Advertencia: En la web «Justito El Notario», su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría. CLASE 7: Declaración, modificación y ampliación de obra nueva terminada Distinguiremos el caso de la obra declarada por antigüedad con arreglo a Catastro, el de la obra declarada por antigüedad certificada por técnico competente, el de la obra nueva declarada con arreglo a proyecto y licencia y los casos mixtos. Especialmente examinaremos los documentos necesarios para cada caso y, por tanto, las certificaciones catastrales, las licencias de obra, las licencias de primera ocupación, las certificaciones técnicas con posible legitimación de firma electrónica, el visado de las certificaciones, la certificación de eficiencia energética, el seguro decenal, el libro del edificio, los Informes de Validación Gráfica, el Informe Catastral de Ubicación de las Construcciones y las coordenadas de representación gráfica. Es indispensable actualmente hacer un estudio de la declaración de obra en íntima y directa conexión con la problemática que supone la obtención de las coordenadas de suelo ocupado y de la propia finca lo que suele llevarnos a la necesidad de ajustar, actualizar o rectificar la superficie de las fincas sobre las que declaramos las obras, sus modificaciones o sus ampliaciones. ÍNDICE Las obras de tapadillo ¿Una obra con suficiente antigüedad catastral puede siempre declararse? (especial referencia al caso de la Comunidad Valenciana) La comunicación del Registro en las obras declaradas por antigüedad ¿Convendría en esos casos pedir un certificado municipal de inexistencia de expediente de disciplina urbanística (IEDI)? La prescripción de la acción de restauración de la legalidad urbanística El ICUC (o ICUCPC) ¿Cuándo es necesario el ICUC en las declaraciones de obra? ¿Y en las actualizaciones descriptivas de fincas? ¿Y en otros casos? ¿Podríamos conseguir el ICUC en las notarías? ¿Es necesario un IVG+ para la declaración de obra? La representación gráfica de la parte de suelo ocupada por la obra declarada (Ley 13/2015, de 24 de junio)/Coordenadas ¿Y en la división horizontal? Certificado de eficiencia energética (CEE) ¿Cuáles son las excepciones al CEE? ¿Está algún aspecto de la aportación preceptiva de la CEE sujeto a la calificación del registrador de la propiedad? ¿Como se hace una diligencia electrónica de legitimación de firma? ¿como se comprueba la firma electrónica, su vigencia y titularidad? La comprobación a través del PNC de las firmas de los técnicos La segunda opción es usar VALIDe para firmas de técnicos u otras personas Declaraciones de indivisilidad y vinculación El aprovechamiento urbanístico El caso "Gebrid" (escritura de declaración de obra nueva terminada con el suelo correcto en título y registro pero mal en Catastro) Escritura de declaración de edificación por antigüedad con arreglo a Catastro con modificación de la cabida inferior al 5% y linde con colador (caso "Bissnes") Las obras de tapadillo Aunque no estoy generalmente por la labor de hacer mención a obras que no se declaran como corresponde (obras de tapadillo), hago algunas excepciones (pocas, muy pocas). Un caso reciente se me ha planteado con una vivienda que sufre una situación catastral plagada de incongruencias imposibles de casar con el título. En este caso, en la escritura hice constar lo siguiente: «Se hace constar, sin pretender su constancia registral, que el suelo total de la finca, según catastro, es de ** y la superficie total construida de la edificación destino residencial que radica sobre ella de ** en varias plantas, según catastro. INSCRIPCIÓN: *. VALORACIÓN: *, incluida la mayor obra existente en su interior cuya declaración en legal forma difieren a un momento posterior. REFERENCIA CATASTRAL: *, de la que figuran como titulares catastral, erróneamente en su totalidad, los herederos de *». Otra situación que acepto sin protestar se da cuando arrastro una obra que ya fue metida de tapadillo en un título anterior al mío indicando o sin indicar que no se pretende su constancia registral. Me ha pasado esta misma semana en la venta de una rústica que incluye una caseta de aperos metida de tapadillo en el reciente título previo que no se firmó conmigo (tal vez por eso se fueron a firmar a Talsitio). En este caso, la escritura decía esto otro: = RÚSTICA: ***. Superficie: ***. Según título, en su interior existe un albergue agrícola, de planta baja, ***, con la finca en la que se halla enclavado y que catastralmente forma parte como “improductivo” de la parcela catastral *** del polígono ** del Catastro de Rústica de Pinoso. Linderos: *** Si se quieren declarar obras que se pague la notaría, el registro y el impuesto. Cabe la posibilidad de que por la vía del 199 tramitado directamente en el registro se consiga la inscripción de una obra, evitándose su declaración notarial, lo que no es muy ortodoxo dado que el procedimiento del 199 es solo para suelo y no para las obras. Probablemente se trata de otro caso mas de desconocimiento y mala praxis. ¿Una obra con suficiente antigüedad catastral puede siempre declararse? (especial referencia al caso de la Comunidad Valenciana) Alguien me preguntó hace no mucho en el blog: «Tenemos una obra que en Catastro tiene una antigüedad suficiente para ser declarada de acuerdo con la normativa autonómica aplicable, ¿podemos estar tranquilos de que al declararla no habrá problemas?» Bueno, podemos estar relativamente tranquilos porque una vez que se firme la escritura (salvo que hubiera una certificación municipal de inexistencia de expediente de disciplina urbanística a la que yo llamo "IEDI") y se presente en el registro de la propiedad, este hará la preceptiva notificación al ayuntamiento quien podría comunicar mas adelante al registro la existencia de una ilegalidad urbanística no prescrita e iniciar la acción para restablecer la legalidad infringida. Si no hay antigüedad catastral suficiente, evidentemente, no podemos utilizar el Catastro para declarar la obra, aunque podría certificarse que existe por un técnico competente en cuyo caso el registro procedería de la misma manera (a salvo el caso de que dispongamos del citado IEDI). Para la declaración de obra por antigüedad es mas seguro un técnico que el Catastro sobre todo cuando el Catastro vaya justito de antigüedad según la norma autonómica que sea aplicable, dado que a estos efectos todos sabemos que el Catastro no es demasiado fiable. La comunicación del Registro en las obras declaradas por antigüedad Es usual encontrarse referencias a esas comunicaciones efectuadas por los registros a los ayuntamientos en las notas simples y de información continuada. Suelen decir cosas de este tipo: «PUBLICIDAD INFORMATIVA: AL MARGEN DE LA INSCRIPCIÓN PRIMERA SE HA HECHO CONSTAR LO SIGUIENTE: ** NOTIFICACIÓN ** Con fecha de hoy, y en cumplimiento de lo dispuesto en el art. 54 del R.D. 1.093/97 de 4 de Julio y art. 28, punto 4, apartado b) del Real Decreto 7/2015 de 30 de Octubre, Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, se ha notificado la adjunta inscripción al Ayuntamiento correspondiente. Fecha xxx. ** LEY DEL SUELO ** De conformidad con lo dispuesto en el art. 65.3 de R.D. 7/2015 de 30 de Octubre, Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana que sustituye a la reforma operada por el Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de Julio, que daba nueva redacción al artículo 51.2 del Real Decreto Legislativo 2/2008 de 20 de Junio, se comunica a la Consellería d’Infraestructuras, Territori i Medi Ambient de Valencia, el contenido de la inscripción adjunta. Fecha xxx.«. Esas notas, que pueden parecer bastante irrelevantes y de tipo informativo, deben transcribirse en el apartado de cargas a fin de que constituyan una advertencia a un eventual comprador que así sabrá que la obra existente en la finca que compra fue declarada por antigüedad con lo que es posible que el ayuntamiento de turno pueda ejercitar la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística ¿Convendría en esos casos pedir un certificado municipal de inexistencia de expediente de disciplina urbanística (IEDI)? Tal vez sea lo prudente. En mi notaría hemos preparado muchas solicitudes de IEDI puesto que alguno de los registradores que han pasado por la zona, han exigido su presentación para proceder a la inscripción. Este podría ser un ejemplo de esas solicitudes de IEDI: «DON *** Primero.- Que es dueño de una casa xxxx, ubicada dentro de la parcela *** del polígono ***, del catastro de rústica de XXX del partido de la XXX, paraje de XXX, señalada catastralmente como xxx (según fotocopia del recibo de contribución que acompaña a la presente) que constituye la finca registral número xxxx del Registro de la Propiedad de xxxx. Segundo.- Que a efectos de hacer constar en escritura pública la declaración de ampliación obra de la edificación existente en la finca reseñada, solicita del Excmo. Ayuntamiento de xxxx, se expida certificación donde se haga constar los siguientes extremos: Ubicación de la misma dentro del polígono y parcela y número de finca registral. Descripción de la edificación, su superficie construida y números de plantas y superficie construida por planta. Antigüedad de la construcción y que en relación a la misma no ni existe ningún expediente de infracción urbanística ni demolición. Tercero.- Por todo lo expuesto, solicita del Excmo. Ayuntamiento de ***, se expida certificación acreditando los extremos que se solicitan. En ***, a ***. ALCALDE PRESIDENTE DEL EXCMO. AYUNTAMIENTO DE ***». La prescripción de la acción de restauración de la legalidad urbanística Lo que determina la posibilidad de declarar la obra por antigüedad es la prescripción de esta acción. Según la ley valenciana (la LOTUP) el plazo de prescripción de la acción de restauración de la legalidad urbanística es el que está en vigor al acabar las obras. Dice el Artículo 236.6 que fue introducido por el artículo 95 de la Ley 9/2019, de 23 de diciembre, de la Generalitat, de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera y de organización de la Generalitat en vigor desde el 1 de Enero de 2020 en cuanto a las obras terminadas sin licencia o sin ajustarse a sus determinaciones y el plazo de caducidad de la acción para ordenar la restauración de la legalidad urbanística) que: «El plazo de caducidad de la acción de restauración de la legalidad urbanística de la Administración que se aplicará será el que establece la ley urbanística en vigor, a fecha de finalización de la actuación urbanística» . Esta norma supone que para la prescripción de la acción tenemos en Valencia dos plazos distintos y que el aplicable es el correspondiente a la fecha de terminación de las obras: Obras terminadas antes del 20/8/2014: 4 años (plazo vigente hasta esa fecha). Obras terminadas después del 20/8/2014: 15 años (plazo vigente desde esa fecha). Así que, actualmente, no es necesario que las obras sean anteriores al 20/8/2010 para que puedan declararse. Fue así desde el 20/8/2014 hasta el 1/1/2019 pero desde esta última fecha se ha producido esa modificación que es poco conocida y genera bastante confusión. Precisamente por ello, en los casos en que pueda haber duda, no está de mas poner algo de este tipo: “Asimismo se solicita la inscripción de conformidad con lo dispuesto en el párrafo 6º del artículo 236 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje de la Comunidad Valenciana, añadido por la Ley 9/2019, de 23 de diciembre, que establece que el plazo de caducidad de la acción de restauración de la legalidad urbanística aplicable es el que esté vigente en el momento de la terminación de la obra (el plazo de cuatro años vigente en el año 2010) sin que se le pueda aplicar la norma posterior que establece un plazo superior (plazo de 15 años introducido por la citada LOTUP), al haberse iniciado ya el plazo de caducidad anterior, aunque no se haya consumado en su totalidad en el momento de la entrada en vigor de la norma que establece un plazo superior“. Un ejemplo: Tengo una obra en la que el técnico certifica en Abril de 2021 que tiene una antigüedad superior a 10 años (es decir, al menos 10 años y un día). Eso nos lleva a Marzo-Abril de 2011 lo que supone que la acción ha prescrito porque a las obras declaradas terminadas en esa fecha el plazo de prescripción que les es aplicable es el de cuatro años y no el de quince. Lo mismo ocurre con todas aquellas obras cuya antigüedad sea anterior al 20/8/2014. Olvidemos por tanto la fecha del 20/8/2010 que ha pasado a la historia. En el caso del resto de CCAA desconozco la norma pero las declaraciones de obra por antigüedad catastral o certificada por técnico deben respetarla so pena de no poderse inscribir. El ICUC (o ICUCPC) Por fin vamos a explicarlo después de haber hecho unas cuantas alusiones a él en clase anteriores. En el artículo décimo de la Resolución de 8 de abril de 2021, de la Subsecretaría, por la que se publica la Resolución de 29 de marzo de 2021, conjunta de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General del Catastro, por la que se aprueban las normas técnicas para la incorporación de la representación gráfica de inmuebles en documentos notariales, se dice: "Décimo. Ocupación en planta de las construcciones. 1. Mediante el informe catastral de ubicación de construcciones en parcelas catastrales (ICUCPC), obtenido a través de la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro, el notario autorizante de una escritura de declaración o de ampliación de obra nueva terminada podrá verificar que las coordenadas de los vértices de la huella de la edificación (la ocupación en planta) se hallan dentro del perímetro de la parcela catastral. Para ello el otorgante deberá aportar el mencionado informe, en el que constará la superficie ocupada por la edificación. En este caso, para aportar las coordenadas de los vértices de la huella de la edificación en los términos que establece el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, bastará con consignar en el instrumento público el CSV que conste en el informe catastral de ubicación de construcciones, cuya copia impresa quedará unida a la escritura, sin necesidad de incorporar al instrumento público la lista de las citadas coordenadas. 2. A los efectos de lo dispuesto en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, en el caso de giro y/o desplazamiento de la cartografía, el informe catastral de ubicación de construcciones positivo deberá expresar tanto las coordenadas obtenidas por el técnico como las coordenadas resultantes de la cartografía catastral, adjuntando asimismo los parámetros de transformación que relacionan ambos conjuntos de coordenadas. 3. Cuando la declaración o la ampliación de obra nueva hubiera de realizarse de forma simultánea a la modificación de la representación gráfica de la parcela donde se halla la edificación, para poder ubicar la construcción, la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro implementará una herramienta que permitirá comparar la construcción con la nueva geometría de un informe de validación gráfica positivo. El resultado de esta operación se ofrecerá mediante un informe catastral de ubicación de construcciones en recintos gráficos (ICUCRG), que se identificará con un CSV y que hará referencia a dicho informe de validación gráfica positivo. 4. En el caso de subsanaciones de discrepancias que afecten a la ubicación de construcciones deberá aportarse además un informe catastral de ubicación de construcciones en recintos gráficos obtenido en la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro, reflejando la ubicación de estas". ¿Cuándo es necesario el ICUC en las declaraciones de obra? En las obras declaradas por antigüedad con arreglo a Catastro, no hace falta ICUC porque todo lo que vamos a declarar ya está en Catastro. En las obras declaradas por antigüedad mediante informe técnico: hace falta el informe porque lo que vamos a declarar no está en el Catastro. En las obras declaradas con proyecto y licencia, también será necesario por la misma razón que en el caso anterior. Es usual que las obras declaradas con arreglo a proyecto y licencia ya figuren en el Catastro porque el declarante se ha anticipado a su declaración en escritura. En tal caso, pienso que podemos prescindir del ICUC si bien no estaría de mas hacer alguna mención al respecto. ¿Y en las actualizaciones descriptivas de fincas? ¿Y en otros casos? En la actualización descriptiva sin que exista una modificación de obra no sería necesario, pero sí que lo utilizaremos en expedientes del 18.2 y en expedientes hipotecarios de cabida y de dominio. En estos tres casos, las obras en cuestión (si existen, claro) deben estar debidamente declaradas en escritura (que suele ser el título previo al expediente). En el 18.2 lo usaremos porque estamos eliminando discrepancias y debemos suministrar a Catastro toda la información sobre el inmueble incluida la de las obras existentes en el mismo. Aunque el 18.2 se refiera a suelo, ya sabemos que de rebote puede conseguir que una obra entre en Catastro o se actualice. Dado que el suelo presenta discrepancias el ICUC será negativo. Un ejemplo que ya hemos visto en otra clase anterior es el siguiente: Los Informes Catastrales de Ubicación de Construcciones son NEGATIVOS habida cuenta de que para ser obtenidos como POSITIVOS sería preciso tener en este momento ya resuelta la discrepancia relativa al suelo, pero se aportan a los efectos de que, una vez resuelta la discrepancia relativa al suelo, en unidad de acto, la Dirección General del Catastro realice el alta de las citadas construcciones en la forma reseñada en los citados IVG de ubicación de construcciones, pues, de otro modo, tras la finalización del presente expediente NO SE RESOLVERÍA LA DISCREPANCIA DE UNA MANERA TOTAL, siendo el propósito legal de este expediente (tal y como reseña el Artículo 18.2.) que la realidad física y el catastro se encuentren en términos totalmente coincidentes. En el caso de los expedientes de cabida y de dominio, también debe aportarse el ICUC a fin de determinar la exacta ubicación de las obras que existen sobre el suelo cuya cabida estamos modificando o que estamos inmatriculando. Según los casos (según hayamos partido de una BGA o no), también podría ser un ICUC negativo. El ejemplo en un expediente de dominio sería este: INCORPORACIÓN DE DOCUMENTOS: Los comparecientes me entregan para su incorporación a la presente CERTIFICACION, INFORME de medición y PLANOS con representación gráfica georreferenciada alternativa expedidos el día *** por Don **, Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos, Colegiado con el número *** en el Colegio Oficial de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos (cuya firma legitimo por ser análoga a la que figura en otros documentos de mi protocolo), cuya certificación y planos son acreditativos de la descripción de la superficie de suelo de la total finca, suelo ocupado y superficie construida todo ello en términos coincidentes con lo expuesto anteriormente, lo que, yo, el Notario compruebo. Se aportará con la copia autorizada de la presente escritura soporte físico electrónico con los ficheros GML de la finca (suelo total y suelo ocupado). Me entregan los comparecientes para unir a esta matriz informe catastral de validación gráfica de suelo positivo con CSV *** e informe catastral de ubicación de construcciones con CSV ***. ¿Y en un expediente de cabida? En un expediente de cabida con 18.2 previo, si la obra está fuera del Catastro actual, también habría que aportarlo, aunque en el momento del requerimiento del 18.2 nos salga negativo puesto que el suelo en ese momento no está bien catastrado. Ese ICUC negativo ya sería utilizado en el título en el que afloraría la discrepancia. Si no hubiera un 18.2 previo, lo normal será que la obra haya aflorado en un título anterior al que (dado que el suelo está mal) habremos incorporado el ICUC que se volverá a usar en el expediente de cabida. ¿Podríamos conseguir el ICUC en las notarías? Sí, parece que podríamos conseguirlo. ¿Cómo? Siguiendo estos pasos: En la página de inicio de la SEC (abajo hacia el centro) pone: «VALIDACIONES GRÁFICAS. Informe de validación gráfica de parcelario e informe de ubicación de construcciones». Si entramos, en la última línea vemos: «Informe Catastral de Ubicación de las Construcciones (ICUC)». Si continuamos, ya nos pide CERTIFICADO DIGITAL o CL@VE. Los Notarios podríamos entrar con la FEREN. Yo lo hice un día y accedí a una nueva pantalla donde se nos dice: «Este servicio comprueba si la huella de unas construcciones aportadas por el usuario en formato GML Inspire están ubicadas dentro de la parcela catastral indicada. En caso de ser un trabajo realizado por técnico competente, cumplimente los datos administrativos del formulario». Hay cinco pasos y lo primero que te preguntan es si intervienes como técnico competente o no. Evidentemente dije que NO. Llegué a una segunda fase: Inserta RC. En la tercera fase se pide que se inserte GML (con lo cual hay que tenerlo). Luego toca la COMPROBACIÓN. Y lo último sería obtener el INFORME. Parece fácil, ¿no? Si tuviera el GML tal vez pueda llegar hasta el final. Para los técnicos esto debe ser pan comido y para los Notarios con el GML puede que también. Se trata del GML de las construcciones. ¿Será una locura hacerlo nosotros mismos? Pues probablemente sí porque, aunque la verificación del Notario se limitaría a ver si el ICUC es positivo o negativo, creo que conviene dejar la responsabilidad a quien le corresponde que no es otro que al técnico competente (o, en todo caso, al otorgante). También creo que podríamos obtener Informes de Validación Gráfica pero si suponen la obtención de una BGA yo no me metería en ese lío. Si no representan ningún cambio, la cosa es distinta, pero ¿para qué podrían servir si señalan lo mismo que ya está en el Catastro? Pues para el uso de los mismos en el PP. No obstante, yo sigo prefiriendo no correr riesgo alguno con este tipo de documentos técnico-informático-telemáticos. ¿Es necesario un IVG+ para la declaración de obra? El IVG+ es necesario en el caso de que se modifique la superficie de suelo de la finca con arreglo a BGA (es decir, con Catastro mal en cuanto al suelo). El registro, en principio, lo que necesita son las coordenadas de ocupación de suelo de la obra en formato GML que le van a indicar si la obra está o no dentro del suelo. Para ello va a necesitar las propias coordenadas del suelo. Si el suelo se coordina con arreglo a Catastro: Con las coordenadas de suelo de Catastro, se vierten las de la obra y, si están dentro del suelo catastrado, se inscribe. Si el suelo se coordina con arreglo a BGA: Con las coordenadas GML que el técnico proporciona del suelo y de la obra, se efectúa la comprobación y si todo encaja, se inscribe. Vamos a decirlo de otro modo: Si el SUELO está MAL EN EL CATASTRO y ESTAMOS ARREGLÁNDOLO CON BGA: Hace falta IVG de suelo positivo. Si el SUELO está BIEN EN EL CATASTRO: No hace falta nada. Yo creo que en esta línea va la resolución de la DGRN que vamos a ver ahora y que supuso, como otras, una inflexión en la exigencia de coordenadas para la total finca objeto de la declaración de obra. La representación gráfica de la parte de suelo ocupada por la obra declarada (Ley 13/2015, de 24 de junio)/Coordenadas Sería necesaria con independencia de la fecha de terminación de las obras. El Artículo 202 de la Ley Hipotecaria señala que: "La porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica". La Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, señaló, en su apartado octavo, punto 1, que: «Cuando, conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, proceda inscribir la relación de coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación, deberá́ constar inscrita, previa o simultáneamente, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique». La cosa está clara, ¿no? Entonces, ¿por qué se ha discutido tanto sobre este asunto? Pues francamente, la cuestión tiene un trasfondo técnico que se me resiste. La RDGRN de 4 de Enero de 2019 tiene como único objeto determinar si para la constancia registral de una declaración de obra nueva finalizada, de la que se aportan las correspondientes coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación, tomadas del Catastro y coincidentes con la totalidad de la parcela catastral, es requisito también que con carácter previo se determinen las coordenadas de la finca en la que se ubica la edificación. La conclusión es que es así es, aunque parece dejar algún resquicio a qué no sea necesario a pesar de lo claro que es el tenor literal de la resolución de 3 de noviembre de 2015. Dice la resolución de 4 de Enero de 2019: "La razón de dicha exigencia estriba en que para que proceda inscribir en el folio real de una finca la existencia de una edificación ubicada sobre ella, el primer presupuesto y requisito conceptual es, obviamente, que tal edificación esté efectivamente ubicada en su integridad dentro de la referida finca y no se extralimite de ella. Para calificar tal extremo, no bastaría con efectuar una simple comparación aritmética para verificar que la medida de la superficie ocupada por la edificación no supere la medida de la superficie de la finca, sino que es precisa una comparación geométrica espacial acerca de dónde está efectivamente ubicada la porción ocupada por la edificación y que la ponga en relación con la delimitación geográfica de la finca. Como es doctrina reiterada de este Centro Directivo, para inscribir cualquier edificación, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se presente en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la Ley 13/2015, será́ requisito, en todo caso que la porción de suelo ocupada habrá́ de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica. El cumplimiento de tal exigencia legal de georreferenciación de las edificaciones, cuando además conste inscrita la delimitación georreferenciada de la finca, permite efectuar el referido análisis geométrico espacial y concluir, sin ningún género de dudas, si la porción ocupada por la edificación, debidamente georreferenciada, está o no totalmente incluida dentro de la porción de suelo correspondiente a la finca. Pero cuando la finca no tiene previamente inscrita su georreferenciación, tal análisis geométrico espacial resultará difícil en ocasiones o imposible en otras, y puede no llegar a disipar las dudas acerca de si la concreta edificación declarada está o no efectivamente ubicada en su totalidad dentro de la finca sobre la que se declara. Por ello, como ha afirmado reiteradamente esta Dirección General (cfr. Resoluciones de 8 de febrero, 19 de abril, 9 de mayo y 5 de julio de 2016), para que, una vez precisada la concreta ubicación geográfica de la porción de suelo ocupada por la edificación, el registrador pueda tener la certeza de que esa porción de suelo se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite, cuando albergue duda fundada a este respecto, que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique, tal y como ya contempló este centro directivo en el apartado octavo de su Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio. Por tanto, con carácter general, la obligada georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación no requiere, desde el punto de vista procedimental, que se tramite un procedimiento jurídico especial con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados, salvo que el registrador en su calificación sí lo estimare preciso para disipar tales dudas fundadas acerca de que la edificación se encuentre efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara". La misma resolución con una profundidad técnica (y registral) en la que yo me pierdo dice también: "Como ha reiterado esta Dirección General, no basta comparar en términos aritméticos las superficies de las edificaciones declaradas con respecto a la de la finca sobre la que se declaran, sino que es preciso comparar las ubicaciones geográficas de aquella con la de esta. Y no constando inscrita esta última, no es posible efectuar tal comparación geométrica. Por este motivo, no puede compartirse la tesis del recurrente cuando afirma que los únicos supuestos en los que podrían existir dudas fundadas para creer que la edificación se extralimita del solar inscrito son aquéllos en los que tiene mayor superficie la edificación que la parcela o en los que se refleja un exceso de cabida de la parcela respecto de la inscrita, ya que de seguirse dicha tesis, se limitarían los supuestos de dudas de ubicación a una comparación aritmética de superficies, lo que no encaja en el propio concepto de georreferenciación. También ha afirmado esta Dirección General que, aun sin la comparación geométrica de recintos, hipotéticamente podría darse el caso de que, por otros datos descriptivos no georreferenciados el registrador, ya bajo su responsabilidad, alcanzara la certeza de que esa porción de suelo ocupado por las edificaciones se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir. En el presente caso el registrador basa su nota de calificación en la circunstancia de ocupar la edificación la total superficie de la finca registral, a su vez coincidente con la parcela catastral. Precisamente la circunstancia de ubicarse la edificación en los límites de la parcela o aún mas, como ocurre en este caso, ocupando la totalidad de la misma, es relevante a la hora de determinar si la misma puede extralimitarse de la finca registral desde el punto de vista espacial o geométrico, tal y como se puso de manifiesto por esta Dirección General en la Resolución de 28 de septiembre de 2016, invocada por el recurrente y reiterada en otras posteriores. La expresión de las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación, conllevan la ubicación indudable de ésta en el territorio, por lo que en caso de situarse todo o parte de las coordenadas en los límites de la finca quedará determinada siquiera parcialmente la ubicación de la finca (según afirma el propio recurrente), y consecuentemente la de la finca colindante, con riesgo de que la determinación y constancia registral de esta ubicación se realice sin intervención alguna de los titulares de fincas colindantes, tal y como prevén los artículos 9.b) y 199 de la Ley Hipotecaria. Incluso el recurrente reconoce la conveniencia de intervención de los colindantes mediante su notificación posterior a la inscripción. Por tanto, resultan justificadas las dudas sobre si dicha ubicación excede efectivamente de la finca registral. Además, en caso de no figurar la inscrita la representación gráfica de la finca y coordinada con el catastro, el principio de legitimación consagrado en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria no puede amparar una ubicación georreferenciada de la finca cuya representación gráfica no se ha inscrito. Concurre en el presente caso la circunstancia de ser coincidentes las coordenadas de la edificación con las que resultan la parcela catastral, lo que supone, tal y como afirma el recurrente, que indirectamente se estaría georreferenciando la finca registral. La inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca se prevé́ en el artículo 9.b) y 199 de la Ley Hipotecaria, constando en el apartado 5 del artículo 10 que «alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica de la finca en el Registro, se presumirá́, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real». Por tanto, la representación gráfica es objeto de inscripción, según resulta de los preceptos citados, con el efecto fundamental de la extensión de los efectos del principio de legitimación registral a la ubicación y delimitación geográfica resultante de la representación gráfica catastral inscrita. Es por ello que no resulta admisible la posibilidad de que por la vía indirecta de reflejar las coordenadas de una edificación al amparo del artículo 202 de la Ley Hipotecaria ingrese en el registro una representación gráfica georreferenciada de la finca registral, lo que sería equivalente a una mención de derechos susceptible de inscripción separada y especial, proscrita en nuestro ordenamiento según los artículos 29 y 98 de la Ley Hipotecaria y 51.7 del Reglamento Hipotecario. Además de generar efectos distorsionadores en la publicidad registral, en la que figuraría un listado de coordenadas catastrales de la finca sin los efectos derivados de la inscripción propiamente dicha de la representación gráfica y su coordinación con el Catastro. Sin que por otra parte pueda tampoco compartirse la tesis del recurrente sobre la posibilidad de una «coordinación inversa», por haberse alterado la superficie catastral para adaptarla a la registral, ya que el procedimiento de coordinación gráfica con el Catastro es el previsto en los artículos 9.b), 10 y 199 de la Ley Hipotecaria con los trámites y, sobre todo, con los efectos jurídicos que se derivan de tales preceptos, según se ha expuesto. Por todo lo expuesto, en el presente caso, estando debidamente fundada la necesidad de previa inscripción de la representación gráfica de la finca, este defecto señalado en la nota de calificación debe confirmarse". Quedémonos como conclusión con lo siguiente: Para las declaraciones que no se extiendan a la integridad del solar, ha de definirse la porción de suelo que ocupe la obra mediante sus coordenadas de referencia geográfica. En esos casos, también necesitaremos la delimitación geográfica y la lista de coordenadas de la finca en que se ubique la obra. Si la obra se extiende a todo el solar, unas y otras coordenadas coinciden. Las coordenadas podrían resultar de la documentación técnica o del propio Catastro por lo que su acceso al registro, como ya sabemos, podría producirse por diferentes procedimientos (199 o 9b) que permiten la inscripción de la representación gráfica con independencia de los problemas de cabida y de las declaraciones de obra. Respecto de este último punto dice la misma resolución: "Cabe plantear, finalmente, los trámites necesarios para lograr la inscripción de la representación gráfica de la finca. Señala el registrador que es precisa la tramitación del procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Sin embargo, cabe recordar que según doctrina reiterada de esta Dirección General, como afirmó la Resolución de 12 de febrero de 2016, dado que la principal finalidad de este procedimiento es la tutela de los eventuales derechos de titulares de fincas colindantes, siempre que éstas se vean afectadas por la representación gráfica que pretende inscribirse, carece de sentido generalizar tales trámites cuando de la calificación registral de la representación gráfica no resulta afectado colindante alguno. De ahí́ que del propio tenor del artículo 9 se deduce la posibilidad de inscripción de representación gráfica sin tramitación previa de dicho procedimiento, en los supuestos en los que no existan diferencias superficiales o éstas no superen el límite máximo del 10% de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes, ni exista ninguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral (cfr. artículo 9, letra b), párrafo cuarto), que hiciera necesaria la tramitación del citado procedimiento para preservar eventuales derechos de colindantes que pudieran resultar afectados. Interpretación que también se contiene en la Resolución de 17 de noviembre de 2015. En tales casos como señala el artículo 9.b) citado, «el Registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya constare su notificación», titulares de derechos inscritos entre los que se encuentran los titulares de fincas registrales colindantes. Por tanto, considerando las circunstancias de hecho de este expediente, antes expuestas, podrá acudirse a este supuesto para lograr la previa inscripción de la representación gráfica de la finca, notificando las operaciones practicadas a los titulares de fincas colindantes inscritos". En cuanto al momento de la aportación de las coordenadas (declaración de obra en construcción o final de obra) este artículo en el blog notaríAbierta (del que soy cofundador y padre espiritual) titulado "Constatación de las coordenadas de referenciación de las obras nuevas en el Registro de la Propiedad" sostiene que el momento apropiado para aportarlas es cuando las obras se declaran aunque a mi, en cambio, me parece mas propio del final de obra y así lo hago sin problemas hasta la fecha. ¿Y en la división horizontal? ¿Son necesarias las coordenadas del edificio en su conjunto caso de división horizontal o solo de los pisos y locales? El artículo 202, en su nueva redacción tras la Ley 13/2015, exige que_ «cuando se trate de edificaciones en régimen de propiedad horizontal, se hará constar en el folio real de cada elemento independiente su respectiva representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro (del edificio)». Con esta regla, se consigue precisar la ubicación y delimitación de cada elemento mediante su respectiva representación gráfica, que no necesita estar georreferenciada (pues tal georreferenciación sólo se exige para la porción de suelo ocupada por la edificación en su conjunto), pero sí que permite, mediante la apreciación del plano en planta de cada elemento (o de cada una de sus plantas o anexos, si estuviera integrado por varios), concretar de manera precisa su ubicación y delimitación con respecto al resto de la edificación global de la que forma parte. La Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 por su parte señala que “El registrador extraerá del proyecto el plano en planta de cada elemento, y, con asignación del correspondiente código de finca registral, firmará electrónicamente el archivo a que se refiere el apartado tercero de dicha resolución-circular, y cuyo Código seguro de verificación (CSV) se hará constar en el folio real". ¿La CCDYG de un piso incluye coordenadas que puedan usarse para un final de obra? En la CCDYG en la parte superior izquierda, hay un clip. Si se pincha en él, te proporciona las coordenadas georreferenciadas del solar. Si se vas a cartografía, se pincha en la parcela y después en más información, te dan las coordenadas georreferenciadas de la superficie de parcela ocupada por el conjunto de la edificación (no las del piso). Es interesante la RDGRN de 8 de julio de 2019 que ha declarado que en las modificaciones de obra nueva que no afecten a la superficie ocupada (por ejemplo, un nuevo piso en altura), las coordenadas no son necesarias. Certificado de eficiencia energética (CEE) El CEE se exige en una obra nueva con arreglo a proyecto y licencia y no se exige en la obra por antigüedad. ¿Desde qué fecha es exigible en las obras nuevas con arreglo a proyecto y licencia? Si la licencia de obras fuese posterior al 30 de abril de 2007, es necesario el CEE conforme al Real Decreto 47/2007, de 19 de enero (que entró en vigor el 30 de abril), por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de eficiencia energética de edificios de nueva construcción que fue la primera norma en la materia y que fue derogado (¡lo que me ha costado encontrarlo!) por el RD 235/2013 de 5 Abril (que aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios) que también fue derogado por el RD 390/2021 de 1 Junio (procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios) que sí se encuentra en vigor. También podría ser necesaria la inscripción del Certificado en el registro autonómico correspondiente. En el caso de Valencia, se trata del Registro de Certificación Energética de Edificios de nueva construcción o ya existentes. Puede existir, por tanto, una legislación autonómica específica como es el caso del Decreto 39/2015 en la Comunidad Valenciana. El técnico puede declarar o no cumplidos los requisitos en la materia cuando certifique el final de obra pero eso no exonera de la presentación de la CEE. No puede sustituirse el CEE por una declaración responsable que sí sería posible para algunos casos de venta o que podría realizar el técnico que la curse como trámite previo a su obtención. ¿Cuáles son las excepciones al CEE? No las hay. Toda obra declarada con arreglo a proyecto y licencia cuando la licencia es posterior al 30 de abril de 2007, la requiere. Dice el Artículo 9 del Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios: 1. La certificación de eficiencia energética de los edificios incluidos en los artículos 3.1.a) y 3.1.d), constará de dos fases: la certificación de eficiencia energética de proyecto y la certificación de eficiencia energética de obra terminada. Ambos certificados serán suscritos por un técnico competente, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 2.u). Por su parte el artículo 3 1 a) y 1 d) dice que el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios será de aplicación a: a) Edificios de nueva construcción. d) Edificios o partes de edificios en los que se realicen reformas o ampliaciones que cumplan alguno de los siguientes supuestos: 1.º Sustitución, instalación o renovación de las instalaciones térmicas tal que necesite la realización o modificación de un proyecto de instalaciones térmicas, de acuerdo con lo establecido en el artículo 15 del Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios, aprobado por el Real Decreto 1027/2007, de 20 de julio. 2.º Intervención en más del 25 % de la superficie total de la envolvente térmica final del edificio. 3.º Ampliación en la que se incremente más de un 10 % la superficie o el volumen construido de la unidad o unidades de uso sobre las que se intervenga, cuando la superficie útil total ampliada supere los 50 m2. ¿Está algún aspecto de la aportación preceptiva de la CEE sujeto a la calificación del registrador de la propiedad? En las transmisiones onerosas y arrendamientos, en el caso de Valencia (art. 14 del Decreto 39/2015 del Consell), el registro controla si se ha obtenido o no. Si no se ha obtenido o si se alegan excepciones, lo comunicará al órgano competente (el Registro Administrativo en el que se inscriben todos los CEE). En las obras nuevas con arreglo a proyecto y licencia, se aplica el art. 28 de la Ley del Suelo y la doctrina de la DGRN (por ejemplo, la RDGRN 29-11-2017) que suponen que ha de aportarse en todo caso, sin que puedan alegarse excepciones. Artículo 28. Declaración de obra nueva. Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística, así como certificación expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo. Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada, exigirán, además de la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto, los documentos que acrediten los siguientes extremos: a) el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y b) el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable y los requisitos de eficiencia energética tal y como se demandan por la normativa vigente, salvo que la legislación urbanística sujetase tales actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable, en cuyo caso aquellas autorizaciones se sustituirán por los documentos que acrediten que la comunicación ha sido realizada y que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la correspondiente actividad, sin que del Registro de la Propiedad resulte la existencia de resolución obstativa alguna. Para practicar las correspondientes inscripciones de las escrituras de declaración de obra nueva, los Registradores de la Propiedad exigirán el cumplimiento de los requisitos establecidos en el apartado anterior. ¿Cómo se hace una diligencia electrónica de legitimación de firma? Esta es mi fórmula actual: «… cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad de la firmante, que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme al REGLAMENTO (UE) N o 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE)». Podría añadir algún matiz mas según se utilice para la verificación el sistema del Portal Notarial del Ciudadano o VALIDe. ¿Cómo se comprueba la firma electrónica, su vigencia y titularidad? Pues tenemos dos opciones (que yo conozca). La comprobación a través del Portal Notarial del Ciudadano de las firmas de los técnicos El Portal Notarial del Ciudadano (PNC) permite la validación de firmas de los técnicos. Basta con que el técnico se acredite en el PNC para que puedan cargar cualquier documento firmado electrónicamente. El técnico tiene que estar acreditado, no solo registrado y usar un certificado de firma cualificada (está incluido el DNI). La segunda opción es usar VALIDe para firmas de técnicos (o de otras personas) De momento, solo lo he usado para las firmas de los técnicos. Se hace así: Elegir la opción validar firma. Una vez en ella adjuntaremos el documento que tendremos grabado en nuestro ordenador e introduciremos el código de seguridad (a veces cuesta un poco que te lo den por bueno). Tras una breve espera obtendremos la validación (o no) y podremos descargarnos un justificante y hasta meterlo en la escritura citando r el sistema de validación. Por eso decía que podíamos cambiar la fórmula del principio para adaptarla a VALIDe. El justificante es el mismo documento subido a VALIDe con una banda lateral de arriba a abajo de cada folio, anverso y reverso en la que consta la validación de la firma. A esa banda, le vamos a llamar el «rodapié». Las demás cuestiones doctrinales en cuanto a sí podemos o no podemos legitimar una firma electrónica, las dejaremos para otro día pero la base de toda esta (discutida) cuestión está en el Artículo 261 del Reglamento Notarial: 1. El notario podrá legitimar las firmas electrónicas reconocidas puestas en los documentos en formato electrónico comprendidos en el ámbito del artículo 258. Esta legitimación notarial tendrá el mismo valor que la que efectúe el Notario respecto de documentos en soporte papel. La legitimación notarial de firma electrónica queda sujeta a las siguientes reglas: 1.ª El notario identificará al signatario y comprobará la vigencia del certificado reconocido en que se base la firma electrónica generada por un dispositivo seguro de creación de firma. 2.ª El notario presenciará la firma por el signatario del archivo informático que contenga el documento. 3.ª La legitimación se hará constar mediante diligencia en formato electrónico, extendido por el notario con firma electrónica reconocida. 2. La legitimación a que se refiere el apartado anterior se entenderá sin perjuicio de aquellos otros procedimientos de legitimación, distintos del notarial, previstos en la legislación vigente. ¿Es conforme a este artículo del Reglamento Notarial lo que yo hago? Pues lo dudo, especialmente el apartado 1.2ª (presenciar la firma del signatario). Supongo que tendría que ampararme en los "otros procedimientos" del apartado 2 aunque lo que yo y muchos verdaderamente hacemos es usar otro procedimiento de VALIDACIÓN, no de LEGITIMACIÓN. Por eso, mas allá de estas firmas "técnicas" yo no me atrevo a otro tipo de legitimaciones de firmas electrónicas. Particularmente yo ya me lancé a la legitimación de firmas electrónicas de técnicos cuando comenzó la pandemia (antes había hecho alguna suelta). No he tenido problema alguno en ningún registro. He depurado la fórmula de la primera ocasión (utilizada sin estado de alarma) y he pasado a la indicada que ya he utilizado muchas veces. Tal vez sea mejor dejarla como está y no dar mas pistas de cómo lo hacemos. Declaraciones de indivisibilidad y vinculación En las licencias de edificación en rústico se establece como condición que se efectúe esta declaración. Suele efectuarse al comprar el terreno (cosa que no me convence demasiado por si se da el caso de que finalmente no se edifica) o en la declaración de obra terminada. A veces se olvida y nos obliga a subsanar en escritura independiente (que no suelo cobrar por ser claramente un supuesto de culpa de la notaría). De la cuestión de las licencias de segregación para edificar ya hablamos en la clase anterior. Es el párrafo 4 del Artículo 200 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana la que señala: 4. Las licencias que autoricen actos de edificación en el suelo no urbanizable se otorgarán condicionadas a la inscripción en el Registro de la Propiedad de la vinculación de la superficie mínima de parcela, parcelas o parte de ellas, exigible urbanísticamente para la construcción que se autoriza, así como la consecuente indivisibilidad de la misma, las demás condiciones impuestas en la licencia y, en su caso, en la declaración de interés comunitario. En el caso de explotaciones agropecuarias o forestales, no se requerirá vincular todas las parcelas que constituyen la explotación que justifica la necesidad de la construcción, sino únicamente la superficie urbanísticamente requerida para su autorización. Sin embargo, estas edificaciones no podrán alterar el uso y actividad que se desarrolle en las mismas y que justificaban su autorización. Esta seria la fórmula mas usual en una escritura de compraventa del terreno o en una de declaración de obra terminada: G).= DECLARACIÓN DE INDIVISIBILIDAD Y VINCULACIÓN. ***, expresamente declaran su voluntad de que la finca objeto de esta escritura quede afectada, con inscripción registral de la vinculación de la total superficie real a la construcción que sobre ella se declara, solicitando la constancia registral de su indivisibilidad. El aprovechamiento urbanístico La indivisibilidad y vinculación de lo edificado al suelo es un concepto diferente al del aprovechamiento urbanístico. Estando declarada la indivisibilidad y vinculación es posible continuar edificando por no estar agotado el aprovechamiento urbanístico que puede conocerse a través de la cédula de garantía urbanística que expiden los ayuntamientos y que suele tener un plazo máximo de vigencia (art. 246 del Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio, del Consell, de aprobación del texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje en el caso de Valencia). El caso "Gebrid" (escritura de declaración de obra nueva terminada con el suelo correcto en título y registro pero mal en Catastro) Tengo ahora mismo entre manos una escritura de declaración de obra nueva terminada con arreglo a proyecto y licencia en la que la obra ya se encuentra catastrada (aunque no haya sido aun declarada) y el suelo (que procede de una segregación y determinación de resto) está mal catastrado. En el año 2012 en mi notaría se firmó una escritura por la que se segregó una finca y quedó determinado un resto. Ese resto es la finca sobre la que ahora se pretende declarar la obra. No se tramitó expediente catastral alguno y la finca que es objeto de mi escritura no se encuentra correctamente catastrada. He hablado con Catastro a fin de ver si sería posible que en mi declaración de obra incluyamos un requerimiento para tramitar la determinación de resto por el PP. Yo aportaría el IVG+ y daría de alta el procedimiento aportando la escritura de obra y la de segregación y determinación de resto de 2012. Me contestaron que no era posible porque había transcurrido demasiado tiempo desde la segregación y determinación de resto (lo que supone que tal vez con menos tiempo transcurrido sería posible) y que habría que utilizar el 18.2. Me queda un cartucho, dada la prisa de mis clientes: utilizar la BGA para las coordenadas del suelo, que me aporten las de la obra (aunque ya están en Catastro) y esperar a que se inscriba la escritura para que sea el registrador el que inste el procedimiento del artículo 18.3 de la Ley del Catastro. También será necesario el ICUC que no tengo claro si sería positivo o negativo puesto que el suelo está mal en Catastro aunque las obras están ubicadas espacialmente donde Catastro las sitúa. De momento, seguimos con el chup-chup porque los Gebrid han dicho que me van a traer mas documentos. Esta fue la consulta que le hice a la gerencia provincial: "Tengo para firmar una declaración de obra terminada con arreglo a proyecto y licencia que ya está en catastro. Estos son los datos: DATOS CATASTRALES: *** De la rústica: ***. Forma parte de la parcela *** del polígono *** del Catastro de Rústica de Pinoso, catastrada bajo la siguiente referencia: De la edificación que por la presente se declara: La finca es el resto tras una segregación que se efectuó conmigo en 2012. No sé si la segregada se segregó catastralmente (inscribirse se inscribió), pero respecto del resto, no se hizo nada. Luego el resto se vendió en otra notaría y ahora se declara conmigo la obra sobre el mismo. Me planteaba hacer una escritura de declaración de obra nueva terminada y de REQUERIMIENTO PARA LA TRAMITACIÓN POR EL PROGRAMA PILOTO DE LA SEC del alta de la determinación de resto. Yo declararía la obra y mis clientes en base a IVG+ me requerirían para modificar el Catastro en cuanto a su finca. Con el Catastro arreglado, yo incorporaría la nueva CCDYG dentro de la que estaría la obra y ya se podría inscribir todo perfecto con la base gráfica catastral. ¿Esto es viable? Es decir, utilizaríamos el PP para una "segregación"antigua que no accedió a Catastro. Pienso que esto podría ser una nueva utilidad para el piloto: segregaciones sin hacer en las que no es necesario el 18.2" Lo de que no era necesario el 18.2 era un farol porque sí que lo era puesto que está bastante claro que puede haber otros afectados (como en el caso que nos planteamos al final de la clase de la segunda parte del 18.2). Y esta fue la respuesta: "En relación con el tema planteado, respecto de las construcciones existentes sobre la parcela, las mismas fueron dadas de alta en Catastro el año pasado, con lo cual en lo que a Catastro se refiere este tema estaría resuelto, salvo que se hubiese una ampliación, en cuyo caso, debería ser objeto de declaración. Respecto de la delimitación de la parcela el tema se tendría que tratar mediante un procedimiento de subsanación de discrepancias dado el tiempo transcurrido desde la segregación y desconociendo que delimitación se pretende catastrar". Esta es la escritura tal y como está hasta este momento: E X P O N E N:- PRIMERO.- Que *** son dueños por mitades indivisas, con carácter privativo y por el título que se dirá, de la siguiente finca: = RÚSTICA: Trozo de tierra labor o labradío regadío, espartizal o atochar y almendro regadío, sita en ***. Superficie: Una hectárea y cinco centiáreas (10.005 m2). Linderos: INSCRIPCIÓN: DATOS CATASTRALES: De la rústica: Forma parte de la parcela *** del polígono *** del Catastro de Rústica de ***, catastrada bajo la siguiente referencia: De la edificación que por la presente se declara: Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, las certificaciones acreditativas de las referencias catastrales, y descriptivas y gráficas, y los anexos de coordenadas georreferenciadas vértices de la parcela catastral, solicitadas por la otorgante a efectos de la presente, que incorporo a esta matriz. Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial del Catastro. Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente del Registro de la Propiedad de ***, practique las oportunas comunicaciones al Catastro a fin de que incorpore las rectificaciones que correspondan de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 18 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de Marzo para todo lo cual, habida cuenta de que la descripción catastral de la finca no se corresponde con su realidad física, me han entregado los comparecientes la Certificación y Planos de la finca con representación gráfica georreferenciada alternativa que luego se dirán. No tengo nada clara la fórmula pero intento probarme con algo partiendo de la base de que título y registro están bien y Catastro mal intentando darle salida a la escritura si los clientes no quieren accionar el 18.2 y prefieren morir en el 18.3 (sería absurdo teniendo en cuenta que llevan 10 años en esta situación y poco les debe importar esperar un par de meses mas). TÍTULO: El de compra efectuada a los cónyuges ***, en virtud de escritura autorizada por Don ***, Notario de ***, el día ***, con el número *** de protocolo. CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiestan sus propietarios que la finca descrita se encuentra libre de cargas y gravámenes, de arriendos, ocupantes y aparceros, y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos, estando destinada a constituir la vivienda habitual de los comparecientes en España. INFORMACIÓN REGISTRAL: No es de aplicación en este caso el deber de obtención de información registral previa. La descripción de la finca, su titularidad y la situación de cargas antes expresadas resultan de las manifestaciones realizadas y del título reseñado. Yo, el Notario, advierto de que prevalecerá la situación registral existente con anterioridad a la presentación de esta escritura en el Registro de la Propiedad. SEGUNDO.- Esto expuesto, O T O R G A N: PRIMERO. DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA TERMINADA. A).= *** declaran que, en el interior de la finca descrita en la presente escritura, al amparo de la Licencia de obras que luego se refiere, con fondos propios, y sin adeudar cantidad alguna por razón de mano de obra, materiales, dirección ni ningún otro concepto, han construido una VIVIENDA UNIFAMILIAR AISLADA y PISCINA no colindantes entre sí, que por la presente DECLARAN TOTALMENTE TERMINADAS, y cuya inscripción solicitan con la siguiente descripción actualizada de la total finca: = RÚSTICA: Trozo de tierra labor o labradío regadío, espartizal o atochar y almendro regadío, sita en ***. Superficie: Una hectárea y cinco centiáreas (10.005 m2). Dentro de cuyo perímetro existen construidas: 1.=Una vivienda unifamiliar aislada, compuesta de planta baja, con garaje, aparcamiento cubierto, y además dos porches cubiertos y otro descubierto, señalada como ***. Distribución: Consta de hall, tres distribuidores, salón-comedor, cocina, lavadero, aseo, dos baños, vestidor, dos dormitorios, trastero, dos porches cubiertos y un porche descubierto. Superficie: La total superficie construida es de ciento noventa y dos metros y cincuenta decímetros cuadrados (192,50 m2), de los que ciento cincuenta metros y cincuenta decímetros cuadrados (150,50 m2) corresponden a la vivienda (computando los porches al 50%), veinticuatro metros cuadrados (24 m2) al garaje de que dispone, y los restantes dieciocho metros cuadrados (18 m2) al aparcamiento cubierto. La total superficie útil es de doscientos dos metros y treinta y nueve decímetros cuadrados (202,39 m2), de los que ciento cuarenta y cinco metros y once decímetros cuadrados (145,11 m2) corresponden a la vivienda, veintiún metros y veintiocho decímetros cuadrados (21,28 m2) corresponden al garaje de que dispone, y los restantes treinta y seis metros cuadrados (36 m2) corresponden al aparcamiento cubierto de que dispone. La superficie ocupada de parcela es de ciento cincuenta metros y cincuenta decímetros cuadrados (150,50 m2). Linderos: Por todos sus vientos, con la finca en la que se halla enclavada. 2.= Un piscina descubierta, con depuradora. Superficie: Tiene una superficie de lámina de agua de treinta y cuatro metros y cuarenta y tres decímetros cuadrados (34,43 m2), y la depuradora mide dos metros cuadrados (2 m2). Linderos: Por todos sus vientos, con la finca en la que se halla enclavada. Linderos de la total finca: VALORACIÓN DE LA OBRA DECLARADA: Se valora la obra declarada, a efectos fiscales y arancelarios, en la cantidad de CIENTO CUARENTA Y CUATRO MIL EUROS (144.000,00 €), de los que CIENTO TREINTA MIL EUROS (130.000,00 €) corresponden a la vivienda, y los restantes CATORCE MIL EUROS (14.000,00 €) a la piscina. B).= A los oportunos efectos se incorporan a la presente, junto con las mencionadas certificaciones catastrales: .- Licencia Urbanística de Obras concedida por Decreto de Alcaldía Presidencia número *** del Ayuntamiento de ***, de fecha ***, Expediente ***, de la que yo, el Notario, deduzco fotocopia con valor de testimonio, que incorporo a la presente. .- Certificados finales de la dirección de la obra descrita visados por el Colegio Territorial de Arquitectos de *** y por el Colegio de Aparejadores, Arquitectos Técnicos de Ingenieros de Edificación de ***, de los que yo, el Notario, deduzco fotocopias, con valor de testimonio, que incorporo a la presente. .- Licencia Municipal de Primera Ocupación de la vivienda, concedida por Decreto de Alcaldía número *** del Ayuntamiento de ***, de fecha ***, de la que deduzco fotocopia, con valor de testimonio, que incorporo a la presente. .- Y certificación y planos con representación gráfica georreferenciada alternativa expedida con fecha 26 de Enero de 2022 por Doña *** Arquitecto colegiado con el número *** en el Colegio Territorial de *** (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad de los firmantes, que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme al REGLAMENTO (UE) N o 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE), acreditativa de la descripción y finalización de las obras declaradas conforme al proyecto por ella redactado y para el que se obtuvo la citada licencia, en términos coincidentes con la descripción que consta en esta escritura, lo que yo, el Notario, compruebo. C).= REPRESENTACIÓN GRÁFICA (Ley 13/2015, de 24 de Junio): *** me exhiben Informe de Validación Gráfica Alternativa (positivo) con representación gráfica georreferenciada alternativa con CSV ****, expedido con fecha **** por la citada Doña ***, Arquitecto colegiado con el número *** en el Colegio Territorial de ***, que previo su requerimiento se incorpora a esta matriz en el que consta la representación gráfica de la superficie de suelo ocupada por las obras que se declaran y la de la total finca. Se aportará con la copia autorizada de la presente escritura, soporte digital con los ficheros GML. El asunto de las coordenadas habrá que afinarlo con lo que finalmente tengamos. D).= SEGURO DECENAL. Advertidos de lo dispuesto en los Artículos 19 y 20 de la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación, me exhiben, en original, documento acreditativo de constitución de seguro con la compañía aseguradora “COMPANY, S.A.” suscrito por Don ****, cuya firma se encuentra debidamente legitimada, por Don ***, Notario de ***, con fecha ***, del que deduzco testimonio para incorporar a esta matriz. E).= LIBRO DEL EDIFICIO. *** me entregan dos ejemplares del Libro del Edificio en soporte informático TIPO CD, uno de los cuales quedará depositado en mi Notaría y el otro se acompañará, rubricado, sellado y firmado por mí, a la primera copia que de la presente se expida. F).= EFICIENCIA ENERGÉTICA: *** manifiestan disponer del certificado de eficiencia energética de la vivienda que por la presente se declara a que se refiere el Real Decreto 390/2021, de 1 de Junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y el Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana, que me exhibe y del que incorporo fotocopia de la calificación energética con registro ***, válido hasta el día ***. G).= INFORME CATASTRAL DE UBICACIÓN DE CONSTRUCCIONES: Me entregan *** para unir a esta matriz informe catastral de ubicación de construcciones con CSV ***. Si el suelo está mal, podría salir negativo. H).= DECLARACIÓN DE INDIVISIBILIDAD Y VINCULACIÓN: ***, expresamente declaran su voluntad de que la finca objeto de esta escritura quede afectada, con inscripción registral de la vinculación de la total superficie real a la construcción que sobre ella se declara, solicitando la constancia registral de su indivisibilidad. I).= ***, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin. En base al artículo 47.2 de la Ley del Catastro. Veremos en que queda todo esto. Creo que podría haber solución en breve. Escritura de declaración de edificación por antigüedad con arreglo a Catastro con modificación de la cabida inferior al 5% y linde con colador (caso "Bissnes") La diferencia de cabida existiendo un lindero con ese colador es el único problema que presentaba esta obra que nos sirve para comenzar a ejemplificar la problemática de las diferencias de cabida de suelo en las declaraciones de obras. Se trataba de una obra declarada por antigüedad catastral con diferencia de cabida y linde con un colador que tal vez podría haber sido invadido teniendo en cuenta la ortofoto de la SEC que consulté antes del otorgamiento y durante el mismo en presencia del interesado para mostrarle como estaba su propiedad. Si surgiera un problema por el linde con el colador (tras la notificación registral), habría que subsanar la escritura para hacer aflorar la discrepancia (como en el caso "Valsados") y tramitar un 18.2 porque si simplemente optamos por un IVG+ (BGA) y solicitamos el 199.2, el asunto se resolvería (como ya sabemos) en el registro pero no en el Catastro (al menos a corto plazo). Mejor olvidar el 199.2 y utilizar el 18.2 en todos los casos en que sea posible (por ausencia de urgencia y presupuesto para hacer frente al mayor gasto). No obstante, no es lo mismo una vereda autonómica que un colador municipal por lo que dudo que el ayuntamiento titular pueda presentar oposición puesto que nunca lo hace. En casos de linde con el dominio público, como los de las veredas, puede ser mas conveniente prescindir de la modificación de la cabida si es transmisión del inmueble, porque en las obras, segregaciones y demás, no queda otra que actualizar pues en caso contrario la necesidad de coordenadas de la total finca, nos puede dejar sin inscripción. Pero, ¿seguro que el registro notificará al ayuntamiento titular del colador al existir una diferencia de cabida? Lo que está claro es que le notificará por la existencia de la obra declarada por antigüedad, pero al ser la diferencia de cabida inferior al 5% habrá notificación a los titulares registrales de las fincas colindantes tras la inscripción por lo que no es posible que ocurra lo mismo que en el caso "Valsados". Pero, ¿si la diferencia de cabida en el caso Valsados tampoco no era superior al 10% porqué se tramitó por el 199.1? Como veis siguen existiendo dudas de encaje de los diferentes procedimientos que se pueden reconducir en base a la calificación (o simple opinión o consejo registral). E X P O N E: PRIMERO.- Que es dueña en pleno dominio, con carácter privativo y por el título que se dirá, de la siguiente finca: = RÚSTICA: Tierra secano plantada de almendros y en parte improductivo, sita en **. Superficie: Cuarenta y cuatro áreas y cincuenta y una centiáreas (4.451 m2), según título y registro, y cuarenta y cuatro áreas y ochenta y ocho centiáreas (4.488 m2), según catastro. Dentro de cuyo perímetro existe una edificación de planta baja que mide una superficie construida de treinta y seis metros cuadrados (36 m2), igual a la superficie ocupada de parcela. Linderos: Por todos sus vientos, con la finca en la que se halla enclavada. Linderos de la total finca: Norte, **; Este, parcela *** del Ayuntamiento de **, que es colador; y Oeste, ***. INSCRIPCIÓN: DATOS CATASTRALES: De la rústica: Constituye la parcela ** del polígono ** del Catastro de Rústica de **, catastrada bajo la siguiente referencia: **. De la urbana: **. Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, las certificaciones acreditativas de las referencias catastrales, y descriptivas y gráficas, y los anexos de coordenadas georreferenciadas vértices de la parcela catastral, solicitadas por la otorgante a efectos de la presente, que incorporo a esta matriz. Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de la interesada, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que rectifique la cabida inscrita por ser la diferencia inferior al 5% conforme al artículo 201.3 b) de la Ley Hipotecaria. En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en ésta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro. TÍTULO: CARGAS Y ARRIENDOS: INFORMACIÓN REGISTRAL: SEGUNDO.- Esto expuesto, O T O R G A: PRIMERO.- DECLARACIÓN DE AMPLIACIÓN DE EDIFICACIÓN: A).- La compareciente hace constar que sobre la finca registral descrita en la parte expositiva, existen construidas desde hace más de quince años, las EDIFICACIONES que a continuación se describen, y que por la presente DECLARA TERMINADAS, con la siguiente descripción total y actualizada, solicitándose del Registro de la Propiedad las operaciones registrales oportunas: = RÚSTICA: Tierra secano plantada de almendros y en parte improductivo, sita en ***. Superficie: Cuarenta y cuatro áreas y cincuenta y una centiáreas (4.451 m2), según título y registro, y cuarenta y cuatro áreas y ochenta y ocho centiáreas (4.488 m2), según catastro. Dentro de cuyo perímetro existe: 1.= Edificación de planta baja, destinada a vivienda y porche, marcada como ***. Superficie: Ocupa una superficie de suelo de ciento cinco metros cuadrados (105 m2). Tiene una total superficie construida de ciento cinco metros cuadrados (105 m2), de los cuales sesenta y nueve metros cuadrados (69 m2) corresponden a la vivienda, y los restantes treinta y seis metros cuadrados (36 m2) al porche. Linderos: Por todos sus vientos, con la finca en la que se halla enclavada. 2.= Y un almacén de planta baja. Superficie: Tiene una total superficie construida de cincuenta y cuatro metros cuadrados (54 m2), igual a la superficie ocupada de suelo.- Linderos: Por todos sus vientos, con la finca en la que se halla enclavada. Linderos de la total finca: Norte, **; Este, parcela 9008 del Ayuntamiento de **, que es colador; y Oeste, ***. VALORACIÓN DE LA OBRA DECLARADA: B).- Manifiesta la compareciente que: .- la descripción de las edificaciones declaradas mediante la presente escritura se corresponden con la realidad. -. que no le consta que exista en el Registro de la Propiedad anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la presente. .- y que, en consecuencia, habiendo transcurrido ya el plazo legal de prescripción conforme a la vigente legislación, dichas edificaciones se consideran incorporadas a su patrimonio y nada obsta a su inscripción en el Registro de la Propiedad. C).- SEGURO DECENAL: Manifiesta la compareciente, que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación, no es exigible la constitución de garantías. D).- CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA: No es exigible conforme al Real Decreto 390/2021, de 1 de Junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y el Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana. E).- LIBRO DEL EDIFICIO: Con relación a lo dispuesto en el Artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de Junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo, NO resulta necesario justificar notarialmente el depósito del LIBRO DEL EDIFICIO. F).- REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LA PARTE DE SUELO OCUPADA POR LA OBRA DECLARADA (Ley 13/2015, de 24 de Junio): La representación gráfica de dicho suelo ocupado y de la total finca consta en las certificaciones catastrales que han quedado incorporadas a la presente. Me faltó el envío de copia a Catastro (aunque fuera una obra declarada por antigüedad). El cliente sabe que tal vez tengamos que recurrir a un 18.2, aunque creo que soy optimista y que no nos hará falta. Hasta la próxima clase. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario
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