Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría. CLASE 2 (EXTRACTO): La rectificación descriptiva de fincas (supuestos básicos) Actualizar, rectificar, eliminar discrepancias, concordar y coordinar Rectificar es un término que nos sirve para las escrituras y para el registro. Lo de las discrepancias lo usamos en el ámbito catastral. Concordar sería algo así como contraponer o contrastar y lo que es coordinar, lo vamos a ver ahora mismo. ¿Qué es la coordinación? La coordinación es la última fase del proceso actualizador (de rectificación) que puede llegar o no llegar, producirse o no producirse, dependiendo del tipo de escritura de que se trate, de cómo la hayamos redactado y de lo que hayamos o no pedido en la misma: Hay casos en los que la coordinación es obligatoria y no se puede renunciar a hacerla. Si procede y la renuncias es muy posible que haya que subsanar la escritura. Si procede, la pidas o no, se llevará a cabo. Los casos obligados de coordinación son aquellos en los que se ha de practicar la inscripción utilizando una base gráfica catastral o alternativa a la catastral. Son los casos de modificaciones de cabida, inmatriculaciones, segregaciones, agrupaciones, agregaciones y divisiones. La BGC es la que tenemos en el Catastro. La BGA es la preparada por un técnico para sustituir a la catastral (por eso se llama alternativa). La BGA se convierte en BGC siempre que se use (un IVG no es mas que un "proyecto" de nueva BGC). Una vez que se usa, las vías para que se convierta en BGC son las del artículo 18 de la Ley del Catastro (párrafo 1 a instancias de parte, párrafo 2 a instancias del Notario y párrafo 3 a instancias del Registro). En los demás casos, la coordinación es potestativa y puede renunciarse (por ejemplo, en una una compraventa en la que hay menos metros si no rectificamos la descripción), si bien, hay casos en los que se pide no siendo obligatoria (una compraventa en la que hay mas metros y se rectifica) y casos en los que no se pide pero se convierte en obligada si uno ha rectificado la descripción con arreglo a catastro. En estos últimos casos, aunque NO se pida, se presume que se quiere coordinar por el solo hecho de haber llevado a cabo la rectificación. Si queremos rectificar y no queremos coordinar, habrá que decirlo expresamente pero nuestra nueva descripción no accederá al registro si renunciamos a coordinar. En estos casos, conviene dejar muy claro lo que se pretende hacer. No obstante, en los casos del Art. 201.3, letras a) y b) de la Ley Hipotecaria, que se refieren a rectificaciones de superficie que no excedan del 10 % o del 5 %, de la cabida inscrita, podemos redescribir la finca sin que haya que efectuar la coordinación a diferencia de lo que ocurre en los casos del Artículo 199. La Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 de la DGRN establece que se ENTENDERÁ SOLICITADO el procedimiento del 199 cuando en el título presentado se RECTIFIQUE la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpore (aunque no haya petición). Si incurrimos en alguna contradicción, el registro puede consultarnos para saber qué queremos hacer (y hasta pedirnos que subsanemos la escritura) o decidir por sí mismo interpretando lo que hayamos incluido en la escritura, a veces erróneamente como en este caso: Un cliente hereda con sus hermanos una sola finca (una vivienda unifamiliar de VPO pero sin división horizontal). No tocamos nada de la descripción (ni en cuanto a suelo, ni en cuanto a la obra) pero, sin embargo, sin modificar la descripción damos por bueno el Catastro con el que había una pequeña diferencia de metros (12 m2 mas). Al tiempo, se nos desliza una petición del Artículo 199.1 (rectificación con BGC y obligatoria coordinación). El resultado fue una rectificación de la descripción con BGC y coordinación que costó 700 Euros aunque actualmente la vivienda tiene 12 m2 mas. Tal vez dadas las contradicciones de la escritura hubiera sido mas lógico dejarlo todo como estaba. La conclusión es que hay que afinar mucho nuestras redacciones para evitar resultados no deseados. Las rectificaciones y coordinaciones de las que estamos hablando son relativas a suelo (urbano o rústico), no a las obras, aunque una rectificación descriptiva puede aprovecharse para declarar una obra cumpliendo los requisitos que correspondan a esta. El resultado de una declaración de obra, si existen diferencias de superficie de suelo, puede también ser en última instancia la coordinación, puesto que es doctrina consolidada de la DGSJFP que, por norma general, existe obligación de inscribir la representación gráfica de una finca cuando se declare una obra nueva sobre ella. Coordinar es, por tanto, dar acceso al registro a la representación gráfica georreferenciada del Catastro mediante el procedimiento que corresponda usar, según el caso. Si utilizamos base gráfica alternativa (la que hace un técnico), la coordinación se producirá cuando Catastro recoja esa BGA (convirtiéndola en BGC) y lo comunique a Registro - que previamente, tras inscribir, le habrá comunicado la BGA a Catastro- . Es decir, el Registro se coordina con Catastro usando la nueva representación gráfica catastral emitida por el Catastro como producto o consecuencia de la BGA. Con la BGA se inscribe pero siempre se coordina con la catastral. Dicho de otro modo: Si tenemos una base gráfica catastral que es correcta y que usamos para declarar un exceso de cabida del 199.1, el Registro inscribe (tras practicar sus notificaciones) y coordina usando la BGC. Si lo que tenemos es una BGA (un 199.2), el Registro (tras las notificaciones) inscribe, comunica la BGA a Catastro, este modifica la BGC, lo comunica al Registro y este coordina usando la nueva BGC. Podríamos decir que una finca registral está coordinada con una parcela catastral cuando la representación gráfica de ambas es, básicamente, la misma y que existen dos tipos de representaciones gráficas: la catastral y la alternativa (la que ya consta en Catastro) y la elaborada por un técnico (que puede convertirse en catastral). Métodos para rectificar la cabida superficial de una finca registral Los medios para obtener la inscripción registral de rectificaciones descriptivas se pueden agrupar en tres categorías: 1º. Los que permiten la rectificación de la superficie contenida en la descripción literaria, pero SIN simultánea inscripción de la representación gráfica de la finca. Están regulados en el Art. 201.3, letras a) y b) de la Ley Hipotecaria y se refieren a rectificaciones de superficie que no excedan del 10 % o del 5 %, de la cabida inscrita. En el caso de encontrarse entre el 5% y el 10% debe aportarse una certificación catastral, pues ha de acreditarse la plena coincidencia entre la parcela objeto del certificado y la finca inscrita. En el caso de no superar el 5% no hace falta la aportación de esta certificación (bastaría hasta la mera manifestación). No obstante, en ambos casos, el Registrador no debe albergar dudas sobre la realidad de la modificación solicitada". Es decir, que en estos casos no se requiere coordinar. Los supuestos regulados en el artículo 201.3, letra a, y letra b de la Ley Hipotecaria, están limitados, cuantitativamente, a rectificaciones de superficie que no excedan del 10 % o del 5 %, respectivamente, de la cabida inscrita, y que no están dotados de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, sino solo de notificación registral tras la inscripción «a los titulares registrales de las fincas colindantes». 2º. La inscripción de rectificaciones superficiales no superiores al 10 % de la cabida inscrita, pero CON SIMULTÁNEA inscripción de la representación gráfica de la finca. En estos casos, tampoco es precisa ninguna tramitación previa con intervención de colindantes y terceros, si bien, «el Registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos». Evidentemente, esta notificación se realizará a aquellos titulares inscritos que NO sean aquellos que hayan solicitado la inscripción de la representación gráfica (por ejemplo, titulares de hipotecas). En estos casos sí que hay que coordinar. Son los casos que regula el artículo 199. 1 de la LH. 3º. La inscripción de rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza, de cualquier magnitud (incluidas las de mas del 10%) con inscripción de la representación geográfica de la finca. En estos casos, sí que existen una serie de trámites de garantías de los intereses de terceros afectados con carácter previo a la eventual práctica de la inscripción registral. Se realizarán las oportunas notificaciones a colindantes y demás interesados, publicaciones de edictos en el «Boletín Oficial del Estado» y de alertas geográficas registrales. Mediante este procedimiento se concede un plazo para que los interesados puedan comparecer y alegar en defensa de sus intereses frente a la representación gráfica que pretende inscribirse. El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas, resolverá fundamentadamente si inscribe la representación gráfica de la finca o no. En estos casos, se coordina con la BGC pero previa BGA, lo que es posible con diferencias superiores o inferiores al 10%. Serían los expedientes de cabida (201 y concordantes) y los casos del 199.2. Estos procedimientos sí que incluyen entre sus trámites una serie de garantías de tutela efectiva de los intereses de terceros afectados y todo ello con carácter previo a la eventual práctica de la inscripción registral, tales como las preceptivas notificaciones a colindantes y demás interesados, publicaciones de edictos en el «Boletín Oficial del Estado», publicación de alertas geográficas registrales y la concesión de plazo para que los interesados puedan comparecer y alegar en defensa de sus intereses ante el funcionario público –registrador o notario, según el caso– competente para su tramitación. Por virtud de su mayor complejidad de tramitación y mayores garantías para colindantes y terceros en general su ámbito de aplicación y efectos es mucho más amplio que el de los otros supuestos. ATENCIÓN NOVEDAD POST CLASE: Si en un 199.1 o 2 consienten los colindantes en escritura, ¿se evitan las notificaciones del registro? SÍ. ¿El artículo 9 letra B de la Ley Hipotecaria contiene un procedimiento alternativo o diferente para constatar diferencias de cabida? Sí, lo contiene. Sirve para diferencias no superiores al 10% con inscripción de BGC y con inscripción directa. Las notificaciones se hacen después de inscribir y si hay oposición te vas a juicio. Hay que tenerlo muy claro para ir por esta vía. Es una alternativa al 201.3 a (en el que se rectifica la cabida, no se inscribe la base gráfica y las notificaciones son también a posteriori). El 9b permite inscribir rectificaciones superficiales no superiores al 10 % de la cabida inscrita, pero con simultánea inscripción de la representación geográfica de la finca. Una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria. Este concreto supuesto, tampoco está dotado de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, si bien, el Registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos. Adviértase que el caso de rectificaciones superficiales no superiores al 10 % y basadas en certificación catastral descriptiva y gráfica puede acogerse tanto a la regulación y efectos del artículo 201.3, letra a, como a la del artículo 9, letra b. En los casos en que primero se inscribe y luego se notifica parece existir una deficiencia importante de la Ley Hipotecaria. El registrador notifica tras inscribir el exceso, así lo dice expresamente la ley. Un exceso del 5 por 100 en un solar de 1.000 m2 en la Castellana de Madrid, se pide, se inscribe y son 50 m2 de solar que valen una fortuna. Luego se notifica al colindante con el exceso y la base gráfica inscritos y si no estuviera de acuerdo y se niega a ir a un deslinde, solo le quedan los tribunales. También hay quien piensa que el 9b no recoge tal alternativa sino una regla general. En las escrituras simplemente podríamos pedir que se rectifique por el procedimiento que corresponda sin concretar nada mas. Un ejemplo entendible sería el del caso en que el título y el registro están bien pero el Catastro está mal. Si utilizas BGA para corregir Catastro puesto que no hay diferencia de cabida, si quieres coordinar estarías en la hipótesis del 9b. No lo acabo de tener claro. El artículo 199 de la Ley Hipotecaria El artículo 199 permite que se puede completar la descripción de la finca acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la BGC o BGA. El registro sólo inscribe la representación gráfica catastral (o la alternativa) tras ser notificada a titulares los de las fincas registrales colindantes afectadas (y colindantes catastrales si es BGA). Si hay dos intentos de notificación y son infructuosos, publica edicto en el «Boletín Oficial del Estado». Los notificados pueden comparecer en el plazo de 20 días siguientes (no distingue el 199 entre hábiles o naturales por lo que hay que entender que son naturales) en el Registro para alegar. El registro denegaría la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que tiene que comunicar a la administración titular y a los demás colindantes privados. A la vista de las alegaciones efectuadas, el registrador decidirá, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción. Si la incorporación de la BG fuera denegada por la posible invasión de fincas colindantes que estén inscritas, los propietarios podrían consentir en documento publico o bien por comparecencia en el propio expediente y ratificación ante el registrador. En caso de calificación positiva, la BG se incorporará al folio real y se hará constar expresamente que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro si ha usado la BGC, circunstancia que se notificará telemáticamente a Catastro y se reflejará en la publicidad formal que de la finca se expida. Cuando el titular manifieste expresamente que la descripción catastral no se corresponde con la realidad física de su finca, deberá aportar, además de la certificación catastral descriptiva y gráfica, una representación gráfica georreferenciada alternativa. El Registrador, una vez tramitado el procedimiento, en el que además se deberá notificar a los titulares catastrales colindantes afectados, incorporará la representación gráfica alternativa al folio real, y lo comunicará al Catastro a fin de que incorpore la rectificación que corresponda de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo. Practicada la alteración, el Catastro lo comunicará al Registrador, a efectos de que este haga constar la circunstancia de la coordinación e incorpore al folio real la nueva representación gráfica catastral de la finca. La representación gráfica alternativa solo podrá ser objeto de publicidad registral en el momento en que el Catastro notifique la práctica de la alteración catastral y el Registrador haga constar que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro. El inicio del procedimiento puede efectuarse mediante título público notarial o en el propio registro. Descoordinación Cuando una finca está coordinada lo está en cuanto a superficie, linderos y ubicación en una fecha determinada pero esa finca, si se altera el Catastro o este no coincidía con la realidad, puede descoordinarse y volverse a coordinar mediante el oportuno procedimiento de inscripción de base gráfica. No es problema entonces rectificar una base inscrita justificando esa diferencia de superficie y tramitando el oportuno procedimiento. Puede ser debido a multitud de razones, incluso a cambios en la propia cartografía catastral o errores técnicos existentes en la inscrita. Inscrita una R.G. (con independencia de su estado de coordinación con catastro), no es posible rectificar la cabida de una finca sin rectificar su R.G. inscrita. El procedimiento a utilizar será el del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. En el caso de una rectificación de R.G. inscrita, mediante la inscripción de la nueva R.G., el estado de coordinación catastral puede cambiar a resultas de esta última R.G. Es decir, será necesario pasar por un nuevo 199.1 o 199.2 según la base gráfica con la que queramos recoordinar. El acta de subsanación de discrepancias del artículo 18.2 de la Ley del Catastro: Utilidades a los efectos de iniciar una rectificación de la cabida El 18.2 puede servir para convertir un 199.2 (una modificación de cabida con base gráfica alternativa) en un 199.1 (una modificación de cabida con base gráfica catastral). Después de la escritura otorgada para tramitar ese 199.2 (el título en el que aflora la discrepancia, que siempre ha de existir) se podría tramitar el expediente para que una vez subsanada la discrepancia podamos ir por la vía del 199.1 siendo así todo mucho más sencillo. El 18.2 también podría servir para las inmatriculaciones aunque el 201 LH solo lo cite en cuanto a los expedientes de cabida para los que también sirve cuando se tramitan por ese 201, es decir, por la vía del 18.2 con un Catastro correcto, podremos iniciar expediente hipotecario de cabida o de dominio. Se puede usar después del primer título para dejar el Catastro perfecto y ya luego ir a por la inscripción por el método que se decida (doble título o expediente). El Artículo 18.2 del T.R. de la Ley del Catastro Inmobiliario permite subsanar todo tipo de discrepancias solo de suelo, y SIEMPRE QUE HAYA OTROS AFECTADOS, PUESTO QUE EL 18.2 NO SIRVE PARA ARREGLAR LAS DISCREPANCIAS DE NUESTRA FINCA SI NO HAY OTROS TITULARES AFECTADOS, por lo que no sirve para cuando tengo mal mi propiedad si esa circunstancia no afecta a la propiedad de otros. Hasta descubrir el 18.2, tras otorgar el título en el que aflora la discrepancia (el título en el que actualizamos y que deja ver que el Catastro es incorrecto o discrepante), íbamos a Catastro a solucionarla. Luego empecé a usar la SEC en abierto y ahora uso el 18.2 y el programa piloto en la SEC para que, según notificaciones y edictos, podamos iniciar en pocas semanas el expediente hipotecario que corresponda (o convertir el 199.2 en un 199.1). En consecuencia, podremos usar el 18.2 siempre que haya terceros afectados en casos de 199.2, en expedientes de cabida del 201 y en expedientes de dominio aunque el propio 201 no lo mencione. El uso del 18.2 (que solo sirve para el suelo, insisto) y de los procedimientos del 199, 201 y 203 depende de las circunstancias del caso. Esquema del 18.2: Nos sirve para una modificación de cabida a tramitar por el 199.2: Si hacemos un 18.2, tendremos arreglado el Catastro con lo que ya no será un 199.2 sino un 199.1. Nos sirve para una modificación de cabida o a tramitar por el 201: Si hacemos un 18.2, no tendremos que esperar a que se arregle Catastro para iniciar el expediente (el 201 requiere que Catastro esté bien a diferencia del 199.2). Y nos sirve para el expediente de inmatriculación: Si hacemos un 18.2 en el título previo al expediente, podemos conseguir mucho mas fácilmente iniciar el expediente (que también requiere que Catastro esté bien). Las fórmulas mas habituales 1.= Fincas inscritas en división horizontal "Concordancia de Catastro y Registro: Por tratarse de fincas en régimen de división horizontal, no se realiza especial pronunciamiento sobre su superficie o linderos". Ó: "No se realiza especial pronunciamiento sobre su superficie pero se solicita la actualización de los linderos". "Los comparecientes solicitan del Sr. Registrador de la Propiedad competente la no incorporación de la representación gráfica de la finca matriz que consta en la certificación catastral descriptiva y gráfica, antes citada". Si estuviéramos ante una escritura de declaración de obra y división horizontal, lo que corresponde es cursar el alta catastral de las nuevas fincas. Para este trámite aun no tenemos aplicativo alguno en la notaría aunque se ha hablado muchas veces de su instauración y está previsto normativamente en el artículo 47.2 del Texto Refundido de la Ley del Catastro (Constancia de la referencia catastral en documentos notariales). Sí que podemos enviar CSE por SIGNO o lanzarnos a la SEC en abierto, aunque no lo aconsejo. 2.= Fincas inscritas sin datos catastrales (posible 18.2 LCI) "Rectificación de Catastro: No es posible precisar por no existir datos catastrales. En consecuencia, les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial de Catastro. Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la descripción que consta inscrita en el Registro". 3.= Fincas no inscritas y sin datos catastrales (posible 18.2 LCI) "Rectificación de Catastro: No es posible precisar por no existir datos catastrales. En consecuencia, les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial de Catastro. Concordancia de Catastro y Registro: Según la nota simple informativa negativa incorporada la finca no se halla inscrita en el Registro de la Propiedad por lo que se solicita su inmatriculación para cuando sea posible previa la rectificación de las datas catastrales". Una segunda opción, si hay seguridad de que la finca no está inscrita y no se pide nota: Concordancia de Catastro y Registro: La finca no se halla inscrita en el Registro de la Propiedad por lo que se solicita su inmatriculación para cuando sea posible previa la rectificación de las datas catastrales". 4.= Fincas no inscritas pero con datos catastrales (posible 18.2 LCI) "Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia, no procede iniciar expediente de rectificación. Concordancia de Catastro y Registro: Según la nota simple informativa incorporada la finca no se halla inscrita en el Registro de la Propiedad por lo que se solicita su inmatriculación de acuerdo con la descripción anterior coincidente con Catastro". Ó: «Concordancia de Catastro y Registro: La finca no se halla inscrita en el Registro de la Propiedad por lo que se solicita su inmatriculación, para cuando proceda, con arreglo a lo dispuesto en el TÍTULO VI ("Concordancia entre el Registro y la realidad jurídica") de la Ley Hipotecaria, de acuerdo con la descripción anterior coincidente con Catastro, informando yo, el Notario, a los comparecientes de los procedimientos legales existentes para lograr dicha inmatriculación». 5.= Fincas inscritas pero mal catastradas (posible 18.2 LCI) a) El otorgante reconoce que el catastro está mal: "Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia, les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial del Catastro. Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la cabida que consta inscrita en el Registro". Otra variante podría ser esta: Coordinación de Catastro y Registro: Según el título, la finca no se halla inscrita en el Registro de la Propiedad por lo que se solicita su inmatriculación para cuando sea posible una vez llevada a efecto la rectificación de las bases catastrales". b) El otorgante desconoce si el catastro está bien o mal: "He solicitado a los otorgantes que me manifiesten si la descripción que contiene la certificación catastral descriptiva y gráfica incorporada se corresponde con la realidad física del inmueble. Me manifiestan que no lo saben y que desconocen el motivo de la discrepancia entre la descripción de la finca según el título previo (y, en su caso, según el Registro de la Propiedad) y según Catastro, y que, no teniendo datos para saber si este último está efectivamente equivocado, no les consta que haya una discrepancia real y no están en condiciones de instar el procedimiento de rectificación de la descripción catastral, solicitando expresamente se inscriba la finca tal y como figura en el Registro de la Propiedad. Advierto a los interesados de la obligación que tienen de comunicar al Catastro las discrepancias descriptivas, en los términos previstos en la ley, así como de las consecuencias de incumplir tal obligación". (CAMBIO TRAS LA COMUNICACIÓN DE CONTRASEÑA) Ó: "Los comparecientes renuncian a que se inicie de oficio cualquier procedimiento de rectificación o coordinación catastral, solicitando expresamente del Registrador de la Propiedad que inscriba la finca objeto de esta escritura tal y como figura en el Registro de la Propiedad. Advierto a los interesados de la obligación que tienen de comunicar al Catastro las discrepancias descriptivas, en los términos previstos en la ley, así como de las consecuencias de incumplir tal obligación, así como que el procedimiento de coordinación catastral puede iniciarse en cualquier momento posterior al presente cuando así lo deseen los titulares de la finca en cuestión". 6.= Fincas con diferencias de cabida inferiores al 5% de la superficie inscrita (entra en juego el 201 3b LH y posible 18.2 LCI) a) Conforme a Catastro (201. 3b): "Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. Concordancia y Coordinación de Catastro y Registro: Se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que rectifique la cabida inscrita por ser la diferencia inferior al 5% conforme al artículo 201.3 b) de la Ley Hipotecaria. En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro y de la actualización de los linderos". b) Conforme a medición técnica (201 3b): "Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. Habida cuenta de que la descripción catastral de la finca no se corresponde con su realidad física, me han entregado los comparecientes Certificación y Planos de la finca con representación gráfica georreferenciada alternativa, expedida por *, colegiado con el número * en el Colegio de * de * (cuya firma legitimo por haber sido puesta en mi presencia). Dicha representación gráfica georreferenciada alternativa, en formato GML, consta incorporada en el CSV de validación gráfica catastral *. Concordancia y Coordinación de Catastro y Registro: Se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que rectifique la cabida descrita por ser la diferencia inferior al 5% conforme al artículo 201.3 b) de la Ley Hipotecaria. En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro y de la actualización de los linderos". La legitimación de firma electrónica de los técnicos 7.= Fincas con diferencias de cabida inferiores al 10% y superiores al 5% de la superficie inscrita (entran en juego el 9 b LH y el 199.2 LH y un posible 18.2 LCI) a) Conforme a Catastro (201 3 a): "Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. Concordancia y Coordinación de Catastro y Registro: Se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que rectifique la cabida inscrita por ser la diferencia inferior al 10% conforme al artículo 201.3 a) de la Ley Hipotecaria (o bien conforme al artículo 9 b) de la Ley Hipotecaria, solicitándose la coordinación de Registro con Catastro conforme a la descripción catastral). En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro y de la actualización de los linderos". b) Conforme a medición técnica (199.2 LH): Con la norma en la mano este caso no podría resolverse mediante certificación técnica, aunque parece haber una laguna legal por lo que la fórmula a utilizar sería esta, a mi modo de ver: "Rectificación de Catastro: Según las manifestaciones realizadas ante mi no es correcta la superficie que refleja el Catastro. Habida cuenta de que la descripción catastral de la finca no se corresponde con su realidad física, me han entregado los comparecientes CERTIFICACIÓN, INFORME Y PLANOS con REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA ALTERNATIVA expedida el día * por *, colegiado número * del Colegio Oficial de Arquitectos de * (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme al REGLAMENTO (UE) N o 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE)), cuya certificación es acreditativa de la superficie de suelo. Dicha representación gráfica georreferenciada alternativa, en formato GML, consta incorporada en el CSV de validación gráfica catastral positivo * expedido por * con fecha * que a su requerimiento incorporo a esta matriz". Certificación vs Informe. Es una cuestión que depende del modus operandi del técnico. ¿Podríamos no incorporar la documentación y mencionar solo el CSV? Pues no me convence por mucha seguridad tecnológica que ofrezca el CSV que nos remitiría a una base de datos no solo electrónica sino no notarial. Volveremos a esta cuestión en la siguiente clase. "Concordancia y Coordinación de Catastro y Registro: Se solicita expresamente la inscripción de la base gráfica alternativa conforme a la descripción técnica que resulta de dichos documentos tramitando el expediente registral previsto en el Artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria con carácter posterior a la inscripción del acto documentado en la presente escritura. En caso de suspender o denegar la inscripción de la base gráfica catastral, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro y de la actualización de los linderos. Asegura/n, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita". 8.= Fincas con diferencias de cabida superiores al 10% de la superficie inscrita (199. 1 y 199.2 con posible 18.2 en caso de 199.2) a) Conforme a Catastro (199.1 LH): "Rectificación de Catastro: Según las manifestaciones realizadas ante mi es correcta la superficie que refleja el Catastro. Concordancia y Coordinación de Catastro y Registro: Se solicita expresamente la coordinación de Registro con Catastro conforme a la descripción catastral tramitando el expediente registral previsto en el Artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria con carácter posterior a la inscripción del acto documentado en la presente escritura. En caso de suspender o denegar la inscripción de la base gráfica catastral, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro y de la actualización de los linderos. Asegura/n, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita". b) Conforme a medición técnica (199.2 LH): "Rectificación de Catastro: Según las manifestaciones realizadas ante mi no es correcta la superficie que refleja el Catastro. Habida cuenta de que la descripción catastral de la finca no se corresponde con su realidad física, me han entregado los comparecientes Certificación y Planos de la finca con representación gráfica georreferenciada alternativa, expedida por expedida por Don XXXX, XXX Colegiado con el número * en el Colegio de * de * (cuya firma legitimo por haber sido puesta en mi presencia). Dicha representación gráfica georreferenciada alternativa, en formato GML, consta incorporada en el CSV de validación gráfica catastral *. Concordancia y Coordinación de Catastro y Registro: Se solicita expresamente la inscripción de la base gráfica alternativa conforme a la descripción técnica que resulta del GML incorporado al CSV * tramitando el expediente registral previsto en el Artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria con carácter posterior a la inscripción del acto documentado en la presente escritura. En caso de suspender o denegar la inscripción de la base gráfica catastral, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro y de la actualización de los linderos. Asegura/n, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita". 9.= Fincas inscritas y bien catastradas (por lo que no cabe un 18.2 LCI) a) Bien catastradas y ya coordinadas: "Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. En consecuencia, no procede iniciar expediente de rectificación. Concordancia y Coordinación de Catastro y Registro: La descripción de la finca conforme a Catastro se corresponde con la descripción registral habiendo sido inscrita la Base Gráfica Coordinada con el Catastro, al folio * del libro * de *, tomo *, inscripción *». b) Bien catastradas y no coordinadas: "Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. En consecuencia, no procede iniciar expediente de rectificación. Concordancia y Coordinación de Catastro y Registro: La descripción de la finca conforme a Catastro se corresponde con la descripción registral, por lo que se solicita (o no se solicita) la coordinación". Mismas situaciones repetidas para mas de una finca En estos casos, nosotros las clasificamos por grupos con la finalidad de no alargar demasiado la escritura, de facilitar el trabajo en el registro y de aclararnos nosotros mismos. Lo hacemos al final de la escritura, antes del apartado de gastos e impuestos y este podría ser un ejemplo para estos casos: "CUARTO.- COORDINACIÓN DE CATASTRO Y REGISTRO: Respecto de las fincas descritas bajo los números 1.=, 2.=, 5.=, 9.= y 10.=: *** Respecto de las fincas descritas bajo los números 3.=, 8.=, 11.= y 13.=: *** Respecto de las fincas descritas bajo los números 15.= y 16.=: **** Respecto de la finca descrita bajo el número 12.=: *** y Respecto de las fincas descritas bajo los números 4.=, 6.=, 7.= y 14.=: ***". Las fórmulas registrales para la coordinación Podemos clasificarlas en varios grupos: Fincas no coordinadas (seis formas de decir lo mismo): Por ejemplo: «En dicha nota consta que la posible constancia registral de la referencia catastral no implica la extensión de los efectos del principio de legitimación a la descripción física y ubicación de la finca, ni la presunción de su correspondencia con la delimitación geográfica de la parcela catastral, salvo en los casos en que la finca esté coordinada gráficamente con catastro, y que la finca objeto de la presente escritura, no se encuentra coordinada gráficamente con el catastro a la fecha de expedición de la misma conforme a los Artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 3.1 de la Ley del Catastro, introducido por la Ley 13/2015 de 24 de Junio». Fincas que no se sabe si lo están: Por ejemplo: «En dichas notas se indica que no consta el estado de coordinación con catastro de las fincas». Fincas con base gráfica alternativa inscrita pero no coordinada (en trámite): Son los casos del 18.3, es decir, los casos en que la BGA está aun pendiente de convertirse en BGC. Por ejemplo: «En dicha nota consta inscrita, con fecha xxx, base gráfica georreferenciada alternativa no coordinada con catastro, aunque en trámite de coordinación«. Fincas coordinadas: Por ejemplo: «En dicha nota consta que la finca se halla coordinada gráficamente con el catastro, a fecha de 21 de marzo de 2019 (arts. 9, 10.4 y 199 de la Ley Hipotecaria y art. 31 de la L. catastro, introducido por la Ley 13/2015 de 24 de junio de Reforma de la Ley Hipotecaria y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario). Datos de Inscripción: tomo XXX, libro XXX de XXX, folio XXX, inscripción XX». Cuestiones tras la clase UN CASO DE AGRUPACIÓN: Tenemos entre manos una agrupación de varias fincas registrales que, según título y registro, miden menos de lo que dice Catastro. También disponemos de documentación técnica que indica que en realidad las fincas miden un poquito más de lo que dice el Catastro. ¿Cómo proceder en este caso? Lo primero es determinar el porcentaje de diferencia de superficie que existe, para enmarcarlo dentro de uno de los supuestos que hemos planteado (menos del 5, entre el 5 y el 10 o mas del 10). Según donde nos situemos, procederemos en base a uno o a otro procedimiento teniendo en cuenta que vamos a usar BGA, no la BGC. A veces, con una diferencia muy pequeña puede que la cosa no merezca la pena. Es muy fácil manejarse por mi cuadro de fórmulas. Haced la prueba. Como en este caso no hay otros afectados, no es planteable el 18.2. No podemos utilizar el 18.2 para convertir la base gráfica alternativa en base gráfica catastral. UN CASO DE SUPERPOSICIÓN: Queremos hacer una escritura de segregación es y agrupaciones. Al parecer, hay un espacio físico que está castrado en dos parcelas al mismo tiempo. El técnico no consigue la validación positiva. A mi modo de ver, lo más probable es que el técnico no lo estoy haciendo correctamente porque esa superposición es complicado que se produzca. El catastro no incurre en superposiciones en su propia planimetría, pero si el técnico no es es capaz de conseguir el informe de validación gráfica positivo, podría intentarse contactar con la gerencia provincial a ver qué puede estar sucediendo. Las direcciones para fedatarios se componen todas de este modo: fedatarios.alicante@catastro.hacienda.gob.es fedatarios.murcia@catastro.hacienda.gob.es En este caso, puesto que hay un colindante afectado que (al parecer) se conformaría con la situación, sí que podríamos utilizar el 18.2, pero el 18.2 requiere informe de validación gráfica positivo y ... no lo tenemos. Hasta el siguiente extracto. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario
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