Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría. CLASE 3: Rectificación descriptiva de fincas: Supuestos que no terminan en coordinación ÍNDICE INTRODUCCIÓN Fincas inscritas en división horizontal ¿Tienes fórmulas especiales en materia de coordinación para las fincas en división horizontal? Fincas inscritas sin datos catastrales Fincas inscritas y mal catastradas: a) El otorgante reconoce que el catastro está mal. b) El otorgante desconoce (o reconoce) si el catastro está bien o mal Fincas no inscritas y sin datos catastrales Fincas no inscritas, pero con datos catastrales Fincas no inscritas y mal catastradas Escritura de subsanación y complemento de otra de herencia a fin de adaptar segundo título a Catastro a efectos de inmatriculación Escritura complementaria de otra de adjudicación de herencia, de declaración de ampliación de edificación y de compraventa Fincas inscritas o no inscritas sin catastro gráfico Fincas en las que no consta cual es la superficie de solar (o no es fácil calcularla con los datos de la escritura y del registro) Una herencia que incluye una porción indivisa de finca que constituye, como las demás porciones en que se divide la finca, una parcela catastral independiente por haberse instado y conseguido en Catastro por los propietarios de todas las porciones de la misma Fincas con componentes separados Actualización de finca que pasa a tener mas cabida y dos componentes La herencia de los primos de la pretendienta Escritura de aceptación y adjudicación de herencia previa declaración de edificación (el caso "Cutrillas") Casas y obras que son parte de otra Un aljibe en mal estado de conservación situado dentro de una parcela catastral en la que no consta Finca con una parte cuya superficie está indicada y otra que no (los "ensanches") Finca que según ante-título y registro linda con vereda Una fórmula catastral inusual pero que se me repite en dos escrituras seguidas Fincas con expedientes catastrales en curso Fincas agrupadas catastralmente que no lo están en el registro y que no se quieren agrupar (el "Juansa") Un patio mal catastrado Compraventa de finca que está siendo objeto de un 199.1 LH solicitado mediante instancia presentada en el Registro de la Propiedad Escrituras que cambian en el último momento Coincidencia de la medición de una finca con Catastro pero existiendo un perímetro erróneo El caso Bogimens ¿Y qué ganamos nosotros con todo este asunto del que hemos hablado en las tres primeras clases? INTRODUCCIÓN Vamos a ver en la clase de hoy casos de rectificación descriptiva que generalmente no van a permitir el acceso de la nueva descripción a registro ni la coordinación con Catastro y casos en los que no resulta posible proceder a actualización alguna de la finca o fincas afectados. En todos estos casos, nos salimos del cuadro general de la clase anterior y nos vemos obligados a improvisar y a ser imaginativos intentando dejar las cosas lo mejor explicadas que se pueda para situarnos en el camino de una solución futura (son los casos de andamiaje para futuras escrituras de los que he hablado en los dos clases anteriores). Aunque no podamos rectificar/coordinar, hay que procurar una buena descripción de las fincas y de sus datos catastrales con el fin de hacer una buena escritura que sirva de punto de partida a lo que se pretenda hacer en otro momento. La mayoría de los casos de hoy son carne de 18.2 de la Ley del Catastro (siempre que haya afectados que pueden ser los promotores como titulares de otras fincas y estemos hablando de suelo como veremos en la clase número 6) y de BGA que podría acabar convertida en BGC (si todo sale bien). En cada supuesto, hay que intentar montar un puzzle con las piezas disponibles que podría completarse ya mismo (si se quisiera resolver pues casi siempre se podría resolver) o, tal vez, más adelante. Sabemos (aunque cada vez de más miedo afirmar esto) de la clase anterior que la modificación de la cabida no exige la coordinación porque hay casos en los que podemos modificarla sin inscribir la base gráfica y sin coordinar, pero también sabemos que hay casos de coordinación en los que la superficie inscrita es la que ya figura en escritura y en Catastro (y que se supone que coincide con la realidad) quedando solamente pendiente la coordinación (si es que se desea). Últimamente parece que me inclino a hablar mas de actualizar que de rectificar con el fin de evitar que en el registro puedan exigir el consentimiento de aquellos que firmaron los títulos previos o la de sus causahabientes. No obstante, comencemos con un caso que no está propiamente entre los casos del otro día ni en los de hoy. Es el supuesto de las ... 1.= Fincas inscritas en división horizontal "Concordancia de Catastro y Registro: Por tratarse de fincas en régimen de división horizontal, no se realiza especial pronunciamiento sobre su superficie o linderos". En algunos casos, nosotros sí que actualizamos linderos en base a Catastro, pero no decimos nada especial al respecto (no variamos la fórmula, aunque se haga), aunque perfectamente también podría decirse: "No se realiza especial pronunciamiento sobre su superficie, solicitándose la actualización de los linderos". Tal vez no sea necesario pedirlo, pero en estos tiempos en los que pides que no se haga algo y se hace, mejor es dejar claras tus pretensiones. Se trata de casos en los que hay lindero con una calle que ya no se llama igual o con un solar que ahora es de otra persona o con una comunidad de propietarios que antes no existía, por poner algunos ejemplos. Siempre añadimos a continuación del párrafo anterior lo siguiente: "Los comparecientes solicitan del Sr. Registrador de la Propiedad competente la no incorporación de la representación gráfica de la finca matriz que consta en la certificación catastral descriptiva y gráfica, antes citada". Si en vez de estar ante una escritura que transmite la propiedad de un elemento de una división horizontal, estuviéramos ante una escritura de declaración de obra y de división horizontal, lo que correspondería es cursar el alta catastral de las nuevas fincas resultantes de la división. Para este trámite aun no tenemos aplicativo alguno en la notaría, aunque se ha hablado muchas veces de su instauración y está previsto normativamente en el artículo 47.2 del Texto Refundido de la Ley del Catastro ("Constancia de la referencia catastral en documentos notariales") que dice: "2. Cuando las modificaciones a que se refiere el artículo 40.2 consistan en agrupaciones, agregaciones, segregaciones o divisiones de fincas o se trate de la constitución sobre ellas del régimen de propiedad horizontal, el notario remitirá al Catastro, en el plazo de cinco días desde la autorización del documento, copia simple de la escritura junto con el plano o proyecto, si se lo presentase el interesado, para que se expida una nueva referencia catastral. El Catastro comunicará la nueva referencia catastral al notario autorizante del documento público en el plazo de 24 horas, para su constancia en la matriz por diligencia o nota al margen. La misma documentación se aportará para la asignación notarial de la referencia catastral provisional en los supuestos de obra nueva en construcción en régimen de propiedad horizontal". Casi no he hecho divisiones horizontales en los últimos años, así que no sé si diría algo al respecto en la escritura pero sí que sé que no haría comunicación alguna porque no se puede hacer (salvo que recurras al correo ordinario). Lo que sí que podemos es enviar CSE por SIGNO (y que sirva para lo que tenga que servir) o lanzarnos a la SEC en abierto, aunque no lo aconsejo (de este tipo de trámites que serían alternativa al correo ordinario hablaremos en la clase número 5). De hecho, y como veremos en esa clase número 5, en una ocasión sí que me atreví a cursar un expediente relativo a una división horizontal en la sede y, con algunas dificultades, me dio buen resultado. Cosa diferente sería la declaración de obra y la posterior división horizontal que tiene sus propias exigencias en materia de coordinación como veremos en las clases 8 y 9. El asunto de la incorporación de la base gráfica en las divisiones horizontales lo tengo tratado en la clase número 8 a propósito de las declaraciones de obra. Por no dejaros esperando 5 semanas, os anticipo que la DG tiene dicho que es “facultativa” la georreferenciación de entidades en DH. Lo único necesario es la georreferenciación del total edificio. Esa georreferenciación nos hará falta al declarar la obra y dividir horizontalmente pero si nos encontramos con edificios no georreferenciados cuyos elementos son objeto de algún negocio jurídico en nuestras escrituras, no habrá ningún problema. Eso sí, la superficie de suelo no se puede tocar sin que la comunidad de propietarios esté conforme. Puede surgir la problemática de que la obra se declare en construcción y que luego algún propietario quiera declarar el final de obra de lo suyo. Hablaremos de ello en la citada clase número 8. En el caso de la propiedad horizontal tumbada sí que es necesaria la georreferenciación de cada parcela: Así lo indica (aunque podría ser en el caso concreto que la resolución resuelve) la RDGSJyFP de 13 de marzo de 2023 (BOE de 31 de marzo de 2023). Descargar: Una finca registral descrita como parcela de terreno con una edificación, se «divide horizontalmente» en dos elementos privativos: el uno, que es una parcela de terreno sin edificación «sobre el que se construirá una vivienda unifamiliar aislada», y el dos, que es otra parcela de terreno donde se ubica la edificación inicial. Y el único elemento común es una porción de terreno descrita como «zaguán de entrada con una superficie de 78,80 metros cuadrados». El registrador suspende la inscripción por faltar la «necesaria aportación de base gráfica de los elementos independientes y de la zona común». La Dirección General confirma que es necesaria la aportación de base gráfica de los elementos independientes y de la zona común; ciertamente, como alega el notario recurrente, la georreferenciación no procede para un elemento en régimen de propiedad horizontal individualmente considerado, pero en este casos los elementos privativos y comunes resultantes de la «división horizontal tumbada» son porciones de terreno, y la georreferenciación se exige en el art. 9 LH «en todos los supuestos de divisiones y otros más, que determinen una reordenación de los terrenos». Visto el resumen que tomo de la revista El Notario del Siglo XXI, pienso que podría casos y casos. ¿Tienes fórmulas especiales en materia de coordinación para las fincas en división horizontal? Me lo preguntaba una compañera del curso del año pasado y ya hemos visto que sí. Le dije que en cuanto a catastro/referencia catastral/datos catastrales, no hay muchas ocasiones en las que decir algo especial (tal vez si hay errores o cambios en números o escaleras o plantas o letras), así que se consigna la RC (aclaramos la titularidad si no es correcta siempre que podamos hacerlo porque nos han explicado a que obedece el error) y pasamos a explicar toda la retahíla del STI (del que hablaremos la semana que viene). ¿Corresponde advertir de algo en relación con el artículo 18.2 LCI (del que hablaremos en la Clase 6)? A mi juicio, en división horizontal no procede porque aunque podría haber alguna discrepancia en cuanto al solar, para resolverla necesitaríamos a todos los propietarios de los elementos privativo. 2.= Fincas inscritas sin datos catastrales Un supuesto muy frecuente pero no tanto como el siguiente que recoge una fórmula que es probablemente la que mas veces usamos en mi notaría. "Rectificación de Catastro: No es posible precisar por no existir datos catastrales. En consecuencia, les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial de Catastro. Cómo puede fácilmente deducirse, casi nadie insta ningún procedimiento ni interpone recurso alguno salvo que lo necesite por alguna razón. Esos procedimientos quedan al margen de la notaría (aunque, de nuevo, podríamos echar una mano con un algún tipo de expediente en abierto que nunca he probado). De ahí la importancia de la labor técnica y notarial. Todo lo que no hagamos nosotros, se va a quedar probablemente sin hacer una temporada (puede que larga) más. Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la descripción que consta inscrita en el Registro". En estos casos no será posible la actualización de los linderos, salvo por mera manifestación (pero no conforme a Catastro pues no tenemos dato alguno). Como Catastro está mal y se dice que está mal no hay riesgo de coordinaciones indeseadas. 3.= Fincas inscritas y mal catastradas En este supuesto (una variante del anterior puesto que ahora sí que hay catastro pero no está bien), ya hay que comenzar a distinguir algunas opciones. a) El otorgante reconoce que el catastro está mal: "Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia, les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial del Catastro. Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la cabida que consta inscrita en el Registro". En estos casos no será posible la actualización de los linderos, salvo por manifestación. Esta variante es la que yo suelo utilizar y no la siguiente que yo creo que puede ser de uso más común. b) El otorgante desconoce si el catastro está bien o mal: A mi modo de ver, se usa mucho esta alternativa en las notarías, aunque yo no la uso prácticamente nunca y opto generalmente por la anterior, como ya he dicho. "He solicitado a los otorgantes que me manifiesten si la descripción que contiene la certificación catastral descriptiva y gráfica incorporada se corresponde con la realidad física del inmueble. Me manifiestan que no lo saben y que desconocen el motivo de la discrepancia entre la descripción de la finca según el título previo (y, en su caso, según el Registro de la Propiedad) y según Catastro, y que, no teniendo datos para saber si este último está efectivamente equivocado, no les consta que haya una discrepancia real y no están en condiciones de instar el procedimiento de rectificación de la descripción catastral, solicitando expresamente se inscriba la finca tal y como figura en el Registro de la Propiedad. Advierto a los interesados de la obligación que tienen de comunicar al Catastro las discrepancias descriptivas, en los términos previstos en la ley, así como de las consecuencias de incumplir tal obligación". En estos casos no será posible la actualización de los linderos, salvo por manifestación. También podría usarse este párrafo de renuncia al inicio de procedimientos de oficio: "Los comparecientes renuncian a que se inicie de oficio cualquier procedimiento de rectificación o coordinación catastral, solicitando expresamente del Registrador de la Propiedad que inscriba la finca objeto de esta escritura tal y como figura en el Registro de la Propiedad. Advierto a los interesados de la obligación que tienen de comunicar al Catastro las discrepancias descriptivas, en los términos previstos en la ley, así como de las consecuencias de incumplir tal obligación, así como que el procedimiento de coordinación catastral puede iniciarse en cualquier momento posterior al presente cuando así lo deseen los titulares de la finca en cuestión". Si añado esta fórmula es porque la he visto en alguna escritura pero yo creo que no la usaría nunca porque no tengo claro si esa renuncia es posible tratándose de procedimientos que se inician de oficio. 4.= Fincas no inscritas y sin datos catastrales Inscritas sin catastro; inscritas con catastro erróneo y ahora ni inscritas ni catastradas. "Rectificación de Catastro: No es posible precisar por no existir datos catastrales. En consecuencia, les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial de Catastro. Concordancia de Catastro y Registro: Según la nota simple informativa negativa incorporada la finca no se halla inscrita en el Registro de la Propiedad por lo que se solicita su inmatriculación para cuando sea posible previa la rectificación de los datos catastrales". Una segunda opción, si hay seguridad de que la finca no está inscrita y no se pide nota, sería esta: "Concordancia de Catastro y Registro: La finca no se halla inscrita en el Registro de la Propiedad por lo que se solicita su inmatriculación para cuando sea posible previa la rectificación de los datos catastrales". No será posible la actualización de los linderos, salvo por manifestación (y siempre que ya haya un título previo). En este supuesto, generalmente estamos ante segundos títulos. No tiene mucho sentido y es muy poco habitual en estos tiempos escriturar una finca sin disponer de algún tipo de dato catastral, aunque por diversas razones de vez en cuando se sigue dando el caso. El asunto de las notas simples negativas es controvertido. Hay registradores que se niegan a expedirlas. En esta RDGRN de 20 de Junio de 2018 que aquí se analiza se dice que sí que proceden. 5.= Fincas no inscritas, pero con datos catastrales Inscritas sin catastro; inscritas con catastro erróneo, ni inscritas ni catastradas, y ahora no inscritas pero con datos catastrales. Esta sería la alternativa al caso anterior. No tengo inscripción pero sí tengo Catastro y está bien. "Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia, no procede iniciar expediente de rectificación. Concordancia de Catastro y Registro: Según la nota simple informativa negativa incorporada la finca no se halla inscrita en el Registro de la Propiedad por lo que se solicita su inmatriculación de acuerdo con la descripción anterior coincidente con Catastro". O: "Concordancia de Catastro y Registro: La finca no se halla inscrita en el Registro de la Propiedad por lo que se solicita su inmatriculación, para cuando proceda, con arreglo a lo dispuesto en el TÍTULO VI ("Concordancia entre el Registro y la realidad jurídica") de la Ley Hipotecaria, de acuerdo con la descripción anterior coincidente con Catastro, informando yo, el Notario, a los comparecientes de los procedimientos legales existentes para lograr dicha inmatriculación". Cabe la posibilidad de que se trate de un primer título (no inscribible) o de un segundo título y que ya se pueda inscribir. También se hacen escrituras que constituyen un segundo título pero que al mismo tiempo complementan el primer título para conseguir la coincidencia plena con Catastro. Dentro de un momento veremos un ejemplo de este tipo de escrituras. 6.= Fincas no inscritas y mal catastradas Inscritas sin catastro; inscritas con catastro erróneo, ni inscritas ni catastradas, no inscritas pero catastradas y ahora no inscritas pero mal catastradas. Ahora tenemos una finca no inscrita y que, además, está mal catastrada. Para este supuesto, podríamos decir: "Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia, les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial del Catastro. Concordancia de Catastro y Registro: La finca no se halla inscrita en el Registro de la Propiedad por lo que se solicita su inmatriculación para cuando sea posible una vez llevada a efecto la rectificación de las bases catastrales". Sería posible actualizar linderos por mera manifestación. Escritura de subsanación y complemento de otra de herencia a fin de adaptar segundo título a Catastro a efectos de inmatriculación Como he dicho, son habituales las escrituras que constituyen segundo título y que adaptan la descripción del primero (que lo completan o que lo subsanan) a fin de conseguir la identidad con Catastro que es indispensable para conseguir la inmatriculación de una finca en el registro. Un caso de subsanación de un segundo título a efectos de inmatricular puede ser el de esta escritura que vamos a ver ahora. Se trataba de un caso en el que el Catastro NO se ajustó completamente a la BGA (bueno en realidad usábamos documentación técnica tradicional) que necesitábamos para inscribir el segundo título (que era una herencia). Al no quedar Catastro totalmente conforme a la BGA, se hace necesario complementar el primer título cuando vamos a hacer el segundo. También es posible que subsanemos y complementemos el primero dentro del segundo. Creo que últimamente me inclino mas por esta opción. E X P O N E: I.- Que, en virtud de escritura autorizada bajo mi fe, el día **, con el número *** de protocolo, la compareciente, procedió a adjudicarse la herencia de su padre Don ***, declarando la ampliación de edificación finalizada y actualizando la total descripción de una finca, sin inmatricular en la actualidad, cuya descripción, fue la siguiente: = URBANA: Distribución: Superficie: INSCRIPCIÓN: No consta su inscripción, no tiene título inscrito, según manifiesta. Advierto a la compareciente de lo dispuesto en la Ley Hipotecaria y su Reglamento respecto de la inmatriculación de fincas. REFERENCIA CATASTRAL: II.- Que a la referida escritura fueron incorporados Informe descriptivo de medición de vivienda y planos, expedidos el día ***, por Don ** y Don **, Arquitectos Colegiados en el Colegio de **, números ** y **, respectivamente, acreditativos de la antigüedad y de las superficies de la vivienda descrita. Y ahora vienen los dos párrafos clave: La descripción de la citada finca en dicha escritura se realizó en términos totalmente coincidentes con el referido informe descriptivo de medición, habida cuenta de que los archivos catastrales en el momento del otorgamiento no reflejaban la verdadera configuración de la finca. III.- Que posteriormente al otorgamiento de la escritura citada, fue presentado el correspondiente expediente de alteración catastral en la Gerencia Territorial del Catastro de ***, con la finalidad de que dicha finca, quedara correctamente catastrada. Ahora (en estos tiempos) podríamos hacer uso de la sede en abierto (si nos animamos a ello o nos prestamos a colaborar como veremos en la clase 5) o podríamos (si es suelo y hay afectados) utilizar el 18.2 LCI. IV.- Que, a solicitud de la compareciente, he obtenido a través de los medios telemáticos legalmente previstos de la Sede Electrónica de Catastro, la Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica relativa a la finca, y que a su solicitud dejo unida a la presente, de la que resulta que la correcta descripción de la citada finca es la siguiente: = URBANA: Distribución: Superficie: REFERENCIA CATASTRAL: Rectificación de Catastro: La descripción del catastro, según manifestación de la interesada, se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia, no procede iniciar expediente de rectificación. Concordancia de Catastro y Registro: La finca no se halla inscrita en el Registro de la Propiedad por lo que se solicita su inmatriculación, para cuando proceda, con arreglo a lo dispuesto en el TÍTULO VI ("Concordancia entre el Registro y la realidad jurídica") de la Ley Hipotecaria, de acuerdo con la descripción anterior coincidente con Catastro, informando yo, el Notario, a la compareciente de los procedimientos legales existentes para lograr dicha inmatriculación. La compareciente solicita del Sr. Registrador de la Propiedad competente la incorporación de la representación gráfica de la finca que consta en la certificación catastral descriptiva y gráfica y en el anexo de coordenadas georreferenciadas vértices de la parcela catastral, antes citadas. Cuando empezó todo este lío de la coordinación incluíamos esta mención que usamos durante una buena temporada. Con el tiempo fuimos entendiendo el embrollo y dejamos de decirlo porque no hay mas remedio que en estos casos de inmatriculación se haga la incorporación de la base gráfica. Es decir que, en realidad, no hace falta decirlo (aunque lo que abunda no daña). V.= Esto expuesto, O T O R G A: Primero.- Doña xxx, en lo necesario, SUBSANA Y COMPLEMENTA la citada escritura en la exposición de la presente en el sentido indicado en el apartado IV.- de la presente (el resto de la escritura subsanada no varía), solicitándose del Registro de la Propiedad competente las operaciones registrales oportunas. Esa mención a que el resto no varía permite reducir bastante las explicaciones y la extensión de la escritura. Presentación telemática.- Renuncia a que la presente escritura sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. Así lo dice y otorga. Esta escritura tiene ya un cierto tiempo. Esa es la razón por la que no contenga referencia a IVG+ ni a BGA. En aquel momento una vez que se firmó la herencia, el interesado cursó su expediente catastral y cuando estuvo terminado y hubo posibilidad de obtener CCDYG se descubrió que el Catastro no había efectuado el alta de conformidad con la documentación técnica. Actualmente si alguien hiciera esa herencia lo haría aportando documentación técnica "clásica" (o no porque lo imprescindible es el IVG+) pero también (esto obligatoriamente) su IVG+ que contendría la BGA. Una vez firmada la escritura podría iniciarse (si hablamos de suelo y hay afectados) un expediente del artículo 18.2 LCI o podría el interesado hacerlo por sí mismo (18.1 LCI). Si lo hiciera por sí mismo podría ocurrir lo mismo que en este caso, y si lo hiciera por el 18.2 LCI podría surgir algún problema con las obras (que salvo en ocasiones no pueden darse de alta o modificarse por el 18.2) que exigirían actuaciones posteriores (desde la notaría si uno se anima o en el propio Catastro). Escritura complementaria de otra de adjudicación de herencia, de declaración de ampliación de edificación y de compraventa Existe también la opción de subsanar/complementar el previo dentro del segundo título (cumpliendo con las dos transmisiones en absoluta coincidencia con Catastro). En tal caso, suelo incluir un apartado preliminar para la subsanación/complemento y corregida la descripción de la finca es cuando nos metemos en la harina del segundo título (herencia, compraventa, donación o lo que sea). Veamos un ejemplo: La escritura comprendía tres fincas y la segunda no estaba inscrita: 2.= URBANA: CORRAL con cierta dependencia para gallinero, sito en *, enfrente de la casa descrita anteriormente. Superficie: Mide en su línea de saliente, diez metros, en la de mediodía o Sur, diez metros setenta centímetros, en la Oeste o Poniente, nueve metros y ochenta centímetros; y en la de Norte, diez metros cuarenta centímetros. Linderos: Norte, * y con la finca que se describe a continuación; Sur, *; Este, camino; y Oeste, * INSCRIPCIÓN: No consta su inscripción, no tiene título inscrito, según manifiestan. Advierto a los comparecientes de lo dispuesto en la Ley Hipotecaria y en su Reglamento respecto de la inmatriculación de fincas. VALORACIÓN: *. REFERENCIA CATASTRAL: *. CIRCUNSTANCIAS COMUNES A LAS DOS FINCAS ANTERIORES: Las oportunas actualizaciones de superficies y linderos de las fincas que acaban de ser descritas, se realizarán y consignarán más adelante, al practicar la ampliación de declaración de edificación, complemento de la escritura que se dirá como título, y como consecuencia, las actualizaciones de descripciones de fincas que se otorgan. CIRCUNSTANCIAS COMUNES A TODAS LAS FINCAS: DATOS CATASTRALES: Se acreditan con las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, (erróneamente catastradas en cuanto a su titularidad las fincas descritas con los números 2.= y 3.=, estando la primera de ellas “en investigación” y la otra a nombre de Herederos de *, madre de la vendedora), y los anexos de coordenadas georreferenciadas vértices de las parcelas catastrales, que incorporo a esta matriz, solicitadas por los comparecientes a efectos de la presente, y obtenidas de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos. Un problema adicional. La finca no inscrita estaba "en investigación" (hablaremos de esta situación especialmente en la clase 5). Desde la notaría he tramitado instancias generales para resolver esta cuestión que han dado resultado positivo. Evidentemente, en tanto no deje la finca de estar en investigación no podrá inscribirse. En cuanto a la obligación de declarar las alteraciones catastrales, establecidas en el artículo 13 de Ley del Catastro, hago saber a los comparecientes, que habiéndose aportado las Referencias Catastrales y siendo uno de los supuestos de comunicación notarial previstos en el artículo 14 de la mencionada Ley, no están obligados a realizar la correspondiente declaración de alteración catastral. Si el resultado de las comunicaciones por mí efectuadas es positivo en su totalidad, me autorizan para adjuntarle a la copia autorizada de la presente, nuevas certificaciones descriptivas y gráficas obtenidas, a mi elección, a través de Signo o de la Sede Electrónica del Catastro, lo que haré acompañándoselas a la copia autorizada de la escritura, junto con las comunicaciones de inicio del procedimiento. Si no fuera total y las comunicaciones efectuadas no consiguen automáticamente las alteraciones catastrales, pero han iniciado el proceso de comunicación de datos, acompañaré a dicha copia autorizada con las notificaciones o comunicaciones recibidas desde la Sede Electrónica de Catastro, donde se indicará que es posible que el interesado deba acudir a las oficinas catastrales para verificar el cambio. Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin. TÍTULO: El de adjudicación en la herencia de su madre, Doña *, en virtud de escritura otorgada bajo mi fe, el día *, con el número * de protocolo. CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiesta su propietaria que, sin perjuicio de las afecciones fiscales que figuran en las notas registrales adjuntas respecto de las fincas descritas con los números 1.= y 3.=, todas las fincas descritas se encuentran libre de cargas y gravámenes, de arriendos, ocupantes y aparceros, y al corriente en el pago de impuestos. La parte transmitente hace constar que las fincas de naturaleza urbana objeto de la presente escritura, se encuentran al corriente en el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles y demás impuestos y débitos asociados, lo que se acredita mediante Informes obtenidos por vía telemática, a su solicitud, del Órgano de Gestión Tributaria de *, los cuales debidamente testimoniados incorporo a la presente, en los que consta pendiente los recibos del impuesto correspondiente al año en curso que se encuentran en periodo voluntario de pago. INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: A los efectos del Artículo 175 del Reglamento Notarial, yo, el Notario, hago constar que, por imposibilidad técnica, no he podido acceder por vía telemática a los asientos registrales de las fincas descritas. La descripción de las fincas, su titularidad y situación de cargas, en la forma expresada en los apartados anteriores, resultan de las manifestaciones de su propietaria, del título de propiedad reseñado y de notas simples del Registro de la Propiedad remitidas por telefax (negativa la correspondiente a la finca número 2), conforme al citado Artículo 175 del Reglamento Notarial, el día *, que yo, el Notario, tengo a la vista y que debidamente testimoniadas incorporo a la presente. En las notas referentes a las fincas inscritas (1.= y 3.=) consta que: “*”. Además, en dichas notas consta igualmente que:"*” Y que: “*". Yo, el Notario, advierto de que conforme al citado artículo del Reglamento Hipotecario, las solicitudes de información respecto a la descripción, titularidad, cargas, gravámenes y limitaciones de fincas registrales pedidas por los Notarios por telefax serán despachadas y enviadas por el Registrador al solicitante, por igual procedimiento, de acuerdo entre otras con la regla 2ª de dicha norma que indica: “*". Yo, el Notario, conforme al Artículo 249 del Reglamento Notarial procederé a la presentación telemática de la presente escritura en el Registro de la Propiedad, consintiendo los otorgantes la inscripción parcial de la misma, si de la calificación registral resultare algún defecto que impida la inscripción de parte de ella. Yo, el Notario, advierto de que prevalecerá la situación registral existente con anterioridad a la presentación en el Registro de copia autorizada de la presente escritura. Actualmente mi apartado de Información registral y presentación telemática es diferente por la desaparición del fax. Corresponde ahora hacer mención a las notas online. Por ejemplo: INFORMACIÓN REGISTRAL: A los efectos del Artículo 175 del Reglamento Notarial, yo, el Notario, hago constar que, por imposibilidad técnica, no he podido acceder por vía telemática a los asientos registrales de las fincas descritas. La descripción de las fincas, su titularidad y situación de cargas, en la forma expresada en los apartados anteriores, resultan de las manifestaciones de sus propietarios, de los títulos reseñados y de la información registral solicitada el día 18 de Noviembre de 2024 y obtenida en línea del Registro de la Propiedad correspondiente el día 19 de Noviembre de 2024. Incorporo a la presente impresión a papel con valor de testimonio de dichas notas con fecha de hoy y actualizadas a la hora que consta en el encabezamiento de este instrumento (once horas y cincuenta y dos minutos). En dichas notas consta: “Para información de los consumidores, se hace constar que la manifestación de los libros por esta Nota Simple Informativa se hace a los efectos que expresa el art. 322 del Reglamento Hipotecario. El contenido de la presente nota simple tiene carácter de continuado, ajustándose a lo establecido en el art. 354 a), regla 2ª del Reglamento Hipotecario”. “INSCRIPCION BASE GRAFICA: FINCA COORDINADA GRAFICAMENTE CON EL CATASTRO a fecha 20 DE JULIO DE 2022 (arts. 9, 10.4 y 199 de la Ley Hipotecaria y art. 3.1 L.Catastro, introducido por la LEY 13/2015 de 24 de Junio de Reforma de la Ley Hipotecaria y del texto Refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario)." DATOS INSCRIPCION: TOMO 1702, LIBRO 500 DE PINOSO, FOLIO 170, INSCRIPCION 1ª”. Estado de coordinación gráfica con el Catastro a fecha de expedición, de conformidad con el artículo 10 de la Ley Hipotecaria: Coordinado con Catastro”. “No hay cargas registradas”. “No hay documentos pendientes de despacho”. “No hay consultas de Información Registral remitidas en este plazo sobre esta finca”. “No hay consultas pendientes de Información Registral sobre esta finca”. “No hay notas de esta finca remitidas en este plazo”. “No hay peticiones de información vigentes sobre esta finca”. Yo, el Notario, conforme al Artículo 249 del Reglamento Notarial procederé a la presentación telemática de la presente escritura en el Registro de la Propiedad, consintiendo los otorgantes la inscripción parcial de la misma, si de la calificación registral resultare algún defecto que impida la inscripción de parte de ella. Yo, el Notario, advierto de que prevalecerá la situación registral existente con anterioridad a la presentación en el Registro de copia autorizada de la presente escritura. SEGUNDO.- Esto expuesto, según intervienen, O T O R G A N: PRIMERO. DECLARACIÓN DE AMPLIACIÓN DE EDIFICACIÓN Y DE ACTUALIZACIÓN DESCRIPTIVA DE FINCA. Esta declaración se refería a la finca número 1. Acto seguido llega la clave de la escritura. SEGUNDO. COMPLEMENTO CON ARREGLO A LA DESCRIPCIÓN CATASTRAL DE LA DESCRIPCIÓN EFECTUADA EN ESCRITURA PREVIA DE ADJUDICACIÓN DE HERENCIA. DOÑA *, a EFECTOS DE LA INMATRICULACIÓN de la finca descrita con el número 2.=, en términos absolutamente coincidentes con los de su descripción catastral y complementando la escritura citada como título, ACTUALIZA SU DESCRIPCIÓN, solicitándose del Registro de la Propiedad competente, para cuando proceda, la correspondiente inscripción, con la siguiente descripción actualizada de la finca: = URBANA: CORRAL con un ALMACÉN de planta baja, sita en *, identificada catastralmente como *. Convertimos el gallinero que se mencionaba en un almacén. El cambio comporta un riesgo porque podrían decirnos que estamos colando una obra. De las obras de tapadillo (así las llamo) hablaremos en la clase número 13. Superficie: La superficie de solar es de ciento treinta y seis metros cuadrados (136 m²), y la edificación tiene una superficie de cuarenta y dos metros cuadrados (42 m²), que es igual a la superficie que ocupa de parcela, estando el resto de la superficie no ocupada destinada a patio/corral. Linderos: En la actualidad linda, según Catastro: Frente, Parcela * del polígono * del Ayuntamiento de *, que es vía de comunicación de dominio público, por donde tiene su acceso y parcela * del polígono * de *; derecha entrando, * de *; e izquierda y fondo, parcela * del polígono * de *. Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de la interesada, se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia, no procede iniciar expediente de rectificación. Coordinación de Catastro y Registro: Según la nota simple informativa incorporada la finca no se halla inscrita en el Registro de la Propiedad por lo que se SOLICITA SU INMATRICULACIÓN de acuerdo con la descripción anterior coincidente con Catastro. 7.= Fincas inscritas o no inscritas sin catastro gráfico Inscritas sin catastro; inscritas con catastro erróneo, ni inscritas ni catastradas, no inscritas pero catastradas, no inscritas pero mal catastradas y ahora inscritas o no inscritas y catastradas pero sin bases gráficas. Se trata de los casos en los que no es posible obtener CCDYG. Podría darse este caso en fincas inscritas o no inscritas. En este supuesto, como en el número 4.=, generalmente estamos ante segundos títulos (si hablamos de fincas no inscritas) porque no tiene mucho sentido y es muy poco habitual en estos tiempos escriturar una finca en estas circunstancias (teniendo problemas catastrales, lo que hay que hacer es solucionarlo). "Rectificación de Catastro: No es posible precisar la exactitud por no existir certificación gráfica. En consecuencia, les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial de Catastro. Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la descripción que consta inscrita en el Registro". Sería posible actualizar linderos por mera manifestación. La falta de catastro gráfico (no existe, por la razón que sea, una BGC) nos obliga (si es indispensable para lo que queremos hacer o no lo es pero queremos dejarlo todo perfecto) a recurrir a la BGA si queremos solucionar la situación. El caso 13 (que es muy poco habitual) tiene una similitud con este: no hay información gráfica, ni descriptiva, aunque sí RC y titularidad catastral a nombre del disponente. Luego lo vemos. 8.= Fincas en las que no consta cual es la superficie de solar (o no es fácil calcularla con los datos de la escritura y del registro) Entramos ya en los supuestos mas difíciles de enmarcar aunque este primero es un caso bastante frecuente. Antes era habitual que en la descripción de las fincas con construcciones en su interior solo se indicaran los metros lineales de frente y fondo. Con estos datos, hay fincas cuya superficie se calcula fácilmente (se trata de una simple multiplicación) y hay fincas cuya superficie no se puede calcular porque presentan formas irregulares (la geometría no es lo mío). En otras descripciones no queda nada claro si lo que se está indicando es la superficie del suelo, la superficie ocupada (concepto que antes no se utilizaba cómo se utiliza ahora) o la superficie construida. Hasta he visto fincas medidas por palmos de frente y de fondo (y hasta "aproximadamente"). Generalmente, a mi esas descripciones me llevan a pensar que la superficie indicada en el título es la de la obra y no la del solar, aunque es una mera suposición que hago en base a que la superficie catastral de suelo suele ser superior. Un simple vistazo del Catastro te puede llevar fácilmente a esa conclusión (o no ...). Por estas razones, en estos casos, simplemente reproducimos la vieja descripción de la finca y añadimos lo que podéis ver a continuación: "= URBANA: Una casa habitación … Superficie: Mide tres metros y cincuenta centímetros de frontera, según título, y siete metros de frontera, por catorce metros de fondo, según registro, siendo la superficie de solar de cincuenta y cuatro metros cuadrados (54 m²), según catastro. Linderos: xxx". Después, proseguimos diciendo: "Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. En consecuencia, no procede iniciar expediente de rectificación. Concordancia de Catastro y Registro: La descripción de la finca conforme a Catastro se corresponde con la descripción registral, excepto en cuanto a la superficie de solar que no consta, por lo que se solicita se haga constar llevándose a cabo la coordinación y actualizando los linderos". En realidad, en estos casos, no sabemos si verdaderamente se trata de una modificación de la cabida, aunque, insisto, mi creencia es que simplemente son casos en los que la superficie de suelo no consta en el registro, por lo que suelo dejar cada supuesto al arbitrio del registrador que es el que tiene la última palabra al respecto y que no suele dar pautas por anticipado. Por eso siempre dudo a la hora de solicitar la coordinación aunque tengo claro que lo que NO podemos es decirle al registro que renunciamos a la coordinación y, al tiempo, pedirle que nos rectifique la cabida o que nos indique la superficie de solar. Me he dado cuenta de que incurría en esa contradicción hace relativamente poco y ello me ha originado dos diligencias de subsanación de este tenor: 5ª DILIGENCIA: En *** a ***, la pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ***, con residencia en *. A tenor de la facultad que me concede el artículo 153 del vigente Reglamento Notarial HAGO CONSTAR: I).- Que en la matriz precedente, por error involuntario, al ser descrita la finca registral *** de las del Registro de la Propiedad de ***, sita en término municipal de ***, se indicó la superficie de solar correcta, señalando posteriormente que la descripción de la finca conforme a Catastro se correspondía con la descripción registral, excepto en cuanto a la superficie de solar que no constaba en el registro, añadiendo que no se solicitaba la coordinación. II).- Que observado dicha incongruencia material (en cuanto a la coordinación) la SUBSANO, al amparo de lo dispuesto en el citado artículo 153 del Reglamento Notarial, haciendo constar mediante lo presente y para lo sucesivo la correcta redacción del párrafo afectado que queda de este modo: "Concordancia de Catastro y Registro: La descripción de la finca conforme a Catastro se corresponde con la descripción registral, excepto en cuanto a la superficie de solar que no consta". Tales son los términos de la presente DILIGENCIA DE SUBSANACIÓN DE ERRORES, extendida y unida a continuación de la matriz que la precede, que presentaré telemáticamente en el Registro de la Propiedad de *, de cuyo contenido, así como de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y el presente. Doy fe.= Considero que se trata de un error material que puede solucionarse por el 153 del que hago uso en pocas ocasiones a lo largo del año. En estos supuestos, claro está, sería posible la actualización de los linderos en base a Catastro (sin miedo a la coordinación pues es necesaria para la modificación de la cabida). 9.= Una herencia que incluye una porción indivisa de finca que constituye, como las demás porciones en que se divide la finca, una parcela catastral independiente por haberse instado y conseguido en Catastro por los propietarios de todas las porciones de la misma Es un supuesto anómalo de esos en los que Catastro da una solución a un problema alejándose completamente de la norma civil. Cada condómino tiene catastralmente determinada su parte, es decir, en el Catastro no todos son dueños de todo como debería ocurrir en un auténtico condominio. Esta hipótesis, que se me ha presentado en unas pocas ocasiones, se puede resolver de este modo: "Manifiestan que el causante y la mencionada Doña **, con fecha ***, instaron catastralmente una segregación sobre la finca descrita, resultado de la cual fue que se atribuyera la titularidad de las parcelas ** y ** al causante de esta herencia y la ** a dicha Señora, hallándose pendiente de otorgar las correspondientes escrituras (de segregación y disolución de condominio)". Evidentemente, lo de las escrituras pendientes es una forma de salir al paso puesto que no sé si tenían verdadera intención de hacerlo a pesar de mis advertencias. Luego continuamos diciendo: "Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia, les informo de los procedimientos para llevar a efecto las oportunas operaciones notariales y registrales. Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la cabida que consta inscrita en el Registro". Difícil (por no decir que imposible) un intento de actualizar linderos salvo si dejamos claro que serían unos linderos exclusivamente catastrales de la porción en cuestión (en cuyo caso no accederán al registro). A mí muchos de estos casos me parecen los antecedentes remotos de la división horizontal (casas que se dividieron y constituyen "porciones de obra" en escritura), aunque al igual que lo he visto en casas (en obras) también lo he visto en suelo. Tal vez un funcionario catastral que no tiene claro lo que es el condominio. Otro caso similar: "DATOS CATASTRALES: En cuanto a dicha tercera parte indivisa fue instada una segregación catastral resultado de la cual fue que se atribuyera la titularidad de la parcela xxx del polígono xx del Catastro de Rústica de xxx al causante de esta herencia, hallándose pendiente de otorgar las correspondientes escrituras, cuya parcela se encuentra catastrada bajo la siguiente referencia: xxx". Ved, sin embargo lo que dice la DG para un caso de este tipo: VENTA DE CUOTA INDIVISA DE FINCA RÚSTICA SIN LICENCIA NI LOS REQUISITOS DE LA UNIDAD MÍNIMA DE CULTIVO. Resolución de 6 de septiembre de 2023 (BOE 25 de octubre de 2023). Descargar. Se discute en el presente expediente si la transmisión de una participación indivisa de un 20% de una finca rústica puede implicar una parcelación encubierta que requiera de la preceptiva intervención administrativa y del cumplimiento de la legislación sobre unidades mínimas de cultivo cuando los vendedores se limitan a transmitir la cuota indivisa de la que eran titulares registrales. El registrador así lo defiende por entender que no se trata de la simple transmisión de una cuota previamente inscrita en el Registro, sino que lo que es objeto de compraventa es una parcela catastral perfectamente identificada, cuya certificación se incorpora a la escritura, que está delimitada con su propia superficie y sus linderos dentro de la finca registral concreta. La Dirección General confirma que la transmisión de una participación indivisa de una finca rústica, en este caso con incorporación a la escritura de una certificación catastral de una parcela perfectamente identificada, su propia superficie y sus linderos, puede implicar una parcelación encubierta que requiera de la preceptiva intervención administrativa (art. 26 RDLeg. 7/2015, de 30 de octubre, Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana) y del cumplimiento de la legislación sobre unidades mínimas de cultivo (arts. 23 y 24 Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias). Entonces, si estoy en ese caso y el Catastro, por la razón que sea y en base a la documentación que sea, me asigna referencia catastral de una porción concreta, ¿no puedo transmitir la cuota porque entraña una parcelación encubierta? ¿o no puedo decirlo o qué se supone que debamos hacer? Y otro caso relacionado: COMPRAVENTA DE CUOTA INDIVISA CON INDICIOS DE PARCELACIÓN: NO ES APLICABLE EL ARTÍCULO 79 DEL REAL DECRETO 1093/1997. ES NECESARIA LICENCIA O CONTROL ADMINISTRATIVO. Resolución de 14 de noviembre de 2023 (BOE 4 de diciembre de 2023). Descargar. Se vende por parte de uno de los dos hermanos adjudicatarios condueños de una finca su cuota indivisa en la misma a un extraño. El registrador deniega la inscripción de la compraventa al considerar que se trata de una caso de parcelación, contando como elementos objetivos de esa posible parcelación además de la conversión de una comunidad hereditaria en ordinaria, la certificación catastral de donde resultan dos viviendas con su respectiva referencia catastral dentro de la misma parcela de naturaleza rústica, identificadas catastralmente como pertenecientes a la “Urbanización (…)”, en un ámbito de suelo clasificado urbanísticamente como no urbanizable. La recurrente exige la inscripción considerando que el registrador lo que tenía es que haberse limitado a aplicar el procedimiento recogido en el artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística. La Dirección General confirma la calificación considerando adecuado exigir la licencia o el acto que integre el control previo municipal como recoge el artículo 91 de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía. 10.= Fincas con componentes separados Creo que es un buen momento para tratar por primera vez en el curso la problemática de las fincas con componentes separados. En ocasiones los componentes existen desde siempre (o desde casi siempre) pero no constan en la escritura ni en el registro y en otras ocasiones aparecen por la apertura de vías públicas (como consecuencia de expropiaciones). Cuando existen desde tiempo mas o menos inmemorial no he comprendido (por excesiva rigurosidad) que en la calificación registral se aluda a que “no resulta acreditada la causa de la discontinuidad". Comprendo que se me diga que tengo que describir con componentes, pero lo de la acreditación de la causa me parece excesivamente rigorista. Esto es lo que nosotros decíamos y hemos dejado de decir: 4.= RÚSTICA: Tierra blanca, hoy viña secano y viñedo vinificación, sita en *. Manifiestan los comparecientes que en la actualidad se halla atravesada de Norte a Sur por carretera. Superficie: Ochenta y cinco áreas y catorce centiáreas (8.514 m2), según título y registro, y una hectárea, dos áreas y sesenta y ocho centiáreas (10.268 m2), según catastro. Linderos: *. INSCRIPCIÓN: *. El problema me lo explicaba mi registradora: "El problema reside básicamente en que existen dudas de identidad entre la finca que tengo en el Registro y la que me describís. ¿Por qué? pues sencillamente porque de repente la finca se parte en dos pedazos sin más explicación. Si hay una carretera, entiendo que habrá habido un negocio jurídico por el que la finca se haya dividido: una expropiación, una cesión, una segregación, algo que haya motivado que en el registro fuera una finca continua en el año X y que ahora sean dos porciones. De manera que, esa es la causa de la existencia actual de dos componentes. Resulta muy relevante saber esta causa por varios motivos: en primer lugar, es que, de un tiempo a esta parte, el número de fincas que resultan ser discontinuas ha incrementado notoriamente sin ninguna razón. Esa causa me permite a mi establecer una conexión entre la finca que tengo en el registro y la que me describís, impidiendo que se disfrace de un error de medición la realización de otros negocios jurídicos. Y finalmente, es que llegado el momento de "juntar las piezas" entre esos posibles negocios y las superficies de las fincas, tengamos "metros de donde sacarlos". En definitiva, es que la existencia de fincas discontinuas en el registro es excepcional y debe de obedecer a una causa que de lugar dicha discontinuidad. Evidentemente que hay una carretera, ¿pero esa carretera existía cuando la finca se describió en el registro y hay un error de descripción solamente? ¿o se están queriendo inmatricular o agrupar una porción de la finca que tenían pasada la carretera, y encubrirla con un exceso de cabida? Esas son las dudas que me llevan a calificar y a pedir más información sobre esa causa". Insisto, rigorista. Si hay más es porque la coordinación exige afinar mucho mas que antes. Así de fácil. Eso unido a la forma de trabajar de muchas administraciones (especialmente las municipales) dan lugar a estas situaciones. Yo le respondía que: "Creo que hay situaciones variadas, pero si nos ceñimos a las fincas sin componentes que ahora los tienen, diría que en el 99% de los casos es debido a la apertura de vías públicas y esas vías generalmente (¿siempre?) están reflejadas en el Catastro. Sus propietarios han sufrido una merma (bueno también han tenido un beneficio para sus fincas en algunas ocasiones) y puede que no se haya documentado nada o que sea muy difícil obtener documentación con lo que además del daño que han sufrido, sufren ahora el inconveniente de no poderlo solucionar su problema. Claro ejemplo son LOS PRIMOS DE LA PRETENDIENTA (CASO 16) que lo van a tener muy complicado para arreglar sus fincas y recibir lo que les falta del ayuntamiento, aunque en ese supuesto sí que me consta que hay negocios indocumentados. Así que sí, es cierto que lo que suele haber son expropiaciones, cesiones no documentadas, insuficientemente documentadas y difícilmente acreditables, pero al mismo tiempo perfectamente acreditables con las herramientas técnicas que tenemos. No sé como se puede encajar eso en los libros del registro, pero lo que tengo claro es que la inmensa mayoría de casos responden a esta hipótesis y no creo que se encubran negocios de otro tipo (al menos de una época reciente) salvo en casos excepcionales. Bueno, por mi parte procuraré que no se me olvide describir por componentes y mejorar la explicación de la discontinuidad. El acceso al registro de la nueva realidad ya será cosa tuya". Luego le pregunté a Silvestre: Cuándo la disfuncionalidad es ya antigua ¿es tan grave registralmente actualizar la descripción de las fincas, aunque no se tenga documentación de posibles cesiones a viales, expropiaciones o lo que sea? Silvestre me dijo esto: "Ha sido siempre exigible que cada finca o componente de finca se describa separadamente con precisión. Las alternativas para estos casos son: i) tramitar expediente 199, notificando a colindantes y requiriendo informe o alegaciones a la AP titular del vial; ii) suspender y requerir documentación complementaria; iii) denegar de plano, exigiendo la formalización e inscripción de los negocios encubiertos. No me parece oportuno remitir al interesado al expediente notarial, pues las garantías son similares al del registral y motivaría las mismas dudas. La vía intermedia, para despejar dudas, supone pedir documentación que acredite la causa jurídica de la rectificación, es decir, el título de cesión o expropiación del tramo de carretera, con simultánea segregación expresa o implícita. Prueba que puede ser diabólica, si la operación es muy antigua o el titular actual no ha intervenido en ella y no dispone de documentación. Por otra parte, si la finca figura inscrita como un terreno continuo (incluyendo el tramo público) y ahora está atravesada por la carretera, no cabe rectificar sin más excluyendo el vial, pues eso provocaría la desinmatriculación injustificada (sin causa) del tramo ocupado por la carretera. Lo oportuno es segregar la porción afectada y determinar el resto de finca objeto de negocio. Entonces, surgen los inconvenientes de que no hay título administrativo habilitante para segregar y al interesado no le conviene tener inscrito a su nombre el dominio público hasta que se formalice el cambio de titularidad. CONCLUSIÓN. El asunto es complejo y las opiniones diversas, incluyendo a la DG. Personalmente, he aceptado escrituras en las que se manifiesta (sin acreditarlo, pero con base catastral) que la finca ha sufrido una segregación por expropiación o cesión obligatoria (carretera, calle, cauce público, …) y queda el resto con menor cabida que se georreferencia en el título. Aplicando el art. 47 RH, inscribo el resto de finca y extiendo nota marginal expresiva de que la matriz ha sufrido una segregación no inscrita (a modo de reserva de puesto) quedando el resto objeto de despacho. Así, no hay desinmatriculación parcial y se permite que en el futuro se inscriba el dominio público siguiendo el tracto registral". O sea, que hay razones para la duda pero también alternativas para su solución. No sé si la georreferenciación que nos cita Silvestre es la solución en todo caso. Con la llegada de la actual registradora al distrito hipotecario tuvimos unos cuantos problemas con los componentes de una finca y tuvimos que instalarnos este chip en la cabeza: "Cada componente requiere descripción independiente". Actualización de finca que pasa a tener mas cabida y dos componentes En esta escritura era de compraventa también procedimos a la actualización de la descripción por existir dos componentes. Así quedó la descripción, el apartado relativo a Catastro y los relativos a la coordinación: = RÚSTICA: Tierra con olivos, sita en *, trozo conocido como “*”. Superficie: Una hectárea, diecisiete áreas y treinta y siete centiáreas (11.737 m2), según título y registro, y dos hectáreas, veintinueve áreas y cuarenta y una centiáreas (22.941 m2), según catastro. Manifiestan que actualmente se halla atravesada de Este a Oeste por un camino por lo que, con carácter previo a la compraventa, se practicará la oportuna actualización. Linderos: Norte, camino y *; Sur, parcelas * y * de *, parcela * de * y camino; Este, parcela * de *, parcela * de * camino y parcela * de *; y Oeste, parcela * de * y parcela * de *. INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de *, al tomo *, libro *, folio *, finca registral número * (Código Registral Único *). DATOS CATASTRALES: Constituye las parcelas * y *, ambas del polígono * del Catastro de Rústica de *, catastradas bajo las siguientes referencias: * y *. (LUEGO VIENE EL ROLLO STI QUE ES ESTE): Se acreditan con las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas y los anexos de coordenadas georreferenciadas vértices de las parcelas catastrales, que incorporo a esta matriz, obtenidas de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos. En cuanto a la obligación de declarar la alteración catastral, establecida en el artículo 13 de Ley del Catastro, hago saber a los comparecientes, que habiéndose aportado la Referencia Catastral y siendo uno de los supuestos de comunicación notarial previstos en el artículo 14 de la mencionada Ley, no están obligados a realizar la correspondiente declaración de alteración catastral. Si el resultado de la comunicación por mí efectuada es positivo en su totalidad, me autorizan para adjuntarles a la copia autorizada de la presente, nueva certificación descriptiva y gráfica obtenida, a mi elección, a través de Signo o de la Sede Electrónica del Catastro, lo que haré acompañándosela a la copia autorizada de la escritura junto con las comunicaciones de inicio del procedimiento. Si no fuera total y las comunicaciones efectuadas no consiguen automáticamente las alteraciones catastrales, pero han iniciado el proceso de comunicación de datos, acompañaré a dicha copia autorizada con las notificaciones o comunicaciones recibidas desde la Sede Electrónica de Catastro, donde se indicará que es posible que el interesado deba acudir a las oficinas catastrales para verificar el cambio. Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin. La descripción actual de la finca como consecuencia de hallarse atravesada por camino en la actualidad, es la siguiente: = RÚSTICA: Tierra con olivos, sita en *, trozo conocido como “*”. Superficie: Una hectárea, diecisiete áreas y treinta y siete centiáreas (11.737 m2), según título y registro, y dos hectáreas, veintinueve áreas y cuarenta y una centiáreas (22.941 m2), según catastro. Dicho trozo de tierra está integrado por los DOS siguientes COMPONENTES: = COMPONENTE UNO: Trozo de tierra labor secano, sita en *. Superficie: Cuarenta y dos áreas y treinta y seis centiáreas (4.236 m2). Linderos del componente número UNO: Norte, parcela * de *; Sur, parcela * del Ayuntamiento de *, que es camino; Este, parcela * de *; y Oeste, parcela * de *. DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela * del polígono * del Catastro de Rústica de *, catastrada bajo la siguiente referencia: *. = COMPONENTE DOS: Trozo de tierra frutales secano, sita en *. Superficie: Una hectárea, ochenta y siete áreas y cinco centiáreas (18.705 m2). Linderos del componente número DOS: Norte, parcela * de *; Sur, parcela * del Ayuntamiento de *, que es camino; Este, parcela * de *; y Oeste, parcela * de *. DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela * del polígono * del Catastro de Rústica de *, catastrada bajo la siguiente referencia: *. Linderos de la total finca: Norte, parcela * de *; Sur, parcela * del Ayuntamiento de *, que es camino; Este, parcela * de *; y Oeste, parcela * de *. Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente la coordinación de Registro con Catastro conforme a la descripción catastral tramitando el expediente registral previsto en el Artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria con carácter posterior a la inscripción del acto documentado en la presente escritura. En caso de suspender o denegar la inscripción de la base gráfica catastral, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro (¿y de la actualización de los linderos?). Asegura/n, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones, obedece exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita. La herencia de los primos de la pretendienta Se trata del caso de las expropiaciones que mencionaba en mi respuesta a la registradora. Es un caso de andamiaje bastante particular. El asunto aún colea por mi notaría. Ha venido a hablarme de él un técnico muy competente. Tras tratar el tema llegué a la conclusión de que no lo hicimos nada mal y que cuando se ejecute una expropiación por el ayuntamiento en una de las fincas y se abone el valor de lo expropiado, podremos culminar el trabajo en base a Catastro y en base a algún retoque salido de la documentación técnica que ya me anticipó. Veremos a ver cuánto tarda el asunto en arreglarse. A BIS).- SOBRE LA SITUACIÓN DE BIENES INMUEBLES ANTERIORMENTE INVENTARIADOS BAJO LOS NÚMEROS 1, 2, 4 Y 5: Manifiestan los comparecientes, que en virtud de acuerdo transaccional judicial entre la ahora causante y madre de los mismos y el Excmo. Ayuntamiento de * el día * (del que una copia no firmada se une a la presente reconociendo los comparecientes como únicos herederos de su madre que fue suscrito por la misma a la espera de su ulterior aprobación judicial que tuvo lugar mediante el Auto que luego se menciona), todo (en el caso de la primera finca que se menciona) o parte de la superficie de las fincas del precedente inventario (registrales *), fue cedida por la causante al Ayuntamiento de *, para la apertura de nuevas calles, viéndose reducida su superficie en los metros que resultan de dicho acuerdo, comprometiéndose el Ayuntamiento a su indemnización a la cedente, según resulta del mismo. Dicho convenio, aprobado mediante Auto número * de * por el Juzgado de Primera Instancia de los de *, se halla pendiente de ejecución y del otorgamiento de los actos jurídicos precisos para hacerlo plenamente efectivo si bien, catastralmente y en cuanto a las fincas registrales *, la situación en que deberían quedar, es la que consta en Catastro, con arreglo al que, a título aclaratorio y sin pretender su constancia registral, dichas fincas deberían quedar con la descripción que a continuación se dirá, excepto la finca registral * que quedaría pendiente de que designase la finca que habría de reemplazar a la que perteneció a la causante y que se adjudican sus herederos. Se incorpora a la presente, fotocopia por mí, el Notario, deducida con valor de testimonio de dicho Auto con la finalidad de contribuir a aclarar la situación en que se encuentran las fincas y facilitando que llegue a buen término la ejecución del mismo para lo que requerirán al Excmo. Ayuntamiento de *. DESCRIPCIÓN REAL DE LAS FINCAS AFECTADAS POR DICHO ACUERDO TRANSACCIONAL: 1.= La finca registral * no varía a expensas de lo señalado anteriormente. 2.= URBANA: Porción de obra, en su totalidad corral o patio descubierto, sita en *. A su linde de Este o Frente, tiene unos ensanches. Superficie: Mide seis metros y setenta y cinco centímetros de frontera a Este, por dieciocho metros de fondo, es decir, ciento veintiún metros y cincuenta decímetros cuadrados (121,50 m2), y los ensanches de que dispone miden trescientos metros cuadrados (300 m2), todo ello según título y registro, y doscientos treinta y tres metros cuadrados (233 m2), según catastro. Linderos: *. INSCRIPCIÓN: *. REFERENCIA CATASTRAL: *. Con las otras dos fincas en situación hicimos algo similar. Escritura de aceptación y adjudicación de herencia previa declaración de edificación (el caso "Cutrillas") Meses llevó solucionar una calificación negativa que al final pudo resolverse con una simple descripción separada de los componentes de una finca que estaban separados por un camino. El asunto fácilmente hubiera podido acabar en un expediente de cabida cuando había una venta a punto de caramelo y los dos herederos no se llevaban nada bien. Esta fue la calificación: "Se aporta la representación gráfica georreferenciada alternativa de la finca de la que resulta la existencia de una discontinuidad dentro de la finca, que no se pone de manifiesto en la descripción actualizada de la misma. Así, dicha base gráfica está formada por cuatro grupos de coordenadas, que alumbran la existencia de cuatro porciones de terreno, de las que son lindantes dos de ellas y las otras dos están separadas por lo que parece ser un camino, examinada la herramienta auxiliar del registro, cuyas coordenadas no se aportan. Habida cuenta de las dimensiones de la rectificación de la superficie de la finca, que pasa de tener 210 m² más sus ensanches, una superficie de 2.543 m², por la falta de correspondencia entre descripción literaria de la finca y su determinación física, existen dudas de que la representación aportada sea la correspondiente a la finca. Teniendo en cuenta la reiterada doctrina de la DG, el registrador de la propiedad debe extremar su celo en la calificación de los excesos de cabida pues los mismos supone la alteración de un erróneo dato registral y nunca pueden implicar la modificación de la realidad extra registral mediante el aumento de la superficie de la finca de que se trate en cuestión, ya que esto en sentido estricto supondría una inmatriculación de parte de la finca colindante con la finca y su posterior agrupación. Para poder inscribir el exceso de cabida de la finca que nos ocupa, es necesario que la descripción literaria de la finca se ajuste a la representación gráfica que será objeto de incorporación a los libros registrales, pudiéndose apreciar la correspondencia entre lo descrito y lo proyectado por las coordenadas, y que en caso de ser discontinua, se justifica la misma dentro de los supuestos de la legislación registral permite la existencia de las mismas, por tratarse de una económica o funcional". Bueno, pues esa descripción con componentes, la hicimos meses después mediante una escritura separada. Mas de un año esperando una solución y luego todo se resuelve con dos líneas. “E X P O N E: I. Que la, respectivamente, hermana y tía de la compareciente y su representado, DOÑA ***, nacida el día *** y titular del DNI/NIF ***, falleció el día ***, en su último domicilio el ubicado en ***, en estado de soltera, careciendo de ascendientes y sin tener ni haber tenido descendencia alguna, bajo testamento abierto otorgado ante el Notario que fue de ***, Don ***, el día ***, con el número *** de protocolo, en el cual instituyó herederos por partes iguales a su hermano Don *** y a su sobrina carnal ***, hija de su hermana ***. II. Que mediante escritura autorizada por mi, el día ***, con el número ***, fue aceptada y adjudicada la herencia de dicha señora previa determinada declaración de ampliación de edificación que luego se mencionará, en cuya escritura fueron testimoniados Certificado de Defunción y Últimas Voluntades y copia autorizada del testamento de la causante y la que se remiten en evitación de repeticiones innecesarias comprometiéndose a presentarla donde fuere necesario, a los efectos de la presente. III. Que entre los bienes quedados al fallecimiento de DOÑA *** se encontraba el siguiente: = URBANA: ***. INSCRIPCIÓN: ***. VALORACIÓN: ***. TÍTULO: ***. DATOS CATASTRALES:De los ensanches: No constan. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. De la edificación: ***, como se acredita con la certificación catastral descriptiva y gráfica, que incorporo a esta matriz, obtenida de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos. IV. Que a los fines de dicha escritura, la compareciente y su representado DECLARARON TERMINADAS determinadas obras, quedando la descripción total y actualizada de la finca de este modo: = URBANA: ***. VALORACIÓN DE LAS OBRAS QUE FUERON DECLARADAS: ***. V. Que los interesados solicitaron del Registro de la Propiedad que inscribiera la descripción actualizada de la finca que constaba en la escritura subsanada con la total obra que radica en su interior que fue declarada y, en particular, que inscribiera sus linderos actualizados y la modificación de cabida del total suelo de la finca puesta de manifiesto todo ello con arreglo al procedimiento regulado por el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, realizando la coordinación Registro-Catastro que regula el apartado 2 del citado precepto, para lo cual, además de la certificación catastral antes mencionada que fue unida a la escritura, aportaron CERTIFICACIÓN, INFORME DE MEDICIÓN Y PLANOS con representación gráfica georreferenciada alternativa expedidos el día *** por Don ***, Ingeniero Técnico de Obras Públicas, Colegiado con el número *** en el Colegio Oficial de Ingeniero Técnico de Obras Públicas, cuya certificación y planos fueron acreditativos de la descripción y antigüedad de las obras que fueron declaradas y de la superficie de suelo de la total finca, del suelo ocupado y de los ensanches. Dicha representación gráfica georreferenciada alternativa, en formato GML, quedó incorporada en el CSV de validación gráfica catastral negativo expedido por Don *** con fecha *** que a su requerimiento fue incorporado a la matriz que mediante la presente se subsana. VI. Que dicha finca fue adjudicada por mitades indivisas, en pleno dominio a la compareciente y su representado. VII. Esto expuesto, según interviene, O T O R G A: PRIMERO.- Don *** y Doña ***, mediante la presente subsanan la escritura de herencia de Doña ***, en lo que se refiere a la descripción de la finca registral *** de las del Registro de la Propiedad de ***, sita en término municipal de ***, que mediante la presente y para lo sucesivo quedará del siguiente modo, ratificándose en cuanto a lo demás en la escritura que la presente subsana y complementa: = URBANA: ***. TODO IGUAL EXCEPTO ….: El ensanche señalado como número 1 y el ensanche señalado como número 2, son en realidad una única unidad económica funcional, a pesar de la discontinuidad entre ellos. Este fue el quid de la cuestión. SEGUNDO.-.... 11.= Casas y obras que son parte de otra No sé si por vuestras zonas son habituales esas casas que son la mitad o la tercera parte de una casa, pero están inscritas como finca independiente sin mención a los titulares de esas otras partes. Para un registro de la zona hace poco me estudiaba una escritura actualización de la descripción y una declaración de obra sobre una finca de estas características y me pusieron muchas pegas. Al final la registradora dijo que sin los dueños de las otras porciones no se podía arreglar. A mí me parecen (como otros casos ya comentados) precedentes de la división horizontal y (tal vez) descripciones desafortunadas propias de otra época que no deberían ocasionar mayor problema. Consultado el asunto con Silvestre, el librario me dijo: "En principio cabe entender que se trata de una parte material (no indivisa) formada por división de otra mayor, sin conexión con la matriz (normalmente no inscrita como tal y objeto de partición hereditaria). Debe tratarse como finca totalmente independiente, sin sujeción a régimen de comunidad. Entonces, conviene omitir la expresión “parte” y describir la finca como casa independiente (así lo hago yo). Tal valoración se confirma si la finca linda por algún viento con la otra parte de casa, o bien se localiza otra finca relativa a esa otra parte. Por el contrario, puede ocurrir que exista otra finca con la otra parte de casa y resulte que la descripción es idéntica, en cuyo caso se trataría de una cuota indivisa (antiguamente se inscribían a veces la cuotas indivisas de la misma finca en distintos folios). Otra cosa es que resulte del Registro que la parte de casa se integra en un edificio con otros dueños y elementos comunes, en cuyo caso estamos ante una PH de hecho, siendo aplicable la ley especial (art. 2.b LPH). La R. 15/12/2004 se ocupa de un caso en que constaban en un mismo folio, con inscripciones sucesivas, varias partes de casa, y el titular de una parte pretendía segregar. La DG entiende que, existiendo PH de hecho, es exigible el consentimiento de los comuneros para la modificación de la PH". En consecuencia, en la notaría nos va a ser difícil saber ante qué situación estamos y habrá que consultar el caso en el registro que nos dirá por dónde tenemos que ir. Todos los casos tienen solución pero el de la propiedad horizontal de hecho puede ser complicado de resolver. Catastralmente, lo normal es que cada porción tenga su propia referencia catastral. Uno de estos casos lo firmé en diciembre de 2024: PRIMERO.- Que son dueños por terceras partes indivisas con carácter privativo, y por el título que luego se dirá, del pleno dominio de la siguiente finca: = URBANA: MITAD DE UNA OBRA CORRAL, con un área superficial de diez metros sesenta y cinco centímetros de frontera por once metros ochenta centímetros de fondo, sita en los mismos término y partido, que linda: por Norte y Este, camino; Sur *; y Oeste, *. INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de *, al tomo *, libro * de *, folio *, finca registral número * (Código Registral Único *). DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela * del polígono * del Catastro de Rústica de *, catastrada (junto con la edificación existente en su interior y que mediante la presente se declara), bajo la siguiente referencia: *. SEGUNDO.- Esto expuesto. O T O R G A N: PRIMERO.- RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA DE FINCA Y DECLARACIÓN DE EDIFICACIÓN. Los comparecientes hacen constar que sobre la finca registral * que acaba de ser descrita, existe construida desde hace más de cien años, UN ALMACÉN, que a continuación se describe y que por la presente DECLARAN TERMINADA, con la siguiente descripción total y actualizada de la finca, solicitándose su inscripción en el Registro de la Propiedad conforme a la citada certificación catastral, con la siguiente descripción completa y actualizada de la total finca: = URBANA: EDIFICACIÓN DESTINADA A ALMACÉN de planta baja con PATIO sita en *, identificada catastralmente como DS *, número *. Superficie: El suelo tiene una superficie de doscientos cincuenta y dos metros cuadrados (252 m²) y la edificación destinada a almacén que existe en su interior una superficie construida de cincuenta y seis metros cuadrados (56 m²), coincidente con la superficie ocupada por la edificación, estando el restando de la superficie, es decir, ciento noventa y seis metros cuadrados (196 m²) destinado a patio o corral descubierto. Linderos: LOS MISMOS QUE HABÍA PORQUE ALREDEDOR SOLO HABÍA CAMINO, hoy carretera, y zona sin cartografíar. Llamé previamente a la registradora para confirmar que se podía hacer mediante una simple escritura de rectificación descriptiva y declaración de obra. 12.= Un aljibe en mal estado de conservación situado dentro de una parcela catastral en la que no consta Hablamos de un aljibe, pero podría ser una casa de aperos o un "cuco" que es como se llama en mi zona a la pequeña construcción en la que se guarece el pastor con su rebaño. En la escritura en cuestión se mencionó la parcela y el polígono en el que estaba el aljibe, así como a su titular, pero no se incorporó la certificación. Pasamos el STI indicando que los datos catastrales no constaban (hablaremos la semana que viene de esta clase de trucos o trampeo) con el fin de evitar que se pudiera cambiar la titularidad de la finca entera organizando un desaguisado por una construcción que estaba casi ruinosa. "DATOS CATASTRALES: No constan, si bien la superficie de suelo que ocupa forma parte de la parcela * del polígono * del Catastro de Rustica de *, catastrada bajo la siguiente referencia (en su totalidad a nombre de *): *. Rectificación de Catastro: No es posible precisar por no existir datos catastrales. En consecuencia, les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial de Catastro. Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la descripción que consta inscrita en el Registro". Tampoco era un caso para determinar linderos, aunque lo cierto es que lindaba por todos los vientos con la parcela catastral dentro de la que se hallaba inserta. ¿Y cómo es que el aljibe era de uno y estaba dentro de la finca de otro? Eso ya es otra cuestión para la que no tengo respuesta. Por supuesto, si fuera obligatoria la coordinación (como en otros supuestos) el cauce para arreglar esta situación sería bien distinto (seguramente un 18.2 para sacar el aljibe de la finca). En este caso concreto solo intentábamos dejar las cosas claras y colocar el andamiaje de una futura solución. 13.= Finca con una parte cuya superficie está indicada y otra que no (los "ensanches") Como he dicho antes es similar al caso 8. Los terrenos próximos o anexos a las edificaciones en rústico (a veces en urbano) reciben en mi zona la denominación de "ensanches". Suelen estar muy mal determinados y medidos (si es que lo están), son una fuente de problemas y causa de numerosos expedientes de catastrales y de cabida (a veces de oposición a los mismos como veremos en la clase correspondiente). Muchas veces tienen escaso valor e incluso están en condominio por lo que no siempre conviene invertir en regularizarlos. Los extranjeros suelen apropiarse de partes determinadas de los mismos al no entender el concepto del condominio o del uso común o mancomunado, por eso muchas veces vallan su parte y generan la protesta de los demás propietarios. También es cierto que muchas veces nos ponen notarial y registralmente en bandeja la solución para los excesos de cabida. Esta podría ser una fórmula para este tipo de terrenos cuando se pretenda su regularización: "Le son anexos unos ensanches a su frente de quince metros y otros a su espalda y por la derecha de siete metros hasta la senda del *, así como la mitad del pozo existente en dichos ensanches, los cuales tienen una total superficie de * (* m2), según reciente medición". Estas dos líneas irían en la descripción de la finca de la que son anexos, aunque también es posible que haya que recurrir a la descripción de los ensanches como componentes cuando son discontinuos sin que baste con indicar que se encuentran separados por vía pública (como ya hemos comentado en un punto anterior). Luego continuamos diciendo: "DATOS CATASTRALES: De los ensanches: Constituyen la totalidad de la parcela * y parte de la parcela *, ambas del polígono * del Catastro de Rústica de *, la segunda catastrada erróneamente en su totalidad a nombre de *, bajo las referencias, * y *". Tenemos por costumbre indicar si la titularidad catastral es correcta o incorrecta y si las parcelas catastrales constituyen o no la totalidad de la finca que nos ocupa. Es muy trabajoso, pero es FUNDAMENTAL para hacer luego un buen uso del STI evitando desaguisados cuando una finca constituye parte de una parcela catastral que también es de otra persona (que no figura en Catastro o que, al contrario, es el titular catastral de todo). Veremos todos estos casos la semana que viene. "Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia, les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial del Catastro. Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita del Registro de la Propiedad que inscriba la descripción literaria actualizada de la finca que consta en la presente escritura y, en particular, que inscriba sus linderos actualizados y la modificación de cabida del total suelo de la finca puesta de manifiesto, todo ello con arreglo al procedimiento regulado por el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, realizando la coordinación Registro-Catastro que regula el apartado 2 del citado precepto, para lo cual, además de las certificaciones catastrales antes mencionadas que han quedado unidas, se aporta el INFORME TÉCNICO de MEDICIÓN con representación gráfica georreferenciada alternativa que a continuación se cita. Asegura/n, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita". El informe ya sabemos que no es obligatorio. Lo obligatorio es el IVG. Podemos precisar si queremos el expediente para antes o para después (ya sabemos que depende mucho del caso). Este segundo párrafo se utilizaría en el caso de que se optara por la solución del caso usando la BGA. Si no se quiere solucionar (siempre que sea obligatoria la coordinación) la fórmula a utilizar sería diferente: "Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la descripción que consta inscrita en el Registro". En este caso, no sería posible la actualización de los linderos. En los casos del 199.2 es posible mencionar también el 18.3 de la Ley del Catastro (o evitarlo con el 18.2) aunque no suela hacerlo. Si usamos el 18.2 entonces podremos remitirnos al 199.1 porque al término del procedimiento tendremos ya un caso de 199.1 y no de 199.2. Ese cambio del procedimiento a utilizar es una de las grandes utilidades del 18.2. 14.= Finca que según ante-título y registro linda con vereda En muy contadas ocasiones recurrimos a títulos previos (antetítulos) de los que rescatamos datos que quedaron olvidados (datos que generalmente no accedieron a registro y formaban parte de algún andamiaje pretérito) o que permiten interpretar los títulos posteriores o las circunstancias actuales de la finca. Así nos ocurrió en este caso en el que el registro y el antetítulo (el título del título) describían la finca señalando un lindero por el norte con una vereda, mientras que el título indicaba otro lindero diferente a ese que, al parecer, era el correcto (era correcto que lindaba con vereda). La finca iba ser objeto de un 199.1. No deben tirarse las viejas escrituras y tal vez deban entregarse al nuevo propietario (al menos una fotocopia yo siempre le pediría). Me gusta y lo veo muy conveniente que cuando el título (o el antetítulo) son míos, comparemos lo que describimos con lo que se inscribió para que no se pierda ningún detalle que no haya quedado recogido en la inscripción del registro. Esto fue lo que dijimos en aquel caso: "= RÚSTICA: *, en la actualidad parte en término de * y parte en el término de *, tierra secano plantada de almendros, no tierra pastos como por error figura en la certificación catastral que se incorpora, trozo llamado “*”. Este tipo de correcciones de cultivo son muy usuales y, además, muy importantes a efectos fiscales, aunque el valor de referencia actualmente casi nos ate de pies y manos. También hay casos en los que el interesado prefiere dar alguna explicación y arriesgarse. Este es uno de ellos: "SEGUNDO.- INCORPORACIÓN DE DOCUMENTO. Tal y como se ha hecho constar en la descripción de las fincas que se transmiten, en la actualidad son CULTIVO SECANO BLANCO, y no ALMENDRO REGADÍO como erróneamente figura en Catastro. A estos efectos los vendedores han presentado ante dicho organismo público el día *, a través de su Sede Electrónica, una MANIFESTACIÓN DE DISCREPANCIAS a los fines de llevar a cabo la corrección de dicho error y adecuar el tipo de cultivo a la realidad, de la que me exhiben fotocopia que dejo unida a la presente, junto con el justificante de Registro Electrónico y el justificante de Formulario Genérico obtenidos de dicha presentación, circunstancias que desean constatar por razón del indicado VALOR DE REFERENCIA". Conviene en este caso realizar las advertencias precisas de cara a que lo pretendido no funcione. Superficie: *, según título y registro, y *, según catastro, sin que sea posible precisar la superficie en término de * y en término de *. Linderos: Según su título: Norte, *; Sur, *; Este, camino de servidumbre; y Oeste, vereda. Según su ante título y registro: Norte, vereda; Sur, *; Este, *; y Oeste, *. Hoy linda, según catastro: Norte, *; Sur, *; Este, *; y Oeste, parcela * de la Comunidad Autónoma de *, que es vereda. Es decir: En título la vereda estaba al Oeste; en ante-título estaba al Norte y en el Catastro al Oeste. Como puede observarse el cambio de lindero en cuanto a la vereda que contenía el título no accedió al registro a pesar de que se inscribió. Ahora la diferencia de cabida obligaba a aclarar esta cuestión. El lindero con la vereda supone que la modificación de cabida (sea la escritura que sea) requiera informe favorable (o más bien que no haya oposición en plazo) de la Consellería de Agricultura de la Comunidad Valenciana (u órgano similar competente en otra comunidad autónoma) que es muy probable que sea desfavorable porque suelen haber sido invadidas (no necesariamente de mala fe) con el paso de los años. En caso de invasión es muy útil el expediente del 18.2 LCI A los efectos de las rectificaciones de cabida, las veredas, ramblas, entradores, caminos particulares, cauces, coladores y similares, pueden dar lugar a oposición tanto cuando utilizamos bases catastrales (el Catastro estaría mal en estos casos) o alternativas a las catastrales (menos frecuentemente salvo que se conozca el problema o se esté intentando solucionar por la vía del 18.2 LCI y generalmente tras oposición en el registro a un expediente 199.2). Si hay oposición, no cabe otra que pelear o aceptar el retranqueo o pérdida mediante una nueva base gráfica que generará una nueva notificación (aquí entra en juego el 18.2 LCI). Volveremos a este tema la clase número 6. Después llegamos a la parte fundamental de la escritura para resolver esta cuestión: Manifiestan que el lindero por el Norte con vereda que constaba en ante título y registro es y ha sido siempre erróneo y que la única vía publica con la que linda la finca, es y ha sido siempre la actual parcela *** que constituye la vereda de *. Rectificación de Catastro: Según las manifestaciones realizadas ante mi es correcta la superficie que refleja el Catastro. Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente la coordinación de Registro con Catastro conforme a la descripción catastral tramitando el expediente registral previsto en el Artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria con carácter posterior a la inscripción del acto documentado en la presente escritura. En caso de suspender o denegar la inscripción de la base gráfica catastral, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro y de la actualización de los linderos. Asegura/n, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita". No me constan problemas en el registro por lo que parece que tuvieron clara la cuestión y no pusieron pegas. El ante-título y la propia inscripción registral nos dio la solución y fue el título previo el que originó toda la confusión en cuanto a la ubicación de la vereda. 15.= Una fórmula catastral inusual pero que se me repite en dos escrituras seguidas Se trataba de fincas que constaban en Catastro a nombre de su titular (o de otro) pero de las que no se podía conseguir ninguna clase de certificación (ni descriptiva y gráfica, ni descriptiva y no gráfica). Un caso muy raro por lo menos para mi. En la primera (una escritura de permuta), una de las fincas objeto de la misma está en esa situación (no hay información descriptiva ni gráfica) y decimos: «DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela *** del polígono *** del Catastro de Rústica de ***. Rectificación de Catastro: No es posible precisar la exactitud de los datos catastrales por no existir información descriptiva ni gráfica. Yo, el Notario, les hago al respecto las oportunas advertencias. En consecuencia, les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial de Catastro. Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la descripción que consta inscrita en el Registro, sin perjuicio de la actualización de los linderos. La segunda escritura fue una compraventa y solo teníamos RC (ni descriptiva, ni gráfica) de la edificación que se encontraba situaba en una gran zona blanca dentro de la que el terreno que la rodeaba (que pertenecía a esta finca) no figuraba catastrado: «DATOS CATASTRALES: Del terreno: NO constan. De la edificación: ***. Rectificación de Catastro: No es posible precisar la exactitud de los datos catastrales por no existir información descriptiva ni gráfica del suelo no ocupado por la edificación. Yo, el Notario, les hago al respecto las oportunas advertencias. En consecuencia, les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial de Catastro. Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la descripción que consta inscrita en el Registro». Muchos de estos casos nos explotan el mismo día de la firma y hacemos con ello lo que buenamente podemos aconsejando al nuevo propietario sobre lo que puede hacer posteriormente. Precisamente por eso son casos que solo son objeto de andamiaje y que podrían solucionarse en otro momento. 16.= Fincas con expedientes catastrales en curso Se trata de casos en los que antes de quedar resuelto un expediente se ha producido un nuevo otorgamiento traslaticio de las fincas afectadas por ese expediente. Con las nuevas operativas en la SEC esto es más difícil que nos suceda. En un caso, la finca no estaba catastrada y el expediente estaba en curso: "Rectificación de Catastro: No es posible precisar por no existir datos catastrales, haciendo constar que se encuentra en trámite el procedimiento para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la descripción que consta inscrita en el Registro, sin perjuicio de la actualización de los linderos". En el segundo, sí caso que había Catastro pero el expediente estaba también en curso: "Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca, haciendo constar que se encuentra en trámite el procedimiento para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la cabida que consta inscrita en el Registro, sin perjuicio de la actualización de los linderos". En ambos casos podríamos testimoniar algún justificante o impresión obtenida desde la SEC de que se encuentra en trámite un procedimiento catastral tramitado por el o los interesados o por la propia notaría (en la SEC en abierto). Estas menciones las he usado también en situaciones de precoordinación que aún no han culminado en el Catastro. Esta cuestión está tratada en mis libros sobre el 18.2 y, probablemente, hablaremos de ella en la clase 6. En estos casos hay que valorar qué hacemos con el STI puesto que podríamos conseguir la AT (Alteración de Titularidad) a favor del nuevo dueño y, a pesar de ello, que luego el expediente catastral termine y ponga la finca de nuevo a nombre del antiguo propietario. Podríamos no hacer STI, pero si el Catastro nos pide copia en los días siguientes (cosa usual), se la tendremos que enviar y no podremos evitar que surja el problema como me ha sucedido en un par de ocasiones. Al menos, podremos advertir del riesgo al nuevo propietario por si le llega la carta para que no se quede cruzado de brazos. Nuestra escritura le ayudará a resolver la situación. Cada vez más a menudo consultamos en la SEC si existen procedimiento asociados a la finca o al inmueble en la SEC. Lo hacemos en cuanto tenemos un indicio de que puede ser así, pero no en todo caso. Como he dicho con el STI este tipo de situaciones se presentará cada vez menos a menudo. 17.= Fincas agrupadas catastralmente que no lo están en el registro y que no se quieren agrupar (el "Juansa") Hace unos años prorrateábamos la diferencia de superficie entre las fincas afectadas por una agrupación y colaba, es decir, que, en proporción a la superficie de las fincas les atribuíamos a cada una de ellas un porcentaje de la diferencia de cabida (en mas o en menos) y se inscribían con esas diferencias de superficie en muchos casos. Esos tiempos pasaron a la historia como los de la re-petición (volver a pedir) de una diferencia de cabida para consolidarla a la segunda vez que se mencionaba y se pedía (al considerar que el segundo título tenía virtualidad inmatriculadora). ¡Que tiempos! Actualmente cuando tenemos varias fincas, según título y registro, que son una sola en la realidad física y/o en el Catastro y además son más grandes o más pequeñas de lo que señalan la escritura y el registro, sin que sea posible precisar qué aumento o qué disminución existe en cada finca, decimos esto: “Manifiestan los comparecientes que, en la realidad, por estar física y catastralmente agrupada, la finca descrita tiene junto con la finca registral * descrita anteriormente, una total superficie de parcela de * (* m2) y una superficie total construida de * (* m2), no siendo posible determinar la proporción de metros que corresponde a cada una de ellas en la total diferencia de cabida existente, según el Catastro y la certificación de técnico que se dirá (si es el caso de que la haya)”. Este método contribuye a afinar el título, puede que a una futura solución de las diferencias existentes y, especialmente, a no tener un problema fiscal en ciertos casos por no haber tenido en cuenta esos metros en la titulación previa (aunque con el valor de referencia la cosa haya cambiado). Es, además, una posible forma de "aflorar la discrepancia", ese concepto "sui generis" cuya paternidad reclamo y del que vamos a hablar mucho en este curso (aunque desde el primer curso a este ha cambiado bastante mi visión de ese concepto). Por supuesto, si se pretende agrupar siempre podrá hacerse dando por bueno el Catastro o presentando IVG+ con su BGA (y usando luego la SEC). A este mecanismo le pusimos el nombre de la persona para lo que lo usamos por primera vez. Le llamamos hacer un "Juansa". Esa primera vez la tengo contada en este post ("La historia del polaco impertinente"). Fue chocante discutir con un polaco mal encarado (estaba enfadado porque tenía que comprar en gananciales con su mujer) sobre la forma de la finca que compraba (sobre el perímetro) y sobre la eventual pérdida de un acceso a ella en el caso de una modificación del Catastro en algún momento. Por supuesto, si queremos solucionar la diferencia de cabida, habrá que cuantificarla (porcentuarla) y ver el camino que tenemos que seguir de acuerdo con las fórmulas que estudiamos en la clase anterior. 18.= Un patio mal catastrado La solución definitiva de este caso dependerá de un expediente catastral tramitado directamente en Catastro (lo mas probable) o en la notaría (no creo) través del 18.2. El problema era un pequeño patio que formaba parte de una finca registral, pero que estaba catastrado con la contigua. Ambas fincas eran de la misma propietaria hasta que se firmó una compraventa de la finca registral que no incluía el patio pero que sí que lo tenía catastrado dentro de sus límites. Esto fue lo que dijimos en la primera escritura: "Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca puesto que, en la certificación catastral, antes citada, existe un pequeño patio que en realidad pertenece a la finca con la que la linda por el fondo (propiedad de la aquí vendedora) y no a la que es objeto de la presente escritura que es con la que se encuentra catastrada. En consecuencia, les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial del Catastro. Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la cabida que consta inscrita en el Registro". Los linderos estaban perfectos. En este caso, propusimos a los clientes que encargaran una representación gráfica alternativa a la catastral (BGA-IVG+) que podrían presentar en la SEC (18.1 de la Ley del Catastro) evitando el expediente del 18.2 puesto que escritura y registro eran correctos. De esta manera se evitarían costes, aunque la resolución del problema en la vía catastral sería, probablemente, lenta (aunque yo me atrevería a decir que cada vez van más rápido). El expediente en vía notarial podría ser sencillo porque solo había tres linderos: la vía pública (si es que se veía afectada porque de no ser así, sería un 18.2 exprés), la finca a la que verdaderamente pertenece el patio (que era de la vendedora) y otra finca mas (que podría no verse afectada como la vía pública). Además, con un solo expediente (si no hay oposición) quedarían arregladas ambas fincas y no solo la que ha sido objeto de mi escritura de compraventa. Veremos al tratar del 18.2 el efecto colateral positivo en los vecinos no promotores del expediente (aunque en esta caso el vecino era la propia propietaria). Unos días después, se vendió la otra finca que nos reservaba una sorpresa: no fue posible sacar CCDYG por inconsistencia de las bases catastrales. No se nos ocurrió intentar obtenerla cuando se vendió la primera, claro. Tal vez la inconsistencia se debiera a ese patio y tal vez podría suponer que se complicaran algo más los expedientes. En casos de inconsistencia podemos dirigirnos a nuestra gerencia provincial (a través del correo electrónico reservado a fedatarios) para interesarnos por lo que sucede e instar una solución. Mi experiencia con mi gerencia y con otras dos (Valladolid y Murcia) con las que he trabajado fue muy positiva al principio. Ahora estoy mas descontento porque o tardan en contestar o contestan obviedades que ya tengo superadas. Seguramente con el paso del tiempo y mas notarías haciendo uso de las nuevas herramientas será aun mas difícil que nos contesten. También supongo que cuanto mas grande sea la gerencia, peor solución a nuestro asunto. Hace un par de años la Gerencia de Valencia nos comunicaba: "En aquellos casos en los que no es posible la emisión, a través de la Sede Electrónica del Catastro, de una certificación catastral descriptiva y gráfica por incoherencia de datos, se ofrece al usuario la posibilidad de informar de ello para que se tomen las medidas oportunas. Dichos avisos llegan a la Gerencia del Catastro competente en función del ámbito territorial del inmueble, que asume la tarea de intentar resolver el problema técnico lo antes posible. Como una mejora de este sistema, la Gerencia Regional de Valencia ofrece la posibilidad de priorizar aquellas situaciones en que la certificación catastral resulta absolutamente indispensable (por ejemplo en los casos en que se va a efectuar una inmatriculación en el Registro de la Propiedad). En estos casos, las notarías del ámbito de la Comunidad Valenciana que precisen, a la mayor brevedad, la certificación catastral descriptiva y gráfica, pueden enviar un correo a la dirección * e indicar el motivo de por el que la certificación resulta indispensable. El éxito de este sistema de priorización de respuesta por la Gerencia Regional de Valencia dependerá, en buena medida, de que las solicitudes se limiten a los casos en los que la certificación catastral resulte indispensable. Valencia, a 17 de febrero de 2022". Recientemente un compañero me ha preguntado si esto se podía hacer aún y le pregunté a uno de mis contactos catastrales que me dijo: "Claro. Se puede poner incidencia a través de la Sede en el apartado "Contáctenos", o enviar un correo a gerencia.murcia@catastro.hacienda.gob.es. No obstante, cuando aparece una inconsistencia cuando un usuario de notaría solicita un certificado, automáticamente se nos avisa. En Murcia ya nos quedan pocas inconsistencias porque las hemos ido arreglando a lo largo de los años. Hay un plan de trabajo en el Catastro sobre esto". En la segunda escritura dijimos lo siguiente: "Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca puesto que en la certificación catastral, antes citada, no consta como perteneciente a esta finca un pequeño patio que está erróneamente catastrado con la finca con la que la que esta linda por el fondo o sur (propiedad actualmente de Don *** y esposa) y no con la que es objeto de la presente escritura y a la que pertenece. En consecuencia les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial del Catastro. Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la cabida que consta inscrita en el Registro". Pocos días después el técnico ya tenía preparado su informe, planos e IVG+. Me lo envió y comprobé el CSV en la SEC a fin de evitarle retrasos en el expediente catastral. No tengo inconveniente en efectuar la comprobación para un técnico o para un abogado que está tramitando un asunto por el bien de mi cliente y del técnico o del abogado si es habitual de la casa aunque lo haría por otro que no lo fuera porque cuesta muy poco tiempo hacer ese favor que nos puede evitar un disgusto a nosotros. En muchas ocasiones es el abogado el que busca al técnico o ambos trabajan juntos habitualmente. Yo últimamente me atrevo a recomendar a nuestros técnicos de cabecera aunque no me mojo con los abogados. Hablaremos de esas comprobaciones en otras clases (6 y 7 fundamentalmente). La tercera y última pata del 18 de la Ley del Catastro es el 18.1 que permite a los propios interesados instar sus expedientes al margen de la vía notarial (18.2) y registral (18.3). 19.= Compraventa de finca que está siendo objeto de un 199.1 LH solicitado mediante instancia presentada en el Registro de la Propiedad La redacción de la escritura quedó como sigue: Concordancia de Catastro y Registro: Solicitada previa tramitación del oportuno procedimiento como consta en la nota simple unida a la presente. TÍTULO: El de aprobación y protocolización del cuaderno de operaciones particionales de las herencias de *, en virtud de escritura autorizada por Don *, Notario que fue de *, el día *, con el número * de protocolo. CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiesta su propietaria que la finca descrita se encuentra libre de cargas y gravámenes, de arriendos y aparceros, y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos. INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: A los efectos del Artículo 175 del Reglamento Notarial, yo, el Notario, hago constar que, por imposibilidad técnica, no he podido acceder por vía telemática a los asientos registrales de la finca descrita. La descripción de la finca, su titularidad y situación de cargas, en la forma expresada en los apartados anteriores, resultan de las manifestaciones de su propietaria, del título reseñado, y de nota simple del Registro de la Propiedad, obtenida por telefax el día *, que yo, el Notario, tengo a la vista e incorporo a la presente. En dicha nota, consta: Que la finca no está coordinada con Catastro. - Y, como documento relativo a la finca, presentado y pendiente de despacho, vigente el asiento de presentación, al cierre del libro diario del día anterior a la fecha de expedición de la nota con el Número * del diario * de fecha *, una solicitud de rectificación de superficie mediante instancia ex artículo 199 L.H que Doña * presentó a las *, el *, por la cual dicha señora, solicita inscribir el exceso de cabida sobre la finca, así como que se realice la Coordinación Registro-Catastro, en virtud de lo establecido en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, la cual fue presentada en unión de certificación catastral descriptiva y gráfica. 20.= Escrituras que cambian en el último momento Al pensar un poco mas en la descripción de esta finca durante un otorgamiento, no me quedaba claro que correspondiera pedir el aumento de cabida que estábamos a punto de pedir y volvimos a imprimir para no solicitar nada y decir que el Catastro no estaba bien. A fin de cuentas pensé que, si el Catastro decía 48 m2 de solar y lo que había eran 42 y pico y unos ensanches, tratándose de una cueva perfectamente podría haber mas superficie y preferí que no se coordinara mal. Sí, preferí. En estas cosas la gente no tiene criterio y hay que ayudarles a decidir. Le dimos muchas vueltas pero quedó fuera el exceso (que, en realidad, era uno de esos cosas en que la superficie de solar o no consta o no está clara). = URBANA: Cueva habitación, sita en *, con puerta de entrada orientada al Este, y señalada catastralmente como *. Superficie: Mide cinco metros y noventa centímetros de frontera, por siete metros y veinte centímetros de fondo, es decir, cuarenta y dos metros y cuarenta y ocho decímetros cuadrados (42,48 m2), con sus ensanches de diez metros y ochenta centímetros al frente de todo su lindero de Saliente, que es donde está situada su puerta de entrada. Linderos: Norte, herederos de *, hoy referencia catastral * de *; Sur, *, hoy referencia catastral *de *; Este, *, hoy calle de su situación; y Oeste, vereda, hoy subsuelo de la vereda. INSCRIPCIÓN: ESTABA INSCRITA. REFERENCIA CATASTRAL: *. Se acredita .... ROLLO STI. Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial del Catastro. Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la cabida que consta inscrita en el Registro, sin perjuicio de la actualización de los linderos. Otro caso parecido en el que se descarta pedir el exceso en el último momento porque la S.L. compradora tiene varias fincas por allí y piensa seguir comprando así que controla medianamente el asunto y no le interesa coordinar existiendo linderos conflictivos fue este: = RÚSTICA: Tierra blanca, hoy olivo regadío, sita en *. Superficie: Cuarenta áreas y treinta y cuatro centiáreas (4.034 m2). Linderos: Norte, *s, hoy parcela * de *; Sur, *, que es la parcela *; Este, *, que es la parcela * y Oeste, camino, que constituye la parcela * de la Diputación de Alicante. INSCRIPCIÓN: ESTABA INSCRITA. DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela * del polígono * del Catastro de Rústica de *, catastrada bajo la siguiente referencia: *. ROLLO STI .... Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia, les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial del Catastro. Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la cabida que consta inscrita en el Registro, sin perjuicio de la actualización de los linderos. 21.= Coincidencia de la medición de una finca con Catastro pero existiendo un perímetro erróneo No es habitual que esto suceda. La escritura nos quedó así. E X P O N E N: PRIMERO.- Que *, son dueños, por mitades indivisas con sujeción a su régimen económico matrimonial legal del derecho británico, y por el título que luego se dirá, del pleno dominio de la siguiente finca: = RÚSTICA: Trozo de tierra labor secano, sita en *. Superficie: Quinientos diez metros con veinte decímetros cuadrados (510,20 m²), según título y registro, y quinientos cuarenta y un metros cuadrados (541 m²), según reciente medición. Atención, el Catastro señalaba la misma superficie que la medición técnica. Dentro de cuyo perímetro existen construidas: 1.= Una vivienda unifamiliar, compuesta de planta baja y solarium en planta cubierta, comunicadas ambas por escalera interior, y con la distribución propia de una vivienda moderna, señalada catastralmente como *. Superficie: La planta baja ocupa una superficie útil de noventa y cuatro metros con treinta y ocho decímetros cuadrados (94,38 m²), y una superficie construida de ciento nueve metros con treinta y ocho decímetros cuadrados (109,38 m²). El solarium tiene una superficie útil de treinta y ocho metros con veinte decímetros cuadrados (38,20 m²). Linderos: Por todos sus vientos, con la finca en la que se halla enclavada. 2.= Una piscina. Superficie: Tiene una superficie de lámina de agua de veintisiete metros con sesenta decímetros cuadrados (27,60 m²). Linderos: Por todos sus vientos, con la finca en la que se halla enclavada. Linderos de la total finca: *. INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de ... DATOS CATASTRALES: Se halla catastrado el terreno junto con las edificaciones existentes en su interior, bajo la siguiente referencia catastral: *. Se acredita ... ROLLO STI. Rectificación de Catastro: Según manifestación de los Sres. *, la descripción del Catastro referida a la finca descrita no se corresponde en cuanto al perímetro de la misma con su realidad física (aun coincidiendo la superficie catastral con la de la reciente medición que se indica en el IVG+ que luego se cita). Aquí está el quid de la cuestión y su consecuencia. Habida cuenta de que la descripción catastral de la finca no se corresponde con su realidad física, me han entregado los comparecientes la representación gráfica georreferenciada alternativa, en formato GML, que consta incorporada en el CSV de validación gráfica catastral positivo* expedido por Doña * con fecha * que a su requerimiento incorporo a esta matriz. Igualmente, se incorpora INFORME de medición y planos con dicha representación gráfica georreferenciada alternativa, expedidos el día *, por Doña *, Ingeniera Técnica Agricola con número * del Colegio Oficial de Ingenieros Técnicos Agrícolas de * (cuya firma legitimo por ser análoga a la que figura en otros documentos de mi protocolo), cuya certificación es acreditativa de la superficie de suelo de la total finca. Esta documentación era innecesaria pero se solicitó su incorporación lo que encareció mucho la escritura. Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que rectifique la cabida inscrita por ser la diferencia inferior al 5% conforme al artículo 201.3 a) de la Ley Hipotecaria. En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro y de la actualización de los linderos. En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro. 22.= El caso Bogimens Volveremos a recordar este caso en la clase 9. Este señor otorga una declaración de obra en construcción y posterior hipoteca. La superficie según título y registro es superior en menos de un 5% a la de Catastro. Las obras proyectadas no están cerca de ningún linde y caben de sobra en el terreno. Me resisto a ajustar superficie en este caso habiendo una hipoteca detrás. Me lleva un rato revisar otros casos que pudieran similares pero no encuentro ninguno que sea igual a este, así que tengo que imaginar una nueva fórmula. Fue esta: Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los declarantes, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. En consecuencia, no procede iniciar expediente de rectificación. Coordinación de Catastro y Registro: La descripción de la finca conforme a Catastro no se corresponde con la descripción registral, si bien se solicita expresamente de la Sra. Registradora de la Propiedad que no se rectifique la cabida inscrita y que proceda a la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a dicha descripción registral, difiriendo la actualización de la cabida, en su caso, al momento de la declaración del final de obra en la que tendrá lugar la aportación de las coordenadas de suelo ocupado y, en su caso, de la total finca. ¿Y qué ganamos nosotros con todo este asunto del que hemos hablado en las tres primeras clases? Hablar de dinero en muchos de estos casos puede resultar un poco deprimente. Pensadas considerables y quebraderos de cabeza por 30 euros. Si hay modificación de cabida yo cobro el concepto de rectificación con independencia del resultado final (lógicamente). Estamos hablando de un trabajo bastante considerable en muchos casos por tan solo 30,05 € aunque también es posible que, según la documentación a incorporar (y veces es mucha), se encarezca sensiblemente la factura haciendo merecer bastante mas la pena nuestro considerable trabajo. Por supuesto, esta labor genera conceptos y escrituras adicionales (y clientes satisfechos y agradecidos que repetirán y nos recomendarán a otros). No solo hay rectificación con o sin cuantía. Además, hay otros tres tipos de rectificaciones descriptivas (como vimos en la clase 1): cambio de uso; determinación del resto y subsanación de discrepancia catastral (que también está en versión acta de deslinde o de subsanación de discrepancia catastral). Yo preferiría estar firmando hat tricks (cancelación, compraventa e hipoteca) pero lo cierto es que no abundan, aunque a cambio tengo mi bandeja de entrada del Outlook llena de asuntos de este tipo pendientes de estudio y reconsideración. Hasta me llegan gracias (o por culpa del blog). Lástima que para los expedientes de cabida y dominio haya competencia territorial. Los del 18.2 podría hacerlos en Pontevedra si se plantearan (aunque creo que no se debe con el fin de no obstaculizar las eventuales oposiciones). Por si os apetece comparar, os enlazo ahora con lo que a principios de diciembre de 2021 me sirvió de (un ya lejano) punto de partida para estas clases (aunque aun sigo usándolo en el día a día de la notaría haciendo las oportunas adaptaciones). Coordinación de Catastro y Registro (esto hasta salió en un BIN del Colegio de Andalucía). Coordinación de Catastro y Registro: Más supuestos Hasta la próxima clase. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario