Advertencia: En la web «Justito El Notario», su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría. CLASE 7: Segregación, agrupación, agregación y división. Su tramitación en la Sede Electrónica de Catastro Vamos a comentar en esta clase los requisitos y documentos necesarios para las citadas operaciones de modificación física y su tramitación a través de la Sede Electrónica del Catastro. Nuestro estudio se limitará a las que tienen por objeto suelo rústico o urbano pues en el curso no vamos a tratar la figura de la división horizontal (salvo apuntes sueltos) ni tan siquiera a estos efectos, entre otras razones, porque estas operaciones en el ámbito de la división horizontal no pueden tramitarse a través de la SEC (aunque como ya vimos, sí que pueden intentarse tramitar en la SEC en abierto). En el ámbito de la división horizontal lo mas relevante serían las mayorías para adoptar acuerdos si no hay previsión estatutaria al respecto, su acreditación y la necesidad de licencia para alguna de estas operaciones. Este asunto concreto sí que lo trataremos en otra clase. ÍNDICE Segregación "clásica" sin diferencia de cabida Segregación "clásica" atribuyendo la diferencia de cabida al resto Segregación con IVG+ (y coordenadas) durante el "periodo de transición" Segregación con arreglo a Catastro Escritura de segregación, determinación de resto y extinción de condominio ("Las primas de Aurelio") La segregación y la determinación de resto en la actualidad Conversación con mi amigo Silvestre, el librario, a propósito de la resolución del no es sí que ya comentamos en la clase 2 Resto de matriz no determinado que se vende determinándose y exigiéndose ahora la georreferenciación El caso "Salva" Segregaciones de finca rústica sin diferencias de cabida practicada en base a documentación técnica y posteriormente tramitada desde la notaría en abierto en la SEC Caso "Salva": Las partes relevantes de la escritura Caso "Salva": Tramitación del expediente en la SEC en abierto Caso "Salva": Texto del escrito presentado a la Gerencia del Catastro Caso "Payá" Segregaciones de finca rústica con diferencias de cabida practicadas en base a documentación técnica y posteriormente tramitadas desde la notaría en la SEC con el Programa Piloto (PP) Caso "Payá": Los pasos para la tramitación del expediente en el PP Caso "Payá": Las partes relevantes de la escritura Caso "Payá": La finalización de mi primer expediente tramitado con el PP Caso "Payá": Las diligencias en la escritura El informe de Consellería de Agricultura (o departamento competente en otras CCAA) en las segregaciones (Arts. 79 y 80 RD 1073/97) La excepción de la letra b del artículo 25 de la LMEA Caso "Poycan": Escritura de segregaciones y determinación de resto y posterior compraventa en el siguiente número de protocolo con tramitación de las segregaciones a través del PP Caso "Poycan": La escritura de segregaciones (la primera de la tanda) Caso "Poycan": El expediente en abierto en la SEC Caso "Poycan": La escritura que intenta deshacer el entuerto Escrituras de segregación sin coordenadas del resto de finca matriz Coordenadas de la finca matriz (segregación con resto indeterminado) Agrupación "clásica" Caso "Lig": Agrupación de fincas urbanas con diferencia de cabida practicada en base a BGA y sin uso de la experiencia piloto (aunque ya estaba funcionando) Caso "Lig": La escritura de agrupación El caso "Roig": Agrupación de fincas urbanas (con diferencia de cabida) con tramitación catastral posterior a través de la SEC en abierto y en la gerencia de otra provincia no perteneciente a mi colegio Caso "Roig": Las diligencias "Con arreglo a Catastro" (apartado Séptimo de la Resolución Conjunta de 8 de Abril de 2021) Una agrupación con arreglo a Catastro que se me va al garete (el caso Buenamañana) Caso "Sarro": Una agrupación resuelta con el PP ¿Qué es lo mas relevante del caso "Sarro"? Caso "Poveda": un IVG+ para división cuando tenía que ser para segregación Escritura de agrupación y declaración de edificación (el caso "Domitila") Agrupación de fincas separadas por camino público Agrupación catastral sin agrupación en la escritura y tramitación de la agrupación a través de la Sede Electrónica de Catastro Agregación Dos hermanos disuelven el condominio sobre tres fincas (la agregación de Philip) División, parcelación o división material El caso "Dessipau" como prototipo de dificultad de estas escrituras Caso "Dessipau": Esbozo de una escritura de segregación y de determinación de resto, de actualizaciones descriptivas y de constitución de servidumbres de paso Resoluciones sobre licencias "erróneas": Res 2003-05-28; 20-03-2007; Res 2001-10-22y Res 2003-04-2003 Caso "Dessipau": Un giro radical tras la preparación del borrador inicial Las servidumbres en el Catastro Escritura (definitiva) de segregación, agrupación y constitución de servidumbre de paso (Caso Dessipau) El encaje entre el 18.2, los expedientes de dominio y de cabida, las actualizaciones descriptivas y las segregaciones, agrupaciones y demás modificaciones físicas Apunte fiscal sobre la determinación de resto Apunte fiscal sobre las agrupaciones Agrupación de fincas no colindantes Fincas BICE Una escritura de segregaciones tramitada por la experiencia piloto de la SEC y otras posteriores de compraventas de las fincas segregadas y resto Una segregación conforme a Catastro en la experiencia piloto con IVG+ para reparcelación por haber una diferencia de cabida Una segregación que no hubo forma de encaminar por la SEC ¿Se puede comunicar (por ejemplo) a través de la SEC una agrupación hecha por otro Notario? El caso de la agrupación de la finca no inscrita a la inscrita ¿Por qué el Catastro pide copias de escrituras que han causado expediente en la SEC si ya las tienen? Agrupación de dos fincas y posterior segregación y determinación de resto sobre la resultante tramitada por la SEC y posterior venta de la segregada Algunas resoluciones Conclusiones Segregación "clásica" sin diferencia de cabida Quedan ya lejos los tiempos en los que la segregación solo requería de licencia municipal o la declaración de innecesariedad de la misma, la cual no suele ser muy habitual. No existiendo diferencia de cabida en la finca que sufre la segregación, era suficiente (hasta que llegaron las coordenadas) con aportar la licencia de segregación (o la declaración de innecesariedad), aunque también era usual que se incorporara certificación o informe y planos de la finca o finca segregadas y del resto de finca matriz elaborados por técnico competente a fin de cursar el correspondiente expediente catastral (al margen de la notaría) en base a una escritura que recogiera todos los documentos necesarios para ello. La licencia hace falta también en fincas no inscritas: RDGSJyFP de 29 de Noviembre de 2023: "La finca procedente de segregación es directamente inmatriculable sin necesidad de previa inscripción de la finca matriz de la que procede. La obligación de exigir la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa de la división o segregación se extiende a los supuestos incluidos los casos de finca no inscrita. Los requisitos y prohibiciones respecto de la división de fincas se aplican tanto a actos formales de división o segregación, como a los actos o negocios jurídicos, sean o no de origen voluntario, por cuya virtud se produzca la división de dichas fincas. También son aplicables a la enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva". Segregación "clásica" atribuyendo la diferencia de cabida al resto Existiendo diferencias de cabida, el modo tradicional de resolverlas (mas bien de aparcarlas o de evitarlas) en una finca que era objeto de una o varias segregaciones, era precisamente no resolver, no arreglar, esa diferencia. Ya se tratase de exceso o defecto de metros, la diferencia, en mas o en menos, quedaba para el resto de finca matriz. A efectos de documentación y tramitación posterior, la situación era la misma que en el caso anterior. Segregación con IVG+ (y coordenadas) durante el "periodo de transición" Cuando llegaron los tiempos del IVG+ y las coordenadas, muchos seguimos haciendo las escrituras como siempre las habíamos hecho, puesto que exigirlo con los técnicos aun verdes (y nosotros tanto o mas que ellos), parecía que nos haría perder a los clientes que nos vinieran únicamente con la documentación tradicional, es decir, con licencia, certificación (o informe) con coordenadas y planos de situación de las fincas. Poco a poco, los IVG+ empezaron a proliferar y con ello comenzó a desaparecer aquella forma de hacer esta clase de escrituras con o sin diferencias de cabida en las fincas afectadas. Mucho mas adelante hemos empezado a pensar que con los IVG+ y sin documentación técnica podría ser suficiente como ya hemos comentado en otra clase, si bien nos resultará mas fácil abordar la escritura con la documentación tradicional. En mi caso, creo que me voy a apañando solo con el IVG+. Además, en el caso de las modificaciones físicas (MF) que tratamos hoy, la documentación en papel es menos relevante que un 18.2 (o a mi me parece que es así). ¿Cómo pudieron inscribirse aquellas operaciones sin ajustarse a la norma vigente? Pues porque habíamos empezado a rodar hacía poco con las "coordenadas" y nadie sabía qué hacer con absoluta seguridad. De hecho, siguen haciéndose escrituras e inscribiéndose sin estar completamente ajustadas a la norma (sobre todo en cuanto a georreferenciación del resto). Segregación con arreglo a Catastro La única excepción a la necesidad de documentación técnica e IVG+ con coordenadas, y constituye un caso poco frecuente, es que la segregación dé como resultado lo que consta en el Catastro (segregación con arreglo a Catastro). Hemos de entender que "dar como resultado" (que hacerlo con "arreglo a Catastro") consiste en que el perímetro de las fincas no haya que modificarlo con independencia de que en la segregada o segregadas o en el resto existan diferencias de cabida respecto de título y registro. Si tocamos perímetro seguro que entraremos en terreno 18.2. Diría que son mucho mas habituales las agrupaciones con arreglo a Catastro que luego comentaremos. Recientemente (octubre 2023) he tenido un caso de segregación con arreglo a Catastro. Se segregaba y se determinaba resto y cada porción de la finca matriz se le daba el exceso de cabida que le correspondía con arreglo a Catastro. Tras la segregación, las propietarias disolvían el condominio y se adjudicaban una cada una. La segregación previa a la disolución está no sujeta a AJD. Escritura de segregación, determinación de resto y extinción de condominio ("Las primas de Aurelio") E X P O N E N: PRIMERO.- Que son dueñas, por mitades indivisas, con carácter privativo y por los títulos que luego se dirán, del pleno dominio de la siguiente finca: = RÚSTICA: Tierra secano que en parte contiene noventa olivos y cincuenta almendros, y en parte unos veintiocho jornales de vina en buena producción, hoy tierra secano plantada de viña, almendros, en parte matorral y pastos, sita en *. Superficie: Dieciocho hectáreas, cincuenta y cinco áreas y sesenta y dos centiáreas (185.562 m2), según título y registro, y veinte hectáreas, noventa y siete áreas y setenta y seis centiáreas (209.776 m2), según catastro. Linderos: INSCRIPCIÓN: DATOS CATASTRALES: Constituye la totalidad de las parcelas * y *, ambas del polígono 3 del Catastro de Rústica de *, catastradas bajo las siguientes referencias: *. Se acreditan con las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, que incorporo a esta matriz, obtenidas a su solicitud de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos. TÍTULO: CARGAS Y ARRIENDOS: INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: SEGUNDO.- Esto expuesto, O T O R G A N: PRIMERO.- SEGREGACIÓN: * SEGREGAN de la finca descrita en el expositivo PRIMERO.- anterior, la siguiente porción de finca para que constituya finca nueva e independiente, solicitando su inscripción en el Registro de la Propiedad en los siguientes términos: A). PORCIÓN SEGREGADA. = RÚSTICA: Tierra viña secano, almendro secano, olivos secano y pastos, sita en *. Superficie: Nueve hectáreas, veintisiete áreas y ochenta y una centiáreas (92.781 m2), según resulta de la licencia de segregación que se dirá, y diez hectáreas, setenta y nueve áreas y ochenta y una centiáreas (107.981 m2), según catastro. Linderos: DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela * del polígono * del Catastro de Rústica de *, catastrada bajo la siguiente referencia: *. VALORACIÓN: *. B). RESTO. Practicada la anterior segregación, la finca matriz quedará con la siguiente descripción: = RÚSTICA: Tierra almendro secano, olivos secano y pastos, sita en término municipal de Abanilla, partida de la Cañada de la Leña, paraje de la Fuente. Superficie: Nueve hectáreas, veintisiete áreas y ochenta y una centiáreas (92.781 m2), según resulta de la licencia de segregación que se dirá, y diez hectáreas, diecisiete áreas y noventa y cinco centiáreas (101.795 m2), según catastro. Linderos: DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela *, del polígono * del Catastro de Rústica de *, catastrada bajo la siguiente referencia: *. VALORACIÓN: *. Rectificación de Catastro: Según las manifestaciones realizadas ante mí es correcta la superficie de suelo que refleja el Catastro. Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente la coordinación de Registro con Catastro conforme a la descripción catastral tramitando el expediente registral previsto en el Artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria. Asegura/n, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de las fincas y la descripción de las mismas actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de las fincas inscritas. C). DIVISIBILIDAD. De conformidad con lo dispuesto en el Real Decreto Legislativo 7/2015 de 30 Octubre que aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, me entregan las comparecientes, para protocolizar con esta matriz, Licencia de Segregación de finca concedida por Resolución 364/2023 de Junta de Gobierno del Excelentísimo Ayuntamiento de *, el día *, con número de expediente *, firmada electrónicamente por Don *, Alcalde del Ayuntamiento de *, de la que deduzco fotocopia con valor de testimonio, que incorporo a la presente. En ella consta: “Las parcelas objeto de esta licencia de segregación cumplen con la parcela mínima de cultivo, por lo que se trata de una segregación de terreno rústico, en la que se hace coincidir la segregación y el resto con las parcelas catastrales descritas, haciendo constar a los notarios y registradores de la propiedad su cualidad de indivisibles, según el artículo 106.2 de la LOTURM”. SEGUNDO.- EXTINCIÓN DE CONDOMINIO: * TERCERO.- GASTOS E IMPUESTOS. Todos los gastos e impuestos que se originen por este otorgamiento serán satisfechos por mitad entre Doña * y Doña *, quienes solicitan, conforme a las STS 1484/2018 de 9 de octubre de 2018, 1013/2019 de 9 de julio de 2019, 1058/2019 de 26 de marzo de 2019, 970/2019, 969/2019, 966/2019 de 20 de marzo de 2019 y 960/2019 de 14 de marzo de 2019, sea considerada como base imponible del IAJD el 50% del valor de cada una de las fincas objeto de la presente escritura, es decir, la cantidad de * para cada una de ellas. La segregación practicada no está sujeta a IAJD por ser un antecedente inexcusable para poder extinguir el condominio que se practica a continuación, ya que la única manera posible de disolverlo es mediante ese acto jurídico previo con el que tiene una conexión estructural, por lo que únicamente debe tributar en IAJD la extinción de condominio y no el negocio previo de segregación. Así lo han señalado la Sentencia del Tribunal Supremo 6670/1998, de 12 de noviembre; las Sentencias del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana 3084/2020, de 4 de junio, 2785/2020, de 27 de mayo, 2899/2020, de 21 de mayo, 2916/2019, de 12 de junio, y 854/2016, de 17 de febrero; la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Asturias 1139/2020, de 29 de mayo; la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía 11.900/2011, de 17 de noviembre; la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Extremadura 1488/2012, de 25 de octubre; y la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Canarias 1055/2010, de 15 de octubre, entre otras. Presentación telemática. Renuncian a que la presente escritura sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. Así lo dicen y otorgan. La segregación y la determinación de resto en la actualidad Situados ya en la época presente, con el desarrollo de la norma y mucho mas expertizados en su utilización, además de la licencia es necesario para segregar la licencia o declaración de innecesariedad y el IVG+ que contiene las coordenadas (la segregación es un supuesto de obligatoria coordinación). El resto de documentación clásica ya hemos comentado que no es necesaria pero ayuda y se puede unir a la escritura. Es imprescindible lidiar en la propia escritura con las diferencias de cabida y hay que desechar totalmente otras prácticas, quizá con la excepción que ahora veremos para la determinación de resto. Puede que, según los casos, podamos meternos de lleno en terreno 18.2 y si fuera así ... antes de segregar, hay que subsanar. La casuística es variada y vamos a estudiar la materia a través de una serie de casos reales. Veremos algunos casos mas antiguos que accedieron al Registro con alguna deficiencia, otros que no se han inscrito y están en fase de subsanación y, por último, otros que ni siquiera han sido firmados por el momento y están en fase de estudio mas o menos avanzada. En cuanto a la determinación de resto, conviene tener en cuenta a nuestro inhóspito amigo el art. 9.b que dice: "b): "Siempre que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices". Este artículo, a mi modo de ver, debería de incluir también la determinación de resto. Los registradores cuando se determina el resto exigen que se proporcionen las coordenadas del resto, con arreglo a Catastro si el resto ya existe y está bien, y con arreglo a BGA si el Catastro esta mal. Así que, si determinas el resto y pretendes su inscripción hay que dar coordenadas. ¿Y si lo dejamos sin determinar? Pues vamos a ver si esa opción tiene o no tiene viabilidad. El IVG de georreferenciación del resto es el mismo que el de lo segregado (si es que es posible tenerlo). Conversación con mi amigo Silvestre, el librario, a propósito de la resolución del no es sí que ya comentamos en la clase 2 Coordenadas del resto de finca matriz en caso de segregación: "Coincido con la idea de que el resto que queda tras una segregación georreferenciada, única que se pretende inscribir, puede permanecer transitoriamente indeterminado (no descrito ni georreferenciado) si de momento no es objeto de negocio y queda a nombre del dueño de la matriz. Sin perjuicio de que se aporte la preceptiva RG cuando en el futuro el resto sea objeto de negocio. La segregada abre folio con RG y el resto mantiene el folio matriz, pendiente de determinación. Así lo ha defendido la DG en varias ocasiones, tras la Ley 13/15 (distinto es el caso de determinación de resto sin inscripción de la segregación, lo que motivaría la publicidad registral de dos terrenos independientes inscritos bajo el mismo folio, lo que es mucho más discutible). Ahora bien, puede ocurrir que surjan dudas acerca de la correspondencia entre la porción segregada georreferenciada y la matriz de la que procede, sin RG y puede que sin correspondencia catastral. Esto puede determinar que el registrador exija la georreferenciación de la matriz, para verificar que lo segregado forma parte del todo, previo expediente (similar al caso de ON). Yo tuve un caso de este tipo. Se tramitó expediente de la RG matriz. Se inscribió la segregada georreferenciada y, como no querían la inscripción de resto (también georreferenciado), el mismo quedó sin determinar, pero en la nota marginal se hizo constar el CSV de la RG del resto, de cara al futuro". Yo también he tenido casos en los que el resto no se ha georreferenciado. Suele tratarse de fincas muy grandes que han sufrido ya muchas segregaciones. A pesar de todo, mi compañero FERMÍN MORENO AYGUADÉ, entiende que no hay norma legal que obligue a georreferenciar el resto de finca... Resto de matriz no determinado que se vende determinándose y exigiéndose ahora la georreferenciación Se trata de una resolución muy reciente. No está ni publicada en el BOE: 499-23 ALICANTE Nº 4 - Recurrente (1) Si yo me encontrara con un resto sin determinar, hubiera considerado que había que determinarlo y para determinarlo usaría catastro o BGA y se acabó. Se terminó la discusión. Otra cosa es que se considere que se puede hacer sin determinar resto (tal y como se hizo) y eso creo que no lo tengo claro pero parece que no. Los datos básicos: 1º.- Se transmite onerosamente una finca-resto que fue objeto de una segregación en 2008 (mucho antes de la entrada en vigor de la Ley 13/2015). 2º. Se describe la misma de forma idéntica a la descripción registral, como resulta de la nota recibida e incorporada en la escritura. 3º.- El registrador no alega duda alguna sobre la finca transmitida. 4º.- Se acompaña certificación gráfica y descriptiva de la finca transmitida en la que su descripción no excede del 10% de la superficie registral (art. 9 b párrafo sexto LH). 5º.- No se presenta georreferenciación realizada por los clientes por estimar no ser necesaria según lo anteriormente manifestado». La DG centra el caso: En el presente caso se solicita la inscripción del pleno dominio de la finca registral 1.468 del término municipal de Alicante, que es un resto no descrito tras haberse practicado una segregación previa, inscrita en el año 2008. El registrador suspende la inscripción porque se trata de un resto no descrito, cuya georreferenciación es necesaria, por derivar de una operación de reordenación de los terrenos, por lo que, aunque se haya otorgado antes de la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio, al presentarse una vez ha entrado en vigor la misma, deben exigirse los nuevos requisitos previstos por el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, tras la entrada en vigor de la citada ley. El notario recurre entendiendo que no es necesario acompañar georreferenciación de la finca resto, puesto que estando inscrita la segregación, sin haberse descrito el resto, antes de la entrada en vigor de la Ley 13/2015, no es uno de los supuestos en los que la georreferenciación sea circunstancia necesaria de la inscripción, por lo que habiendo descrito la finca tal como resulta del Registro, no puede suspenderse la inscripción del pleno dominio derivado del contrato de compraventa que se documenta en el título calificado. Y resuelve: Por todo lo razonado hasta ahora, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación recurrida, debiendo efectuarse una descripción actualizada de la finca resto, congruente con la georreferenciación incorporada a la escritura, si los otorgantes declaran que coincide con su realidad física, para que el registrador pueda realizar los juicios de correspondencia y coordinación gráfica y, si ambos son positivos, puede calificar positivamente la descripción e incorporar la georreferenciación de la finca resto, como finca resultante de una reordenación de los terrenos. O en el sentido de que debe acompañarse la georreferenciación alternativa, si los otorgantes declaran que no coincide con la realidad física, pues la georreferenciación aportada no tuvo en cuenta la segregación inscrita. El caso "Salva" Segregaciones de finca rústica sin diferencias de cabida practicada en base a documentación técnica y posteriormente tramitada desde la notaría en abierto en la SEC El caso "Salva" era el de una escritura que contenía varias segregaciones, una determinación de resto y varias donaciones (una para cada una de las fincas segregadas y otra para el resto), todo ello sobre una sola finca que fue objeto de todas las mencionadas operaciones. En este caso, la finca objeto de la escritura estaba perfecta de superficie, es decir, medía lo mismo en el título, en el registro y en el catastro. Ya había sido objeto de una escritura de herencia en mi notaría donde se rectificó la descripción conforme a Catastro, inscribiéndose después de la misma manera y quedando coordinado el registro con el Catastro. Gracias al expediente que les tramité en abierto (quería hacer probaturas y no podíamos hacerlo en la SEC porque ni siquiera había comenzado la experiencia piloto), no solo se practicaron las segregaciones y se determinó el resto catastralmente, sino también quedó asignada la titularidad de las fincas segregadas y del resto a cada uno de los donatarios, cosa que no era posible conseguir a través del STI al ser una referencia catastral "de origen". Actualmente la SEC resuelve las segregaciones de una manera sencilla y rápida (dejando correctamente las titularidades). Caso "Salva": Las partes relevantes de la escritura E X P O N E N: I.- Que DOÑA ***, es dueña en pleno dominio, con carácter privativo, y por el título que luego se dirá, de la siguiente finca: = RÚSTICA: TIERRA SECANO, hoy viñedos regadío, ***. Superficie: Tres hectáreas, ochenta y seis áreas y setenta y cuatro centiáreas (38.674 m2). Como ya he dicho, estaba perfecta. Linderos: No se actualizaron linderos porque la última descripción era reciente. INSCRIPCIÓN: *** (Código Registral Único ***). VALORACIÓN: DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela *** del polígono ** del Catastro de Rústica de **, catastrada bajo la siguiente referencia: ***. Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, la certificación acreditativa de la referencia catastral, y descriptiva y gráfica, y el anexo de coordenadas georreferenciadas vértices de la parcela catastral, solicitada por la otorgante a efectos de la presente, que incorporo a esta matriz. Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. En consecuencia no procede iniciar expediente de rectificación. Concordancia/Coordinación de Catastro y Registro:La descripción de la finca es conforme a Catastro y se encuentra coordinada con el registro". La finca estaba coordinada. II.- Esto expuesto, O T O R G A N: PRIMERO.- SEGREGACIONES: A). PORCIÓN SEGREGADA. DOÑA ***, SEGREGA de la finca descrita en el expositivo I.- finca registral **, la siguiente porción de finca para que constituya finca nueva e independiente, solicitando su inscripción en el Registro de la Propiedad en los siguientes términos: = RÚSTICA: Parcela de tierra regadío, sita ***. Superficie: Una hectárea, treinta y una áreas, dieciocho centiáreas y noventa y tres decímetros cuadrados (13.118,93 m2). Obsérvese que es una finca rústica de riego por encima de la UMC. La UMC en Valencia para estas fincas es de 0,5 ha (5.000 m2) con lo que estábamos por encima de la superficie mínima para regadío. La superficie mínima en secano es de 2,5 ha (25.000 m2) por lo que estábamos por debajo de la UMC de secano. Como luego veremos, hay que llevar mucho cuidado con el tema de la UMC porque puede dar lugar a un informe desfavorable de la Consellería de Agricultura (o órgano competente en la comunidad autónoma correspondiente) emitido a petición del registro (si no se ha obtenido previamente por el ayuntamiento que concede la licencia o por el propio interesado, mas raro, que lo presente al ayuntamiento). Ese eventual informe desfavorable, hace aconsejable, por tanto, que el ayuntamiento conceda siempre la licencia en base al informe previo solicitado por él. Ese informe estará citado en la licencia o, a ser posible, se presentaría con ella a en la notaría a fin de testimoniarlo en lo preciso o en su totalidad. No está de mas acreditar el derecho de riego y que las fincas se encuentran en cultivo, especialmente si no tuviéramos el informe, aunque yo sin informe creo que no firmaré mas segregaciones por debajo de los 25.000 m2. Todo este asunto constituyó un cambio radical en este asunto "impuesto" por mi actual registradora. Hasta el primer susto nunca se habían pegas a las licencias (es decir, si el ayuntamiento daba licencia no entraban en otro tipo de consideraciones en cuanto a la verdadera condición de secano o regadío de las fincas). Actualmente es una cuestión que tenemos superada en la zona. Linderos: DATOS CATASTRALES: Forma parte de la parcela *** del polígono *** del Catastro de Rústica de ***, catastrada bajo la siguiente referencia ***, antes citada. VALORACIÓN: B). PORCIÓN SEGREGADA. DOÑA ***, SEGREGA .... También de riego y también por encima de la UMC. C). RESTO. Practicadas las anteriores segregaciones, la finca matriz quedará con la siguiente descripción: = RÚSTICA: Parcela de tierra regadío, sita en *** Superficie: Una hectárea, cuarenta y dos áreas, cincuenta y cinco centiáreas y treinta y un decímetros cuadrados (14.255,31 m2). También de riego y también por encima de la UMC. Linderos: DATOS CATASTRALES: Constituye el resto de la parcela *** del polígono ** del Catastro de Rústica de ***, catastrada bajo la referencia ***, antes citada. VALORACIÓN: En este caso, el resto se valoró porque iba a ser donado. Hablaremos luego de la tributación de la determinación de resto. D). DIVISIBILIDAD. De conformidad con lo dispuesto en el Real Decreto Legislativo 7/2015 de 30 Octubre que aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, me entregan los comparecientes, para protocolizar con esta matriz, Licencia de Segregación de finca concedida por Decreto de Alcaldía nº *** de ***, del Excmo. Ayuntamiento de ***, firmada electrónicamente por Don ***, Secretario del Ayuntamiento de ***, de la que deduzco fotocopia con valor de testimonio, que incorporo a la presente. Conviene comprobar el CSV de la licencia en la sede municipal. Es raro (por no decir que imposible) que nos de un problema, pero no está de mas porque en el registro lo harán sin duda y podrían detectar ellos tal problema. Probablemente por prisas de última hora no lo hicimos en este caso. Si lo compruebo, lo indico e incorporo justificante de su validez, aunque no lo veo imprescindible. A veces la licencia puede no llevar ese "rodapié" (así le llamamos en mi notaría) lateral con los datos electrónicos del documento. Si eso sucede hay que reclamar que esos datos se contengan (si la firma es electrónica). E). INCORPORACIÓN DE DOCUMENTOS: Los comparecientes me entregan para su incorporación a la presente, Certificación y planos con representación gráfica georreferenciada alternativa expedidos el día ***, por Doña ***, Arquitecta Técnica inscrita en el Colegio Oficial de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de la Edificación de ***, con el número de colegiada *** (cuya firma legitimo por ser análoga a la que figura en otros documentos de mi protocolo), cuya certificación es acreditativa de la superficie de las fincas segregadas y del resto de finca matriz resultante de las segregaciones. Dicha representación gráfica georreferenciada alternativa, en formato GML, consta incorporada en el CSV de validación gráfica catastral positivo expedido por Doña ***, con fecha ***, que a su requerimiento incorporo a esta matriz. Los comparecientes me autorizan a mí, el Notario, a la tramitación del expediente catastral que sea oportuno para las modificaciones físicas de las fincas objeto de la presente escritura a cuyo efecto he comprobado en la Sede Electrónica de Catastro el citado CSV del IVG+, habiéndome informado el sistema de que es "correcto". Si la firma es electrónica, la fórmula de legitimación lo indicará. Hemos visto ya la fórmula que vengo utilizando. Cuando mas datos mejor para el interesado, para el posterior expediente y para aclararnos nosotros mismos cuando manejemos la escritura. SEGUNDO.- DONACIONES: ***. Caso "Salva": Tramitación del expediente en la SEC en abierto No me lo pidieron mis clientes, pero se lo hice porque quería probarme en la SEC y porque siendo mi coste muy razonable, si todo salía bien (y salió bien) iba a ser muy beneficioso para ellos que son de los que se saben mover muy bien sus "papeles" y que hubieran dejado sin hacer la tramitación catastral de su escritura. Los pasos que seguí son historia desde que comenzó la experiencia piloto que ha terminado convirtiéndose en un mecanismo permanente para cursar las modificaciones físicas. La escritura fue al registro sin terminar el expediente (y sin diligencia alguna que explicara lo que íbamos a hacer) lo que comportaba un cierto riesgo pero no me constan problemas registrales, así que este asunto quedó finiquitado y he recibido las oportunas comunicaciones que imagino también han recibido mis clientes. Caso "Payá" Segregaciones de finca rústica con diferencias de cabida practicadas en base a documentación técnica y posteriormente tramitadas desde la notaría en la SEC con el Programa Piloto (PP) Esta fue la primera escritura para la que utilicé la experiencia piloto. Se trataba de un caso de dos segregaciones de una finca rústica de regadío con determinación resto. A pesar del éxito del pilotaje, posteriormente por vulneración de la UMC no se inscribió la escritura. Espero que se resuelva el asunto en algún momento (creo que se ha optado por plantar la finca porque no sirve que sea regadío si está sin plantar) y que no haya que deshacer el piloto. Veremos luego otro caso en el que hubo que deshacer el piloto por la misma causa que en este caso. Lo he llamado caso "Poycan". Fue un miércoles cuando autoricé esta escritura pero hasta el viernes de la misma semana no pude disponer de un rato para acceder a la SEC (mis oficiales cada vez están mas duchos en el procedimiento). Fue casi lo último que hice aquella semana. Estaba ya solo desde hacía un rato en la notaría y pensando en qué tal vez no me iba a dar tiempo a cursar el procedimiento (que no tenía del todo claro porque no me había mas que ojeado brevemente el Manual enviado por mi colegio). Me equivocaba, porque el sistema es enormemente sencillo si lo comparamos con la tramitación en abierto que efectué en el caso "Salva". Eso sí, estas cosas (sobre todo la primera vez) se tienen que hacer a puerta cerrada porque requieren una cierta concentración y que no se produzcan interrupciones que pueden dar lugar a errores complicados de resolver. Caso "Payá": Los pasos para la tramitación del expediente en el PP Accedí a la Sede por la entrada reservada a usuarios registrados y con la FEREN (lo mismo que cuando quiero hacer cualquier consulta). Una vez dentro, observé en el listado de tareas o servicios en cuál de ellos podía estar incluido mi trámite. Acerté a la primera. Una vez que estaba en la siguiente pantalla, me dieron dos opciones (consultar expediente o registrar expediente) y, en este caso, acerté a la segunda (y mira que era difícil equivocarse). Una vez que estaba en registrar expediente, me pidieron el CSV y lo tenía. También me pidieron la copia simple electrónica, el número de protocolo y el año. No había tenido la precaución de confirmar que el CSV era correcto cosa que, como hablamos en la clase del 18.2, recomiendo (encarecidamente) hacer en todo caso de uso del sistema en cuanto recibamos la documentación. Si el IVG no es correcto, hay que echar el freno, hablar con el cliente y/o su técnico y pedir que se haga uno correcto tras echar un vistazo nosotros mismos al IVG por si detectamos el error. Recordemos que el concepto es fundamental (aunque al registro le de igual a Catastro y a nosotros no). Después tuve que rellenar los datos de mi cliente (basta con uno si es que son varios). Si se indica el DNI/NIF y se pulsa intro, salen los datos automáticamente siempre que el interesado esté en la base de datos de Catastro. No hace falta poner ni su teléfono, ni su correo electrónico; ni siquiera creo que convenga indicarlos a fin de ser nosotros (la notaría) los que llevemos el ritmo de las incidencias que pueda haber, evitando llamadas, visitas y preocupaciones "externas" (aunque no tengo claro si pueden producirse o no). Me gusta indicar el correo de mi PG y no el corporativo porque siempre estoy pendiente del primero y lo estoy menos del segundo (entro todos los días al corporativo, pero una sola vez). No obstante, creo que es mas "oficial" usar el corporativo. Solo se puede comunicar un IVG, así que si hubiera mas es porque tenemos que registrar dos expedientes distintos. Revisé todo y le di a finalizar. En pocos segundos tenía las RRCC catastrales provisionales, el certificado de modificación gráfica con el parcelario actual y el propuesto que incluye la relación de inmuebles afectados y la relación de nuevas referencias catastrales, la comunicación de inicio del procedimiento y la comunicación de registro del expediente recibida en mi correo corporativo. Estos dos últimas comunicaciones yo diría que ya no se reciben (o al menos que no se reciben en todos los casos). El lunes (siguiente día hábil) ya estuvieron disponibles las RRCC y quedó cerrado el procedimiento. Los avisos cuando uno comprueba un CSV van mejorando. Con el CSV de un IVG+ correcto, la SEC pasó de indicar "correcto" a indicar que "se asignarán las nuevas referencias catastrales y se tramitará la actualización cartográfica automáticamente". He variado por ello el contenido de mi autorización de tramitación de expediente que es distinta según la clase de aviso que recibo al efectuar la comprobación. Por ejemplo: "Los comparecientes me autorizan a mi, el Notario, a la tramitación del expediente catastral que sea oportuno para la modificación de la titularidad catastral de la finca objeto de la presente a cuyo efecto he comprobado en la Sede Electrónica de Catastro dicho CSV, habiéndome informado el sistema de que es correcto y de que “se asignarán las nuevas referencias catastrales y se tramitará la actualización cartográfica automáticamente”. En muchos casos, sin embargo, se sigue recibiendo un escueto y lánguido "correcto". Sin duda es mejor que haya una autorización y mejor aún cuanto mas completa sea (ya hemos visto algún caso y veremos algunos otros puesto que he ido mejorando las redacciones) aunque puede pensarse que no es necesario pedir autorización para algo que es obligado hacer (aunque muchos no lo vean aun como obligado y no lo hagan). Caso "Payá": Las partes relevantes de la escritura I.- Que son dueños en pleno dominio por mitades indivisas, con carácter privativo, y por el título que luego se dirá, de la siguiente finca: = RÚSTICA: xxx, hoy regadío, que constituye la Parcela Catastral xxxx. Sí, regadío. Superficie: Tres hectáreas, cincuenta y cinco áreas y noventa centiáreas (35.590 m²), según título y registro, y tres hectáreas, cincuenta y seis áreas, cincuenta y ocho centiáreas (35.658 m²), según catastro. Linderos: Según título y registro: xxxx. Hoy linda, según catastro: Como tengo por costumbre, actualicé varias cosas incluyendo superficie y linderos. A pesar de que la finca procedía de una agrupación de otras efectuada conmigo hace unos seis o siete años (que dio lugar a un expediente de cabida) ya no medía lo mismo por lo que había que actualizar superficie con arreglo a Catastro. INSCRIPCIÓN: DATOS CATASTRALES: Constituye la Parcela Catastral xxx del polígono *** del Catastro de Rústica de xxx, catastrada bajo la siguiente referencia: xxx. Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, la certificación acreditativa de la referencia catastral, y descriptiva y gráfica y el anexo de coordenadas georreferenciadas vértices de la parcela catastral, solicitada por los otorgantes a efectos de la presente, que incorporo a esta matriz. Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin. Dado que ya estaba en marcha la experiencia piloto, dudé si enviar o no copia a Catastro por no causar alguna interferencia, pero finalmente lo hice. Actualmente, prefiero no ponerla y no enviarla. La envió en el uso de la SEC y si luego me la piden por SIGNO pues se la envío también. Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. En consecuencia no procede iniciar expediente de rectificación. Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente de la Registradora de la Propiedad que rectifique la cabida inscrita por ser la diferencia inferior al 5% conforme al artículo 201.3 b) de la Ley Hipotecaria. En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en ésta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro, sin perjuicio de la actualización de linderos. Ya comentamos que mi registradora avisó de que todos los informes que exige el citado precepto serían negativos (con duda), por lo que hoy hubiera reconducido la petición a un 199.1 LH (o hubiera hecho la petición subsidiaria). Con el paso del tiempo y de los procedimientos me he dado cuenta de que, en ciertas escrituras, esta parte de la petición que ahora cito no tiene ningún sentido (creo que lo comentamos en la clase número 2): "En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en ésta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro, sin perjuicio de la actualización de linderos". ¿Por qué? Pues porque esta era una escritura de segregaciones y determinación de resto sin mas, con lo que sin otros actos o negocios jurídicos, si había algún problema con la descripción, no se inscribiría nada de nada. No obstante, a veces lo dejo porque no lo tengo completamente claro. TÍTULO: El de agrupación xxx. SEGUNDO. Esto expuesto, O T O R G A N: PRIMERO.- SEGREGACIONES: Los comparecientes SEGREGAN de la finca descrita en el expositivo I.-, la siguiente porción de finca para que constituya finca nueva e independiente, solicitando su inscripción en el Registro de la Propiedad en los siguientes términos: = RÚSTICA: REGADÍO. Superficie: Una hectárea (10.000 m²). A priori, como en la segunda segregada (y el resto) se respetaba la UMC. Linderos: DATOS CATASTRALES: Forma parte de la parcela .... VALORACIÓN: B). PORCIÓN SEGREGADA. C). RESTO. Practicadas las anteriores segregaciones, la finca matriz quedará con la siguiente descripción: = RÚSTICA: Superficie: Una hectárea, cincuenta y cinco áreas, noventa centiáreas (15.590 m²), según título y registro, y una hectárea, cincuenta y seis áreas, cincuenta y ocho centiáreas (15.658 m²), según catastro. El resto es el que sufre la diferencia de cabida. Seguramente hubiera sido mejor situar aquí los apartados relativos a rectificación de catastro y concordancia, pero no se hizo. De hecho, actualmente esta parte de la escritura la situamos al final de todo en casos como este. Linderos: DATOS CATASTRALES: Constituye el resto de la parcela xxxx. No se indica valor del resto porque en la Comunidad Valenciana no tributa. Conviene, en caso de duda sobre tributación añadir unas manifestaciones fiscales con el fin de evitar que la determinación de resto pueda tributar. Volveremos sobre este asunto mas adelante en esta misma clase. D). DIVISIBILIDAD. De conformidad con lo dispuesto en el Real Decreto Legislativo 7/2015 de 30 Octubre que aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, me entregan los comparecientes, para protocolizar con esta matriz, Licencia de Segregación de finca concedida por Decreto de Alcaldía nº xxx de xxx, del Excmo. Ayuntamiento de xxx, firmada electrónicamente por Don XXXX, Secretario del Ayuntamiento de xxxx, de la que deduzco fotocopia con valor de testimonio, que incorporo a la presente y en la que consta que "SEGUNDO.- 1.- Suelo Rústico: a) En el supuesto de que la/s parcela/s ostente/n la calificación de “parcela/s de regadío”, las parcelas resultantes de la segregación deberán conservar dicha calificación, así como “de facto”. B) Si se tratan de parcela/s de secano, no es necesario realizar ninguna acción del tipo citado”. Yo, el Notario, he comprobado en la Sede Electrónica del Excmo. Ayuntamiento de xxxx, el CSV de dicho certificado. En este caso, sí que hice comprobación de CSV (ya había aprendido la lección tras mi primer 18.2) y transcribí una parte de la licencia (que suele estar en todas) por insistencia del cliente que estaba preocupado por esa mención cuando de lo que debía (debíamos) haber estado preocupados era del ya mencionado informe de Consellería. Lo transcrito no se refería exactamente a ese asunto y lo que me contaba mi cliente tras hablar con el registro, me sonó a chino pues jamás me había planteado problemas una licencia de segregación por razón del maldito informe. Es decir, que no supe entender el riesgo del que me podía estar informando. Mas adelante, con la calificación, supe de que iba todo este asunto. E). INCORPORACIÓN DE DOCUMENTOS: Los comparecientes me entregan para su incorporación a la presente, Certificación y plano con representación gráfica georreferenciada alternativa expedidos el ***, por Don **, Ingeniero Técnico Agrícola colegiado en el Colegio Oficial de Ingenieros Técnicos Agrícolas y Graduados en Ingeniería Agrícola de **, con el número *** (cuya firma legitimo por ser análoga a la que figura en otros documentos de mi protocolo), cuya certificación y plano con representación gráfica georreferenciada alternativa son acreditativos de la superficie de las fincas segregadas y de la del resto de finca matriz resultante de las segregaciones. Dicha representación gráfica georreferenciada alternativa, en formato GML, consta incorporada en el CSV de validación gráfica catastral positivo expedido por Don ***, con fecha xxx, que a su requerimiento incorporo a esta matriz. F). AUTORIZACIÓN: Los comparecientes me autorizan a mí, el Notario, a la tramitación del expediente catastral que sea oportuno para la modificación de la titularidad catastral de la finca objeto de la presente. Me remito a todas las aclaraciones formuladas al tratar el caso "Salva". Quizá podría pensarse que no es necesaria autorización para algo obligatorio pero a mi me parece mejor ponerlo. Caso "Payá": La finalización de mi primer expediente tramitado con el PP Cuando el lunes (el siguiente día hábil), entré en mi correo corporativo me encontré con que había recibido dos e-mails. En el primero me decían: "Con fecha xxx, la notaría de D. JUSTITO EL NOTARIO (código XXX) inició, a través de la Sede Electrónica del Catastro, un expediente de alteración físico-económica mediante la aportación de Informe de Validación Gráfica positivo con CSV XXX, así como la documentación acreditativa de la aceptación de los titulares catastrales afectados. Todo ello ha quedado registrado en el siguiente expediente catastral: Tipo de expediente catastral: CNFI - COMUNICACIÓN NOTARIAL DE PARCELACIONES Código del expediente catastral: XXX Parcelas afectadas:(ENUMERACIÓN DE TODAS LAS QUE COMO CONSECUENCIA DE LA SEGREGACIÓN PODRÍAN SUFRIR ALTERACIONES EN PARCELAS O RRCC Y LAS COLINDANTES) Con este correo le informamos que la D.G. del Catastro ha finalizado la tramitación de dicho expediente. Ya están disponibles las certificaciones descriptivas y gráficas con la nueva configuración de las parcelas en la SEC". En el segundo, de tono cortés e informal, me decían: "Estimado Sr. Notario. Le agradecemos la presentación del expediente de comunicación notarial, su protocolo *, a través de la SEC en el marco de la prueba piloto que se está llevando a cabo con Catastro y, a su vez, informarle que EL MISMO DÍA DE SU ENVÍO quedó registrado el expediente en SEC con el nº * y que, en el día de hoy, lunes, ha quedado validado y tramitado por Catastro. Por lo que en las fechas próximas los interesados recibirán el correspondiente acuerdo catastral. Dicha modificación en base de datos puede consultarse en SEC, a través del buscador de inmuebles. Atentamente, le saluda. Jefe de Servicio. Gerencia Territorial". Este segundo mail ya no se recibe. Caso "Payá": Las diligencias en la escritura Solo quedaba rematar la escritura con alguna diligencia. Opté por preparar una sola con la fecha del cierre contando todo lo sucedido, aunque actualmente suelo hacer dos (comunicación y cierre) y hasta tres cuando observo algún cambio, y suele haberlos, en la descripción de las fincas resultantes de las operaciones practicadas. DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***, el día *** para hacer constar que en el día de hoy, incorporo a la presente la documentación acreditativa de la tramitación en la Sede Electrónica de Catastro del expediente relativo a las segregaciones contenidas en la matriz precedente consistente en el certificado de modificación gráfica con el parcelario actual y el propuesto que incluye relación de inmuebles afectados y relación de nuevas referencias catastrales, comunicación de inicio del procedimiento, comunicación de registro del expediente recibida en mi correo corporativo, comunicación de validación y tramitación por Catastro de dicho expediente recibida también en dicho correo y certificaciones acreditativas de las referencias catastrales y descriptivas y gráficas con los anexos de coordenadas georreferenciadas vértices de las fincas resultantes de la segregación y del resto de finca matriz objeto de la presente, ya catastradas a nombre de sus dueños y obtenidas por mi, el Notario, de la citada Sede Electrónica del Catastro a través de mi tarjeta de firma electrónica. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente, Doy fe.- Terminado mi primera experiencia piloto para este caso de segregación, de repente, lo tuve absolutamente claro: Con este procedimiento el Notario se convierte en la pieza central de toda la coordinación realidad - escritura - catastro - registro. Los debates sobre si trabajamos para Catastro o no, y demás cuestiones paralelas no me interesan lo mas mínimo (salvo que pudieran dar al traste con lo conseguido). Me gusta utilizar todos los aplicativos a mi alcance y buscar una escritura redonda, aunque como dijo recientemente un compañero "la rentabilidad y la excelencia son valores inversamente proporcionales". No me constaron problemas registrales hasta el miércoles 19 de Enero de 2022. Ese día me enteré de que la escritura no se había inscrito por infringirse la UMC. Ahora mismo explicaré todo este asunto, pero la solución (que parece fácil a priori) sería (ya lo he apuntado) acreditar riego, cultivar la finca y subsanar la escritura para que el registro pida un nuevo informe. También me planteé que el interesado me requiera para que se lo pida yo (creo que me saldría de la norma si lo hago) o que lo pida él propio cliente (aprovechando que tiene un contacto en la Consellería). La norma que ahora veremos (la causante de todo este embrollo y de un giro radical en este tipo de escrituras) dice que "cuando se trate de actos de división o segregación de fincas inferiores a la unidad mínima de cultivo, los Registradores de la Propiedad remitirán copia de los documentos presentados a la Administración agraria competente…." El informe de Consellería de Agricultura (o departamento competente en otras CCAA) en las segregaciones (Arts. 79 y 80 RD 1073/97) La UMC es de 2,5 hectáreas en secano o de 0,5 hectáreas en regadío. Por debajo de esas superficies no se puede segregar. Tampoco puede quedar por debajo el resto de finca matriz. Existen algunas excepciones en la norma estatal y en las autonómicas. En toda segregación o para todo resto con menos de 2,5 hectáreas, cabe la posibilidad (en mi registro es una certeza no una posibilidad) de que se solicite un informe por el registro competente con relación al carácter de rústica o de secano de la finca. Tradicionalmente yo diría que ni lo han pedido los ayuntamientos, ni lo han pedido los registros por lo que los Notarios hemos autorizado nuestras escrituras en base a la licencia. El informe es competencia de la Consellería de Agricultura que podría considerar vulnerada la UMC informando desfavorablemente la segregación planteada (o ya efectuada). Es por ello que segregar menos de 2,5 hectáreas supone un riesgo si no hay un informe favorable previo. ¿Qué se puede hacer? (excepciones, que ahora comentaremos, al margen) Que el interesado pida el informe, aunque no sé si es realmente viable (imagino que sí aunque podría tardar). Que lo pida el ayuntamiento. Es lo más lógico. Que lo pida el Notario (que en todo caso parece que debe exigirlo en evitación de riesgos y responsabilidades). Tampoco sé si sería viable (en este caso, diría que no). Que se acredite el riego (que parece sencillo) y el cultivo (que no lo es tanto) en la escritura dejando al registro la petición del informe (si lo estima conveniente). Con la experiencia adquirida no me convence y solo me convence que lo pida el ayuntamiento. ¿Y si tenemos alguna ya firmada y nos llega el informe desfavorable? Pues hay que deshacer la segregación como en el caso "Poycan" que ahora veremos (deshaciendo o modificando lo hecho a través de la SEC) o acreditar riego, cultivar, subsanar la escritura y presentarla de nuevo para que el registro solicite nuevo informe a no ser que lo obtenga el interesado (y no sé si es realmente viable). Tal vez el propio ayuntamiento que emitió una licencia incorrecta, podría intentar ahora deshacer un entuerto del que claramente es culpable. Normativa aplicable: Artículo 79 (del citado RD). Divisiones y segregaciones. En caso de división o segregación de fincas realizadas en suelo no urbanizable, cuando de la operación que corresponda resulten parcelas inferiores a la unidad mínima de cultivo o, en todo caso, aun siendo superiores, cuando por las circunstancias de descripción, dimensiones, localización o número de fincas resultantes de la división o de las sucesivas segregaciones, surgiere duda fundada sobre el peligro de creación de un núcleo de población, en los términos señalados por la legislación o la ordenación urbanística aplicable, los Registradores de la Propiedad actuarán con arreglo a lo establecido en este artículo. 1 Los Registradores de la Propiedad, cuando, a pesar de haberse autorizado la escritura pública, tuviesen la duda fundada a que se refiere el número anterior y no se aportase la licencia correspondiente, remitirán copia del título o títulos presentados al Ayuntamiento que corresponda, acompañando escrito con solicitud de que se adopte el acuerdo que, en cada caso, sea pertinente y con advertencia expresa de que en caso de no contestación se procederá con arreglo a lo establecido en este artículo. La remisión de la documentación referida se hará constar al margen del asiento de presentación, el cual quedará prorrogado hasta un límite de ciento ochenta días a contar de la fecha de la remisión. 2 Si el Ayuntamiento comunicare al Registrador de la Propiedad que del título autorizado no se deriva la existencia de parcelación urbanística ilegal, el Registrador practicará la inscripción de las operaciones solicitadas. Todo ello sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 80. 3 Si el Ayuntamiento remitiere al Registrador certificación del acuerdo del órgano competente, adoptado previa audiencia de los interesados, en el que afirme la existencia de peligro de formación de núcleo urbano o de posible parcelación ilegal, se denegará la inscripción de las operaciones solicitadas y el Registrador de la Propiedad reflejará el acuerdo municipal mediante nota al margen de la finca o resto de la finca matriz. Dicha nota producirá los efectos previstos en el artículo 73. 4 Transcurridos cuatro meses desde la fecha de la nota puesta al margen del asiento de presentación, prevista en el apartado 1 de este artículo, si no se presentare el documento acreditativo de incoación del expediente a que se refiere el apartado siguiente con efectos de prohibición de disponer, el Registrador de la Propiedad practicará la inscripción de las operaciones solicitadas. 5 Si el Ayuntamiento o, en su caso, el órgano urbanístico competente, incoase expediente de infracción urbanística por parcelación ilegal, en el acuerdo correspondiente podrá solicitarse del Registrador de la Propiedad que la anotación preventiva procedente surta efectos de prohibición absoluta de disponer, en los términos previstos por el artículo 26.2.o de la Ley Hipotecaria. Artículo 80 (del citado RD). Fincas de dimensión inferior a la parcela mínima de cultivo. Cuando se trate de actos de división o segregación de fincas inferiores a la unidad mínima de cultivo, los Registradores de la Propiedad remitirán copia de los documentos presentados a la Administración agraria competente, en los términos previstos en el apartado 5 del artículo anterior. Si dicha Administración adoptase el acuerdo pertinente sobre nulidad del acto o sobre apreciación de las excepciones de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 23 y 24 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, remitirá al Registrador certificación del contenido de la resolución recaída. En el caso que transcurran cuatro meses desde la remisión o de que la Administración agraria apreciase la existencia de alguna excepción, el Registrador practicará los asientos solicitados. En el supuesto de que la resolución citada declarase la nulidad de la división o segregación, el Registrador denegará la inscripción. Si dicha resolución fuese objeto de recurso contencioso-administrativo, el titular de la finca de que se trate podrá solicitar la anotación preventiva de su interposición sobre la finca objeto de fraccionamiento. Del tenor literal del precepto no resulta claramente que el registro deba pedir un informe en todo caso. Podría tratarse de una interpretación rigurosa de la norma. Artículo 23 Determinación (Ley de Modernización de las Explotaciones Agrarias): 1. A los efectos de esta Ley se entiende por unidad mínima de cultivo, la superficie suficiente que debe tener una finca rústica para que las labores fundamentales de su cultivo, utilizando los medios normales y técnicos de producción, pueda llevarse a cabo con un rendimiento satisfactorio, teniendo en cuenta las características socioeconómicas de la agricultura en la comarca o zona. 2. Corresponde a las Comunidades Autónomas determinar la extensión de la unidad mínima de cultivo para secano y para regadío en los distintos municipios, zonas o comarcas de su ámbito territorial. Artículo 25. Excepciones (LMEA). "No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, se permite la división o segregación en los siguientes supuestos: a) Si se trata de cualquier clase de disposición en favor de propietarios de fincas colindantes, siempre que como consecuencia de la división o segregación, tanto la finca que se divide o segrega como la colindante, no resulte de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo. b) Si la porción segregada se destina de modo efectivo, dentro del año siguiente a cualquier tipo de edificación o construcción permanente, a fines industriales o a otros de carácter no agrario, siempre que se haya obtenido la licencia prevista en la legislación urbanística y posteriormente se acredite la finalización de la edificación o construcción, en el plazo que se establezca en la correspondiente licencia, de conformidad con dicha legislación. A los efectos del artículo 16 del Real Decreto legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, no se entenderá vulnerada la legislación agraria, cuando la transmisión de la propiedad, división o segregación tenga el destino previsto en este apartado. c) Si es consecuencia del ejercicio del derecho de acceso a la propiedad establecido en la legislación especial de arrendamientos rústicos. d) Si se produce por causa de expropiación forzosa, de conformidad con lo dispuesto en la Ley de Expropiación Forzosa". DECRETO 217/1999, de 9 de noviembre, del Gobierno Valenciano, por el que se determina la extensión de las Unidades Mínimas de Cultivo. [1999/X9712] Artículo único. Unidades Mínimas de Cultivo: determinación de su extensión 1. De conformidad con lo que establece el artículo 23 de la Ley estatal 19/1995, de 4 de julio, de acuerdo con lo dispuesto en la Ley Autonómica Valenciana 2/1997, de 13 de julio, modificativa de la Disposición Adicional Tercera número 2 de la ley 4/1992, se fijan en el ámbito territorial de la Comunidad Autónoma las superficies de 2,5 hectáreas en secano y 0,5 hectáreas en regadío, como las expresadas unidades de cultivo. 2. A estos efectos, se considerará como de regadío, previa comprobación por el órgano competente de la Conselleria de Agricultura, Pesca y Alimentación, o departamento que lo sustituya, toda aquella parcela cultivada en la que se justifique su derecho a riego. 3. Las fincas rústicas podrán dividirse o segregarse aún dando lugar a superficies no cultivables inferiores a las señaladas en el anterior ordinal primero: a) En todos los supuestos contemplados en el artículo 25 de la Ley Estatal 19/1995, de 4 de julio. b) En los supuestos en los que la finalidad de la división o segregación de las fincas rústicas sea la construcción o instalación de pozos, tansformadores, depósitos y balsas de riego, cabezales comunitarios de filtraje y abonado, ampliaciones de caminos en beneficio de una colectividad o construcciones agrícolas y ganaderas. Para ello deberá justificarse tal finalidad en expediente incoado al efecto, que incorpora el preceptivo trámite de audiencia a los interesados que sean conocidos y que contenga informe favorable de la administración competente, que finalizará con Resolución motivada al respecto de la finalidad que pretenda la división o segregación solicitada. Vistas las normas, ¿cómo debemos proceder? Pues, ya lo he dicho, exigiendo el informe (raro que lo haya y no se haya tenido en cuenta por el ayuntamiento) o asegurándonos de que el ayuntamiento lo ha pedido para lo que tendría que mencionarlo en su licencia y nosotros testimoniarlo (a ser posible) para mayor tranquilidad. Si nos ha estallado el desaguisado, como en el caso "Poycan" o el caso "Payá" podemos optar por deshacer lo hecho (caso "Poycan") o por acreditar riego, cultivar y obtener un nuevo informe (caso "Payá"). En el caso Payá, las segregaciones fueron cursadas a través de la SEC y tras no inscribirse la escritura no hicimos nada para restablecer la situación. El interesado hace mucho que no me da cuenta de sus propósitos y tiene una segregación y determinación de resto en una finca que no accedió a registro pero que sí provoco las alteraciones catastrales. En el caso "Poycan", se solicitó vía 900D desde la notaría (aun no existía la experiencia piloto) el alta de las segregaciones y la determinación del resto. Cuando luego se modificó lo que se había hecho sí que se utilizó la SEC para cursar los cambios y dejarlo todo ajustado a lo que finalmente se hizo. La excepción de la letra b del artículo 25 de la LMEA Recordémosla: "Si la porción segregada se destina de modo efectivo, dentro del año siguiente a cualquier tipo de edificación o construcción permanente, a fines industriales o a otros de carácter no agrario, siempre que se haya obtenido la licencia prevista en la legislación urbanística y posteriormente se acredite la finalización de la edificación o construcción, en el plazo que se establezca en la correspondiente licencia, de conformidad con dicha legislación". El Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio, del Consell de aprobación del texto refundido de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje en su Artículo 211 (Ordenación de usos y aprovechamientos en el suelo no urbanizable) permite construir una vivienda aislada y familiar si la finca sobre la que se ubicará tiene una superficie mínima de una hectárea. Siendo así, el propietario de una finca de 150.000 m2 que tenga riego y la cultive, podría dividirla en treinta fincas de 5.000 m2 cada una pero también en quince de 10.000 m2 para construir o para no hacerlo. Las fincas de 5.000 m2 no se podrían edificar en ningún caso (bueno, algún tipo de edificaciones puede exigir menos metros) y las de 10.000 m2 sí que podrían, siempre que la licencia para segregar se hubiera solicitado a tal fin. En caso contrario, se segregaría pero no se podría edificar, al menos por el momento (algunos acaban construyendo aunque la licencia se pidió con otro fin). ¿Y el plazo? Pues se habla de un año desde la segregación (¿desde la escritura? ¿desde la inscripción? ¿desde la licencia?) y luego de finalizar en el plazo que establezca la licencia (la de obra, se entiende). Entonces: Si vamos a construir, estamos ante una excepción a la UMC que permitiría segregar 10.000 m2 de regadío o de secano para construir. En este caso, el informe de consellería es necesario (no es necesario pero el registro podría pedirlo) porque es el que indica si estamos ante finca de regadío o de secano y ello a pesar de que estemos ante una excepción a la UMC. Además, habrá cumplir otros requisitos (proyecto, agua, luz, accesos) y la obra habrá de realizarse en plazo. Si no vamos a construir, ya no hay excepción, pero el informe será necesario (no es necesario pero el registro podría pedirlo) para segregar por debajo de 25.000 m2 en secano o de 5.000 m2 en rústico con el fin de que quede acreditado si la finca es de regadío o de secano. Por debajo de los 25.000 m2 no es posible segregar en secano y sí que podría hacerse en regadío (siempre por encima de 5.000 m2) acreditando derecho de riego y que la finca se encuentra en cultivo. Como apuntaba, a veces es posible que se pida la licencia con el propósito oculto de construir, que se conceda con fines agrarios y que pasado un tiempo se solicite la licencia para edificar. Veremos un caso de estos en la clase de la declaración de obra en construcción (el caso "Alle"). En cuanto al plazo, esta mención de una licencia de segregación nos da una pista: "En dicha licencia consta: “Que examinada la documentación aportada por la peticionaria, para la tramitación de las segregaciones propuestas, de acuerdo con lo establecido en el artículo 211 b) del Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de Junio, del Consell de aprobación del texto refundido de la Ley de Ordenación del territorio, urbanismo y paisaje, siempre que ello no suponga la formación de núcleo de población, y atendiendo a una de las excepciones contempladas en la legislación agraria estatal (artículo 25 de la Ley 19/1995, de 4 de Julio, de modernización de las explotaciones agrarias) y a la vista del informe emitido por la Consellería de Agricultura, no existe inconveniente desde el punto de vista agrario y urbanístico, en conceder la mencionada Licencia de Segregación ....., siempre que las construcciones de las fincas resultantes, se materialice, dentro del año siguiente a la concesión de la Licencia de Segregación, las viviendas unifamiliares aisladas ...”. En mi opinión, el plazo se cuenta desde la licencia de obra, no desde la licencia de segregación (véase la excepción), sin embargo no tengo resueltas todas las dudas porque: ¿Y si no se construye en plazo? ¿qué pasa con la segregación ya inscrita?. ¿Y esta licencia de segregación para construir qué exige? (además de solicitarla como excepción a la regla de la UMC). ¿Y, por último, cómo acredito el riego? Resumiendo: Tanto en regadío como en secano sea la segregación para una finalidad u otra, desde el registro podrían exigir ese informe para salir de dudas en cuanto al carácter de regadío o secano de las fincas afectadas. Caso "Poycan": Escritura de segregaciones y determinación de resto y posterior compraventa en el siguiente número de protocolo con tramitación de las segregaciones a través del PP Esta escritura exigió por el problema del informe y de la UMC, firmar otra escritura en la que se anuló una segregación (de dos que se hacían) que volvía a la matriz (que se quedaba en el resto) y en la que se segregaba otro trozo mas de la matriz que se añadía a la otra segregada que quedaba por encima de la UMC de secano (que se vulneraba sin el nuevo trozo), dejando sin efecto la compraventa de una de las segregadas pero sin alterarse el precio pagado que se "imputaba" a la única segregación que se efectuaba ahora sobre un trozo mas grande de la matriz. Vamos, un lío que saltó por culpa del maldito informe que el ayuntamiento no solicitó. Los riesgos fiscales eran evidentes en este caso (mucho hacer y deshacer) y también los registrales pero todo fue como la seda. Para mas inri, el Catastro se había modificado con un expediente en abierto en la SEC. Luego utilizamos la SEC (en modo experiencia piloto en aquel momento) que informaba al cursar el alta (supongo que hice comprobación previa) de que las RRCC no se asignarían automáticamente aunque sí que quedaron asignadas poco después (en el momento de firmar la subsanación no entendía lo que significaba lo de la no asignación automática que ya explicamos en otra clase). El cierre fue tan rápido que hasta pude expedir copia con las nuevas CCDYG contando como terminaba esta historia. Fiscalmente liquidamos una segregación mediante una complementaria por la diferencia de valor y aunque se podría solicitar la devolución del ingreso indebido por la segregación que se anulaba, yo desde luego no se lo hice a mi cliente. No me hubiera extrañado que la Oficina Liquidadora exigiera que la segregación que finalmente se practicó se liquidara como si fuera una nueva. La compraventa no me preocupaba porque estaba exenta por tratarse de una joven agricultora en su primera instalación (aunque esto es un lío también considerable en ocasiones). Caso "Poycan": La escritura de segregaciones (la primera de la tanda) E X P O N E N: PRIMERO.- Que ***, es dueño con carácter privativo, del derecho de nuda propiedad, cuyo derecho de usufructo vitalicio pertenece a su madre *** con carácter privativo, y entre ambos, dueños del pleno dominio y por el título que luego se dirá, de la siguiente finca: = RÚSTICA: Trozo de tierra blanca secano, sito en ***, con una pinada, de uso agrario (viñedos regadío, improductivo, olivos regadío y matorral). Esta finca tenía varios cultivos de secano y de regadío y no se especificaba cuantos metros eran de una y de otra cosa (aunque es lo habitual que no se haga). Superficies: El suelo de la total finca tiene una superficie de seis hectáreas, sesenta y dos áreas, sesenta y nueve centiáreas y setenta y tres decímetros cuadrados (66.269,73 m2). Dentro de su perímetro existe construida una casa de campo y vivienda, compuesta de planta baja y un alto, con porche y varias dependencias, que mide once metros de frontera por doce metros de fondo, es decir, ciento treinta y dos metros cuadrados (132 m2). Linderos: La edificación por todos sus vientos con la finca sobre la que se asienta. La total finca linda: INSCRIPCIÓN: *** (Código Registral Único ***). DATOS CATASTRALES: De la rústica: Constituye la parcela ** del polígono ** del Catastro de Rústica de ***, catastrada bajo la siguiente referencia: **. De la edificación: **. Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, las certificaciones acreditativas de las referencias catastrales, y descriptivas y gráficas, y los anexos de coordenadas georreferenciadas vértices de las parcelas catastrales, solicitadas por los otorgantes a efectos de la presente, que incorporo a esta matriz. O T O R G A N: PRIMERO.- SEGREGACIONES: A). PORCIÓN SEGREGADA. ***, SEGREGAN de la finca descrita en el expositivo I.- finca registral ***, la siguiente porción de finca para que constituya finca nueva e independiente, solicitando su inscripción en el Registro de la Propiedad en los siguientes términos: = RÚSTICA: Parcela de tierra regadío, plantada de viña, sita en ***. Superficie: Setenta y seis áreas y setenta y ocho (7.678 m2). Riego y por encima de la UMC. Linderos: DATOS CATASTRALES: Forma parte de la parcela ** del polígono *** del Catastro de Rústica de ***, catastrada bajo la siguiente referencia: **. VALORACIÓN: B). PORCIÓN SEGREGADA. ***, SEGREGAN de la finca descrita en el expositivo I.- finca registral **, la siguiente porción de finca para que constituya finca nueva e independiente, solicitando su inscripción en el Registro de la Propiedad en los siguientes términos: = RÚSTICA:Parcela de tierra regadío, plantada de viña, sita en ***. Superficie: Dos hectáreas, treinta áreas y veintiuna centiáreas (23.021 m2). De nuevo, tenemos riego y respeto a la UMC, pero ni en un caso ni en el otro tenemos suficiente superficie para la UMC de secano. Linderos: DATOS CATASTRALES: Forma parte de la parcela ** del polígono ** del Catastro de Rústica de ***, catastrada bajo la referencia catastral ***, antes citada. VALORACIÓN: C). RESTO. Practicadas las anteriores segregaciones, la finca matriz quedará con la siguiente descripción: = RÚSTICA: Parcela de tierra regadío, plantada de viña, improductivo, olivos regadío y matorral, sita en ***, con una pinada, de uso agrario. Superficie: Tres hectáreas, cincuenta y cinco áreas, setenta centiáreas y setenta y tres decímetros cuadrados (35.570,73 m2). El resto queda por encima de la UMC de riego y de secano. Dentro de su perímetro existe construida una casa de campo y vivienda, compuesta de planta baja y un alto, con porche y varias dependencias, que mide once metros de frontera por doce metros de fondo, es decir, ciento treinta y dos metros cuadrados (132 m2). Linderos: La edificación por todos sus vientos con la finca sobre la que se asienta. Linderos de la total finca: DATOS CATASTRALES: Constituye el resto de la parcela *** del polígono *** del Catastro de Rústica de ***, catastrada bajo la referencia ***, antes citada. D). DIVISIBILIDAD. De conformidad con lo dispuesto en el Real Decreto Legislativo 7/2015 de 30 Octubre que aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, me entregan los comparecientes, para protocolizar con esta matriz, Licencia de Segregación de finca concedida por Decreto de Alcaldía nº *** de ***, del Excmo. Ayuntamiento de ***, firmada electrónicamente por Don ***, Secretario del Ayuntamiento de ***, de la que deduzco fotocopia con valor de testimonio, que incorporo a la presente. Yo, el Notario, he comprobado en la Sede Electrónica del Excmo. Ayuntamiento de ***, el CSV de dicho certificado, incorporando justificante de la comprobación a la presente. E). INCORPORACIÓN DE DOCUMENTOS: Los comparecientes me entregan para su incorporación a la presente, Planos con representación gráfica georreferenciada alternativa expedidos el día ***, por Don ***, Ingeniero Técnico de Obras Públicas Colegiado número *** en el Colegio Oficial de Ingenieros Técnicos de Obras Públicas de ***, cuyos planos son acreditativos de la superficie de las fincas segregadas y del resto de finca matriz resultante de las segregaciones. Dicha representación gráfica georreferenciada alternativa, en formato GML, consta incorporada en el CSV de validación gráfica catastral positivo expedido por Don ***, con fecha ***, que a su requerimiento incorporo a esta matriz. F). AUTORIZACIÓN: Los comparecientes me autorizan a mi, el Notario, para el trámite del correspondiente expediente catastral (artículo 47 de la Ley del Catastro) a través de la Sede Electrónica del Catastro. No tengo claro lo del 47 LCI pero lo mencioné. El artículo dice: 2. Cuando las modificaciones a que se refiere el artículo 40.2 consistan en agrupaciones, agregaciones, segregaciones o divisiones de fincas o se trate de la constitución sobre ellas del régimen de propiedad horizontal, el notario remitirá al Catastro, en el plazo de cinco días desde la autorización del documento, copia simple de la escritura junto con el plano o proyecto, si se lo presentase el interesado, para que se expida una nueva referencia catastral. El Catastro comunicará la nueva referencia catastral al notario autorizante del documento público en el plazo de 24 horas, para su constancia en la matriz por diligencia o nota al margen. Ya sabéis que ahora tengo mucho mas desarrolladas estas advertencias y explicaciones. Caso "Poycan": El expediente en abierto en la SEC Con la escritura firmada tramité el expediente en abierto puesto que aun no funcionaba la experiencia piloto. Además de pedir las segregaciones y la determinación del resto, informé de que se había producido la compraventa de la (o las) segregada y pedí (y se hizo) su alta a nombre de la compradora: En el número siguiente de protocolo (***) las porciones segregadas fueron vendidas a DOÑA ***, *** que, por tanto, es la dueña en pleno dominio de las mismas quedando el resto de finca matriz en nuda propiedad para el Sr. ** y en usufructo vitalicio para la Sra. ***. Caso "Poycan": La escritura que deshizo el entuerto Una vez que el registro calificó negativamente por culpa del informe de Consellería, hubo que subsanar. En el nuevo IVG+, la finca cuya segregación se anulaba volvía a donde estaba (en la finca matriz). ESCRITURA DE RECTIFICACIÓN DE OTRAS DE SEGREGACIONES Y DETERMINACIÓN DE RESTO Y DE COMPRAVENTA Y DE SEGREGACIÓN NÚMERO En ***, mi residencia, a Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***. C O M P A R E C E N: DON DOÑA DOÑA I N T E R V I E N E N: Todos en su propio nombre y derecho. Tienen, a mi juicio, según intervienen capacidad para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada, y al efecto, E X P O N E N: PRIMERO.- Que mediante escritura otorgada bajo mi fe, el ***, con el número *** de protocolo, DON *** y DOÑA *** practicaron dos segregaciones sobre la finca registral número *** (Código Registral Único ***) de las del Registro de la Propiedad de ***, inscrita al tomo ***, libro **, folio **, sita en término municipal de **, procediendo a determinar el resto de la finca matriz, todo ello en los términos que resultan de dicha escritura a la que en evitación de repeticiones innecesarias se remiten. SEGUNDO.- Que mediante escritura otorgada bajo mi fe, el día ***, con el número *** de protocolo, DON ***y DOÑA ***, vendieron a DOÑA *** las dos fincas que fueron segregadas de la finca registral número ** (Código Registral Único ***) de las del Registro de la Propiedad de ***, inscrita al tomo **, libro **, folio **, sita en término municipal de ***, todo ello en los términos que resultan de dicha escritura a la que en evitación de repeticiones innecesarias se remiten. DATOS CATASTRALES: Al tiempo de otorgar la mencionada escritura de segregaciones los datos catastrales de las fincas afectadas (una vez realizadas) eran los siguientes: SEGREGADAS 1 y 2: Forman parte de la parcela ** del polígono ** del Catastro de Rústica de **, catastrada bajo la siguiente referencia: RESTO: Constituye el resto de la parcela *** del polígono *** del Catastro de Rústica de ***, catastrada bajo la referencia ***, antes citada. Actualmente las parcelas segregadas y la matriz resultante de la segregación, se hallan catastradas bajo las siguientes referencias: SEGREGADA 1: Constituye la parcela ** del polígono ** del Catastro de Rústica de **, catastrada bajo la siguiente referencia: SEGREGADA 2: Constituye la parcela ** del polígono ** del Catastro de Rústica de **, catastrada bajo la siguiente referencia: RESTO: Constituye la parcela ** del polígono ** del Catastro de Rústica de Pinoso, catastrada bajo la siguiente referencia: Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, las certificaciones acreditativas de las referencias catastrales, y descriptivas y gráficas, y los anexos de coordenadas georreferenciadas vértices de las parcelas catastrales, solicitadas por los otorgantes a efectos de la presente, que incorporo a esta matriz. TERCERO.- Que dichas escrituras no fueron inscritas en el Registro de la Propiedad por la vulneración de la unidad mínima de cultivo, dado que se practicó notificación a la Consellería de Agricultura, Desarrollo Rural, Emergencia Climática y Transición Ecológica, habiéndose recibido informe de la misma en el Registro, el día ***, del que resulta que: “ACUERDO: Determinar que las dos fincas resultantes tras la segregación o división comunicada por el Registro de la Propiedad de ***, vulnera la normativa agraria vigente al ser inferior a la unidad mínima de cultivo fijada en el Decreto 217/1999, de 9 de Noviembre, del Gobierno Valenciano, por el que se determina la extensión de las unidades mínimas de cultivo, no concurriendo ninguna de las excepciones que permitirían llevar a cabo la segregación o división de conformidad con lo previsto en el citado Decreto, en el artículo 25 de la Ley 19/1995 de 4 de Julio de Modernización de Explotaciones Agrarias y en la Ley 8/2002, de 5 de Diciembre, de Ordenación y Modernización de las estructuras agrarias de la Comunidad Valenciana.” Por lo que, según la calificación registral, a la vista de dicho informe, no es posible acceder a la pretensión de inscripción de las segregaciones, por vulnerar tanto las fincas segregadas como el resto, la unidad mínima de cultivo. CUARTO.- Esto expuesto, O T O R G A N: PRIMERO.- SUBSANACIÓN. Los comparecientes, según intervienen, dejan sin efecto la primera de las dos segregaciones practicadas (letra A, DISPOSITIVO PRIMERO) en la escritura a que se hace referencia en el expositivo PRIMERO de la presente y modificarán a continuación los términos en que fue realizada la segunda de las mismas. SEGUNDO.- MODIFICACIÓN DE ANTERIOR SEGREGACIÓN (segunda de las que fueron realizadas, LETRA b), dispositivo PRIMERO): A). PORCIÓN SEGREGADA. DON *** y DOÑA ***, SEGREGAN de la finca descrita en el expositivo PRIMERO finca registral ***, la siguiente porción de finca para que constituya finca nueva e independiente, solicitando su inscripción en el Registro de la Propiedad en los siguientes términos: = RÚSTICA: Parcela de tierra regadío, plantada de viña vinificación, sita en ***. Superficie: Dos hectáreas, sesenta y siete áreas y sesenta y cinco centiáreas (26.765 m2). Linderos: DATOS CATASTRALES: Constituye la totalidad de la parcela ** y parte de la parcela **, ambas del polígono ** del Catastro de Rústica de ***, catastradas bajo las siguientes referencias: VALORACIÓN DE LA SEGREGACIÓN INCLUYENDO LOS METROS QUE COMPRENDE COMO CONSECUENCIA DE LA PRESENTE ESCRITURA: VEINTISÉIS MIL SETECIENTOS SESENTA Y CINCO EUROS (26.765,00 €). VALORACIÓN DE LA SEGREGACIÓN EN LA ESCRITURA QUE SE SUBSANA: VEINTITRÉS MIL VEINTIÚN EUROS (23.021,00 €). DIFERENCIA A EFECTOS DE LIQUIDACIÓN: TRES MIL SETECIENTOS CUARENTA Y CUATRO EUROS (3.744,00 €). B). RESTO. Practicada la anterior segregación, la finca matriz quedará con la siguiente descripción: = RÚSTICA: Parcela de tierra regadío, plantada de viña vinificación, olivos regadío, matorral e improductivo, sita en ***. Superficie: Tres hectáreas, noventa y cinco áreas, cuatro centiáreas y setenta y tres decímetros cuadrados (39.504,73 m2). Dentro de su perímetro existe construida una casa de campo y vivienda, compuesta de planta baja y un alto, con porche y varias dependencias, que mide once metros de frontera por doce metros de fondo, es decir, ciento treinta y dos metros cuadrados (132 m2). Linderos: La edificación por todos sus vientos con la finca sobre la que se asienta. Linderos de la total finca: DATOS CATASTRALES: Constituye la totalidad de la parcela ** y parte de la parcela ***, ambas del polígono ** del Catastro de Rústica de **, catastradas bajo las siguientes referencias: C). DIVISIBILIDAD. De conformidad con lo dispuesto en el Real Decreto Legislativo 7/2015 de 30 Octubre que aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, me entregan los comparecientes, para protocolizar con esta matriz, Licencia de Segregación de finca concedida por Decreto de Alcaldía nº *** de ***, del Excmo. Ayuntamiento de ***, firmada electrónicamente por Don ***, Secretario del Ayuntamiento de **, de la que deduzco fotocopia con valor de testimonio, que incorporo a la presente. Yo, el Notario, he comprobado en la Sede Electrónica del Excmo. Ayuntamiento de *, el CSV de dicho certificado, incorporando justificante de la comprobación a la presente. Por supuesto, tuvo que obtenerse una nueva licencia que o se ajustaba al informe previo o se basaba en uno nuevo (no lo recuerdo). D). INCORPORACIÓN DE DOCUMENTOS: Los comparecientes me entregan para su incorporación a la presente, Planos con representación gráfica georreferenciada alternativa expedidos el día ***, por Don ***, Ingeniero Técnico de Obras Públicas Colegiado número *** en el Colegio Oficial de Ingenieros Técnicos de Obras Públicas de Alicante, cuyos planos son acreditativos de la superficie de la finca segregada y del resto de finca matriz resultante de la segregación (que incluye la superficie que fue segregada quedando anulada mediante la presente dicha segregación). Dicha representación gráfica georreferenciada alternativa, en formato GML, consta incorporada en el CSV(***) de validación gráfica catastral positivo expedido por Don ***, con fecha ***1, que a su requerimiento incorporo a esta matriz. Los comparecientes me autorizan a mí, el Notario, para el trámite del correspondiente expediente catastral (artículo 47.2 de la Ley del Catastro) a través de la Sede Electrónica del Catastro en la que he efectuado la comprobación del citado CSV obteniendo la siguiente información: “CSV correcto pero no se asignarán referencias catastrales. Para el tipo de operación del IVG no se tramitará automáticamente la asignación de nuevas referencias catastrales”. Como veis aquí ya había afinado bastante mas. TERCERO.- MODIFICACIÓN DE COMPRAVENTA ANTERIOR. Que como consecuencia de haber dejado sin efecto una de las segregaciones de las fincas efectuadas y de haber modificado la otra (la cual ha quedado conformada por una de las que fue segregada y por una porción mas de terreno de la que quedó como finca matriz), reintegrándose en el resto la porción cuya segregación se anula, es la finca cuya segregación se modifica la que ha de entenderse vendida y transmitida, por DON *** y DOÑA ***, según son dueños, como cuerpo cierto, en pleno dominio a DOÑA ***, que la ha comprado y ha adquirido con carácter privativo, con cuantos derechos y accesorios le sean inherentes, en el enunciado estado de cargas y arriendos, y al corriente en el pago de contribuciones, impuestos y otros gastos. El precio convenido de compraventa es el mismo que fue fijado para los dos fincas que fueron segregadas y vendidas, es decir, de TREINTA MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y NUEVE EUROS (30.699,00 €), el cual se declaró recibido en la escritura de compraventa a que se refiere el expositivo SEGUNDO de la presente escritura, mediante dos cheques bancarios nominativos (uno por importe de VEINTIDÓS MIL CUATROCIENTOS DIEZ EUROS CON VEINTISIETE CÉNTIMOS (22.410,27 €) y el otro por importe de OCHO MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y OCHO EUROS CON SETENTA Y TRES CÉNTIMOS (8.288,73 €)), correspondiendo a la cuenta de cargo el código ***, cuyos cheques fueron testimoniados en dicha escritura. CUARTO.- GASTOS E IMPUESTOS.... PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: ... Así lo dicen y otorgan. 1ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***, el día ***, para hacer constar que en el día de hoy, incorporo a la presente la documentación acreditativa de la tramitación en la Sede Electrónica de Catastro del expediente relativo a la segregación contenida en la matriz precedente consistente en la comunicación de inicio del procedimiento y el certificado de modificación gráfica con el parcelario actual y el propuesto que incluye la relación de inmuebles afectados (4) pero no las nuevas referencias catastrales asignadas pues como quedó indicado en la matriz, aunque el CSV es correcto no se asignarán referencias catastrales, razón por la que doy por terminado el expediente. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente, Doy fe.= Lo di por terminado pero luego hubo una sorpresa que no esperaba. A pesar de que la SEC me había informado de que la asignación de RRCC no sería automática (y no lo fue), el lunes de la semana siguiente a la firma ya las tenía. No automático quiere decir "no inmediato" (casi nunca lo es aunque no se diga eso) pero eso no supone que no se vayan a conseguir en los cinco días hábiles o en breve plazo algo superior. De hecho cuando no te las van a dar, al efectuar la comunicación ya aparece por algún sitio "motivo del rechazo" y sin cerrarte el procedimiento (lo hacen después y si no lo hace conviene avisar a la gerencia para que lo hagan) ya puedes ver claramente que no hay nada que hacer. Al final cerré la escritura con esta diligencia (un poco mas breve que otras que uso porque tenía prisa aquella tarde). 2ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***, el día *** para hacer constar que en el día de hoy, incorporo a la presente certificaciones acreditativas de las referencias catastrales de las fincas rústicas y urbana objeto de la presente con los anexos de coordenadas georreferenciadas vértices de las fincas resultantes de la comunicación a que se refieren la presente matriz y la anterior diligencia, obtenidas por mi, el Notario, de la Sede Electrónica del Catastro por medio de mi tarjeta de firma electrónica (FEREN) tras el cierre del procedimiento que me ha sido comunicado en el día de hoy por medio de un correo electrónico que impreso a papel incorporo a la presente. Los datos correspondientes a las fincas, según dicho correo electrónico, son los siguientes: ***: DS ***, *** DELEGACION DE ***. ***: DS ***, *** DELEGACION DE ***. ***: DS ***, *** DELEGACION DE ***. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente y el presente, Doy fe.= Escrituras de segregación sin coordenadas del resto de finca matriz Estas concretas escrituras tienen por objeto fincas de un polígono industrial del que formaba también parte una finca que yo había conseguido dar de alta en Catastro gracias a un 900D pasando a ser la única que estaba bien en todo el polígono. En realidad tendría que decir que relativamente bien porque siguió como rústico y no como suelo industrial. La escritura de segregación de esa primera finca del polígono que se catastra casi bien es la que veremos en primer lugar. La segunda escritura se hizo teóricamente mejor, pero dio mucho peor resultado: no se inscribió por haber dado las coordenadas correspondientes a una manzana completa del polígono que no se correspondían con el resto de finca que estaba compuesto de varias islas aisladas. Se lo dije al técnico municipal pero no me hizo caso. Hubiera sido mejor hacerlo como la primera que comentaremos. Sin embargo, al final el resto sin coordenadas accedió al registro. Comentaremos a propósito de este caso la problemática de las coordenadas del resto de finca matriz. En la primera de estas dos escrituras, el Ayuntamiento que efectúa la segregación actúa del siguiente modo: E X P O N E: PRIMERO.- Que el "EXCMO. AYUNTAMIENTO DE *", es dueño con carácter privativo, y por el título que luego se dirá, del pleno dominio de la siguiente finca: = URBANA: Parcela de terreno industrial, con forma irregular, y atravesada por varios caminos (quedando enclavadas en su interior, las parcelas de * y la de los herederos de *), sita en término municipal de *, partida del *, en el Polígono Industrial *. Superficie: Catorce hectáreas, noventa y una áreas y noventa y seis centiáreas (149.196 m2). Linderos: Antes de todas las segregaciones: Norte, caminos, herederos de *; Sur, *; Este, *; y Oeste, *. INSCRIPCIÓN: DATOS CATASTRALES: No constan. Rectificación de Catastro: No es posible precisar por no existir datos catastrales. En consecuencia les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial de Catastro. Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la descripción que consta inscrita en el Registro. No fue fácil decidir qué poner aquí, la verdad. TÍTULO: CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiesta su propietario que, sin perjuicio de las afecciones fiscales vigentes que figuran en la nota registral adjunta, la finca descrita se encuentra libre de cargas y gravámenes, de arriendos y ocupantes y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos. INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: SEGUNDO.- Esto expuesto, según interviene, O T O R G A: PRIMERO. A). PORCIÓN SEGREGADA. El "EXCMO. AYUNTAMIENTO DE *", SEGREGA de la finca descrita en el expositivo I, la siguiente porción de finca para que constituya finca nueva e independiente, solicitando su inscripción en el Registro de la Propiedad en los siguientes términos: = URBANA: Superficie: Linderos: VALORACIÓN DE LA PORCIÓN SEGREGADA: B). RESTO. Practicada la anterior segregación, la finca matriz quedará con la siguiente descripción: = URBANA: Superficie: Todo quedó igual salvo en cuanto a la superficie a la que le restamos la parte segregada. Linderos: C). DIVISIBILIDAD. De conformidad con lo dispuesto en el Real Decreto Legislativo 7/2015 de 30 Octubre que aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, me entregan los comparecientes, para protocolizar con esta matriz, Certificado de Innecesariedad de Licencia de Segregación, según expediente número *, expedido en fecha * y firmado electrónicamente por Don *, Secretario del Ayuntamiento de *, y con el Visto Bueno del Alcalde *, del que deduzco fotocopia, con valor de testimonio, que incorporo a la presente. Yo, el Notario, he comprobado el CSV de dicho documento e incorporo justificante de la comprobación. D). INCORPORACIÓN DE DOCUMENTOS: Los comparecientes me entregan para su incorporación a la presente, Plano con representación gráfica georreferenciada alternativa expedido el día *, por Don *, Ingeniero Técnico de Obras Públicas. Dicha representación gráfica georreferenciada alternativa, en formato GML, consta incorporada en el CSV de validación gráfica catastral positivo expedido por Don *, con fecha * que a su requerimiento incorporo a esta matriz. La escritura se inscribe. Poco mas de un año después, lo que hacemos es esto otro (solo recojo las diferencias): DATOS CATASTRALES: No constan. Le informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales, inclusive de los susceptibles de tramitación notarial a través de la Sede Electrónica del Catastro. D). INCORPORACIÓN DE DOCUMENTOS: El compareciente me entrega para su incorporación a la presente, representación gráfica georreferenciada alternativa en formato GML, incorporada en el CSV * de validación gráfica catastral positivo expedido por Don *, Ingeniero Técnico de Obras Públicas, colegiado con el número * en el Colegio Oficial de Ingenieros Técnicos de Obras Públicas de *, con fecha *, que a su requerimiento incorporo a esta matriz. Dicho CSV ha sido validado por mí, el Notario, en la Sede Electrónica del Catastro que me ha informado de que el CSV es correcto, “pero no se asignarán referencias catastrales. Para el tipo de operación del IVG no se tramitará automáticamente la asignación de nuevas referencias catastrales”. La experiencia piloto ya estaba en marcha. El compareciente me autoriza a mí, el Notario, a la tramitación del expediente catastral que sea oportuno para la SEGREGACIÓN/REPARCELACIÓN objeto de la presente escritura. Yo, el Notario, le advierto de que conforme al Artículo 18.2 de la Ley del Catastro Inmobiliario en caso de resultar discrepancias catastrales en la tramitación del expediente que impidieran la tramitación del citado expediente de SEGREGACIÓN/REPARCELACIÓN como tal, podría instar la oportuna acta de subsanación de las mismas cuyo requerimiento sería documentado en su momento en el presente número de protocolo o mediante número de protocolo independiente. Como veía venir que no iba a funcionar, me cubrí las espaldas. Y ello a pesar de que únicamente parecía que las RRCC no serían automáticas pero que se darían (tal vez como en el caso "Poycan"). Sin embargo, ahora veremos que cuando el asunto estuvo en manos de Catastro, lo paró y no funcionó la estrategia. Aunque apostaba que no serviría para nada, puse en marcha el PP. Y acerté. No sirvió de nada y me cerraron el expediente alegando que ya había uno en marcha (cada vez consulto mas este apartado de la sede con la finalidad de evitar que un expediente abierto fastidie el mío). 1ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, el día *, para hacer constar que en el día de hoy, incorporo a la presente, la documentación acreditativa de la iniciación en la Sede Electrónica de Catastro del expediente contenido en la matriz precedente consistente en la comunicación de inicio del procedimiento y en el certificado de modificación gráfica con el parcelario actual y el propuesto. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente y el presente. Doy fe.= 2ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, el día * para hacer constar que en el día de hoy, me ha sido comunicado el cierre del procedimiento a que se refiere la matriz precedente y la anterior diligencia mediante un correo electrónico, que impreso a papel incorporo a la presente, y que literalmente dice que: “Con fecha 05/05/2022, la notaría de DON JUSTITO EL NOTARIO (código*) inició, a través de la Sede Electrónica del Catastro, un expediente de alteración físico-económica mediante la aportación de Informe de Validación Gráfica positivo con CSV *, así como la documentación acreditativa de la aceptación de los titulares catastrales afectados. Todo ello ha quedado registrado en el siguiente expediente catastral: Tipo de expediente catastral: CNFI - COMUNICACIÓN NOTARIAL DE PARCELACIONES. Código del expediente catastral: *. Con este correo le informamos que la Gerencia Territorial de Catastro de * ha procedido a cerrar el expediente sin posibilidad de completar su tramitación. Para mayor información acerca de este problema contacte con la Gerencia Territorial”. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y el presente. Doy fe.= Como he dicho, la escritura no se inscribió de primeras en el Registro de la Propiedad. No tengo calificación pero el técnico municipal me indicó que era debido a que las coordenadas del resto no se correspondían con el resto registral. Ya lo sabía yo y se lo dije pero no quiso hacerme caso. Al final, la registradora se ablandó ... Coordenadas de la finca matriz (segregación con resto indeterminado) A propósito de esta resolución (Notarios y Registradores. COMENTARIO DE VICTOR ESQUIROL: a la Resolución de 12 de mayo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Girona n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una segregación de parte de una finca registral) que ya comentamos en otra clase, le comenté el asunto de la segunda escritura "poligonera" a mi amigo Silvestre, el librario que me dijo: "Coincido con la idea de que el resto que queda tras una segregación georreferenciada, única que se pretende inscribir, puede permanecer transitoriamente indeterminado (no descrito ni georreferenciado) si de momento no es objeto de negocio y queda a nombre del dueño de la matriz. Sin perjuicio de que se aporte la preceptiva RG cuando en el futuro el resto sea objeto de negocio. La segregada abre folio con RG y el resto mantiene el folio matriz, pendiente de determinación. Así lo ha defendido la DG en varias ocasiones, tras la Ley 13/15 (distinto es el caso que te apunté, sobre determinación de resto sin inscripción de la segregación, lo que motivaría la publicidad registral de dos terrenos independientes inscritos bajo el mismo folio, mucho más discutible). Ahora bien, puede ocurrir que surjan dudas acerca de la correspondencia entre la porción segregada georreferenciada y la matriz de la que procede, sin RG y puede que sin correspondencia catastral, lo que puede determinar que el registrador exija la georreferenciación de la matriz, para verificar que lo segregado forma parte del todo, previo expediente (similar al caso de ON). Yo tuve un caso de estos. Se tramitó expediente de la RG matriz. Se inscribió la segregada georreferenciada y cómo no querían la inscripción de resto (también georreferenciado), el mismo quedó sin determinar, pero en la nota marginal se hizo constar el CSV de la RG del resto, de cara al futuro". Otra novedad de la misma RDG, es la relativa a la operación de segregación (equiparable a la división). Reiterando alguna otra Resolución también reciente, considera ahora la DG que si de una finca se segregan una o varias porciones, quedando un resto, no cabe inscribir solo el resto y dejar pendiente de inscripción las segregaciones. De modo que el art. 47 RH solo es aplicable cuando se determina un resto tras segregaciones efectuadas con anterioridad, pero no cuando el resto es resultado de segregaciones formalizadas en el mismo título inscribible. En este caso, la motivación es más consistente y se ampara en principios registrales. Si una finca (con único folio y CRU) es objeto de segregación y solo se inscribe el resto, la superficie segregada, no independizada, solo queda reflejada por nota marginal. Entonces, existe un único folio registral para dos terrenos independientes (segregada y resto), que pueden pertenecer a distintos dueños y ser objeto de negocio (o embargo) separado, lo que contraviene el sistema registral y la seguridad jurídica". Es decir: Segregada sí y resto no: SÍ. Segregada sí y resto también en casos especiales. Segregadas no y resto sí: NO. Le comenté mi caso de polígono "insular" y que la registradora no me inscribía, así que le dije, ¿ME PODRÍAS PROPORCIONAR ALGUNA DE ESAS RR DE LA DG QUE ME MENCIONAS? Silvestre me dijo: "Entiendo que se pretende inscribir una segregación con RG, dejando el resto indeterminado, y el registrador duda de la identidad de la matriz, no georreferenciada. Revisando mis calificaciones, encuentro esto, que pudiera interesarte: - RRDG 7/07/2016 (BOE 9/08) y 2/09/2016 (BOE 27/09): "... art 47 RH ... En tales casos es claro que únicamente deberá aportarse, para su constancia en el folio real, la RG correspondiente a la porción que es objeto de inscripción en cada momento (ya sea la segregada o el resto, según los casos), sin que pueda exigirse RG de otras porciones que no son objeto del título en cuestión ni causan asiento de inscripción (cfr. art. 9 LH)". - RDG 6/02/2020 (BOE 26/06): "... debe partirse de que en determinados supuestos se admite la inscripción de la segregación sin que conste la RG de la porción restante, cuando ello encaje en los supuestos previstos en los arts. 47 y 50 RH, cuando señalan que se hará constar la descripción de la porción restante (entendiendo incluida en esta la RG de la finca) cuando esto "fuere posible", imposibilidad que deberá valorarse en cada caso de modo objetivo, según ha reiterado esta DG. Pero en tales supuestos, esta falta de inscripción de la RG del resto al tiempo de inscribir la segregación, debe entenderse sin perjuicio de que tal RG sea exigible cuando se pretenda practicar en el futuro alguna inscripción sobre dicho resto de finca". Ahora bien, la DG ha iniciado un cambio de criterio, exigiendo la RG de todas las fincas resultantes. Lo comparto parcialmente, como te vengo diciendo". Paralelamente le pregunté a mi registradora: "Me pregunto si podríamos hacerlo como la última: coordenadas de la segregada y el resto que se quede como ha ido quedando en las previas en tanto termine el expediente catastral. Subsanaríamos para suprimir el IVG de la manzana y meter el de esta concreta finca. ¿Cómo lo ves?" Ella me dijo: "Justo ayer firmé el inicio del expediente sólo con la georreferencia de la segregada, acogiéndome a la excepción de la Resolución Conjunta de que el resto es imposible de determinar. He decidido hacerlo así porque hicimos un estudio de la finca con las segregaciones que se han practicado ubicándolas en el polígono y el resto que queda con unos 95.000 m2 sería "en realidad" bastante mas grande por lo que que he llegado a la conclusión que en el hipotético caso de que se regularizara el resto de finca que le queda al ayuntamiento, haciendo los excesos pertinentes, iba a ser infinitamente mejor que no hubiésemos hecho ahora la georreferencia (porque implica una medición actualizada, que en el futuro es más difícil de contradecir). Así que seguimos adelante de este modo". El asunto quedó SOLUCIONADO. Sobre la pretensión de establecer como norma la necesaria georreferenciación del resto, también escribe Iuris Prudente: La Resolución DGSJFP de 12 de mayo de 2022. La reinterpretación del principio de rogación en la georreferenciación de las fincas registrales y el "tamiz" de la calificación. La georreferenciación de la finca segregada y también del resto de finca matriz y sus excepciones. El caso de que se halle pendiente la inscripción de una cesión urbanística. La descripción de un resto de finca en parte rústico y en parte urbano. La derogación tácita del artículo 47.3 del Reglamento Hipotecario en cuanto a la inscripción de los negocios sobre el resto de finca matriz. Agrupación "clásica" La agrupación no requiere licencia (aunque me suena que alguna comunidad autónoma sí que se exige) pero sí que ha de cumplir las demás especificaciones técnicas de la segregación. Como la segregación, en tiempos pasados (pero nada remotos) se hacía usando documentación técnica tradicional (o sin nada en tiempos todavía mas remotos) pero no IVG+ y coordenadas. Actualmente, dado que es obligatoria la coordinación y esta puede ser con BGC o con BGA, es indispensable el IVG+ y las coordenadas. La antigua usanza ha pasado (o debe pasar) a la historia. Vamos a analizar tres casos de agrupación con diferencias de superficie y luego explicaremos el significado de la agrupación (que también podría ser segregación) con arreglo a Catastro. En el primer caso, no hice uso de la SEC en abierto, ni de la experiencia piloto. En el segundo caso, usé la Sede en abierto en una gerencia provincial que no era la mía. Es muy posible que el primer caso, hoy lo hubiera resuelto de otro modo. En el tercer caso usé la experiencia piloto. Este caso (el caso "Sarro") fue un caso que me permitió avances significativos en el uso de los nuevos mecanismos. Caso "Lig": Agrupación de fincas urbanas con diferencia de cabida practicada en base a BGA y sin uso de la experiencia piloto (aunque ya estaba funcionando) El matrimonio que encarga esta escritura de agrupación y de declaración de edificación por antigüedad (aunque lo de la obra nos surge después en el proceso de preparación de la escritura) tenía mucha prisa en este otorgamiento por razón de su avanzada edad aunque los inmuebles eran suyos desde hace mas de treinta años. Querían firmar de un día para otro, pero fueron surgiendo dificultades. Se trataba de una agrupación de fincas colindantes que constituían una sola parcela catastral. Todo apuntaba a que podíamos tener suerte y a que fuera una simple agrupación "con arreglo a Catastro", sin embargo, la imposibilidad de obtener CCDYG de una de las fincas nos hizo recurrir a la documentación técnica y a no registrar (y fue un error) el expediente en la SEC. Tal vez hubiéramos podido intentar obtener la CCDYG (en ocasiones la comunicación de una inconsistencia da lugar a un arreglo rápido de la situación) pero le dimos salida al asunto a través de la documentación técnica. Aunque el cliente nos aportaba una CCDYG (obtenida de Catastro en algún momento anterior mas o menos lejano) nosotros no pudimos obtenerla a través de la SEC. Podríamos haber hecho alguna averiguación en la Gerencia (que de hecho nos informó un tiempo después de que podemos comunicar estos casos a través de la dirección de correo electrónico reservada a fedatarios a fin de encontrarles una solución), pero no lo hicimos. Tal vez, hubiera sido una buena alternativa. ¿Por qué no usamos la SEC? Pues porque al efectuar el técnico su medición resultó que existía una pequeña diferencia de cabida que nos hizo pensar que ya no podíamos utilizarla cuando no es así porque si el perímetro no varía aunque sí que lo haga la superficie, no existirán otros propietarios afectados y el expediente podrá ser tramitado en la SEC si el IVG es positivo, para AGRUPACIÓN y previa comprobación del CSV. Es decir, aunque no lo pareciera estábamos ante una agrupación con arreglo a Catastro, en cierto modo. En aquel momento pensábamos que la diferencia de cabida nos dejaba sin posibilidades al margen del 18.2 o del 199.2+18.3. No mucho tiempo después con casos como el caso Sarro o el caso Dessipau evolucionamos un montón en el encaje de todas las posibilidades que brindan los expedientes que examinamos y su tramitación a través de la SEC (y que eso la casuística es enorme y siguen surgiendo casos distintos). Por supuesto si lo hubiéramos hecho "bien" la escritura hubiera sido distinta y los "Lig" tendrían todo perfecto. Caso "Lig": La escritura de agrupación E X P O N E N: I.- Que los comparecientes manifiestan ser dueños en pleno dominio, con carácter ganancial, por los títulos que se dirán, de las siguientes fincas: 1.= URBANA: Obra bodega con corral descubierto, sita en **. Superficie: Mide seis metros y cincuenta y cuatro centímetros de frontera por veinte metros y seis centímetros de fondo. Linderos: VALORACIÓN: *** incluida la mayor obra existente en su interior y cuya declaración en legal forma se efectúa más adelante. INSCRIPCIÓN: *** (Código Registral Único ***). REFERENCIA CATASTRAL: Forma parte de la catastrada bajo la siguiente referencia: ***. TÍTULO: 2.= URBANA: Casa de planta baja y corral sita en ***. Superficie: Tiene una superficie de terreno de sesenta y cinco metros con veinte decímetros cuadrados (65,20 m²), y mide tres metros y veinticinco centímetros de frontera por veinte metros y seis centímetros de fondo. Linderos: Derecha entrando, LA ANTERIOR; Izquierda, ***. VALORACIÓN: *** incluida la mayor obra existente en su interior y cuya declaración en legal forma se efectúa a continuación. INSCRIPCIÓN: *** (Código Registral Único ***). REFERENCIA CATASTRAL: Constituye el resto de la catastrada bajo la referencia, antes citada ***. TÍTULO: CIRCUNSTANCIAS COMUNES: Las oportunas actualizaciones de superficies y linderos de las fincas que acaban de ser descritas, se realizarán y consignarán a continuación al practicar la agrupación y declaración de obra que simultáneamente se otorgan. DATOS CATASTRALES: Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos, CERTIFICADO CATASTRAL no descriptivo y gráfico solicitado por los otorgantes a efectos de la presente, que incorporo a esta matriz. Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. Habida cuenta de que la descripción catastral de la finca no se corresponde con su realidad física, me han entregado los comparecientes Certificación y Planos de la finca con representación gráfica georreferenciada alternativa, expedida por Don ***, Ingeniero de Edificación y Arquitecto Técnico Colegiado con el número ** en el Colegio Oficial de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de Edificación de *** (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, el carácter de firma cualificad y que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme a los artículos 256 y 259 del Reglamento Notarial, 3, 6, 25.2 y 26 del Reglamento UE 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE y 17-Bis de la Ley del Notariado), cuya certificación es acreditativa de la superficie de suelo, la superficie de la edificación y de la antigüedad de la misma. Dicha representación gráfica georreferenciada alternativa, en formato GML, consta incorporada en el CSV de validación gráfica catastral ***. La fórmula de legitimación de firma (que examinaremos en la siguiente clase) es distinta a l que actualmente uso. Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que rectifique la cabida descrita por ser la diferencia inferior al 5% conforme al artículo 201.3 b) de la Ley Hipotecaria. En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en ésta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro y de la actualización de los linderos. Hoy habríamos pedido la subsidiaria y puede que un 201.3 b)+199.1 porque del trámite en la Sede hubiera podido resultar una nueva BGC perfecta. Aunque pueda parecerlo no es el caso "Lig" un caso infrecuente. En algunas ocasiones los 199.2 ya no son necesarios y puede tramitarse el 199.1. En otros casos, usamos un IVG+ que recoge una BG que es coincidente con la catastral porque existen algún tipo de problema con la información gráfica de Catastro. PRIMERO. AGRUPACIÓN Y DECLARACIÓN DE AMPLIACIÓN DE EDIFICACIÓN: A).= Los comparecientes AGRUPAN, por ser colindantes entre sí, las dos fincas descritas en el expositivo I.- bajo los números 1.= y 2.=, formando la finca nueva e independiente que a continuación se describe, declarando, simultáneamente, que sobre la finca formada por agrupación, existe UNA AMPLIACIÓN DE LA EDIFICACIÓN EXISTENTE (con una antigüedad de 52 años) que por la presente DECLARAN TERMINADA, solicitando su inscripción en el de Registro de la Propiedad competente, con la siguiente descripción total y actualizada de la finca con arreglo a la Documentación Técnica que luego se cita: = URBANA: Edificación de planta baja y planta alta, destinada a vivienda unifamiliar sita en ***, en la actualidad señalada catastralmente como **. Distribución: En la planta baja se ubica la vivienda con sus anexos, destinados a trasteros y un patio, y en la planta alta se ubica una terraza transitable, a la cual se accede desde la planta baja mediante escalera interior. Superficie: La superficie de suelo es de (196,3874 m²), según título y registro, ciento noventa y dos metros cuadrados (192 m²), según catastro, y ciento noventa y un metros con diecisiete decímetros cuadrados (191,17 m²), según reciente medición. La vivienda en planta baja y sus anexos tienen una superficie construida total de ciento cincuenta y siete metros con ochenta decímetros cuadrados (157,80 m²) y la terraza situada en la planta alta tiene una superficie de diecinueve metros con tres decímetros cuadrados (19,03 m²). La superficie ocupada por la edificación es de ciento cincuenta y siete metros con ochenta decímetros cuadrados (157,80 m²) estando el resto de suelo, es decir, treinta y tres metros con treinta y siete decímetros cuadrados (33,37 m²) destinado a patio. Linderos: VALORACIÓN A EFECTOS FISCALES Y ARANCELARIOS DE LA FINCA formada por agrupación, incluyendo la obra declarada: ***. VALORACIÓN DE LA AMPLIACIÓN DE LA EDIFICACIÓN DECLARADA: ***. B).= Manifiestan los comparecientes que: -. La descripción de la edificación declarada mediante la presente escritura se corresponde con la realidad. -. Que no les consta que exista en el Registro de la Propiedad anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la presente. -. Y, que en consecuencia, habiendo transcurrido ya el plazo legal de prescripción conforme a la vigente legislación, dicha edificación se considera incorporada a su patrimonio ganancial y nada obsta a su inscripción en el Registro de la Propiedad. C).= SEGURO DECENAL: Manifiestan los comparecientes que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación, no es exigible la constitución de garantías. D).= CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA: No es exigible conforme al R.D. 235/2013, de 5 de Abril, y el R.D. 564/2017, de 2 de Junio, sobre procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y el Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana. E).= LIBRO DEL EDIFICIO: Con relación a lo dispuesto en el Artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de Junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo, y en el Decreto 25/2011, de 18 de Marzo, del Consell, por el que se aprueba el libro del edificio para los edificios de vivienda NO resulta necesario justificar notarialmente el depósito del LIBRO DEL EDIFICIO. F).=REPRESENTACIÓN GRÁFICA (Ley 13/2015, de 24 de Junio): Las coordenadas de referenciación geográfica de la parte de suelo ocupada por la edificación constan en la Certificación expedida por el Sr. ***, antes citada. Las de la finca estaban en la documentación técnica. Actualmente lo indicamos en este apartado. Las de la obra también pueden resultar del ICUC. Estudiaremos en otra clase los casos en que procede. G).= INFORME CATASTRAL DE UBICACIÓN DE CONSTRUCCIONES: Me entregan los comparecientes para unir a esta matriz informe catastral de ubicación de construcciones con CSV ***. H).= AUTORIZACIÓN: Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin. La escritura no ha dado (que yo sepa) problemas en el registro. No hubo referencias a expedientes catastrales porque no estaba previsto hacerlos. El caso "Roig": Agrupación de fincas urbanas (con diferencia de cabida) con tramitación catastral posterior a través de la SEC en abierto y en la gerencia de otra provincia no perteneciente a mi colegio notarial En el caso anterior no usé la experiencia piloto pudiendo hacerlo y en este caso no podía así que recurrí a tramitar la agrupación con un 900D. Recojo el caso como muestra de mi evolución histórica pero actualmente ya no corresponde hacerlo así. De los errores, se aprende (mucho). E X P O N E: PRIMERO. Que la mercantil “XXX, S.L.”, es dueña en pleno dominio y por los títulos que luego se dirán, de las siguientes fincas: 1.= RÚSTICA: Terreno dedicado a cultivo de secano, sito en término municipal de ***, sitio de la Carrera. Indivisible. Se trataba de un municipio de una provincia de Castilla y León. Estuve dudando si ofrecía o no el trámite a mis clientes puesto que al ser fincas en esa provincia pensaba que podrían no aceptarlo a un Notario de la provincia de Alicante (o simplemente no aceptarlo "en abierto"). Tuve que escribir a la dirección de correo electrónico fedatarios@catastro de mi provincia para preguntar si era posible que me confirmaran la dirección de esa provincia (hice una prueba sustituyendo Alicante por esa provincia puesto que ya me había funcionado hacerlo con la de Murcia, pero no funcionó). Al día siguiente, me la proporcionaron (no era el nombre de la provincia sino el de la comunidad autónoma) e hice el envió del expediente que ya tenía cursado por la SEC. Un día mas tarde desde la gerencia de Alicante me confirmaron que habían hablado con la otra gerencia (les habían llamado) y que la otra ya había recibido el expediente, que se iba a cursar y que en fechas próximas mi cliente sería notificado. Superficie: Tiene una extensión de tres hectáreas, once áreas y setenta centiáreas (31.170 m2). El exceso de superficie existente con arreglo a Catastro era en su conjunto inferior al 5% y se hizo constar en la descripción de la finca ya agrupada solicitándose al registro que se constatara mediante el trámite del artículo 201.3 b) de la Ley Hipotecaria (aun no usaba la petición subsidiaria). Linderos: INSCRIPCIÓN: VALORACIÓN: DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela *** del polígono ** del Catastro de Rústica de ***, catastrada bajo la siguiente referencia: xxx. Cada finca registral constituía una parcela registral. Todas estaban bien en cuanto a titularidad y solo teníamos una pequeña diferencia de superficie que calculamos sobre la finca resultante de la agrupación y no sobre cada una de las agrupadas individualmente (es decir, es al final de la escritura cuando pedimos lo que tengamos que pedir en materia de cabida y no nueve veces en cuanto a cada finca que se vaya a agrupar; para mi no tendría sentido hacerlo de otro modo). TÍTULO: A partir de aquí, continuamos con las otras seis fincas que se agrupaban. 2.= RÚSTICA: CIRCUNSTANCIAS COMUNES: DATOS CATASTRALES: Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, las certificaciones acreditativas de las referencias catastrales, y descriptivas y gráficas, y los anexos de coordenadas georreferenciadas vértices de las parcelas catastrales, solicitadas por la otorgante a efectos de la presente, que incorporo a esta matriz. O T O R G A: PRIMERO y ÚNICO. A). La mercantil “xxx, S.L.”AGRUPA, por ser colindantes entre sí las siete fincas descritas bajo los números 1.= a 7.= ambos inclusive, del expositivo PRIMERO.=, formando la finca que a continuación se describe, cuya inscripción se solicita del Registro de la Propiedad competente con la siguiente descripción completa y actualizada con arreglo a las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas que se incorporan a la presente: = RÚSTICA: Terreno dedicado a cultivo de secano, hoy labor regadío según catastro, sito en ***. Actualizamos el cultivo. Siendo agrupación no tenemos problema de UMC. Superficie: Siete hectáreas, cincuenta y nueve áreas y cincuenta centiáreas (75.950 m2), según título y registro, y siete hectáreas, noventa y una áreas y treinta y dos centiáreas (79.132 m2), según catastro. Había una ligera diferencia, como ya he dicho. Linderos: VALORACIÓN A EFECTOS FISCALES Y ARANCELARIOS DE LA FINCA AGRUPADA: DATOS CATASTRALES: Constituye las parcelas xx a xx ambas inclusive, todas del polígono XXX del Catastro de Rústica de ***, catastradas bajo las siguientes referencias: xxxxx. Rectificación de Catastro: Según las manifestaciones realizadas ante mi es correcta la superficie que refleja el Catastro. Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que rectifique la cabida inscrita por ser la diferencia inferior al 5% conforme al artículo 201.3 b) de la Ley Hipotecaria. En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en ésta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro y de la actualización de los linderos. B). REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LA FINCA RESULTANTE DE LA AGRUPACIÓN (Ley 13/2015, de 24 de Junio): Es la que consta en las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, incorporadas a la presente. Hay que tener en cuenta que la experiencia piloto aun no funcionaba (empezó unas semanas mas tarde) y que estábamos poco expertizados por los que recurrimos a las coordenadas de cada finca en vez de pedir inicialmente un IVG+ que luego sí que tuvimos. Recuerdo como le dimos veinte vueltas en el otorgamiento al asunto de si convenía o no la agrupación catastral. Hoy lo tengo meridianamente claro: no es cuestión de conveniencia, hay que hacerlo y punto. Otra cosa es que sean fincas discontinuas en cuyo caso, no hay expediente en la SEC porque no es posible su agrupación catastral. Si son varias y no están continuas y otras no, el IVG+ se referirá a las continuas. C). AUTORIZACIÓN: El compareciente, me requiere a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin. A pesar de todo lo que pensamos en cada escritura y de que (como he dicho) se habló bastante con el cliente durante el otorgamiento, cometí varios errores en esta escritura: No incluí autorización para el trámite de liquidación de impuestos porque no tenía claro cómo lo haría, ni siquiera si lo haría. Al final fue efectuada telemáticamente y hubiera sido prudente que me autorizaran (como para la tramitación del expediente en la SEC). No incluí autorización de tramitación del expediente porque pensaba que no lo tramitaría aunque finalmente sí lo hice. La autorización cuando el trámite es en abierto en la SEC (si que hacemos alguno de otro tipo), tiene su importancia a efectos arancelarios (de momento sería una gestión extra arancelaria y conviene tener constancia del encargo como reconocen muchas resoluciones de la DG sobre sistema notarial en materias diversas) y a efectos de no tener problemas con Catastro si es que llegaran a pedirte la autorización (como ya tratamos en la clase anterior). Conviene también incluirla por razón de posibles responsabilidades a exigirnos (debida o indebidamente). No hice mención (ya lo he dicho) al IVG+ puesto que en ese momento no lo había aunque lo conseguí después a fin de cursar el expediente en la SEC. Aun sin cursar el expediente debí de solicitarlo desde un principio y no colarlo por medio de una diligencia. Caso "Roig": Las diligencias DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de **, el día *** para hacer constar que en el día de hoy, incorporo a la presente la documentación acreditativa de la tramitación en la Sede Electrónica de Catastro del expediente relativo a la agrupación contenida en la matriz precedente consistente en el justificante de la presentación del expediente en base al IVG+ con CSV *** que también se incorpora; la comunicación recibida de la Gerencia Regional del Catastro de Castilla y León (Delegación Especial de Economía y Hacienda de Valladolid) y certificación acreditativa de la referencia catastral, y descriptiva y gráfica y el anexo de coordenadas georreferenciadas vértices de la finca resultante de la agrupación obtenida por mi, el Notario, de la citada Sede Electrónica del Catastro a través de mi tarjeta de firma electrónica. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente y en el presente, Doy fe.= Así que tramité el expediente sin autorización y, de paso, sin nueva comparecencia de mi cliente (que estimo hubiera sido mas correcta a fin de aportar el IVG+) por razones de urgencia. Tras la firma pasaron unos días hasta que cursé el expediente catastral. Comprobé en la SEC que necesitaba plano, GML e IVG+. Como no los teníamos, los pedí a mi cliente que los consiguió de su técnico en un par de días. Con la documentación completa cursé el expediente. Al día siguiente, los de Catastro de mi provincia ya me habían avisado de que los de allí les habían llamado y de que en breve el asunto estaría resuelto. Efectivamente, en días, mas bien en horas tenía una nueva certificación catastral para la finca agrupada. A pesar de que fue un expediente en abierto se tramitó tan rápidamente que pude hacer constar el inicio y fin del procedimiento en la matriz y en la copia. Nunca lo había hecho en otros expedientes en abierto en la SEC que hasta este no tenían constancia en la escritura salvo a efectos de la autorización para su tramitación. La colaboración de la gerencia provincial de Alicante, fue fundamental. El cliente no es consciente de lo que "le hice". Espero que me traiga la declaración de obra que tiene prevista en la finca.... "Con arreglo a Catastro" (apartado Séptimo de la Resolución Conjunta de 8 de Abril de 2021) Fue esta escritura (la agrupación del caso "Roig") la que me permitió entender algo que había malentendido habitualmente: ¿Qué es una agrupación (o una segregación, agregación o división) con arreglo a Catastro? En mi evolución desde la práctica y con el escaso contacto con la norma que es habitual en mí, llegué hace mas bien poco a la concusión de que el "con arreglo a Catastro" cuando autorizaba escrituras de segregación o agrupación no significaba lo que yo pensaba. Una cosa es agrupar para que todo coincida con Catastro (una serie de registrales se agrupan para dar lugar a la parcela catastral) y otra cosa es agrupar para conformar una nueva finca que ya no será con arreglo a Catastro. El apartado Séptimo de la Resolución de 8 de Abril de 2021, de la Subsecretaría, por la que se publica la Resolución de 29 de Marzo de 2021, conjunta de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General del Catastro, por la que se aprueban las normas técnicas para la incorporación de la representación gráfica de inmuebles en documentos notariales dice: "Cuando se formalice una modificación física de una parcela o conjunto de estas (agrupaciones, agregaciones, segregaciones y divisiones), que respete la geometría catastral del perímetro del conjunto de ellas, mediante una representación gráfica georreferenciada alternativa, el Notario comunicará por medios telemáticos al Catastro dichas operaciones para que proceda a la modificación de la representación gráfica, mediante la remisión de la siguiente documentación: La referencia catastral de la finca o fincas objeto de la modificación física. El CSV del informe de validación gráfica alternativo. La fecha y el número de protocolo del instrumento autorizado. La copia simple electrónica del instrumento autorizado". Fue esa mención al "respeto a la geometría catastral del perímetro del conjunto de ellas" la que me hizo ver la luz, pues en esta agrupación no se respetaba la geometría catastral del perímetro del conjunto dado que la agrupación daba lugar a una nueva parcela catastral. Si en Catastro eran siete parcelas, tras la agrupación los perímetros de las siete parcelas no daban como resultado la finca agrupada por lo que no se respeta la geometría catastral al generarse un nuevo y único recinto. Por eso era necesario el IVG+. Tras esta reflexión le dije a mi cliente: "Decidle a vuestro técnico genere el GML de la AGRUPACIÓN de las siete parcelas agrupadas. Después de hacerlo tiene que subirlo a la Sede Electrónica de Catastro para generar el IVG. Puede usar las herramientas de la SEC para generar ese nuevo parcelario. Son estas: http://www.catastro.minhap.es/ayuda/videodemo/C1/CASO1.htm http://www.catastro.minhap.es/ayuda/ayuda_editor_parcelario.htm" Téngase en cuenta para terminar, he insisto en ello, que las diferencias de cabida grandes o pequeñas (y hasta dentro del margen de tolerancia) no varían la calificación de una agrupación, segregación, agregación o división como de "con arreglo a Catastro". Una agrupación con arreglo a Catastro que se me va al garete (el caso Buenamañana) Teníamos esta escritura de agrupación preparada. Tres registrales y una sola catastral con diferencia de cabida. Es decir, una agrupación con arreglo a Catastro en toda regla muy fácil de hacer y sin trámite en la SEC. Llego a la notaría y mi oficial me dice que no se firma. Le digo que venga el interesado a que me explique qué ha pensado. Cuando viene, me dice que como tiene tres registrales y una catastral, quiere efectuar la segregación catastral de una de las tres, dejando las otras dos como están. Tras ese paso, tendría igualmente tres registrales pero solo dos catastrales (una correcta y otra no porque se correspondería con dos registrales). Se supone que el Catastro, puesto que existe título y registro, accedería a la petición y que ¿hasta le modificaría la superficie? Yo diría que sí (siempre que nadie se vea afectado) y que esa segregada catastral quedaría perfecta. Una vez que tenga tres registrales y dos catastrales, agruparía dos de las tres ("las no segregadas" de la parcela catastral que ahora tiene y que quedarían las dos con una sola referencia siendo una agrupación con arreglo a catastro) y se quedaría con dos registrales y dos catastrales. Le dije a mi cliente que suponía que se lo harían pero que no sabía cuanto tardarían. ¿Qué consigue de esta manera? Pues que en vez de agrupar para luego segregar (para lo que necesitaría el famoso informe de Consellería), solo necesita efectuar una agrupación. Eso sí para adaptar superficies catastrales a registrales necesitará un expediente de cabida (199-201-203). Sin embargo, yo tenía una alternativa que podría convenirle mas Lo que se me ocurrió es que lo hiciera al revés (y yo me llevaba una escritura a la alforja), es decir, que agrupara dos de las tres con un IVG+ de agrupación que dejaría fuera de la parcela catastral a la tercera finca cuya descripción se actualizaría. El IVG sería para agrupación o tal vez reparcelación. De esta manera conseguiríamos lo que pretende hacer es decir, dos fincas registrales y dos catastrales con la superficie correcta y sin necesidad de 18.2 a través de la SEC. ¿Sería indispensable actualizar la tercera finca? Hombre, conveniente (y barato) lo es. ¿Indispensable? Si no actualiza como mínimo tendremos que hacer mención a que Buenamañana es propietario de la otra finca afectada (el resto de la parcela) y prestaría su consentimiento al cambio sin modificar descripción de título y escritura. Yo, por los 30,05 Euros que cuesta no tendría la menor duda de arreglar todo, aunque si hay diferencia de cabida luego llega la factura del registro. Otro caso mas en que sin 18.2 podemos arreglar la superficie de las fincas a través de la SEC. Otra alternativa sería usar el 18.2 para una especie de segregación catastral (caso que vimos en la clase anterior). Comparece como propietario de las tres fincas y dice que son una única parcela catastral solicitando la subsanación del Catastro para que este divida en tres la única parcela catastral sin necesidad de notificar a nadie porque el único afectado es el propietario de toda la parcela. Sin embargo, RECORDEMOS que nuestro cliente quiere dos registrales y dos catastrales por lo que no le sirve esta solución. Al final (aunque con el tiempo) le podía proporcionar a mi cliente una alternativa mejor que la suya aunque tuviera que pagarme a mi... Caso "Sarro": Una agrupación resuelta con el PP Este caso supuso una mejora sustancial respecto del caso "Roig" que fue tramitado en abierto. E X P O N E N: PRIMERO.- Que ***, son dueños por cuartas partes indivisas, los tres primeros con carácter privativo, y los dos últimos con carácter ganancial, y por el título que luego se dirá de las siguientes fincas: 1.= RÚSTICA: Tierra olivos regadío (y no olivos secano como por error consta en la certificación catastral que luego se cita), sita en ****. Superficie: Veintiuna áreas y cincuenta y cuatro centiáreas (2.154 m2), según título y registro, y veintiuna áreas y cincuenta y seis centiáreas (2.156 m2), según catastro. Linderos: INSCRIPCIÓN: VALORACIÓN: DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela ** del polígono ** del Catastro de Rústica de ***, catastrada (erróneamente a nombre de los herederos de ***, madre de los hermanos ***), bajo la siguiente referencia: ***. 2.= RÚSTICA: Tierra olivos regadío (y no olivos secano como por error consta en la certificación catastral que luego se cita), sita en ***. Superficie: Cincuenta y nueve áreas y cuarenta y cinco centiáreas (5.945 m2), según título y registro, y una hectárea, dieciséis áreas y diecisiete centiáreas (11.617 m2), según catastro. Linderos: INSCRIPCIÓN: VALORACIÓN: DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela ** del polígono ** del Catastro de Rústica de ***, catastrada (erróneamente a nombre de los herederos de ***, madre de los hermanos ***), bajo la siguiente referencia: ***. PRIMERO.- AGRUPACIÓN: ***, manifiestan que siendo colindantes entre sí, las dos fincas descritas en el expositivo I.- anterior, las AGRUPAN formando la finca que a continuación se describe, cuya inscripción se solicita del Registro de la Propiedad competente, con la siguiente descripción completa y actualizada: = RÚSTICA: Trozo de tierra olivos regadío (y no olivos secano como por error consta en la certificación catastral que luego se cita), sita en ***. Superficie: Ochenta áreas y noventa y nueve centiáreas (8.099 m2), según título y registro, y una hectárea, treinta y siete áreas y setenta y tres centiáreas (13.773 m2), según catastro. Linderos: VALORACIÓN DE LA AGRUPACIÓN EFECTUADA: DATOS CATASTRALES: Constituye las parcelas ** y **, ambas del polígono ** del Catastro de Rústica de ***, catastradas (erróneamente a nombre de los herederos de ***, madre de los hermanos ***), bajo las siguientes referencias: ** y **, antes citadas. B). REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LA FINCA RESULTANTE DE LA AGRUPACIÓN (Ley 13/2015, de 24 de Junio): Dicha representación es la que consta en las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas incorporadas a la presente (que coincide con la del IVG que ahora se cita). La coincidencia es relativa. Es una base gráfica resultado de la suma de todas las que hay. No es una agrupación con arreglo a Catastro. Los comparecientes me autorizan a mi, el Notario, a la tramitación del expediente catastral que sea oportuno para la modificación de la titularidad catastral de la finca objeto de la presente a cuyo efecto he comprobado en la Sede Electrónica de Catastro dicho CSV, habiéndome informado el sistema de que es correcto y de que “se asignarán las nuevas referencias catastrales y se tramitará la actualización cartográfica automáticamente”. A tal fin, me entregan para su incorporación a la presente, Informe de Validación Gráfica con CSV (***) expedido el día **, por Doña ***, Arquitecto Técnico colegiado en el Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de **, con el número ***, que a su requerimiento incorporo a esta matriz. Una formulación mas extensa que deja todo mas claro. Rectificación de Catastro: Según las manifestaciones realizadas ante mi es correcta la superficie de suelo que refleja el Catastro. Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente la coordinación de Registro con Catastro conforme a la descripción catastral tramitando el expediente registral previsto en el Artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria con carácter posterior a la inscripción del acto documentado en la presente escritura. En caso de suspender o denegar la inscripción de la base gráfica catastral, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro y de la actualización de los linderos. Asegura/n, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita. Una diferencia de cabida que se solicita ya por el 199.1 porque gracias al uso de la SEC se consigue una base gráfica catastral nueva de la finca agrupada. No estoy seguro de haber sido plenamente consciente de lo que pedía cuando redacté la escritura pero con algún matiz, diría que me parece correcto (aunque la parte subrayada me genera bastantes dudas). SEGUNDO.- COMPRAVENTA. E).- Las partes contratantes, sin pretender su constancia registral, sujetan la compraventa a la condición resolutoria de la inscripción de la agrupación practicada con la diferencia de cabida solicitada de manera que si no fuera posible la inscripción con dicha nueva cabida (y el defecto fuera insubsanable en la vía notarial y/o registral), quedará resuelta la venta y las partes deberán restituirse sus recíprocas prestaciones. No hubo mas remedio que poner esto. Si no, no había escritura. 1ª DILIGENCIA.- PRESENTACIÓN TELEMÁTICA. 2ª DILIGENCIA.- ASIENTO DE PRESENTACIÓN. 3ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de ** y del Ilustre Colegio Notarial de **, el día *** para hacer constar que en el día de hoy, me hacen entrega de un IVG + relativo a las fincas objeto de la matriz precedente que incorporo a la presente en sustitución del que fue incorporado a la misma a cuyo documento le corresponde el CSV***. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente, Doy fe.= Hubo un error. El IVG+ se hizo para agregación cuando era agrupación. El CSV era correcto, pero luego no me lo aceptaron en el trámite. 4ª DILIGENCIA.- NOTIFICACIÓN FEHACIENTE DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN. 5ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de **, el día **, para hacer constar que en el día de hoy, incorporo a la presente la documentación acreditativa de la tramitación en la Sede Electrónica de Catastro del expediente relativo a la agrupación contenida en la matriz precedente consistente en la comunicación de inicio del procedimiento y el certificado de modificación gráfica con el parcelario actual y el propuesto que incluye la relación de inmuebles afectados (2) y la nueva referencia catastral asignada (1). De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente, Doy fe.= 6ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de ** y del Ilustre Colegio Notarial de **, el día ** para hacer constar que en el día de hoy, incorporo a la presente certificación acreditativa de la referencia catastral de la finca objeto de la presente (**, PARCELA **, POLÍGONO **) con el anexo de coordenadas georreferenciadas vértices de la finca resultante de comunicación a que se refieren la presente matriz y la anterior diligencia, obtenida por mi, el Notario, de la Sede Electrónica del Catastro por medio de mi tarjeta de firma electrónica (FEREN) tras el cierre del procedimiento que me ha sido comunicado en el día de hoy por medio de un correo electrónico con el siguiente tenor literal y que impreso a papel incorporo a la presente: Con fecha***, la notaría de DON JUSTITO EL NOTARIO (código ***) inició, a través de la Sede Electrónica del Catastro, un expediente de alteración físico-económica mediante la aportación de Informe de Validación Gráfica positivo con CSV ** , así como la documentación acreditativa de la aceptación de los titulares catastrales afectados. Todo ello ha quedado registrado en el siguiente expediente catastral: Tipo de expediente catastral: CNFI – COMUNICACIÓN NOTARIAL DE PARCELACIONES Código del expediente catastral: ** Con este correo le informamos que la Gerencia Territorial de Catastro de Alicante ha procedido a cerrar el expediente sin posibilidad de completar su tramitación. Para mayor información acerca de este problema contacte con la Gerencia Territorial. Atención a lo que viene pues probablemente fue uno de los primeros casos en que usé la fórmula (sino el primero). De la mencionada certificación catastral descriptiva y gráfica resulta que los linderos de la total finca son los que se dicen a continuación por lo que, con el resto de la total descripción de la finca, la misma queda como sigue: = RÚSTICA: Trozo de tierra olivos regadío (y no olivos secano como por error consta en la citada certificación catastral), sita en ***. Superficie: Ochenta áreas y noventa y nueve centiáreas (8.099 m2), según título y registro, y una hectárea, treinta y siete áreas y setenta y tres centiáreas (13.773 m2), según catastro. Linderos: De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente y el presente, Doy fe.= ¿Qué es lo mas relevante del caso "Sarro"? Pues que fue el que me llevó a terminar de entender el concepto del IVG+ con BG "no alternativa a la catastral". En el caso "Sarro" hicimos la agrupación con un exceso de mas del 10% utilizando la propia BGC. Sin embargo, para poder usar la experiencia piloto y que la agrupación (que no era una agrupación con arreglo a Catastro) accediera al Catastro quedando una sola finca, me hacía falta el IVG+ que, en este caso, daba el mismo resultado que la BGC (que la suma de las dos BGC de las fincas agrupadas). Ví entonces que se trataba de una base gráfica alternativa que, en realidad, no era tan alternativa. Registralmente las coordenadas de las dos fincas agrupadas por separado servían pero catastralmente no, por lo que necesitábamos el IVG+. Comuniqué la agrupación a través de la SEC el mismo día de la firma y obtuve la RC de la finca agrupada (instantáneamente) aunque no podría sacar la CCDYG hasta ¿el lunes? Cuando fuera a expedir la copia de la escritura, las coordenadas ya no resultarían de dos CCDYG sino de una sola con lo que la coordinación será mucho mas real (por decirlo de alguna manera). Y ¿podrían dejarse como dos fincas? Pues sí, pero yo creo que, por una parte, es mucho mejor dejarlo como una sola y, por otra, la norma nos obliga en estos casos a utilizar el IVG+ con lo que no me parece que sea una cosa opcional para el interesado (salvo fincas con elementos discontinuos). Desgraciadamente, el lunes me llegó un e-mail de la gerencia: "Ha tenido entrada en esta Gerencia a través de la SEC, en el marco de la prueba piloto que se está llevando a cabo con Catastro, el expediente de comunicación notarial de parcelaciones ***, en base a escritura pública de agrupación otorgada ante JUSTITO EL NOTARIO, *** de su protocolo. Analizada la escritura (agrupación) y el Informe de Validación Gráfica (agregación) se deduce una inconsistencia entre la escritura/IVG que debe subsanarse. Por tanto, no se debe de hacer uso de las nuevas referencias asignadas en la certificación de modificación gráfica generada por nuestra aplicación, ya que la normativa catastral nos obliga a generar una nueva referencia catastral para la finca agrupada. Se hace necesario que cree un nuevo IVG (AGRUPACIÓN), subsanando en su caso la escritura, y generando un nuevo expediente. Procederemos al cierre del presente expediente para que no impida la nueva presentación". Yo les contesté: "Se indicó agregación tal vez porque desde el punto de vista del Catastro realmente la hay pues la finca pequeña es cinco veces mas pequeña que la grande pero no desde el punto de vista del registro que es el que manda a estos efectos. Mi calificación de la escritura también ha de ser de agrupación y no agregación pues la superficie catastral no cuenta al efecto. Por otra parte, teniendo en cuenta que la diferencia de agrupar y agregar suele ser desconocida (las licencias se equivocan, los técnicos se equivocan, los Notarios se olvidan … ) ¿es esto tan trascendente? Si no hay otra alternativa, solicitaré ese nuevo IVG, lo incorporaré y volveré a cursar el expediente (que de momento sigue abierto)". El martes, recibí en mi correo corporativo esta explicación: "En relación con la expediente catastral de referencia, según la Circular 07.04/06, sobre asignación o modificación de referencia catastral, en su página 4 indica que “Para la calificación como agregación o agrupación se atenderá a lo especificado en la escritura, contrato o documento en el que se formalice la operación.” (se adjunta circular). Lo que nos lleva desde el punto de vista catastral a generar nueva referencia a la parcela resultante agrupada y causar baja las anteriores. Igualmente, en la Guía para la elaboración de ficheros GML según las diferentes operaciones sobre el parcelario para el IVG se establece el mismo criterio que en dicha circular (Página 6 de la Guía). Comprobado que el IVG y escritura no son coincidentes, no se puede asignar la referencia catastral generada en el presente expediente por eso se informó sobre este extremo en el anterior correo. Por tanto, no se puede proceder a la tramitación del presente expediente, siendo necesario la generación de un nuevo IVG para su correcta asignación de referencia catastral Yo les agradecí la aclaración y les dije: "Así que lo que manda es la escritura. Me queda claro y, según escritura, es una agrupación. Encargaré nuevo IVG+ a mi cliente para solucionarlo cuanto antes con un nuevo expediente". Cuando conseguí el nuevo IVG+, lo comprobé cuandoy me cerraron el expediente, abrí uno nuevo y expliqué lo acontecido mediante diligencia. Catastro me comunicó el cierre de este modo: Con fecha **, la notaría de DON JUSTITO EL NOTARIO (código ***) inició, a través de la Sede Electrónica del Catastro, un expediente de alteración físico-económica mediante la aportación de Informe de Validación Gráfica positivo con CSV *** , así como la documentación acreditativa de la aceptación de los titulares catastrales afectados. Todo ello ha quedado registrado en el siguiente expediente catastral: Tipo de expediente catastral: CNFI - COMUNICACIÓN NOTARIAL DE PARCELACIONES Código del expediente catastral: *** Con este correo le informamos que la Gerencia Territorial de Catastro de Alicante ha procedido a cerrar el expediente sin posibilidad de completar su tramitación. Para mayor información acerca de este problema contacte con la Gerencia Territorial. Si la agrupación hubiera afectado a otras fincas, la solución hubiera sido bien distinta. No hubiéramos podido usar la SEC para la agrupación y tendríamos un expediente 18.2-199.1/201 o 199.2/201-18.3. Caso Poveda: un IVG+ para división cuando tenía que ser para segregación Lo traigo al hilo por el caso "Sarro". Esta clase de cosas ya no suelen sucederme porque lo primero que miramos en el IVG es si es positivo y luego si es para el concepto oportuno. Con las segregaciones los técnicos tienen problemas y no consiguen catalogarlas correctamente dándonos lugar a problemas en la notarías. Creo que tengo el asunto tratado en otra parte del curso. 2ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, el día *, para hacer constar que en el día de hoy, he recibido un correo electrónico, cuya impresión a papel incorporo a la presente, una comunicación del siguiente tenor literal: “Ha tenido entrada en esta Gerencia a través de la SEC, en el marco de la prueba piloto que se está llevando a cabo con Catastro, el expediente de comunicación notarial de parcelaciones *, en base a ESCRITURA DE ACEPTACIÓN Y ADJUDICACIÓN PARCIAL DE HERENCIA y SEGREGACIÓN, protocolo *, otorgada ante JUSTITO EL NOTARIO. Analizada la escritura (SEGREGACIÓN) y el Informe de validación gráfica (DIVISION) se deduce una inconsistencia entre escritura/IVG que debe subsanarse. Por tanto, no se debe de hacer uso de las nuevas referencias asignadas en la certificación de modificación gráfica generada por nuestra aplicación, ya que la normativa catastral nos obliga a mantener la referencia catastral existente para la finca matriz y generar una nueva para la finca segregada. Se hace necesario que cree un nuevo IVG (SEGREGACIÓN) y presente un nuevo expediente. Procederemos al cierre del presente expediente para que no impida la nueva presentación. Para cualquier duda puede consultarnos en esta misma dirección de correo. Gracias por su atención y un saludo. Gerencia Territorial del Catastro de Alicante. Dirección General del Catastro”. En consonancia con la mencionada comunicación y a sus efectos, recibo en el día de hoy un nuevo IVG+ con CSV ***, que he comprobado en la Sede Electrónica de Catastro con el siguiente resultado: “*”, por lo que procedo a desunir el IVG+ erróneo para sustituirlo por el correcto y, del mismo modo, a desunir los documentos a que se refiere la 1ª diligencia. Acto seguido incorporo a la presente, la documentación acreditativa de la iniciación de un nuevo expediente en la Sede Electrónica de Catastro consistente en la comunicación de inicio del procedimiento y en los certificados gráficos de las parcelas catastrales. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente y el presente, Doy fe.= Es decir que me comunicaron, cerraron y yo pude seguir trabajando. Escritura de agrupación y declaración de edificación (el caso "Domitila") Este caso fue muy curioso. Dos fincas registrales. Una rústica con su RC y bien de superficie y una urbana sin catastro en medio de la rústica. No es que la obra no estuviera declarada, lo estaba, aunque había que actualizarla (y no constaba en Catastro). Lo que ocurría es que era una isla registral dentro de la rústica por lo que se tomó la decisión de agruparlas. En un primer momento, opté por no hacer uso de la experiencia piloto (la rústica estaba perfecta y la urbana estaba dentro y eso no tenía claro que fuera una agrupación a efectos de Catastro), pero como los clientes se presentaron con su IVG+ en la notaría y se había hecho incluyendo la urbana dentro de la rústica, pensé en probar a usarlo a pesar de que el técnico lo había calificado como SEGREGACIÓN que era justo lo contrario a lo que estábamos haciendo. Estaba casi seguro de que tendría otro correíto pero el caso tuvo un final inesperado: "Con fecha 24/01/2022, la notaría de JUSTITO EL NOTARIO (código ***) inició, a través de la Sede Electrónica del Catastro, un expediente de alteración físico-económica mediante la aportación de Informe de Validación Gráfica positivo con CSV ***, así como la documentación acreditativa de la aceptación de los titulares catastrales afectados. Todo ello ha quedado registrado en el siguiente expediente catastral: Tipo de expediente catastral: CNFI - COMUNICACIÓN NOTARIAL DE PARCELACIONES. Código del expediente catastral: ***. Parcelas afectadas: ***: POLIGONO **, PARCELA **, **, DELEGACION DE **. Con este correo le informamos que la D.G. del Catastro ha finalizado la tramitación de dicho expediente. Ya están disponibles las certificaciones descriptivas y gráficas con la nueva configuración de las parcelas en la SEC". Pensaba que me dirían que no, pero conseguí dos nuevos catastros. Uno para la rústica que continuaba igual de superficie y otro para la urbana situada dentro de la rústica y descrita conforme a lo señalado por el técnico en su documentación. Les resolví un verdadero papelón a esta gente y confirmé (vuelvo a insistir) aunque no terminé de entender cómo pudo tener este caso un final tan sorprendente e inesperado. Está claro que hay que comprobar cada CSV y lanzarse a la SEC aun cuando no tengamos del todo claro el resultado. Eso sí, si no funciona y no llega aviso de cierre hay que comunicarse con Catastro para no dejar un expediente abierto que cause problemas a nuestros clientes. E X P O N E N: PRIMERO.- Que son dueños en pleno dominio, con carácter ganancial, por el título que se dirá, de las siguientes fincas: 1.= URBANA: Casa habitación compuesta de planta baja, con horno de pan cocer, sita en *. Superficie: Mide seis metros de fachada por tres metros de fondo, es decir, dieciocho metros cuadrados (18 m2). Linderos: Norte, con *; Sur, camino; Este, camino; y Oeste, montes de *. INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de *, al tomo *, libro *, folio *, finca registral número *. VALORACIÓN: * incluida la mayor obra existente en su interior, cuya declaración en legal forma se efectúa mediante la presente. REFERENCIA CATASTRAL:No consta. 2.= RÚSTICA: Trozo de tierra monte, con atochas y pinatos, hoy matorral, sita en *. Superficie: Una hectárea, setenta y seis áreas y cuatro centiáreas (17.604 m2), según título y registro, y tres hectáreas, cinco áreas y noventa y siete centiáreas (30.597 m2), según catastro. Linderos: Norte, *; Sur, *; Este, camino; y Oeste, senda de servidumbre. INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de Jumilla, al tomo *, libro *, folio *, finca registral número *. VALORACIÓN: *. DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela * del polígono *, del Catastro de Rústica de *, catastrada bajo la siguiente referencia: *. Manifiestan que la urbana anteriormente descrita se encuentra íntegramente en el interior de la citada parcela * del polígono *. Pero no estaba catastrada. CIRCUNSTANCIAS COMUNES: TÍTULO: El de compra efectuada a Don *, por Don * para su sociedad de gananciales, en virtud de escritura autorizada por Don *, Notario que fue de *, el día *, con el número * de protocolo. CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiestan sus propietarios que las fincas descritas se encuentran libres de cargas y gravámenes, de arrendatarios y ocupantes, y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos, no constituyendo la vivienda habitual de los comparecientes. INFORMACIÓN REGISTRAL: No es de aplicación en este caso el deber de obtención de información registral previa. La descripción de los inmuebles, su titularidad y la situación de cargas antes expresadas resultan de las manifestaciones realizadas y del título reseñado. Yo, el Notario, advierto de que prevalecerá la situación registral existente con anterioridad a la presentación de esta escritura en el Registro de la Propiedad. SEGUNDO.- Esto expuesto, O T O R G A N: PRIMERO.AGRUPACIÓN Y DECLARACIÓN DE AMPLIACIÓN DE EDIFICACIÓN: A).= Los comparecientes AGRUPAN, por ser colindantes entre sí, las dos fincas descritas en el expositivo PRIMERO.- bajo los números 1.= y 2.=, formando la finca nueva e independiente que a continuación se describe, declarando, simultáneamente, que sobre la finca formada por agrupación, existe UNA AMPLIACIÓN DE LA EDIFICACIÓN EXISTENTE (con una antigüedad de 62 años) que por la presente DECLARAN TERMINADA, solicitando su inscripción en el de Registro de la Propiedad competente, con la siguiente descripción total y actualizada de la fincacon arreglo a la Documentación Técnica que luego se cita: = RÚSTICA: Trozo de tierra monte, con atochas y pinatos, hoy matorral, sita en *. Superficie: Una hectárea, setenta y seis áreas y cuatro centiáreas (17.604 m2), según título y registro, y tres hectáreas, cinco áreas y noventa y siete centiáreas (30.597 m2), según catastro. Dentro de cuyo perímetro existe construidauna edificación destinada a vivienda, compuesta de planta baja y primera, sita en término municipal de Jumilla, partida y paraje del Peralejo. Superficie: La superficie ocupada de parcela es de doscientos nueve metros cuadrados (209 m2). Tiene una total superficie construida de doscientos cuarenta y cuatro metros cuadrados (244 m2), de los cuales doscientos nueve metros cuadrados (209 m2) corresponden a la planta baja, y los restantes treinta y cinco metros cuadrados (35 m2) a la planta primera. La planta baja está destinada a VIVIENDA distribuida en dos habitaciones, recibidor, comedor, aseo, con una superficie construida de noventa y seis metros cuadrados (96 m2), una CUADRA, treinta y cinco metros cuadrados (35 m2), un ALMACÉN, con una superficie construida de setenta y un metros cuadrados (71 m2), y una BARBACOA, con una superficie construida de siete metros cuadrados (7 m2). La planta alta, a la que se accede por escalera interior que parte de la planta baja, está destinada a CÁMARA, y tiene una superficie construida de treinta y cinco metros cuadrados (35 m2). Linderos: Por todos sus vientos, con la finca en la que se halla enclavada. Linderos de la total finca: Norte, *; Sur, *; Este, camino; y Oeste, senda de servidumbre. VALORACIÓN A EFECTOS FISCALES Y ARANCELARIOS DE LA FINCA formada por agrupación, incluyendo la obra declarada: *. VALORACIÓN DE LA AMPLIACIÓN DE LA EDIFICACIÓN DECLARADA:*. Solo ha sido posible obtener el Valor de Referencia de la finca rústica, según resulta del certificado obtenido a petición de los comparecientes de la Sede Electrónica del Catastro que se incorpora a la presente junto con el certificado negativo correspondiente a la finca urbana por lo que yo, el Notario, les hago al respecto las oportunas advertencias. No tengo claro el criterio de incorporar o no el VR en este tipo de escrituras. B).= Manifiestan los comparecientes que: -. La descripción de la edificación declarada mediante la presente escritura se corresponde con la realidad. -. Que no les consta que exista en el Registro de la Propiedad anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la presente. -. Y, que en consecuencia, habiendo transcurrido ya el plazo legal de prescripción conforme a la vigente legislación, dicha edificación se considera incorporada a su patrimonio ganancial y nada obsta a su inscripción en el Registro de la Propiedad. C).= SEGURO DECENAL: Manifiestan que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación, no es exigible la constitución de garantías. D).= CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA: No es exigible conforme al Real Decreto 390/2021, de 1 de Junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios. E).= LIBRO DEL EDIFICIO: Con relación a lo dispuesto en el Artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de Junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo NO resulta necesario justificar notarialmente el depósito del LIBRO DEL EDIFICIO. F).= INCORPORACIÓN DE DOCUMENTOS: Me entregan para su incorporación a la presente, INFORME Y PLANOS con REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA ALTERNATIVA expedidos el día * por Don *, Ingeniero Técnico Agrícola, Colegiado con el número * en el Colegio Oficial de Ingenieros Técnicos Agrícolas de * (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, el carácter de firma cualificad y que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme a los artículos 256 y 259 del Reglamento Notarial, 3, 6, 25.2 y 26 del Reglamento UE 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE y 17-Bis de la Ley del Notariado) cuya certificación es acreditativa de la descripción, antigüedad y superficie ocupada de la obra que se declara mediante la presente, todo ello en términos coincidentes con lo expuesto anteriormente, lo que, yo, el Notario, compruebo. G).- REPRESENTACIÓN GRÁFICA: Las coordenadas de referenciación geográfica de la parte de suelo ocupada por la edificación constan en la Certificación expedida por el Sr. *, antes citada. Los comparecientes me autorizan a mi, el Notario, a la tramitación del expediente catastral que sea oportuno para la modificación física (agrupación) objeto de la presente escritura a cuyo efecto he comprobado en la Sede Electrónica de Catastro el CSV (*) del Informe de Validación Gráfica de resultado positivo relativo a las fincas agrupadas y expedido el día *, por el citado Don *, que me entregan y a su requerimiento incorporo a esta matriz, habiéndome informado el sistema de que es correcto y de que “se asignarán las nuevas referencias catastrales y se tramitará la actualización cartográfica automáticamente”. H).= INFORME CATASTRAL DE UBICACIÓN DE CONSTRUCCIONES: Me entregan los comparecientes para unir a esta matriz informe catastral de ubicación de construcciones con CSV *. Rectificación de Catastro: Según las manifestaciones realizadas ante mi es correcta la superficie de suelo que refleja el Catastro puesto que la finca urbana se encuentra incluida en el interior de la misma. Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente la coordinación de Registro con Catastro conforme a la descripción catastral tramitando el expediente registral previsto en el Artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria con carácter posterior a la inscripción del acto documentado en la presente escritura. En caso de suspender o denegar la inscripción de la base gráfica catastral, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro y de la actualización de los linderos. Asegura/n, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resulta de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita. Pedí el 199.1 a pesar de que no tenerlo claro. En Catastro las coordenadas eran las de la rústica y la urbana no existía. Tras el sorprendente resultado obtenido en la SEC las coordenadas de la finca seguían siendo las mismas y la urbana dentro de ella pasó a tener las suyas propias. Son frecuentes los casos en los que uno no sabe qué petición cursar. Presentación telemática.- Renuncian a que la presente escritura sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. Así lo dicen y otorgan. Estas fueron las diligencias de este caso: 1ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***, el día ***, para hacer constar que en el día de hoy, incorporo a la presente la documentación acreditativa de la tramitación en la Sede Electrónica de Catastro del expediente relativo a la agrupación contenida en la matriz precedente consistente en la comunicación de inicio del procedimiento y el certificado de modificación gráfica con el parcelario actual y el propuesto que incluye la relación de inmuebles afectados (1) y las nuevas referencias catastrales asignadas (2). De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente, Doy fe.= 2ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de **, el día *** para hacer constar que en el día de hoy, incorporo a la presente certificaciones acreditativas de las referencia catastrales de la finca objeto de la presente (*** para la rústica y *** para la urbana) con el anexo de coordenadas georreferenciadas vértices de las fincas resultantes de comunicación a que se refieren la presente matriz y la anterior diligencia, obtenida por mi, el Notario, de la Sede Electrónica del Catastro por medio de mi tarjeta de firma electrónica (FEREN) tras el cierre del procedimiento que me ha sido comunicado en el día de hoy por medio de un correo electrónico con el siguiente tenor literal y que impreso a papel incorporo a la presente: “Con fecha 24/01/2022, la notaría de D. JUSTITO EL NOTARIO (código ***) inició, a través de la Sede Electrónica del Catastro, un expediente de alteración físico-económica mediante la aportación de Informe de Validación Gráfica positivo con CSV ***, así como la documentación acreditativa de la aceptación de los titulares catastrales afectados. Todo ello ha quedado registrado en el siguiente expediente catastral: Tipo de expediente catastral: CNFI - COMUNICACIÓN NOTARIAL DE PARCELACIONES. Código del expediente catastral: ***. Parcelas afectadas: **: POLIGONO **, PARCELA **, **, DELEGACION DE **. Con este correo le informamos que la D.G. del Catastro ha finalizado la tramitación de dicho expediente. Ya están disponibles las certificaciones descriptivas y gráficas con la nueva configuración de las parcelas en la SEC”. De la mencionada certificación catastral descriptiva y gráfica resulta que los linderos de la total finca son los que se dicen a continuación por lo que, con el resto de la total descripción de la finca, esta queda como sigue: = RÚSTICA: … Linderos de la total finca: … Sur, ***, parcela y límite del término municipal de ** que es parcela ** del polígono ** (de MUNICIPIO) de ***; Este, camino …. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y en el presente, yo, el Notario, Doy fe.= Una vez mas hice un ajuste sin comparecencia de los interesados en mi condición de instructor del expediente. Agrupación de fincas separadas por camino público Un cliente habitual nos encarga una agrupación de dos fincas separadas por un camino público. No es problema agrupar fincas no colindantes en diversos casos y este es uno de los casos mas comunes (fincas separadas por caminos). Lo prevé el artículo 45 del Reglamento Hipotecario (que luego comentamos). Se trata de dos fincas registrales colindantes. Una (a la que la llamaremos la de abajo) constituye una parcela catastral y la otra (a la que llamaremos la de en medio) es parte de otra parcela catastral. En el Catastro, estas dos parcelas catastrales están separadas por un camino, pero en realidad ese camino se encuentra mas al norte y separa la finca registral que es parte de una catastral (la de en medio que se quiere agrupar a la de abajo) de otra finca registral (a la que llamaremos la de arriba) que es del mismo propietario que las otras dos y que también es parte de la misma catastral (de la misma que la finca de en medio). Dicho de otro modo: las fincas registrales a agrupar (la de abajo y la de en medio) sí que son colindantes porque el camino en realidad parte en dos las fincas registrales que constituyen una sola catastral (la de en medio y la de arriba). ¿Qué solución le damos a este caso? Pues dado que el camino municipal no está situado donde debe, la mejor solución sería agrupar e iniciar el 18.2 para dejar el camino donde tiene que estar. ¿Y habría que llevar a cabo la actualización descriptiva de la finca de arriba? No necesariamente. En el 18.2 el propietario de las tres fincas (que serán dos tras la agrupación) haría constar que la de arriba (afectada por el procedimiento) es también de su propiedad y que, como tal propietario, consiente el expediente con lo que se beneficiaría de la subsanación de la discrepancia sin necesidad de actualizar esta finca cosa que podría hacer en base a la nueva situación catastral cuando considere oportuno. ¿Y no deberíamos situar primero el camino en su sitio y después realizar la agrupación? Yo diría que sí. Siempre primero subsanar y luego agrupar, segregar o lo que sea. A los pocos días viene un técnico municipal a la notaría para otro asunto. Se le enseña la documentación y dice que la zona por donde dice el interesado que pasa el camino está sembrada (ya lo advertimos nosotros en la ortofoto que siempre hay que consultar) y que se podría solucionar con algún tipo de acuerdo de cesión para que el camino pasara por otro sitio. Se avisa al cliente para informarle y nos dice que efectivamente es así. El camino pasa por donde pasa y lo que él pretende es que pase por otro sitio. Así son estas cosas en la realidad notarial. Agrupación catastral sin agrupación en la escritura y tramitación de la agrupación a través de la Sede Electrónica de Catastro Aunque el expediente no está cerrado, he firmado hace pocos días una escritura en la que se agrupan dos catastrales que ya son una sola finca registral. El técnico ha presentado un IVG+ con el concepto AGRUPACIÓN y hemos comprobado su CSV en la SEC. El resultado ha sido positivo y el sistema informa: “CSV correcto, se asignarán las nuevas referencias catastrales”. Al ver el resultado de la comprobación, pensé: "Y si registramos el expediente de agrupación en la SEC, ¿qué pasará? ¿nos lo tramitarán y dejaran una sola referencia catastral para la finca?". Pensé que no perdía nada con intentarlo y registré el expediente. Instantáneamente recibí la comunicación de inicio del procedimiento y el proyecto de nuevo parcelario con las dos catastrales agrupadas. Una vez hecho esto, escribí a la Gerencia a través de la dirección reservada a fedatarios para que lo tuvieran en cuenta. Al rellenar el campo de la ficha de registro relativo a que la operación a registrar se correspondía con la escritura marqué la casilla (dije que sí) aunque lo cierto es que se trataba de un caso especial (común por otra parte) y lo cierto es que la agrupación ya estaba hecha en el pasado o el Catastro era incorrecto. Ahora hay que esperar. Si todo termina bien, haré lo de siempre: una diligencia mas para recoger el cierre y la adaptación de la descripción de la finca o lo que diga Catastro. Si no contestan, no olvidéis decir a Catastro que cierren el expediente. Esta es la escritura en sus partes esenciales E X P O N E N: PRIMERO.- Que DON * y DOÑA *, son dueños por mitades indivisas con arreglo al régimen económico de su nacionalidad, y por el título que luego se dirá, de la siguiente finca: = URBANA: INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de *, al tomo *, libro *, folio *, finca registral * (Código Registral Único *). DATOS CATASTRALES: Se halla catastrada bajo las dos siguientes referencias: * y *. Se acreditan con las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, y los anexos de coordenadas georreferenciadas vértices de la parcela catastral, que incorporo a esta matriz, solicitadas por los otorgantes a efectos de la presente, y obtenidas de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos. En cuanto a la obligación de declarar las alteraciones catastrales, establecidas en el artículo 13 de Ley del Catastro, hago saber a los comparecientes, que habiéndose aportado las Referencias Catastrales y siendo uno de los supuestos de comunicación notarial previstos en el artículo 14 de la mencionada Ley, no están obligados a realizar las correspondientes declaraciones de alteración catastral.-- Si el resultado de las comunicaciones por mí efectuadas es positivo en su totalidad, me autorizan para adjuntarles a la copia autorizada de la presente, nuevas certificaciones descriptivas y gráficas obtenidas, a mi elección, a través de Signo o de la Sede Electrónica del Catastro, lo que haré acompañándoselas a la copia autorizada de la escritura junto con las comunicaciones de inicio del procedimiento. Si no fuera total y las comunicaciones efectuadas no consiguen automáticamente las alteraciones catastrales, pero han iniciado el proceso de comunicación de datos, acompañaré a dicha copia autorizada con las notificaciones o comunicaciones recibidas desde la Sede Electrónica de Catastro, donde se indicará que es posible que el interesado deba acudir a las oficinas catastrales para verificar el cambio. Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin. En AMBAS certificaciones consta:“Coordinación gráfica con el Registro de la Propiedad. Registro: *. Código Registral Único: *. Estado: Inmueble sobre parcela coordinada. Fecha: *”. TÍTULO: El de compra efectuada por los comparecientes a *, en virtud de escritura autorizada bajo mi fe, el día *, con el número * de protocolo, habiéndose tramitado e inscrito la cabida actual en virtud de expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria con *. Ya en la parte dispositiva y los efectos que interesan F).- INCORPORACIÓN DE DOCUMENTOS: Los comparecientes me entregan para su incorporación a la presente, CERTIFICADO DE SUPERFICIES y ANTIGÜEDAD con PLANOS, y REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA ALTERNATIVA, expedidos el día *, por Don *, Arquitecto Técnico Colegiado con número * en el Colegio Oficial de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de la Edificación de * (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, el carácter de firma cualificada y que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme a los artículos 256 y 259 del Reglamento Notarial, 3, 6, 25.2 y 26 del Reglamento UE 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE y 17-Bis de la Ley del Notariado), cuya certificación, planos e informe son acreditativos de la superficie de suelo y de las edificaciones, así como de su antigüedad, todo ello en términos coincidentes con lo expuesto anteriormente, lo que, yo, el Notario, compruebo. G).- REPRESENTACIÓN GRÁFICA:Tanto las de la superficie de suelo ocupada por las edificaciones que se declaran, como las del total suelo de la finca, constan en el citado certificado expedido por Don *. Además, los comparecientes me entregan para su incorporación a la presente, Informe de Validación Gráfica POSITIVO (concepto AGRUPACIÓN) con CSV *, expedido el día *, por el citado Sr. *, que a su requerimiento incorporo a esta matriz, cuyo CSV, yo, el Notario, he comprobado en la Sede Electrónica de Catastro del que resulta: “CSV correcto, se asignarán las nuevas referencias catastrales”. Los comparecientes me autorizan a mí, el Notario, a la tramitación del expediente catastral que sea oportuno en la Sede Electrónica de Catastro. H).- INFORMES CATASTRALES DE UBICACIÓN DE CONSTRUCCIONES: Me entregan asimismo, informes catastrales de ubicación de construcciones con CSV * (resultado POSITIVO), * (resultado POSITIVO) y * (resultado NEGATIVO), los cuales quedan incorporados a la presente. I).= Los comparecientes me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin. J).= RECTIFICACIÓN DE CATASTRO: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo, existiendo una diferencia de 0,05 m2 que entra dentro del margen de tolerancia. En consecuencia, no procede iniciar expediente de rectificación. Coordinación de catastro y registro: La descripción de la finca conforme a Catastro se corresponde con la descripción registral, y se encuentra coordinada con Catastro con fecha *. Y ya está. A ver si sale bien la cosa. En caso de segregación tenemos otro truco. Se trataría de conseguir la segregación catastral por la vía del 18.2. No siempre funciona, pero de momento tengo un caso en el que la única catastral está conformada por cuatro registrales y la vamos a convertir en cuatro catastrales por un 18.2 y he cerrado exitosamente otro caso en el que la única catastral es una registral y parte de otra. En ambos casos han comparecido todos los propietarios afectados. Comentamos estos casos en la clase anterior. Agregación El Artículo 48 del Reglamento Hipotecario dice: "La agregación de una o varias fincas inscritas o de una o varias partes que se segreguen, a otra también inscrita, podrá realizarse siempre que ésta tenga una extensión que represente, por lo menos, el quíntuplo de la suma de las que se agreguen. La inscripción correspondiente se practicará en el folio de la finca mayor, sin alterar su numeración, pero expresándose en ella la nueva descripción resultante y la procedencia de las unidas, con las cargas que las afecten. Se harán, además, las oportunas notas marginales de referencia". Nada tiene la agregación que no tenga la agrupación, con lo que lo mejor que se puede hacer con ella es NO OLVIDAR QUE EXISTE. Si lo hacemos, podemos ocasionar un considerable disgusto fiscal (y de factura registral) a nuestro cliente pues solo se tributa en caso de agregación por la superficie de la finca o fincas pequeñas (las agregadas). En el cálculo de ese quíntuplo, entiendo que ha de computarse la superficie según registro. Por lo demás, en la escritura se trata de sustituir agrupación por agregación y de conjugar el verbo agregar en vez del verbo conjugar. Las exigencias técnicas y problemas derivados de los desajustes de superficie son los mismos. Como como acabamos de ver, a efectos de Catastro, en los IVG+, hay que utilizar el término correcto, so pena de devolución del expediente a los toriles. Dos hermanos disuelven el condominio sobre tres fincas (la agregación de Philip) Uno de los hermanos se queda con dos de las fincas tras la disolución de condominio y el otro con una. El que se queda con dos, luego las agrega a otra de su propiedad que es cinco veces mas grande. Las tres fincas (las agregadas y la que recibe a las agregadas) son una misma catastral pero no será una agregación con arreglo a Catastro porque existen otros propietarios afectados por lo que necesitamos un IVG+ para subsanación. La finca resultante arroja una diferencia de superficie, según medición técnica, respecto de Catastro. No quieren hacer 18.2 y además traen IVG+ para agregación. La modificación de cabida tendrá que ir por la vía del 199.2 (0 201) +18.3. División, parcelación o división material Ni una sola división de suelo he hecho en catorce años. Por cuestiones fiscales, lo habitual es enfocarla como una sucesión de segregaciones y de determinación de resto. El Artículo 46 del Reglamento Hipotecario dice: "En el caso de que la totalidad de una finca inscrita se divida en dos o más suertes o porciones, se inscribirá cada una de éstas como finca nueva y bajo número diferente, haciéndose breve mención de esta circunstancia al margen de la inscripción de propiedad de la finca que se divida. En las nuevas inscripciones se expresará la procedencia de las fincas, así como los gravámenes que tuvieran antes de la división". También es importante lo que establece el Artículo 26.2 del TR de la Ley del Suelo que suele tener desarrollo en las leyes urbanísticas y de ordenación del territorio de las diferentes CCAA. Dice: "La división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística. Esta regla es también aplicable a la enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva. En la autorización de escrituras de segregación o división de fincas, los notarios exigirán, para su testimonio, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable. El cumplimiento de este requisito será exigido por los registradores para practicar la correspondiente inscripción. Los notarios y registradores de la propiedad harán constar en la descripción de las fincas, en su caso, su cualidad de indivisibles". Cuidado con lo subrayado porque los pactos de atribución de uso no son admisibles ni aun cuando se indique aquello de "sin pretender su constancia registral". Por lo demás, las exigencias técnicas y problemas derivados de los desajustes de superficie son los mismos. El caso "Dessipau" como prototipo de dificultad de estas escrituras En este caso el cliente fue por su cuenta sin coordinarse con la notaría generando un lío considerable. Es un buen caso para estudiar la fase de preparación de escrituras de este tipo. Se trataba de una escritura que pintaba a rápida resolución. El cliente es perro viejo del mundillo. Tiene mucha prisa y aunque amenaza con llevarse el asunto a otra notaría, nos reconoce que aquí lidiamos bien con esta clase de asuntos y "garantizamos" su inscripción. Curiosamente la licencia la pidió en 2019 y la obtuvo en 2020, pero es a finales de 2021 cuando le han entrado las prisas. No es la primera vez que nos pide información sobre el asunto. En 2020 se le hizo saber que sería necesario el IVG+ y la certificación, informe y planos del técnico aunque cuando vino a encargar la escritura hace pocos días solo nos trajo su título y la licencia. Pocos días después nos facilitó el informe de Consellería de Agricultura y el IVG+. Cuando nos amenazó con llevarse el asunto, ante el apuro de mi oficial que siempre tiene una importante carga de trabajo encima, decidí hacerle yo el esqueleto de la escritura. Con lo que tenía y sin molestarme demasiado (para eso soy el jefe) esto que veremos ahora es lo que pude montar de esta escritura que, a la vista de la documentación, solo iba a ser de segregación (en singular) y de determinación de resto, aunque finalmente acabará convertida en una escritura de segregación, determinación de resto, agrupación y constitución de servidumbres. Caso "Dessipau": Esbozo de una escritura de segregación y de determinación de resto, de actualizaciones descriptivas y de constitución de servidumbres de paso E X P O N E N: PRIMERO.- Que son dueños, en pleno dominio, con carácter ganancial y por el título que se dirá, de la siguiente finca: = RÚSTICA: Tierra blanca regadío situada en ***. Superficie: Dos hectáreas, veintisiete áreas y cuarenta centiáreas (22.740 m2), según título y registro, y ***, según catastro. Aquella tarde no sabía cómo estaba el Catastro. Linderos: Según título y según registro: Hoy linda, según catastro: INSCRIPCIÓN: *** (C.R.U. ****). DATOS CATASTRALES: Constituye parte de la parcela *** del Polígono ** del Catastro de Rústica de ***, catastrada bajo la referencia ****, como se acredita con certificación catastral descriptiva y gráfica, que incorporo a esta matriz, obtenida de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos. Se me encendieron las alarmas al llegar a este punto. En el título previo que estaba utilizando para preparar la escritura se indicaba que la registral era parte de una catastral. Se vislumbraba un problema por lo que dejé una nota a mi oficial que ya se había ido para que sacara CCDYG y, de paso y por si acaso, pidiera nota al registro. La escritura proseguía sin nada reseñable hasta la parte dispositiva en la que se realizaba la segregación y se determinaba el resto. Preferí no hacer especulaciones de lo que podía estar sucediendo ni sobre su posible solución para que la escritura y su inscripción llegaran a buen puerto. La parte final de la escritura sí que pude completarla. Me refiero a los siguientes apartados: C). DIVISIBILIDAD. De conformidad con lo dispuesto en el Real Decreto Legislativo 7/2015 de 30 Octubre que aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, me entregan los comparecientes, para protocolizar con esta matriz, Licencia de Segregación concedida por Decreto de Alcaldía número *** de *** del Ayuntamiento de ***, número de expediente **, firmada electrónicamente por Don ***, Secretario del Ayuntamiento de ****, de la que deduzco fotocopia con valor de testimonio, que incorporo a la presente. Yo, el Notario, he comprobado en la Sede Electrónica del Excmo. Ayuntamiento de ***, el CSV de dicho certificado, incorporando justificante de la comprobación a la presente. Me exhiben los comparecientes Informe de segregación de finca rústica expedido por la Consellería de Agricultura, Medio Ambiente, Cambio Climático y Desarrollo Rural, con fecha *** del que deduzco fotocopia con valor de testimonio que incorporo a esta matriz, así como testimonio de planos realizados de las fincas segregadas. De repente, una nueva sorpresa. La licencia no autorizaba una segregación sino dos segregaciones, es decir, una división de la finca en dos a la que llamaba tanto parcelación como segregación (unas veces se utilizaba un término y en otras otro). Me preocupó que esto pudiera representar algún problema registral o fiscal pero sobre la marcha efectué una consulta a un compañero que me indicó que la DG (luego lo veremos) no pone obstáculos a este tipo de licencias desde ninguno de los dos puntos de vista (aunque en la parte fiscal siempre es necesaria la máxima cautela). Es una situación habitual en licencias de segregación pero también en licencias de segregación con agrupación condicionada en las que se confunde la agrupación con la agregación. La confusión terminológica es también usual en la documentación de los técnicos. En seguida hablaremos de ambas cuestiones, pero antes terminemos con la versión 1.0 de esta escritura. ¿Quién pidió el informe? No lo tengo claro, pero entiendo que fue el Ayuntamiento. D). INCORPORACIÓN DE DOCUMENTOS: Los comparecientes me entregan para su incorporación a la presente, Certificación y planos con representación gráfica georreferenciada alternativa expedidos el día ***, por Doña ***, Arquitecta Técnica inscrita en el Colegio Oficial de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de la Edificación de ***, con el número de colegiada *** (cuya firma legitimo por ser análoga a la que figura en otros documentos de mi protocolo), cuya certificación es acreditativa de la superficie de la fincas segregada y del resto de finca matriz resultante de la segregación. Dicha representación gráfica georreferenciada alternativa, en formato GML, consta incorporada en el CSV de validación gráfica catastral positivo expedido por Doña ***, con fecha ***, que a su requerimiento incorporo a esta matriz. E). COORDINACIÓN REGISTRO-CATASTRO: ***. Dejé en "en blanco" por el momento lo relativo a la elección de la fórmula de Rectificación de Catastro/Concordancia-Cordinación de Catastro y Registro hasta no obtener la certificación descriptiva y gráfica para resolver el problema de que la finca matriz solo fuera parte de una catastral. F). REPRESENTACIÓN GRÁFICA/COORDENADAS DE LA FINCA RESULTANTE DE LA PRESENTE ESCRITURA (Ley 13/2015, de 24 de Junio): La representación gráfica de consta en el IVG + incorporado a la presente. G). REQUERIMIENTOS Y AUTORIZACIONES: Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin. Los comparecientes me autorizan a mí el Notario, a la tramitación del expediente catastral que sea oportuno para la modificación de la titularidad catastral de la finca objeto de la presente. A día de hoy, ya sabemos, que esto hubiera tenido mayor y mejor desarrollo. Caso "Dessipau": Un giro radical tras la preparación del borrador inicial Cuando al día siguiente dispuse de la CCDYG descubrimos que la parcela catastral en su conjunto tenía una hectárea de mas. Había que llamar al interesado para que nos diera alguna explicación a la situación. Lo hicimos, y cuando vino nos explicó que la parcela catastral estaba constituida por tres fincas registrales y que las otras dos eran también suyas (menos mal). El asunto daba un giro considerable y la escritura podría acabar convertida en una rectificación descriptiva de dos de las tres fincas, una segregación, una determinación de resto y una constitución de servidumbres recíprocas de paso entre las fincas pues aunque la parcela catastral tenía paso a través de un camino que parecía que formaba parte de la misma, cuando se practicara la segregación y determinación de resto, el camino quedaría integrado en la finca de mas arriba y las demás necesitarían paso por las otras. Hacía falta una compleja configuración de predios dominantes y sirvientes con mediciones de superficies, anchuras y descripción de las características de la servidumbre lo que no era solucionable con tanta urgencia. La documentación técnica de que disponíamos, sí que incluía las otras fincas registrales aunque sería necesario sustituirla porque no configuraba correctamente el camino que solo pertenecía y seguiría perteneciendo a una de las fincas puesto que la servidumbre no accedería a Catastro con el fin de evitar problemas (entre otros que la finca pudiera quedar por debajo de la superficie mínima para construirla) como sucedía en el caso del modelo de mi libro electrónico sobre el 18.2. La parcela catastral, como he dicho, incluía un camino en forma de "L" que formaba parte de ella y que, desde vía pública, llevaba hasta el resto de la parcela. Cuando efectué la comprobación del CSV del IVG, el sistema me advirtió que si bien el IVG+ era correcto, no se podrían obtener las RRCC por ser la figura de la finca demasiado ESBELTA (fue la primera vez en que esto me sucedía). Un posible nuevo problema por si no tenía ya pocos. No me quedaba claro si no se podrían obtener nunca o si no se podrían obtener automáticamente (ahora ya sé que es un problema temporal que normalmente se solucionará). Pensaba que sería esto último (y acertaba), porque en caso contrario el IVG+ no debería ser correcto, pero decidí efectuar una consulta a la Gerencia Provincial en estos términos: "Estoy en preparación de una segregación y he querido comprobar CSV para evitar sorpresas. Al comprobarlo el sistema me dice esto: "CSV correcto pero no se asignarán referencias catastrales". La parcela catastral generada es demasiado esbelta. Efectivamente, la parcela tiene lo que parece ser un camino de entrada que le pertenece (o que, al menos, está incluida en ella). Con esa advertencia, no podremos terminar el proceso en la experiencia piloto, ¿y al margen? (procedimiento ordinario del interesado)". Recibí contestación unos cuantos días mas tarde, Navidades de por medio y tras insistir varias veces alegando la prisa de mi cliente, y me dijeron que el proceso no sería automático, es decir, que asignarían RRCC automáticamente porque la experiencia piloto servía tanto para efectuar la presentación como para que continuara el curso del proceso sin que mi cliente tuviera que hacer nada mas al respecto. Escritura (definitiva) de segregación, agrupación y constitución de servidumbre de paso (Caso Dessipau) La escritura definitiva comprendió los siguiente hitos fundamentales: Dessipau es dueño de estas tres fincas registrales. Las tres fincas registrales constituyen una parcela catastral. Dessipau segrega una porción de la finca 1 aportando la licencia y el informe de Consellería. Dessipau determina el resto de la finca 1 y actualiza descripción en base a la documentación técnica que incluye el IVG+ que es único para todas las fincas. Dessipau agrupa las fincas 2 y 3 actualizando su descripción. Dessipau aporta la documentación técnica para, sin excluir la superficie destinada al camino de servidumbre (como en el caso del modelo 18.2), convertir la única parcela catastral existente en las tres que tienen que quedar tras la firma de la escritura. Es esencial que el técnico utilice la catalogación adecuada del documento (tal vez reparcelación) y que no incluya la servidumbre en los predios dominantes. Dessipau constituye una servidumbre de paso desde la vía pública en la que serán predios sirvientes los dos de arriba y predios dominantes el de en medio y el de abajo. Como todas las fincas son, de momento, del mismo propietario, habrá que configurar la servidumbre como "servidumbre de propietario" (artículo 541 del Código Civil) lo que hará que no sea efectiva hasta que las fincas sean de diferente propietario. Dessipau constituirá otra servidumbre con un colindante a fin de conseguir la instalación de puntos de electricidad para sus fincas. Esto se hará en una escritura independiente y posterior. El cliente necesita firmar antes del 1 de Mayo (aunque a mi oficial le ha dicho que antes del 1 de Julio .. es lo que tiene el pladur que separa nuestros despachos unidos por una puerta, que todo se oye). La "prisa" es por el tema de la obtención de luz para las parcelas, que exige constituir la servidumbre al efecto con un vecino que linda por el este. La gente no se mentaliza de que hay asuntos que van al chup-chup por mucho que les urjan. Que busquen un abogado que se lo traiga hecho si tienen tanta prisa, ¿no? E X P O N E N: PRIMERO.- Que son dueños, en pleno dominio, con carácter ganancial y por el título que se dirá, de las siguientes fincas: 1.= RÚSTICA: Tierra regadío, sita en *. Superficie: Dos hectáreas, veintisiete áreas y cuarenta centiáreas (22.740 m2), según título y registro, y dos hectáreas y una centiárea (20.001,00 m2), según reciente medición. Linderos: INSCRIPCIÓN: 2.= RÚSTICA: Tierra blanca regadío, sita en *. Superficie: Ochenta y ocho áreas y dos centiáreas (8.802 m2). Linderos: INSCRIPCIÓN: 3.= RÚSTICA: Tierra blanca regadío, sita en *. Superficie: Cincuenta y ocho áreas y sesenta y ocho centiáreas (5.868 m2). Linderos: INSCRIPCIÓN: CIRCUNSTANCIAS COMUNES: DATOS CATASTRALES: Las tres fincas constituyen la totalidad de la parcela * del polígono * del Catastro de Rústica de *, catastrada bajo la referencia catastral *, como se acredita con certificación catastral descriptiva y gráfica, que incorporo a esta matriz, obtenida de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos. TÍTULO: El de compra efectuada por *, para su sociedad de gananciales a *, en virtud de escritura autorizada Don *, Notario que fue de *, el día *, con el número * de protocolo. CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiestan sus propietarios que, sin perjuicio de las afecciones fiscales que figuran en las notas registrales adjuntas, las fincas descritas se encuentran libres de cargas y gravámenes, de arriendos y aparceros, y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos. INFORMACIÓN REGISTRAL: No es de aplicación en este caso el deber de obtención de información registral previa. La descripción del inmueble, su titularidad y la situación de cargas antes expresadas resultan de las manifestaciones realizadas y del título reseñado. Yo, el Notario, advierto de que prevalecerá la situación registral existente con anterioridad a la presentación de esta escritura en el Registro de la Propiedad. SEGUNDO.- Esto expuesto, O T O R G A N: PRIMERO.- SEGREGACIÓN: A). PORCIÓN SEGREGADA. Los comparecientes segregan de la finca registral número * descrita en el expositivo anterior, la siguiente porción para que constituya finca nueva e independiente, solicitando su inscripción en el Registro de la Propiedad en los siguientes términos: = RÚSTICA: Parcela de tierra regadío, sita en *. Superficie: Una hectárea y una centiárea (10.001 m2). Linderos: Norte, con el resto de finca matriz; Sur, con parte de la parcela * de la que forma parte (fincas registrales * y *antes descritas); Este, parcela * de *; y Oeste, porción de la finca que resultará de la agrupación que mediante la presente se practica y que es objeto de la servidumbre que se constituye en la misma y parcela * de * al otro lado de dicha porción. Como luego comento, en la diligencia final que hubo que hacer podríamos ya haber fijado linderos con la nueva situación catastral. En esta finca y en el resto. VALORACIÓN: DATOS CATASTRALES: Forma parte de la parcela * del polígono * del Catastro de Rústica de *, catastrada bajo la siguiente referencia: *. B). RESTO. Practicada la anterior segregación, la finca matriz quedará con la siguiente descripción: = RÚSTICA: Parcela de tierra regadío, sita en *. Superficie: Una hectárea, veintisiete áreas y treinta y nueve centiáreas (12.739 m2), según título y registro, y una hectárea (10.000 m2), según reciente medición. Linderos: DATOS CATASTRALES: Forma parte de la parcela * del polígono * del Catastro de Rústica de *, catastrada bajo la siguiente referencia: *. C). DIVISIBILIDAD. De conformidad con lo dispuesto en el Real Decreto Legislativo 7/2015 de 30 Octubre que aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, me entregan los comparecientes, para protocolizar con esta matriz, Licencia de Segregación concedida por Decreto de Alcaldía número * de * del Ayuntamiento de *, número de expediente *, firmada electrónicamente por Don *, Secretario del Ayuntamiento de *, de la que deduzco fotocopia con valor de testimonio, que incorporo a la presente. Yo, el Notario, he comprobado en la Sede Electrónica del Excmo. Ayuntamiento de *, el CSV de dicho certificado, incorporando justificante de la comprobación a la presente. Me exhiben los comparecientes Informe de segregación de finca rústica expedido por la Consellería de Agricultura, Medio Ambiente, Cambio Climático y Desarrollo Rural, con fecha * de 2019 del que deduzco fotocopia con valor de testimonio que incorporo a esta matriz. Sí, habían pasado tres años. SEGUNDO.- AGRUPACIÓN. Los comparecientes AGRUPAN, por ser colindantes entre sí, las dos fincas descritas en el expositivo PRIMERO.- bajo los números 2.= y 3.= (registrales * y *), formando la finca nueva e independiente que a continuación se describe, solicitando su inscripción en el de Registro de la Propiedad competente, con la siguiente descripción total y actualizada de la finca: = RÚSTICA: Tierra regadío, sita en sita en *. Superficie: Una hectárea, cuarenta y seis áreas y setenta centiáreas (14.670 m2), según título y registro, y una hectárea, veintisiete áreas y noventa y tres centiáreas (12.793 m2), según reciente medición. Linderos: VALORACIÓN: DATOS CATASTRALES: Constituye el resto de la parcela * del polígono * del Catastro de Rústica de *, catastrada bajo la siguiente referencia: *. TERCERO.- RECTIFICACIÓN DE CATASTRO Y CONCORDANCIA CATASTRO Y REGISTRO: Me hacen entrega los comparecientes del informe de validación gráfica alternativa (positivo) con CSV *, expedido por Don *, Ingeniero Técnico de Obras Públicas, Colegiado con el número * en el Colegio Oficial de Ingeniero Técnico de Obras Públicas con fecha *, que, previo su requerimiento, se incorpora a esta matriz. Asimismo, los comparecientes me entregan para su incorporación a la presente, PLANOS expedidos por el citado Don *, los cuales son acreditativos de superficie de suelo del resto de finca matriz, de la superficie de la porción segregada y de la superficie de la finca agrupada. Se solicita expresamente la inscripción de la base gráfica alternativa conforme a la descripción técnica que resulta del GML incorporado al citado CSV tramitando el expediente registral previsto en el Artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria. Asegura/n, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita. Como luego digo, hoy hubiera pedido el 199.1 LH. CUARTO.- CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE DE PASO. Los comparecientes CONSTITUYEN UNA SERVIDUMBRE DE PASO (condicionada su efectividad a que pertenezcan las fincas a diferente propietario) de vehículos, personas y semovientes sobre la finca resultante de la agrupación de las fincas registrales * y * de las del Registro de la Propiedad de *, descrita en el apartado SEGUNDO.- anterior, predio sirviente, de tal modo que ésta queda gravada, en beneficio de la finca segregada y del resto de finca matriz descritos en el apartado PRIMERO.- anterior (predios dominantes resultantes de la finca registral *), a través de una FRANJA DE TERRENO O CAMINO que arranca de la parcela * del Ayuntamiento de *, que es camino, que discurre en un primer tramo de noventa y un metros y sesenta y nueve centímetros lineales en línea recta de Norte a Sur; en un segundo tramo de cuarenta y cinco metros y setenta y nueve centímetros lineales en línea recta de Este a Oeste; en un tercer tramo de ciento treinta y cinco metros y cincuenta y ocho centímetros lineales en línea recta de Norte a Sur, que termina en la confluencia con el resto de finca matriz y que tiene, como los dos primeros tramos, una anchura de seis metros y setenta y cinco centímetros lineales (6,75 m); en un cuarto tramo de ochenta y tres metros y cuatro centímetros lineales en línea recta de Norte a Sur y en su quinto y último tramo de ciento treinta y un metros y cuarenta y siete centímetros lineales primeramente en línea recta de Este a Oeste y posteriormente en línea recta de Norte a Sur, que termina al llegar a la finca agrupada (predio sirviente) de la que forma parte, y que tiene, en estos dos últimos tramos, una anchura de cuatro metros lineales (4,00 m). A pesar de los caminos que deban lugar a las parcelas esbeltas, también hacía falta una servidumbre. ¿Complejo verdad? El camino era zigzageante (además de esbelto). La porción de terreno sobre la que se constituye la servidumbre linda: Los comparecientes ACEPTAN la servidumbre constituida a su favor sobre la finca de su propiedad, solicitando las operaciones registrales oportunas. Forma parte del informe técnico que ha quedado unido a esta matriz un plano de las fincas en el que se refleja la servidumbre constituida. VALORACIÓN de la servidumbre: QUINTO.- VALOR DE REFERENCIA: A solicitud de los comparecientes, se incorpora a la presente, fotocopia por mí, el Notario, deducida con valor de testimonio del Certificado Catastral de Valor de Referencia relativo a la parcela catastral objeto de la presente, obtenido a su solicitud de la Sede Electrónica del Catastro y relativo a la finca que por la presente se transmite en el cual se indica la inexistencia de dicho Valor. SEXTO.- AUTORIZACIONES CATASTRALES: Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin. Los comparecientes me autorizan a mi, el Notario, a la tramitación del expediente catastral que sea oportuno para las modificaciones físicas de las fincas objeto de la presente escritura a cuyo efecto he comprobado en la Sede Electrónica de Catastro el citado CSV del IVG+, habiéndome informado el sistema de que es correcto y de que “pero no se asignarán referencias catastrales. La parcela catastral generada es demasiado esbelta”. Presentación telemática. Renuncian a que la presente escritura sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. Así lo dicen y otorgan. Luego vinieron las diligencias relativas a la tramitación del PP. 1ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, el día *, para hacer constar que en el día de hoy, incorporo a la presente, la documentación acreditativa de la iniciación en la Sede Electrónica de Catastro del expediente contenido en la matriz precedente consistente en la comunicación de inicio del procedimiento, en el certificado de modificación gráfica con el parcelario actual y el propuesto que incluye mención al único inmueble afectado. Al efectuar dicha comunicación me ha sido indicado que: “La información relativa a la división se ha remitido con éxito. A partir de los datos comunicados se ha creado un expediente en la base datos catastral. Tipo de expediente CNFI - COMUNICACIÓN NOTARIAL DE PARCELACIONES. Expediente *. Motivo de rechazo: La parcela catastral generada es demasiado esbelta”. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente, Doy fe.= Me cubrí las espaldas indicando lo del rechazo. Ahora ya me sé el cuento; es mas yo creo que en casos como este no pasa ya lo mismo. 2ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, el día * para hacer constar que en el día de hoy, incorporo a la presente certificaciones acreditativas de las referencias catastrales con los anexos de coordenadas georreferenciadas vértices de las fincas resultantes de la comunicación a que se refieren la presente matriz y la anterior diligencia, obtenidas por mi, el Notario, de la Sede Electrónica del Catastro por medio de mi tarjeta de firma electrónica (FEREN) tras el cierre del procedimiento que me ha sido comunicado en el día de hoy por medio de un correo electrónico que impreso a papel incorporo a la presente y que literalmente dice que: “Con fecha *, la notaría de DON JUSTITO EL NOTARIO (código *) inició, a través de la Sede Electrónica del Catastro, un expediente de alteración físico-económica mediante la aportación de Informe de Validación Gráfica positivo con CSV *, así como la documentación acreditativa de la aceptación de los titulares catastrales afectados. Todo ello ha quedado registrado en el siguiente expediente catastral: Tipo de expediente catastral: CNFI - COMUNICACIÓN NOTARIAL DE PARCELACIONES. Código del expediente catastral: *. Parcelas afectadas: - *: POLIGONO *, PARCELA *, *, DELEGACION DE *. .... Y OTRAS . Con este correo le informamos que la D.G. del Catastro ha finalizado la tramitación de dicho expediente. Ya están disponibles las certificaciones descriptivas y gráficas con la nueva configuración de las parcelas en la SEC”. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y el presente. Doy fe.- 3ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, el día *, para hacer constar que en el día de hoy comparecen de nuevo ante mi, *, cuyas circunstancias personales constan en la comparecencia de la matriz precedente y que se dan aquí por reproducidas, quienes intervienen en su propio nombre y derecho y juzgo con capacidad para este acto. Dichos señores consienten plenamente en que la descripción de la finca resultante de la agrupación practicada, adaptada al cambio catastral operado, es la siguiente: Se dejó todo igual salvo la superficie que varió un metro. Y cómo son de los quisquillosos, no quise firmar la diligencia yo solo. Probablemente deberíamos haber revisado los linderos de todas las fincas afectadas. Actualmente lo estamos haciendo. Rectificación de Catastro: Según las manifestaciones realizadas ante mi es correcta la superficie que refleja el Catastro. Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente la coordinación de Registro con Catastro conforme a la descripción catastral tramitando el expediente registral previsto en el Artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria. Aseguran, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita. Ahora directamente pido en el cuerpo de la escritura el 199.1 Así lo dicen y otorgan. No sé si lo he dicho pero la diferencia de superficie quedó recogida en Catastro incumpliendo la regla del puzzle: Si uno gana metros, alguien los pierde. No siempre, no siempre. A veces hay errores de medición que se corrigen sin afectar a otras piezas del puzzle. Resoluciones sobre licencias "erróneas": Res 2003-05-28; Res. 20-03-2007; Res 2001-10-22 y Res 2003-04-2003 La DG permite utilizar la licencia de división material para segregar y determinar resto e incluso que conviertas el resto en segregada y viceversa, si todo ello conviene por motivos fiscales. No está de mas citar las resoluciones que enlazo en este tipo de casos. Las servidumbres en el Catastro En el Catastro no consta la existencia de una servidumbre de ninguna forma o al menos yo nunca lo he visto. Que yo sepa, no consta en la representación gráfica, ni en la superficie, ni en la titularidad. Podríamos decir que la servidumbre está en la superficie de la finca, pero que no consta la servidumbre como tal. Si la superficie no incluyera la parte de una finca que está gravada con una servidumbre de paso (estamos hablando entonces del predio sirviente que da paso al dominante), es que el Catastro está mal y estaría mal al menos en cuanto a dos fincas: el predio sirviente, al que catastralmente le faltarían metros, y otro (u otros) predios (otras parcelas catastrales) que incluirían una superficie que no formaría parte de ellos (o tal vez sí, puesto que, que el predio sirviente esté mal, no significa necesariamente que otros predios también lo estén). También es posible que la diferencia que le falte al sirviente «haya ido a parar» a una vía pública. En estos casos no tenemos mas (nada más y nada menos) que un problema de cabida que podría solucionarse de formas diversas (y una de ellas podría ser por la vía del 18.2). En esas posibles soluciones cabría la intervención notarial, pero esta no iría dirigida a que se haga constar la servidumbre como tal derecho real. Las servidumbres también podrían configurarse como subparcelas de la parcela catastral con destino, por ejemplo, improductivo pero me parece una solución aconsejable (aunque me la han propuesto algunos expertos en estos temas). El encaje entre el 18.2, los expedientes de dominio y de cabida, las actualizaciones descriptivas y las segregaciones, agrupaciones y demás modificaciones físicas Como ya sabemos, el 18.2 se puede usar en expedientes de dominio para la inmatriculación, en casos de expedientes de cabida del 201-203, en caso de 199.2 pero no en caso de 199.1 porque en este caso, el Catastro está bien. En los casos en que se puede usar, conseguimos, una vez terminado el 18.2., partir de un Catastro sin discrepancias que nos permite iniciar acto seguido el expediente de inmatriculación o el de cabida sin esperar lo que tendríamos que esperar si el Catastro tuviera que modificarse por otras vías, o recurrir al 199.2 (que queda reconvertido en un 199.1 porque el Catastro ya estaría ya arreglado) sin depender de la actuación del Registro para modificar el Catastro por medio de la BGA. Vamos al caso Dessipau para aclararnos: Un señor es dueño de una parcela catastral que está conformada por tres registrales. Quiere actualizar la descripción de cada finca. Le pediremos IVG+ y certificación-informe y planos del técnico que nos determine la superficie de cada finca y si existen diferencias de cabida a resolver por el 199.2 o por el 201-203. ¿Y podríamos utilizar el 18.2? No, el 18.2 solo sirve para subsanar discrepancias que afecten a terceros. Si no hay afectados, el procedimiento no sirve para solucionar las diferencias de cabida. En consecuencia, en este caso resulten las diferencias que resulten, tendrán que resolverse por el 199.2 o por la del 201-203 previo título actualizador con BGA. Si este mismo señor lo que quiere (como en el caso real) es segregar una porción de una de las catastrales de manera que queden cuatro registrales y cuatro catastrales (o tres y tres si hace una segregación, una determinación de resto y una agrupación) lo que necesita es certificación, informe, planos, IVG+, coordenadas, GML y morir con el 199.2 en el Registro que comunicará el cambio a Catastro o, en su caso, tramitar el expediente de cabida (si la diferencia fuera importante) en base a esa documentación, pero no puede recurrir al 18.2 si no hay terceros afectados. Apunte fiscal sobre la determinación de resto Diría que antes era mas habitual segregar y no determinar resto, aunque nunca fue mi costumbre. Actualmente no parecen admisibles las determinaciones de resto a la antigua usanza por el asunto de las coordenadas (que ya hemos comentado) aunque también podría pensarse que es la segregada la que ha de coordinarse y que el resto puede absorber las diferencias y quedar sin coordinar. Fiscalmente no se tributa por la determinación de resto si bien hay algún riesgo pues si no lo hubiera no llegaría esta discusión a los tribunales, por lo que no está de mas este tipo de manifestaciones: "MANIFESTACIÓN FISCAL: El señor compareciente alega la no sujeción de la determinación del resto de finca matriz resultante de la segregación practicada en la presente, de conformidad con la doctrina jurisprudencial establecida, entre otras, por la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, Sede de Sevilla, de 17 de Noviembre de 2011 y la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Murcia de 24 de Febrero de 2012". A veces, el resto puede tener un valor considerable y conviene ser prudente recogiendo este tipo de menciones y alguna advertencia. La determinación de resto es un concepto minutable pues constituye una rectificación descriptiva. De hecho (ya lo sabéis), en mi PG están las sin cuantía, las con cuantía, las determinaciones de resto, las subsanaciones de discrepancias (que también podemos encontrarlas como actas) y los cambios de uso. Ya sabéis que son 30,05 Euros mas IVA a añadir a la factura. Apunte fiscal sobre las agrupaciones Conviene tener en cuenta que cuando se agrupan dos fincas rústicas y dentro de una de ellas hay una vivienda sin declarar que no consta en Catastro caben dos opciones: Que se declare en la misma escritura de agrupación o en el número siguiente de protocolo. En este caso, correspondería pagar el 1,5% (en Valencia) del valor de las fincas agrupadas incluyendo el valor de la obra a declarar. O que no se declare por el momento, aunque se haga más adelante. En este caso correspondería aplicar la STS 962/2017 (extensamente reseñada en nnyrr por Joaquín Zejalbo) en virtud de la cual en la base imponible de la agrupación de fincas en el impuesto de AJD se excluye el valor correspondiente a los edificios cuya obra nueva no se ha declarado, al ser la agrupación de fincas una operación netamente registral, por lo que debe entenderse que el valor que señala el artículo 70.3 RITP se está refiriendo a la finca registral, esto es, a la concreta realidad jurídica descrita en el Registro, y no a la finca en sentido material como predio o parcela con un determinado cuerpo edificado o no. En el mismo sentido que el de esa sentencia deben citarse las STSJ GAL 1926/2018 y STSJ CAT 4611-2017 en virtud de las cuales la base imponible en AJD de una agrupación es el valor de las fincas registrales sin incluir las edificaciones existentes no declaradas. En esta otra sentencia del TSJ de Valencia de 23-12-2019 se dice que si la agrupación y la obra nueva se hacen simultáneamente no resulta aplicable la doctrina del TS de que no hay que incluir en la base imponible el valor de la obra por lo que a sensu contrario si no se hiciera la obra nueva, parece indicar que sí se seguiría la doctrina del TS. En mini resumen, la cuestión tal vez podría resolverse así: Si vas a declarar una obra nueva o vieja (por antigüedad) sí que se computa. Si no vas a declarar la obra nueva o vieja no se computa, ¿siempre que no conste en el Catastro? Además, no influye en estas conclusiones que la obra conste o no conste en el Catastro. Además de lo dicho, para el caso de Valencia, hay que tener en cuenta la existencia de importantes deducciones de cuota de las que también hablo en esta entrada de mi blog. Agrupación de fincas no colindantes Es posible la agrupación de fincas no colindantes. Dice el artículo 45 del Reglamento Hipotecario: "Si las fincas agrupadas no fueren colindantes, se describirán individualmente las parcelas que las constituyan y, con la mayor precisión posible, las características de la agrupación o causas que den lugar a ella". La Resolución de la DGRN de 14 de mayo de 2013 (y hay unas cuantas en este sentido) nos indica las características de las fincas no colindantes que debemos tener en cuenta para no tener problemas de inscripción: En este caso concurren las siguientes circunstancias: el otorgante manifiesta que las fincas forman parte de una explotación agrícola que constituye unidad orgánica e incorpora como elementos objetivos acreditativos de tal circunstancia las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas de las fincas agrupadas, de donde se aprecia su ubicación, cercanía, comunicación entre las mismas a través de una vía rural en condiciones hábiles. Manifesta igualmente que ambas fincas se destinan a una explotación rústica semejante -olivos y almendros- por lo que concluye que existe una unidad funcional de explotación. ... Así pues, sentado que no es el único, ni el elemento necesario para la acreditación objetiva de esa unidad orgánica de explotación, debemos determinar, si de los elementos aportados en la escritura resulta de forma clara la relación o conexión de dependencia de alguna de las porciones con la finca o fincas que se consideren principales, por acreditarse objetivamente que están en una situación de dependencia o servicio con la misma de carácter permanente por razón de la propiedad, esto es, que a través de ellos, se pueda realizar la apreciación de la existencia de una unidad orgánica y funcional de explotación. ... Por lo tanto, es evidente que, además siendo de la misma propiedad ambos fundos, en consecuencia está acreditado objetivamente que es útil, factible y recomendable la unidad orgánica de explotación agrícola de ambas fincas por lo que pueden formar una unidad funcional de explotación. Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación. Fincas BICE Descubrí esta calificación en un caso en el que teníamos una finca registral en la que hay que hacer dos segregaciones quedando un resto. La primera segregación coincidía con una parcela catastral. La segunda, lo mismo y el resto era otra parcela catastral completa y un trozo de otra catastral mas que era de una empresa petrolera. En principio, pensé cuando me consultaron el caso (no era mío), que con un IVG+ de la tercera podríamos dejar el resto perfecto y enviar al registro que instará la coordinación si la petrolera no se oponía. La segunda opción sería instar el 18.2 (en el mismo número de protocolo o en otro) y en el curso del mismo notificar a la petrolera. Si no había mas afectados, no había que notificar a nadie mas, por lo que no vería indispensable publicar edictos. Terminado el 18.2 a través de la SEC cambiamos el Catastro y se llevaría todo al registro. Sin embargo, el IVG era negativo. Y, ¿entonces? Pues que, según mi experiencia, si es negativo es porque el técnico no sabe hacerlo. Cree que con el IVG le quita ya el terreno a la petrolera cuando lo que plantea es IVG es una simple propuesta. Si se presenta a registro, el IVG- podría haber problemas (o no) pero no se arreglaría el Catastro. Al día siguiente, me enteré de que, en realidad, el IVG no se puede hacer porque la finca de la petrolera tiene una calificación especial (BICE) que impide que se hagan informes de validación gráfica (ni positivos, ni negativos). En tal caso, pensé, solo veía posible hacerlo al modo clásico: certificación técnica con coordenadas y cd, e-mail, pendrive o lo que acepte el registro, para, en todo caso, con las coordenadas en formato GML. No tengo claro si esas características especiales de la finca podrían impedir la inscripción pero si no la impiden tal vez luego se accionara el 18.3 aunque no sé si se conseguiría algo en Catastro. El compañero consultante una vez firmada la escritura "a lo clásico" se planteaba, si los interesados querían, iniciar un expediente del 18.2 con la RGA (en papel ....), para que se corrigieran las superficies del Catastro, con notificación a la petrolera, única afectada. Yo le dije que sin IVG+ no se puede tramitar el expediente del 18.2 en la Sede y, en estos tiempos, que no sabía si sería posible hacerlo de otro modo. Yo desde luego sin preguntar a la Gerencia no me lanzaría. ¿Qué fórmula hubiera yo puesto para este caso? Pues la del 199.2 probablemente sin mención al 18.3. Tampoco no estaría de mas una conversación con el registro. Luego seguí estudiando el asunto contactado con la Gerencia: BICES con parcela y referencia propia versus BICES sin parcela ni referencia. Por un lado, existen parcelas con referencia BICE en cartografía porque realmente el suelo es propiedad del titular del BICE (puertos, aeropuertos, refinerías,…), pero hay otros BICES (exclusivamente solares y eólicos) cuyo titular no es propietario del suelo, sino que es un particular al que se lo arriendan. Por tanto, solares y eólicos no se representan en cartografía como parcela con referencia propia (no son propietarios del suelo) y solo se dan de alta en base de datos alfanumérica como solución para que puedan tributar. BICES sin IVGA. La cuestión es bastante sencilla. Hay BICES supramunicipales y suprautonómicos (se extienden más allá de estos límites administrativos, por ejemplo una autovía), por lo que aunque físicamente están divididos por dicho límite (y existe una parcela para cada municipio), la referencia de ambas es la misma, que es la del BICE. Por tanto, permitir hacer un IVGA en una parcela BICE podría ser un caos, por el número de parcelas que alcanzaría. En conclusión, que contacten con la Gerencia y que aporten documentación en formato GML / DXF, no habrá pegas. Una escritura de segregaciones tramitada a través de la experiencia piloto de la SEC y otras posteriores de compraventas de las fincas segregadas y resto Está prevista una escritura con varias segregaciones y determinación de resto. Se aporta un IVG+ cuyo CSV se ha comprobado previamente en la SEC. Cuando la escritura se haya firmado se hará uso de la experiencia piloto para tramitar la segregación consiguiendo el alta de cada nueva parcela catastral y dejando la parcela objeto de las segregaciones convertida en un resto que conservará (probablemente) el número de parcela que tenía el conjunto. Al término del procedimiento las fincas segregadas y el resto estarán a nombre del que era dueño de la parcela en conjunto. El “problema” comienza porque acto seguido, en los números siguientes de protocolo, las fincas segregadas serán objeto de compraventa a favor de diferentes compradores que no podrán beneficiarse de las bonanzas de la experiencia piloto ni de las del STI porque las fincas que comprarán no tienen RC propia y solo podrá ser informada la de la finca de origen con lo que únicamente se originará un Suministro de Información (cuya notificación el Notario debe entregar a los interesados que no recibirán ninguna otra notificación de Catastro) que les obligará a accionar el trámite catastral para cambiar la titularidad (si los índices que el compañero remita cuando toque no provocan el cambio de la titularidad). ¿Qué podría hacerse desde la notaría para asegurar la Alteración Catastral? Pues con absoluta seguridad no puedo decirlo pero lo que se me ocurre sería lo siguiente: En la escritura de segregaciones y de determinación de resto pondría lo que habitualmente pongo (que se aporta IVG+ para segregación, que he comprobado su CSV, que el resultado indicado al efectuar la comprobación es que el IVG+ es “correcto”, que se me requiere para tramitar la segregación, y que, tras el otorgamiento y autorización, he puesto en marcha el procedimiento, he recibido la comunicación de inicio y el certificado con el parcelario inicial y el propuesto o los certificados gráficos de las fincas, que se me ha comunicado el cierre del procedimiento, que he sacado las nuevas CCDDYGG y que la descripción de las fincas es que la que se indicó o la que resulte de las mismas si ha habido cambios, con lo que cerraré el procedimiento). En las sucesivas compraventas, explicaría lo que ya he hecho y tengo pendiente de hacer en la segregación y, además, que añadiré, porque se me requiere para ello, la nueva CCDYG de la finca una vez que el procedimiento referido haya terminado, momento en el que cursaré la comunicación de la Alteración de Titularidad por el STI (habiendo introducido las nuevas RRCC en mi Programa de Gestión) obteniendo otra CCDYG con la titularidad correcta que entregaré a mi cliente junto con la copia (no unida ya a la misma, o sí ,que esto de igual pudiendo incluso unir esta última y no la intermedia). Para hacer uso del STI diferidamente tendría que hacer algún cambio en mi formulación habitual pero no me preocupa, ni me preocupa incumplir los cinco días porque la tramitación del expediente de las segregaciones no me deja otra que tramitar el STI cuando el primer expediente termine. Pues vaya rollo, ¿no? Pues, hombre, un poco sí que lo será porque hay que retocar redacciones y hay que meter diligencias tras llevar a cabo cada actuación. A cambio, una escritura y un Catastro perfectos, y una probable inscripción sin complicaciones. Cliente satisfecho y una factura que se aumenta moderadamente compensando el incremento de trabajo que todo esto supone. Una segregación que no hubo forma de encaminar por la SEC Se trata de un caso igual al caso "Hancock" que está contado en la Adenda al libro sobre el 18.2. SEGUNDO.- CONCORDANCIA CATASTRO Y REGISTRO. INCORPORACIÓN DE DOCUMENTOS Y AUTORIZACIÓN PARA LA TRAMITACIÓN EN LA SEDE ELECTRÓNICA DE CATASTRO: La descripción del Catastro, según manifestación de la interesada, no se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. Habida cuenta de que la descripción catastral de la finca no se corresponde con su realidad física, me ha entregado el compareciente Memoria de Segregación de Parcela y Planos de la finca expedidos por Doña *, Arquitecta, Colegiado con el número * en el Colegio de Arquitectos de * (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, el carácter de firma cualificad y que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme a los artículos 256 y 259 del Reglamento Notarial, 3, 6, 25.2 y 26 del Reglamento UE 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE y 17-Bis de la Ley del Notariado), cuya memoria de segregación de parcela y planos son acreditativos de las parcelas resultantes de la segregación y de sus superficies. Me hace igualmente entrega de IVG+ con CSV+ * para el concepto “REPARCELACIÓN” con representación gráfica georreferenciada alternativa de las fincas segregadas y del resto de finca matriz, expedido por Don *, Ingeniero Técnico Agrícola, Colegiado con el número * en el Colegio Oficial de Ingenieros Técnicos Agrícolas de la Región de Murcia. Yo, el Notario, le advierto de que conforme al Artículo 18.2 de la Ley del Catastro Inmobiliario en los casos en los que existen discrepancias catastrales que impidan la tramitación de un expediente de modificación física, podría instar la oportuna acta de subsanación de las mismas cuyo requerimiento sería documentado, a su solicitud, mediante número de protocolo independiente y previa la obtención de la documentación que fuera oportuna. Se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que rectifique la cabida descrita por ser la diferencia inferior al 5% conforme al artículo 201.3 b) de la Ley Hipotecaria o, subsidiariamente, la inscripción de la base gráfica alternativa conforme a la descripción que resulta de dichos documentos tramitando el expediente registral previsto en el Artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria. Asegura, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita. En una de las compraventas posteriores se dijo esto: DATOS CATASTRALES: Forma parte de la catastrada bajo la siguiente referencia: * (finca de origen). Se acredita con la certificación catastral descriptiva y gráfica, y el anexo de coordenadas georreferenciadas vértices de la parcela catastral, que incorporo a esta matriz (catastrada en su totalidad a nombre de la entidad vendedora), obtenida de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos. Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin. Ya sabéis que fue imposible conseguir nada a través de la SEC aunque quise probarme. ¿Se puede comunicar (por ejemplo) a través de la SEC una agrupación hecha por otro Notario? Interesante cuestión a la que de entrada diré que NO lo creo. Supongamos que esa agrupación contiene el IVG+ y que comprobamos el CSV y que es correcto. El sistema nos pedirá inmediatamente después que indiquemos el número de protocolo notarial y el año, y que marquemos una casilla (si no se marca, no se puede continuar) en la que confirmamos que la alteración que he indicado en el protocolo notarial coincide con la indicada en el IVG. Luego se nos pedirá anexar la escritura. Hasta no hay que definitivamente excluya la posibilidad, pero en la parte de arriba de esta pantalla, puede verse una referencia al artículo 14.a de la Ley de Catastro que dice: Artículo 14. Procedimiento de incorporación mediante comunicaciones. Son comunicaciones: a) La información que los notarios y registradores de la propiedad deben remitir conforme a lo dispuesto en el artículo 36, en cuanto se refiera a documentos por ellos autorizados o inscritos cuyo contenido suponga la adquisición o consolidación de la propiedad, o la adquisición o constitución de los derechos de usufructo, superficie o de una concesión administrativa, ya se refieran a la totalidad del inmueble o a una cuota indivisa del mismo previamente incorporada en el Catastro, siempre que los interesados hayan aportado la referencia catastral en los términos a que se refiere el Título V y se formalice en escritura pública o se solicite su inscripción en el Registro de la Propiedad. Yo creo que no hay mas que discutir y podría haber empezado con esto pero consideraba relevante ofrecer argumentos a favor (si es que los había) y en contra. El que tenemos en contra es concluyente a mi modo de ver. ¿Y si se hace una escritura complementaria de otra de agrupación realizada por el Notario antecesor del año 2008, que complementa la misma aportando el IVG+? Entiendo que la agrupación está catastralmente por hacer y que el resultado de la agrupación no es el que ya consta en Catastro y que las parcelas se pueden agrupar (no están separadas por caminos, calles, etc ...), ¿no? (por centrar el asunto un poco mas). Aquí estoy menos seguro pero vuelvo a alegar el 14LCI y un argumento mas: la agrupación ya esta hecha. La herramienta creo que no está diseñada, prevista, establecida para arreglos de cosas que están sin hacer, aunque yo he empezado a utilizar el 18.2 para parcelas catastrales que comprenden varias registrales entendiendo que cada finca registral está afectada por la subsanación de la única parcela catastral aunque no haya otros afectados al margen de los dueños de las registrales que comprenden la catastral. Este otro tipo de casos podría tener su encaje dependiendo de la gerencia. Consulté esta cuestión a la gerencia Supongamos que una escritura mía se hiciera una agrupación y que no se hiciera nada en Catastro y que ahora subsanemos para añadir el IVG+ y tramitar por la Sede. ¿Es posible? Si me dices que sí (a mi me parece que me dirás que no), ¿lo podría hacer si la agrupación no fuera de mi protocolo? Yo veo que no habría problema (aunque perdiéramos en Catastro la operación de agrupación por no haberse declarado). El inconveniente es que si, practicada la agrupación en título, después al hacer la subsanación algún colindante se opone, ¿habría que rectificar tal agrupación ¿no? En el marco del piloto me han preguntado desde alguna notaría si podían hacer esto que me comentas, pero en el mismo momento que se agrupa, todo a la vez. Es decir, el técnico hace un único IVGA de subsanación+agrupación (se llaman de reparcelación), por lo tanto una única comunicación que será de subsanación de las parcelas cuyas fincas ya están agrupadas. Agilizaría los trámites para vosotros y el técnico, pero ¿y si algún colindante se opone? Yo lo incorporaría sin más problema, nos interesa tener una base de datos actualizada y no poner trabas. Pero le veo ese inconveniente. Yo creo que estamos mezclando la subsanación catastral y la notarial. Yo hablo de subsanación (o rectificación o complemento, si quieres) de la agrupación previa pero con el único propósito de aportar el IVG+ que permita meter la agrupación por la Sede pero sin alterar nada. El perímetro exterior de las fincas agrupadas sería el que ya consta en Catastro. Y tu estás pensando en el 18.2. Si hubiera subsanación de discrepancias entonces pues simplemente hacemos 18.2 y listo (en mi opinión). Pero si hablamos de subsanación “notarial”, ¿puede utilizar ahora la sede para “dar de alta” una modificación física que está sin hacer? (quien dice agrupación, dice segregación). La verdad es que sería muy interesante poderlas hacer. ¿Cómo lo ves? Incluso ya me han preguntado los que se van incorporado si se puede tramitar un cambio de uso. Eso ya sé que no, ¡pero estaría muy bien que se pudiera! Vale, creo que lo he comprendido. Subsanas la escritura de agrupación incluyendo un IVG+ que agrupe las de Catastro (cuyos linderos son correctos). ¿Es así? Si es así, no lo veo inconveniente (a no ser que siga sin entenderlo). La ley de Catastro nos dice que la subsanación se utiliza para la modificación de la descripción catastral siempre y cuando no se deba al incumplimiento de la obligación de declarar. Una escritura de segregación del año 96, que nunca se incorporó a Catastro, ¿es declaración o subsanación? Yo creo que subsanación, no puedo conocer el motivo por el cual no se incorporó. Para mí también es subsanación si una comunicación de la escritura desde la notaría falla y no se incorpora (las comunicaciones eximen del deber de declaran a los titulares catastrales, y si la comunicación falla no es culpa del titular). Podría incorporarse como subsanación (la operación ya hace tiempo que se hizo y el catastro no la reflejó). Valorando el caso creo que sí se podría. Con los cambios de uso no estaría nada mal, ya que en estas alteraciones ocurre como en las modificaciones de linderos, nos falta siempre documentación. Pues si la aportas correctamente, en 5 días la tienes. Muy interesante. Sí, es así como lo has entendido. Incumplimiento de la obligación de declarar lo hubo. Se agrupó y nadie hizo nada. En este caso del que hablamos (que no es mío pero me ha parecido interesante comentártelo), entiendo (no tengo datos suficientes para tenerlo completamente claro) que se agrupa y no se ve nadie afectado (no entramos en subsanación de discrepancias) pero no se hace nada y se queda todo igual. Si hubiera subsanación de discrepancias el caso está claro, pero no habiéndola el asunto es si una escritura de “subsanación” es el conducto adecuado para causar la modificación física a través de la SEC. Yo sin una confirmación expresa de Catastro al respecto (y supongo que no se puede generalizar porque habrá casos y caso), no me atrevería porque meto a la gente en una escritura que a lo mejor vale 300 euros y luego no sirve de nada. Si me traen el IVG+ y lo compruebo y sale correcto pues no sería suficiente porque a lo mejor cuando os envíe la escritura me dices que: “oiga, aquí no se ha hecho ninguna agrupación”. Estaría muy bien que nos pudierais dar una orientación sobre el asunto. Ojo a lo que dice en cuanto al cambio de uso. Si eso fuera así, supondría romper un paradigma, pero no entiendo como se puede meter el cambio en la Sede salvo a través de un 900D. Así que le volví a preguntar y me dijo: "No, no vale. Pero digo que sería interesante algo similar. No tenemos soporte jurídico para realizarlo". CONCLUSIÓN: Con lo expuesto contesté al compañero que había hecho la consulta: Si se me planteara tu caso haría lo siguiente: pediría el IVG+ y comprobaría que no hay afectados y que es para AGRUPACIÓN. Siendo así (porque si no es así estás en terreno 18.2), comprobaría el CSV y si sale correcto, consultaría a la Gerencia. Sin consultar no me atrevería porque si luego no funciona, la escritura no vale para nada (bueno, habría que ir por el 18.1 y llevarla a Catastro). Y como no me quedé contento, seguí preguntando a mi contacto: Y si lo que ocurrió es que hubo agrupación con IVG+ pero no se ha hecho nada y ahora solo me requieren para que la curse, ¿también lo aceptarías? Hablabamos de escritura sin IVG+ y ahora subsanación notarial con ella que se cursa en la Sede. Pero si hubo IVG+ y nadie ha hecho nada, ¿también crees que podría hacerse? Si hubo IVG+ es raro que no se haga nada, pero en todo caso yo lo haría por eficacia. Si desde la notaría nos solucionáis una no incorporación, sin problema. El caso de la agrupación de la finca no inscrita a la inscrita Una compleja explicación de la que hay que sacar una enseñanza: CUIDADO CON ESTOS CASOS. Tenemos una finca registral y otra no inscrita y un solo Catastro para ambas (con mas superficie que la suma de las dos fincas). Se optó por agrupar (en vez de olvidar la no inscrita y pedir un exceso), describiendo con arreglo a Catastro (con la agrupación se consigue la coincidencia) y resultando un exceso de cabida. Luego la finca se vendía. La registradora tiene dudas y no inscribe a pesar de que para mí hay no doble título, sino triple (el título viejo, la herencia (primer título con descripción con arreglo a catastro), que contiene la agrupación (que no contaría), y la compraventa (segundo con descripción según catastro) lo que, en el peor de los casos, serían dos en mi opinión). Pudimos habernos olvidado de la finca no inscrita y modificar la cabida de la inscrita y por hacerlo bien, ha salido mal. Opté por comentar el caso con mi amigo Silvestre. Le comenté que me resulta difícil alcanzar una visión general de la problemática pero que, en principio, habría que quedarse con la idea de que agrupar una finca inscrita y una finca no inscrita daba lugar habitualmente a problemas cuando la superficie de la inscrita sumada a la de la inscrita no coincidan con el Catastro (mi caso), aunque si coinciden también puede ser un problema porque la no inscrita no debe haber sido creada con tal fin. Le dije también que si una cosa no es fácil que ocurra y la otra no se acepta en los registros, solo queda una solución que sería la segregación catastral de la parte no inscrita para inmatricularla en solitario o después de agruparla a aquella de la que se acaba de segregar (opción que teleológicamente la DG ya descartaba en 2013). La última posibilidad es que unos (notarios) y otros (registradores) tengamos capacidad de encaje y entendimiento en este tipo de situaciones. En mi caso el encaje ha sido que la registradora aceptase el 199.1 forzando un poco el 205. Concretamente le cite a Silvestre la RDGRN de 17 de Diciembre de 2013 que dice que: “Una interpretación teleológica del artículo 53.7 de la Ley 13/1996, que exige en toda inmatriculación la certificación catastral coincidente con la que se pretende inmatricular lleva a la conclusión de que, si coincide, en el presente supuesto, la certificación catastral, con la descripción de la finca resultante de la agrupación, haya de entenderse cumplido el requisito referido, pues entender lo contrario significaría, obligar al inmatriculante a instar una segregación catastral destinada a quedar sin efecto inmediatamente como consecuencia de la agrupación. Otra cosa sería que la certificación, tal y como se aporta, no permitiera la identificación de la finca originaria, pero tal alegación no resulta de la nota de calificación”. Y también otra de 26 de Junio de 2003 que dice lo mismo. Le mandé a Silvestre junto a estas notas la calificación con el objeto de que me explicara la problemática de la agrupación de una inscrita a otra no inscrita contándole mi caso. Le dije que, la registradora decidió que tramitaría el 199.1 (curioso en una finca parcialmente no inscrita) y que se lo agradecía porque era una finca de escaso valor y gente humilde pero que me había dicho (y Silvestre concluye también en ese sentido) que, por qué no había prescindido de la otra (la no inscrita). Pues lo pensamos, le dije, pero al final creímos que era mejor hacerlo como lo hicimos. Esto fue lo que me dijo Silvestre: CUESTION PREVIA: Aunque desde una perspectiva notarial se hable de agrupación de finca inscrita con otra no inscrita (pues así se formaliza la operación en el título), registralmente la agrupación exige siempre la previa inscripción de todas las fincas de origen (art. 45 RH), por lo que se trata en realidad de una inmatriculación de finca a través de una agrupación simultánea que sirve para la coordinación catastral. Primero, se inmatricula y acto seguido, se inscribe la agrupación. TU CASO (nunca lo había visto en la práctica y es interesante): Según entiendo, se trata de una escritura de herencia en la que: i) se adjudican dos fincas, una inscrita (2.934 m2) y otra pendiente de inmatriculación ex art. 205 LH (1.300 m2), ; ii) y acto seguido, se agrupan ambas fincas (total: 4.234 m2), a la vez que se rectifica directamente la descripción de la resultante para ajustarla a la certificación catastral que se acompaña (3.409 m2). La nota de calificación, cuya redacción no es todo lo clara que sería deseable, señala (además de la falta de aportación del título previo) el defecto de dudas de identidad: Según las descripciones literarias, la resultante de la agrupación de las dos fincas adjudicadas por herencia, una inscrita y otra no (total: 4.234 m2), no coincide con la parcela catastral certificada (3.409 m2), sin que resulte suficiente la rectificación descriptiva formalizada en el mismo título directamente respecto de la finca resultante, para ajustarla al Catastro. CONSIDERACIONES: La DG ha admitido que, aplicando el art. 205 LH, pueda lograrse la inmatriculación de una finca que no guarde de momento correspondencia catastral, por corresponderse solo con una parte de una parcela, siempre que en el mismo título o en otro presentado al efecto se formalice la agrupación de la finca no inscrita con otra que sí lo esté y que represente la otra parte de la parcela catastral, de tal modo que la finca resultante coincida con el Catastro; por lo que la falta de coordinación catastral de la finca inmatriculada es solo funcional y transitoria, pues tal deficiencia se subsana de forma inmediata mediante la agrupación, cuya finca resultante sí queda coordinada. En caso de agrupación de dos fincas inscritas, la DG viene admitiendo que se aporte únicamente la RG de la resultante, que puede no coincidir con las descripciones literarias de las fincas de origen (lo que supone una rectificación tácita e indeterminada de una u otra finca de origen), siempre que no se aprecien dudas de identidad y sin perjuicio de tramitar el expediente 199 LH. Si bien, como resulta de la RDR de 11/07/2022 (BOE 2/08), pueden darse situaciones excepcionales en las que sea preciso aportar la RG de cada finca de origen, para solventar dudas de identidad Si la agrupación, como ahora ocurre, constituye un requisito para la inmatriculación, la cuestión presenta matices. Me explico, refiriéndome a tu escritura: - La parcela catastral tiene menor superficie que la finca resultante de la agrupación. Entonces, como señala la calificación, debe existir una reducción de cabida en una u otra finca o en ambas, que no se expresa en el título. Y añado, tal disminución no cabe atribuirla a la finca no inscrita, pues sendos títulos previo e inmatriculador la describen de forma coincidente, conforme al art. 205 LH, que exige correspondencia entre ambos, aunque no total identidad. Entonces, la reducción de cabida corresponde a la finca inscrita, que pasa, aunque no conste expresamente, de 2.934 a 2.109 m2 (disminución del 28,11% de la cabida inscrita). - Visto así, en principio cabría exigir que, previamente a la agrupación, se rectifique la descripción de la finca inscrita aportando la RGA, con expediente 199.2 LH. Ahora bien considerando que la RGA de la finca inscrita representa parte de una parcela catastral, correspondiendo la otra parte a la finca no inscrita con la que se agrupa, es razonable, como entiende la registradora, que el expediente se tramite como 199.1 LH, referido a la RGC de la resultante, y notificando solo a los colindantes registrales (no a los catastrales, que no se ven afectados). De modo que la inmatriculación queda pendiente del resultado favorable del expediente, lo que permitirá la práctica de las operaciones registrales sucesivas. Efectivamente, la RDG de 20/10/2022 (BOE 15/11), reiterada por alguna otra, entiende que si en la inmatriculación ex art. 205 LH, el registrador tiene dudas (no certezas) sobre posible invasión de finca inmatriculada, puede y debe tramitar el expediente 199.1 para despejar las dudas. Así se evita la denegación de plano por dudas de identidad que cabe disipar en expediente. - Siendo prácticos, como dice la registradora, hubiera sido más fácil prescindir de la finca no inscrita y rectificar directamente la inscrita para coordinarla con Catastro, pero todo depende de las circunstancias. En cuanto a las resoluciones citadas, Silvestre me dijo: La RDGRN de 2013 que adjuntas, aunque por su redacción no lo parezca, se refiere a un caso distinto al tuyo, con otros defectos, y la solución que adopta nunca me ha parecido convincente. Me explico, partiendo de que el art. 205 LH exige básicamente tres requisitos: el doble título; la certificación catastral coincidente; y la ausencia de dudas de identidad por parte del registrador. TU CASO: PROBLEMA DE DUDAS DE IDENTIDAD. i) La finca no inscrita cuenta con doble título, la herencia previa y tu escritura de herencia. Y aunque inicialmente no guarda correspondencia catastral, este defecto se subsana de inmediato mediante su agrupación en el mismo título con otra finca inscrita que en unión a aquella conforman la parcela catastral. Esta operación ha sido admitida reiteradamente por la DG. De este modo: Primero, se inmatricula la finca no inscrita sin RG, en base al doble título y la sucesiva agrupación, diciendo algo así como “Esta finca, en unión de la registral ….., con la que se agrupa en el mismo título que ahora se inscribe, según nota al margen, conforman la parcela catastral …………., lográndose la coordinación catastral con la finca resultante de la agrupación”. Y acto seguido, se inscribe la agrupación de las dos fincas inscritas (una de ellas, recién inmatriculada) con RGC. Es decir, se abre folio registral (con doble título) de forma transitoria y funcional, que se cierra de inmediato merced a la agrupación, quedando la resultante coordinada con Catastro, como impone el legislador. ii) La calificación negativa no discute lo expuesto, sino que manifiesta dudas de identidad entre la finca resultante de la agrupación y la parcela catastral de correspondencia, por la rectificación de superficie operada directamente sobre la resultante, para lo que me remito al comentario inicial. RESOLUCIÓN DE 2013: PROBLEMA DE DOBLE TÍTULO. i) La finca no inscrita solo cuenta con un título de herencia (no hay título previo). En ese mismo título, se agrupa con otra finca inscrita, lográndose así la correspondencia catastral. Y en el siguiente título, la finca resultante de la agrupación se aporta a la sociedad de gananciales. Entonces, no falta la certificación catastral ni hay dudas de identidad, pero respecto de la finca no inscrita, no hay doble título, pues la agrupación no es título traslativo y la escritura de aportación no tiene por objeto la finca no inscrita, sino la resultante de la agrupación. Es decir, no hay título previo + título inmatriculador + agrupación (como en tu caso) , sino título 1º + agrupación + título 2º. Cabe pensar que en ambos casos, de uno u otro modo, se cumple con el doble título, y así es. Pero la mecánica registral no permite inmatricular la finca no inscrita con un solo título, y tampoco cabe inmatricular la resultante de la agrupación, pues una de las fincas de origen ya consta inmatriculada. ii) La calificación negativa (menos rigurosa de lo deseable, a mi juicio) opone la falta de doble título, lo que impide inmatricular la finca no inscrita, citando una antigua RDG de 1958 que exige la previa inmatriculación de las fincas objeto de agrupación. En igual sentido, ante casos similares, yo digo en la calificación desfavorable que la agrupación, como modalidad de modificación de entidad hipotecaria, constituye una operación de carácter estrictamente registral que debe tener por objeto “dos o más fincas inscritas”, practicándose una nota de referencia a la agrupación “al margen de cada una de las inscripciones de propiedad de las fincas reunidas” (artículo 45 del Reglamento Hipotecario). Por tanto, la agrupación de una finca inscrita con otra que no lo esté solo puede lograrse si, al propio tiempo, se acreditan los requisitos previstos para la inmatriculación de la finca no inscrita (incluyendo el doble título traslativo), que debe acceder al Registro previamente a la agrupación. iii) La RDG de 2013 revoca la calificación negativa, que alega la falta de doble título, diciendo que el registrador “argumenta para esto la doctrina de la RDG de 6 de febrero de 1958 por la que se suspende la inscripción de una finca agrupada por no referirse la certificación catastral a la finca no inmatriculada, sino a la agrupada”. Sorprende este pronunciamiento, pues la calificación no se refiere a la correspondencia catastral, sino al doble título, y la RDG de 1958 que cita, evidentemente no trata del tema de la certificación catastral, que en aquella época no se exigía en ningún caso, ni para inmatricular ni para agrupar. CONCLUSIONES: i) Si se pretende inmatricular ex art. 205 LH una finca que no guarda correspondencia catastral, en principio hay que rectificar el Catastro para lograr la concordancia (RGC), pues de momento no se admite la inmatriculación con RGA (como sería deseable). ii) Ahora bien, si la finca no inscrita, en unión de otra inscrita del mismo dueño con la que se agrupa, se identifica con una parcela catastral, cabe inmatricular aportando la RGC de la resultante de la agrupación. iii) En todo caso, es preciso que la finca no inscrita cuente con dos títulos traslativos previos a la agrupación. Y que, en caso de rectificación descriptiva, no se aprecien dudas de identidad entre las fincas de origen y la parcela catastral de resultado, sin perjuicio de que puedan solventarse las dudas mediante el expediente del art. 199.1 LH. Respecto del asunto de la inmatriculación ex art. 205 LH con sucesiva agrupación (para lograr la identidad catastral), dije que en todo caso la finca no inscrita debe contar con doble título público anterior a la agrupación. Ahora, reviso lo dicho y propongo otra perspectiva que facilite la inmatriculación. SUPUESTO: 1º. Transmisión de finca no inscrita (título 1). 2º. Agrupación (notarial) con otra ya inscrita (identidad catastral). 3º Transmisión de la finca resultante de la agrupación (título 2). COMENTARIO: Aunque he defendido lo contrario, cabría plantearse admitir la inmatriculación aunque la finca acceda al Registro sin doble título y sin identidad catastral, ya que de forma simultánea se logra la coincidencia con Catastro (agrupación) y el segundo título (la transmisión de la finca resultante incluye la no inscrita, aunque agrupada con terreno colindante inscrito), cumpliéndose así los requisitos legales. Se inmatricula la finca en base al primer título y se relacionan en el asiento las operaciones sucesivas complementarias, quedando la finca resultante coordinada con Catastro, con unidad de acto. De otro modo, se obligaría al interesado a alterar el orden de las operaciones, para lograr el doble título anterior a la agrupación, lo que puede resultar excesivamente formalista. Es una opinión personal, y aún no contrastada con la de otros compañeros. Entiendo que notarialmente, no habría problema. Entonces, eso fue lo que hice con una complicación “añadida”: la diferencia de cabida. En mi caso, la inscrita y la no inscrita arrojaban una diferencia superficial que no era pequeña lo que obligaba a ser flexible con el 205 y a usar el 199.1. En tu hipótesis, parece que habría que recurrir mas bien a la creación de una finca por la diferencia y eso parece que no cuadra a muchos registradores aunque se ha hecho “toda la vida”. ¿Cómo lo ves? Sí, concurriendo doble título y certificación catastral coincidente, ocurre que la descripción literaria de las fincas de origen no coincide con la RGC resultante de la agrupación (que es lo que en último término accede al Registro), entiendo que, en principio y salvo casos excepcionales, sí cabe la rectificación descriptiva genérica y simultánea a la agrupación (como en tu caso). Ahora bien, a la vista del contenido de la modificación, el registrador calificará como si se tratara de inscribir la RGC de una finca ya inscrita, pudiendo: Admitir sin más la inmatriculación, si las diferencias son de escaso calibre y no hay dudas de identidad ni se aprecia posible invasión de finca colindante. Tramitar expediente, si la diferencia es apreciable, aunque dentro de lo razonable, y hay dudas sobre posible invasión de colindante. Exigiendo incluso la aportación de la RGA de cada finca agrupada. Denegar de plano por dudas de identidad, si las diferencias son manifiestas y permiten presumir la existencia de negocios encubiertos no inscritos. En cambio, el actual art. 205 LH (que exige el transcurso de un año entre ambos títulos), y la doctrina de la DG al respecto, no dejan mucho margen para denegar por creación artificiosa de títulos ad hoc tendentes a lograr la inmatriculación. Para apreciar la correspondencia descriptiva entre ambos títulos previo e inmatriculador, el art. 205 LH apela al “juicio del Registrador”, sin ofrecer criterios objetivos. Pueden aceptarse como referencia, conforme a cierta doctrina de la DG, las reglas previstas para determinar la correspondencia entre la finca registral y la parcela catastral (básicamente: 10% y no alteración de linderos fijos). ¿Por qué el Catastro pide copias de escrituras que han causado expediente en la SEC si ya las tienen? No lo sé. Supongo que las piden desde otra dependencia distinta. Agrupación de dos fincas y posterior segregación y determinación de resto sobre la resultante tramitada por la SEC y posterior venta de la segregada Este asunto es de Febrero de 2024. En la escritura previa de agrupación, segregación y determinación de resto no dimos ninguna pista de lo que sucedería a continuación. Y en la posterior de compraventa, esto otro: DATOS CATASTRALES: Forma parte de las parcelas * y * del polígono * del Catastro de Rústica de *, catastrada bajo las siguientes referencias: * y *. En la escritura que se cita como título ha sido aportado IVG+ para REPARCELACIÓN con CSV *, requiriéndome la aquí vendedora para la tramitación del correspondiente expediente en la Sede Electrónica de Catastro a cuya finalización (y tras la oportuna comunicación a través del Servicio de Tramitación Inmobiliaria-STI para cursar la correspondiente Alteración de Titularidad-AT) me autorizan para unir mediante diligencia a la presente la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica, indicando la referencia catastral y la descripción de la finca que resulte de dicho procedimiento, en su caso. En dicha escritura en cuanto a la Rectificación de Catastro y la Concordancia de Catastro y Registro, se ha hecho constar: “Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de la interesada, se corresponde con la realidad física de las fincas en cuanto a la superficie de suelo, aun existiendo una diferencia de 0,12 decímetros cuadrados que se encuentra dentro del margen de tolerancia para fincas rústicas. En consecuencia, no procede iniciar expediente de rectificación. Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente de la Registradora de la Propiedad que rectifique la cabida inscrita por ser la diferencia inferior al 5% conforme al artículo 201.3 a) de la Ley Hipotecaria. Como propietaria de la finca registral * que se encuentra coordinada y que es objeto de agrupación con la finca registral *, no coordinada, presta su consentimiento expreso a las modificaciones que procedan en relación con dicha coordinación a efectos registrales y catastrales”. DATOS CATASTRALES: Los que se acreditan con las certificaciones catastrales, descriptivas y gráficas, y los anexos de coordenadas georreferenciadas vértices de las parcelas catastrales, que incorporo a esta matriz, obtenidas de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos. En cuanto a la obligación de declarar la alteración catastral, establecida en el artículo 13 de Ley del Catastro, hago saber a los comparecientes, que habiéndose aportado la Referencia Catastral y siendo uno de los supuestos de comunicación notarial previstos en el artículo 14 de la mencionada Ley, no están obligados a realizar la correspondiente declaración de alteración catastral. Si el resultado de la comunicación por mí efectuada es positivo en su totalidad, me autorizan para adjuntarles a la copia autorizada de la presente, nueva certificación descriptiva y gráfica obtenida, a mi elección, a través de Signo o de la Sede Electrónica del Catastro, lo que haré acompañándosela a la copia autorizada de la escritura junto con las comunicaciones de inicio del procedimiento. Si no fuera total y las comunicaciones efectuadas no consiguen automáticamente las alteraciones catastrales, pero han iniciado el proceso de comunicación de datos, acompañaré a dicha copia autorizada con las notificaciones o comunicaciones recibidas desde la Sede Electrónica de Catastro, donde se indicará que es posible que el interesado deba acudir a las oficinas catastrales para verificar el cambio. Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin. TÍTULO: El de agrupación y segregación, en virtud de escritura otorgada bajo mi fe, en el día de hoy, con el número inmediatamente anterior de protocolo, la cual se encuentra pendiente de presentar e inscribir en el Registro de la Propiedad correspondiente, por lo que yo, el Notario, realizo al respecto las oportunas advertencias. Cuando el procedimiento se cerró añadimos una diligencia en la compraventa: 1ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, el día * para hacer constar que en el día de hoy, incorporo a la presente la certificación acreditativa de la referencia catastral, con el anexo de coordenadas georreferenciadas vértices de la finca objeto de la matriz que antecede, según resultas del EXPEDIENTE CATASTRAL para modificaciones físicas de fincas (número *), por mí, el Notario, iniciado en la Sede Electrónica de Catastro con fecha * a requerimiento de la Sra. *, otorgante de la escritura de agrupación, segregación y determinación de resto, otorgada bajo mi fe, el citado día, con el número inmediatamente anterior de protocolo (*), que ha sido obtenida por mí, el Notario, de la citada Sede Electrónica del Catastro por medio de mi tarjeta de firma electrónica (FEREN) tras el cierre del procedimiento que me fue comunicado, el día 2 de Febrero de 2024, por correo electrónico, remitiéndome en todo lo demás a la citada escritura para evitar repeticiones innecesarias. La descripción de la finca objeto de compraventa descrita en el Expositivo PRIMERO de la matriz que antecede, tras la tramitación del citado expediente en la Sede Electrónica del Catastro es la siguiente: = RÚSTICA: En *, un trozo de tierra regadío con viña y olivos, y parte en blanco. Superficie: Una hectárea, sesenta áreas y veinticinco centiáreas (16.025 m²). Linderos: Norte, resto de la que segrega, que es la parcela * de * y parcela * de *; Sur, parcela * de *, resto de la que segrega, que es la parcela * de * y parcela * de la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia, que es vía de comunicación de dominio público (CARRETERA *); parcela * de * y resto de la que segrega, que es la parcela * de *, parcela * de * y parcela* de la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia, que es vía de comunicación de dominio público (CARRETERA *). DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela * del polígono * del Catastro de Rústica de *, catastrada bajo la siguiente referencia: *. Sin nada más que hacer constar, doy por concluida esta diligencia que queda extendida en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente y en el presente, yo, el Notario, doy fe.= Algunas resoluciones La primera es muy interesante. RES - MODIFIC FINCA HIPOT - DIC-23 29-NOV-2023 (BOE 28-DIC). Reordenación de finca hipotecada. Consentimiento acreedor hipotecario. RECURRENTE: Particular. FALLO: Estimatorio. DOCTRINA: La agrupación, agregación, división, segregación o “reordenación” de una propiedad horizontal (este el caso) no requiere al consentimiento del acreedor hipotecario. BREVE NOTA: Reitera una doctrina ya sabida, pero introduce un matiz: SIEMPRE QUE PUEDA REESTABLECERSE LA CORRESPONDENCIA FÍSICA CON LAS FINCAS INICIALMENTE HIPOTECADAS. Transcribo, literal, el fundamento correspondiente: “(La) doctrina de la subsistencia inalterada de las hipotecas existentes, respecto(s) de las nuevas fincas nacidas como consecuencia de las modificación (sic) hipotecarias de las fincas gravadas, tiene como premisa que después de esas operaciones jurídicas pueda establecerse una correspondencia física entre las antiguas fincas originarias hipotecadas y las nuevas fincas o partes de fincas en que cada una de aquellas se ha dividido y/o se han agrupado, o, en este supuesto, respecto de las fincas resultantes de la reorganización de la propiedad horizontal. Si tal correspondencia no pudiera establecerse, indudablemente sí sería necesario el consentimiento del acreedor hipotecario, la redistribución paralela de la responsabilidad hipotecaria respecto de las nuevas fincas de la división horizontal y la tasación de esas nuevas fincas …”. Resolución de 7 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Oliva, por la que se deniega la inscripción de una agregación, por no cumplirse los requisitos del artículo 48 del Reglamento Hipotecario. AGREGACIÓN. Cfr.: Resolución de 7 de julio de 2023 (BOE de 26 de julio de 2023) • Pueden ser objeto de agregación (i) una o varias partes que se segregan de otras u otras fincas y se incorporan a otra finca llamada finca mayor, que absorbe a las demás (segregación clásica) o (II) bien que una finca o varias se agregue en su totalidad a otra mayor (agregación sustitutiva de una agrupación) • Es precisó que la finca principal tenga una superficie cuanto menos del quíntuplo de la agregada. Si se agregan varias fincas o porciones no tiene que sumarse la superficie de todas las agregadas para compararlo con la superficie de la finca a la que se agregan, es suficiente con que la superficie de cada una de las que se agregan no supere individualmente el quíntuplo de la finca mayor. OTRO RESUMEN: Se lleva a cabo una escritura de agregación de hasta quince fincas registrales a otra mayor, y el registrador entiende que dicha agregación no cumple con el límite cuantitativo de que la finca mayor tenga una superficie del quíntuplo de la agregada; no obstante, siguiendo la tesis del notario, la Dirección General revoca la nota pues ese límite debe determinarse con respecto a cada una de las fincas que se agregan, y no del conjunto de ellas. Resolución de 7 de septiembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Calafell, por la que se suspende la inscripción de una escritura de extinción de derecho de vuelo, rectificación y modificación del título constitutivo de división horizontal y segregación. SEGREGACIÓN, AGREGACIÓN, DIVISIÓN O AGRUPACION DE FINCAS HIPOTECADAS. Cfr.: Resolución de 7 de septiembre de 2023 (BOE 25 de octubre de 2023) • El gravamen hipotecario no comporta por sí ningún tipo de limitación o restricción a las facultades dispositivas del propietario de la finca gravada, que no precisa el consentimiento del acreedor hipotecario para llevar a cabo la división de la finca y sin perjuicio de la salvaguarda de su derecho en los términos previstos en el artículo 123 de la Ley Hipotecaria cuando la carga afecta a toda la finca. En estos casos, de no mediar dicho consentimiento, cada una de las nuevas fincas resultantes responden de la totalidad del crédito garantizado, pudiendo el acreedor pedir la ejecución de cualquiera de ellas o de todas simultáneamente • Por el contrario, cuando la carga afecta exclusivamente a una cuota, la división implica registralmente y en aplicación del principio de subrogación real, el arrastre de las cargas que pesaban sobre la cuota, a la finca adjudicada (Resolución de 27 de abril de 2000) por así disponerlo el artículo 399 del Código Civil. SEGREGACIÓN DE FINCA INFERIOR A LA UNIDAD MÍNIMA DE CULTIVO: Resolución de 7 de noviembre de 2022 (BOE 2 de diciembre de 2022). Descargar. Se presenta a inscripción escritura de segregación y extinción de condominio que da lugar a cuatro fincas inferiores a la unidad mínima de cultivo aplicable en la zona, pero que cuenta con licencia urbanística municipal que autoriza la segregación bajo condición de destinar la porción segregada en el plazo de un año a una edificación de carácter no agrario. Tras realizar la preceptiva comunicación a la que se refiere el artículo 80 del Real Decreto 1093/1997, la Administración Agraria competente remitió informe desfavorable, al no concurrir ninguna de las excepciones que permitirían llevar a cabo la segregación o división de conformidad con lo prevenido en el artículo 25 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias y demás legislación aplicable, por lo que la registradora deniega la inscripción. La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, pues si la Comunidad Autónoma, a través de sus órganos competentes, afirma que las segregaciones documentadas son inválidas por no respetarse la prohibición de divisiones y segregaciones inferiores a la unidad mínima de cultivo correspondiente, no puede procederse a la inscripción, sin perjuicio de que el interesado pueda obtener un pronunciamiento diferente de la Administración sobre la procedencia de las excepciones del artículo 25 de la Ley 19/1995, mediante la presentación de alegaciones o pruebas complementarias en el seno del procedimiento administrativo iniciado por la comunicación registral, o mediante los recursos pertinentes, o mediante nueva presentación del documento en el Registro de la Propiedad. Conclusiones Segregar, agrupar, agregar o dividir son una cosa y rectificar la descripción es otra. Puede que cumplamos los requisitos para segregar, agrupar, agregar o dividir pero que las diferencias de superficie nos aboquen a un procedimiento del 199.1, del 199.2, del 201-203, del 9b o a un 18.2 cuando haya afectados. Actualmente me inclino por reconvertir todo caso del 199.2 al 18.2 si existen afectados. Muy fácilmente los otorgantes se llevarán un chasco cuando nos lleguen con su encargo y su documentación puesto que, como creo que he dejado claro, la casuística es grande y, en ocasiones, muchas las dificultades que nos obliguen a una lenta cocción de cada asunto. También hay que tener en cuenta otra regla de oro.. antes de segregar, agrupar, agregar o dividir ... puede ser necesario subsanar. Si siguiera añadiendo asuntos ya finiquitados con o sin problemas y asuntos que entran esta clase (y otras mas) no terminaríamos nunca.... (y es la segunda mas larga del curso ... la mas larga, es la siguiente que daremos: LAS DECLARACIONES DE OBRA TERMINADAS). Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario
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