catastro, se vierten las de la obra y, si están dentro del suelo catastrado, se inscribe. Si el suelo se coordina con arreglo a BGA: Con las coordenadas GML que el técnico proporciona del suelo y de la obra, se efectúa la comprobación y si todo encaja, se inscribe. Vamos a decirlo de otro modo: Si el SUELO está MAL EN EL CATASTRO y ESTAMOS ARREGLÁNDOLO CON BGA: Hace falta IVG de suelo positivo. Si el SUELO está BIEN EN EL CATASTRO: No hace falta nada. Yo creo que en esta línea va la resolución de la DGRN que vamos a ver ahora y que supuso, como otras, una inflexión en la exigencia de coordenadas para la total finca objeto de la declaración de obra. La representación gráfica de la parte de suelo ocupada por la obra declarada (Ley 13/2015, de 24 de junio)/Coordenadas Sería necesaria con independencia de la fecha de terminación de las obras. El Artículo 202 de la Ley Hipotecaria señala que: "La porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica". La Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, señaló, en su apartado octavo, punto 1, que: «Cuando, conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, proceda inscribir la relación de coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación, deberá́ constar inscrita, previa o simultáneamente, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique». La cosa está clara, ¿no? Entonces, ¿por qué se ha discutido tanto sobre este asunto? Pues francamente, la cuestión tiene un trasfondo técnico que se me resiste. La RDGRN de 4 de Enero de 2019 tiene como único objeto determinar si para la constancia registral de una declaración de obra nueva finalizada, de la que se aportan las correspondientes coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación, tomadas del Catastro y coincidentes con la totalidad de la parcela catastral, es requisito también que con carácter previo se determinen las coordenadas de la finca en la que se ubica la edificación. La conclusión es que es así es, aunque parece dejar algún resquicio a qué no sea necesario a pesar de lo claro que es el tenor literal de la resolución de 3 de noviembre de 2015. Dice la resolución de 4 de Enero de 2019: "La razón de dicha exigencia estriba en que para que proceda inscribir en el folio real de una finca la existencia de una edificación ubicada sobre ella, el primer presupuesto y requisito conceptual es, obviamente, que tal edificación esté efectivamente ubicada en su integridad dentro de la referida finca y no se extralimite de ella. Para calificar tal extremo, no bastaría con efectuar una simple comparación aritmética para verificar que la medida de la superficie ocupada por la edificación no supere la medida de la superficie de la finca, sino que es precisa una comparación geométrica espacial acerca de dónde está efectivamente ubicada la porción ocupada por la edificación y que la ponga en relación con la delimitación geográfica de la finca. Como es doctrina reiterada de este Centro Directivo, para inscribir cualquier edificación, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se presente en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la Ley 13/2015, será́ requisito, en todo caso que la porción de suelo ocupada habrá́ de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica. El cumplimiento de tal exigencia legal de georreferenciación de las edificaciones, cuando además conste inscrita la delimitación georreferenciada de la finca, permite efectuar el referido análisis geométrico espacial y concluir, sin ningún género de dudas, si la porción ocupada por la edificación, debidamente georreferenciada, está o no totalmente incluida dentro de la porción de suelo correspondiente a la finca. Pero cuando la finca no tiene previamente inscrita su georreferenciación, tal análisis geométrico espacial resultará difícil en ocasiones o imposible en otras, y puede no llegar a disipar las dudas acerca de si la concreta edificación declarada está o no efectivamente ubicada en su totalidad dentro de la finca sobre la que se declara. Por ello, como ha afirmado reiteradamente esta Dirección General (cfr. Resoluciones de 8 de febrero, 19 de abril, 9 de mayo y 5 de julio de 2016), para que, una vez precisada la concreta ubicación geográfica de la porción de suelo ocupada por la edificación, el registrador pueda tener la certeza de que esa porción de suelo se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite, cuando albergue duda fundada a este respecto, que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique, tal y como ya contempló este centro directivo en el apartado octavo de su Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio. Por tanto, con carácter general, la obligada georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación no requiere, desde el punto de vista procedimental, que se tramite un procedimiento jurídico especial con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados, salvo que el registrador en su calificación sí lo estimare preciso para disipar tales dudas fundadas acerca de que la edificación se encuentre efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara". La misma resolución con una profundidad técnica (y registral) en la que yo me pierdo dice también: "Como ha reiterado esta Dirección General, no basta comparar en términos aritméticos las superficies de las edificaciones declaradas con respecto a la de la finca sobre la que se declaran, sino que es preciso comparar las ubicaciones geográficas de aquella con la de esta. Y no constando inscrita esta última, no es posible efectuar tal comparación geométrica. Por este motivo, no puede compartirse la tesis del recurrente cuando afirma que los únicos supuestos en los que podrían existir dudas fundadas para creer que la edificación se extralimita del solar inscrito son aquéllos en los que tiene mayor superficie la edificación que la parcela o en los que se refleja un exceso de cabida de la parcela respecto de la inscrita, ya que de seguirse dicha tesis, se limitarían los supuestos de dudas de ubicación a una comparación aritmética de superficies, lo que no encaja en el propio concepto de georreferenciación. También ha afirmado esta Dirección General que, aun sin la comparación geométrica de recintos, hipotéticamente podría darse el caso de que, por otros datos descriptivos no georreferenciados el registrador, ya bajo su responsabilidad, alcanzara la certeza de que esa porción de suelo ocupado por las edificaciones se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir. En el presente caso el registrador basa su nota de calificación en la circunstancia de ocupar la edificación la total superficie de la finca registral, a su vez coincidente con la parcela catastral. Precisamente la circunstancia de ubicarse la edificación en los límites de la parcela o aún mas, como ocurre en este caso, ocupando la totalidad de la misma, es relevante a la hora de determinar si la misma puede extralimitarse de la finca registral desde el punto de vista espacial o geométrico, tal y como se puso de manifiesto por esta Dirección General en la Resolución de 28 de septiembre de 2016, invocada por el recurrente y reiterada en otras posteriores. La expresión de las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación, conllevan la ubicación indudable de ésta en el territorio, por lo que en caso de situarse todo o parte de las coordenadas en los límites de la finca quedará determinada siquiera parcialmente la ubicación de la finca (según afirma el propio recurrente), y consecuentemente la de la finca colindante, con riesgo de que la determinación y constancia registral de esta ubicación se realice sin intervención alguna de los titulares de fincas colindantes, tal y como prevén los artículos 9.b) y 199 de la Ley Hipotecaria. Incluso el recurrente reconoce la conveniencia de intervención de los colindantes mediante su notificación posterior a la inscripción. Por tanto, resultan justificadas las dudas sobre si dicha ubicación excede efectivamente de la finca registral. Además, en caso de no figurar la inscrita la representación gráfica de la finca y coordinada con el catastro, el principio de legitimación consagrado en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria no puede amparar una ubicación georreferenciada de la finca cuya representación gráfica no se ha inscrito. Concurre en el presente caso la circunstancia de ser coincidentes las coordenadas de la edificación con las que resultan la parcela catastral, lo que supone, tal y como afirma el recurrente, que indirectamente se estaría georreferenciando la finca registral. La inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca se prevé́ en el artículo 9.b) y 199 de la Ley Hipotecaria, constando en el apartado 5 del artículo 10 que «alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica de la finca en el Registro, se presumirá́, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real». Por tanto, la representación gráfica es objeto de inscripción, según resulta de los preceptos citados, con el efecto fundamental de la extensión de los efectos del principio de legitimación registral a la ubicación y delimitación geográfica resultante de la representación gráfica catastral inscrita. Es por ello que no resulta admisible la posibilidad de que por la vía indirecta de reflejar las coordenadas de una edificación al amparo del artículo 202 de la Ley Hipotecaria ingrese en el registro una representación gráfica georreferenciada de la finca registral, lo que sería equivalente a una mención de derechos susceptible de inscripción separada y especial, proscrita en nuestro ordenamiento según los artículos 29 y 98 de la Ley Hipotecaria y 51.7 del Reglamento Hipotecario. Además de generar efectos distorsionadores en la publicidad registral, en la que figuraría un listado de coordenadas catastrales de la finca sin los efectos derivados de la inscripción propiamente dicha de la representación gráfica y su coordinación con el Catastro. Sin que por otra parte pueda tampoco compartirse la tesis del recurrente sobre la posibilidad de una «coordinación inversa», por haberse alterado la superficie catastral para adaptarla a la registral, ya que el procedimiento de coordinación gráfica con el Catastro es el previsto en los artículos 9.b), 10 y 199 de la Ley Hipotecaria con los trámites y, sobre todo, con los efectos jurídicos que se derivan de tales preceptos, según se ha expuesto. Por todo lo expuesto, en el presente caso, estando debidamente fundada la necesidad de previa inscripción de la representación gráfica de la finca, este defecto señalado en la nota de calificación debe confirmarse". Quedémonos como conclusión con lo siguiente: Para las declaraciones que no se extiendan a la integridad del solar, ha de definirse la porción de suelo que ocupe la obra mediante sus coordenadas de referencia geográfica. En esos casos, también necesitaremos la delimitación geográfica y la lista de coordenadas de la finca en que se ubique la obra. Si la obra se extiende a todo el solar, unas y otras coordenadas coinciden. Las coordenadas podrían resultar de la documentación técnica o del propio Catastro por lo que su acceso al registro, como ya sabemos, podría producirse por diferentes procedimientos (199 o 9b) que permiten la inscripción de la representación gráfica con independencia de los problemas de cabida y de las declaraciones de obra. Respecto de este último punto dice la misma resolución: "Cabe plantear, finalmente, los trámites necesarios para lograr la inscripción de la representación gráfica de la finca. Señala el registrador que es precisa la tramitación del procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Sin embargo, cabe recordar que según doctrina reiterada de esta Dirección General, como afirmó la Resolución de 12 de febrero de 2016, dado que la principal finalidad de este procedimiento es la tutela de los eventuales derechos de titulares de fincas colindantes, siempre que éstas se vean afectadas por la representación gráfica que pretende inscribirse, carece de sentido generalizar tales trámites cuando de la calificación registral de la representación gráfica no resulta afectado colindante alguno. De ahí́ que del propio tenor del artículo 9 se deduce la posibilidad de inscripción de representación gráfica sin tramitación previa de dicho procedimiento, en los supuestos en los que no existan diferencias superficiales o éstas no superen el límite máximo del 10% de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes, ni exista ninguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral (cfr. artículo 9, letra b), párrafo cuarto), que hiciera necesaria la tramitación del citado procedimiento para preservar eventuales derechos de colindantes que pudieran resultar afectados. Interpretación que también se contiene en la Resolución de 17 de noviembre de 2015. En tales casos como señala el artículo 9.b) citado, «el Registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya constare su notificación», titulares de derechos inscritos entre los que se encuentran los titulares de fincas registrales colindantes. Por tanto, considerando las circunstancias de hecho de este expediente, antes expuestas, podrá acudirse a este supuesto para lograr la previa inscripción de la representación gráfica de la finca, notificando las operaciones practicadas a los titulares de fincas colindantes inscritos". En cuanto al momento de la aportación de las coordenadas (declaración de obra en construcción o final de obra) este artículo en el blog notaríAbierta (del que soy cofundador y padre espiritual) titulado "Constatación de las coordenadas de referenciación de las obras nuevas en el Registro de la Propiedad" sostiene que el momento apropiado para aportarlas es cuando las obras se declaran aunque a mi, en cambio, me parece mas propio del final de obra y así lo hago sin problemas hasta la fecha. El verdadero problema para mi, después de todo, no es aportar o no aportar: el problema es que la cabida registral y catastral (o real) no coincidan en cuyo caso, si nos las exigen sí o sí podemos pasar apuros para inscribir la declaración de obra. Por eso, es fundamental antes de efectuar una inversión aclarar bien el tema del suelo. Esa aclaración nos afecta también a las notarías puesto que luego nos puede salpicar un posible "usted no me dijo". Iremos viendo casos en las dos clases relativas a la declaración de obra pero la estrella de los problemas es, sin duda, el caso en que resulta que la superficie real de la finca es inferior a la necesaria para construir. ¿Y en la división horizontal? ¿Son necesarias las coordenadas del edificio en su conjunto caso de división horizontal o solo de los pisos y locales? El artículo 202, en su nueva redacción tras la Ley 13/2015, exige que_ «cuando se trate de edificaciones en régimen de propiedad horizontal, se hará constar en el folio real de cada elemento independiente su respectiva representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro (del edificio)». Con esta regla, se consigue precisar la ubicación y delimitación de cada elemento mediante su respectiva representación gráfica, que no necesita estar georreferenciada (pues tal georreferenciación sólo se exige para la porción de suelo ocupada por la edificación en su conjunto), pero sí que permite, mediante la apreciación del plano en planta de cada elemento (o de cada una de sus plantas o anexos, si estuviera integrado por varios), concretar de manera precisa su ubicación y delimitación con respecto al resto de la edificación global de la que forma parte. Complejo, ¿verdad? La Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 por su parte señala que: “El registrador extraerá del proyecto el plano en planta de cada elemento, y, con asignación del correspondiente código de finca registral, firmará electrónicamente el archivo a que se refiere el apartado tercero de dicha resolución-circular, y cuyo Código seguro de verificación (CSV) se hará constar en el folio real". ¿La CCDYG de un piso incluye coordenadas que puedan usarse para un final de obra? En la CCDYG en la parte superior izquierda, hay un clip. Si se pincha en él, te proporciona las coordenadas georreferenciadas del solar. Si se vas a cartografía, se pincha en la parcela y después en más información, te dan las coordenadas georreferenciadas de la superficie de parcela ocupada por el conjunto de la edificación (no las del piso). Es interesante la RDGRN de 8 de julio de 2019 que ha declarado que en las modificaciones de obra nueva que no afecten a la superficie ocupada (por ejemplo, un nuevo piso en altura), las coordenadas no son necesarias. Coordenadas de la finca matriz en las divisiones horizontales (Silvestre, el librario) "Los comparecientes solicitan del Sr. Registrador de la Propiedad competente la no incorporación de la representación gráfica de la finca matriz que consta en la certificación catastral descriptiva y gráfica, antes citada". En mis fórmulas, que ya estudiamos, cuando se trata de división horizontal digo que al tratarse de DH no se hacen actualizaciones además lo que acabo de decirlo. Al comentarlo con Víctor Esquirol, me dijo: ¿pero las coordenadas de la matriz no están en la CCDYG de uno de los elementos? Esa fue la pregunta que le trasladé a Silvestre: ¿están o no están? "Hasta ahora, en caso de PH, el catastro no asigna referencia catastral (RC) a la finca matriz (suelo y edificio en su conjunto), sino que atribuye una RC distinta a cada elemento privativo. La certificación catastral de cada departamento SÍ incluye las coordenadas del solar sonde se alza el edificio (y, en ocasione, además, un plano en planta del elemento). En la 2ª resolución conjunta de la DGRN y la DGC (23/09/2020), se prevé la asignación de RC y georreferenciación al suelo ocupado por el edificio en PH (está por ver). Si la escritura tiene por objeto un elemento privativo, entiendo que la certificación catastral se aporta al solo efecto de acreditar la RC del departamento, y no la RG de la matriz, aunque no está de más tu advertencia. No recuerdo ningún caso en que el dueño de un elemento haya pretendido georreferenciar la matriz, pero parece complicado. La inscripción de la RG puede implicar rectificación descriptiva de un elemento común (si aumenta o disminuye la superficie), pudiendo afectar a la descripción de la ON y el régimen de PH, lo que aconseja un acuerdo comunitario. A mi juicio, solo si queda bien claro claro que no se ve afectada la ON y la PH, cabría tramitar el expediente 199 LH notificando personalmente, además de a los colindantes, a todos los comuneros en PH". ¿Conclusión? Es correcto lo que digo y aconsejable no solicitar algo que podría representarnos un buen lío. Creo que viene bien decirlo en evitación de alguna práctica registral concreta que nos produzca un efecto indeseable. Certificado de eficiencia energética (CEE) El CEE se exige en una obra nueva con arreglo a proyecto y licencia y no se exige en la obra por antigüedad. ¿Desde qué fecha es exigible en las obras nuevas con arreglo a proyecto y licencia? Si la licencia de obras fuese posterior al 30 de abril de 2007, es necesario el CEE conforme al Real Decreto 47/2007, de 19 de enero (que entró en vigor el 30 de abril), por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de eficiencia energética de edificios de nueva construcción que fue la primera norma en la materia y que fue derogado (¡lo que me ha costado encontrarlo!) por el RD 235/2013 de 5 Abril (que aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios) que también fue derogado por el RD 390/2021 de 1 Junio (procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios) que sí se encuentra en vigor. También podría ser necesaria la inscripción del Certificado en el registro autonómico correspondiente. En el caso de Valencia, se trata del Registro de Certificación Energética de Edificios de nueva construcción o ya existentes. Puede existir, por tanto, una legislación autonómica específica como es el caso del Decreto 39/2015 en la Comunidad Valenciana. El técnico puede declarar o no cumplidos los requisitos en la materia cuando certifique el final de obra pero eso no exonera de la presentación de la CEE. No puede sustituirse el CEE por una declaración responsable que sí sería posible para algunos casos de venta o que podría realizar el técnico que la curse como trámite previo a su obtención. ¿Cuáles son las excepciones al CEE? No las hay. Toda obra declarada con arreglo a proyecto y licencia cuando la licencia es posterior al 30 de abril de 2007, la requiere. Dice el Artículo 9 del Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios: 1. La certificación de eficiencia energética de los edificios incluidos en los artículos 3.1.a) y 3.1.d), constará de dos fases: la certificación de eficiencia energética de proyecto y la certificación de eficiencia energética de obra terminada. Ambos certificados serán suscritos por un técnico competente, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 2.u). Por su parte el artículo 3 1 a) y 1 d) dice que el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios será de aplicación a: a) Edificios de nueva construcción. d) Edificios o partes de edificios en los que se realicen reformas o ampliaciones que cumplan alguno de los siguientes supuestos: 1.º Sustitución, instalación o renovación de las instalaciones térmicas tal que necesite la realización o modificación de un proyecto de instalaciones térmicas, de acuerdo con lo establecido en el artículo 15 del Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios, aprobado por el Real Decreto 1027/2007, de 20 de julio. 2.º Intervención en más del 25 % de la superficie total de la envolvente térmica final del edificio. 3.º Ampliación en la que se incremente más de un 10 % la superficie o el volumen construido de la unidad o unidades de uso sobre las que se intervenga, cuando la superficie útil total ampliada supere los 50 m2. ¿Está algún aspecto de la aportación preceptiva de la CEE sujeto a la calificación del registrador de la propiedad? En las transmisiones onerosas y arrendamientos, en el caso de Valencia (art. 14 del Decreto 39/2015 del Consell), el registro controla si se ha obtenido o no. Si no se ha obtenido o si se alegan excepciones, lo comunicará al órgano competente (el Registro Administrativo en el que se inscriben todos los CEE). En las obras nuevas con arreglo a proyecto y licencia, se aplica el art. 28 de la Ley del Suelo y la doctrina de la DGRN (por ejemplo, la RDGRN 29-11-2017) que suponen que ha de aportarse en todo caso, sin que puedan alegarse excepciones. Artículo 28. Declaración de obra nueva. Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística, así como certificación expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo. Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada, exigirán, además de la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto, los documentos que acrediten los siguientes extremos: a) el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y b) el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable y los requisitos de eficiencia energética tal y como se demandan por la normativa vigente, salvo que la legislación urbanística sujetase tales actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable, en cuyo caso aquellas autorizaciones se sustituirán por los documentos que acrediten que la comunicación ha sido realizada y que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la correspondiente actividad, sin que del Registro de la Propiedad resulte la existencia de resolución obstativa alguna. Para practicar las correspondientes inscripciones de las escrituras de declaración de obra nueva, los Registradores de la Propiedad exigirán el cumplimiento de los requisitos establecidos en el apartado anterior. Compraventa de viviendas destinadas a reformas importantes, CEE y declaración responsable Ya sabemos que la CEE en las obras se exige o no se exige dependiendo de la fecha de la licencia de obras con lo que esta cuestión la planteo exclusivamente respecto de las compraventas y no respecto de las declaraciones de obra que no tienen esta escapatoria propia de las escrituras de transmisión onerosa. En las obras no hay escapatoria a la CEE salvo por la fecha de declaración del final de obra. Nunca he visto una declaración responsable y no sé gran cosa sobre ellas. Como consecuencia del Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios (NORMA NACIONAL) surgió la duda de si la exoneración del CEE en las transmisiones onerosas de viviendas destinadas a reforma importante o demolición seguía siendo suficiente cuando se alegaba esa circunstancia puesto que la norma habla ahora de efectuar una declaración responsable ante la administración y, por tanto, tal vez habría que incorporar a la escritura tal declaración responsable. Una posible fórmula para esos casos sería esta: «CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA – Manifiestan los otorgantes que no es precisa la entrega del certificado de eficiencia energética previsto en el Real Decreto 390/2021, por ser el objeto de esta transmisión un edificio comprado para reforma importante o su demolición. Advierto expresamente que para hacer efectiva la exclusión, el propietario del edificio debe realizar una declaración responsable ante el órgano competente de la comunidad autónoma en materia de certificación energética de edificios». ¿Y habría que añadir la exoneración por parte del adquirente? Puede que no esté de mas. En todo caso, yo no uso la fórmula porque no he tenido problemas con la que he utilizado hasta ahora, es decir, mencionado exclusivamente que se van a realizar reformas importantes (o a efectuar la demolición). Es un principio notarial "elemental" no dar aquello que no se pide para evitar que te lo pidan de ahora en adelante y aun a riesgo de que haya que subsanar alguna escritura. La legitimación de firma electrónica de los técnicos, ¿es posible? ¿Cómo se comprueba la firma electrónica, su vigencia y titularidad? Ha habido un profundo debate sobre este tema que comienza, por fin, a finiquitarse pero mi criterio fue favorable a la admisión solo desde el comienzo de la pandemia. Entonces me lancé a hacerlo aunque solo para casos de firmas de técnicos (que solían, y suelen, enfadarse mucho cuando no se la aceptas aunque en muchas ocasiones su planteamiento del asunto sea completamente erróneo). Antes había hecho alguna suelta. No he tenido problema alguno en ningún registro. Luego veremos las fórmulas para hacerlo. Preguntaba hace tiempo (al tiempo de salir la Circular que enlazo y comentaremos) un compañero sobre la legitimación de firmas de arquitectos y sobre la legitimación de firmas de cualquier otra persona a través del Portal del Ciudadano. Otro compañero le contestaba y nos explicaba que: "Hay dos secciones: Para todo ciudadano. El sistema te verifica si la firma electrónica es cualificada y te marca sello de tiempo "nuestro". Para Arquitectos Colegiados. Además de lo anterior verifica que el firmante está de alta en uno o varios colegios de arquitectos de España. Próximamente se ampliará a otros colectivos profesionales". El Portal Notarial del Ciudadano (PNC) permite la validación de firmas de los técnicos. Basta con que el técnico se acredite en el PNC para que puedan cargar cualquier documento firmado electrónicamente. El técnico tiene que estar acreditado, no solo registrado y usar un certificado de firma cualificada (está incluido el DNI). La reciente Circular 2-2022 Consejo General del Notariado sobre legitimación de firmas electrónicas ha recogido un modelo de legitimación. Es este: "Hago constar que he recibido documento privado con firma electrónica por un canal seguro, de donde resulta, tras realizar las comprobaciones oportunas, el carácter de firma cualificada mediante el certificado correspondiente que se encuentra vigente, y que ... a) Ha sido puesta telemáticamente, mediante videoconferencia, en mi presencia. b) Cuya realización ha sido reconocida ante mí por el firmante. c) Verifico que ha sido extendida por el firmante. Conforme a los artículos 256 y 259 del Reglamento Notarial, 3, 6, 25.2 y 26 del Reglamento UE 910/2014 y 17-Bis de la Ley del Notariado, considero legítima la firma electrónica cualificada de D.*Dª. *. Traslado a papel timbrado dicho documento electrónico, lo dejo unido a esta matriz y doy fe de que su contenido es reproducción literal y exacta de su original. Ha causado el asiento número * de fecha * en el libro indicador de la notaría". La verdad es que el texto me generó muchas dudas: ¿Documento privado? Un canal seguro. Parece un misterio. ¿No debería decirse que canal es puesto que es el Portal del Ciudadano? ¿o es que hay varios canales seguros para hacerlo? Las comprobaciones oportunas. En mi fórmula yo decía "tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad de la firmante, que su certificado es reconocido y no está revocado". ¿Esto se puede seguir diciendo o basta con decir "el carácter de firma cualificada mediante el certificado correspondiente que se encuentra vigente"? El certificado correspondiente. ¿Y que certificado es el que corresponde? ¿habría que mencionarlo? Telemáticamente mediante videoconferencia en mi presencia. No entiendo nada. Reconocida ante mí, pero firmo electrónicamente. O sea firmo electrónicamente ¿pero luego voy a reconocerlo a la notaría? Verifico que ha sido extendida por el firmante. ¿Esto no es poco mas o menos lo que yo ya decía? En base a mi fórmula y a la fórmula propuesta podría decirse esto: "... cuya firma electrónica cualificada yo, el Notario, legitimo/verifico que ha sido extendida por él/ella tras comprobar a través del Portal del Ciudadano en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del/de la firmante, el carácter de firma cualificada, que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme a los artículos 256 y 259 del Reglamento Notarial, 3, 6, 25.2 y 26 del Reglamento UE 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE y 17-Bis de la Ley del Notariado. El traslado a papel timbrado de dicho documento electrónico, que ha causado el asiento número * de fecha en la Sección Segunda del Libro Indicador de la notaría, lo dejo unido a esta matriz y doy fe de que su contenido es reproducción literal y exacta de su original". Yo no llevaba estas legitimaciones de firma al Libro Indicador y me limitaba a legitimar la firma con el mencionado párrafo dentro de la propia matriz por lo que parece que no lo estaba haciendo de la manera mas ortodoxa puesto que el texto iría en el propio documento objeto de la legitimación que se une a la matriz quedando una simple fotocopia en el Libro Indicador. Me atrevo a decir que no me parece grave seguirlo haciendo del mismo modo que lo hacía. Evolución de las fórmulas de legitimación Primera fórmula (MIX o EL HÍBRIDO INCOHERENTE) “Y Certificación firmada electrónicamente el día xxxx por el Arquitecto Autor del Proyecto y Director de la obra, Don xxxx, Arquitecto Colegiado número xxxx del Colegio de Arquitectos de xxxx, cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme al REGLAMENTO (UE) N o 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE, cuya certificación es acreditativa de la descripción y finalización total de las obras, conforme al proyecto por él redactado y para el que se obtuvo la licencia antes referida, en términos coincidentes con la descripción que consta en esta escritura, lo que yo, el Notario, compruebo”. Segunda fórmula (LEGITIMACIÓN SIN PISTAS) «… cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad de la firmante, que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme al REGLAMENTO (UE) N o 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE)». Tercera fórmula (PORTAL) "... cuya firma electrónica cualificada yo, el Notario, legitimo/verifico que ha sido extendida por él/ella tras comprobar a través del Portal del Ciudadano en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del/de la firmante, el carácter de firma cualificada, que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme a los artículos 256 y 259 del Reglamento Notarial, 3, 6, 25.2 y 26 del Reglamento UE 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE y 17-Bis de la Ley del Notariado. El traslado a papel timbrado de dicho documento electrónico, que ha causado el asiento número * de fecha en la Sección Segunda del Libro Indicador de la notaría, lo dejo unido a esta matriz y doy fe de que su contenido es reproducción literal y exacta de su original". Cuarta fórmula (VALIDe) "... cuya firma electrónica cualificada yo, el Notario, legitimo/verifico que ha sido extendida por él/ella tras comprobar a través de VALIDe en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del/de la firmante, el carácter de firma cualificada, que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme a los artículos 256 y 259 del Reglamento Notarial, 3, 6, 25.2 y 26 del Reglamento UE 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE y 17-Bis de la Ley del Notariado. El traslado a papel timbrado de dicho documento electrónico, que ha causado el asiento número * de fecha en la Sección Segunda del Libro Indicador de la notaría, lo dejo unido a esta matriz y doy fe de que su contenido es reproducción literal y exacta de su original". Quinta fórmula (tras las novedades y sin mención a cómo lo hacemos) "(cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, el carácter de firma cualificad y que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme a los artículos 256 y 259 del Reglamento Notarial, 3, 6, 25.2 y 26 del Reglamento UE 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE y 17-Bis de la Ley del Notariado)". Como el mecanismo al margen del Portal (VALIDe u otro si existe) me ofrece dudas no tengo claro si conviene dar muchos detalles de cómo lo hacemos. Usar VALIDe para firmas de técnicos (o de otras personas) De momento, solo lo he usado para las firmas de los técnicos. Se hace así: Elegir la opción validar firma. Una vez en ella adjuntaremos el documento que tendremos grabado en nuestro ordenador e introduciremos el código de seguridad (a veces cuesta un poco que te lo den por bueno). Tras una breve espera obtendremos la validación (o no) y podremos descargarnos un justificante y hasta meterlo en la escritura citando el sistema de validación. Por eso decía que podíamos cambiar la fórmula para adaptarla a VALIDe. El justificante es el mismo documento subido a VALIDe con una banda lateral de arriba a abajo de cada folio, anverso y reverso en la que consta la validación de la firma. A esa banda, le vamos a llamar el «rodapié». ¿Es conforme a este artículo del Reglamento Notarial lo que yo hago a través de VALIDe? Pues lo dudo, especialmente el apartado 1.2ª (presenciar la firma del signatario). Supongo que tendría que ampararme en los "otros procedimientos" del apartado 2 aunque lo que yo y muchos verdaderamente hacemos es usar otro procedimiento de VALIDACIÓN, no de LEGITIMACIÓN. Por eso, mas allá de estas firmas "técnicas" yo no me atrevo a otro tipo de legitimaciones de firmas electrónicas. Artículo 261 del Reglamento Notarial: 1. El notario podrá legitimar las firmas electrónicas reconocidas puestas en los documentos en formato electrónico comprendidos en el ámbito del artículo 258. Esta legitimación notarial tendrá el mismo valor que la que efectúe el Notario respecto de documentos en soporte papel. La legitimación notarial de firma electrónica queda sujeta a las siguientes reglas: 1.ª El notario identificará al signatario y comprobará la vigencia del certificado reconocido en que se base la firma electrónica generada por un dispositivo seguro de creación de firma. 2.ª El notario presenciará la firma por el signatario del archivo informático que contenga el documento. 3.ª La legitimación se hará constar mediante diligencia en formato electrónico, extendido por el notario con firma electrónica reconocida. 2. La legitimación a que se refiere el apartado anterior se entenderá sin perjuicio de aquellos otros procedimientos de legitimación, distintos del notarial, previstos en la legislación vigente. La certificación de final de obra Ha de ser descriptiva de la edificación terminada y con mención a la fecha de terminación de las obras. Este último documento podría sustituirse por el modelo oficial del Colegio profesional correspondiente (arquitectos y arquitectos técnicos si hubo arquitecto técnico en la obra, pues no siempre lo hay) siempre que contuviera descripción de la obra o alusión a que la descripción fuera la de la escritura de declaración de obra en construcción (requisitos que no suelen cumplir, ¡con lo fácil que sería hacer un modelo oficial que sí lo contemple!). ¿Sería necesario el visado de la certificación técnica? No. Por una parte, el artículo 50 del RD 97 sobre inscripción de actos de naturaleza urbanística dice: Artículo 50. Técnico competente. A los efectos de lo dispuesto en este capítulo (el de las declaraciones de obra nueva), se tendrá por técnico competente: El que por sí solo o en unión de otros técnicos hubiere firmado el proyecto para el que se concedió la licencia de edificación. El que por sí solo o en unión de otros tuviere encomendada la dirección de la obra. Cualquier otro técnico, que, mediante certificación de su colegio profesional respectivo, acredite que tiene facultades suficientes. El técnico municipal del Ayuntamiento competente que tenga encomendada dicha función. Por otra,la DG en Resolución de 16 de junio de 2020 señala que ninguno de esos cuatro tipos de técnicos precisa de visado colegial siendo necesaria la legitimación de su firma. Aun así, muchas veces se nos exigen. ¿Con razón? Pues seguramente no. La conclusión es que si podemos disponer de ella visada podríamos evitar una futura subsanación por este motivo. No obstante, recientemente he encontrado la norma sobre visado colegial: Real Decreto 1000/2010, de 5 de agosto, sobre visado colegial obligatorio: BOE-A-2010-12618-consolidado. Y dice: Artículo 2. Visados obligatorios. Es obligatorio obtener el visado colegial únicamente sobre los trabajos profesionales siguientes: a) Proyecto de ejecución de edificación. A estos efectos se entenderá por edificación lo previsto en el artículo 2.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación. La obligación de visado alcanza a aquellas obras que requieran proyecto de acuerdo con el artículo 2.2 de dicha ley. b) Certificado de final de obra de edificación, que incluirá la documentación prevista en el anexo II.3.3 del Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación. A estos efectos, se entenderá por edificación lo previsto en el artículo 2.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación. La obligación de visado alcanza a aquellas obras que requieran proyecto de acuerdo con el artículo 2.2 de dicha ley. c) Proyecto de ejecución de edificación y certificado final de obra que, en su caso, deban ser aportados en los procedimientos administrativos de legalización de obras de edificación, de acuerdo con la normativa urbanística aplicable. Hay mas casos, pero son raros. Conforme a esta norma, en una obra por antigüedad certificada por técnico no lo veo necesario. Discrepancias descriptivas entre la licencia y la ON (certificación técnica y título) Otro asunto en el que he conseguido aclararme gracias a mi amigo Silvestre, el librario: "La DG ha reiterado que la correspondencia descriptiva "es una cuestión de hecho cuya acreditación corresponde establecer al técnico" certificante, quien asume la responsabilidad de que la ON se ajusta al proyecto para el que se obtuvo la licencia. Si bien, "en aquellos supuestos de especial gravedad y relevancia en los que se ponga de manifiesto una discrepancia significativa, podría justificarse una negativa a la inscripción ... en tanto que no haya un acto administrativo expreso que autorice esta configuración". Así, habrá que ver en cada caso si la discrepancia es significativa. Según la DG: - No lo es: i) si la diferencia estriba en la superficie construida (222/274,12 m2), pues hay superficies construidas no computables urbanísticamente (ej. bajo rasante). R. 15/01/2010 (BOE 19/02); ii) si existen ligeras diferencias en cuanto al nº de trasteros, almacenes, patios, o la superficie de los elementos comunes. R. 7/11/12 (BOE 11/12). - Sí lo es: i) si se modifica, de forma transcendente, el uso o destino de los elementos de una PH. R. 21/04/2014 (BOE 30/05); ii) si la licencia autoriza un edificio que ocupa una manzana (dos parcelas catastrales) y la ON se refiere a dos edificaciones contiguas sobre dos fincas colindantes. R. 11/04/2019 (BOE 30/04). En caso de duda, convendría pedir al técnico que haga constar expresamente en el certificado que, a pesar de la divergencia, la ON se ajusta al proyecto, por la razón que sea". Cuento esto porque me he encontrado calificaciones defectuosas por no ajustarse lo certificado a lo señalado por la licencia. El seguro decenal Puede evitarse en casos de autopromoción de una única vivienda para uso propio o si han pasado ya diez años desde la fecha terminación de las obras. Fuera de estos casos, es necesario aportarlo, aunque la casuística es grande y recomiendo a estos efectos un estupendo trabajo de Vicente Martorell en notariosyregistradores.com titulado EXIGIBILIDAD DEL SEGURO DECENAL. Aunque es del año 2017 sigue siendo muy útil para encuadrar los casos "especiales" que en esencia son estos: Solicitudes de licencia anteriores al 6 de mayo de 2000: Se exceptúa de la exigibilidad del seguro decenal las solicitudes de licencia anteriores a la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación el día 6 de mayo de 2000 (disposición transitoria primera y disposición final cuarta de la Ley 38/1999). Rehabilitación de edificios anteriores a la Ley: Se exceptúa de la exigibilidad del seguro decenal la rehabilitación de edificios para cuyos proyectos de nueva construcción se solicitaron las correspondientes licencias de edificación con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación el día 6 de mayo de 2000 (disposición adicional segunda de la Ley 38/1999). Ampliación de edificios anteriores a la Ley: La Resolución DGRN de 19 de julio de 2005 exige el seguro decenal en la ampliación de edificios para cuyos proyectos de nueva construcción se solicitaron las correspondientes licencias de edificación con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación el día 6 de mayo de 2000. Promoción por fases iniciada antes de la Ley: La Resolución DGRN de 18 de mayo de 2006 consideró exigible el seguro decenal en un supuesto de promoción por fases cuando la última se inicia en 2002, después de la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación el día 6 de mayo de 2000, por entender que la licencia de 1988 no autorizaba la ejecución de las obras, que requería de la aprobación de un nuevo proyecto. Edificaciones declaradas por prescripción Se exige el seguro decenal a las edificaciones declaradas por prescripción de la eventual infracción urbanística que podría provocar su demolición, cuando del medio utilizado para su acreditación no resulte una antigüedad superior a 10 años; “… siendo el plazo por el que se habrá de constituir la garantía el que en el momento de la declaración de obra nueva reste para cumplir los diez años contados desde la recepción de la obra...” (Resoluciones DGRN de 3 de julio de 2012 y 13 de julio de 2015). Evidentemente, para las posteriores sería necesario. Además de estos hay muchos mas casos y verdaderamente complicados. El seguro decenal y los elementos estructurales del edificio Tuve entre manos un caso que utilizaremos como ejemplo del cambio de uso cuando no hay división horizontal en el que el último (o el penúltimo, no sé) caballo de batalla ha sido el del seguro decenal. Después de muchas vueltas, la pregunta era ¿puede el técnico (en este caso concreto) certificar que las obras no afectan a elementos estructurales? Si puede no necesitaremos seguro decenal porque no precisan seguro decenal las obras que no afecten a los elementos estructurales (art. 19-1-c de la Ley 38/1999), correspondiendo la certificación sobre este extremo exclusivamente al técnico competente (Resolución DGRN de 11 de febrero de 2009). Es decir, que si la obra no afecta a la estructura no hace falta seguro decenal, pero ha de certificarlo el técnico. Dice, entre otras muchas cosas interesantes, Vicente Martorell en el citado trabajo sobre el Seguro Decenal para Notarios y Registradores que: "La Resolución DGRN de 30 de noviembre de 2016 aclara que tampoco es necesario seguro decenal en el cambio de uso de local a vivienda, pues no supone una alteración sustancial de la edificación declarada con la obra nueva, a menos que se pretenda constatar otras modificaciones que puedan suponer una variación esencial de la composición general del exterior, la volumetría o del conjunto estructural, o cambiar el uso característico del edificio, de modo que los supuestos dudosos se resolverán por la oportuna certificación técnica. La certificación técnica podrá ser objeto de control notarial o calificación registral negativos si la ampliación de la volumetría fuese evidente, como en el caso de la construcción de nuevas plantas (Resolución DGRN de 16 de abril de 2007)". Aquí va una RDGSJyFP mas reciente (2022) sobre el tema del seguro decenal en los casos de rehabilitación cuando no se ven afectados los elementos estructurales. ¿Son necesarios los recibos de pago del seguro decenal? Hubo un momento en que empezamos a incluir recibos acreditativos del pago, pero con incorporar el suplemento de entrada en vigor, es suficiente pues el suplemento presupone el pago. Declaraciones de indivisibilidad y vinculación En las licencias de edificación en rústico se establece como condición que se efectúe esta declaración. Suele efectuarse al comprar el terreno (cosa que no me convence demasiado por si se da el caso de que finalmente no se edifica) o en la declaración de obra terminada. A veces se olvida y nos obliga a subsanar en escritura independiente (que no suelo cobrar por ser claramente un supuesto de culpa de la notaría). De la cuestión de las licencias de segregación para edificar ya hablamos en la clase anterior. Es el párrafo 4 del Artículo 200 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana la que señala: 4. Las licencias que autoricen actos de edificación en el suelo no urbanizable se otorgarán condicionadas a la inscripción en el Registro de la Propiedad de la vinculación de la superficie mínima de parcela, parcelas o parte de ellas, exigible urbanísticamente para la construcción que se autoriza, así como la consecuente indivisibilidad de la misma, las demás condiciones impuestas en la licencia y, en su caso, en la declaración de interés comunitario. En el caso de explotaciones agropecuarias o forestales, no se requerirá vincular todas las parcelas que constituyen la explotación que justifica la necesidad de la construcción, sino únicamente la superficie urbanísticamente requerida para su autorización. Sin embargo, estas edificaciones no podrán alterar el uso y actividad que se desarrolle en las mismas y que justificaban su autorización. Esta sería la fórmula mas usual en una escritura de compraventa del terreno o en una de declaración de obra terminada: G).= DECLARACIÓN DE INDIVISIBILIDAD Y VINCULACIÓN. ***, expresamente declaran su voluntad de que la finca objeto de esta escritura quede afectada, con inscripción registral de la vinculación de la total superficie real a la construcción que sobre ella se declara, solicitando la constancia registral de su indivisibilidad. El aprovechamiento urbanístico La indivisibilidad y vinculación de lo edificado al suelo es un concepto diferente al del aprovechamiento urbanístico. Estando declarada la indivisibilidad y vinculación es posible continuar edificando por no estar agotado el aprovechamiento urbanístico que puede conocerse a través de la cédula de garantía urbanística que expiden los ayuntamientos y que suele tener un plazo máximo de vigencia (art. 246 del Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio, del Consell, de aprobación del texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje en el caso de Valencia). Se trata de una cuestión de la que en la notaría debemos escapar remitiendo al personal a los ayuntamientos. La licencia de primera ocupación Sería necesario contar con ella, por aplicación del citado Artículo 202 de la Ley Hipotecaria y del Artículo 28.1 Texto Refundido de Ley del Suelo de 30 de octubre de 2015 que establecen: Artículo 202 LH: "Las nuevas plantaciones y la construcción de edificaciones o asentamiento de instalaciones, tanto fijas como removibles, de cualquier tipo, podrán inscribirse en el Registro por su descripción en los títulos referentes al inmueble, otorgados de acuerdo con la normativa aplicable para cada tipo de acto, en los que se describa la plantación, edificación, mejora o instalación. En todo caso, habrán de cumplirse todos los requisitos que hayan de ser objeto de calificación registral, según la legislación sectorial aplicable en cada caso". "Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada, (los Notarios) exigirán, además de............ los documentos que acrediten los siguientes extremos: a) el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios. b) el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable y los requisitos de eficiencia energética tal y como se demandan por la normativa vigente, salvo que la legislación urbanística sujetase tales actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable, en cuyo caso aquellas autorizaciones se sustituirán por los documentos que acrediten que la comunicación ha sido realizada y que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la correspondiente actividad, sin que del Registro de la Propiedad resulte la existencia de resolución obstativa alguna". Artículo 28.1. Declaración de obra nueva. "1. Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística, así como certificación expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo. Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada, exigirán, además de la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto, los documentos que acrediten los siguientes extremos: a) el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y b) el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable y los requisitos de eficiencia energética tal y como se demandan por la normativa vigente, salvo que la legislación urbanística sujetase tales actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable, en cuyo caso aquellas autorizaciones se sustituirán por los documentos que acrediten que la comunicación ha sido realizada y que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la correspondiente actividad, sin que del Registro de la Propiedad resulte la existencia de resolución obstativa alguna". Son ambos un poco genéricos, pero es lo que siempre se alega para justificar su necesidad. En ocasiones (especialmente en compraventas) se aportan licencias de segunda ocupación (o cédulas de habitabilidad) que pueden sustituirse por declaraciones responsables. Me ha parecido que en este enlace se explica el asunto bastante bien: ¿Qué es la licencia de segunda ocupación? Mi impresión es que no debe ser un trámite exigible registralmente porque no suelo verlas y no me devuelven las escrituras por no incorporarlas. En las obras declaradas por antigüedad tampoco parece que sean preceptivas. Un ejemplo: CUARTO.- INCORPORACIÓN DE DOCUMENTO. A solicitud de los comparecientes, se incorpora a la presente a modo de testimonio, fotocopia obtenida por mí, el Notario, de la licencia de segunda ocupación de la vivienda que se transmite por la presente, notificada por el Ayuntamiento de *** de fecha ***". ¿Y si son obras de rehabilitación? ¿Primera o segunda ocupación? Complicado, pero habrá que echar un vistazo a la licencia que es muy probable que exija la primera ocupación. Sustitución de la licencia de primera ocupación por una declaración responsable Ya sabemos que no ayudan mucho (por ser muy generalistas) a efectos de saber cuándo hay contar con licencia de primera ocupación los artículos Artículo 202 de la Ley Hipotecaria y 28.1 Texto Refundido de Ley del Suelo de 30 de octubre de 2015. La ley urbanística valenciana permite presentar una declaración responsable en sustitución de la licencia de primera ocupación. La declaración responsable en el caso de Valencia deberá́ cumplir las formalidades exigidas en el articulo 222 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana. El artículo 214, dispone que están sujetas a declaración responsable, en los términos del artículo 222 de esta ley: «d) La primera ocupación de las edificaciones y las instalaciones, concluida su construcción, de acuerdo con lo previsto en la legislación vigente en materia de ordenación y calidad de la edificación, así como el segundo y siguientes actos de ocupación de viviendas». Las edificaciones e instalaciones concluida su construcción y el segundo y siguientes actos de ocupación de viviendas son entonces los que exigen (o mas bien permiten) la declaración responsable. Según la RDGRN de 28 de junio de 2016, la declaración responsable, efectuada en los términos previstos, surtirá los efectos que la normativa aplicable atribuye a la concesión de la licencia municipal y se podrá hacer valer tanto ante la administración como ante cualquier otra persona, natural o jurídica, pública o privada. Los ayuntamientos han de tener permanentemente publicados y actualizados modelos de declaración responsable los cuales se podrán presentar a distancia y por vía electrónica. En el caso de la RDGRN de 28 de junio de 2016, el Notario recurrente consideró que para dar cumplimiento a la declaración responsable, era suficiente que el otorgante del título ya hubiera declarado en el mismo «que se ha finalizado con todos los requisitos legales la obra a la que se hace referencia en la presente escritura», cuando el citado artículo 222, dispone que la declaración responsable para los supuestos del artículo 214 de la ley valenciana se acompañará de los documentos adicionales que cita el precepto. Parecía bastante claro que lo dicho por el Notario era insuficiente. Esta Resolución dice: De esta normativa se deduce que el título administrativo necesario para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable, en este caso, en el marco de la legislación Valenciana, es el documento suscrito por el interesado en el que manifiesta bajo su responsabilidad, que cumple con los requisitos exigidos por la normativa vigente y que se compromete a mantener su cumplimiento durante el periodo de tiempo inherente al ejercicio. Además, ha de acreditarse su presentación en la Administración competente, sin que parezca necesario usar el modelo elaborado por la Administración cuando se acredite de forma indubitada la presentación del documento con tal carácter. En nuestro expediente, solo se hizo constar por diligencia que se hizo el requerimiento al notario, presentando al Ayuntamiento copia simple del acta notarial y como prueba de la actuación se incorporó copia de la primera página con sello de entrada en la corporación municipal y por ello no considera cumplido los requisitos para que el documento surta los efectos de declaración responsable ya que: – no consta su presentación con el carácter de declaración responsable al no utilizar el modelo elaborado por la Administración y – contiene otros actos de diferente naturaleza, sin que medie una acreditación en tal sentido por la Administración municipal. Por todo, no resulta cumplida la normativa administrativa ya que dichos requisitos deben de recogerse de manera expresa, clara y precisa, constando de modo indubitado su carácter de declaración responsable. Conclusión en el caso de Valencia: Primera ocupación sí, sustituible por la declaración responsable y en cuanto a la segunda ocupación, pues exactamente lo mismo. Mi práctica. Siempre licencia, no declaración responsable y segunda ocupación sí, si es obra y no si es compraventa. A partir de ahora, revisaré mejor los documentos que se me aportan a la búsqueda de declaraciones responsables. Primera ocupación para naves Resolución de 3 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado. Se refiere a Extremadura y dice no al Libro del Edificio y sí a la primera ocupación. Se plantea en este recurso si, de acuerdo con la normativa autonómica extremeña vigente en el momento de autorización de la escritura y de su presentación para inscripción, son requisitos necesarios, para la inscripción de una obra nueva terminada, consistente en una nave industrial, aportar el libro del edificio y acreditar la obtención de licencia de primera ocupación o utilización de la edificación construida. El artículo 202 de la Ley Hipotecaria en su párrafo tercero señala, tras la reforma de la Ley Hipotecaria por la Ley 13/2015, de 24 de junio, que «salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, deberá aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca». Con base en este precepto se añade un requisito a efectos de inscripción de las declaraciones de obra nueva terminada, esto es, la necesidad de aportar para su archivo el libro del edificio. Y se exige a todo tipo de edificación, sean viviendas o industriales (artículo 2 de la Ley de Ordenación de la Edificación). Requisito que viene confirmado por el artículo 9.a) de la Ley Hipotecaria al señalar que: «A tal fin, la inscripción contendrá las circunstancias siguientes: a) (…) y, tratándose de edificaciones, expresión del archivo registral del libro del edificio, salvo que por su antigüedad no les fuera exigible». El libro del edificio se configura como un conjunto de documentos gráficos y escritos, que proporcionan a los propietarios y usuarios la información necesaria no sólo para la contratación de los servicios y suministros necesarios para el funcionamiento del edificio, sino también para llevar a cabo, entre otras, actuaciones relativas a su mantenimiento y conservación, a la correcta ejecución de eventuales obras de reforma, reparación o rehabilitación o al resarcimiento de daños materiales causados por vicios o defectos de construcción, documentación que, por su propia naturaleza y finalidad, debe ser actualizada y ser accesible a los sucesivos interesados, propietarios y sucesivos adquirentes, a los que debe añadirse a las Administraciones Públicas. Partiendo de esta función del citado libro, ajena, en principio, al contenido estricto de la publicidad registral, el legislador de la reforma, aprovechando la propia dinámica de la institución registral, ha impuesto como requisito de inscripción de la edificación, el archivo registral del libro, y facilitando, a su vez, su publicidad. Así se comprende que la Resolución de 29 de octubre de 2015, de la Subsecretaría, por la que se publica la Resolución Conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, regule los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad; que la disposición adicional segunda regule el formato informático del libro del edificio, estableciendo que, para facilitar la consulta, tratamiento, archivo y publicidad registral del libro del edificio, conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, y su puesta a disposición del Catastro, el citado libro del edificio, con el contenido regulado en el artículo 7 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, deba presentarse en el Registro de la Propiedad en soporte informático, en formato PDF y autenticado por el promotor con su firma electrónica o por otro medio fehaciente. Tal novedosa función registral de archivo y publicidad de un contenido ajeno a la situación jurídico real del inmueble, que toma ahora sólido apoyo en la actual normativa hipotecaria, no puede ser desligada de un modo absoluto del ámbito material en el que se enmarca, la protección de los derechos de consumidores y usuarios, en este caso, usuarios de los inmuebles, recordando aquí el deber inexcusable que impone a notarios y registradores, el artículo 81 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias. Con todo, debe insistirse en la doctrina asumida por esta Dirección General basada en la diferenciación entre normas de naturaleza registral, reguladoras netamente de requisitos de inscripción, y cuya competencia estatal no se discute, y normas de carácter material o sustantivo, donde pueden tener aplicación preferente las normas autonómicas, dictadas en ejercicio de sus competencias exclusivas y cuyo régimen propio deberá ser respetado también a efectos de inscripción. Es lo que ocurre en el caso particular del libro del edifico, elevado a requisito exigible a efectos de inscripción de la declaración de obra nueva, pero que deberá matizarse con la normativa propia de cada Autonomía, en su caso, en ejercicio de sus competencias en materia de vivienda. En este sentido, el depósito del libro del edificio será exigible, salvo que la normativa autonómica exima de depósito. Por tanto, debemos referirnos a la legislación autonómica para concretar la exigencia de aportar el libro del edificio en los casos de declaraciones de obras nuevas terminadas consistentes en naves industriales. Tal cuestión queda regulada en el Decreto 165/2006, de 19 de septiembre, por el que se determina el modelo, las formalidades y contenido del Libro del Edificio en Extremadura, y concretamente en su artículo 2.1 al establecer que «el ámbito de aplicación será, según establece la Ley 3/2001, de 26 de abril, para todo edificio de uso residencial o el desarrollo de actividades compatibles en el mismo, de titularidad pública o privada, de nueva planta u obtenidos en un proceso de rehabilitación integral, dentro del ámbito de la Comunidad Autónoma de Extremadura, cualquiera que sea su tipología edificatoria, forma de uso y régimen de propiedad o tenencia». En igual sentido se delimita el objeto del Decreto en su artículo 1, según el cual «este Decreto tiene por objeto establecer el instrumento jurídico adecuado que permita conservar y aumentar la vida útil de los edificios destinados a viviendas, así como salvaguardar los derechos de los usuarios finales regulando las obligaciones de los agentes afectados por el procedimiento edificatorio», y también recoge el mismo criterio la disposición transitoria única, cuando dispone que «será preceptivo el cumplimento de las prescripciones de este Decreto en todos los edificios de viviendas que obtengan el Certificado Final de Obra a partir de su entrada en vigor, salvo aquellos edificios que excepcionalmente no estuviesen afectados por la Ley de Ordenación de la Edificación». Por tanto, debe concluirse que la legislación autonómica aplicable limita la exigencia de tal depósito a las edificaciones cuyo uso principal sea residencial vivienda, sin poder extender tal requisito a las obras consistentes en naves industriales por aplicación del artículo 202 de la Ley Hipotecaria anteriormente visto. Procede, en consecuencia, estimar el recurso en lo que se refiere a este primer defecto. En cuanto al segundo de los defectos señalados, es necesario analizar si para la inscripción de una obra nueva terminada consistente en una nave industrial en Extremadura es o no necesario acreditar la obtención de licencia de primera ocupación o utilización. De nuevo es necesario precisar la competencia de las normas estatales en materia de los requisitos necesarios para la documentación pública e inscripción registral de las declaraciones de obras nuevas, sin perjuicio de la remisión a autorizaciones o licencias que establezca la normativa autonómica, ya que, si bien, con carácter general, la Sentencia del Tribunal Constitucional número 61/1997, de 20 de marzo, anuló buena parte del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 26 de junio de 1992, fundándose en que se habían invadido las competencias que, en materia de urbanismo, se hallan transferidas a las Comunidades Autónomas, esta misma sentencia dejaba a salvo aquellos preceptos que, por regular materias que son competencia exclusiva del Estado, eran perfectamente conformes con la Constitución Española. Así ocurrió con aquellas normas que se referían al Registro de la Propiedad (cfr. artículo 149.1.8.ª de la Constitución Española), de lo que se sigue que corresponde a las Comunidades Autónomas determinar qué clase de actos de naturaleza urbanística están sometidos al requisito de la obtención de la licencia previa, las limitaciones que éstas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realización de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los límites por éstas impuestos. Sin embargo, corresponde al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia, (o los requisitos para poder acceder al Registro de la Propiedad las declaraciones de obras referentes a edificaciones consolidadas por su antigüedad), para que el acto en cuestión tenga acceso al Registro, siempre que la legislación autonómica aplicable exija la licencia para poder realizar legalmente el mismo (Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 22 de abril de 2005 y 4 de mayo de 2011). El artículo 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, establece como requisito para inscribir la declaración de obra nueva terminada, además de la certificación expedida por técnico competente de terminación de la obra de conformidad con la descripción de ésta en el proyecto que haya sido objeto del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística y del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios (que según la Resolución Circular de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de julio de 2007, se trata del seguro decenal y del libro del edificio), el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable (que según la exposición de motivos del Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de julio, es la licencia de primera ocupación, sin perjuicio de que adopte otra denominación según las respectivas normativas autonómicas) y los requisitos de eficiencia energética tal y como se demandan por la normativa vigente (Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, en cuanto derecho supletorio estatal, sin perjuicio de su regulación por la normativa autonómica, en su caso), salvo que la legislación urbanística sujetase tales actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable, en cuyo caso aquellas autorizaciones se sustituirán por los documentos que acrediten que la comunicación ha sido realizada y que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la correspondiente actividad, sin que del Registro de la Propiedad resulte la existencia de resolución obstativa alguna. Por tanto, en principio, es exigible la licencia de primera ocupación para inscribir en el Registro de la Propiedad las escrituras públicas de declaración de obras nuevas terminadas, siempre que la respectiva normativa autonómica establezca que está sujeto a licencia, aprobación, autorización o conformidad administrativa el acto jurídico de uso de la edificación y que no es bastante la comunicación previa o declaración responsable. El artículo 184.1 de la Ley 15/2001, de 14 de diciembre, del Suelo y Ordenación Territorial de Extremadura, vigente en el momento de la autorización de la escritura y de su presentación en el Registro de la Propiedad para su inscripción, expresamente somete a licencia «a) La primera ocupación, total o parcial, de los edificios residenciales de nueva planta y de las casas prefabricadas y similares, provisionales o permanentes» y «b) La primera utilización, total o parcial, de los edificios, construcciones e instalaciones de nueva planta». La Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso, Sección Quinta, de fecha 8 de noviembre de 2011, define la finalidad de la licencia de primera ocupación o utilización de las edificaciones y establece que «la licencia de primera ocupación de un edificio (...) tiene una doble finalidad, verificar si el edificio reúne las condiciones idóneas de seguridad y salubridad y puede habilitarse para el uso a que se destina y constatar si la obra ejecutada se ajusta en realidad a la licencia de obras concedida. La jurisprudencia ha destacado la relación que existe entre la licencia de primera ocupación y la licencia de obras, de tal modo que ni puede la Administración aprovechar aquélla para la revisión de ésta, imponiendo limitaciones o condiciones no exigidas al concederse la licencia de obras, ni el administrado apartarse en la ejecución de la construcción de los términos en que la licencia de obras fue concedida, para defender, cuando la licencia de primera ocupación fuera denegada por esa desviación, que los usos a que la construcción iba a destinarse se ajustaban al planeamiento (sentencias de 14 de diciembre de 1998, 10 de marzo de 1999 y 8 de mayo de 2002, entre otras muchas)». Esta finalidad atribuida a la licencia de primera ocupación y su exigencia para la autorización de la escritura pública e inscripción de la declaración de obra nueva terminada, refuerza las medidas que aseguran el cumplimiento de la legalidad urbanística, exigiéndose para tal autorización e inscripción, en todo caso, la comprobación administrativa municipal de adecuación de la edificación a la licencia inicialmente concedida, en concordancia con el régimen de responsabilidad impuesto a las Corporaciones Locales por el artículo 25.2 del Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, junto con la verificación por parte del consistorio municipal de la posibilidad de destinar la edificación al uso o usos previstos, de conformidad con la ordenación urbanística, y de que esté finalizada la urbanización. Es necesario precisar que, en contra de lo que afirma el recurrente, no es de aplicación en este caso lo dispuesto en el apartado tercero del artículo 184 de la Ley 15/2001, según el cual «cuando la implantación del uso o actividad de que se trate conlleve la ejecución de obras sujetas a licencia conforme a lo dispuesto en el artículo 180 el procedimiento de autorización estará implícito en el de concesión de licencia». El fundamento de esta disposición es que concedida una licencia de obras para construir una edificación destinada a una determinada actividad o uso (por ejemplo, en este caso la actividad de taller de reparación de vehículos), la administración, conforme a la doctrina de los actos propios, no puede denegar después la autorización para esa actividad (el artículo 184.1.c) de la Ley 15/2001 también somete expresamente a la necesidad de licencia «la apertura de establecimientos permanentes en los que se desarrollen actividades comerciales cuya superficie útil de exposición y venta al público sea superior a 750 metros cuadrados o, aun siendo inferior, supongan un impacto sobre el patrimonio histórico-artístico o sobre el uso privativo y ocupación de bienes de dominio público»), pero en ningún caso supone una excepción a la necesidad de comprobar que la ejecución de la obra se ha ajustado a la licencia de obras concedida y que el edificio reúne las condiciones idóneas de seguridad y salubridad y puede habilitarse para el uso a que se destina (en otro caso, en ningún momento existiría un control efectivo de dicho ajuste y cumplimiento de condiciones). La finalidad de la licencia de primera ocupación o utilización, como hemos visto, es comprobar que las obras autorizadas se ejecutaron conforme al proyecto para el que se concedió la licencia y que el edificio reúne las condiciones idóneas de seguridad y salubridad y puede habilitarse para el uso a que se destina, con independencia de que esté o no autorizada la actividad que se va a desarrollar en la edificación construida. De hecho, el artículo 184.1 de la Ley 15/2001, al establecer los actos sujetos a licencias de usos o actividades, distingue entre «la primera utilización, total o parcial, de los edificios, construcciones e instalaciones de nueva planta» (apartado b) y «la apertura de establecimientos permanentes en los que se desarrollen actividades comerciales cuya superficie útil (…)» (apartado c). En último término, aun cuando se atendiese a este argumento del recurrente, tampoco sería de aplicación a este caso concreto, ya que la licencia de obras se concedió para «construcción de nave», según resulta de la misma, sin especificar por tanto la actividad que se iba a desarrollar en dicha nave. Procede por ello desestimar el recurso en lo referente a este segundo defecto. En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación del registrador por lo que se refiere al primero de los defectos señalados y desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador en cuanto al segundo de dichos defectos. Ahora vamos con VALENCIA. Según esta otra resolución, la primera ocupación siempre hace falta y además parece que para modificaciones de obra que afecten a viviendas es necesaria la "segunda ocupación" (que yo solo tengo de vez en cuando quizá porque no son tantos los casos). El resumen está tomado de nnyrr: Acta de fin de obra. Licencia de primera ocupación (según Ley de Ordenación Urbanística de Valencia). Declaración Responsable. Resolución de 28 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Sant Mateu, por la que se suspende la inscripción de una copia autorizada de acta de final de obra. (MGV) El hecho que origina esta resolución lo constituye un acta notarial por la que se formaliza el fin de una obra en construcción El registrador, en su nota de calificación considera que falta acreditar la concesión de la licencia de primera ocupación o en su defecto deberá́ incorporarse el documento de declaración responsable previamente presentado en el Ayuntamiento, acreditando esta presentación en el Registro de Entrada con su fecha correspondiente. La declaración responsable deberá́ cumplir las formalidades exigidas en el articulo 222 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana. Respecto de esta, fue solicitada calificación sustitutoria, que confirmó la nota de calificación. El notario recurrente considera que, para dar cumplimiento a la declaración responsable, el otorgante del título declara en el mismo «que se ha finalizado con todos los requisitos legales la obra a la que se hace referencia en la presente escritura». Asimismo, se requería al notario para que presentara copia simple del acta al Ayuntamiento, y mediante diligencia se hizo constar que se cumplió ese requerimiento presentando al Ayuntamiento la mentada copia y otra más para que se devolviera ésta con el sello correspondiente; como prueba de la actuación se incorporaba copia de la primera página con el sello de entrada en la corporación municipal. Asimismo, el recurrente considera que el artículo 222.2 de la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana, no es aplicable pues está pensado para otro tipo de declaraciones responsables que sustituyan alguna otra licencia de obras, pues la identificación de promotor y agentes de edificación, descripción gráfica y proyectos, medio ambiente y escombros son para obras que se van a ejecutar, no para las terminadas. Finalmente, esgrime que está forma de proceder con la declaración responsable había sido aceptada por el calificante en casos similares. La Dirección General de los Registros y del Notariado parte, para la resolución del recurso, del artículo 28.1 b) del texto refundido de la Ley del Suelo que exige para inscribir escrituras de obra nueva terminada entre otros requisitos, «(…) el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable y los requisitos de eficiencia energética tal y como se demandan por la normativa vigente, salvo que la legislación urbanística sujetase tales actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable, en cuyo caso aquellas autorizaciones se sustituirán por los documentos que acrediten que la comunicación ha sido realizada y que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la correspondiente actividad, sin que del Registro de la Propiedad resulte la existencia de resolución obstativa alguna (…)». La legislación urbanística aplicable, es la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana, cuyo artículo 214, dispone que están sujetas a declaración responsable, en los términos del artículo 222 de esta ley: «d) La primera ocupación de las edificaciones y las instalaciones, concluida su construcción, de acuerdo con lo previsto en la legislación vigente en materia de ordenación y calidad de la edificación, así como el segundo y siguientes actos de ocupación de viviendas». El artículo 222, por su parte, dispone que la declaración responsable para los supuestos del artículo 214 de esta ley se ajustará a lo previsto en la legislación vigente en materia de procedimiento administrativo común, y que dicha declaración responsable se acompañará de los documentos adicionales que cita el precepto. El promotor, una vez efectuada bajo su responsabilidad la declaración de que cumple todos los requisitos exigibles para ejecutar las obras, y presentada esta ante el Ayuntamiento o entidad local competente junto con toda la documentación exigida, estará habilitado para el inicio inmediato de las obras, sin perjuicio de las potestades municipales de comprobación o inspección de los requisitos habilitantes para el ejercicio del derecho y de la adecuación de lo ejecutado al contenido de la declaración. Añadiendo que la presentación de la declaración responsable, efectuada en los términos previstos en esta disposición, surtirá los efectos que la normativa aplicable atribuye a la concesión de la licencia municipal y se podrá hacer valer tanto ante la administración como ante cualquier otra persona, natural o jurídica, pública o privada. En este sentido, el artículo 71 bis Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, que se añade por artículo 2.3 de la Ley 25/2009, de 22 de diciembre, aplicable hasta la entrada en vigor de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, establece que a los efectos de dicha Ley, se entenderá por declaración responsable el documento suscrito por un interesado en el que manifiesta, bajo su responsabilidad, que cumple con los requisitos establecidos en la normativa vigente para acceder al reconocimiento de un derecho o facultad o para su ejercicio, que dispone de la documentación que así lo acredita y que se compromete a mantener su cumplimiento durante el periodo de tiempo inherente a dicho reconocimiento o ejercicio. Los requisitos citados deberán estar recogidos de manera expresa, clara y precisa en la correspondiente declaración responsable. Las declaraciones responsables producirán los efectos que se determinen en cada caso por la legislación correspondiente y permitirán, con carácter general, el reconocimiento o ejercicio de un derecho o bien el inicio de una actividad, desde el día de su presentación, sin perjuicio de las facultades de comprobación, control e inspección que tengan atribuidas las Administraciones Públicas. Se impone además a las Administraciones Públicas que tengan permanentemente publicados y actualizados modelos de declaración responsable los cuales se facilitarán de forma clara e inequívoca y que, en todo caso, se podrán presentar a distancia y por vía electrónica. De esta normativa se deduce que el título administrativo necesario para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable, en este caso, en el marco de la legislación Valenciana, es el documento suscrito por el interesado en el que manifiesta bajo su responsabilidad, que cumple con los requisitos exigidos por la normativa vigente y que se compromete a mantener su cumplimiento durante el periodo de tiempo inherente al ejercicio. Además, ha de acreditarse su presentación en la Administración competente, sin que parezca necesario usar el modelo elaborado por la Administración cuando se acredite de forma indubitada la presentación del documento con tal carácter. En nuestro expediente, solo se hizo constar por diligencia que se hizo el requerimiento al notario, presentando al Ayuntamiento copia simple del acta notarial y como prueba de la actuación se incorporó copia de la primera página con sello de entrada en la corporación municipal y por ello no considera cumplido los requisitos para que el documento surta los efectos de declaración responsable ya que: – No consta su presentación con el carácter de declaración responsable al no utilizar el modelo elaborado por la Administración y – Contiene otros actos de diferente naturaleza, sin que medie una acreditación en tal sentido por la Administración municipal. Por todo, no resulta cumplida la normativa administrativa ya que dichos requisitos deben de recogerse de manera expresa, clara y precisa, constando de modo indubitado su carácter de declaración responsable. – También declara la DirecciónGeneral, ante las observaciones del recurrente sobre la forma de proceder el registrador en casos similares, que la nueva presentación de un título significa el inicio <<ex Novo>> del procedimiento registral, sin que el registrador, por el principio de independencia, esté vinculado por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores o por las propias resultantes de la anterior presentación de la misma documentación. El libro del Edificio y el depósito del Libro del Edificio Esta ha sido la evolución normativa en la materia: El art. 7 de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación obliga a que el director de la obra facilite al promotor el conocido como Libro del Edificio (que incluye el proyecto y sus modificaciones, acta de recepción, relación de agentes intervinientes en el proceso de edificación, e instrucciones de uso y mantenimiento del edificio) y a que el promotor lo entregue a los usuarios finales del edificio. El Decreto 47/2007 añadió que el certificado de eficiencia energética debía incorporarse al Libro del Edificio. El art. 19 de la Ley 8/2007 de Suelo exigió para la declaración de obras nuevas terminadas la acreditación documental de "... el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios...". Dicho precepto pasó al art. 20 del Decreto-Legislativo 2/2008 aprobatorio del texto refundido de la Ley de Suelo en idénticos términos, y ha sido mantenido por el Decreto-Ley 8/2011. La Resolución-Circular de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de julio de 2007 (confirmada por la Resolución de la Secretaría de Estado de Justicia de 13 de febrero de 2008) declaró que tal acreditación documental venía referida, aparte de a los específicos requisitos autonómicos o al llamado "seguro decenal", al Libro del Edificio, el cual habría de ser objeto de previa o simultánea protocolización notarial acompañado de la certificación del director de la obra acreditativa de que ese es el Libro correspondiente a la misma y que le ha sido entregado al promotor, quien deberá manifestar su disponibilidad para cumplir con su obligación de entregar un ejemplar del mismo a cada uno de los usuarios del edificio. Las normas autonómicas han añadido en ocasiones (Valencia o Andalucía) el depósito del Libro en el Registro de la Propiedad. La exigibilidad del Libro depende de la fecha de la concesión de la licencia de obras. Si había entrado en vigor la norma que lo regula (la Ley de Ordenación de la Edificación de 1999 que se produjo el 6 de mayo de 2000), el Libro es necesario. Si procede el Libro, procederá el Depósito en el Registro de la Propiedad por aplicación del Artículo 202 de la Ley Hipotecaria que establece: "Salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, deberá aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca. En tal caso, cuando se trate de edificaciones en régimen de propiedad horizontal, se hará constar en el folio real de cada elemento independiente su respectiva representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro". El Artículo 7 de la Ley de Ordenación de la Edificación indica su contenido: Una vez finalizada la obra, el proyecto, con la incorporación, en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas, será facilitado al promotor por el director de obra para la formalización de los correspondientes trámites administrativos. A dicha documentación se adjuntará, al menos, el acta de recepción, la relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación, así como la relativa a las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de conformidad con la normativa que le sea de aplicación. Toda la documentación a que hace referencia los apartados anteriores, que constituirá el Libro del Edificio, será entregada a los usuarios finales del edificio. Distinto (y previo) es el depósito notarial del Libro del Edificio que también será exigible si la fecha de la licencia de obras fuera posterior al 6 de mayo de 2000. Siempre he pensado que o depositamos en la notaría o depositamos en el Registro, pero a este doble depósito del Libro del Edificio no le veo ningún sentido. La citada Resolución-Circular de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de julio de 2007 declaró que el Libro del Edificio, habría de ser objeto de previa o simultánea protocolización (que no depósito) notarial. Es la Resolución-Circular de 29 de octubre de 2015 la que exige que el Libro del Edificio deberá presentarse al Registro de la Propiedad en soporte informático, en formato PDF y autenticado por el promotor con su firma electrónica o por otro medio fehaciente. Es evidente que el depósito notarial habrá de ser en el mismo formato y por duplicado. En el caso de Valencia, el DECRETO 25/2011, de 18 de marzo, del Consell, por el que se aprueba el Libro del Edificio para los edificios de vivienda señala que: "El promotor deberá depositar en el Registro de la Propiedad en cuya circunscripción radique el inmueble una copia del Libro del Edificio, acompañada de copia auténtica del acta notarial de depósito". Entonces, tenemos clara la fecha desde la que se exige, que ha de depositarse en la notaría, que debe depositarse en la notaría en soporte informático y que también puede ser necesario su depósito en el registro. Lo que no está tan claro es que sea necesaria el acta y que, por tanto, no pueda hacerse dentro de la propia escritura de declaración de obra terminada o acta de final de obra. En la RDGRN de 20 de septiembre de 2018, por la que se suspende la inscripción de una escritura de ampliación y final de obra, se sigue haciendo referencia al acta aunque lo cierto es que parece que en la práctica se ha extendido la costumbre de no documentar el depósito en acta independiente. El Libro del Edificio es exigible para todo tipo de obras (incluida, aunque se ha discutido como en la RDGRN de 20 de Septiembre de 2018, la vivienda unifamiliar para uso propio) y no es exigible para la declaración de las obras antiguas. ¿Y si son obras de rehabilitación? Complicado, pero al margen de preguntar al técnico (y si lo hay, que se aporte) lo cierto y verdad es que todo dependerá de la importancia de las obras y si uno se mete en escritura, impuesto, registro, es porque probablemente debería haberlo. Sobre este tema tenemos una reciente resolución: RDGSJyFP de 30/5/2022: Es exigible el seguro decenal en obras sobre edificios existentes, cuando la intervención sea total o, siendo parcial, produzca una variación esencial de la composición general exterior, de la volumetría o del conjunto del sistema estructural, o cambie los usos característicos del edificio. ¿Cómo se acredita que el CD que se lleva al registro es el mismo que se ha depositado en la notaría? ¿Lo certifica el técnico en la notaría o en el registro? Un día me dijeron que en la notaría de Talsitio hacían el acta del Libro del Edificio sin mencionar los documentos que comprende. Simplemente les traen el CD y se hace un certificado escueto en el que el técnico declara que el libro depositado contiene todos los documentos necesarios que no se enumeran. La notaría se quedaba su ejemplar, expedía copia del acta y al Registro se llevaba la copia del acta, el certificado del técnico y grapada a este (y sin más) otro ejemplar del CD. ¿El Notario está obligado a acreditar lo que lleva el Libro? Yo entiendo que sí que debe el Notario comprobar que el CD contiene el Libro del Edificio, aunque el contenido exacto (particular de cada cosa, de cada documento) es competencia de los arquitectos o técnicos correspondientes, a semejanza de lo que ocurre con el proyecto de obra. ¿Y cómo se hace para poner en relación el CD que se llevan al registro con el depósito? Llevarlo grapado a un certificado del técnico es un mecanismo bastante endeble notarialmente hablando, ¿no? Lo que yo hago es que el promotor me trae el acta de entrega del Libro del Edificio, junto al certificado firmado por el arquitecto y dos CD, uno para depositar en la Notaría y otro para acompañar junto a la escritura de obra nueva al Registro. En esos CD pongo una pegatina circular como esta diciendo: «DILIGENCIA.- La pongo yo, xxxx, Notario de xxx y del Ilustre Colegio Notarial de XXXX, para hacer constar que el presente soporte informático es copia exacta del que ha sido depositado en mi notaría mediante ACTA DE DEPÓSITO DE LIBRO DEL EDIFICIO, autorizada por mí, el día xxx, con el número xxx de protocolo. En xxx, a xxx. DOY FE«. Sobre la etiqueta estampo el sello de la notaría«. Actualmente, ya no lo hago en un número de protocolo separado puesto que supone encarecer excesivamente el final de obra para cumplimentar este requisito y, SOBRE TODO, porque no es obligatorio (como pensé durante mucho tiempo) con lo que simplemente es suficiente con decir esto en dicha escritura: «SEGUNDO.- DEPOSITO DEL LIBRO DEL EDIFICIO. El compareciente me entrega el Libro del Edificio antes referido, que va recogido, debido a su volumen, en un soporte informático, es decir, en un CD, del cual me entregan dos ejemplares, uno de los cuales queda depositado en mi Notaría y el otro se acompañará, rubricado por mí, a la primera copia que de la presente se expida». ¿Se puede retirar el Libro del Edificio? Pues yo tuve un caso de devolución pero no consigo acordarme de los detalles ni recuperar como se instrumentó. Lo que sí que creo es que a raíz de aquello empecé a poner esto que ahora veréis (que también tiene como propósito poder destruir los libros depositados pasado un tiempo) y que dejé de añadir desde que ya no hago acta independiente pero que tal vez podría recuperar para evitar casos como el de los Senjen (que luego comentamos). Los Senjen han perdido el libro y o me traen otros dos (y repito el depósito aprovechando otra subsanación) o les devuelvo el mío (y como me parece mas sencillo lo primero, creo que lo haré así). B) Y para que recoja su manifestación relativa a que está en disposición de cumplir la obligación de entregar un ejemplar de dicho libro a todos y cada uno de los usuarios finales del edificio, como establece el párrafo tercero del mencionado Artículo 7 de la L.O.E., en su caso. Yo, el Notario, ACEPTO el requerimiento y recibo el objeto del depósito, si bien bajo las siguientes condiciones que cumplimentaré con las oportunas actuaciones, bien mediante diligencia/s en la presente Acta, o si por razones cronológicas y/o técnicas no fuere posible, mediante acta separada de ésta pero que relacionaré con ella: 1ª) El presente depósito tendrá una duración máxima de SEIS MESES, a contar desde el día de hoy. 2ª) La restitución del ejemplar del Libro se efectuará por mi, cuando la misma me sea solicitada, por una cualquiera de las siguientes personas: - A cualquiera de los usuarios del edificio, siempre y cuanto tal usuario sea propietario de la misma (toda vez que sobre el propietario recae la obligación, según el artículo 16.1 de la Ley 38/1999, de recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada), y me acredite documentalmente su título de adquisición. - O a la promotora de la edificación. 3ª) Transcurrido el plazo antes indicado (SEIS MESES a contar desde el día de hoy) sin que yo, el Notario, haya podido proceder a la devolución del ejemplar del Libro del Edificio que recibo en depósito, por no haber sido reclamada la restitución, procederé a la destrucción del citado ejemplar. La promotora, acepta las condiciones que se acaban de relatar. Me autoriza expresamente a que yo, el Notario, entregue copia de la presente acta a los adquirentes del edificio descrito, en su caso. Consulté este asunto con un compañero a fin de saber su criterio y me dijo: "Ya solo hago acta de depósito del Libro del Edificio para las promociones y me entregan dos ejemplares en CD, uno para guardar en la notaría y otro para acompañar a la copia del acta. En los demás casos, lo meto como una cláusula más del acta de final de obra. En mi modelo no pongo cláusulas de retirada del libro". Y ¿por qué lo haces en las promociones? "Por inercia o porque me lo han pedido por separado, pero la tendencia es hacerlo todo dentro del acta de final de obra". ¿Qué valor de adquisición habría que asignarle a un inmueble que se escritura como obra nueva "antigua"? Creo que en la declaración de obra, la cuestión del Valor de Referencia no tiene encaje puesto que lo que hay que tener en cuenta son los costes de ejecución de la obra, es decir, el coste que presumiblemente tuvo la obra cuando se ejecutó, sin actualizarlo al momento de su declaración conforme a, entre otras, las siguientes consultas de la DGT: DGT V0506-20, V3306-19 y V1582-17. Si se desconoce (que será lo habitual) y la obra aparece en Catastro, podría tomarse el valor catastral que tuvo la construcción cuando se incorporó a Catastro recurriendo para ello al histórico de la finca. Ese valor sería un valor correcto como base imponible para liquidar AJD en la escritura de declaración de obra nueva por antigüedad, aunque no esté de mas consultar el Valor de Referencia por si acaso (por si nos da alguna pista o nos ilumina en algo). De momento, para el AJD devengado por la obra, me limito a poner esto a modo de advertencia: «Yo, el Notario, advierto de que conforme al artículo 30 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre en su redacción dada por la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal “en las primeras copias de escrituras públicas que tengan por objeto directo cantidad o cosa valuable servirá de base el valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa” y de que “cuando la base imponible se determine en función del valor de bienes inmuebles, el valor de estos no podrá ser inferior al determinado de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 10 de este texto refundido”, según el cual “salvo que resulte de aplicación alguna de las reglas contenidas en los apartados siguientes de este artículo o en los artículos siguientes, se considerará valor de los bienes y derechos su valor de mercado. No obstante, si el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada o ambos son superiores al valor de mercado, la mayor de esas magnitudes se tomará como base imponible. Se entenderá por valor de mercado el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas. En el caso de los bienes inmuebles, su valor será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto. No obstante, si el valor del bien inmueble declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada, o ambos son superiores a su valor de referencia, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes. Cuando no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada o el valor de mercado”. Los viejos criterios de valoración que viniéramos utilizando según zonas, nos podrían seguir sirviendo. El caso "Gebrid" (escritura de declaración de obra nueva terminada con el suelo correcto en título y registro pero mal en Catastro) Este caso es uno de los que incluye la versión 2.0 de mi modelo del 18.2 que estudiamos en la clase 6. Los Gebrid no firmaron la escritura que a mí me hubiera gustado que firmaran (obra y acta 18.2). Recordemos que se trataba de una escritura de declaración de obra nueva terminada con arreglo a proyecto y licencia en la que la obra ya se encuentra catastrada (aunque no haya sido aun declarada), y el suelo (que procede de una segregación y determinación de resto) está mal catastrado. En el año 2012 en mi notaría se firmó una escritura por la que se segregó una finca y quedó determinado un resto. Ese resto es la finca sobre la que ahora se pretende declarar la obra. No se tramitó expediente catastral alguno y la finca que es objeto de mi escritura no se encuentra correctamente catastrada. Hablé con Catastro a fin de ver si sería posible que en mi declaración de obra incluyamos un requerimiento para tramitar la determinación de resto por el PP. Yo aportaría el IVG+ y daría de alta el procedimiento aportando la escritura de obra y la de segregación y determinación de resto de 2012. Me contestaron que no era posible porque había transcurrido demasiado tiempo desde la segregación y determinación de resto (lo que supone que tal vez con menos tiempo transcurrido sería posible) y que habría que utilizar el 18.2. Pero no hubo manera de que el técnico me hiciera un IVG+ que me permitiera cursar la subsanación (en la comprobación me indicaban que su contenido coincidía con el parcelario catastral), así que hubo que recurrir al plan B: utilizar la BGA para las coordenadas del suelo, que me aportaran las de la obra (aunque ya estaban en Catastro) y esperar a que se inscriba la escritura para que sea el registrador el que inste el procedimiento del artículo 18.3 de la Ley del Catastro. También fue necesario el ICUC que fue negativo puesto que el suelo está mal en Catastro aunque las obras están ubicadas espacialmente dónde Catastro las sitúa. Esta fue la consulta que le hice a la gerencia provincial: "Tengo para firmar una declaración de obra terminada con arreglo a proyecto y licencia que ya está en catastro. Estos son los datos: DATOS CATASTRALES: *** De la rústica: ***. Forma parte de la parcela *** del polígono *** del Catastro de Rústica de *, catastrada bajo la siguiente referencia: De la edificación que por la presente se declara: La finca es el resto tras una segregación que se efectuó conmigo en 2012. No sé si la segregada se segregó catastralmente (inscribirse se inscribió), pero respecto del resto, no se hizo nada. Luego el resto se vendió en otra notaría y ahora se declara conmigo la obra sobre el mismo. Me planteaba hacer una escritura de declaración de obra nueva terminada y de REQUERIMIENTO PARA LA TRAMITACIÓN POR EL PROGRAMA PILOTO DE LA SEC del alta de la determinación de resto. Yo declararía la obra y mis clientes en base a IVG+ me requerirían para modificar el Catastro en cuanto a su finca. Con el Catastro arreglado, yo incorporaría la nueva CCDYG dentro de la que estaría la obra y ya se podría inscribir todo perfecto con la base gráfica catastral. ¿Esto es viable? Es decir, utilizaríamos el PP para una "segregación"antigua que no accedió a Catastro. Pienso que esto podría ser una nueva utilidad para el piloto: segregaciones sin hacer en las que no es necesario el 18.2" Lo de que no era necesario el 18.2 era un farol porque sí que lo era puesto que estaba claro que habría otros afectados. Y esta fue la respuesta: "En relación con el tema planteado, respecto de las construcciones existentes sobre la parcela, las mismas fueron dadas de alta en Catastro el año pasado, con lo cual en lo que a Catastro se refiere este tema estaría resuelto, salvo que se hubiese una ampliación, en cuyo caso, debería ser objeto de declaración. Respecto de la delimitación de la parcela el tema se tendría que tratar mediante un procedimiento de subsanación de discrepancias dado el tiempo transcurrido desde la segregación y desconociendo que delimitación se pretende catastrar". Esta fue la escritura que finalmente se firmó a los Gebrid Después hubo que subsanarla e imagino que con la subsanación el asunto quedaría solucionado. E X P O N E N:- PRIMERO.- Que *** son dueños por mitades indivisas, con carácter privativo y por el título que se dirá, de la siguiente finca: = RÚSTICA: Trozo de tierra labor o labradío regadío, espartizal o atochar y almendro regadío, sita en ***. Superficie: Una hectárea y cinco centiáreas (10.005 m2). Linderos: INSCRIPCIÓN: DATOS CATASTRALES: De la rústica: Forma parte de la parcela *** del polígono *** del Catastro de Rústica de ***, catastrada erróneamente en su totalidad a nombre de Don y Doña (anteriores propietarios) bajo la siguiente referencia: *. De la edificación que por la presente se declara (catastrada erróneamente en su totalidad a nombre de Don *, aquí compareciente): Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, las certificaciones acreditativas de las referencias catastrales, y descriptivas y gráficas, y los anexos de coordenadas georreferenciadas vértices de la parcela catastral, solicitadas por la otorgante a efectos de la presente, que incorporo a esta matriz. TÍTULO: El de compra efectuada a los cónyuges ***, en virtud de escritura autorizada por Don ***, Notario de ***, el día ***, con el número *** de protocolo. CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiestan sus propietarios que la finca descrita se encuentra libre de cargas y gravámenes, de arriendos, ocupantes y aparceros, y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos, estando destinada a constituir la vivienda habitual de los comparecientes en España. INFORMACIÓN REGISTRAL: No es de aplicación en este caso el deber de obtención de información registral previa. La descripción de la finca, su titularidad y la situación de cargas antes expresadas resultan de las manifestaciones realizadas y del título reseñado. Yo, el Notario, advierto de que prevalecerá la situación registral existente con anterioridad a la presentación de esta escritura en el Registro de la Propiedad. SEGUNDO.- Esto expuesto, O T O R G A N: PRIMERO. DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA TERMINADA. A).= *** declaran que, en el interior de la finca descrita en la presente escritura, al amparo de la Licencia de obras que luego se refiere, con fondos propios, y sin adeudar cantidad alguna por razón de mano de obra, materiales, dirección ni ningún otro concepto, han construido una VIVIENDA UNIFAMILIAR AISLADA y PISCINA no colindantes entre sí, que por la presente DECLARAN TOTALMENTE TERMINADAS, y cuya inscripción solicitan con la siguiente descripción actualizada de la total finca: = RÚSTICA: Trozo de tierra labor o labradío regadío, espartizal o atochar y almendro regadío, sita en ***. Superficie: Una hectárea y cinco centiáreas (10.005 m2). Dentro de cuyo perímetro existen construidas: 1.=Una vivienda unifamiliar aislada, compuesta de planta baja, con garaje, aparcamiento cubierto, y además dos porches cubiertos y otro descubierto, señalada como ***. Distribución: Consta de hall, tres distribuidores, salón-comedor, cocina, lavadero, aseo, dos baños, vestidor, dos dormitorios, trastero, dos porches cubiertos y un porche descubierto. Superficie: La total superficie construida es de ciento noventa y dos metros y cincuenta decímetros cuadrados (192,50 m2), de los que ciento cincuenta metros y cincuenta decímetros cuadrados (150,50 m2) corresponden a la vivienda (computando los porches al 50%), veinticuatro metros cuadrados (24 m2) al garaje de que dispone, y los restantes dieciocho metros cuadrados (18 m2) al aparcamiento cubierto. La total superficie útil es de doscientos dos metros y treinta y nueve decímetros cuadrados (202,39 m2), de los que ciento cuarenta y cinco metros y once decímetros cuadrados (145,11 m2) corresponden a la vivienda, veintiún metros y veintiocho decímetros cuadrados (21,28 m2) corresponden al garaje de que dispone, y los restantes treinta y seis metros cuadrados (36 m2) corresponden al aparcamiento cubierto de que dispone. La superficie ocupada de parcela es de ciento cincuenta metros y cincuenta decímetros cuadrados (150,50 m2). Linderos: Por todos sus vientos, con la finca en la que se halla enclavada. 2.= Un piscina descubierta, con depuradora. Superficie: Tiene una superficie de lámina de agua de treinta y cuatro metros y cuarenta y tres decímetros cuadrados (34,43 m2), y la depuradora mide dos metros cuadrados (2 m2). Linderos: Por todos sus vientos, con la finca en la que se halla enclavada. Linderos de la total finca: VALORACIÓN DE LA OBRA DECLARADA: Se valora la obra declarada, a efectos fiscales y arancelarios, en la cantidad de CIENTO CUARENTA Y CUATRO MIL EUROS (144.000,00 €), de los que CIENTO TREINTA MIL EUROS (130.000,00 €) corresponden a la vivienda, y los restantes CATORCE MIL EUROS (14.000,00 €) a la piscina. B).= A los oportunos efectos se incorporan a la presente, junto con las mencionadas certificaciones catastrales: .- Licencia Urbanística de Obras concedida por Decreto de Alcaldía Presidencia número *** del Ayuntamiento de ***, de fecha ***, Expediente ***, de la que yo, el Notario, deduzco fotocopia con valor de testimonio, que incorporo a la presente. .- Certificados finales de la dirección de la obra descrita visados por el Colegio Territorial de Arquitectos de *** y por el Colegio de Aparejadores, Arquitectos Técnicos de Ingenieros de Edificación de ***, de los que yo, el Notario, deduzco fotocopias, con valor de testimonio, que incorporo a la presente. .- Licencia Municipal de Primera Ocupación de la vivienda, concedida por Decreto de Alcaldía número *** del Ayuntamiento de ***, de fecha ***, de la que deduzco fotocopia, con valor de testimonio, que incorporo a la presente. .- Y Certificaciones expedidas por Doña Ana Isabel Rubio Guisado, Arquitecto colegiado con el número 50.333 en el Colegio Territorial de Alicante con fechas 28 de Enero de 2022 (cuyas firmas electrónicas yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad de la firmante, que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme al REGLAMENTO (UE) N o 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE) y Octubre de 2021), acreditativas de la descripción y finalización de las obras declaradas conforme al proyecto por ella redactado y para el que se obtuvo la citada licencia (la primera de las dos) y de las coordenadas de georreferenciación (la segunda) de la total finca y de la parte de suelo ocupado por las edificaciones existentes, todo ello en términos coincidentes con la descripción que consta en esta escritura, lo que yo, el Notario, compruebo. .- Y Licencia de Primera Ocupación concedida por el Ayuntamiento de ** con fecha de salida de ***, de la que yo, el Notario, deduzco fotocopia, con valor de testimonio, que incorporo a la presente. C).= SEGURO DECENAL. Advertidos de lo dispuesto en los Artículos 19 y 20 de la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación, me exhiben, en original, documento acreditativo de constitución de seguro con la compañía aseguradora “COMPANY, S.A.” suscrito por Don ****, cuya firma se encuentra debidamente legitimada, por Don ***, Notario de ***, con fecha ***, del que deduzco testimonio para incorporar a esta matriz. D).= LIBRO DEL EDIFICIO. *** me entregan dos ejemplares del Libro del Edificio en soporte informático TIPO CD, uno de los cuales quedará depositado en mi Notaría y el otro se acompañará, rubricado, sellado y firmado por mí, a la primera copia que de la presente se expida. E).= EFICIENCIA ENERGÉTICA: *** manifiestan disponer del certificado de eficiencia energética de la vivienda que por la presente se declara a que se refiere el Real Decreto 390/2021, de 1 de Junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y el Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana, que me exhibe y del que incorporo fotocopia de la calificación energética con registro ***, válido hasta el día ***. F).= INFORME CATASTRAL DE UBICACIÓN DE CONSTRUCCIONES: Me entregan *** para unir a esta matriz informe catastral de ubicación de construcciones con CSV ***. G).= DECLARACIÓN DE INDIVISIBILIDAD Y VINCULACIÓN: ***, expresamente declaran su voluntad de que la finca objeto de esta escritura quede afectada, con inscripción registral de la vinculación de la total superficie real a la construcción que sobre ella se declara, solicitando la constancia registral de su indivisibilidad. H).= RECTIFICACIÓN DE CATASTRO Y COORDINACION DE CATASTRO Y REGISTRO: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca, informando yo, el Notario, a los comparecientes de los procedimientos legales de rectificación, eximiéndome de llevarlos a cabo. Se solicita expresamente la inscripción de la base gráfica alternativa conforme a la descripción técnica que resulta de la documentación que a continuación se cita tramitando el expediente registral previsto en el Artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria con carácter posterior a la inscripción del acto documentado en la presente escritura. En caso de suspender o denegar la inscripción de la base gráfica catastral, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro. A tal fin, * me exhiben Informe de Validación Gráfica Alternativa (positivo) con representación gráfica georreferenciada alternativa con CSV *, expedido con fecha *, por la citada Doña *, Arquitecto colegiada con el número * en el Colegio Territorial de *, que previo su requerimiento se incorpora a esta matriz en el que consta la representación gráfica de la superficie de suelo ocupada por las obras que se declaran y la de la total finca. Se solicita expresamente del Registro de la Propiedad de *, practique las oportunas comunicaciones al Catastro a fin de que incorpore las rectificaciones que correspondan de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 18 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de Marzo. J).= *, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin. K).= En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 98.3 de la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, los comparecientes manifiestan que, a su leal saber y entender, no se ha realizado en la finca objeto de la presente escritura ninguna actividad potencialmente contaminante del suelo. Manifestaciones fiscales: Manifiestan los comparecientes que la vivienda que por esta escritura se declara va a ser destinada a domicilio habitual en la forma que se establece en la Legislación del Impuesto sobre la Renta de las personas físicas, por lo que solicitan se aplique el tipo de gravamen del 0,1% establecido para el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados en la Legislación Fiscal, en base a la Resolución 00/798/2010 de fecha 28 de de Abril de 2011 del Tribunal Económico Administrativo Central, dictada de conformidad con las Sentencias del Tribunal Supremo de 12 de Noviembre de 1998, 14 de Marzo de 2008 y 17 de Enero de 2011 y en las Sentencias del TSJ de la Comunidad Valenciana 8090/2017, de 8 de noviembre de 2017, 500/2017, de 1 de febrero de 2017, 7022/2014, de 18 de septiembre de 2014, y 3074/2014, de 16 abril de 2014. Esta es una particularidad valenciana que también se extiende a la compra del solar o suelo cuando se venda con IVA. Presentación telemática.- Renuncian a que la presente sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. Así lo dicen y otorgan. Escritura de subsanación de otra de declaración de obra nueva terminada (caso Gebrid) Con el problema que tenían, la subsanación fue una menudencia. E X P O N E N: PRIMERO.- Que mediante escritura otorgada bajo mi fe, el día* con el número*, los comparecientes declararon una edificación terminada sobre la finca registral número * de las del Registro de la Propiedad de *, sita en término de *, en la forma y condiciones que en dicha escritura constan y a la que se remiten en evitación de repeticiones innecesarias. SEGUNDO.- Que la mencionada escritura se encuentran pendiente de inscripción en el Registro de la Propiedad de *. TERCERO.- Esto expuesto, O T O R G A N: PRIMERO.- Los comparecientes SUBSANAN la mencionada escritura, mediante la incorporación de: .- Nuevo Certificado final de la dirección de la obra descrita visado por el Colegio Territorial de Arquitectos de * del que yo, el Notario, deduzco fotocopia con valor de testimonio, que incorporo a la presente, añadiéndose metros cuadrados de aparcamiento cubierto y depuradora, tal cual indica la escritura subsanada. .- Un nuevo certificado técnico con las coordenadas UTM modificadas expedido por Doña *, Arquitecto colegiado con el número * en el Colegio Territorial de * con fecha * (cuya firma legitimo por ser análoga a la que figura en otros documentos de mi protocolo), acreditativo de las indicadas coordenadas. Se aportará con la copia autorizada de la presente escritura, soporte digital con los ficheros GML de la vivienda, la depuradora, el aparcamiento cubierto y la piscina. .- Un nuevo Informe Catastral de Ubicación de Construcciones con CSV *. .- Y un nuevo LIBRO DEL EDIFICIO del que me entregan dos ejemplares del Libro del Edificio en soporte informático TIPO CD, uno de los cuales quedará depositado en mi Notaría y el otro se acompañará, rubricado, sellado y firmado por mí, a la primera copia que de la presente se expida. SEGUNDO.- Los comparecientes RATIFICANDO en cuanto a lo demás el contenido de la escritura que por la presente se subsana, solicitan de la Sra. Registradora de la Propiedad competente practique los asientos oportunos en los Libros a su cargo. DATOS DE INSCRIPCIÓN DE LA FINCA OBJETO DE LA PRESENTE: Presentación telemática.- Renuncian a que la presente sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. Así lo dicen y otorgan. Escritura de declaración de edificación por antigüedad con arreglo a Catastro con modificación de la cabida inferior al 5% y linde con colador (caso "Bissnes") Otro caso recogido en el libro electrónico que vamos a recoger también aquí. La diferencia de cabida existiendo un lindero con ese colador es el único problema que presentaba esta obra que nos sirve para comenzar a ejemplificar la problemática de las diferencias de cabida de suelo en las declaraciones de obras. Se trataba de una obra declarada por antigüedad catastral con diferencia de cabida y linde con un colador que tal vez podría haber sido invadido teniendo en cuenta la ortofoto de la SEC que consulté antes del otorgamiento y durante el mismo en presencia del interesado para mostrarle como estaba su propiedad. Si surgiera un problema por el linde con el colador (tras la notificación registral), habría que subsanar la escritura para hacer aflorar la discrepancia (como en el caso "Valsados") y tramitar un 18.2 porque si simplemente optamos por un IVG+ (BGA) y solicitamos el 199.2, el asunto se resolvería (como ya sabemos) en el registro pero no en el Catastro (al menos a corto plazo). Mi criterio es que es mejor olvidar el 199.2 y utilizar el 18.2 en todos los casos en que sea posible (por ausencia de urgencia y presupuesto para hacer frente al mayor gasto). No obstante, no es lo mismo una vereda autonómica que un colador municipal por lo que dudo que el ayuntamiento titular pueda presentar oposición puesto que nunca lo hace. En casos de linde con el dominio público, como los de las veredas, puede ser mas conveniente prescindir de la modificación de la cabida si es transmisión del inmueble, porque en las obras, segregaciones y demás, no queda otra que actualizar pues en caso contrario la necesidad de coordenadas de la total finca, nos puede dejar sin inscripción. Pero, ¿seguro que el registro notificará al ayuntamiento titular del colador al existir una diferencia de cabida? Lo que está claro es que le notificará por la existencia de la obra declarada por antigüedad, pero al ser la diferencia de cabida inferior al 5% habrá notificación a los titulares registrales de las fincas colindantes tras la inscripción por lo que no es posible que ocurra lo mismo que en el caso "Valsados". Pero, ¿si la diferencia de cabida en el caso Valsados tampoco no era superior al 10% porqué se tramitó por el 199.1? Pues no lo tengo claro. Algunos intríngulis se me siguen resistiendo. Como veis siguen existiendo dudas de encaje de los diferentes procedimientos que se pueden reconducir en base a la calificación (o simple opinión o consejo registral). E X P O N E: PRIMERO.- Que es dueña en pleno dominio, con carácter privativo y por el título que se dirá, de la siguiente finca: = RÚSTICA: Tierra secano plantada de almendros y en parte improductivo, sita en **. Superficie: Cuarenta y cuatro áreas y cincuenta y una centiáreas (4.451 m2), según título y registro, y cuarenta y cuatro áreas y ochenta y ocho centiáreas (4.488 m2), según catastro. Dentro de cuyo perímetro existe una edificación de planta baja que mide una superficie construida de treinta y seis metros cuadrados (36 m2), igual a la superficie ocupada de parcela. Linderos: Por todos sus vientos, con la finca en la que se halla enclavada. Linderos de la total finca: Norte, **; Este, parcela *** del Ayuntamiento de **, que es colador; y Oeste, ***. INSCRIPCIÓN: DATOS CATASTRALES: De la rústica: Constituye la parcela ** del polígono ** del Catastro de Rústica de **, catastrada bajo la siguiente referencia: **. De la urbana: **. Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, las certificaciones acreditativas de las referencias catastrales, y descriptivas y gráficas, y los anexos de coordenadas georreferenciadas vértices de la parcela catastral, solicitadas por la otorgante a efectos de la presente, que incorporo a esta matriz. Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de la interesada, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que rectifique la cabida inscrita por ser la diferencia inferior al 5% conforme al artículo 201.3 b) de la Ley Hipotecaria. En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en ésta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro. TÍTULO: CARGAS Y ARRIENDOS: INFORMACIÓN REGISTRAL: SEGUNDO.- Esto expuesto, O T O R G A: PRIMERO.- DECLARACIÓN DE AMPLIACIÓN DE EDIFICACIÓN: A).- La compareciente hace constar que sobre la finca registral descrita en la parte expositiva, existen construidas desde hace más de quince años, las EDIFICACIONES que a continuación se describen, y que por la presente DECLARA TERMINADAS, con la siguiente descripción total y actualizada, solicitándose del Registro de la Propiedad las operaciones registrales oportunas: = RÚSTICA: Tierra secano plantada de almendros y en parte improductivo, sita en ***. Superficie: Cuarenta y cuatro áreas y cincuenta y una centiáreas (4.451 m2), según título y registro, y cuarenta y cuatro áreas y ochenta y ocho centiáreas (4.488 m2), según catastro. Dentro de cuyo perímetro existe: 1.= Edificación de planta baja, destinada a vivienda y porche, marcada como ***. Superficie: Ocupa una superficie de suelo de ciento cinco metros cuadrados (105 m2). Tiene una total superficie construida de ciento cinco metros cuadrados (105 m2), de los cuales sesenta y nueve metros cuadrados (69 m2) corresponden a la vivienda, y los restantes treinta y seis metros cuadrados (36 m2) al porche. Linderos: Por todos sus vientos, con la finca en la que se halla enclavada. 2.= Y un almacén de planta baja. Superficie: Tiene una total superficie construida de cincuenta y cuatro metros cuadrados (54 m2), igual a la superficie ocupada de suelo.- Linderos: Por todos sus vientos, con la finca en la que se halla enclavada. Linderos de la total finca: Norte, **; Este, parcela 9008 del Ayuntamiento de **, que es colador; y Oeste, ***. VALORACIÓN DE LA OBRA DECLARADA: B).- Manifiesta la compareciente que: .- la descripción de las edificaciones declaradas mediante la presente escritura se corresponden con la realidad. -. que no le consta que exista en el Registro de la Propiedad anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la presente. .- y que, en consecuencia, habiendo transcurrido ya el plazo legal de prescripción conforme a la vigente legislación, dichas edificaciones se consideran incorporadas a su patrimonio y nada obsta a su inscripción en el Registro de la Propiedad. C).- SEGURO DECENAL: Manifiesta la compareciente, que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación, no es exigible la constitución de garantías. D).- CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA: No es exigible conforme al Real Decreto 390/2021, de 1 de Junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y el Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana. E).- LIBRO DEL EDIFICIO: Con relación a lo dispuesto en el Artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de Junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo, NO resulta necesario justificar notarialmente el depósito del LIBRO DEL EDIFICIO. F).- REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LA PARTE DE SUELO OCUPADA POR LA OBRA DECLARADA (Ley 13/2015, de 24 de Junio): La representación gráfica de dicho suelo ocupado y de la total finca consta en las certificaciones catastrales que han quedado incorporadas a la presente. Me faltó el envío de copia a Catastro (aunque fuera una obra declarada por antigüedad). El cliente sabe que tal vez tengamos que recurrir a un 18.2, aunque creo que soy optimista y que no nos hará falta. De hecho, ha pasado bastante tiempo y no he vuelto a tener noticias suyas (ni del registro). A PARTIR DE AQUÍ, RECOJO MODELOS Y MAS MODELOS CON COMENTARIOS DE INTERÉS PARA EL CASO CONCRETO Declaraciones de obra nueva terminada por antigüedad catastral: Los casos Sonriha, Nida, Nesbla y el Torero Muchas de las escrituras que vamos que estamos viendo no dejan ver la dificultad que entraña su preparación ni tampoco las que está planteando la inscripción de un alto porcentaje de obras, a pesar de lo importante que es la figura de la declaración de obra en el tráfico económico. Para mi es la escritura con mas complicaciones en la actualidad. Ya lo veremos cuando llegue el momento de analizar las subsanaciones. Escritura de declaración de obra nueva terminada por antigüedad catastral de una piscina y de compraventa (el caso "Sonriha") En este caso fue todo bien y la escritura se inscribió sin problemas que me consten. No obstante, ahora que repaso borradores, modelos y escrituras para la preparación del curso, detecto pequeñas (y no tan pequeñas) cosas y pienso en que a veces nos ponen en los registros menos pegas de las que nos merecemos. Por ejemplo, en el caso Sonriha no describimos los componentes que conformaban la finca y no actualizamos superficie conforme a Catastro (eran tres catastrales) y aún así, insisto que yo sepa, todo ha ido bien. E X P O N E N: PRIMERO.- Que ***, manifiestan ser dueños por mitades indivisas, con sujeción a su régimen matrimonial extranjero, y por el título que luego se dirá, del pleno dominio de la siguiente finca: = RÚSTICA: En ***, un trozo de tierra regadío hoy secano parte con frutales, parte con almendros y parte improductivo. Indivisible y vinculada a efectos urbanísticos. Está atravesada de este a oeste por un camino. Superficie: Una hectárea, un área y cuatro centiáreas (10.104 m²). En su interior existe una vivienda unifamiliar aislada de planta baja y planta cubierta, señalada catastralmente como ***. Distribución: En diferentes dependencias y servicios. Superficie: Tiene una total superficie construida de ciento dieciséis metros con treinta y nueve decímetros cuadrados (116,39 m²), de los cuales noventa y cuatro metros con cuatro decímetros cuadrados (94,04 m²) corresponden a la planta baja, más tres metros con cuarenta y siete decímetros cuadrados (3,47 m²) de porche, y dieciocho metros con ochenta y ocho decímetros cuadrados (18,88 m²) a la planta cubierta; y una total superficie útil de noventa y dos metros con cuarenta y un decímetros cuadrados (92,41 m²), de los cuales setenta y ocho metros con setenta y nueve decímetros cuadrados (78,79 m²) corresponden a la planta baja, y trece metros con sesenta y dos decímetros cuadrados (13,62 m²) corresponden a la planta cubierta. Ocupa una superficie de parcela de noventa y siete metros con cincuenta y un decímetros cuadrados (97,51 m²), quedando el resto de la parcela destinada a recreo. Linderos: Por los cuatro puntos cardinales, con la finca donde se halla enclavada. Linderos de la total finca: INSCRIPCIÓN: *** (Código Registral Único ***). VALORACIÓN: DATOS CATASTRALES: De la rústica: Constituye la parcela ** del polígono ** y la parcela ** del polígono ** del Catastro de Rústica de ***, catastradas bajo las siguientes referencias: *** y ***. De la urbana: ***. Se acreditan con las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, y los anexos de coordenadas georreferenciadas vértices de las parcelas catastrales, que incorporo a esta matriz, obtenidas de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos. Los comparecientes, en el sentido en que intervienen, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin. Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia, les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial del Catastro. Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la cabida que consta inscrita en el Registro. La superficie de Catastro no coincidía con la del título y el registro, pero se optó por dejarla como estaba corriendo el correspondiente riesgo. Recientemente he tenido que rectificar una escritura de herencia que incluía una declaración de obra sobre una finca que tenía una diferencia de superficie muy pequeña, casi despreciable, respecto de Catastro. Pedimos al registro que se mantuviera la superficie y se indicó que no se solicitaba la coordinación (que se renunciaba creo que dije). Sin calificación (por teléfono), el registro nos advirtió de que había que solicitarla (la coordinación) y así lo hicimos (subsanando por el artículo 153 del RN) aprendiendo así la lección de que (como ya tenemos tratado) si rectificamos la descripción, la coordinación pasa a ser obligatoria y por tanto, tenemos que aflorar toda diferencia de superficie que pueda existir. Lo mismo ocurre en el caso del suelo sobre el que se encuentren las obras que declaramos. Así que mucho cuidado con las coordenadas y con las diferencias de superficie, aunque un registro poco avezado (o poco exigente) pueda inscribirnos con diferencias de cabida o sin coordenadas de la total finca, tirando por la calle de en medio y decidiendo lo que estime oportuno en base (o no) a la escritura. Fue lo que ocurrió en el caso "Sonriha" en el que no se renunció a la coordinación pero se pidió que se mantuviera la cabida. TÍTULO: CARGAS Y ARRIENDOS: INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: SEGUNDO.- Esto expuesto, O T O R G A N: PRIMERO.- DECLARACIÓN DE EDIFICACIÓN. A).- *** manifiestan que, sobre la finca descrita anteriormente, existe construida con una antigüedad superior a diez años, una piscina, que por la presente DECLARAN TERMINADA, solicitando su inscripción en el Registro de la Propiedad con la siguiente descripción completa y actualizada, conforme a la citada certificación catastral, de la total finca: Siempre redescribimos la finca entera y si es una rústica con una urbana en su interior recurrimos a la fórmula de que "dentro de su perímetro se halla enclavada". = RÚSTICA: En ***, un trozo de tierra regadío parte con frutales, parte con almendros y parte improductivo. Indivisible y vinculada a efectos urbanísticos. Está atravesada de este a oeste por un camino. Y a pesar de ello, no describimos los dos componentes. Superficie: Una hectárea, un área y cuatro centiáreas (10.104 m²). Dentro de su perímetro existen construidas: 1.=Una vivienda unifamiliar aislada de planta baja y planta cubierta, señalada catastralmente como ***. Distribución: En diferentes dependencias y servicios. Superficie: Tiene una total superficie construida de ciento dieciséis metros con treinta y nueve decímetros cuadrados (116,39 m²), de los cuales noventa y cuatro metros con cuatro decímetros cuadrados (94,04 m²) corresponden a la planta baja, más tres metros con cuarenta y siete decímetros cuadrados (3,47 m²) de porche, y dieciocho metros con ochenta y ocho decímetros cuadrados (18,88 m²) a la planta cubierta; y una total superficie útil de noventa y dos metros con cuarenta y un decímetros cuadrados (92,41 m²), de los cuales setenta y ocho metros con setenta y nueve decímetros cuadrados (78,79 m²) corresponden a la planta baja, y trece metros con sesenta y dos decímetros cuadrados (13,62 m²) corresponden a la planta cubierta. Ocupa una superficie de parcela de noventa y siete metros con cincuenta y un decímetros cuadrados (97,51 m²), quedando el resto de la parcela destinada a recreo. Linderos: por los cuatro puntos cardinales, con la finca donde se halla enclavada. 2.= Piscina descubierta de uso particular con una superficie construida de cuarenta y dos metros cuadrados (42 m²). Linderos: Por los cuatro puntos cardinales, con la finca en la que se halla enclavada. Linderos de la total finca: VALORACIÓN: B).- Manifiestan *** que: .- la descripción de la declaración de la edificación declarada mediante la presente escritura se corresponde con la realidad. -. que no le consta que exista en el Registro de la Propiedad anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la presente. .- y que, en consecuencia, habiendo transcurrido ya el plazo legal de prescripción conforme a la vigente legislación, dicha edificación se considera incorporada a sus patrimonios y nada obsta a su inscripción en el Registro de la Propiedad. C).- SEGURO DECENAL: Manifiestan que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 38/1999 de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación, no es exigible la constitución de garantías. D).- CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA: No es exigible conforme al R.D. 235/2013, de 5 de abril. E).- LIBRO DEL EDIFICIO: Con relación a lo dispuesto en el Artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo NO resulta necesario justificar notarialmente el depósito del LIBRO DEL EDIFICIO. F).- REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LA PARTE DE SUELO OCUPADA POR LA OBRA DECLARADA (Ley 13/2015, de 24 de junio): La representación gráfica de dicho suelo consta en la certificación catastral que ha quedado incorporada a la presente. Si la superficie catastral y la registral no coincidían no tengo claro cómo es que se aceptaron las coordenadas catastrales existiendo una diferencia de superficie y sin pedir la modificación de la cabida. Supongo que la escasa (despreciable) diferencia causó su efecto. Escritura de aceptación y adjudicación parcial de herencia previa declaración de edificación (el caso "Nida") Esta escritura sí que nos dio problemas registrales. De hecho hubo una calificación negativa que luego se quedó en agua de borrajas. Fue esta: "HECHOS: Por medio de la escritura presentada, se manifiesta la herencia de ***, entre cuyos bienes figura la finca registral ***, sobre la que se pretende rectificar su superficie por el procedimiento previsto en el artículo 201.3 b) L.H., así como la inscripción de declaración de obra por antigüedad. Para ello se incorpora al documento CERTIFICACIÓN CATASTRAL DESCRIPTIVA Y GRÁFICA expedida el *** de la que resulta la superficie de la finca, así como la descripción de la obra nueva y su antigüedad. Dado que la obra declarada, se sitúa en los lindes de la finca, existen dudas sobre sí la edificación se encuentra efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara, por lo que se hace necesario inscribir previa o simultáneamente a dicha declaración de obra, la Base Gráfica Georreferenciada de la parcela o solar donde la misma se ubica. Para poder inscribir Base Gráfica, es necesario que se solicite expresamente la misma en base a la CERTIFICACIÓN CATASTRAL DESCRIPTIVA Y GRÁFICA que ya ha sido aportada, y en caso de que la anterior no se corresponda con la realidad, sería necesario aportar la BASE GRÁFICA GEORREFERENCIADA de la finca emitida por un técnico competente y en formato GML, acompañada de INFORME DE VALIDACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. FUNDAMENTOS DE DERECHO: BLA, BLA. En este caso, puede que la obra estuviera desplazada en Catastro y que el registro tuviera dudas sobre donde estaba realmente ubicada, con lo que necesitaba, y es lo que pide, una BGA de suelo para comprobar si la obra está dentro de la finca o no. Sin embargo, al final se hizo ir al cliente a firmar que daba por buena la base gráfica catastral; lo hizo, se disiparon las dudas y se inscribió todo. Es una asignatura pendiente para mi el estudio (y no será fácil) de esos apaños registrales. E X P O N E N: FALLECIMIENTO. .... INVENTARIO Y AVALÚO. Que entre los bienes quedados al fallecimiento de ***, se encuentra el siguiente de carácter ganancial: 1.= URBANA: Parcela de terreno vallada, sita en ***, y señalada catastralmente como ***. Superficie: Mide doscientos metros y cinco decímetros cuadrados (200,05 m2), según título y registro, y ciento noventa y ocho metros cuadrados (198 m2), según catastro. Una pequeña diferencia que en este caso sí que pedimos. Linderos: INSCRIPCIÓN: *** (Código Registral Único ***). VALORACIÓN: ***, incluida la obra existente en su interior y que por la presente se declara. REFERENCIA CATASTRAL: ***. Se acredita con la certificación catastral, descriptiva y gráfica, que incorporo a esta matriz (en la que consta erróneamente catastrada en su totalidad a nombre de Doña VIUDA), obtenida de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos. Las comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin. Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de las interesadas, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que rectifique la cabida inscrita por ser la diferencia inferior al 5% conforme al artículo 201.3 b) de la Ley Hipotecaria. En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en ésta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro y de la actualización de los linderos. No sé si debería pasar a pedir expresamente la coordinación, aunque si es un caso obligatorio o se deriva de lo que pedimos, se va a proceder a ella con lo que no merece la pena complicarse. Lo que sí es fundamental, he insisto en ello, es que no se indique que no se quiere cuando estamos rectificando la descripción. TÍTULO: CARGAS Y ARRIENDOS: INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: DECLARACIÓN DE EDIFICACIÓN: En las herencias, declaramos las obras antes de la adjudicación porque queda mejor la escritura y, sobre todo, para dejar claro que la obra antigua ya formaba parte del patrimonio del difunto. Manifiestan las comparecientes que sobre la finca descrita anteriormente (con una antigüedad de 1950 según resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica que se incorpora a la presente), existe construida una edificación, de uso industrial, que por la presente DECLARAN TERMINADA, solicitando su inscripción en el Registro de la Propiedad con la siguiente descripción completa y actualizada de la total finca: = URBANA: Parcela de terreno vallada, sita en ***, y señalada catastralmente como ***. Superficie: Mide doscientos metros y cinco decímetros cuadrados (200,05 m2), según título y registro, y ciento noventa y ocho metros cuadrados (198 m2), según catastro. Dentro de cuyo perímetro existe un almacén, destinado a industrial, y señalado catastralmente como ***. Superficie: Tiene una total superficie construida de setenta y un metros cuadrados (71 m2), igual a la superficie ocupada de suelo, estando el resto de solar destinado a patio descubierto. Linderos: Norte o espaldas, con patio; Sur o Frente, calle de su situación; Este o derecha entrando, referencia catastral *** de ***; y Oeste o izquierda entrando, referencia catastral *** de ***. Linderos de la total finca: VALORACIÓN DE LA DECLARACIÓN DE OBRA DECLARADA: Manifiestan las comparecientes que: .- la descripción de la edificación declarada mediante la presente escritura se corresponde con la realidad. -. que no les consta que exista en el Registro de la Propiedad anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la presente. .- y que, en consecuencia, habiendo transcurrido ya el plazo legal de prescripción conforme a la vigente legislación, dicha edificación se considera incorporada al patrimonio hereditario y nada obsta a su inscripción en el Registro de la Propiedad. SEGURO DECENAL: Manifiestan las comparecientes, que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación, no es exigible la constitución de garantías. CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA: No es exigible conforme al R.D. 235/2013, de 5 de Abril, y el R.D. 564/2017, de 2 de Junio, sobre procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y el Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana. LIBRO DEL EDIFICIO: Con relación a lo dispuesto en el Artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de Junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo, y en el Decreto 25/2011, de 18 de Marzo, del Consell, por el que se aprueba el libro del edificio para los edificios de vivienda NO resulta necesario justificar notarialmente el depósito del LIBRO DEL EDIFICIO. REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LA PARTE DE SUELO OCUPADA POR LA OBRA DECLARADA (Ley 13/2015, de 24 de Junio): La representación gráfica de dicho suelo y de la total finca consta en la certificación catastral que ha quedado incorporada a la presente. El caso "Nesbla" Otro de los que decidí incluir en el libro electrónico sobre el 18.2. En esta escritura se incorporaron dos certificaciones catastrales descriptivas y gráficas (una de suelo y otra de la obra) y, además, otra certificación no descriptiva y gráfica relativa a una de las dos parcelas catastrales que constituían el suelo de la finca sobre la que se declara la obra. Error. Se me paso la importancia de este dato. El registro calificó negativamente, por ser indispensable la CCDYG que nos faltaba para proceder a la inscripción y añadió que "en caso de no poder obtener las certificaciones indicadas, sería necesario presentar base gráfica alternativa con informe de validación positivo" y que (dado que había un considerable exceso de cabida) puesto que "la finca linda por el norte, con vía pecuaria vereda ***", "es necesario aportar informe favorable en materia de vías pecuarias, que señale que la finca no invade dicha vía pecuaria". A la vista de la calificación, encargamos al cliente que solicitara informe a la Consellería de Agricultura que parece ser que llegó a solicitar (tal vez incorrectamente) pero que nunca nos llegó. ¿Por qué en este caso el informe no se solicita desde el registro? Pues porque hay otro problema previo que ya impide la inscripción con lo que el segundo problema se lo quitan de encima. Si no existiera ese problema, entonces hubieran solicitado ellos el informe. La solución del asunto estaba en dique seco hasta que, de un día para otro, apareció un comprador y hubo muchas prisas por firmar la escritura de compraventa. Citamos a los vendedores y compradores y les explicamos que la probable solución pasaría por un acta de subsanación de discrepancias del Artículo 18.2 de la Ley del Catastro (dado que existen otros afectados y el problema es del suelo). Les convencimos y tomamos la decisión de proceder de este modo después de entrar en la SEC y visionar la ortofoto que nos permitió dar casi por cierta la invasión de la vereda y, de paso, descubrir un desplazamiento de la cartografía catastral respecto de la vivienda y la no inclusión de un pico de la finca de una de las dos parcelas catastrales que estaba incluida dentro de los límites de una parcela catastral colindante. En esas circunstancias, era imposible aflorar la discrepancia de manera precisa en la compraventa que íbamos a firmar en tan solo un par de días. Con todo explicado (es decir, que habría un título previo que afloraría la discrepancia y un acta del 18.2) pudimos firmar la compraventa que procuramos blindar todo lo posible (y aun pudo faltarnos una descripción por componentes) por si sonaba la flauta de la inscripción (misión imposible), pactándose que los gastos e impuestos de la "actualización" serían de cuenta de la parte compradora. Días después de la firma de la compraventa, se produjo una importante novedad que dio lugar a una diligencia y a una nueva presentación en el registro que tal vez nos de alguna posibilidad de inscripción ya que hemos conseguido la CCDYG que nos faltaba a través de la Gerencia Provincial de Catastro con la que me comuniqué tras el otorgamiento al haber recibido un e-mail de mi Colegio Notarial en el que se nos recordaba la posibilidad (ya lo hemos comentado en otra clase) de recurrir a las gerencias en los casos de "inconsistencia de las bases catastrales". Para esa nueva presentación puse esta diligencia: 4ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***, el día **, para hacer constar que en el día de hoy, incorporo a la presente certificación catastral y descriptiva y gráfica con anexo de coordenadas georreferenciadas vértices de la parcela, relativa a la parcela ** del polígono ** del Catastro de Rústica de **, una de las dos que conforman la finca objeto de la presente, ya catastrada a nombre de su dueña y obtenida por mi, el Notario, de la Sede Electrónica del Catastro por medio de mi tarjeta FEREN y previa la tramitación de la Alteración de Titularidad a través del Servicio de Tramitación Inmobiliaria de SIGNO a que hace referencia la matriz precedente a los efectos de la inscripción de la presente en el Registro de la Propiedad de ** en el que procederé a la presentación telemática de la la presente diligencia y del documento unido a la misma. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente, Doy fe.=- No cabe duda de que es un poco forzado y que me "tomo la justicia por mi mano", pero es por un buen fin hacerlo de este modo sin una nueva comparecencia. Cuando tuvimos la documentación técnica para el 18.2, comprobé que el CSV del IVG+ era correcto (hubo uno anterior que no lo era). Decidí que en cuanto tuviéramos calificación de la compraventa que subsana la declaración de obra previa, sabríamos por donde tirar definitivamente. Es importante que la tengamos porque si hay informe de Consellería sabremos, si es desfavorable, las características de la invasión de la vereda y podremos contrastarlas con el trabajo del técnico que tal vez no se ajuste totalmente a lo que la administración pueda pedirnos. De no haber existido mas que el problema de la vereda, tampoco hubiera sido posible renunciar al exceso para inscribir la obra como hemos visto en la escritura del caso "Nida" (y cómo podría haber ocurrido, y no ocurrió, en el caso "Sonriha"). ¿Lo podíamos haber hecho mejor? Sí, podíamos no haber firmado la primera escritura y haber ido directamente a la actualización y al 18.2 con lo que nos habríamos ahorrado una escritura, pero cuando la declaración de obra se firmó no nos habíamos lanzado al 18.2 ni existía el PP. Tampoco teníamos costumbre de visionar las ortofotos. Existía la posibilidad (remota) de que la obra se inscriba, en cuyo caso creo que no sería necesario hacer nada de lo previsto. Vamos con la escritura de declaración de obra y con la de compraventa y subsanación de la previa. Escritura de declaración de edificación y de actualización descriptiva de finca (el caso "Nesbla") E X P O N E N: PRIMERO.- Que son dueños, con carácter ganancial, y por el título que se dirá, del pleno dominio de la siguiente finca: = RÚSTICA: Tierra secano plantada de almendros, sita en ***. Está atravesada por su lindero Este por el camino ****. Superficie: Setenta y tres áreas y treinta y cinco centiáreas (7.335 m2), según título y registro, y una hectárea, seis áreas y treinta y ocho centiáreas (10.638 m2), según catastro. Linderos: Según título y registro: Hoy linda, según catastro: INSCRIPCIÓN: *** (Código registral Único ***). DATOS CATASTRALES: De la urbana: De la finca rústica: Constituye las parcelas ** y ** del polígono ** del Catastro de Rústica de ***, catastradas (erróneamente en su totalidad a nombre del MARIDO) bajo las siguientes referencias: ***. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias y doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, las certificaciones acreditativas de las referencias catastrales, la primera no descriptiva y gráfica y la segunda síy el anexo de coordenadas georreferenciadas vértices de la segunda, solicitadas por los comparecientes a efectos del presente otorgamiento, que incorporo a esta matriz. Rectificación de Catastro: Según las manifestaciones realizadas ante mi es correcta la superficie que refleja el Catastro. Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente la coordinación de Registro con Catastro conforme a la descripción catastral tramitando el expediente registral previsto en el Artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria con carácter posterior a la inscripción del acto documentado en la presente escritura. En caso de suspender o denegar la inscripción de la base gráfica catastral, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro y de la actualización de linderos. Asegura/n, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita". TÍTULO: CARGAS Y ARRIENDOS: INFORMACIÓN REGISTRAL: SEGUNDO.- Esto expuesto, O T O R G A N: PRIMERO Y ÚNICO.-DECLARACIÓN DE EDIFICACIÓN. A).- Los comparecientes manifiestan que sobre la finca descrita existe con una antigüedad de 1995 según resulta de la certificación catastral que se incorpora una VIVIENDA DE PLANTA BAJA CON PORCHE de uso residencial que por la presente DECLARAN TERMINADA, solicitando su inscripción en el Registro de la Propiedad con la siguiente descripción completa y actualizada de la total finca: = RÚSTICA: Está atravesada por su lindero Este por el camino **. Superficie: Setenta y tres áreas y treinta y cinco centiáreas (7.335 m2), según título y registro, y una hectárea, seis áreas y treinta y ocho centiáreas (10.638 m2), según catastro. En el interior de la parcela ***, existe construida una vivienda de planta baja con porche, señalada catastralmente como ***. Superficie: Tiene una total superficie construida de cincuenta y seis metros cuadrados (56 m2), de los que cuarenta y siete metros cuadrados (47 m2) corresponden a la vivienda y nueve metros cuadrados (9 m2) al porche computando éste al cincuenta por ciento. Ocupa una superficie de parcela de cincuenta y seis metros cuadrados (56 m2). Linderos: La edificación linda por todos sus vientos con la finca sobre la que se asienta. Linderos: VALORACIÓN DE LA DECLARACIÓN DE OBRA: B).- Manifiestan los comparecientes que: .- la descripción de la declaración de edificación declarada mediante la presente escritura se corresponde con la realidad. -. que no les consta que exista en el Registro de la Propiedad anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la presente. .- y que, en consecuencia, habiendo transcurrido ya el plazo legal de prescripción conforme a la vigente legislación, dicha edificación se considera incorporada a su patrimonio ganancial y nada obsta a su inscripción en el Registro de la Propiedad. C).- SEGURO DECENAL: Manifiestan los comparecientes, que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación, no es exigible la constitución de garantías. D).- CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA: No es exigible conforme al el R.D. 235/2013, de 5 de Abril, y el R.D. 564/2017, de 2 de Junio, sobre procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y el Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana. E).- LIBRO DEL EDIFICIO: Con relación a lo dispuesto en el Artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de Junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo, y en el Decreto 25/2011, de 18 de Marzo, del Consell, por el que se aprueba el libro del edificio para los edificios de vivienda NO resulta necesario justificar notarialmente el depósito del LIBRO DEL EDIFICIO. Subsanación y complemento de una declaración de obra con rectificación descriptiva dentro de una compraventa (Caso "Nesbla") E X P O N E N: I.- Que ***, son dueños en pleno dominio, con carácter ganancial, y por los títulos que luego se dirán y que se subsanan y complementan mediante la presente escritura, de la finca cuya descripción completa y actualizada es la siguiente: = RÚSTICA: Está atravesada por su lindero ** por el camino de **, constituyendo la porción situada al ** la parcela ** del polígono ** y la porción situada al ** la parcela ** del polígono **. Superficie: ***, según título y registro, y, sin pretender por el momento su constancia registral, ***, según catastro. En el interior de la parcela ***, existe construida *** Superficie: Linderos: La edificación linda por todos sus vientos con la finca sobre la que se asienta. Linderos: INSCRIPCIÓN: DATOS CATASTRALES: De la urbana (situada íntegramente en el interior de la parcela **): *** (erróneamente catastrada en su totalidad a nombre de ***). De la finca rústica: Constituye las parcelas ** y ** del polígono ** del Catastro de Rústica de **, catastradas (erróneamente catastradas en su totalidad a nombre de **) bajo las siguientes referencias: ***. Los que se acreditan con las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas (excepto la correspondiente a la parcela ***), y los anexos de coordenadas georreferenciadas vértices de las parcelas catastrales urbana y rústica número 19 del polígono 10, que incorporo a esta matriz, obtenidas de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos. Se inició la comunicación de la AT por el STI y se cambió la titularidad a favor de la compradora. Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de las fincas. En consecuencia les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales y entre ellos del establecido por el artículo 18.2 de la Ley del Catastro Inmobiliario. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial del Catastro. Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la cabida que consta inscrita en el Registro, sin perjuicio de la actualización de los linderos. En este caso, solo pedimos que las cosas se quedaran como estaban. TÍTULO: En cuanto al terreno, el de compra efectuada por Don *** en estado de casado en régimen de gananciales a Don ***, en virtud de escritura autorizada por el Notario que fue de **, Don ***, el día ***, con el número *** de protocolo y en cuanto a la edificación, el de declaración de obra nueva terminada y rectificación descriptiva de finca, en virtud de escritura autorizada bajo mi fe, el día ***, con el número *** de protocolo, la cual se haya pendiente de inscripción en el Registro de la Propiedad por la existencia de defectos subsanables consistentes en la falta de certificación catastral descriptiva y gráfica respecto de la de la parcela ** del polígono **, y por causa del exceso de cabida que fue solicitado en la misma, cuya solicitud no se reitera en la presente escritura, subsanando la escritura de declaración de obra nueva y rectificación descriptiva mediante la presente y solicitándose la inscripción de la misma con las coordenadas de la parcela sobre la que exclusivamente se encuentra. Yo, el Notario, hago al respecto de la falta de inscripción de dicho título las oportunas advertencias. CARGAS Y ARRIENDOS: INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: SEGUNDO.- Esto expuesto, O T O R G A N: PRIMERO.- SUBSANACIÓN Y COMPLEMENTO DE OTRA ESCRITURA DE DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA Y RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA DE FINCA. DON *** y DOÑA *** subsanan y complementan la escritura de fecha ***, citada en el apartado título, en cuanto a la obra nueva terminada declarada única y exclusivamente sobre la parcela ** del polígono *** con las coordenadas catastrales de esta y en cuanto a la renuncia a la modificación de la cabida en tanto no sea instada la oportuna subsanación de las discrepancias catastrales que pudieran existir. SEGUNDO.- COMPRAVENTA. TERCERO.- … SEXTO.- GASTOS E IMPUESTOS. Todos los gastos e impuestos que se originen por el presente otorgamiento serán satisfechos con arreglo a ley, excepto los gastos notariales que serán satisfechos por la parte compradora. Los gastos e impuestos de todo tipo derivados de la declaración de obra y de subsanación o complemento de la misma, serán de cuenta de la parte compradora, así como los que puedan derivarse de cualquier otra escritura de rectificación descriptiva de la finca por otorgar, acta de subsanación de discrepancias catastrales a tramitar, e inscripción de la obra o de las modificaciones de cabida de la finca en el Registro de la Propiedad. …. Solicitud Registral: Los comparecientes, según intervienen, solicita de la Señora Registradora de la Propiedad que se sirva practicar las inscripciones pertinentes en los libros a su cargo a la presentación de copia autorizada de esta escritura, así como, en su caso, la inscripción parcial de la misma en cuanto a la compraventa objeto de la presente en el caso de que no fuera posible la inscripción de la declaración de obra que mediante la presente se subsana y complementa. Muy repetitiva y desesperada, pero no había otra. Conseguimos la calificación y con ella supimos cómo proceder para resolver el asunto de la vereda. Las escrituras no llegaron a inscribirse (como cabía esperar) y no quedó mas remedio que tramitar la rectificación descriptiva de finca y el 18.2. Ya terminó el procedimiento y está en el registro. Esperemos que todo vaya bien ahora. En el acta del 18.2 hicimos constar lo siguiente: TÍTULO: El de compra a *, en virtud de escritura otorgada bajo mi fe, el día *, con el número * de protocolo, habiéndose declarado la obra existente en su interior y rectificado la descripción mediante escritura otorgada por sus anteriores propietarios (los vendedores) y autorizada bajo mi fe, el día *, con el número* de protocolo, las cuales se hayan pendientes de inscripción en el Registro de la Propiedad habiéndose subsanado la primera mediante la segunda. Presentada la escritura de compraventa al Registro de la Propiedad de * fue calificada del siguiente modo: “Habiéndose presentado por la Consellería de Agricultura Informe DESFAVORABLE a la inscripción de dicha base gráfica georreferenciada antes indicada, en la que se expresa: Ubicadas las parcelas en el visor cartográfico de Consellería con la vigente capa catastral, se observa afección de las parcelas *a la vp número* denominada “Vereda de *”. Su proyecto de Clasificación aprobado y publicado en el BOE de 16/12/1952, le asignó una anchura de 20 metros. En este punto conviene recordar que la Clasificación es el acto administrativo que determina la existencia, anchura, trazado y demás características físicas generales de las mismas y que habilita a la Generalitat para su defensa (Ley 3/2014, art. 13). El visor cartográfico de Consellería grafía el trazado del eje de la citada vp de acuerdo a su proyecto de clasificación y antecedentes históricos. De ello se desprende que la parcela catastral 19 y la parcela 20 del polígono 10, están afectas en una superficie, que a falta de un futuro deslinde, es de novecientos setenta y ocho metros cuadrados (978 m2), y ciento cuarenta y seis metros cuadrados (146 m2), respectivamente. Conclusiones: Comunicar al Registro de la Propiedad de *: - Que la parcela * del polígono * de *, presenta una afección de novecientos setenta y ocho metros cuadrados (978 m2), a la vía pecuaria nº * “Vereda *, que linda con dicha parcela por el Sur. - Que la parcela * del polígono *de *, presenta una afección de ciento cuarenta y seis metros cuadrados (146 m2), a la vía pecuaria nº * “Vereda de *” que linda con dicha parcela por el Sur. - Que se informa desfavorable su inscripción de acuerdo a la delimitación catastral vigente”. Declaraciones de obra nueva terminada por antigüedad certificada por técnico competente: Los casos del Torero, Musca, Nitri, Romasi, Cutrillas, Lady y Filomena (caso mixto) Comenzamos ahora con las declaraciones de obra por antigüedad certificada por técnico competente. Los cuatro primeros casos fueron bien (mas o menos dificultosos, pero bien). En los restantes, pasamos apuros registrales, especialmente en el caso "Cutrillas" (aunque luego la cosa se acabó resolviendo de manera muy sencilla). La declaración del Torero Me ha parecido interesante compartir con vosotros una escritura de la que supe desde el mismo momento en que le entró el asunto a uno de mis oficiales. Le di VBº a su planteamiento, llegó la documentación que estimamos pertinente, se preparó la escritura, la revisamos juntos, citamos al cliente, la volvimos a repasar antes de firmarla y, aun así, la reimprimí dos veces porque no me quedaba completamente satisfecho. Preferí titularla escritura de modificación y no de ampliación o de declaración de obra nueva por dos razones: no hablo de obras nuevas cuando son antiguas y, por otra parte, porque la diferencia entre la obra ya existente y la que resulta de la escritura es mínima pero se exige por un banco, a través del tasador, para que el nuevo propietario que la comprará pudiera hipotecarla estando ya perfectamente descrita. Meses después se hizo la venta y la hipoteca. El Torero me dijo que el registro le había cobrado 600 Euros pero si el Banco exigía esta adaptación, no había otro remedio o alternativa. NÚMERO En ***, mi residencia, a ***. Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***, C O M P A R E C E N: DOÑA DON Intervienen en su propio nombre y derecho y tienen, a mi juicio, capacidad para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada, y al efecto, E X P O N E N: PRIMERO.- Que son dueños por mitades indivisas, con carácter privativo, y por el título que se dirá, de la siguiente finca: = URBANA: Casa habitación de planta baja con corral descubierto, sita en ***. Superficie: Mide diez metros y cincuenta centímetros de frontera por diez metros y treinta centímetros de fondo, es decir, ciento ocho metros y quince decímetros cuadrados (108,15 m2), de los cuales el descubierto ocupa unos treinta y ocho metros cuadrados (38 m2). Linderos: Frente, calle de su situación; derecha entrando, **; izquierda, carretera de ***; y fondo, **. INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de ***. REFERENCIA CATASTRAL: ***. Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, la certificación acreditativa de la referencia catastral, y descriptiva y no gráfica, solicitada por los comparecientes a efectos de la presente, que incorporo a esta matriz. Atención, porque no teníamos CCDYG lo que, ya de entrada, nos impedía la declaración por antigüedad en base a Catastro, aunque también existían algunas diferencias entre lo catastrado y la realidad que no permitían utilizarlo si queríamos dejar todo perfecto. ¿Podríamos haber intentando obtenerla? Puede que sí como ya he comentado en varias ocasiones. Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a los efectos del artículo 47.2 de la Ley del Catastro Inmobiliario. Al tratarse de una obra no hay STI, pero podemos dar cumplimiento (aunque no sirva de nada) al artículo 47.2 de la Ley del Catastro, enviando CSE por SIGNO. TÍTULO: El de donación con reserva de usufructo efectuada por su madre Doña ***, en virtud de escritura autorizada por Doña ***, Notario de ***, el día ***, con el número *** de protocolo y habiendo fallecido esta en ***, el día ***, según resulta de certificado de defunción que me exhiben y del que deduzco fotocopia con valor de testimonio que incorporo a la presente, los comparecientes solicitan del Sra. Registradora de la Propiedad competente la práctica de los asientos correspondientes, a efectos de la consolidación del usufructo con la nuda propiedad y de la Señora Liquidadora que declare la prescripción de los impuestos correspondientes dada la fecha de fallecimiento de la causante. El título previo tenía unos 10 o 12 años y era de una notaría cercana. En ella se fusiló la vieja descripción y no se hizo nada por adaptarla a Catastro. Una oportunidad perdida porque ahora son muchos mas los requisitos y tendrán mayor coste notarial. Lo que hacemos en esta escritura dentro de la de herencia que conformaba el título previo hubiera costado menos. Con la escritura ya impresa, me di cuenta de que la usufructuaria había fallecido hace mas de cuatro años y medio por lo que la extinción de usufructo que habíamos incluido con la redacción de los casos en que no ha prescrito, no era correcta. No iba a ser mucho lo que hubieran pagado (puede que incluso nada) pero la escritura sí que les hubiera salido (injustamente) mas cara porque la extinción del usufructo prescrito no la cobro y la otra (puesto que liquida) sí que la cobro. CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiestan sus propietarios que la finca descrita se encuentra libre de cargas y gravámenes, de arriendos y ocupantes, y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos, no constituyendo la vivienda habitual de ninguno de sus propietarios. Tengo costumbre de indicar lo de la vivienda habitual puesto que es una información que suele solicitarse para el IUI. INFORMACIÓN REGISTRAL: No es de aplicación en este caso el deber de obtención de información registral previa. La descripción de la finca, su titularidad y la situación de cargas antes expresadas resultan de las manifestaciones realizadas y del título reseñado. Yo, el Notario, advierto de que prevalecerá la situación registral existente con anterioridad a la presentación de esta escritura en el Registro de la Propiedad. SEGUNDO.- Esto expuesto, O T O R G A N: PRIMERO.- DECLARACIÓN DE MODIFICACIÓN DE EDIFICACIÓN TERMINADA Y DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. A).= Los comparecientes declaran, que sobre la finca registral *** antes descrita, existe UNA MODIFICACIÓN DE LA EDIFICACIÓN EXISTENTE (con una antigüedad de más de cien años) que por la presente DECLARAN TERMINADA, solicitando su inscripción en el de Registro de la Propiedad competente, con la siguiente descripción total y actualizada de la finca con arreglo a la Documentación Técnica que luego se cita: = URBANA: Vivienda compuesta de planta baja con patio descubierto, sita en ***. Acceso: Lo tiene por la plaza de su situación. Distribución: Consta de acceso, salón comedor, cocina, dos dormitorios, un baño y patio. Superficie: Ocupa la total superficie de parcela sobre la que encuentra que es de noventa y siete metros y noventa y cinco decímetros cuadrados (97,95 m2). Hay una diferencia de cabida del 9,43% (defecto). Tiene una total superficie construida de ochenta y cinco metros y cinco decímetros cuadrados (85,05 m2). El patio de que dispone mide doce metros y noventa decímetros cuadrados (12,90 m2). Linderos: Frente, calle de su situación; derecha entrando, ***, hoy ***; izquierda, carretera de ***; y fondo, **, hoy ***. VALORACIÓN DE LA MODIFICACIÓN DE OBRA DECLARADA: DIEZ MIL EUROS (10.000,00 €). A petición de los comparecientes he obtenido de la Sede Electrónica del Catastro, el Valor de Referencia de la finca objeto de la presente que incluye la total obra catastrada pero no declarada hasta este momento sobre la misma, cuyo certificado se incorpora a la presente. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. B).- Manifiestan los comparecientes que: .- la descripción de la ampliación de la edificación declarada mediante la presente escritura se corresponde con la realidad. -. que no les consta que exista en el Registro de la Propiedad anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la presente. .- y que, en consecuencia, habiendo transcurrido ya el plazo legal de prescripción conforme a la vigente legislación, dicha edificación se considera incorporada a sus respectivos patrimonios y nada obsta a su inscripción en el Registro de la Propiedad. C).- SEGURO DECENAL: Manifiestan los comparecientes, que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación, no es exigible la constitución de garantías. D).- CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA: No es exigible conforme al Real Decreto 390/2021, de 1 de Junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y el Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana. E).- LIBRO DEL EDIFICIO: Con relación a lo dispuesto en el Artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de Junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo, NO resulta necesario justificar notarialmente el depósito del LIBRO DEL EDIFICIO. F).- INCORPORACIÓN DE DOCUMENTOS: Me entregan para su incorporación a la presente, INFORME Y PLANOS con REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA ALTERNATIVA expedidos el día *** por Don ***, Arquitecto Técnico Colegiado con número *** en el Colegio Oficial de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de la Edificación de Alicante (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme al REGLAMENTO (UE) N o 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE) cuya certificación es acreditativa de la descripción, antigüedad y superficie ocupada y construida de la obra que se declara mediante la presente, todo ello en términos coincidentes con lo expuesto anteriormente, lo que, yo, el Notario, compruebo. Atención a la mención a lo que la certificación acredita, pues no es siempre lo mismo y se adapta a cada caso concreto. G).- REPRESENTACIÓN GRÁFICA: La coordenadas de referenciación geográfica de la parte de suelo ocupada por la edificación y de la total finca constan en la certificación expedida por el Sr. ***, antes citada y el Informe de Validación Gráfica (con ***) de resultado positivo expedido el día ***, por el citado Don ***, que me entregan y a su requerimiento incorporo a esta matriz. Necesitamos coordenadas del suelo ocupado por la obra y de la propia finca, de ahí que tengamos el IVG+ que también nos hace falta por la diferencia de superficie de suelo. H).- INFORME CATASTRAL DE UBICACIÓN DE CONSTRUCCIONES: Me entregan los comparecientes para unir a esta matriz informe catastral de ubicación de construcciones con CSV ***. Si las construcciones no están correctamente en Catastro, nos hace falta el ICUC. La segunda vez que reimprimimos lo hice porque me di cuenta de que no le habíamos pedido nada al registro, así que incluimos esto: I).= Rectificación de Catastro y Concordancia Catastro y Registro: Según las manifestaciones realizadas ante mi es correcta (despreciando decimales) la superficie que refleja el Catastro. Se solicita expresamente la inscripción de la base gráfica alternativa conforme a la descripción técnica que resulta de LOS CITADOS DOCUMENTOS TÉCNICOS, tramitando el expediente registral previsto en el Artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria (DEFECTO DE CABIDA DEL 9,43%). Asegura/n, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita. Como puede verse añadí a la fórmula usual (a veces hay que adaptarlas al caso) "despreciando decimales" pues la superficie de suelo catastral sin los decimales era casi la misma (98 m2 vs 97,95 m2), si bien utilizábamos la BGA por no tener CCDYG. Según título y registro, aunque es uno de esos casos en que no está claro, parece que el suelo mide 108,15 m2 por lo que se da ese defecto del 9,43%. De mejor o peor forma, lo que quise expresar es que el Catastro (sin BG) y la BGA decían prácticamente lo mismo y que se solicitaba un 199.2. Meses después he aprendido cómo funciona lo del margen de tolerancia y podría haberlo explicado mucho mejor. El margen de tolerancia gráfica es de 0,50 m2 en urbanas y 2 m2 en rústica y lo establece el Anexo II de la Resolución de 7 de octubre de 2020, de la Subsecretaría, por la que se publica la Resolución conjunta de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General del Catastro, por la que se aprueban especificaciones técnicas complementarias para la representación gráfica de las fincas sobre la cartografía catastral y otros requisitos para el intercambio de información entre el Catastro y el Registro de la Propiedad: "Los parámetros que definen el «Margen de Tolerancia», y que en caso de cumplirse todos, indican que ambas representaciones son equivalentes o similares, son los que se indican a continuación: 1. La línea exterior que delimita el perímetro de la geometría de la RGGA debe estar comprendida, en el caso de cartografía urbana, dentro de la zona delimitada entre un borde exterior, situado a una distancia de +0,50 metros y un borde interior, situado a una distancia de –0,50 metros, trazados ambos a partir de la línea que delimita el perímetro de la representación geométrica de la parcela catastral. En el caso de cartografía rústica, la distancia para delimitar el borde exterior será de +2,00 metros, mientras que para el borde interior será de –2,00 metros, medidos a partir de la citada línea. 2. Adicionalmente, cuando la diferencia de superficie entre la RGGA y la cartografía catastral no excede del 5% de la superficie catastral". SEGUNDO.- GASTOS E IMPUESTOS. Todos los gastos e impuestos que se deriven del presente otorgamiento, serán satisfechos con arreglo a ley. Presentación telemática. Renuncian a que la presente escritura sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. Así lo dicen y otorgan. El concepto rectificación descriptiva sin cuantía puede minutarse puesto que es compatible con la obra (sí sería incompatible, pero cada vez me convence menos, con una agrupación). Escritura de declaración de ampliación de edificación (el caso "Musca") No ha dado problemas posteriores esta escritura pero llegar a firmarla fue verdaderamente complicado y, entre otras razones, por falta de agilidad del técnico encargado, aunque reconozco que nosotros tampoco nos cubrimos de gloria en la toma de las decisiones que nos incumbían. E X P O N E N: PRIMERO.- Que los comparecientes son dueños, en pleno dominio con carácter ganancial, y por el título que luego se dirá, de la siguiente finca: = RÚSTICA: Veintinueve áreas y treinta y cuatro centiáreas (2.934 m2), según título y registro, y veintinueve áreas y ochenta y nueve centiáreas (2.989 m2), según catastro, de tierra de pastos, sita en ***. Indivisible y vinculada la total superficie de la parcela a efectos urbanísticos. Había una pequeña diferencia de cabida. Dentro de su perímetro existe enclavada una NAVE AGRÍCOLA con una superficie de cincuenta y nueve metros y setenta y ocho decímetros cuadrados (59,78 m2). Linderos: INSCRIPCIÓN: *** (Código Registral Único ***). Los datos catastrales los dejamos para la parte dispositiva. TÍTULO: CARGAS Y ARRIENDOS: INFORMACIÓN REGISTRAL: SEGUNDO.- Esto expuesto, O T O R G A N: PRIMERO.- DECLARACIÓN DE AMPLIACIÓN DE EDIFICACIÓN. A).- Los comparecientes declaran que sobre la finca descrita en la parte expositiva de la presente escritura existe construida, una AMPLIACIÓN de EDIFICACIÓN CONSISTENTE EN UNA VIVIENDA UNIFAMILIAR RURAL de planta baja y alta CON ALMACÉN AGRÍCOLA ANEXO de planta baja (con una antigüedad superior a cinco años a la fecha de entrada en vigor de Ley 5/2014 de 25 de Julio de la Generalitat Valenciana) que por la presente DECLARAN TERMINADA, solicitando su inscripción en el de Registro de la Propiedad competente, con la siguiente descripción total y actualizada de la finca, con arreglo a la Documentación Técnica que luego se cita: Atención a la mención a la antigüedad. = RÚSTICA: TROZO DE TIERRA destino pastos, sito ***, sobre el que existe construida una VIVIENDA UNIFAMILIAR RURAL de planta baja y alta CON ALMACÉN AGRÍCOLA ANEXO de planta baja marcada con el *** de ***. Indivisible y vinculada la total superficie de la parcela a efectos urbanísticos. Otro caso de no agotamiento del aprovechamiento urbanístico a pesar de la indivisibilidad y vinculación. Superficie: Veintinueve áreas y treinta y cuatro centiáreas (2.934 m2), según título y registro, y veintinueve áreas y ochenta y nueve centiáreas (2.989 m2), según catastro. Dentro de cuyo perímetro existe construida una vivienda compuesta de planta baja y planta primera y una almacén anexo de planta baja. La vivienda en planta baja tiene una superficie construida de ochenta y seis metros y veinte decímetros cuadrados (86,20 m2) y en planta alta de sesenta metros cuadrados (60 m2), siendo la total superficie construida de ciento cuarenta y seis metros con veinte decímetros cuadrados (146,20 m2) y el almacén agrícola anexo a la vivienda tiene una superficie construida de treinta y dos metros y ochenta decímetros cuadrados (32,80 m2). La total edificación ocupa una superficie de suelo de ciento diecinueve metros cuadrados (119 m2), quedando el resto de la superficie de suelo de la finca no ocupado por la edificación destinado a uso agrícola (pastos). La vivienda está distribuida en varias habitaciones y dependencias y el almacén es diáfano. La edificación (vivienda y almacén) linda por todos sus vientos con la finca sobre la que se asienta. La total finca linda: VALORACIÓN: DATOS CATASTRALES: De la parte rústica: Constituye la Parcela Catastral ** del Polígono ** del Catastro de Rústica de *** catastrada bajo la siguiente referencia: ****. De la edificación (vivienda en planta baja y alta a con 60 m2 por planta): ***. Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, las certificaciones acreditativas de las referencias catastrales, y descriptivas y gráficas, y los anexos de coordenadas georreferenciadas vértices de las parcelas catastrales solicitadas por los comparecientes a efectos del presente otorgamiento, que incorporo a esta matriz. Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que rectifique la cabida inscrita por ser la diferencia inferior al 5% conforme al artículo 201.3 b) de la Ley Hipotecaria. En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en ésta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro y de la actualización de los linderos. Pedimos el exceso (ya sabemos que, en principio, no queda otra). A los efectos de la obra declarada, los comparecientes manifiestan que: -. la descripción de la edificación declarada mediante la presente escritura se corresponde con la realidad. -. que no les consta que exista en el Registro de la Propiedad anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la declaración de obra. -. y que, en consecuencia, habiendo transcurrido ya el plazo legal de prescripción conforme a la vigente legislación, dicha edificación se considera incorporada a su patrimonio ganancial y nada obsta a su inscripción en el Registro de la Propiedad. -. SEGURO DECENAL: Manifiestan los comparecientes que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación, no es exigible la constitución de garantías. -. CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA: No es exigible conforme al Real Decreto 390/2021, de 1 de Junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y el Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana. -. LIBRO DEL EDIFICIO: Con relación a lo dispuesto en el Artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de Junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo, y en el Decreto 25/2011, de 18 de Marzo, del Consell, por el que se aprueba el libro del edificio para los edificios de vivienda NO resulta necesario justificar notarialmente el depósito del LIBRO DEL EDIFICIO. .- INCORPORACIÓN DE DOCUMENTOS: Los comparecientes me entregan para su incorporación a la presente, CERTIFICACIÓN expedida el día *** por Doña ***, Arquitecto Técnico e Ingeniero de la Edificación, Colegiado número *** del Colegio Oficial de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de la Edificación de ** (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad de la firmante, que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme al REGLAMENTO (UE) N o 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE)), cuya certificación es acreditativa de la descripción y antigüedad de la obra que se declara mediante la presente, todo ello en términos coincidentes con lo expuesto anteriormente, lo que, yo, el Notario, compruebo. .- REPRESENTACIÓN GRÁFICA (Ley 13/2015, de 24 de Junio): La coordenadas de referenciación geográfica de la parte de suelo ocupada por la edificación constan en la Certificación expedida por la Sra. ***, antes citada. Faltaba la mención a las de la finca pero valían las de Catastro. Me entregan los comparecientes para unir a esta matriz informe catastral de ubicación de construcciones con CSV ***. Al ser una obra declarada por antigüedad certificada por técnico, nos hace falta. Se aportará con la copia autorizada de la presente escritura, soporte digital con los ficheros GML del suelo ocupado. Ya vimos que sería prescindible si tenemos IVG+ pero en este caso no lo hay y usamos las coordenadas certificadas por un técnico. Faltaría hacer mención al envío de copia al Catastro. Escritura de compraventa y de declaración de ampliación de edificación (el caso "Nitri") Otra que costó lo suyo cuadrar y que no ha dado problema alguno en el registro. La descripción de las obras por el técnico era bastante complicada de seguir. Menos mal que teníamos contacto estrecho con uno de los interesados que nos fue aclarando las dudas. A muchos técnicos les hace falta mejor literatura y sintaxis. E X P O N E N: PRIMERO. Que ****, y entre todos, dueños del pleno dominio de la siguiente finca: = RÚSTICA: Tierra destinada a diversos cultivos propios de la zona, sita en ***. Superficie: Veinte áreas (2.000 m2). Dentro de cuyo perímetro existe construida una vivienda unifamiliar, compuesta de planta baja únicamente, señalada actualmente con el número ***. Superficie: Ocupa una superficie construida de setenta y siete metros cuadrados (77 m2). Linderos: Por todos sus vientos, con la finca en la que se halla enclavada. Linderos de la total finca: INSCRIPCIÓN: *** (Código Registral Único **). DATOS CATASTRALES: De la finca rústica: Constituye la parcela ** del polígono ** del Catastro de Rústica de ***, catastrada bajo la siguiente referencia: ***. De la urbana: ***. Los que se acreditan con las certificaciones catastrales, descriptivas y gráficas, que incorporo a esta matriz (erróneamente catastrada en su totalidad la relativa al suelo de la finca descrita bajo el número 1.=, a nombre de los herederos de Don ***, actualmente fallecido y padre de los vendedores), obtenidas de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos. Se comunicó con éxito la AT por el STI. Recurrimos al truco de distanciar la comunicación de la herencia previa de la comunicación relativa a la compraventa. Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin. Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se correspondecon la realidad física de la finca. En consecuencia, les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial del Catastro. Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la cabida que consta inscrita en el Registro, sin perjuicio de la actualización de los linderos. Otro caso en el que había una cabida diferente y que no se solicita. Esto no supone que puede declararse la obra sin actualizar cabida sino que es casi una lotería averiguar qué criterio van a tener al respecto en el registro. Lo mejor es actualizar todo y evitar sorpresas. Actualizar y coordinar es indispensable aunque puede que no nos lo exijan. TÍTULOS: CARGAS Y ARRIENDOS: INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: SEGUNDO.- Esto expuesto, O T O R G A N: PRIMERO.-COMPRAVENTA. *** E).- CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA. La parte transmitente manifiesta disponer del certificado de eficiencia energética del local objeto de venta a que se refiere el Real Decreto 390/2021, de 1 de Junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y el Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana, que me exhibe y del que incorporo fotocopia de la calificación energética con registro **. Uno de esos casos en que el CEE no se necesita para la obra pero sí para la compraventa previa o posterior. SEGUNDO.- DECLARACIÓN DE AMPLIACIÓN DE EDIFICACIÓN. A pesar de ser una obra antigua, la declaran los que compran y no se hace en la herencia previa. A).- *** manifiestan que sobre la finca que acaban de adquirir, existen construidas (con una antigüedad superior a 1991 excepto la vivienda auxiliar que ahora se dice que tiene una antigüedad superior a 2013) una vivienda principal y una ampliación auxiliar de la misma, una segunda construcción destinada a vivienda anexa, otra vivienda auxiliar de la vivienda principal, un almacén destinado a garaje y trastero y una piscina descubierta, colindantes entre sí la vivienda y su ampliación y también entre sí los dos almacenes destinados a garaje y trastero, y que por la presente DECLARAN TERMINADAS, solicitando su inscripción en el Registro de la Propiedad con la siguiente descripción completa y actualizada, conforme a la certificación técnica que luego se cita, de la total finca: Diversas antigüedades para las diferentes obras. = RÚSTICA: Tierra destinada a diversos cultivos propios de la zona, sita en ***. Superficie: Veinte áreas (2.000 m2). Dentro de cuyo perímetro existen construidas: 1.=Una vivienda unifamiliar, compuesta de planta baja únicamente, con porche, señalada actualmente con el número ***. Distribución: Consta de salón-comedor, baño, cocina, galería, despensa, y tres habitaciones. Superficie: Ocupa una superficie construida de sesenta y cinco metros cuadrados (65 m2), dispone además de un porche cubierto con una superficie ocupada de veinticuatro metros cuadrados (24 m2), computable al 50% para una superficie construida de doce metros cuadrados (12 m2). Linderos: Por todos sus vientos, con la finca en la que se halla enclavada. 2.= Una ampliación auxiliar de la vivienda principal, compuesta de planta baja. Superficie: Tiene una superficie construida de metros cuadrados (75 m2), igual a la superficie ocupada de parcela. Linderos: Por todos sus vientos, con la finca en la que se halla enclavada. 3.= Una vivienda anexa, compuesta de planta baja y planta alta. Distribución: Se distribuye en planta baja en hall, salón-comedor, cocina y un baño, y en la planta alta, en dos dormitorios, uno de ellos con baño interior, y el otro con terraza a modo de balcón.- Superficie: Tiene una total superficie construida de setenta y tres metros cuadrados (73 m2), de los que cuarenta y un metros cuadrados (41 m2) lo son en planta baja, y los restantes treinta y dos metros cuadrados (32 m2) lo son en planta alta. Ocupa una superficie de parcela de cuarenta y un metros cuadrados (41 m2). Linderos: Por todos sus vientos, con la finca en la que se halla enclavada. 4.= Una segunda vivienda anexa, de planta baja. Superficie: Tiene una superficie construida de sesenta y siete metros cuadrados (67 m2), igual a la superficie ocupada de parcela. Linderos: Por todos sus vientos, con la finca en la que se halla enclavado. 5.= Un almacén, de planta baja destinado a garaje y trastero. Superficie: Tiene una superficie construida de cuarenta y nueve metros cuadrados (49 m2), igual a la superficie ocupada de parcela. Linderos: Por todos sus vientos, con la finca en la que se halla enclavado. 6.= Una piscina. Superficie: Quince metros cuadrados (15 m2). Linderos: Por todos sus vientos, con la finca en la que se halla enclavada. Linderos de la total finca: VALORACIÓN DE LA AMPLIACIÓN DE OBRA DECLARADA: B).- Manifiestan *** que: .- la descripción de las edificaciones declaradas mediante la presente escritura se corresponden con la realidad. -. que no les consta que exista en el Registro de la Propiedad anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre las fincas objeto de la presente. .- y que, en consecuencia, habiendo transcurrido ya el plazo legal de prescripción conforme a la vigente legislación, dichas edificaciones se consideran incorporadas a su patrimonio y nada obsta a su inscripción en el Registro de la Propiedad. C).- SEGURO DECENAL: Manifiestan los comparecientes, que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación, no es exigible la constitución de garantías. D).- CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA: No es exigible conforme al R.D. 235/2013, de 5 de Abril, y el R.D. 564/2017, de 2 de Junio, sobre procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios. E).- LIBRO DEL EDIFICIO: Con relación a lo dispuesto en el Artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de Junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo, NO resulta necesario justificar notarialmente el depósito del LIBRO DEL EDIFICIO. F).- CERTIFICACIÓN expedida con fecha ***, por Don ***, Arquitecto Técnico colegiado con el número *** en el Colegio Oficial de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de la Edificación de *** (cuya firma se encuentra debidamente legitimada), acreditativa de la descripción y antigüedad de las obras declaradas en términos coincidentes con la descripción que consta en esta escritura, lo que yo, el Notario, compruebo. G).- REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LA PARTE DE SUELO OCUPADA POR LA OBRA DECLARADA (Ley 13/2015, de 24 de Junio): La representación gráfica de dicho suelo consta en la certificación técnica que ha quedado incorporada a la presente. No se hizo mención a las de la finca que resultaban del Catastro con el que había, respecto de registro, una diferencia de superficie. A pesar de ello, no hubo problemas. Un registro mas tolerante. Dicha representación gráfica georreferenciada alternativa, en formato GML, consta incorporada en el CSV de validación gráfica catastral positivo (***) expedido por Don *** con fecha *** que a su requerimiento incorporo a esta matriz. Asimismo, me entregan para unir a esta matriz informe catastral de ubicación de construcciones con CSV ***. Obra antigua declarada en base a certificación técnica= ICUC. Se solicita la inscripción de conformidad con lo dispuesto en el párrafo 6º del artículo 236 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje de la Comunidad Valenciana, añadido por la Ley 9/2019, de 23 de diciembre, que establece que el plazo de caducidad de la acción de restauración de la legalidad urbanística aplicable es el que esté vigente en el momento de la terminación de la obra (el plazo de cuatro años vigente en el año 2013) sin que se le pueda aplicar la norma posterior que establece un plazo superior (plazo de 15 años introducido por la citada LOTUP), al haberse iniciado ya el plazo de caducidad anterior, aunque no se haya consumado en su totalidad en el momento de la entrada en vigor dela norma que establece un plazo superior. Primera y única vez en que he hecho uso de este párrafo con el fin de evitar los problemas de antigüedad que antes he explicado (aunque probablemente también lo podría haber usado en el caso "Musca"). Escritura de declaración de edificación y compraventa de finca con expediente 201 3 a) de la LH (el caso "Simarro") Otra que no ha dado problemas (que yo sepa). Un abogado muy competente andaba de por medio. E X P O N E N: PRIMERO.- Que *** son dueños en pleno dominio por terceras partes indivisas con carácter privativo y por el título que luego se dirá de la siguiente finca: = RÚSTICA: Trozo de tierra secano con alguna viña sita en ***. Superficie: Nueve celemines equivalentes a setenta y cinco áreas y cuarenta y una centiáreas (7.541 m2), según título y registro, y sesenta y ocho áreas y cuarenta y cuatro centiáreas (6.844 m2), según reciente medición. En su interior existe construida una edificación señalada como ***, consistente en un corral con una superficie útil de 51,70 m² y construida de 58,14 m² y una vivienda unifamiliar compuesta de planta baja con una superficie útil de 261,40 m² y construida de 331,87 m². En planta alta tiene una superficie útil de 142,46 m² y construida de 179,20 m². La total superficie ocupada en planta baja es de 390,01 m². Suelo poner todas las superficies reglamentariamente pero, a veces, podemos ir un poco apurados de tiempo y no lo corregimos. Distribución de la vivienda: Se distribuye en varias dependencias y servicios disponiendo en planta baja de recibidor, vestíbulo, salón, cocina, tres zonas de comedor, un baño y tres aseos, tres dormitorios y un almacén y en planta alta de dos distribuidores y cinco habitaciones, todas ellas con aseo. La construcción se complementa con tres patios descubiertos anexos a la edificación cuya superficie total total es de 103,56 m². Linda la obra por los cuatro puntos cardinales con la finca en donde se halla en clavada. Linderos de la total finca: INSCRIPCIÓN: *** (Código Registral Único ***). DATOS CATASTRALES: De la rústica: Constituye la totalidad de la parcela ** y parte de la parcela ***, ambas del polígono ** del Catastro de Rústica de ***, catastradas bajo las siguientes referencias: ** y **. De la urbana: ***. Se acreditan con las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas (erróneamente catastrada en su totalidad la relativa a la edificación existente solo a nombre del Sr. ** y la relativa a la parcela ** que figura en investigación), que incorporo a esta matriz, obtenidas de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos. Hubo AT exitosa en el STI (exceptuando la finca en investigación cuya situación ya sabemos de qué manera podemos resolverla cuando es "en investigación" sin mas). Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin. Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. Concordancia de Catastro y Registro: Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que rectifique la cabida inscrita por ser la diferencia inferior al 10% conforme al artículo 201.3 a) de la Ley Hipotecaria. En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en ésta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro y de la actualización de los linderos. INCORPORACIÓN DE DOCUMENTOS: ** me entregan para su incorporación a la presente, CERTIFICACIÓN, INFORME Y PLANOS con REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA ALTERNATIVA expedida el día ** por Don ***, Arquitecto, Colegiado número ** del Colegio Oficial de Arquitectos de ** (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme al REGLAMENTO (UE) N o 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE)), cuya certificación es acreditativa de la superficie de suelo de la finca objeto de la presente escritura. Dicha representación gráfica georreferenciada alternativa, en formato GML, consta incorporada en el CSV de validación gráfica catastral positivo (***) expedido por Don *** con fecha ** que a su requerimiento incorporo a esta matriz. Teníamos una doble documentación (para suelo y para obra) en este caso. TÍTULO: CARGAS Y ARRIENDOS: INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: SEGUNDO.- Esto expuesto, O T O R G A N: PRIMERO.- DECLARACIÓN DE EDIFICACIÓN. A).- *** manifiestan que sobre la finca descrita anteriormente, existe construida con una antigüedad aproximada de catorce años, una piscina, que por la presente DECLARAN TERMINADA, solicitando su inscripción en el Registro de la Propiedad con la siguiente descripción completa y actualizada, conforme a la citada certificación de técnico, de la total finca: = RÚSTICA: Trozo de tierra secano con alguna viña sita en ***. Superficie: Nueve celemines equivalentes a setenta y cinco áreas y cuarenta y una centiáreas (7.541 m2), según título y registro, y sesenta y ocho áreas y cuarenta y cuatro centiáreas (6.844 m2), según reciente medición. En su interior existen construidas: A).= Una edificación señalada como *** consistente en un corral con una superficie útil de 51,70 m² y construida de 58,14 m² y una vivienda unifamiliar compuesta de planta baja con una superficie útil de 261,40 m² y construida de 331,87 m². En planta alta tiene una superficie útil de 142,46 m² y construida de 179,20 m². La total superficie ocupada en planta baja es de 390,01 m². Distribución de la vivienda: Se distribuye en varias dependencias y servicios disponiendo en planta baja de recibidor, vestíbulo, salón, cocina, tres zonas de comedor, un baño y tres aseos, tres dormitorios y un almacén y en planta alta de dos distribuidores y cinco habitaciones, todas ellas con aseo. La construcción se complementa con tres patios descubiertos anexos a la edificación cuya superficie total total es de 103,56 m². Linda la obra por los cuatro puntos cardinales con la finca en donde se halla en clavada. B).- Una piscina, con vaso de forma irregular, con una superficie de noventa y ocho metros cuadrados (98 m2). Linda la piscina por los cuatro puntos cardinales con la finca en donde se halla en clavada. Linderos de la total finca: VALORACIÓN: Se valora la obra declarada, a efectos fiscales y arancelarios, en la cantidad de ***. C).- Manifiestan ***que: .- la descripción de la declaración de la edificación declarada mediante la presente escritura se corresponde con la realidad. -. que no les consta que exista en el Registro de la Propiedad anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la presente. .- y que, en consecuencia, habiendo transcurrido ya el plazo legal de prescripción conforme a la vigente legislación, dicha edificación se considera incorporada a sus patrimonios y nada obsta a su inscripción en el Registro de la Propiedad. D).- SEGURO DECENAL: Manifiestan ***, que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación, no es exigible la constitución de garantías. E).- CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA: No es exigible conforme al Real Decreto 390/2021, de 1 de Junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios. F).-LIBRO DEL EDIFICIO: Con relación a lo dispuesto en el Artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de Junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo NO resulta necesario justificar notarialmente el depósito del LIBRO DEL EDIFICIO. G).- INCORPORACIÓN DE DOCUMENTOS: ***me entregan para su incorporación a la presente, CERTIFICACIÓN, INFORME Y PLANOS con REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA ALTERNATIVA expedida el día *** por Don ***, Arquitecto, Colegiado número ** del Colegio Oficial de Arquitectos de *** (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme al REGLAMENTO (UE) N o 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE)), cuya certificación es acreditativa de la descripción y antigüedad de la obra que se declara mediante la presente, todo ello en términos coincidentes con lo expuesto anteriormente, lo que, yo, el Notario, compruebo. H).- REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LA PARTE DE SUELO OCUPADA POR LA OBRA DECLARADA (Ley 13/2015, de 24 de Junio): La representación gráfica de dicho suelo consta en la certificación expedida por Don ***, antes citada. I).- INFORME CATASTRAL DE UBICACIÓN DE CONSTRUCCIONES: Me entregan *** para unir a esta matriz informe catastral de ubicación de construcciones con CSV***. Suelo mal y obra con antigüedad certificada por un técnico= ICUC. SEGUNDO.-COMPRAVENTA. *** E).- CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA. La parte transmitente manifiesta disponer del certificado de eficiencia energética de la vivienda objeto de venta a que se refiere el Real Decreto 390/2021, de 1 de Junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios que me exhibe y del que incorporo fotocopia de la calificación energética con registro ***. Escritura de aceptación y adjudicación de herencia previa declaración de edificación (el caso "Cutrillas") Meses llevó solucionar una calificación negativa que al final pudo resolverse con una simple descripción separada de los componentes de una finca que estaban separados por un camino. El asunto fácilmente hubiera podido acabar en un expediente de cabida cuando había una venta a punto de caramelo y los dos herederos no se llevaban nada bien. Esta fue la calificación: "Se aporta la representación gráfica georreferenciada alternativa de la finca de la que resulta la existencia de una discontinuidad dentro de la finca, que no se pone de manifiesto en la descripción actualizada de la misma. Así, dicha base gráfica está formada por cuatro grupos de coordenadas, que alumbran la existencia de cuatro porciones de terreno, de las que son lindantes dos de ellas y las otras dos están separadas por lo que parece ser un camino, examinada la herramienta auxiliar del registro, cuyas coordenadas no se aportan. Habida cuenta de las dimensiones de la rectificación de la superficie de la finca, que pasa de tener 210 m² más sus ensanches, una superficie de 2.543 m², por la falta de correspondencia entre descripción literaria de la finca y su determinación física, existen dudas de que la representación aportada sea la correspondiente a la finca. Teniendo en cuenta la reiterada doctrina de la DG, el registrador de la propiedad debe extremar su celo en la calificación de los excesos de cabida pues los mismos supone la alteración de un erróneo dato registral y nunca pueden implicar la modificación de la realidad extra registral mediante el aumento de la superficie de la finca de que se trate en cuestión, ya que esto en sentido estricto supondría una inmatriculación de parte de la finca colindante con la finca y su posterior agrupación. Para poder inscribir el exceso de cabida de la finca que nos ocupa, es necesario que la descripción literaria de la finca se ajuste a la representación gráfica que será objeto de incorporación a los libros registrales, pudiéndose apreciar la correspondencia entre lo descrito y lo proyectado por las coordenadas, y que en caso de ser discontinua, se justifica la misma dentro de los supuestos de la legislación registral permite la existencia de las mismas, por tratarse de una económica o funcional". Bueno, pues esa descripción con componentes, la hicimos meses después mediante una escritura separada. Mas de un año esperando una solución y luego todo se resuelve con dos líneas. “E X P O N E: I. Que la, respectivamente, hermana y tía de la compareciente y su representado, DOÑA ***, nacida el día *** y titular del DNI/NIF ***, falleció el día ***, en su último domicilio el ubicado en ***, en estado de soltera, careciendo de ascendientes y sin tener ni haber tenido descendencia alguna, bajo testamento abierto otorgado ante el Notario que fue de ***, Don ***, el día ***, con el número *** de protocolo, en el cual instituyó herederos por partes iguales a su hermano Don *** y a su sobrina carnal ***, hija de su hermana ***. II. Que mediante escritura autorizada por mi, el día ***, con el número ***, fue aceptada y adjudicada la herencia de dicha señora previa determinada declaración de ampliación de edificación que luego se mencionará, en cuya escritura fueron testimoniados Certificado de Defunción y Últimas Voluntades y copia autorizada del testamento de la causante y la que se remiten en evitación de repeticiones innecesarias comprometiéndose a presentarla donde fuere necesario, a los efectos de la presente. III. Que entre los bienes quedados al fallecimiento de DOÑA *** se encontraba el siguiente: = URBANA: ***. INSCRIPCIÓN: ***. VALORACIÓN: ***. TÍTULO: ***. DATOS CATASTRALES:De los ensanches: No constan. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. De la edificación: ***, como se acredita con la certificación catastral descriptiva y gráfica, que incorporo a esta matriz, obtenida de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos. IV. Que a los fines de dicha escritura, la compareciente y su representado DECLARARON TERMINADAS determinadas obras, quedando la descripción total y actualizada de la finca de este modo: = URBANA: ***. VALORACIÓN DE LAS OBRAS QUE FUERON DECLARADAS: ***. V. Que los interesados solicitaron del Registro de la Propiedad que inscribiera la descripción actualizada de la finca que constaba en la escritura subsanada con la total obra que radica en su interior que fue declarada y, en particular, que inscribiera sus linderos actualizados y la modificación de cabida del total suelo de la finca puesta de manifiesto todo ello con arreglo al procedimiento regulado por el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, realizando la coordinación Registro-Catastro que regula el apartado 2 del citado precepto, para lo cual, además de la certificación catastral antes mencionada que fue unida a la escritura, aportaron CERTIFICACIÓN, INFORME DE MEDICIÓN Y PLANOS con representación gráfica georreferenciada alternativa expedidos el día *** por Don ***, Ingeniero Técnico de Obras Públicas, Colegiado con el número *** en el Colegio Oficial de Ingeniero Técnico de Obras Públicas, cuya certificación y planos fueron acreditativos de la descripción y antigüedad de las obras que fueron declaradas y de la superficie de suelo de la total finca, del suelo ocupado y de los ensanches. Dicha representación gráfica georreferenciada alternativa, en formato GML, quedó incorporada en el CSV de validación gráfica catastral negativo expedido por Don *** con fecha *** que a su requerimiento fue incorporado a la matriz que mediante la presente se subsana. VI. Que dicha finca fue adjudicada por mitades indivisas, en pleno dominio a la compareciente y su representado. VII. Esto expuesto, según interviene, O T O R G A: PRIMERO.- Don *** y Doña ***, mediante la presente subsanan la escritura de herencia de Doña ***, en lo que se refiere a la descripción de la finca registral *** de las del Registro de la Propiedad de ***, sita en término municipal de ***, que mediante la presente y para lo sucesivo quedará del siguiente modo, ratificándose en cuanto a lo demás en la escritura que la presente subsana y complementa: = URBANA: ***. TODO IGUAL EXCEPTO ….: El ensanche señalado como número 1 y el ensanche señalado como número 2, son en realidad una única unidad económica funcional, a pesar de la discontinuidad entre ellos. SEGUNDO.- GASTOS E IMPUESTOS. Todos los gastos e impuestos que se deriven del presente otorgamiento serán satisfechos con arreglo a ley. Presentación telemática. Renuncian a que la presente escritura sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. Así lo dice y otorga”. Escritura de declaración de ampliación de edificación ya existente y de declaración de edificaciones (el caso "Lady") en ambos casos por antigüedad Otra escritura que dio problemas que también se resuelven en el registro, aunque en este caso sí que hubo calificación. Fue esta: "HECHOS: Se pretende (bueno, no se pretende, se declara ... lo que se pretende es inscribirla) declarar obra nueva con base a certificado técnico firmado electrónicamente por ***, Arquitecto Técnico, colegiado número ***, en el Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de ***, sobre la finca *** de ***. Para lo que además, aporta Informes de Validación Gráfica frente a parcelario catastral con CSV *** y ***. De las coordenadas de la edificación aportadas, resulta que algunas de las edificaciones se localizan en el linde de la finca. Habiéndose aportado informe de validación gráfica del que resulta una superficie coincidente con la que arroja la base gráfica catastral, y resultando de ambas, por tanto, una superficie distinta de la que consta inscrita, se albergan dudas por parte de la Registradora que suscribe respecto de la correcta identificación de las coordenadas de la parcela ocupada por la edificación así coma su situación dentro de la finca registral objeto de la declaración. Por todo lo anterior, procede previamente tramitar una coordinación gráfica registral con la realidad física de la finca controvertida para asegurar su correcta ubicación, y, por ende, de las edificaciones que se declaran; no pudiendo realizarse el inicio del correspondiente expediente por haberse renunciado expresamente a la coordinación pertinente y necesaria en el supuesto que nos ocupa. FUNDAMENTOS DE DERECHO: Bla, bla". Lo que se dijo en la escritura es que se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantuviera la cabida que constaba inscrita en el Registro, probablemente porque había una diferencia que no interesaba constatar. Error. Por lo que sabemos a estas alturas, no queda otra que actualizar superficie si queremos evitar los problemas. Con posterioridad me consta que se presenta esto en el registro: "INSTANCIA DE SOLICITUD DE INSCRIPCIÓN DE BASE GRÁFICA EN VIRTUD DE ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA ****, mediante el presente: EXPONGO : I. ***. II. *** III. Que en la fecha de hoy ***, se me ha notificado desde el Registro vía correo electrónico la suspensión de la inscripción de la escritura por decirse en ella que “se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la cabida que consta en el Registro”. Esto expuesto, SOLICITO que se proceda a completar la descripción literaria de la FINCA REGISTRAL *** mediante la coordinación catastral, inscribiendo la base gráfica catastral de la finca en cuestión, al ser la misma coincidente con la realidad física de la finca y como consecuencia de ello proceda a la actualización de superficie y linderos". Parece ser que en este caso las obras que se declaraban están pegadas o demasiado cerca de un linde o lindes de la parcela por lo que sin una BGA el registro IMPONE la actualización de la superficie en base a Catastro y pide que se le solicite la coordinación, según catastro, en cuanto a la parcela. En registro teníamos 10.805 m2 y en catastro 9.229 m2 (la suma de dos rústicas). En realidad, la edificabilidad de la finca estaba agotada y no se podría construir más en la parcela (ni aun en el caso de que la parcela hubiera tenido los 10.805 m2). Siendo así, se aceptó la solución registral. Una medición posterior determinó que la finca tenía 9.782 m2, es decir, que el Catastro tampoco era correcto. Una vez mas los problemas superficiales del suelo nos condicionan la declaración de las obras. E X P O N E N: PRIMERO.- Que *** son dueños en pleno dominio, por mitades indivisas con carácter privativo, de la siguiente finca: = RÚSTICA: En ***, tierra regadío plantada de olivos, trozo llamado ***. Indivisible y vinculada a efectos urbanísticos. Superficie: Una hectárea, ocho áreas, treinta y cinco centiáreas (10.835 m²). En su interior existe una vivienda unifamiliar aislada, de planta baja, señalada catastralmente como ***. Distribución: Consta de porche, salón-comedor, pasos, cocina, despensa, dos baños, y tres dormitorios dobles (el principal y dos más). Superficie: Tiene una total superficie construida de ciento ochenta y cuatro metros con catorce decímetros cuadrados (184,14 m²), y una total superficie útil de ciento ochenta y dos metros con treinta y cuatro decímetros cuadrados (182,34 m²). Ocupa una superficie de parcela de doscientos nueve metros con cincuenta y seis decímetros cuadrados (209,56 m²). Linderos: por los cuatro puntos cardinales, con la finca donde se halla enclavada. Linderos de la total finca: INSCRIPCIÓN: ** (Código Registral Único ***). DATOS CATASTRALES: De la finca rústica: Constituye las parcelas ** y ** del polígono ** del Catastro de Rústica de ***, erróneamente catastradas en su totalidad a nombre de ***, anterior propietario, bajo las siguientes referencias: ***. ***. De la finca urbana: ***. Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, las certificaciones acreditativas de las referencias catastrales, y descriptivas y gráficas, y sus respectivos anexos de coordenadas georreferenciadas vértices de las parcelas catastrales, solicitadas por los otorgantes a efectos de la presente, que incorporo a esta matriz. Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial del Catastro. Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la cabida que consta inscrita en el Registro. Esta era una de las claves de la escritura y no se resolvió correctamente. TÍTULO: CARGAS Y ARRIENDOS: INFORMACIÓN REGISTRAL: SEGUNDO.- Esto expuesto, O T O R G A N: PRIMERO. DECLARACIÓN DE AMPLIACIÓN DE EDIFICACIÓN. *** hacen constar, con arreglo a la Documentación Técnica que más adelante se citará, que sobre la finca que acaba de ser descrita en la exposición de la presente, existe construida desde hace más de diez años, una ampliación de la VIVIENDA EXISTENTE, que a continuación se describe y que por la presente DECLARAN TERMINADA, solicitando su inscripción en el Registro de la Propiedad con la siguiente descripción: = Una vivienda unifamiliar aislada, de planta baja y alta, señalada catastralmente como ***. Distribución: Consta en planta baja de porche, salón-comedor, pasos, cocina, despensa, dos baños, y tres dormitorios dobles (el principal y dos más) y en planta alta de una buhardilla con cuarto de baño y terraza. Superficie: Tiene una total superficie construida de trescientos treinta y siete metros cuadrados (337 m²), igual a la superficie ocupada de parcela, y una superficie total útil de trescientos nueve metros con setenta y tres decímetros cuadrados (309,73 m²). La planta baja tiene una superficie construida de doscientos setenta y cuatro metros cuadrados (274 m²) y útil de DOSCIENTOS CINCUENTA Y DOS metros con setenta decímetros cuadrados (252,70 m2), y la planta alta una superficie construida de sesenta y tres metros cuadrados (63 m²) y útil de cincuenta y siete metros con tres decímetros cuadrados (57,03 m²). Linderos: Por todos sus vientos, con la finca en la que se halla enclavada. VALORACIÓN: SEGUNDO. DECLARACIÓN DE EDIFICACIONES. *** declaran, con arreglo a la Documentación Técnica que luego se cita, que sobre la finca descrita en la exposición de la presente, existen construidas VARIAS EDIFICACIONES con diferentes usos, que a continuación se describen y detallan (con una antigüedad superior a diez años) y que por la presente DECLARAN TERMINADAS, solicitando su inscripción en el Registro de la Propiedad con la siguiente descripción: 1.= Vivienda unifamiliar aislada, de planta baja destinada a invitados. Distribución: Consta de salón-cocina-comedor, un cuarto de baño y zona de descanso abierta hacia el salón. Superficie: Tiene una total superficie construida de sesenta y nueve metros con setenta y cuatro decímetros cuadrados (69,74 m²), igual a la superficie ocupada de parcela, y una total superficie útil de sesenta y un metros con cincuenta y dos decímetros cuadrados (61,52 m²). Linderos: por los cuatro puntos cardinales, con la finca donde se halla enclavada. 2.= Una Edificación destinada a garaje y trastero, de planta baja. Distribución: La parte del garaje, totalmente diáfano, está abierta por uno de sus laterales por donde tiene su acceso, y el trastero, completamente cerrado y diáfano, con una ventana y puerta de acceso junto al garaje. Superficie: Tiene una total superficie construida de cincuenta y seis metros con ochenta y dos decímetros cuadrados (56,82 m²), igual a la superficie ocupada de parcela, y una total superficie útil de cuarenta y nueve metros con diecinueve decímetros cuadrados (49,19 m²). Linderos: por los cuatro puntos cardinales, con la finca donde se halla enclavada. 3.= Una edificación de planta baja diáfana, destinada a cuarto de caldera. Superficie: Tiene una total superficie construida de catorce metros con cinco decímetros cuadrados (14,05 m²), igual a la superficie ocupada de parcela, y una total superficie útil de once metros con veintidós decímetros cuadrados (11,22 m²). Linderos: Por todos sus vientos con la finca en la que se encuentra enclavada. 4.= Una edificación de planta baja, destinada a un aseo en la zona de la piscina. Superficie: Tiene una total superficie construida de nueve metros con once decímetros cuadrados (9,11 m²), igual a la superficie ocupada de parcela, y una total superficie útil de seis metros con setenta y siete decímetros cuadrados (6,77 m²). Linderos: Por todos sus vientos con la finca en la que se encuentra enclavada. 5.= Y piscina descubierta de uso particular con una superficie construida de vaso de sesenta y cuatro metros con cincuenta y cuatro decímetros cuadrados (64,54 m²). Linderos: Por los cuatro puntos cardinales, con la finca en la que se halla enclavada. VALORACIÓN: Se valoran las obras declaradas, a efectos fiscales y arancelarios, en la cantidad global de ***. TERCERO.- DESCRIPCIÓN COMPLETA Y ACTUALIZADA DE LA TOTAL FINCA: Manifiestan ***, que tras la ampliación y las declaraciones de edificaciones efectuadas, la descripción completa y actualizada de la total finca es la siguiente, solicitándose del Registro de la Propiedad las operaciones registrales oportunas: ***. CUARTO.- Manifiestan ***, que: -. la descripción de las edificaciones que se declaran mediante la presente escritura, se corresponden con la realidad. -. que no les consta que exista en el Registro de la Propiedad anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la presente. -. y que, en consecuencia, habiendo transcurrido ya el plazo legal de prescripción conforme a la vigente legislación, dichas edificaciones se consideran incorporadas a sus patrimonios y nada obsta a su inscripción en el Registro de la Propiedad. SEGURO DECENAL: *** manifiestan que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación, no es exigible la constitución de garantías. CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA: No es exigible conforme al el R.D. 235/2013, de 5 de Abril, y el R.D. 564/2017, de 2 de Junio, sobre procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y el Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana. LIBRO DEL EDIFICIO: Con relación a lo dispuesto en el Artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de Junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo, y en el Decreto 25/2011, de 18 de Marzo, del Consell, por el que se aprueba el libro del edificio para los edificios de vivienda NO resulta necesario justificar notarialmente el depósito del LIBRO DEL EDIFICIO. REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LA PARTE DE SUELO OCUPADA POR LA OBRA DECLARADA (Ley 13/2015, de 24 de Junio): La representación gráfica de dicho suelo consta en la certificación técnica que ahora se dirá. QUINTO.- INCORPORACIÓN DE DOCUMENTOS:*** me entregan para su incorporación a la presente, CERTIFICACIÓN, ANEXO FOTOGRÁFICO Y PLANOS, con representaciones gráficas georreferenciadas alternativas de las dos parcelas catastrales que conforman la finca, expedidos el día *** por Don ***, Arquitecto Técnico Colegiado en el Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de *** con el Número *** (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad de la firmante, que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme al REGLAMENTO (UE) N o 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE)), cuya certificación, planos e informe son acreditativos de la descripción y antigüedad (año 2009, aproximadamente) de la ampliación de obra y de las obras terminadas que se declaran mediante la presente y de la superficie de suelo ocupada por las mismas, todo ello en términos coincidentes con lo expuesto anteriormente, lo que, yo, el Notario, compruebo. Se aportará con la copia autorizada de la presente escritura, soporte digital con los ficheros GML. Las coordenadas del suelo terminaron siendo las del Catastro dando por buena su superficie. El expediente en abierto que tramité en la SEC para el caso "Lady" ya lo estudiamos en otra clase. Solo sirvió para cambiar la titularidad (cosa que por el STI no hubiéramos conseguido) y para que se catastrara el aseo de la piscina (como vivienda). Escritura "mixta" de declaración de edificaciones en base a certificación técnica por antigüedad y en base a proyecto y licencia (el caso "Filomena") Esta escritura nos dio problemas pero un intermediario (API, el mismo que llevó el caso "Lady" y el caso "Cutrillas") lidió el toro en el registro y la escritura se inscribió. Se trata de una declaración de obra mixta porque en parte se declara por antigüedad en base a certificación técnica y en parte en base a proyecto y licencia. De ahí que hablemos en plural, que esté desdoblada y que luego recojamos una descripción final. Se cobraron dos bases arancelarias (como en el caso "Lady"). ¿Qué fue lo que pasó? Que el almacén/trastero que se declaraba podría invadir una vereda. Se le acompañó al registro un plano del proyecto donde el técnico marcaba/dibujaba el ancho de la vereda con el que se podía ver perfectamente que el almacén/trastero quedaba fuera de la vereda. No llegó a haber calificación por escrito. E X P O N E: PRIMERO.- Que es dueño con carácter privativo, y por el título que luego se dirá, del pleno dominio de la siguiente finca: = RÚSTICA: PARCELA C: Tierra labor regadío, sita en ***. Indivisible y vinculada a efectos urbanísticos. Superficie: Una hectárea, nueve áreas y sesenta y seis centiáreas (10.966 m2). Dentro de cuyo perímetro existen construidas: 1.= Una vivienda unifamiliar aislada, que consta de un solo cuerpo de morfología regular y desarrollada en planta baja con cubierta inclinada a diferentes aguas, con entrada principal por fachada orientada al Sur, pudiéndose acceder también por fachada orientada al Norte. Distribución: Superficie: Ocupa una superficie de solar de ciento cuarenta y seis metros y un decímetro cuadrado (146,01 m2), siendo la total superficie construida de ciento treinta y cuatro metros y noventa y tres decímetros cuadrados (134,93 m2) y una total superficie útil de ciento diecisiete metros y siete decímetros cuadrados (117,07 m2). Linderos: Por todos sus vientos, con la finca en la que se halla enclavada. 2.= Un trastero de planta baja. Superficie: Cuarenta metros cuadrados (40 m2). Linderos: Por todos sus vientos, con la finca en la que se halla enclavado. 3.= Una piscina. Superficie: Tiene una lámina de agua de treinta y dos metros y setenta y cinco decímetros cuadrados (32,75 m2). Linderos: Por todos sus vientos, con la finca en la que se halla enclavada. Linderos de la total finca: INSCRIPCIÓN: *** (Código Registral Único ***). DATOS CATASTRALES: De la finca rústica: Constituye la parcela ** del polígono ** del Catastro de Rústica de ***, catastrada bajo la siguiente referencia: ***. De la finca urbana: *** Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, las certificaciones acreditativas de las referencias catastrales, y descriptivas y gráficas, y sus respectivos anexos de coordenadas georreferenciadas vértices de las parcelas catastrales, solicitadas por el otorgante a efectos de la presente, que incorporo a esta matriz. Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. Coordinación de Catastro y Registro: La descripción de la finca conforme a Catastro se corresponde con la descripción registral, no solicitándose la coordinación. TÍTULO: CARGAS Y ARRIENDOS: INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: SEGUNDO.- Esto expuesto, O T O R G A: PRIMERO. DECLARACIÓN DE EDIFICACIÓN. A).= *** hace constar, con arreglo a la Documentación Técnica que más adelante se citará, sobre la finca que acaba de ser descrita en la exposición de la presente, existe construida con una antigüedad aproximada de doce años, una BARBACOA, que a continuación se describe y que por la presente DECLARA TERMINADA, solicitando su inscripción en el Registro de la Propiedad con la siguiente descripción: = Una barbacoa, de planta baja diáfana, con cubierta inclinada a un agua. Superficie: Tiene una total superficie construida de treinta y ocho metros y diez decímetros cuadrados (38,10 m2) igual a la superficie ocupada de parcela y una superficie útil de veintinueve metros y veintiocho decímetros cuadrados (29,28 m2). Linderos: Norte, y Sur, con la finca en la que se halla enclavada; Este, con el garaje; y Oeste, con la vivienda. VALORACIÓN: B).= SEGURO DECENAL: Manifiesta que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación, no es exigible la constitución de garantías. C).= CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA: No es exigible conforme al Real Decreto 390/2021, de 1 de Junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y al Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana. D).= LIBRO DEL EDIFICIO: Con relación a lo dispuesto en el Artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de Junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo NO resulta necesario justificar notarialmente el depósito del LIBRO DEL EDIFICIO.- E).= INCORPORACIÓN DE DOCUMENTOS: Me entrega para su incorporación a la presente, CERTIFICACIÓN, PLANOS e INFORME con REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA ALTERNATIVA expedida el día *** por Don ***, Arquitecto Técnico Colegiado en el Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de *** con el Número *** (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme al REGLAMENTO (UE) N o 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE)), cuya certificación, planos e informe son acreditativos de la descripción y antigüedad de la obra terminada que se declara mediante la presente y de la superficie de suelo ocupada por la misma, todo ello en términos coincidentes con lo expuesto anteriormente, lo que, yo, el Notario, compruebo. F).= REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LA PARTE DE SUELO OCUPADA POR LA OBRA DECLARADA (Ley 13/2015, de 24 de Junio): La representación gráfica de dicho suelo consta en la certificación expedida por Don ***, antes citada. G).= INFORME CATASTRAL DE UBICACIÓN DE CONSTRUCCIONES: Me entrega *** para unir a esta matriz informe catastral de ubicación de construcciones con CSV ***. SEGUNDO. DECLARACIÓN DE EDIFICACIÓN. A).= *** declara que, al amparo de la Licencia de obra que luego se refiere, con fondos propios, y sin adeudar cantidad alguna por razón de mano de obra, materiales, dirección ni ningún otro concepto, ha construido UN TRASTERO, que a continuación se describe y detalla y que por la presente DECLARA TERMINADO, solicitando su inscripción en el Registro de la Propiedad con la siguiente descripción: = Un trastero aislado, de planta baja. Superficie: Tiene una total superficie construida de veintiún metros y ochenta y cuatro decímetros cuadrados (21,84 m2), igual a la superficie ocupada de parcela. Linderos: Por todos sus vientos, con la finca en la que se halla enclavado. VALORACIÓN: B).= A los oportunos efectos se incorporan a la presente, junto con la mencionada certificación catastral: .- Licencia Urbanística de Obras concedida por Decreto de Alcaldía Presidencia número *** del Ayuntamiento de ***, de fecha ***, Expediente ***, de la que yo, el Notario, deduzco fotocopia con valor de testimonio, que incorporo a la presente. .- Certificado final de la dirección de la obra descrita visado por el Colegio Territorial de Arquitectos de ***, del que yo, el Notario, deduzco fotocopia, con valor de testimonio, que incorporo a la presente. .- Y certificación expedida con fecha *** por Don ***, Arquitecto, Colegiado con el número *** en el Colegio Oficial de Arquitectos de *** (cuya firma legitimo por ser análoga, a la que figura, en otros documentos de mi protocolo), acreditativa de la descripción del trastero y de la finalización de las obras del mismo, conforme al proyecto redactado por él mismo y para el que se obtuvo la licencia antes referida, en términos coincidentes con la descripción que consta en esta escritura, lo que yo, el Notario, compruebo. C).= SEGURO DECENAL. Manifiesta que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación, no es exigible la constitución de garantías. D).= LIBRO DEL EDIFICIO. *** me entrega dos ejemplares del Libro del Edificio en soporte informáticoTIPO CD, uno de los cuales quedará depositado en mi Notaría y el otro se acompañará, rubricado, sellado y firmado por mí, a la primera copia que de la presente se expida. E).= CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA: No es exigible conforme al Real Decreto 390/2021, de 1 de Junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y al Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana. F).= REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LA PARTE DE SUELO OCUPADA POR LA OBRA DECLARADA (Ley 13/2015, de 24 de Junio):La representación gráfica de la superficie de suelo ocupada por las obras que se declaran consta en el certificado expedido por Don *** (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme al REGLAMENTO (UE) N o 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE)), el día 23 de Junio de 2021, el cual se incorpora a la presente. G).= INFORME CATASTRAL DE UBICACIÓN DE CONSTRUCCIONES: Me entrega *** para unir a esta matriz informe catastral de ubicación de construcciones con CSV***. TERCERO.- DESCRIPCIÓN COMPLETA Y ACTUALIZADA DE LA TOTAL FINCA: Manifiesta ***, que tras las declaraciones de edificaciones efectuadas, la descripción completa y actualizada de la total finca objeto de la presente es la siguiente, solicitándose del Registro de la Propiedad las operaciones registrales oportunas: = RÚSTICA: CUARTO.- Manifiesta DON ***, que: -. la descripción de las edificaciones que se declaran mediante la presente escritura, se corresponde con la realidad. -. que no le consta que exista en el Registro de la Propiedad anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la presente. -. y que, en consecuencia, habiendo transcurrido ya el plazo legal de prescripción conforme a la vigente legislación, dichas edificaciones se consideran incorporadas a su patrimonio y nada obsta a su inscripción en el Registro de la Propiedad. Declaraciones de obra nueva terminada con arreglo a proyecto y licencia: Los casos Senjen, Gerjaer y Larpi Vamos ahora con las obras legales, es decir, las que se hacen como se tienen que hacer las cosas: con arreglo a proyecto y licencia. Estoy pensando que en las que declare por antigüedad debería incluir alguna advertencias sobre el asunto. Escritura de declaración de obra nueva terminada con arreglo a proyecto y licencia (el caso "Senjen") No me constan problemas registrales. Un caso de los mas sencillos que vamos a comentar en esta clase. E X P O N E N: PRIMERO.- Que Don XXX y Doña xxx son dueños, en pleno dominio, con sujeción a su régimen matrimonial extranjero, y por el título que luego se dirá, de la siguiente finca: = RÚSTICA: Superficie: Una hectárea, dos áreas y cuatro centiáreas (10.204 m2). Linderos: INSCRIPCIÓN: DATOS CATASTRALES: De la rústica: De lo urbano (incluyendo la vivienda, que se declara terminada, almacén, aparcamiento y deportivo que continúan en construcción): Aunque la licencia permite construir un almacén, un aparcamiento y una piscina que se han dado de alta en el Catastro, no se declaran en la escritura. De hecho, solo hay intención de construir y declarar la piscina. El almacén y el aparcamiento, de momento, no se van a construir. Al parecer, ha habido algún problema con el técnico. Se ha decidido no esperar a que la piscina se termine y se informa suficientemente en el otorgamiento del coste adicional a nivel notaría, registro e impuesto que conllevará el otorgamiento de una nueva escritura de declaración de obra. La conclusión es que ha habido precipitación en el alta catastral del resto de las edificaciones originándose esta situación que antes o después debería resolverse. Es precisamente la circunstancia de que las obras consten en Catastro lo que nos lleva a no exigir el ICUC en este caso (aunque con arreglo a nuestro criterio general parece que sí es un caso en el que procedería). Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, las certificaciones acreditativas de las referencias catastrales, y descriptivas y gráficas (erróneamente catastradas en su totalidad a nombre del Sr. **), y los anexos de coordenadas georreferenciadas vértices de las parcelas catastrales, solicitadas por los otorgantes a efectos del presente otorgamiento, que incorporo a esta matriz. La titularidad catastral está mal. No es una situación grave (es mucho peor la primera de las incidencias reseñadas) pero el título previo no es de mi notaría por lo que no me parece oportuno presentar en estos casos ningún escrito de alegaciones a través de la SEC. Ya he explicado que estoy dispuesto a hacerlo si la escritura es mía y si no es de hace mucho tiempo (esta es de 2017) pero no en todo caso. El STI no nos sirve en estos pues no permite hacer este tipo de cosas. Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. Coordinación de Catastro y Registro: La descripción de la finca conforme a Catastro se corresponde con la descripción registral. La superficie de finca está perfecta. En el ante título (el título del que transmitió a los actuales propietarios) debió modificarse la cabida como se descubre al ver en la nota de información continuada del Registro de la Propiedad que existe un "207" ya caducado. Sobre el 207 y las modificaciones de cabida hablaremos en otro momento. TÍTULO: CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiestan sus propietarios que, sin perjuicio de las afecciones fiscales vigentes que figuran en la nota registral adjunta, la finca descrita se encuentra gravada con la limitación del artículo 207 de la Ley Hipotecaria por plazo de dos años a contar desde el día *** 2016, ya caducada, cuya cancelación se solicita por medio de la presente. Y libre de otras cargas y gravámenes, de arriendos, ocupantes y aparceros, y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos. INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: SEGUNDO.- Esto expuesto, O T O R G A N: Primero. DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA TERMINADA. A).= *** declaran que, en el interior de la finca descrita en la presente escritura, al amparo de la Licencia de obras que luego se refiere, con fondos propios, y sin adeudar cantidad alguna por razón de mano de obra, materiales, dirección ni ningún otro concepto, han construido una VIVIENDA UNIFAMILIAR AISLADA que por la presente DECLARAN TOTALMENTE TERMINADA, y cuya inscripción solicitan con la siguiente descripción actualizada de la total finca: = RÚSTICA: Dentro de cuyo perímetro existe construida una vivienda unifamiliar aislada, compuesta de planta baja y planta alta. Distribución: Superficie: Tiene una total superficie construida de doscientos siete metros y cincuenta y dos decímetros cuadrados (207,52 m2), de los que ciento veintiséis metros y treinta y nueve decímetros cuadrados (126,39 m2) corresponden a la planta baja y los restantes ochenta y un metros y trece decímetros cuadrados (81,13 m2) a la planta alta. Tiene una total superficie útil de ciento setenta y dos metros y setenta y cuatro decímetros cuadrados (172,74 m2), de los que ciento diez metros y noventa y nueve decímetros cuadrados (110,99 m2) corresponden a la planta baja y los restantes sesenta y un metros y setenta y cinco decímetros cuadrados (61,75 m2) a la planta alta. Ocupa una superficie de parcela de ciento cincuenta y un metros y treinta y cinco decímetros cuadrados (151,35 m2). Linderos: Por todos sus vientos, con la finca en la que se halla enclavada. Linderos de la total finca: Hay que ser suficientemente minucioso en la descripción de las edificaciones. Estamos haciendo títulos que pueden estar vivos durante décadas y nos pagan para eso. También es cierto que en la inmensa mayoría de las ocasiones las certificaciones de los técnicos se preparan en la notaría y se supervisan por los técnicos. Cuando las hacen los técnicos, las debemos supervisar a conciencia en la notaría. VALORACIÓN DE LA OBRA DECLARADA: B).= A los oportunos efectos se incorporan a la presente, junto con las mencionadas certificaciones catastrales: .- Licencia Urbanística de Obras concedida por Decreto de Alcaldía Presidencia número *** del Ayuntamiento de **, de fecha ***, Expediente ***, de la que yo, el Notario, deduzco fotocopia con valor de testimonio, que incorporo a la presente. .- Certificados finales de la dirección de la obra descrita visados por el Colegio Territorial de Arquitectos de *** y por el Colegio de Aparejadores, Arquitectos Técnicos de Ingenieros de edificación de ***, de los que yo, el Notario, deduzco fotocopias, con valor de testimonio, que incorporo a la presente. .- Licencia Municipal de Primera Ocupación de la vivienda, concedida por Decreto de Alcaldía número *** del Ayuntamiento de ***, de fecha ***, de la que deduzco fotocopia, con valor de testimonio, que incorporo a la presente. .- Y certificación expedida con fecha *** por Don ***, Arquitecto Técnico Ingeniero de Edificación, Colegiado con el número *** en el Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de *** (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme al REGLAMENTO (UE) N o 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE), acreditativa de la descripción de la vivienda y de la finalización de las obras de la misma, conforme al proyecto redactado por Doña ***, Arquitecto, y para el que se obtuvo la licencia antes referida, así como de las coordenadas georreferenciadas de la superficie de suelo ocupado por la edificación que se declara, en términos coincidentes con la descripción que consta en esta escritura, lo que yo, el Notario, compruebo. C).= SEGURO DECENAL. *** manifiestan, que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación, no es exigible la constitución de garantías ya que son autopromotores individuales de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Yo, el Notario, advierto de que en el caso de producirse la transmisión "intervivos" dentro del plazo previsto en el párrafo a) del Artículo 17.1 de la citada ley (diez años a contar desde la recepción de la obra), los autopromotores quedarán obligados a la contratación de la garantía antes mencionada por el tiempo que reste para completar los diez años, salvo que los autopromotores, que deberá acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constitución de la misma. D).= LIBRO DEL EDIFICIO. *** me entregan dos ejemplares del Libro del Edificio en soporte informático TIPO CD, uno de los cuales quedará depositado en mi Notaría y el otro se acompañará, rubricado, sellado y firmado por mí, a la primera copia que de la presente se expida. E).= EFICIENCIA ENERGÉTICA. ***, manifiestan disponer del certificado de eficiencia energética de la edificación objeto de la presente a que se refiere el R.D. 235/2013, de 5 de Abril, y el R.D. 564/2017, de 2 de Junio, sobre procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y el Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana, que me exhibe y del incorporo fotocopia de la calificación energética con registro***. F).= REPRESENTACIÓN GRÁFICA (Ley 13/2015, de 24 de Junio): La representación gráfica de la superficie de de suelo ocupada por las obras que se declaran, consta en el certificado expedido por Don ***, antes citado. Dudo si podemos en las notarías hacer algo para asegurarnos de que las coordenadas son correctas. Algunos optan por pedir una comprobación previa a los registros que son receptivos a hacerlo. En mi opinión, esta es una responsabilidad de los técnicos que deben asumir las consecuencias de su error en el caso de que sean rechazadas por el registro. Puede que exista alguna herramienta. Puesto que Catastro estaba correcto las coordenadas de suelo fueron las de Catastro. Conviene dejarlo siempre claro evitando dudas y problemas. G).= DECLARACIÓN DE INDIVISIBILIDAD Y VINCULACIÓN. ***, expresamente declaran su voluntad de que la finca objeto de esta escritura quede afectada, con inscripción registral de la vinculación de la total superficie real a la construcción que sobre ella se declara, solicitando la constancia registral de su indivisibilidad. H).= ***, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin. Meses después, firmando un poder con estos señores me enteré de que la escritura está sin registrar y que la llevaban en estos días. Al llevarla el registro ha puesto dos pegas: falta legitimación de firma en el final de obra de los colegios y no se aporta libro del edificio. Resulta (como antes he dicho) que lo han perdido, así que aprovechando que subsanamos el primer problema, me aportarán dos nuevos ejemplares y como yo no puedo asegurarme de que los que me traigan sean iguales al que ya tengo, me quedaré con uno y se llevarán el otro diligenciado. La otra cuestión nos pasa de uvas a peras. Cuando el técnico del certificado descriptivo no es el mismo que el del final visado (a veces son socios de un mismo despacho o ha habido cambios), se nos olvida legitimar la firma del certificado visado. Escritura de subsanación de otra de declaración de obra nueva terminada (caso Jensen) E X P O N E: PRIMERO.- Que en virtud de escritura autorizada bajo mi fe, el día *, con el número * de protocolo, *, procedieron a la declaración de una vivienda unifamiliar aislada totalmente terminada, en el interior de la finca registral número * de las del Registro de la Propiedad de *, sita en *. SEGUNDO.- Que la mencionada escritura, se encuentra pendiente de inscripción en el Registro de la Propiedad de *. TERCERO.- Que en dicha escritura, se padeció el error de no ser legitimada la firma de la Arquitecto Doña * en el Certificado Final de Obra visado por el Colegio Territorial de Arquitectos de Alicante. CUARTO.- Que *, han extraviado el ejemplar del Libro del Edificio diligenciado, del cual me fueron entregados dos ejemplares en el acto del otorgamiento de la citada escritura, quedando uno de ellos depositado en mi notaría, ambos en soporte informático Tipo CD. QUINTO.- Esto expuesto, O T O R G A: PRIMERO.- Que yo, el Notario, autorizante de la citada escritura de obra nueva terminada, de *, legitimo la firma de Doña *, Colegiada con el número * en el Colegio Territorial de * en el citado certificado de final de obra, tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, el carácter de firma cualificada y que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme a los artículos 256 y 259 del Reglamento Notarial, 3, 6, 25.2 y 26 del Reglamento UE 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE y 17-Bis de la Ley del Notariado. Se incorpora testimonio del citado certificado. SEGUNDO.- *, me hacen entrega de dos nuevos ejemplares del Libro del Edificio en soporte informáticoTIPO CD, uno de los cuales quedará depositado en mi Notaría, y el otro se acompañará, rubricado, sellado y firmado por mí, a la primera copia que de la presente se expida. TERCERO.- *, RATIFICANDO en cuanto a lo demás el contenido de la escritura que por la presente se subsana, solicitan de la Sra. Registradora de la Propiedad competente practique los asientos oportunos en los Libros a su cargo. Presentación telemática.- Renuncia a que la presente sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. Así lo dice y otorga. Está en singular porque usamos un poder. Escritura de declaración de obra nueva terminada con arreglo a proyecto y licencia (el caso "Gerjaer") Otro caso sencillo. E X P O N E N: PRIMERO.- Que **** son dueños, en pleno dominio con sujeción a su régimen matrimonial extranjero, y por el título que luego se dirá, de la siguiente finca: = RÚSTICA: ***. Indivisible. Superficie: Linderos: INSCRIPCIÓN: *** (Código Registral Único ***). DATOS CATASTRALES: De la rústica: De lo urbano: Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, las certificaciones acreditativas de las referencias catastrales, y descriptivas y gráficas, y los anexos de coordenadas georreferenciadas vértices de las parcelas catastrales, solicitadas por los otorgantes a efectos del presente otorgamiento, que incorporo a esta matriz. Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. Coordinación de Catastro y Registro: La descripción de las fincas conforme a Catastrose corresponde con la descripción registral. La superficie estaba bien, así que, en principio, no tendríamos problemas. TÍTULO: CARGAS Y ARRIENDOS: INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: SEGUNDO.- Esto expuesto, O T O R G A N: Primero. DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA TERMINADA. A).= *** declaran que, en el interior de la finca descrita en la presente escritura, al amparo de la Licencia de obra que luego se refiere, con fondos propios, y sin adeudar cantidad alguna por razón de mano de obra, materiales, dirección ni ningún otro concepto, han construido una VIVIENDA UNIFAMILIAR AISLADA, ANEXO y PISCINA no colindantes entre sí, que por la presente DECLARAN TOTALMENTE TERMINADAS, y cuya inscripción solicitan con la siguiente descripción actualizada de la total finca: = RÚSTICA: ***. Indivisible. Superficie: Dentro de cuyo perímetro existen construidas: 1.=Una vivienda unifamiliar aislada *** Distribución: Superficie: Tiene una total superficie construida de ciento noventa y seis metros y cincuenta decímetros cuadrados (196,50 m2), de los que ciento veintiséis metros y noventa y dos decímetros cuadrados (126,92 m2) corresponden a la planta baja y los restantes sesenta y nueve metros y cincuenta y ocho decímetros cuadrados (69,58 m2) a la planta alta. Tiene una total superficie útil de ciento cincuenta y nueve metros y veinticuatro decímetros cuadrados (159,24 m2), de los que ciento ocho metros y cincuenta y ocho decímetros cuadrados (108,58 m2) corresponden a la planta baja y los restantes cincuenta metros y sesenta y seis decímetros cuadrados (50,66 m2) a la planta alta. Ocupa una superficie de parcela de ciento noventa y seis metros y noventa y tres decímetros cuadrados (196,93 m2). Linderos: Por los cuatro puntos cardinales, con la finca en la que se halla enclavada. 2.= Un anexo destinado a garaje y barbacoa, de planta baja. Superficie: Tiene una superficie construida de cincuenta y siete metros y ochenta decímetros cuadrados (57,80 m2), de los que treinta y dos metros y setenta decímetros cuadrados (32,70 m2) están destinados a garaje, y los restantes veinticinco metros y diez decímetros cuadrados (25,10 m2) a barbacoa. Tiene una total superficie útil de cuarenta y siete metros y cincuenta decímetros cuadrados (47,50 m2), de los que veintisiete metros y setenta y tres decímetros cuadrados (27,73 m2) son para el garaje, y los restantes diecinueve metros y setenta y siete metros cuadrados (19,77 m2) a la barbacoa. Linderos: Por los cuatro puntos cardinales, con la finca en la que se halla enclavado. 3.= Una piscina. Superficie: Tiene una superficie de lámina de agua de cincuenta metros cuadrados (50 m2). Linderos: Por los cuatro puntos cardinales, con la finca en la que se halla enclavada. Linderos de la total finca: VALORACIÓN DE LA OBRA DECLARADA: B).= A los oportunos efectos se incorporan a la presente, junto con la mencionada certificación catastral: .- Licencia Urbanística de Obras concedida por Decreto de Alcaldía Presidencia número *** del Ayuntamiento de **, de fecha ***, Expediente ***, de la que yo, el Notario, deduzco fotocopia con valor de testimonio, que incorporo a la presente. .- Certificados finales de la dirección de la obra descrita visados por el Colegio Territorial de Arquitectos de *** y por el Colegio de Aparejadores, Arquitectos Técnicos de Ingenieros de Edificación de ***, de los que yo, el Notario, deduzco fotocopias, con valor de testimonio, que incorporo a la presente. .- Licencia Municipal de Primera Ocupación de la vivienda, concedida por Decreto de Alcaldía número *** del Ayuntamiento de ***, de fecha ***, de la que deduzco fotocopia, con valor de testimonio, que incorporo a la presente. .- Certificado municipal expedido por Doña ***, delegado del Departamento de Estadística del Excmo. Ayto. de ***, acreditativo del número de policía de la finca objeto de la presente. .- Y certificación expedida con fecha *** por Don ***, Arquitecto Técnico Ingeniero de Edificación, Colegiado con el número *** en el Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de *** (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme al REGLAMENTO (UE) N o 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE), acreditativa de la descripción de la vivienda y de la finalización de las obras de la misma, conforme al proyecto redactado por Doña ***, Arquitecto, y para el que se obtuvo la licencia antes referida, en términos coincidentes con la descripción que consta en esta escritura, lo que yo, el Notario, compruebo.- C).= SEGURO DECENAL. Advertidos de lo dispuesto en los Artículos 19 y 20 de la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación, me exhiben, en original, documento acreditativo de constitución de seguro con la compañía aseguradora “***, S.A. de Seguros y Reaseguros” suscrito por Don ***, cuya firma se encuentra debidamente legitimada, por Don ***, Notario de ***, con fecha ***, del que deduzco testimonio para incorporar a esta matriz. D).= LIBRO DEL EDIFICIO. *** me entregan dos ejemplares del Libro del Edificio en soporte informático TIPO CD, uno de los cuales quedará depositado en mi Notaría y el otro se acompañará, rubricado, sellado y firmado por mí, a la primera copia que de la presente se expida. E).= EFICIENCIA ENERGÉTICA: ***, manifiestan disponer del certificado de eficiencia energética de la edificación objeto de la presente a que se refiere el R.D. 235/2013, de 5 de Abril, y el R.D. 564/2017, de 2 de Junio, sobre procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y el Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana, que me exhibe y del incorporo fotocopia de la calificación energética con registro ***. F).= REPRESENTACIÓN GRÁFICA (Ley 13/2015, de 24 de Junio): La representación gráfica de la superficie de suelo ocupada por las obras que se declaran, consta en el certificado expedido por Don ***, el día ***, el cual se incorpora a la presente. En cuanto a coordenadas sucedía lo mismo que en el caso anterior. G).= DECLARACIÓN DE INDIVISIBILIDAD Y VINCULACIÓN:***, expresamente declaran su voluntad de que la finca objeto de esta escritura quede afectada, con inscripción registral de la vinculación de la total superficie real a la construcción que sobre ella se declara, solicitando la constancia registral de su indivisibilidad. H).= ***, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin. DECLARACIÓN FINAL: A los efectos establecidos en el Artículo 47 de la Ley 230/1963, de 28 de Diciembre, General Tributaria, **** hacen constar que su representante a efectos fiscales en territorio español es "***, S.L.", cuyos datos constan anteriormente, según resulta de la escritura de poder de fecha ***, antes citada en la que consta literalmente en su cláusula IX.- que: "Representar a la parte poderdante como sujetos pasivos fiscales no residentes, ante la Hacienda Pública Española, Autonómica o Municipal, o Delegaciones de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria, y a estos efectos realizar los siguientes actos: a) Presentar y suscribir declaraciones a nombre de los poderdantes ante la Hacienda Pública Española. b) Aportar documentos o datos, recibir y atender los requerimientos y comunicaciones que se practiquen, tanto si versan sobre cuestiones de trámite como sobre el fondo del asunto. c) Formular reclamaciones, desistir de instancias y renunciar a derechos en nombre de la parte poderdante. d) Actuar ante la Inspección de los Tributos y obligarse en cuantas actas, diligencias y documentos se extiendan. e) Recibir, de la Hacienda Pública española, las transferencias por devoluciones que resulten a favor del sujeto pasivo, sin que los representantes tengan, en ningún caso, facultades de disposición sobre las sumas devueltas. f) Esta representación estará vigente mientras no se haga saber su revocación a la Delegación de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria en forma fehaciente, debiendo producirse igual notificación en caso de renuncia del representante, siendo en uno u otro supuesto válidas las actuaciones realizadas y las en curso hasta que los eventos contemplados se produzcan y sin que, por razón de los mimos, pueda ocasionarse perjuicio alguno a la Hacienda Pública Española. g) Realizar todas las gestiones necesarias para la solicitud y obtención de las Tarjetas de Residencia y Número de Identificación de Extranjeros. h) Contratar la instalación y suministro de agua, luz, teléfono y gas, suscribir todo tipo de pólizas de seguro, incluso de multirriesgo de vivienda y vida, domiciliando sus correspondientes pagos y recibos en cualquier cuenta corriente o de ahorro apertura da a nombre de los poderdantes", circunstancia de la que se desea dejar expresa constancia en la presente a sus efectos. Una cosa que suelo hacer bastante porque redondea la cuestión de la representación fiscal. La pequeña subsanación del caso "Gerjaer" En esta escritura tuve que hacer la misma subsanación que en el caso anterior y recurrí al artículo 153 RN. Faltaba una legitimación de la firma de uno de los dos técnicos cuya documentación se utilizaba para la declaración de obra. Una menudencia para todo lo que nos costó firmar esta escritura (que no dio problemas aunque fue de cocción lenta hasta que cuajamos todos los ingredientes). «Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXXX, a tenor de la facultad que me concede el Artículo 153 del vigente Reglamento Notarial, H A G O C O N S T A R: I.= Que el día XXX, con el número XXX de protocolo, autoricé escritura de DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA TERMINADA, otorgada por XXXXX, en los términos que constan en la misma y a la que me remito en evitación de repeticiones innecesarias. II.= Que en dicha escritura, por error involuntario, no fueron legitimadas por mí, el Notario, las firmas electrónicas del arquitecto técnico Don XXX, ni de la arquitecto Doña xxxx, en los Certificados de Final de Obra visados por sus respectivos colegios profesionales que quedaron unidos a dicha matriz. III.= Que observado dicho error, lo SUBSANO, al amparo de lo dispuesto en el citado Artículo 153 del Reglamento Notarial, legitimando dichas firmar tras comprobar en los correlativos documentos electrónicos en formato pdf, la identidad de los firmantes, que sus certificados son reconocidos y no están revocados, todo ello conforme al REGLAMENTO (UE) N o 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE). DATOS DE INSCRIPCIÓN DE LA FINCA OBJETO DE LA PRESENTE Y DE LA MATRIZ SUBSANADA: ***. SOBRE LA PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 112 de la Ley 24/2001, en su redacción dada por la Ley 24/2005, y a los efectos de la presentación telemática de la presente escritura en el Registro de la Propiedad, se considera como presentante de dicho título al Notario autorizante. Tales son los términos de la presente acta de SUBSANACIÓN DE ERRORES, extendida en dos folios de papel timbrado de uso exclusivamente notarial, serie FX, números y el anterior correlativo en orden, yo el Notario, Doy fe.=»· Escritura de declaración de obra nueva terminada con arreglo a proyecto y licencia (el caso "Larpi") Tres veces ha habido que subsanar esta escritura (creo que ya está definitivamente inscrita). A la buena de Larpi le voy a regalar uno de mis libros para compensarle tanta molestia. E X P O N E N: I.- Que son dueños, en pleno dominio con carácter ganancial y por el título que luego se dirá, de la siguiente finca: = RÚSTICA: ***. INDIVISIBLE Y VINCULADA A EFECTOS URBANÍSTICOS. Superficie: Linderos: Según título y registro: Hoy linda, según catastro: INSCRIPCIÓN: *** (Código Registral Único ***). DATOS CATASTRALES:-- De la finca rústica: De la finca urbana que por la presente se declara: Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, las certificaciones acreditativas de las referencias catastrales, y descriptivas y gráficas y los anexos de coordenadas georreferenciadas vértices de la parcela catastral, solicitadas por los otorgantes a efectos del presente otorgamiento, que incorporo a esta matriz. Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. En consecuencia no procede iniciar expediente de rectificación. Coordinación/Concordancia de Catastro y Registro: La descripción de la finca conforme a Catastro se corresponde con la descripción registral, por lo que no procede la coordinación ni la rectificación de la descripción registral, solicitándose la actualización de los linderos. Otro caso de superficie correcta y de uso de coordenadas catastrales del suelo. TÍTULO: CARGAS Y ARRIENDOS: INFORMACIÓN REGISTRAL: SEGUNDO.- Esto expuesto, O T O R G A N: Primero y único. DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA TERMINADA. A).= Los comparecientes declaran que, en el interior de la finca descrita en la presente escritura, al amparo de la Licencia de obras que luego se refiere, con fondos propios, y sin adeudar cantidad alguna por razón de mano de obra, materiales, dirección ni ningún otro concepto, han construido una VIVIENDA UNIFAMILIAR AISLADA CON GARAJE AUXILIAR que por la presente DECLARAN TOTALMENTE TERMINADA, y cuya inscripción solicitan con la siguiente descripción actualizada de la total finca: La mención a los requisitos básicos tradicionales para declarar una obra parece hoy algo sin importancia. = RÚSTICA: ***. INDIVISIBLE Y VINCULADA A EFECTOS URBANÍSTICOS. Superficie: Dentro de cuyo perímetro existe una vivienda unifamiliar aislada de planta baja, señalada como ***. Distribución: Superficies: Linderos: Linderos de la total finca: VALORACIÓN DE LA OBRA DECLARADA: B).= A los oportunos efectos se incorporan a la presente, junto con la mencionada certificación catastral: .- Licencia Urbanística de Obras concedida por Decreto de Alcaldía Presidencia número *** del Excmo. Ayuntamiento de ***, de fecha ***, Expediente ***, de la que yo, el Notario, deduzco fotocopia con valor de testimonio, que incorporo a la presente. .- Concesión de cambio de titularidad de licencia de edificación concedida por Decreto de Alcaldía Presidencia número *** del Excmo. Ayuntamiento de ***, de fecha ***, Expediente ***, de la que yo, el Notario, deduzco fotocopia con valor de testimonio, que incorporo a la presente. .- Concesión de prórroga de plazo de ejecución de obra de edificación concedida por Decreto de Alcaldía Presidencia número *** del Excmo. Ayuntamiento de ***, de fecha ***, Expediente ***, de la que yo, el Notario, deduzco fotocopia con valor de testimonio, que incorporo a la presente. .- Certificado final de la dirección de la obra descrita visado por el Colegio Territorial de Arquitectos de *** del que yo, el Notario, deduzco fotocopia, con valor de testimonio, que incorporo a la presente. .- Licencia Municipal de Primera Ocupación de la vivienda, concedida por Decreto de Alcaldía número *** del Ayuntamiento de ***, de fecha ***, de la que deduzco fotocopia, con valor de testimonio, que incorporo a la presente. .- Y CERTIFICACIÓN expedida con fecha ***, por Don ***, Arquitecto Colegiado con el número *** en el Colegio Oficial de Arquitectos de *** (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad de la firmante, que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme al REGLAMENTO (UE) N o 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE), acreditativa de las coordenadas georreferenciadas de la vivienda, así como de la descripción y finalización de las obras, conforme al proyecto por él redactado y para la que se obtuvo la licencia antes referida, en términos coincidentes con la descripción que consta en esta escritura, lo que yo, el Notario, compruebo. C).= SEGURO DECENAL. Manifiestan los comparecientes, que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación, no es exigible la constitución de garantías ya que son autopromotores individuales de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Yo, el Notario, advierto de que en el caso de producirse la transmisión "intervivos" dentro del plazo previsto en el párrafo a) del Artículo 17.1 de la citada ley (diez años a contar desde la recepción de la obra), los autopromotores quedarán obligados a la contratación de la garantía antes mencionada por el tiempo que reste para completar los diez años, salvo que los autopromotores, que deberá acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constitución de la misma. D).= LIBRO DEL EDIFICIO. No es exigible conforme al R.D. 235/2013, de 5 de Abril, y el R.D. 564/2017, de 2 de Junio, sobre procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y el Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana, dada la fecha de la licencia de obras (año 2007). E).= EFICIENCIA ENERGÉTICA: Los comparecientes manifiestan disponer del certificado de eficiencia energética de la edificación objeto de la presente a que se refiere el R.D. 235/2013, de 5 de Abril, y el R.D. 564/2017, de 2 de Junio, sobre procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y el Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana, que me exhiben y del incorporo fotocopia de la calificación energética con registro ***. F).= REPRESENTACIÓN GRÁFICA (Ley 13/2015, de 24 de Junio): La representación gráfica de la superficie ocupada por las obras que se declaran, constan en el certificado expedido por Don ***, antes citado. G).= DECLARACIÓN DE INDIVISIBILIDAD Y VINCULACIÓN: Los comparecientes expresamente declaran su voluntad de que la finca objeto de esta escritura quede afectada, con inscripción registral de la vinculación de la total superficie real a la construcción que sobre ella se declara, solicitando la constancia registral de su indivisibilidad. H).= Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin. I).= Manifestaciones fiscales: Manifiestan los comparecientes que la vivienda que por esta escritura se declara va a ser destinada a domicilio habitual en la forma que se establece en la Legislación del Impuesto sobre la Renta de las personas físicas, por lo que solicitan se aplique el tipo de gravamen del 0,1% establecido para el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados en la Legislación Fiscal, en base a la Resolución 00/798/2010 de fecha 28 de de Abril de 2011 del Tribunal Económico Administrativo Central, dictada de conformidad con las Sentencias del Tribunal Supremo de 12 de Noviembre de 1998, 14 de Marzo de 2008 y 17 de Enero de 2011 y en las Sentencias del TSJ de la Comunidad Valenciana 8090/2017, de 8 de noviembre de 2017, 500/2017, de 1 de febrero de 2017, 7022/2014, de 18 de septiembre de 2014, y 3074/2014, de 16 abril de 2014. Como ya he dicho una especialidad valenciana que no hay que olvidar y que no sé si existe en otras CCAA que es extensible a la compra de suelo con IVA. Las subsanaciones del caso "Larpi" ESTA FUE LA PRIMERA: Una confusión entre los certificados de dos técnicos que habían trabajado el asunto. Probablemente fue mea culpa aunque las pegas que surgieron posteriormente ya se podían haber indicado (calificado) tras esta primera subsanación. Se ve que paran de leer cuando encuentran el primer fallo. “E X P O N E N: PRIMERO.- Que mediante escritura otorgada bajo mi fe, el día xxx, con el número xxx, los comparecientes declararon una edificación terminada sobre la finca registral número xxx de las del Registro de la Propiedad de xxx, sita en término de xxx, en la forma y condiciones que en dicha escritura constan y a la que se remiten en evitación de repeticiones innecesarias. SEGUNDO.- Que la mencionada escritura se encuentra pendiente de inscripción en el Registro de la Propiedad *** al haberse cometido un error involuntario en las certificaciones técnicas que fueron incorporadas a dicha escritura pues fue erróneamente unida la expedida por Don *** siendo unida la expedida por Don *** sin el correspondiente visado de su Colegio Oficial. La cuestión del visado es (a pesar de lo que hemos explicado) algo que va por barrios (registros) y sobre lo que es difícil llegar a conclusiones. Las tenemos visadas y sin visar y dan problemas unas veces sí y otras no. En cualquier caso, en las obras con arreglo a proyecto y licencia lo usual es que esté visado el certificado ajustado a modelo oficial y el descriptivo que necesitamos en las notarías, aunque este segundo no siempre lo está. Hace tiempo que no tenía problemas con el visado. TERCERO.- Esto expuesto, O T O R G A N: PRIMERO.- Los comparecientes SUBSANAN la mencionada escritura, en cuanto al contenido de la letra B.= del dispositivo Primero y único. DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA TERMINADA que mediante la presente y para lo sucesivo quedará con la siguiente redacción: “B).= A los oportunos efectos se incorporan a la presente, junto con la mencionada certificación catastral: .- Licencia Urbanística de Obras concedida por Decreto de Alcaldía Presidencia número xxx del Excmo. Ayuntamiento de xxx, de fecha xxx, Expediente xxx, de la que yo, el Notario, deduzco fotocopia con valor de testimonio, que incorporo a la presente .- Concesión de cambio de titularidad de licencia de edificación concedida por Decreto de Alcaldía Presidencia número xxx del Excmo. Ayuntamiento de xxx, de fecha xxx, Expediente xxx, de la que yo, el Notario, deduzco fotocopia con valor de testimonio, que incorporo a la presente .- Concesión de prórroga de plazo de ejecución de obra de edificación concedida por Decreto de Alcaldía Presidencia número xx del Excmo. Ayuntamiento de Pinoso, de fecha xxx, Expediente xxx, de la que yo, el Notario, deduzco fotocopia con valor de testimonio, que incorporo a la presente .- Licencia Municipal de Primera Ocupación de la vivienda, concedida por Decreto de Alcaldía número xxx del Ayuntamiento de xxx, de fecha xxx, de la que deduzco fotocopia, con valor de testimonio, que incorporo a la presente.- Y CERTIFICACIÓNvisada y expedida con fecha xxx, por Don XXXX Arquitecto Colegiado con el número xxx en el Colegio Oficial de Arquitectos de xxx (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad de la firmante, que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme al REGLAMENTO (UE) N o 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE), acreditativa de las coordenadas georreferenciadas de la vivienda, así como de la descripción y finalización de las obras, conforme al proyecto por él redactado y para la que se obtuvo la licencia antes referida, en términos coincidentes con la descripción que consta en esta escritura, lo que yo, el Notario, compruebo”. SEGUNDO.- Los comparecientes RATIFICANDO, en cuanto a lo demás, el contenido de la escritura que por la presente se subsana y solicitan de la Sra. Registradora de la Propiedad competente practique los asientos oportunos en los Libros a su cargo. DATOS DE INSCRIPCIÓN DE LA FINCA OBJETO DE LA PRESENTE: xxxx. Presentación telemática.- Renuncian a que la presente sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. Así lo dicen y otorgan”. ESTA FUE LA SEGUNDA: Que rabia da que te pongan una pega tras una primera subsanación que no te habían puesto al calificar la escritura inicial que ya habías subsanado. Esto fue lo que se objetó posteriormente: "Asimismo, la porción de suelo ocupada por la edificación se identifica por las coordenadas de referenciación geográfica. Sin embargo, plasmadas las mismas en la aplicación informática de este registro, las mismas no arrojan un polígono cerrado que se corresponda con la porción de suelo ocupada por la edificación, por lo que deberá aclarar este punto, aportando unas coordenadas congruentes". Y este fue el arreglo: «E X P O N E N: PRIMERO.- Que mediante escritura otorgada bajo mi fe, el día ***, con el número **, los comparecientes declararon una edificación terminada sobre la finca registral número *** de las del Registro de la Propiedad de ***, sita en término de ***, cuya escritura fue subsanada mediante otra autorizada también por mi el día ***, con el número*** de protocolo, en la forma y condiciones que en dicha escritura constan y a la que se remiten en evitación de repeticiones innecesarias. SEGUNDO.- Que las mencionadas escrituras se encuentran pendientes de inscripción en el Registro de la Propiedad de ***, al haberse producido un error involuntario en las coordenadas de referenciación geográfica que no arrojan un polígono cerrado, las cuales fueron certificadas por Don ***. TERCERO.- Esto expuesto, O T O R G A N: PRIMERO.- Los comparecientes SUBSANAN las mencionadas escrituras, mediante la incorporación a la presente de nueva CERTIFICACIÓNvisada y expedida con fecha ***, por Don ***, Arquitecto Colegiado con el número *** en el Colegio Oficial de Arquitectos de **** (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad de la firmante, que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme al REGLAMENTO (UE) N o 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE), acreditativa de dichas coordenadas georreferenciadas, así como de la descripción y finalización de las obras, conforme al proyecto por él redactado y para la que se obtuvo la licencia antes referida, en términos coincidentes con la descripción que consta en las escrituras subsanadas, lo que yo, el Notario, compruebo. SEGUNDO.- Los comparecientes RATIFICANDO, en cuanto a lo demás, el contenido de las escrituras que por la presente se subsanan, solicitan de la Sra. Registradora de la Propiedad competente practique los asientos oportunos en los Libros a su cargo. DATOS DE INSCRIPCIÓN DE LA FINCA OBJETO DE LA PRESENTE: ***. Presentación telemática.- Renuncian a que la presente sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. Así lo dicen y otorgan» Ahora llega la tercera (y vuelven a poner un defecto que no habían puesto en la anterior): La certificación técnica no indica la fecha de terminación de las obras. Es cierto, se nos pasó las tres veces. Que bochorno. Menos mal que la clienta es una bendita. No hay excusas, excepto que el registro tampoco ha estado fino calificando todos los errores desde un primer momento. El técnico ha colaborado mucho en todo momento y espero que lo siga haciendo. A ver si a la tercera es la vencida porque este caso es de récord de mala suerte. Declaración, modificación y ampliación de obra nueva terminada: Sinopsis por características de cada caso Caso "Gebrid" (escritura de declaración de obra nueva terminada con arreglo a proyecto y licencia con suelo bien en título y registro y mal en Catastro) Caso "Bissnes" (escritura de declaración de edificación por antigüedad con arreglo a Catastro con modificación de la cabida inferior al 5% en base a Catastro y linde con vereda) Caso "Sonriha" (escritura de declaración de obra nueva terminada por antigüedad catastral) Caso "Nida" (escritura de aceptación y adjudicación parcial de herencia previa declaración de edificación) Caso "Nesbla" (escritura de declaración de edificación y de actualización descriptiva de finca y subsanación) Caso "Musca" (escritura de declaración de ampliación de edificación) Caso "Nitri" (escritura de compraventa y de declaración de ampliación de edificación) Caso "Simarro" (escritura de declaración de edificación y compraventa de finca con modificación de la cabida inferior al 10% en base a documentación técnica) Caso "Cutrillas" (escritura de aceptación y adjudicación de herencia previa declaración de edificación) Caso "Lady" (escritura de declaración de ampliación de edificación ya existente y de declaración de edificaciones en ambos casos por antigüedad) Caso "Filomena" (escritura "mixta" de declaración de edificaciones en base a certificación técnica por antigüedad y en base a proyecto y licencia) Caso "Senjen" (escritura de declaración de obra nueva terminada con arreglo a proyecto y licencia) Caso "Gerjaer" (escritura de declaración de obra nueva terminada con arreglo a proyecto y licencia) Caso "Larpi" (escritura de declaración de obra nueva terminada con arreglo a proyecto y licencia) Por supuesto hubo escrituras que lograron inscribirse y que en otros registros hubieran dado problemas (y no diría que "viceversa"). Caso "Gebrid" (se subsanó y no constan problemas) Se trataba de una escritura de declaración de obra nueva terminada con arreglo a proyecto y licencia con suelo bien en título y registro pero mal en el Catastro (lo que constituye la principal dificultad que puede llevarnos a un 199.2+18.3 o a una declaración de obra+18.2). El problema es el suelo, no la obra (como en la mayoría de los casos). Tuvo que subsanarse. Caso "Bissnes" (no constan problemas) Se trataba de una escritura de declaración de edificación por antigüedad con arreglo a Catastro con modificación de la cabida inferior al 5% y linde con colador municipal (lo que constituye la única dificultad y que puede llevarnos a una subsanación y un 18.2). De nuevo es el suelo lo que puede causarnos un problema. Caso "Sonriha" (no constan problemas) Se trataba de una escritura de declaración de edificación por antigüedad con arreglo a Catastro sin modificación de la cabida aunque la superficie de la finca no coincidía con la catastral. Podían darse problemas con las coordenadas (que finalmente no se dieron). Caso "Nida" (surgieron problemas que se solucionaron en registro) Se trataba de una escritura de aceptación y adjudicación parcial de herencia previa declaración de edificación con arreglo a Catastro con modificación de la cabida inferior al 5%. Surgieron problemas por razón de la ubicación de la obra dentro de la finca que al final se solventaron registralmente. Caso "Nesbla" (dio lugar a un 18.2 y, de momento, no constan problemas en el registro) Se trataba de una escritura de declaración de edificación con arreglo a Catastro y de actualización descriptiva de finca y de otra escritura de subsanación y complemento de una declaración de obra con rectificación descriptiva dentro de una compraventa cuyos problemas eran: que una de las catastrales que constituían la registral carecía de CCDYG y que una de las catastrales podría estar invadiendo una vereda. La diferencia de cabida era superior al 10%. No se consiguió la inscripción y tuvimos que recurrir a rectificación descriptiva y 18.2 en un solo número de protocolo cosa que últimamente estoy haciendo bastante. Caso "Musca" (no constan problemas) Se trataba de una escritura de declaración de ampliación de edificación. Había una pequeña diferencia de cabida en el suelo que se solicita en base a Catastro. Caso "Nitri" (no constan problemas) Se trataba de una escritura de compraventa y de declaración de ampliación de edificación. También había una pequeña diferencia de cabida que no se pide a pesar de lo cual la escritura se inscribe. Caso "Simarro" (no constan problemas) Se trataba de una escritura de declaración de edificación y compraventa de finca con diferencia de cabida inferior al 10% que se tramita por medio de BGA. Caso "Cutrillas" (solución negociada con registro) Se trataba de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia previa declaración de edificación en la que había un gran exceso de cabida que se pretende tramitar por medio de BGA lo que se consigue una vez que la finca queda descrita con todos sus componentes. Caso "Lady" (surgieron problemas que se resolvieron en el registro) Se trataba de una escritura de declaración de ampliación de edificación ya existente y de declaración de edificaciones en ambos casos por antigüedad. Una diferencia de cabida que no se pide en la escritura acaba accediendo a registro con la BGC que pretendía no usarse para no perder superficie. Caso "Filomena" (surgieron problemas que se resolvieron en el registro) Una escritura "mixta" de declaración de edificaciones en base a certificación técnica por antigüedad y en base a proyecto y licencia que presentó algún problema de ubicación de las construcciones sobre el suelo que fue solventado registralmente. Caso "Senjen" (se subsanará y esperemos que no de problemas) Se trataba de una escritura de declaración de obra nueva terminada con arreglo a proyecto y licencia. Un caso en el que el suelo estaba correcto y no planteó problemas. Caso "Gerjaer" (se subsanó y no dio problemas) Se trataba de una escritura de declaración de obra nueva terminada con arreglo a proyecto y licencia. El suelo estaba bien y tampoco planteó ningún problema. Caso "Larpi" (tuvo que subsanarse tres veces) Se trataba de una escritura de declaración de obra nueva terminada con arreglo a proyecto y licencia. Aunque la hemos subsanado tres veces, no dio problemas de suelo ni de coordenadas (salvo por error material en las mismas). Conclusiones Estamos hablando de catorce casos y de cuatro situaciones distintas: En 5 ocasiones no hubo problemas. En 4 tuvimos que subsanar. En 2 ocasiones la subsanación era de importancia. En 4 se dio solución registral al problema. Y en 1 ocasión tuvimos que recurrir a un 18.2. Fifty-fifty. Declaración de obra terminada (Begoña, Modelo 2022-2023) Los modelos están en continua evolución y mejora. No queda otra que seguir adaptándolos a lo que vamos aprendiendo y experimentando. No tengo modelos diferentes según registro y soy de preguntar mas bien poco a los registros (o eso creo). En este caso teníamos un grave problema. Si firmamos fue porque el registro dio su VºB. ¿Qué pasaba? Pues que esta finca procedía de una segregación. La finca segregada se inscribe con 10.600 m2 y con arreglo a esa superficie se pide licencia de obras que se concede. Cuando llega el momento de declarar las obras y viendo que en Catastro la finca solo mide 8.253 m2, llega el gran dilema. Si adaptamos a Catastro nos quedamos por debajo de la superficie mínima para obrar y tal vez en el registro consideren que la licencia no fue concedida correctamente. Insistí en que se midiera y no querían. El técnico me tuvo al teléfono media hora. Decía que no entendía porqué tenía que mandar el registro; que él era técnico municipal y se daban las licencias con arreglo a la superficie registral; que cómo había que proceder ahora ... Pues, le dije, "ahora hay que medir antes de comprar y antes de construir para evitar esos problemas". Hay que cambiar los paradigmas si no quieres tener un disgusto. Todo se resolvió llamando al registro que dio conformidad pero la cosa se había puesto fea. Los nuevos dueños (que compraron en el siguiente número) se conformaron, pero no sé si eran del todo conscientes de que se la pegaban cuando pensaban que comprarían 2.400 m2 mas. Hasta que no la vea inscrita no me quedaré tranquilo. Por otra parte, también nos habíamos currado la descripción en la compraventa previa y el registro no tuvo en cuenta ninguna de nuestras precisiones. Esta escritura también me hizo pensar una vez mas: ¿es mejor aclarar los problemas superficiales al comprar o al declarar las obras? Pues entre uno y otro momento, elijo el primero pero realmente cuando esto ha de aclararse es antes de proceder a la compra. Se mide y sabiendo lo que hay, pues se decide. NÚMERO En *, mi residencia, a *. Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, C O M P A R E C E: DOÑA Interviene en su propio nombre y derecho y tiene, a mi juicio, capacidad para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada, y al efecto, E X P O N E: PRIMERO.- Que es dueña, en pleno dominio, con carácter privativo y por el título que luego se dirá, de la siguiente finca: = RÚSTICA: Trozo de tierra secano blanca, hoy viña secano y almendro secano, sita en *. Se halla atravesada en su totalidad por la carretera de *, de Norte a Sur, según título y registro, si bien, en realidad, nunca estuvo atravesada esta finca matriz resultante de varias segregaciones por dicha carretera con la que únicamente lindaba la total finca (la matriz) antes de efectuarse dichas segregaciones y con la que lindan actualmente esas fincas segregadas pero no el presente resto de finca como puede en la certificación catastral que se incorpora. Primera precisión que no se tuvo en cuenta. Manifiesta la compareciente, sin pretender su constancia registral, que por el lindero Norte de la finca, discurre un camino particular, que cruza en parte la finca objeto de la presente, y que da servicio, al resto de las parcelas resultantes de la segregación. Esto ya se dice sin pretender constancia registral. Superficie: Una hectárea, nueve áreas y veinte centiáreas (10.920 m2), según título y registro, y ochenta y dos áreas y cincuenta y tres centiáreas (8.253 m2), según catastro. Linderos: Norte, *; Sur, *; Este, *; y Oeste, *. Ya se había actualizado en la previa. El registro no hizo nada. INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de *, al tomo *, libro *, folio *, finca registral número * (Código Registral Único *). DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela * del polígono * del Catastro de Rústica de Pinoso, catastrada bajo la siguiente referencia: *. Se acredita con la certificación catastral descriptiva y gráfica que incorporo a esta matriz, obtenida de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos. La compareciente, me requiere a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin. Rectificación de Catastro: Según las manifestaciones realizadas ante mi es correcta la superficie que refleja el Catastro. Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente la coordinación de Registro con Catastro conforme a la descripción catastral tramitando el expediente registral previsto en el Artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria. En caso de suspender o denegar la inscripción de la base gráfica catastral, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro. Asegura, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita. TÍTULO: El de compra a Don * en virtud de escritura otorgada bajo mi fe, el día *, con el número * de protocolo. BENEFICIOS, CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiesta su propietaria que, sin perjuicio de las afecciones fiscales que figuran en la nota registral adjunta, la finca descrita se encuentra gravada con una servidumbre personal de paso, tenencia y mantenimiento de uso, de conformidad con lo previsto en los artículos 531, 594 y 598 del Código Civil, a favor de “*, S.A. Unipersonal” o empresa sucesora en el suministro eléctrico, en los términos que constan en dicha nota, señalándose entre ellos que se extinguirá automáticamente la servidumbre en el caso de que el transformador de energía eléctrica deje de ser utilizado por dicha compañía o su sucesora. Manifiesta la compareciente que dicho transformador se encuentra instalado sobre la parcela catastral * del mismo polígono que linda por el Oeste con la finca objeto de la presente escritura por lo que hace constar que la finca objeto de la presente solo estaría gravada por razón de procedencia con la indicada servidumbre. Otra precisión que cae en saco roto. Y libre de otras cargas y gravámenes, de arriendos y aparceros, y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos. INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: A los efectos del Artículo 175 del Reglamento Notarial, yo, el Notario, hago constar que por imposibilidad técnica, no he podido acceder por vía telemática a los asientos registrales de la finca descrita. La descripción de la finca, su titularidad y situación de cargas, en la forma expresada en los apartados anteriores, resultan de las manifestaciones de su propietaria, del título reseñado y de nota simple del Registro de la Propiedad, obtenida por telefax el día *, que yo, el Notario, tengo a la vista e incorporo a la presente. En dicha nota consta que la posible constancia registral de la referencia catastral no implica la extensión de los efectos del principio de legitimación a la descripción física y ubicación de la finca, ni la presunción de su correspondencia con la delimitación geográfica de la parcela catastral, salvo en los casos en que la finca esté coordinada gráficamente con catastro, y que la finca objeto de la presente escritura, no se encuentra coordinada gráficamente con el Catastro a la fecha de expedición de la misma conforme a los Artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 3.1 de la Ley del Catastro, introducido por la Ley 13/2015 de 24 de Junio. Yo, el Notario, conforme al Artículo 249 del Reglamento Notarial procederé a la presentación telemática de la presente escritura en el Registro de la Propiedad, consintiendo los otorgantes la inscripción parcial de la misma, si de la calificación registral resultare algún defecto que impida la inscripción de parte de ella. Yo, el Notario, advierto de que prevalecerá la situación registral existente con anterioridad a la presentación en el Registro de copia autorizada de la presente escritura. SEGUNDO.- Esto expuesto, O T O R G A: Primero y único. DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA TERMINADA. A).= La compareciente declara que, en el interior de la finca descrita en la presente escritura, al amparo de las Licencias de obras que luego se refieren, con fondos propios, y sin adeudar cantidad alguna por razón de mano de obra, materiales, dirección ni ningún otro concepto, ha construido una VIVIENDA UNIFAMILIAR AISLADA y UNA PISCINA que por la presente DECLARA TOTALMENTE TERMINADAS, y cuya inscripción solicita con la siguiente descripción actualizada de la total finca: Recientemente hemos empezado a tener problemas con las licencias. Se conceden para unas cosas y luego se construyen otras (almacenes, soláriums o barbacoas) y aunque el técnico diga que lo construido se ajusta a licencia y proyecto, el registro pone pegas. A veces tiene razón y otras no tanto. Una cosa mas para estar alerta y de la que ya hemos hablado en esta clase. = RÚSTICA: Trozo de tierra secano blanca, hoy viña secano y almendro secano, sita en *. Se halla atravesada en su totalidad por la carretera de *, de Norte a Sur, según título y registro, si bien, en realidad, nunca estuvo atravesada esta finca matriz resultante de varias segregaciones por dicha carretera con la que únicamente lindaba la total finca (la matriz) antes de efectuarse dichas segregaciones y con la que lindan actualmente esas fincas segregadas pero no el presente resto de finca como puede en la certificación catastral que se incorpora. Manifiesta la compareciente, sin pretender su constancia registral, que por el lindero Norte de la finca, discurre un camino particular, que cruza en parte la finca objeto de la presente, y que da servicio, al resto de las parcelas resultantes de la segregación. Superficie: Una hectárea, nueve áreas y veinte centiáreas (10.920 m2), según título y registro, y ochenta y dos áreas y cincuenta y tres centiáreas (8.253 m2), según catastro. Dentro de cuyo perímetro existen construidas: 1.= Una vivienda, unifamiliar aislada, que consta un solo cuerpo de morfología regular, desarrollada en planta baja. Distribución: Consta de salón-comedor, cocina, distribuidor, tres dormitorios, dos baños, un lavadero y un porche. Superficie: Tiene una total superficie construida de ciento veintiocho metros y ochenta y cuatro decímetros cuadrados (128,84 m2), incluido el porche que computa al 50%, y una total superficie útil de ciento ocho metros y ochenta y tres decímetros cuadrados (108,83 m2). Ocupa una superficie de parcela de ciento cincuenta y un metros y cincuenta y tres decímetros cuadrados (151,53 m2). Linderos: Por todos sus vientos, con la finca en la que se halla enclavada. 2.= Una piscina. Superficie: Tiene una superficie útil de lámina de agua de treinta y dos metros cuadrados (32 m2). Linderos: Por todos sus vientos, con la finca en la que se halla enclavada. Linderos de la total finca: Norte, *; Sur, *; Este, *; y Oeste, *. VALORACIÓN DE LA OBRA DECLARADA: *, de los que * corresponden a la piscina y * a la vivienda. B).= A los oportunos efectos se incorporan a la presente, junto con la mencionada certificación catastral: .- Licencia Urbanística de Obras concedida por Decreto de la Concejalía Delegada de Obras número * del Ayuntamiento de *, de fecha *, Expediente *, de la que yo, el Notario, deduzco fotocopia con valor de testimonio, que incorporo a la presente. .- Licencia Urbanística de Obras concedida por Decreto de la Concejalía Delegada de Obras número * del Ayuntamiento de *, de fecha *, Expediente *, de la que yo, el Notario, deduzco fotocopia con valor de testimonio, que incorporo a la presente. .- Certificados finales de la dirección de la obra descrita visados por el Colegio Territorial de Arquitectos de * y por el Colegio de Aparejadores, Arquitectos Técnicos de Ingenieros de edificación de *, de los que yo, el Notario, deduzco fotocopias, con valor de testimonio, que incorporo a la presente. .- Licencia Municipal de Primera Ocupación de la vivienda, concedida por Decreto de la Concejalía Delegada de Urbanismo número * del Ayuntamiento de *, de fecha *, de la que deduzco fotocopia, con valor de testimonio, que incorporo a la presente. .- Y certificación expedida con fecha * por Don *, Arquitecto colegiado con el número * en el Colegio Territorial de * (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme al REGLAMENTO (UE) N o 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE), acreditativa de las coordenadas georreferenciadas de la vivienda y piscina, y de la total finca, así como de la descripción de la vivienda y piscina, y la finalización de las obras, conforme a loa proyectos por él redactados y para los que se obtuvieron las licencias antes referidas, en términos coincidentes con la descripción que consta en esta escritura, lo que yo, el Notario, compruebo. C).= SEGURO DECENAL. Advertida de lo dispuesto en los Artículos 19 y 20 de la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación, me exhibe, en original, documento acreditativo de constitución de seguro con la compañía aseguradora “*” suscrito por Don *, cuya firma se encuentra debidamente legitimada, por Don *, Notario de *, con fecha *, del que deduzco testimonio para incorporar a esta matriz. D).= LIBRO DEL EDIFICIO. La compareciente me entrega dos ejemplares del Libro del Edificio en soporte informático TIPO CD, uno de los cuales quedará depositado en mi Notaría y el otro se acompañará, rubricado, sellado y firmado por mi, a la primera copia que de la presente se expida. E).= EFICIENCIA ENERGÉTICA: La compareciente manifiesta disponer del certificado de eficiencia energética de la edificación objeto de la presente a que se refiere el Real Decreto 390/2021, de 1 de Junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y el Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana, que me exhibe y del incorporo fotocopia de la calificación energética con registro *, válido hasta el día *. F).= REPRESENTACIÓN GRÁFICA (Ley 13/2015, de 24 de Junio): La representación gráfica de superficie de la superficie de suelo y la superficie ocupada por las obras que se declaran resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica que ha quedado unida a la presente. G).= INFORME CATASTRAL DE UBICACIÓN DE CONSTRUCCIONES: Me entrega la compareciente para unir a esta matriz informe catastral de ubicación de construcciones con CSV *. H).= DECLARACIÓN DE INDIVISIBILIDAD Y VINCULACIÓN: La compareciente expresamente declara su voluntad de que la finca objeto de esta escritura quede afectada, con inscripción registral de la vinculación de la total superficie real a la construcción que sobre ella se declara, solicitando la constancia registral de su indivisibilidad. I).= En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 98.3 de la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, la compareciente manifiesta que, a su leal saber y entender, no se ha realizado en la finca objeto de la presente escritura ninguna actividad potencialmente contaminante del suelo. SOBRE LA PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 112 de la Ley 24/2001, en su redacción dada por la Ley 24/2005, y a los efectos de la presentación telemática de la presente escritura en el Registro de la Propiedad, se considera como presentante de dicho título a la compareciente, cuyos datos figuran anteriormente. Así lo dice y otorga. Concepto OBRA NUEVA. RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. DEPÓSITO. Cobré el depósito y cobré la modificación de la cabida. Fin a la clase mas larga del curso si no me equivoco. Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario
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