Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría. CURSO FEAPEN.- MODIFICACIONES FÍSICAS DE LAS FINCAS Y EXPEDIENTES HIPOTECARIOS: CLASE 11: Expedientes hipotecarios de cabida: Artículos 201-203 de la Ley Hipotecaria. Título previo, acta de iniciación y acta de finalización del expediente ÍNDICE La titularidad catastral de la finca objeto del expediente Relación del expediente de cabida del 201 con el expediente del artículo 18.2 de la Ley del Catastro Modelo de acta de expediente de modificación de cabida con tramitación simultánea de 18.2 LCI Repetición de todas las notificaciones a causa de un nuevo IVG+ que se hace necesario por otro expediente catastral que interfiere Competencia notarial ¿Quiénes son los promotores de los expedientes? Trámites básicos Expedientes "sin garantía de éxito" Certificación y titular registral en el expediente de cabida Acta de iniciación de expediente de dominio para la inmatriculación de exceso de cabida de finca (el caso "Lando") Acta de finalización de expediente de dominio para la inmatriculación de exceso de cabida (el caso "Lando") Un 900D para agilizar una declaración de obra y actualización descriptiva previa a la iniciación de un expediente de cabida (Hermelando) El título en el que aflora la discrepancia: Escritura de declaración de ampliación de edificación y de actualización de descripción de finca La suspensión de la fe pública registral del artículo 207 LH La opinión de "Silvestre, el librario" sobre el artículo 207 LH La opinión de Carlos Marín sobre el 207 Fiscalidad de los expedientes de cabida, de dominio, de reanudación de tracto, del acta complementaria del título público adquisitivo y del acta "plus-one" Para terminar, algunas resoluciones La titularidad catastral de la finca objeto del expediente Esta cuestión tiene perfecto encaje en esta clase y en la anterior. Recientemente un compañero me comentó que le habían inscrito una modificación de cabida sin que la finca estuviera catastrada a nombre del propietario. El artículo 203 de la Ley Hipotecaria relativo al expediente de dominio dice claramente que entre los documentos para su tramitación han de estar: Regla Segunda: Letra a): Título de propiedad de la finca que se pretende inmatricular, que atribuya el dominio sobre la misma al promotor del expediente, junto con certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales, que se correspondan con la descripción literaria y la delimitación gráfica de la finca cuya inmatriculación se solicita, con expresión de los titulares catastrales de dichas parcelas y sus colindantes, así como sus respectivos domicilios. Lo cierto es que dice que las CCDYG deben expresar los titulares, no que los titulares sean los promotores o mas bien los dueños de la finca, pero sería absurdo interpretar la norma en otro sentido. El artículo 201 por su parte señala que al expediente de cabida se le aplican las reglas del 203 excepto lo que dice la letra c) del apartado 1: "No será de aplicación al expediente regulado en el presente artículo lo dispuesto en el apartado c) de la regla segunda, los apartados d) y e) de la regla quinta y el último párrafo de la regla sexta del artículo 203. En cuanto a la regla tercera, el contenido de las certificaciones se entenderá limitado a la rectificación cuya inscripción se solicita". ¿Conclusión?: Para 201 y 203 la regla es la misma pero no es del todo clara salvo que no sea clara por ser una exigencia OBVIA. Me resultó raro lo comentado por el compañero que tal vez pudo deberse a que el que figuraba como titular (al parecer por un simple error) había comparecido en el expediente. Particularmente yo hubiera intentado modificar esta titularidad previamente (a través del STI si el título previo generaba expediente, instancia general en la SEC o enviando al interesado a Catastro en caso contrario) y de no conseguir hacerlo, estoy completamente seguro de que no hubiera iniciado el expediente por mucho que el titular catastral compareciera. No obstante, la exigencia puede ponerse en duda (o consultarse) si se trata de cabida. En el de dominio tengo claro que sin Catastro correcto, no me lanzo. Recuerdo también un expediente de reanudación de tracto con un tema de titularidad catastral que tramitamos a pesar de ello. Creo que trataré el tema en la clase siguiente. Relación del expediente de cabida del 201 con el expediente del artículo 18.2 de la Ley del Catastro Ya sabemos que el 18.2 LCI puede allanarnos el camino para un expediente de cabida. Subsanamos la discrepancia catastral y con el Catastro ya arreglado podemos iniciar el expediente sin necesidad, como hacíamos habitualmente, de otorgar el título en el que aflora la discrepancia (concepto también utilizable para el expediente hipotecario que estudiaremos hoy) y de esperar (a veces una eternidad) a que el Catastro quedara arreglado por medio de una BGA incorporada a su correspondiente IVG+. Además, ahora ya tenemos claro (he tratado la cuestión en "La travesía del desierto (a vueltas con el artículo 18.2 de la Ley del Catastro Inmobiliario) que podemos tramitar ambos simultáneamente. Vamos a refrescar lo que dije en el libro en cuanto a esto: TRAMITACIÓN CONJUNTA DEL EXPEDIENTE NOTARIAL DE MODIFICACIÓN DE CABIDA Y DEL EXPEDIENTE DEL 18.2 LCI ¿Se podría tramitar una rectificación de cabida por el 201 LH, simultáneamente con un 18.2 LCI? ¿Las notificaciones se deberían hacer por separado?, quiero decir, ¿las notificaciones en base al artículo 201 LH por un lado y las del 18.2 LCI por el otro? Hasta hace tan solo unas semanas, y tengo que agradecerle el descubrimiento y el haberme sacado del error a mi compañera María Concepción Alonso Vasallo, hubiera dicho que primero se tramitaría el 18.2 LCI y al terminar sus notificaciones, continuaríamos con el 201-203 LH teniendo que repetir las notificaciones que correspondan a quien corresponda. Por tanto, hasta hace poco hubiera dicho que serían dos instrumentos, uno para cada expediente, o solo uno con los dos juntos pero con tramitaciones sucesivas. Alonso me sacó de mi error citándome la Circular de 20 de mayo de 2016 sobre los procedimientos de subsanación de discrepancias y de rectificación que claramente señala: "No obstante lo anterior, en los casos en que el notario haya instruido el procedimiento de deslinde previsto en la legislación hipotecaria (artículo 200 LH) o el de rectificación de la descripción, superficie o linderos de la finca (artículo 201.1 LH), no será preciso realizar la instrucción anteriormente descrita, correspondiente al procedimiento de subsanación de discrepancias, que será sustituida por la establecida por dichos preceptos, limitándose en estos casos el notario a remitir al Catastro la información de subsanación resultante de dichos procedimientos hipotecarios conforme a lo dispuesto en el artículo 18.2.c) LCI". El asunto queda aclarado: se hacen simultáneamente 18.2 LCI y cabida, las notificaciones y edictos se unifican con referencia a ambos procedimientos (y no me parecería mal citar la Circular por dejar las cosas claras), se concede el plazo más largo que es el del expediente de cabida y se cierra cuando finaliza el plazo tras el registro y cierre del expediente en la Sede Electrónica del Catastro para que todo se presente correctamente en el registro de la propiedad. El artículo 201 de la Ley Hipotecaria señala en su punto 1, letra d) que: "En el supuesto de que se haya aportado representación gráfica alternativa, el Notario procederá conforme a lo dispuesto en el párrafo segundo de la letra c) del apartado 2 del artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario". Ese párrafo segundo de la letra c) del artículo 18 LCI dice: "El notario informará a la Dirección General del Catastro sobre la rectificación realizada, por medios telemáticos, en el plazo máximo de cinco días desde la formalización del documento público. Una vez validada técnicamente por la citada Dirección General la rectificación declarada, se incorporará la correspondiente alteración en el Catastro. En los supuestos en que se aporte el plano, representado sobre la cartografía catastral, la alteración se realizará en el plazo de cinco días desde su conocimiento por el Catastro, de modo que el notario pueda incorporar en el documento público la certificación catastral descriptiva y gráfica de los inmuebles afectados que refleje su nueva descripción". Es decir, que la tramitación de un 201 requiere "impepinablemente" utilizar previa o simultáneamente (ahora tengo claro que mejor simultáneamente) el expediente del 18.2 LCI (o un 18.1, claro) no siendo posible pretender la modificación de la cabida con la BGA. Cuando vamos a tramitar un 201 LH y la BGC no es correcta, la solución al problema es tramitar un 18.2 LCI con carácter previo o inserto en el propio procedimiento que se inicia sobre la base del título en el que habremos aflorado la discrepancia (insisto, mejor. todo junto). Es muy importante recalcar esta cuestión. Repetición de todas las notificaciones a causa de un nuevo IVG+ que se hace necesario por otro expediente catastral que interfiere Iniciamos un expediente de dominio notarial (art. 201 LH) con tramitación simultánea de un 18.2 y todo transcurrió sin problemas hasta el momento que hechas y recibidas todas las notificaciones, al intentar obtener la nueva base gráfica catastral, el sistema responde que el IVG está no vigente. Llamamos al catastro y nos dicen que esta situación se produce porque el camino que linda con nuestra finca ha sido objeto de otro expediente que varía su descripción. Esta alteración se produce en otro lado que no colinda con nuestra finca. Por lo tanto, tenemos que hacer otro IVG. Los técnicos nos hicieron llegar otro IVG y esta vez conseguimos la certificación gráfica descriptiva con sus coordenadas georreferenciadas de la finca que pretendemos rectificar. La diferencia de cabida es de más del 10%. ¿Tenemos que repetir todas las notificaciones? Si el cambio solo afecta a ese linde y el resto sigue igual, podría servir lo notificado … pero si es expediente catastral y notarial de cabida, dudo. Cuando ha tenido alguna oposición en un 18.2 hemos hecho nuevo IVG y revisando a fondo los cambios solo hemos notificado de nuevo a aquellos a quienes afectaban (si no es posible que comparezcan y muchas veces sí que lo hacen). El Catastro lo ha aceptado, ¿pero lo aceptará el registro? Pues mucho me temo que no y puesto que no controlan el 18.2 es difícil que puedan dar una respuesta “garantizada”. De todas maneras, si hay que notificar a uno tampoco hay tanto problema en notificar a todos de nuevo (el tiempo es el mismo para todos), así que creo que es lo que (salvo conversación con el registro) me inclinaría a hacer. ¿El coste? Bueno, pues se es benevolente con la minuta y listo. El promotor no puede enfadarse porque es algo que no depende de la notaría. Modelo de acta de expediente de modificación de cabida con tramitación simultánea de 18.2 LCI La compañera que me advirtió de la posible tramitación simultánea me pasó su modelo. A mi modo de ver, esta parte era la relevante: Tiene a, a mi juicio, la aptitud y el discernimiento para el ejercicio de su capacidad jurídica para formalizar la presente ACTA DE RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE FINCA SEGÚN ARTÍCULO 201 DE LA LEY HIPOTECARIA y DE RECTIFICACION DE DISCREPANCIAS EN EL CATASTRO (ART. 18.2 DEL TR LEY DEL CATASTRO), VI.- Deseando la rectificación de la superficie de la finca tanto ante la Dirección General del Catastro en virtud del procedimiento de subsanación de discrepancias y de rectificación establecido en el Artículo 18.2 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, como en el Registro de la Propiedad, en virtud de la presente Acta tramitada al amparo del Artículo 201 de la Ley Hipotecaria, a fin de adecuar la superficie de la finca al Catastro y Registro a la realidad física, y previas cuantas manifestaciones y aseveraciones anteceden, formula el siguiente REQUERIMIENTO: A mí, el Notario, para que proceda a iniciar el expediente de rectificación de los datos descriptivos de la finca, con arreglo a lo establecido en los artículos 201 de la Ley Hipotecaria vigente y 18.2 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, y después de practicadas las pruebas previstas legalmente y cuantas estime pertinentes, dicte la resolución que proceda en orden a la notoriedad pretendida. Solicita la parte requirente que cuando se solicite al señor Registrador de la Propiedad la certificación prevenida en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria no se demande la práctica de anotación preventiva. Compruebo que, dada la situación de la finca, soy Notario hábil para actuar y acepto el requerimiento que desarrollaré por diligencias sucesivas. Pienso que yo desarrollaría un modelo más en la línea del modelo sucesivo (18.2+dominio) que vimos en la clase anterior. Competencia notarial Funciona igual que en el expediente de dominio. ¿Quiénes son los promotores de los expedientes? Dice el 201 que: a) Podrá promoverlo el titular registral de la totalidad o de una cuota indivisa en el dominio, o de cualquier derecho real, mediante la aportación al Notario de la descripción registral de la finca y su descripción actualizada, asegurando bajo su responsabilidad que las diferencias entre ambas obedecen exclusivamente a errores descriptivos del Registro y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación, no registrada, de la situación jurídica de la finca inscrita. Entonces,¿funciona como el expediente de dominio o las reglas son distintas en el caso del expediente de cabida? Pues parece que en este caso, hay mas posibles promotores. ¿Y los que no sean promotores se ven afectados sin más por el resultado? ¿Hay una norma similar en cuanto a su comienzo? En cuanto a los promotores de los expedientes, nos explicaba "Silvestre, el librario" (y ya quedó recogido en la clase anterior) que: El 201 atribuye legitimación al titular registral que sea propietario o titular de una cuota indivisa o un derecho real (en parecidos términos se pronuncian los arts. 199 y 200), lo que permite incluir al dueño, condueño, nudo propietario, usufructuario o titular de cualquier derecho real inscrito (hipoteca, servidumbre, opción ….¿arriendo, condición resolutoria en compraventa?). Como en la inmatriculación, es fundamental la notificación al dueño o condueño no promotor. En contra de lo dicho, la RDG de 27/09/2022 (BOE 27/10), resolviendo sobre el expediente registral 199, defiende que si hay cotitularidad, es exigible el acuerdo de la mayoría para promover la actuación, aplicando las reglas sobre actos de administración. La negativa a expedir la certificación registral, si se produce por no instar todos el expediente, podría responder a este criterio que yo no comparto. La RDG de 30/06/2016 (BOE: 27/07), basándose en la misma idea de acto de administración aplicado al régimen de gananciales, entendió que sí puede promover la rectificación el único cónyuge titular con carácter presuntivamente ganancial (o, cabe añadir, para su sociedad conyugal) sin necesidad del consentimiento del cónyuge no titular (arts. 1.384 CC y 94.2 RH). No parece que esta sea la opinión dominante entre los compañeros, ni la más ajustada al texto legal. Joaquín Delgado en su libro sobre georreferenciación (página 109), extiende incluso la legitimación a “cualquier titular registral de cualquier derecho registrado … por vía de anotación (embargos, derechos hereditarios, etc)”. Tampoco es pacífico. Trámites básicos Los trámites incluyen, esencialmente (y como en el expediente de dominio), el acta inicial y el acta final, la certificación del registro, la anotación preventiva, el edicto en el BOE y las notificaciones a colindantes. Podrá instruirse un solo expediente para varias fincas siempre que las mismas estén situadas en el territorio de un mismo Registro, aunque alguna de ellas esté situada parcialmente en un distrito hipotecario colindante, siempre que la mayor parte de su superficie radique en dicho Registro (es decir, lo mismo que ocurre en el expediente de dominio). Repetición de notificaciones por haberlas efectuado antes de que llegara la certificación del registro Este problema sería planteable en sede de expediente de dominio o de cabida, aunque la consulta se refiera al de reanudación de tracto. "Firmamos a finales del año pasado un acta de requerimiento para la reanudación del tracto registral interrumpido y para rectificación de descripción de finca, y por falta de comunicación entre los compañeros de la oficina, se realizaron las notificaciones a los colindantes y la publicación en el BOE sin haber solicitado previamente la expedición de certificación al Registro de la Propiedad, de conformidad con lo reseñado en los arts. 203 y 208 de Ley Hipotecaria. El Registro todavía no nos ha expedido dicha certificación. Una vez que tengamos la certificación, si los colindantes son los mismos que los que previamente habíamos notificado ¿consideras que podemos llevar a inscribir la segunda acta de notoriedad ya que se demuestra que las notificaciones a los colindantes están bien realizadas porque coincidan con los que vengan en la certificación ó hay que volver a realizar las notificaciones tal y como marca la Ley?" Yo no las repetiría EXCEPTO en el caso de que el registro os haya indicado en la certificación un domicilio diferente al de Catastro. Si fuera así, yo repetiría y en caso contrario no. Por supuesto, a la mínima discrepancia en cuanto a piso, letra, escalera … no correría riesgos. Expedientes "sin garantía de éxito" El 201 es un expediente para excesos de cabida importantes. No necesariamente todos los de mas del 10% han de tramitarse mediante el expediente hipotecario. Hasta puede que algunos de menos del 10% lo necesiten por razón de la importancia del exceso en metros (mas allá de porcentajes) o en valor (finca de 890 m2 en la Castellana que pretende pasar a 979 m2). En esto entrará en juego el buen criterio, el bueno ojo de la notaría, del notario o del profesional externo que lleve el asunto, pero la regla general es que el expediente NO sería necesario en todos estos casos que señala el 201: 2. Podrá, no obstante, realizarse la rectificación de la descripción de cualquier finca, sin necesidad de tramitación de expediente, cuando se trate de alteración de su calificación o clasificación, destino, características físicas distintas de la superficie o los linderos, o los datos que permitan su adecuada localización o identificación, tales como el nombre por el que fuere conocida la finca o el número o denominación de la calle, lugar o sitio en que se encuentre, siempre que, en todos los casos, la modificación se acredite de modo suficiente, en la forma que se determine reglamentariamente. 3. Tampoco será necesario tramitar el expediente de rectificación para la constatación de diferencias de cabida de la finca inscrita, en los siguientes supuestos: a) Cuando las diferencias de cabida no excedan del diez por ciento de la inscrita y se acredite mediante certificación catastral descriptiva y gráfica, siempre que de los datos descriptivos respectivos se desprenda la plena coincidencia entre la parcela objeto del certificado y la finca inscrita. b) En los supuestos de rectificación de la superficie, cuando la diferencia alegada no exceda del cinco por ciento de la cabida que conste inscrita. El resultado de un expediente no puede estar garantizado aunque hayamos de procurar no embarcar a nadie en uno que tenga aspecto de no prosperar. Hace un tiempo me llegaba esta CONSULTA: «Al intentar inscribir en el registro de la propiedad, no cuadran los datos catastrales y los de la escritura. Tras muchísimas largas por fin se articula un camino, fruto del ok de la registradora. Se ejecuta y al llevarlo a inscribir surge un error y no se puede registrar (deduzco que no se han entendido la notaría y el registro). Se paga una escritura de declaración obra nueva y una escritura de modificación y aclaración. Pongo el grito en el cielo y me dicen que hay que ir al expediente de cabida. La minuta será de unos 670 euros. Si hemos tenido que recurrir a esta última solución entiendo que por un «mal enfoque», así que ¿tengo yo posibilidad de enjugar el coste de este procedimiento? Entiendo que no ha sido por nuestra culpa y que la escritura de rectificación no sirvió para nada». Parece que se trataba de uno que quiso conseguir la modificación de cabida por el 199.1 o 2 y al que le mandan al 201. No lo entiende, se cabrea y busca culpables, pero los planteamientos que hacemos en las notarías no son infalibles, ni están garantizados. Aquel consultante creía que 670 euros por 20 m2 era demasiado. Yo le dije que los metros no influían en el coste. Lo que influía es el «papel» (la documentación técnica) que exija acreditar lo que se pretende y, por tanto, la extensión de la escritura y el número de notificaciones que hubiera que hacer, fundamentalmente. Los 20 m2 (o los que sean) suelen ser lo de menos. En el caso "Lex" que está incluido en la versión 2.0 del modelo 18.2 LCI, el interesado me decía que: "El motivo de acudir a un notario es precisamente que hablando con el registrador no nos da garantías de que esta operación se puede llevar a cabo". El registrador no se las da (que perfectamente podría hacerlo pues tiene la última palabra y nosotros no) y pretende que el notario sí que se las ofrezca. No habiendo oposición y estando la documentación técnica correctamente realizada, lo normal es que los expedientes terminen felizmente pero de ahí a dar garantías existe un cierto trecho. Recientemente un compañero me consultaba sobre un exceso que quería que se tramitase por el registro y no por el 201. El exceso era grande pero no brutal. Yo también hubiera usado el 199 (siendo además como era una BGC) y le comenté que si fracasaba tendría la posibilidad de hacer un 201. Sin embargo, él pensaba que si tras notificar el registrador no prosperaba el 199, el 201 no aportaría nada nuevo. Cierto, así es, por eso hay que optar en ciertos casos por el 201 y no por el 199 y hay que recurrir al 201 en ocasiones porque en los registros "no ven" el 199 y mandan a la gente a la notaría. ¿Cómo decidir? Pues en mi caso, vamos al 201 con excesos grandes o muy grandes y en situaciones complicadas que suelen exigir el 18.2 previo. No obstante, no es nada sencillo tomar la decisión. En mi opinión, el 199 se está imponiendo al expediente notarial. Lo cierto es que yo hice unos cuantos porque un abogado habitual me los encargaba. Tenía buen criterio y trabajaba muy bien pero en los casos en los que el cliente o su abogado no tienen claro porqué camino ir, yo les conduzco por el 18.2+199.1 por muy grande que sea el exceso. Certificación y titular registral en el expediente de cabida Yo juraría que me han expedido certificaciones sin que la finca estuviera aún a nombre del titular registral. Pero hay al menos una resolución de 7 de Junio de 2023 que dice que no. Al habla con Dandanovic, un amigo colaborador en mi serie de mini casos para opositores y oficial en un registro de la propiedad, me dice: Es uno de los temas que más críticas se ha llevado, al aplicar el principio del tracto sucesivo (formal) al inicio del expediente. La culpa la tiene la redacción del artículo 201.1 a) LH: ”Podrá promoverlo el titular registral de la totalidad o de una cuota indivisa en el dominio, o de cualquier derecho real (…)”. En otros supuestos, más o menos afines, no ocurre así: en el procedimiento judicial de ejecución hipotecaria no es necesario que la hipoteca está inscrita a favor del ejecutante para expedir la certificación de dominio y cargas prevista en los artículos 656 y 688 LEC. El control del tracto sucesivo se demora al momento de la inscripción del decreto de adjudicación (R. de 11 de octubre de 2013). en un expediente de expropiación forzosa también debe expedirse la certificación de dominio y cargas del artículo 32 RH sin esperar a la inscripción de los títulos intermedios del expropiado. Personalmente me parece bien que se expida la certificación del artículo 201-203 LH si el promotor alega y justifica ser causahabiente del titular registral (dando cumplimiento al tracto sucesivo material) y, ahora sí, solicitar que se aporten los títulos omitidos al finalizar el expediente (tracto sucesivo formal)". Acta de iniciación de expediente de dominio para la inmatriculación de exceso de cabida de finca (el caso "Lando") Ya tratamos en la clase anterior el asunto del acta de inicio, el acta de final y el acta de cierre. Dos escrituras y un expediente en abierto en la SEC más tarde (aún no nos habíamos lanzado al 18.2 porque no existía la Experiencia Piloto), que se llevaron varios meses por delante, por fin podíamos iniciar el expediente. C O M P A R E C E: DON Interviene en su propio nombre y derecho y tiene, a mi juicio, capacidad para otorgar la presente acta, anteriormente calificada, y al efecto, PRIMERO: DON ***, ME REQUIERE a mi, el Notario, para que inicie la tramitación de EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA INMATRICULACIÓN DE EXCESO DE CABIDA DE FINCA, con el que pretende dejar acreditada la veracidad de los hechos que declarará, a fin de completar y rectificar la descripción registral de la finca objeto de este expediente, logrando la coordinación del Registro de la Propiedad con la realidad y con el Catastro Inmobiliario, todo ello en los términos regulados por el Artículo 201 de la Ley Hipotecaria y concordantes, manifestando que ni el otorgante mismo ni, por lo que sabe, otra persona ha promovido otro procedimiento con la misma finalidad de éste, por lo cual yo, el Notario, ACEPTO EL REQUERIMIENTO y, por tanto, la iniciación del expediente, por cumplirse los requisitos legales y habida cuenta de que la finca objeto del mismo radica en el término municipal de ***, y en el dejaré constancia de sus sucesivas actuaciones, primeramente y de una parte, en la presente acta inicial, que dejo protocolizada con fecha de hoy y a la que quedará unida la documentación que más adelante se cita y, posteriormente y de otra parte, en un acta final, en la que dejaré constancia de los distintos trámites que se sucedan después del requerimiento inicial y del resultado final del acta, y en la que quedará protocolizada la documentación que se aporte o se genere con posterioridad, realizando, yo, el Notario, en este acto al compareciente, las siguientes ADVERTENCIAS LEGALES: a.- Que en caso de que se tramiten simultáneamente dos o más expedientes con idéntico objeto, proseguirá la tramitación del que primero de ellos se hubiera iniciado y se acordará el archivo de los expedientes posteriormente incoados. b.- Que resuelto un expediente de jurisdicción voluntaria y una vez firme la resolución, no podrá iniciarse otro sobre idéntico objeto, salvo que cambien las circunstancias que dieron lugar a aquél. Lo allí decidido vinculará a cualquier otra actuación o expediente posterior que resulten conexos a aquél. c.- Que suspenderé y archivaré el expediente en caso de que se me acredite por cualquier interesado la existencia de un proceso jurisdiccional contencioso cuya resolución pudiese afectar a éste. d.- Que una vez hecha constar la tramitación de este expediente en el Registro de la Propiedad, durante la vigencia del asiento de presentación o en su caso de la anotación preventiva que el mismo provoque, no podrá iniciarse otro procedimiento que afecte de forma total o parcial a la finca objeto del mismo. e.- Informo al promotor de los distintos trámites y requisitos previstos en la ley para este expediente y de las causas que, según dicha normativa, pueden impedir un resultado favorable. Le hago saber que las decisiones contrarias a la solicitud del promotor, en cualquier parte del procedimiento, por parte de Notarios o Registradores, son susceptibles de recurso ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. Así mismo le informo de que la resolución negativa del expediente por la oposición de terceros interesados, le da derecho al promotor a entablar demanda en juicio declarativo, ante el Juez de Primera Instancia correspondiente al lugar en que radique la finca. SEGUNDO: Aceptado por mi, el Notario, el requerimiento de iniciación del expediente y hechas las advertencias legales, el compareciente, según interviene, E X P O N E: I.- Que es dueño, en pleno dominio, con carácter privativo, y por el título que luego se dirá, de la siguiente finca: = URBANA: REFERENCIA CATASTRAL: ***, de la que es titular el compareciente. Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, la certificación acreditativa de la referencia catastral, y descriptiva y gráfica, y el anexo de coordenadas georreferenciadas vértices de la parcela catastral solicitadas por el compareciente a efectos del presente otorgamiento, que incorporo a esta matriz. Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación del interesado y tal y como ha quedado indicado, se corresponde con la realidad física de la finca. La descripción actualizada de la finca que acaba de ser realizada, resulta de la escritura de Ampliación de Obra otorgada bajo mi fe, el día ***, con el número ** de protocolo, que ha sido Subsanada por otra escritura autorizada el día de hoy, bajo mi fe, con el número inmediatamente anterior al del presente instrumento, siendo la descripción registral actual de la finca, la siguiente: = URBANA: UNA CASA DE CAMPO o labor, sita en ***, con bodega, corral y cuadra, con una superficie (según título y registro) de setenta metros cuadrados (70 m2) y que linda *** y Oeste, vereda. INSCRIPCIÓN: ***. Código Registral Único ****. TÍTULO: El de donación que le hizo su madre, Doña ***. CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiesta su propietario que la finca descrita se encuentra libre de cargas y gravámenes, de arriendos, ocupantes y aparceros, y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos. II.= El compareciente: 1.- Manifiesta que su domicilio a efectos de notificaciones es el que consta en la comparecencia de este documento. 2.- Asegura, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita. 3.- Me exhibe los tres TÍTULOS de propiedad de la finca objeto de este expediente, de los que yo, el Notario, deduzco testimonios que dejo incorporados a esta matriz, y que son los anteriormente citados de Donación, Ampliación de Obra y Subsanación. 4.- Manifiesta que la persona de la que procede la finca es su madre Doña ***, fallecida en la actualidad. 5.- Que los datos de identificación y domicilio de los titulares catastrales de las fincas colindantes con la finca objeto de este instrumento, son los que constan en la certificación catastral incorporada y en la descripción de la finca que, en el momento procedimental oportuno en sede notarial de este expediente, se consignarán adecuadamente. 6.- Que el poseedor de la finca objeto del expediente es el propio promotor del mismo, aquí compareciente. 7.- Y que previamente informado por mí, el Notario, de la posibilidad de anotar preventivamente en el Registro de la Propiedad el inicio de este expediente y de las consecuencias que tendría la misma, como protección de sus derechos y expectativas, me solicita, de una parte, que remita copia íntegra de la presente acta al Registro de la Propiedad a fin de que se expida la correspondiente Certificación Acreditativa de la falta de inscripción del exceso de cabida puesto de manifiesto y, de otra, que inste la anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación en los términos legales, todo ello con arreglo a lo dispuesto en los artículos 201 y 203 de la Ley Hipotecaria. En su caso y una vez alcanzado el buen fin de este expediente, el promotor: .= Solicita la constancia registral de la descripción actualizada de la finca y del exceso de cabida puestos de manifiesto, previa inscripción de la declaración de ampliación de obra tal y como ha sido subsanada. .= Y de, conformidad con lo dispuesto en el Artículo 112 de la Ley 24/2001, en su redacción dada por la Ley 24/2005, me solicita, a mi el Notario, de hoy para entonces, la presentación telemática del acta de finalización del expediente en el Registro de la Propiedad, debiendo considerarse como presentante de dichos documentos al solicitante, cuyas circunstancias personales constan anteriormente. Así lo dice y otorga. ARANCEL NOTARIAL. DERECHOS DEVENGADOS. Arancel aplicable, números: 1, 4 y nª 8ª. DOCUMENTO SIN CUANTÍA. TOTAL: (Impuestos excluidos) NOTA DE EXPEDICIÓN DE LA COPIA AUTORIZADA PARA EL REGISTRO SOLICITANDO LA CERTIFICACIÓN Y LA ANOTACIÓN PREVENTIVA: En **, el día ***, yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***, expido copia a instancia de DON ***, en *** folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie **, número *** y los *** anteriores en orden correlativo, incluido uno, que se agrega para la consignación de notas por los Registros y oficinas públicas. DOY FE.- Firmado: JEN. Comentarios a la matriz: En el caso de que se trate de finca de distrito colindante conviene dejar todo bien claro explicando que tal distrito colinda con el nuestro a través de tal término. Vimos un ejemplo en la clase anterior. A efectos de la titularidad, el STI puede ser un recurso fundamental que nos puede permitir modificarla mediante el título previo en el que aflora la diferencia de cabida o que transmite la titularidad en el caso del expediente de dominio. En este caso, la titularidad estaba bien. Si hubiera estado mal el tipo de escritura no generaba expediente STI y hubiera habido que recurrir a Catastro (o a un expediente abierto en la Sede aunque nos podría haber servido el que realmente tramitamos con otro objeto). El título del que aflora el exceso (o defecto) es otro elemento fundamental de todos estos procedimientos porque difícilmente podremos partir de un título viejo que contenga todo lo que necesitamos. En este caso, hubo uno en el que afloró una nueva nueva descripción y que luego tuvo que ser subsanado. La persona de quien procede la finca es relevante a efectos de notificaciones, aunque es muy usual que haya fallecido. En caso de cargas inscritas, sus titulares también deberán ser notificados como luego veremos. Es muy importante (lo exige la norma) no omitir la manifestación sobre que la diferencia de cabida no obedece a negocios no documentados. A los que se señala que serán notificados hay que añadir los que resulten de la certificación registral. La notificación puede ser personal o por edictos. Sería posible dar menos explicaciones en cuanto a lo que se va a hacer y dejarlas para el acta final, aunque no está de mas que los interesados conozcan las actuaciones a llevar a cabo. Diligencias y oficios: DILIGENCIA RELATIVA AL ENVÍO DE COPIA AL REGISTRO SOLICITANDO EXPIDA CERTIFICACIÓN Y PRACTIQUE ANOTACIÓN PREVENTIVA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ***, en ***, mi residencia, el día ***, para hacer constar que en el día de hoy, siendo las ***, REMITO por correo certificado con AVISO DE RECIBO y entrega domiciliaria, a Doña ***, Registradora de la Propiedad de ***, con domicilio en ***, oficio acompañado de copia autorizada íntegra de la presente acta solicitándole que se expida la correspondiente Certificación Acreditativa de la falta de inscripción del exceso de cabida puesto de manifiesto en la matriz precedente y, de otra, que inste la anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación del exceso de cabida en los términos legales, todo ello con arreglo a lo dispuesto en los artículos 201 y concordantes de la Ley Hipotecaria. Incorporo a la presente, fotocopia del justificante de dicho envío. No teniendo nada más que hacer constar doy por finalizada la presente diligencia. De todo lo cual, y de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la nota anterior y en el presente, yo, el Notario, Doy fe. Oficio para el Registro de la Propiedad: DOÑA ***. Registradora de la Propiedad de ****. DIRECCIÓN. Estimada compañera: Por medio de la presente pongo en tu conocimiento que en la notaria de ***, a mi cargo, se está tramitando Expediente para la Inmatriculación de Exceso de Cabida de finca del que es promotor DON ***, titular del DNI/NIF ***, el cual fue iniciado por solicitud de este señor el pasado día ***, habiéndose levantado la correspondiente Acta de Iniciación del expediente en dicha fecha, la cual fue protocolizada bajo el número *** de mi protocolo corriente y de la que, en cumplimiento de lo dispuesto en los artículos 201 y 203 de la Ley Hipotecaria le remito COPIA AUTORIZADA íntegra, solicitándole: .- La expedición de la Certificación a la que se refiere la regla Tercera del apartado 1 del artículo 203, con el contenido limitado que se expresa en la letra c) del apartado 1 del artículo 201, todo ello de la Ley Hipotecaria. .- Y que, en su caso, practique Anotación Preventiva de la pretensión de inmatriculación, conforme a lo dispuesto en la regla Tercera del apartado 1 del artículo 203 de la Ley Hipotecaria. En *** a ***. Atentamente. JUSTITO EL NOTARIO. NOTARIO. Respecto de la anotación preventiva como vimos en la clase anterior: "En el caso de inmatriculación de excesos, no se puede dar esta posibilidad, es decir, la finca sí está inmatriculada y lo que el Registrador tiene que indicar en la certificación y en la anotación (que ha de practicar) son las circunstancias de titularidad, cargas, y demás. Por tanto, es obligatorio, tanto en el expediente de inmatriculación de finca como en el de exceso de cabida de finca, al pedir la certificación pedir igualmente que «en su caso» se practique la anotación preventiva. Insisto, la expresión «en su caso», se debe a que en el expediente de inmatriculación de finca pudiera ocurrir que la finca estuviese ya inmatriculada al pedir la certificación de inmatriculación y entonces la anotación preventiva no se hará porque la finca ya existe, pero la certificación hay que pedirla siempre y la anotación también; en caso de expediente de cabida, la tiene que hacer sí o sí porque lo dice la Ley Hipotecaria. Se redacte como se redacte el acta inicial, se pida o no se pida la anotación, el Registrador la practicará si procede". DILIGENCIA RELATIVA A LA RECEPCIÓN DEL ACUSE DE RECIBO DEL ENVÍO DEL OFICIO AL REGISTRO. La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ***, en ***, mi residencia, el día ***, para hacer constar que el día ***, RECIBO el aviso del envío por correo certificado enviado al Registro de la Propiedad de *** en el que consta como entregado a *** con DNI/NIF *** el día ***. Incorporo a la presente, fotocopia, por mí, el Notario, deducida del mencionado aviso de recibo. No teniendo nada más que hacer constar doy por finalizada la presente diligencia. De todo lo cual, y de quedar extendida esta diligencia en mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior, yo, el Notario, Doy fe. DILIGENCIA RELATIVA A LA RECEPCIÓN DE LA CERTIFICACIÓN DEL REGISTRO COMUNICANDO LA PRÁCTICA DE LA ANOTACIÓN PREVENTIVA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ***, en ***, mi residencia, el día ***, para hacer constar que en el día de hoy, RECIBO la Certificación Registral a que se refiere la 1ª diligencia en la que se hace mención a la anotación de la expedición de la misma en la hoja registral de la finca objeto del expediente. Incorporo a la presente dicha certificación. No teniendo nada más que hacer constar doy por finalizada la presente diligencia. De todo lo cual, y de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior, yo, el Notario, Doy fe. Cuando el expediente termina, se añade la nota de expedición de copia. En el ámbito de la Generalitat Valenciana, enviamos copia simple electrónica vía Signo, a efectos fiscales. En un momento trataremos el asunto de la fiscalidad. El plazo de liquidación se cuenta desde la diligencia de cierre. Por eso conviene ser prudente y cerrar con cierta holgura. Recibida la certificación, comenzamos (tras examinarla a fondo) la segunda fase del expediente que ya firma solo el notario. Buena parte del tiempo que transcurre desde el inicio al fin de un procedimiento de esta clase, te lo pasas esperando la certificación. También es verdad que luego analizarla a fondo a veces lleva a su tiempo. Puesto que al registro hay que enviarle copia autorizada, con la finalidad de no encarecer el procedimiento haciendo dos copias autorizadas del acta inicial, últimamente lo que hago es añadir la diligencia o diligencias relativas al oficio y a la recepción de la certificación mediante un testimonio que grapo a la copia autorizada que me envía de vuelta el registro con la certificación solicitada. Acta de finalización de expediente de dominio para la inmatriculación de exceso de cabida (el caso "Lando") La segunda parte del expediente, el acta de tramitación y cierre, suele ser muy repetitiva. NÚMERO En ***, mi residencia, a ***. Por mí, y ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de **, DOY FE: I.- Que por Acta de Iniciación otorgada bajo mi fe, el día ***, con el número *** de protocolo, a instancias de DON ***, *** (PROMOTOR DEL EXPEDIENTE), se inició EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA INMATRICULACIÓN DE EXCESO DE CABIDA DE FINCA en la forma y condiciones que en dicha Acta constan y a la que me remito en evitación de repeticiones innecesarias. En dicha Acta se hizo constar lo que a continuación se transcribe literalmente: “I.- TODO LITERALMENTE TOMADO DE LA OTRA”. II.- Que fue solicitada por mi, el Notario, del Registro de la Propiedad de ** la correspondiente Certificación Acreditativa de la falta de inscripción del exceso de cabida puesto de manifiesto así como que se instara por dicho Registro, la anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación en los términos legales, todo ello con arreglo a lo dispuesto en los artículos 201 y 203 de la Ley Hipotecaria. III.- Que ha sido recibida del Registro de la Propiedad de ** la correspondiente Certificación Registral de fecha ***, la cual quedó unida al Acta de Iniciación del presente expediente y a la que en evitación de repeticiones innecesarias me remito. De la citada Certificación resulta, lo siguiente: .= La descripción actual de la finca según Registro de la Propiedad, siendo titular de la misma el promotor del expediente, en pleno dominio y con carácter privativo y sin cargas. .= La anotación preventiva de la pretensión de inscripción del exceso de cabida. .= Que examinados los libros de Registro se encontraron como POSIBLES colindantes registrales, los siguientes: 1.= FINCA ** de *** de la que son titulares CUATRO EXTRANJEROS por cuartas partes iguales y proindiviso y en pleno dominio todos ellos. Con domicilio todos ellos en *** (Inglaterra-Reino Unido). Está afecta a un préstamo hipotecario a favor de BANCO ***, S.A. 2.= FINCA ** de *** de la que es titular *** en cuanto al pleno dominio de una mitad indivisa y *** en cuanto al pleno dominio de una mitad indivisa, con domicilio en ***. Está afecta a un préstamo hipotecario a favor de CAJA ***. 3.= AYUNTAMIENTO DE ***. Linda por el Sur con camino, Polígono ** Parcela ** del Ayuntamiento de **, Este y Oeste, vías públicas de **. 4.= ***, cuyo domicilio no consta en el Registro. 5.= VEREDA. Dada la colindancia de la finca sobre la que se pretende inscribir un exceso de superficie, según Registro, con vereda por su lindero Oeste, se requiere notificación a la CONSELLERÍA DE AGRICULTURA, MEDIO AMBIENTE, CAMBIO CLIMÁTICO Y DESARROLLO RURAL. IV.= Que, en cumplimiento de lo dispuesto en el Artículo 203.1 regla Quinta de la Ley Hipotecaria, recibida la Certificación Registral, procede ahora notificar la pretensión de inmatriculación (del exceso) a la persona de la que procede los bienes objeto de este expediente, la madre del promotor del expediente, Doña ***, fallecida en la actualidad, por lo que serán notificados sus causahabientes por medio del Edicto que luego se cita, a los propietarios de las fincas catastrales y registrales colindantes y acreedores hipotecarios de estos, al Ayuntamiento de *** donde radica la finca y titular de vías públicas colindantes y a la CONSELLERÍA DE AGRICULTURA, MEDIO AMBIENTE, CAMBIO CLIMÁTICO Y DESARROLLO RURAL por la existencia, según registro, de una vereda, así como insertar un Edicto comunicando la tramitación del acta para la inmatriculación del exceso de cabida en el “Boletín Oficial del Estado”. El posible colindante proporcionado por el Registro, DON ***, será notificado por el citado Edicto, dado que se ignora su domicilio. V.= Que dichas notificaciones van a ser practicadas mediante Correo Certificado con Acuse de Recibo o Sede Electrónica a: .- EXCMO. AYUNTAMIENTO DE *** con domicilio en *** titular catastral de vías públicas colindantes con las del expediente y Ayuntamiento en donde radica la finca objeto del expediente. .- LOS CUATRO EXTRANJEROS, con domicilio todos ellos en *** (Inglaterra-Reino Unido). Como POSIBLES titulares registrales de finca colindante. .- BANCO ***, S.A. como sucesor de BANCO ***, S.A. en ***, acreedor hipotecario de finca registral ***, posible finca registral colindante con la del expediente. .- DOÑA ** y DON ***, en ***. Como titulares de posible finca colindante. .- BANCO ***, S.A. como sucesor de CAJA *** en ***, acreedor hipotecario de finca registral ***, posible finca colindante con la del expediente. .- CONSELLERÍA DE AGRICULTURA, MEDIO AMBIENTE, CAMBIO CLIMÁTICO Y DESARROLLO RURAL que será notificada en su Sede Electrónica. Yo, el Notario, consignaré por diligencias sucesivas en el presente instrumento la realización de los envíos de la notificación por correo certificado con acuse de recibo y la recepción por mi parte de los correspondientes acuses de recibo, quedando, en su día, unidos a esta matriz, para ser reproducidos en sus copias, los correspondientes resguardos de envío y recepción y el escrito de notificación del presente expediente enviado a cada uno de ellos. Así mismo consignaré por diligencia el contenido de la comparecencia de cada uno de los notificados, en su caso. VI.- Que, así mismo, una vez gestionada la Publicación en el Boletín Oficial del Estado del Edicto comunicando la tramitación del Acta para la Inmatriculación, insertaré diligencia en la presente Acta haciéndolo constar y dejaré unida a esta matriz copia del mencionado Edicto y, en su día, cuando sea publicado, lo haré constar igualmente por diligencia y dejaré unida la hoja correspondiente del B.O.E. donde conste efectuada la publicación del Edicto. VII.- Queda abierta, por tanto, la presente Acta a fin de ir consignando en ella por sucesivas diligencias todas las incidencias propias del expediente, hasta su definitiva finalización como legalmente proceda, una vez que hayan sido realizados todos los trámites legales y hayan transcurridos los plazos que indican los artículos 201.1 y 203.1 de la Ley Hipotecaria. En su caso y una vez alcanzado el buen fin de este expediente se solicita: .= La constancia registral de la descripción actualizada de la finca con el exceso de cabida puesto de manifiesto. .= Y de, conformidad con lo dispuesto en el Artículo 112 de la Ley 24/2001, en su redacción dada por la Ley 24/2005, la presentación telemática de la presente acta de finalización en el Registro de la Propiedad, una vez concluida con resultado favorable, debiendo considerarse como presentante de dichos documentos al solicitante, cuyas circunstancias personales constan anteriormente. De todo lo cual yo, y de quedar extendida la presente acta en *** folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, serie ***, número *** y los *** anteriores en orden correlativo de numeración, yo, el Notario, Doy fe.=- ARANCEL NOTARIAL. DERECHOS DEVENGADOS. Arancel aplicable, números: 1, 4 y nª 8ª. DOCUMENTO SIN CUANTÍA. TOTAL: (Impuestos excluidos) Comentarios a la matriz: A los no que haya que notificar en el extranjero se les notifica igualmente por correo certificado con acuse de recibo y doble intento pero el acuse no se devuelve cuándo se notifica en el extranjero, así que hay que recurrir a la web de Correos para acreditar la entrega, como luego veremos. El sucesor será el notificado, si se trata de uno desaparecido. Hay que notificar en las sedes electrónica (ya lo vimos en la clase del 18.2LCI), aunque aun nos acepten las que se hagan por correo certificado en algunos sitios (como en mi Ayuntamiento que luego, curiosamente, las asienta también en su Sede). Supongo que cada vez se aceptarán menos. Unas sedes son mas intuitivas y fáciles de usar y otras no tanto. Si no usamos la sede, corremos el riesgo de devolución de la notificación y el retraso del expediente. En caso de devolución, hay administraciones que tienen la gentileza de indicarte el camino pero otras no lo hacen. Si la notificación es a través de la redsara puede costar trabajo encontrar el negociado donde se deba notificar. Me ha sucedido con el Ministerio de Agricultura que tiene siete páginas de negociados incluidos en esa red. Aposté en este caso por la Secretaría General de Agricultura. Parece que acerté. Es posible que no aciertes y un órgano se lo envíe a otro. En tal caso puede que haya que plantearse si reiniciamos plazo (si es que nos avisan, claro). Todas las notificaciones podrán hacerse en la forma prevista en el art. 202 del RN (personalmente o por carta certificada con aviso de recibo), pues se trata sólo de informar acerca de la tramitación del expediente. No es necesario el exhorto notarial, es decir, la notificación a través de Notario competente en el lugar del domicilio. Por lo menos yo, no he tenido problemas con esto. Hay compañeros que sí recurren al exhorto. Potestativamente y dependiendo de las circunstancias del caso, el notario podrá ordenar la publicación del edicto (también gratuito) en el tablón de anuncios del Ayuntamiento. Yo no lo hago nunca. Solo uso el BOE. Diligencias, notificaciones y edictos: DILIGENCIA DE SOLICITUD DE INSERCIÓN DEL EDICTO. La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ***, en ***, mi residencia, el día ***, para hacer constar que en el día de hoy, REMITO a través del Sistema Integral de Gestión del Notariado (SIGNO), la solicitud de inserción de Edicto comunicando la tramitación del acta para la inmatriculación del exceso de cabida en el “Boletín Oficial del Estado” a que se refiere la matriz precedente. No teniendo nada más que hacer constar doy por finalizada la presente diligencia. De todo lo cual, y de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente, yo, el Notario, Doy fe.= TEXTO DEL EDICTO: Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ***, con residencia en ***, hago constar: Que en esta Notaria se tramita Expediente de Inmatriculación de Exceso de Cabida de Finca del que es promotora la persona de nacionalidad española con DNI/NIF ****, habiéndose levantado la correspondiente Acta de Iniciación del Expediente el día ***, con el número *** de protocolo y respecto de la que, en cumplimiento de lo dispuesto en la Ley Hipotecaria, comunico su tramitación en general y en particular a titular anterior fallecida y sus causahabientes, DOÑA ***, colindantes DON *** con domicilio ignorado, LOS EXTRANJEROS, con domicilio todos ellos en *** (Inglaterra-Reino Unido), como posibles titulares registrales de finca colindante, BANCO, S.A. como sucesor de BANCO, S.A. con domicilio en ***, acreedor hipotecario de finca registral ***, posible finca registral colindante con la del expediente, DOÑA *** y DON ***, en ***, como titulares de finca colindante y BANCO, S.A. como sucesor de CAJA *** en ***, acreedor hipotecario de finca registral **, finca colindante con la del expediente, y, en su caso, desconocidos causahabientes de todos ellos, siendo la finca objeto del expediente, la siguiente: .= URBANA: *. REFERENCIA CATASTRAL: *. INSCRIPCIÓN: El presente Edicto se inserta en el Tablón Edictal Único del B.O.E. en el seno del Expediente de Dominio para la Inmatriculación de Excesos de Cabida de Fincas anteriormente referido, para comunicar la tramitación del acta para la inmatriculación, en cumplimiento de lo expresamente dispuesto en el párrafo primero de la Regla Quinta del apartado 1 del Artículo 203 de la Ley Hipotecaria (según redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria y Ley de Catastro Inmobiliario), cuyo tenor literal es el siguiente, respecto de la inserción obligatoria del Edicto: ”…….el Notario…… Así mismo, insertará un edicto comunicando la tramitación del acta para la inmatriculación en el “Boletín Oficial del Estado”, que lo publicará gratuitamente.”. Durante un plazo que finalizará en un mes desde la publicación del presente Edicto en el Tablón Edictal Único del B.O.E., podrán los interesados comparecer en mi notaría sita en *** (Teléfono ***), para alegar lo que a su derecho convenga. DILIGENCIA DE PUBLICACIÓN DEL EDICTO. La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ***, en ***, mi residencia, el día ***, para hacer constar que de que en el día de hoy, recibo a través del Sistema Integral de Gestión del Notariado (SIGNO), copia de la página del Boletín Oficial del Estado del día ***, número **, Supl N. Pág 1 y 2 en la que se publica el Edicto comunicando la tramitación del acta para la inmatriculación del exceso de cabida en el “Boletín Oficial del Estado” a que se refiere la matriz precedente y la diligencia 1ª de la misma. Incorporo a la presente, la copia de dicho Edicto. No teniendo nada más que hacer constar doy por finalizada la presente diligencia. De todo lo cual, y de quedar extendida esta diligencia en mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y en el presente, yo, el Notario, Doy fe.= DILIGENCIA DE REMISIÓN POR CORREO CERTIFICADO A LOS NOTIFICADOS. La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ***, en ***, mi residencia, el día ***, para hacer constar que en el día de hoy, siendo las ****, REMITO por correo certificado con AVISO DE RECIBO, a ****, las notificaciones a que se refiere la matriz precedente. Incorporo a la presente, fotocopias de los justificantes de dichos envíos y de las cartas enviadas a cada uno de los indicados destinatarios. No teniendo nada más que hacer constar doy por finalizada la presente diligencia que redacto posteriormente en mi estudio, en base a las notas tomadas en el lugar de mi actuación. De todo lo cual, y de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y en el presente, yo, el Notario, Doy fe.= NOTIFICACIÓN AL AYUNTAMIENTO: REMITENTE. JUSTITO EL NOTARIO. DIRECCIÓN. DESTINATARIO: EXCMO. AYUNTAMIENTO DE ****. DIRECCIÓN. Estimados Señores: Por medio de la presente pongo en su conocimiento que en la notaria de **** referida, a mi cargo, se está tramitando EXPEDIENTE DE INMATRICULACIÓN DE EXCESO DE CABIDA DE FINCA del que es promotor DON ***, ***, y titular del DNI/NIF ***, habiéndose levantado la correspondiente Acta de Iniciación del expediente el día ***, con el número **** de protocolo y respecto de la que, en cumplimiento de lo dispuesto en la Ley Hipotecaria, en su calidad de titular de vías públicas colindantes con la finca objeto del expediente y Ayuntamiento donde radica la finca les notifico que la descripción de la finca objeto del expediente es la siguiente: = URBANA: *. REFERENCIA CATASTRAL: *. INSCRIPCIÓN: *. Lo que les notifico a los efectos de que puedan formular las alegaciones que a su derecho convenga en el plazo de un mes a contar desde la recepción de la presente. En *** a *** de ****. Atentamente. JUSTITO EL NOTARIO. NOTARIO. NOTIFICACIÓN A COLINDANTE RESIDENTE FUERA DE ESPAÑA: DON JOHN SMITH. *** (Inglaterra-Reino Unido). Estimado Señor: Por medio de la presente pongo en su conocimiento que en la notaría de ** referida, a mi cargo, se está tramitando EXPEDIENTE DE INMATRICULACIÓN DE EXCESO DE CABIDA DE FINCA del que es promotor DON ***, ***, y titular del DNI/NIF ***, habiéndose levantado la correspondiente Acta de Iniciación del expediente el día ***1, con el número *** de protocolo y respecto de la que, en cumplimiento de lo dispuesto en la Ley Hipotecaria, en su calidad de posible titular registral de finca colindante le notifico que la descripción de la finca objeto del expediente es la siguiente: bla, bla, bla ... NOTIFICACIÓN A CONSELLERÍA DE AGRICULTURA: REMITENTE. DIRECCIÓN. CONSELLERÍA DE AGRICULTURA, MEDIO AMBIENTE, CAMBIO CLÍMATICO Y DESARROLLO RURAL DE LA GENERALITAT VALENCIANA. Sede Electrónica. Estimados Señores: Por medio de la presente pongo en su conocimiento que en la notaría de ** referida, a mi cargo, se está tramitando EXPEDIENTE DE INMATRICULACIÓN DE EXCESO DE CABIDA DE FINCA del que es promotor DON ***, ***, y titular del DNI/NIF ***, habiéndose levantado la correspondiente Acta de Iniciación del expediente el día ***1, con el número *** de protocolo y respecto de la que, en cumplimiento de lo dispuesto en la Ley Hipotecaria, en su calidad de titular de VEREDA posible colindante con la finca objeto del expediente cuya descripción es la siguiente: BLA, BLA, BLA. NOTIFICACIÓN A COLINDANTE: DOÑA ***. DIRECCIÓN. Estimada Señora: Por medio de la presente pongo en su conocimiento que en la notaría de ** referida, a mi cargo, se está tramitando EXPEDIENTE DE INMATRICULACIÓN DE EXCESO DE CABIDA DE FINCA del que es promotor DON ***, ***, y titular del DNI/NIF ***, habiéndose levantado la correspondiente Acta de Iniciación del expediente el día ***1, con el número *** de protocolo y respecto de la que, en cumplimiento de lo dispuesto en la Ley Hipotecaria, en su calidad de titular de finca colindante le notifico que la descripción de la finca objeto del expediente es la siguiente: bla, bla, bla. NOTIFICACIÓN A ACREEDOR HIPOTECARIO DE COLINDANTE: BANCO ***, S.A. Estimados Señores: Por medio de la presente pongo en su conocimiento que en la notaría de ** referida, a mi cargo, se está tramitando EXPEDIENTE DE INMATRICULACIÓN DE EXCESO DE CABIDA DE FINCA del que es promotor DON ***, ***, y titular del DNI/NIF ***, habiéndose levantado la correspondiente Acta de Iniciación del expediente el día ***1, con el número *** de protocolo y respecto de la que, en cumplimiento de lo dispuesto en la Ley Hipotecaria, en su calidad de acreedor hipotecario (como sucesor de BANCO ***) de la Finca Registral ** del Registro de la Propiedad de ***, sita en **, propiedad de ***, colindante con la finca objeto del expediente, cuya descripción es la siguiente: bla, bla, bla.... DILIGENCIA DE RECEPCIÓN DE ACUSES. La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ***, en ***, mi residencia, el día ***, para hacer constar que el día ***, RECIBO el aviso del envío por correo certificado dirigido a Doña ***, con DNI/NIF *** a que se refiere la diligencia 3ª en el que consta como entregado a la propia destinataria el día ***. Incorporo a la presente, fotocopia, por mí, el Notario, deducida del mencionado aviso de recibo. No teniendo nada más que hacer constar doy por finalizada la presente diligencia. De todo lo cual, y de quedar extendida esta diligencia en mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior, yo, el Notario, Doy fe.=- DILIGENCIA DE NOTIFICACIÓN EN SEDE ELECTRÓNICA A CONSELLERÍA. La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ***, en ***, mi residencia, el día ***, para hacer constar que en el día de hoy a través del Trámite Z de la Sede Electrónica de la Consellería de Agricultura, Desarrollo Rural, Emergencia Climática y Transición Ecológica y de la Generalitat Valenciana (https://www.gva.es/es/inicio/procedimientos?id_proc=18490&version=amp), remito a la misma, la notificación a que se refiere la matriz precedente. Incorporo a la presente, copia de la notificación practicada y el justificante de la notificación obtenido a través de dicha Sede Electrónica. No teniendo nada más que hacer constar doy por finalizada la presente diligencia. De todo lo cual, y de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y en el presente, yo, el Notario, Doy fe.= DILIGENCIA DE RECEPCIÓN DE MAS ACUSES. La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ***, en ***, mi residencia, el día ***, para hacer constar que el día ***, RECIBO el aviso del envío por correo certificado a que se refiere la diligencia 3ª dirigido a Banco ***, S.A., en el que consta como entregado a ***, con D.N.I. ***, el día ***. Incorporo a la presente, fotocopia, por mí, el Notario, deducida del mencionado aviso de recibo. No teniendo nada más que hacer constar doy por finalizada la presente diligencia. De todo lo cual, y de quedar extendida esta diligencia en mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y en el presente, yo, el Notario, Doy fe.= DILIGENCIA DE COMPROBACIÓN DE RECEPCIÓN DE ENVÍOS AL EXTRANJERO. La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ***, en ***, mi residencia, el día ***, para hacer constar que en el día de hoy a través de la página web de correos (www.correos.es) he consultado el estado de los envíos con número para seguimiento ****, a que se refiere la diligencia 3ª en cuanto a los destinatarios, ***, los cuales figuran como ENTREGADOS a sus destinatarios o autorizados, con fecha ***. Incorporo a la presente fotocopias, por mí, el Notario, deducida con valor de testimonio de justificante de dicha consulta. Del contenido de la presente diligencia, que extiendo en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y en el presente, Doy fe. DILIGENCIA DE CIERRE. La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ***, en ***, mi residencia, el día ***, para hacer constar que habiendo quedado recogidas en las anteriores diligencias todas las incidencias propias del expediente y los documentos aportados, habiendo transcurrido un mes desde la recepción por parte de la interesada en la última notificación dimanante del presente procedimiento y no habiéndose formulado oposición alguna al mismo por ningún afectado, procede que yo, el Notario, acceda a la pretensión de inmatriculación de exceso de cabida formulada por DON *** y expida COPIA AUTORIZADA de la presente que remitiré telemáticamente, junto con el acta inicial número *** de mi protocolo, con fecha ***, al Registro de la Propiedad de *** para que practique, si procede, la inmatriculación de exceso de cabida solicitada, considerando como presentante de dicho título al citado promotor. No teniendo nada más que hacer constar doy por finalizada la presente diligencia y con ella el total expediente. De todo lo cual, y de quedar extendida la presente diligencia extendida en el último folio de la diligencia anterior y en el presente, yo, el Notario, Doy fe. DILIGENCIA DE PRESENTACIÓN TELEMÁTICA. La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ***, en ***, mi residencia, el día ***, para hacer constar que el día ***, expido y remito COPIA AUTORIZADA ELECTRÓNICA EXACTA de su matriz al Registro de la Propiedad correspondiente. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior, Doy fe. DILIGENCIA DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ***, en ***, mi residencia, el día ***, para hacer constar que el día ***, recibo la comunicación registral de asiento de presentación en la que consta la fecha y hora del acuse de recibo digital y la notificación registral fehaciente de haberse practicado el asiento de presentación. Incorporo justificantes de las mismas a la presente. Asimismo incorporaré cuando se reciban los correspondientes justificantes de la calificación defectuosa, parcial y/o total de la matriz precedente. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y el presente, Doy fe. NOTA DE EXPEDICIÓN DE COPIA: En **, el día ***, yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***, expido copia a instancia de DON ***, en treinta y dos folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie **, número ***y los treinta y uno anteriores en orden correlativo, incluido uno, que se agrega para la consignación de notas por los Registros y oficinas públicas. DOY FE.- Firmado: JEN. Comentarios a las diligencias y demás actuaciones: Ya sabemos que el edicto es gratuito (y no creo que sea ya necesario recordarlo como veremos que aun hago en el texto que ahora reproduzco). Lo de la gratuidad lo dice la regla Quinta del 203. Notificaciones a acreedores, arrendatarios y titulares de otros derechos inscritos: Si tienes hipoteca, ¿también tienes que notificar a tu acreedor en un expediente de cabida y a los titulares de otras cargas sobre tu finca? ¿y hay que notificar a los acreedores y titulares de otras cargas de las fincas colindantes? Pues sí, hay que notificar a todos ellos y nos los indicará el registro en su certificación Y si hay arrendamientos, ¿también hace falta notificación al arrendatario? Sí, también es necesario, estén los arrendamientos inscritos o no. ¿El acreedor hipotecario del promotor ha de consentir el expediente hipotecario?: Hablamos de consentir no de ser notificado. La cuestión la trata la Resolución de 21 de noviembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado que deja claro que solo corresponde notificar. Lo que se incorpora inicialmente en los casos de notificaciones, es el justificante del envío, no el acuse que nos tendrán que devolver mas adelante y que, por tanto, aun no tenemos. No conviene unir copia simple electrónica a la notificación en la sede correspondiente, aunque la sede correspondiente lo permita. Con la notificación que yo firmo en papel, escaneo y pedefizo, es bastante. Nos imprimiremos todos los justificantes que nos salgan y los uniremos. Mi consejo es que todos los expedientes deben estar muy bien controlados por quien corresponda, pero al día entre cosas para no liarse y para soltar el expediente lo antes posible y cobrarlo. Para los valencianos he encontrado este enlace para notificaciones a Carreteras. El justificante que la web de Correos permite obtener es demasiado largo pero no queda otra que imprimir lo que salga y unirlo (aunque no descarto que haya otro modo mejor de hacer todo esto). Las tarjetas rosas están en vías de extinción. El Registro antes de proceder a practicar la inscripción lleva a cabo una nueva publicación de Edictos en el BOE (como vimos que también ocurre en el caso del expediente de DOMINIO). Un 900D para agilizar una declaración de obra y actualización descriptiva previa a la iniciación de un expediente de cabida (Hermelando) Creo que puede resultar interesante explicaros la "precuela" de este caso. Explico brevemente la secuencia: Hermelando tiene una finca con una importe diferencia de cabida. Quiere tramitar el expediente del 201-203 y para ello otorga una escritura de declaración de obra y actualización descriptiva. Convengo con el abogado de Hermelando que para agilizar el alta catastral de la obra, le tramitaré un 900D en la SEC. Cuando se termina el 900D descubro que el alta ha sido correcta (en base a la documentación técnica) pero se produjo un error en la escritura que (menos mal) Catastro no ha arrastrado. Para ajustar la escritura al alta catastral (correcta) se subsana la escritura de obra y una vez subsanada se inicia el expediente hipotecario. Los trámites del 900D los vimos en la clase 5 en la que también vimos la subsanación que tuvimos que hacer en el título previo al expediente una vez advertido el error a causa del 90oD, así que solo nos falta por conocer ese título previo. El título en el que aflora la discrepancia: Escritura de declaración de ampliación de edificación y de actualización de descripción de finca Esta fue la escritura en que se basó mi expediente de cabida posterior. Como he dicho tuvo que ser subsanada cuando el expediente catastral que tramité hubo terminado. E X P O N E N: PRIMERO.- Que es dueño, en pleno dominio y con carácter privativo, de la siguiente finca, por el título que se dirá: = URBANA: UNA CASA DE CAMPO o labor, sita en ****, con bodega, corral y cuadra, con una superficie (según título y registro) de setenta metros cuadrados (70 m2) y que linda por el Norte, ****; Sur, camino; Este, era y Oeste, vereda. INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de ***. Las oportunas actualizaciones de superficies y linderos y la expresión de los datos catastrales de la finca que acaba de ser descrita, se realizarán y consignarán a continuación al practicar la declaración de ampliación de edificación y actualización de descripción de finca que se otorgan. TÍTULO: El de donación que le hizo su madre, Doña ***, por escritura otorgada el día ***, ante el que fue Notario de ***, Don ***, con el número *** de protocolo. CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiesta su propietario que la finca descrita se encuentra libre de cargas y gravámenes, de arriendos y ocupantes, y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos. INFORMACIÓN REGISTRAL: No es de aplicación en este caso el deber de obtención de información registral previa. La descripción del inmueble, su titularidad y la situación de cargas antes expresadas resultan de las manifestaciones realizadas y del título reseñado. Yo, el Notario, advierto de que prevalecerá la situación registral existente con anterioridad a la presentación de esta escritura en el Registro de la Propiedad. SEGUNDO.- Esto expuesto, O T O R G A: PRIMERO.- DECLARACIÓN DE AMPLIACIÓN DE EDIFICACIÓN Y ACTUALIZACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE FINCA. A).- DON **** declara que sobre la finca descrita en la exposición de la presente existe construida una AMPLIACIÓN de OBRA (con una antigüedad superior a 100 años) que por la presente DECLARA TERMINADA, solicitando su inscripción en el de Registro de la Propiedad competente, con la siguiente descripción total y actualizada de la finca, con arreglo a la Documentación Técnica que luego se cita: = URBANA: EDIFICACIÓN destino VIVIENDA con dos almacenes, nave-bodega, garaje y patio descubierto, de planta baja, sita en ***, Referencia Catastral ***. Superficies: El suelo sobre el que se ubica la edificación tiene una superficie total de seiscientos cincuenta y ocho metros cuadrados (658 m2). La total edificación ocupa una superficie solar de cuatrocientos ochenta y dos metros cuadrados (482 m2), quedando los restantes ciento setenta y seis metros cuadrados (176 m2) de suelo no ocupados por la edificación, destinados a patio descubierto central. La vivienda propiamente dicha ocupa una superficie de suelo de ciento noventa y seis metros cuadrados (196 m2); el almacén situado al centro de la total edificación (vista desde el lindero de Sur) ocupa una superficie de suelo de ciento catorce metros cuadrados (114 m2), el almacén situado a la izquierda de la total edificación (visto desde el lindero de Sur) ocupa una superficie de suelo de cincuenta metros cuadrados (50 m2), el garaje ocupa una superficie de suelo de cuarenta y tres metros cuadrados (43 m2) y la nave bodega ocupa una superficie de suelo de setenta y nueve metros cuadrados (79 m2). La total edificación tiene una superficie construida de cuatrocientos ochenta y dos metros cuadrados (482 m2), de los cuales a la vivienda propiamente dicha corresponden ciento noventa y seis metros cuadrados (196 m2); al almacén situado al centro de la total edificación (vista desde el lindero de Sur) ciento catorce metros cuadrados (114 m2); al almacén situado a la izquierda de la total edificación (visto desde el lindero de Sur) cincuenta metros cuadrados (50 m2); al garaje cuarenta y tres metros cuadrados (43 m2) y a la nave bodega setenta y nueve metros cuadrados (79 m2). La vivienda está distribuida en varias habitaciones y dependencias y los demás elementos constructivos son diáfanos. Linda todo, incluido patio descubierto: Norte, ****; Sur, Este y Oeste, vías públicas de la pedanía de ***. VALORACIÓN: Se valora la ampliación de obra terminada, a efectos fiscales y arancelarios, en la cantidad de ***. REFERENCIA CATASTRAL: ***, de la que es titular el compareciente. Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, la certificación acreditativa de la referencia catastral, y descriptiva y gráfica, y el anexo de coordenadas georreferenciadas vértices de la parcela catastral solicitada por el compareciente a efectos del presente otorgamiento, que incorporo a esta matriz. Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados y tal y como ha quedado indicado, no se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia le informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me exime de iniciarlos de oficio y se reserva el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial del Catastro. Coordinación de Catastro y Registro: Se solicita del Registro de la Propiedad, para cuando proceda, que inscriba la descripción literaria actualizada de la finca que consta en la presente escritura (con la ampliación de obra declarada) y, en particular, que inscriba sus linderos actualizados y la modificación de cabida del total suelo de la finca puesta de manifiesto (superior en mas del 10 por 100 de la cabida inscrita), con arreglo a lo dispuesto en el TITULO VI (Concordancia entre el Registro y la realidad jurídica) de la Ley Hipotecaria, de acuerdo con las descripción anterior que habrá de ser coincidente con Catastro, informando yo, el Notario, al compareciente de los procedimientos legales existentes para lograr la inmatriculación del citado exceso de cabida. INCORPORACIÓN DE DOCUMENTOS: El compareciente me entrega para su incorporación a la presente, CERTIFICACIÓN y PLANOS con representación gráfica georreferenciada alternativa expedidos el día *** por Don ***, Ingeniero Técnico de Obras Públicas (cuya firma legitimo por ser análoga a la que figura en otros documentos de mi protocolo), cuya certificación y planos son acreditativos de la descripción y antigüedad de la ampliación de obra que se realiza mediante la presente y de la superficie de suelo de la total finca y suelo ocupado, todo ello en términos coincidentes con lo expuesto anteriormente, lo que, yo, el Notario compruebo. En cuanto a las coordenadas, fueron necesarias las de la obra y las del suelo de la total finca. Las coordenadas pueden ser las del Catastro, las del ICUC o las de un IVG. Esta escritura tendría que haber sido la base del expediente tramitado por el abogado y que acabé cursando yo. Me dio bastante pereza hacerlo pero si el asunto se solucionó mucho antes fue gracias a que fue tramitado por un notario. Tras esta escritura y la subsanación, vino el inicio y cierre del expediente de cabida. Actualmente la finca ya pertenece a otra persona. La suspensión de la fe pública registral del artículo 207 LH Fue esta una cuestión que nos planteamos tras mi primer expediente a principios de 2016 que nos generó una desagradable sorpresa que descubrimos cuándo fue a venderse la finca objeto del expediente: nos habían cascado un 207 LH. Puesto que aún existe un considerable número de fincas sin inscribir en el Registro de la Propiedad y son incontables los excesos de cabida de las fincas inscritas, representa un riesgo el que pueda aparecer una Administración Pública que pudiera ostentar algún derecho sobre la superficie objeto del exceso de cabida u de inmatriculación o un tercero protegido. Lo cierto, es que las Administraciones aparecen y reclaman (a diferencia de los terceros protegidos que escasean) aunque habitualmente "sus reclamaciones" suelen solucionarse positivamente si uno se allana en el asunto, es decir, si se conforma con lo que la Administración reclama y protege (el problema, como he dicho, es que a veces lo hacen fuera de plazo). Esas reclamaciones forman parte normalmente del expediente previo en el que habrán quedado resueltas, aunque sería posible que puedan aparecer con posterioridad (en ese plazo de dos años del 207 si es que procede o te lo cascan sin proceder), si la Administración no reclama antes causando perjuicio a un acreedor hipotecario o un adquirente. En mi opinión, la probabilidad de reclamación al margen de las Administraciones es pequeña toda vez que la Ley Hipotecaria en su redacción tras la reforma de noviembre de 2015 exige la obligatoria notificación al propietario anterior de la finca, a todos los colindantes con ella (incluidas las Administraciones Públicas) y al ayuntamiento. Tengamos también en cuenta que en estos expedientes se expide al comenzarlos, una certificación registral que causa anotación preventiva de su tramitación, la cual producirá todas las consecuencias que de las anotaciones puedan derivarse para los titulares de derechos posteriores sobre la misma finca. Finalmente, el Registro de la Propiedad publica un Edicto en el Boletín Oficial del Estado (por si quedara alguien que no haya sido notificado y que aún pudiera reclamar). A pesar de todo, la norma está ahí y genera el problema que genera (aunque la cuestión puede discutirse en los casos de modificación de cabida como vamos a ver en un momento). Esto es lo que dice actualmente el Artículo 207 de la Ley Hipotecaria: "Si la inmatriculación de la finca se hubiera practicado con arreglo a lo establecido en los números 1.° (transformación o equidistribución urbanística), 2.° (concentración parcelaria), 3.° (expropiación forzosa) y 4.° (deslindes administrativos) del artículo 204, el artículo 205 (doble título) y el artículo 206 (administraciones públicas), los efectos protectores dispensados por el artículo 34 de esta Ley no se producirán hasta transcurridos dos años desde su fecha. Esta limitación se hará constar expresamente en el acta de inscripción, y en toda forma de publicidad registral durante la vigencia de dicha limitación". La opinión de "Silvestre, el librario" sobre el artículo 207 LH Le pregunté hace un tiempo a Silvestre por el asunto y me dijo esto: Entiendo que desde la Ley 13/15 queda claro que las limitaciones que comprende solo se aplican a las inmatriculaciones (excluidas las que accedan por sentencia o acta ex 203 LH) y no a los excesos. Lo que ocurre es que antes de la reforma, el art. 298.3 RH (que desarrollaba el art. 205 LH) hablaba de "inmatriculación de excesos de cabida", lo que ha llevado a algunos a entender aplicable analógicamente la limitación. Hoy, la DGRN entiende, a tenor de la nueva normativa, que el concepto de exceso de cabida ha sido superado por el de rectificación descriptiva, sea cual sea su contenido, quedando tácita e íntegramente derogado el Título VI del RH (que incluye el art. 298.3 que es el fundamento de algunos para endiñarte el 207 por aquella referencia a la inmatriculación de excesos). Además, tal rectificación (el exceso) accede al Registro ex arts. 199 y 201 LH, que no imponen la limitación. El 207 por su parte no se refiere a ellos. Así que sí hay un 207 derivado de un exceso o defecto (rectificación), conviene intentar cancelarlo y si se esgrimen buenos argumentos, podría lograrse. No conozco resoluciones en contra y podría encontrase alguna a favor. Es la expresión inmatriculación aplicada al exceso lo que genera en parte este problema, aunque el argumento sea difícil de sostener en mi opinión. Mi amigo Silvestre, lo deja claro. Pero hay un matiz: La DG viene entendiendo (no en términos absolutos, pero con clara tendencia) que por la vía de los arts. 199 y 201 LH pueden acceder excesos sin límite alguno si, previo expediente, no hay queja de colindante. Ha llegado a admitir excesos equivalentes al 150% de la medida inscrita. No comparto la doctrina, que me atrevo a calificar de "amnistía libraria", y son muchas las denegaciones en tal sentido que me he visto convencido a defender. Si me recurren, pierdo e inscribo, entonces sí vería oportuno aplicar las limitaciones (el 207) y los edictos del 205 LH si el exceso supera (siendo generosos) el 50%, equiparándolo a la inmatriculación. Me explico: Si el exceso debe responder a un error de medición de una finca inscrita, trasladado al título y al Registro, que merece rectificación, no parece razonable admitir un error superior, digamos, al 25%, que ya es mucho. Los agrimensores no era tan groseros. Es cierto que antes se escrituraba en ocasiones menor cabida de la real, para reducir gastos. Pero tampoco es lógico aceptar que la diferencia supere digamos, como muchísimo, el 50%. Y si así fuera, pues que el comprador avispado afronte ahora las consecuencias de inmatricular el terreno que no se inscribió en su día porque él no quiso. Como ha defendido la DG en algunas ocasiones (otras muchas veces guardan silencio en este punto), la falta de oposición de colindantes solo garantiza que estos no sufren perjuicio, pero no excluye que existan negocios encubiertos que hagan dudar de la identidad de la finca. Es mas, probablemente habrá sido algún colindante quien haya transmitido el terreno anexo y por eso no se queja. He expedido varias certificaciones ex art. 201 LH haciendo constar (siguiendo a la DG) que se aprecian seria dudas de identidad motivadas por la desproporción del exceso, de modo que si las mismas no se disipan a través del expediente notarial, se denegará el despacho. La DG no aclara, ni yo he llegado a conocer en la práctica, qué diligencias puede promover el notario actuante para convencer al registrador de que se trata de un exceso y no de la inmatriculación de una porción colindante. Interesantísima visión que no conviene dejar caer en el olvido. Sobre el asunto de los excesos de cabida enormes que hablaba con Silvestre, ha salido esta reciente RDGSJyFP que resuelve un recurso interpuesto tras un 199.2 en el que nadie se opuso y a pesar de ello, el registrador no inscribió. Al comentarla con Silvestre, me dijo: "Desde luego, es uno de los casos más extremos que conozco. Se pasa de 6.000 a 60.000 m2. Para mí, tal diferencia, por sí sola, es más que suficiente para dudar de la identidad, por negocios encubiertos, y denegar de plano la RG, sin tramitar expediente (la falta de oposición no despeja la duda, solo acredita que no hay perjuicio para el colindante). Así lo ha entendido la DG en algunas resoluciones aisladas, que yo cito en las calificaciones desfavorables. Ahora, la DG, aunque da la razón al registrador, insiste en su doctrina más rigurosa favorable a que el exceso desproporcionado vaya acompañado de otras circunstancias que avalen la denegación (en este caso: inmatriculación por expediente judicial, antecedentes catastrales y registrales). Yo, sin entrar en el fisco, lo califico de amnistía libraria (notarial y registral). Es llamativo que algunos notarios no pongan reparos a excesos gigantes que se declaran en escrituras o actas y que algunos registradores inscriban todo tipo de excesos, con tal de que no haya oposición en el expediente". A los efectos de la suspensión de la fe pública registral hay que tener en cuenta también lo que dice el Artículo 38 de la Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas sobre comunicación de ciertas inscripciones: "Cuando se inscriban en el Registro de la Propiedad excesos de cabida de fincas colindantes con otras pertenecientes a una Administración pública, el Registrador, sin perjuicio de hacer constar en la inscripción la limitación de efectos a que se refiere el artículo 207 de la Ley Hipotecaria, deberá ponerlo en conocimiento de los órganos a los que corresponda la administración de éstas, con expresión del nombre, apellidos y domicilio, si constare, de la persona o personas a cuyo favor se practicó la inscripción, la descripción de la finca y la mayor cabida inscrita. Igual comunicación deberá cursarse en los supuestos de inmatriculación de fincas que sean colindantes con otras pertenecientes a una Administración pública. En el caso de que estos asientos se refieran a inmuebles colindantes con otros pertenecientes a la Administración General del Estado, la comunicación se hará al Delegado de Economía y Hacienda". Algunos sostienen que el Artículo 38 de la LPAP pudiera haber quedado derogado tras la reforma hipotecaria de 2015. Así lo consideran algunos registradores (pero otros no). La opinión de Carlos Marín sobre el 207 Es un extracto de un comentario más largo del que solo os traigo lo preciso: No tiene mucho sentido que un registrador que corrige la descripción en base al artículo 199 aplique a su resultado las limitaciones propias de una inmatriculación, puesto que: O el exceso es verdadero y no es una inmatriculación (sin limitaciones asociadas de la fe pública); O no lo es, y entonces no basta con el expediente de dominio del 199, sino que se requiere, además: o bien el 201 (sin limitaciones asociadas de la fe pública) o bien el 205 (con limitaciones asociadas de la fe pública) En cuanto al artículo de la Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas no la he visto -o no recuerdo haberlas visto- tratada en ninguna resolución, pero, así, como primera impresión, se me ocurre: Que es una ley de 2003, fecha en la que la normativa hipotecaria regulaba los excesos como inmatriculaciones; algo que ya no se hace; Que su objetivo no es el de regular los efectos hipotecarios de los excesos de cabida y, en general, de las inmatriculaciones, sino facilitar a la Administración pública información -vía notificación- de cuándo y cómo se practican; Que lo que está diciendo es que no le basta con que el registro haga constar una limitación de efectos de la fe pública -desactivando así las pretensiones sobre bienes de la administración de un futuro subadquirente-, sino que (se ponga o no tal llamada al artículo 207 de la Ley Hipotecaria), lo que el registrador tiene que hacer, además, es notificar a la administración pública correspondiente. Y que, tácitamente, tampoco le basta con la publicación de edictos derivados de la inmatriculación -vigentes cuando se dictó ese ley-, sino que, repito, lo que exige es una notificación personalizada. O sea que todo giraría sobre una incorrecta interpretación del "sin perjuicio de hacer constar en la inscripción la limitación de efectos a que se refiere el artículo 207 de la Ley Hipotecaria". Fiscalidad de los expedientes de cabida, de dominio, de reanudación de tracto, del acta complementaria del título público adquisitivo y del acta "plus-one" ¿Qué dice, respecto de los de CABIDA, la DGT y la DGSJYFP? Pues vamos a verlo: DGT V2227-10 y V0750-16: Los expedientes para registración de excesos de CABIDA no están sujetos a TPO ni a AJD. DGT V2738-21: La inscripción de un exceso de CABIDA en virtud de una representación gráfica alternativa conforme al art. 199.2 LH no está sujeta a TPO, por no estar previsto en el art. 7.2.C de la Ley del Impuesto de Transmisiones, ni a AJD por no tener carácter valuable. RDGRN 12-9-2016 la no sujeción debe ser apreciada de oficio por el Registrador sin necesidad de liquidación. Es decir, ni 199, ni 201, ni por TPO, ni por AJD. No se hace mención alguna a que la superficie del exceso hubiera o no aflorado anteriormente. No tributan sin mas (no sujetos). La cosa parece estar clara: CABIDA, NO. Al habla con Alberto Valiño, abogado especializado en temas fiscales en el ámbito notarial (y alumno de la pasada edición del curso), me dijo además que la V3221-23 ha señalado que no hay TPO mientras que no se oculte la adquisición de una finca colindante y que no hay AJD por falta de objeto o cosa valuable. En consecuencia NO hay TPO: La inscripción de la cabida real no supone la ampliación del contenido de la propiedad ya anteriormente inscrita, ni implica para su titular ningún incremento patrimonial, pues con anterioridad a la inscripción del exceso de cabida, nada obstaculizaba el ejercicio de todas y cada una de las facultades dominicales respecto del bien en la totalidad de su superficie o cabida real. Tampoco hay AJD: El acta de notoriedad de constatación de exceso de cabida, de acuerdo a certificación catastral, de una finca ya inscrita con unos linderos delimitados, no tiene por objeto cantidad o cosa valuable, ya que lo valuable es la finca y, como ya se ha dicho, el acta de constatación de exceso de cabida no implica la adquisición de una mayor porción de terreno ni supone la configuración de una finca nueva, sino el resultado de rectificar numéricamente las unidades de medida de la misma. Sobre el tema está esta STSJM. Sin embargo, lo de la V3221-23 me hizo pensar, y ¿cómo se descubre esa ocultación y se le hace tributar por TPO? Se me ocurren varias opciones: El expediente lleva su curso, se presenta al registro sin liquidar ningún impuesto o liquidando exento. El registro no tiene dudas, no considera que haya actos o negocios jurídicos no formalizados (pero en realidad los hay) e inscribe. El expediente lleva su curso, pero el registrador niega la expedición de la certificación porque cree que se oculta la adquisición de una finca colindante. El expediente ha fracasado y es imposible que esa adquisición oculta (aunque la había) tribute. El expediente lleva su curso, pero el registrador expide la certificación indicando que tiene dudas ante la magnitud del exceso y advierte que si las mantiene tras el curso del expediente, no inscribirá. Cuando se cierra el expediente, el registrador mantiene sus dudas (y está acertando por que hay una adquisición oculta) y no inscribe. Lo mismo pero el registrador no advierte. Mi duda es: Si el expediente tributa si se oculta la adquisición de una finca colindante y tenemos en cuenta los cuatro supuestos que se me ocurren, ¿cómo llegaría a tributar el expediente por TPO? Si ha habido inscripción, supongo que tendrá que ser como consecuencia de una actuación de hacienda o de liquidadora (la de la liquidadora iría en contra del criterio del registrador). Si no ha habido inscripción, el expediente puede estar terminado o no haberse terminado. Si no se ha terminado, no hay hecho imponible, ¿o vas a perseguir esos hechos imponibles ocultos? ¿y como te enteras de ello si el expediente inacabado aunque se haga copia no se manda a ningún sitio? Si se ha terminado pero no se ha inscrito, ¿es el registrador el que avisa de que "oiga aquí hay algo oculto"? Esa es mi duda. Lo de que tributará si hay negocios ocultos, lo entiendo, pero ¿cómo se puede llegar a producir esta tributación? La respuesta de Alberto Valiño fue clara: lo que dice la DGT en este asunto es un conclusión de la administración para curarse en salud pero saben que no pueden liquidar algo que no está documentado. Y con los de dominio, ¿qué pasa? Vicente Martorell en el artículo "Fiscalidad de los expedientes notariales de alteración registral", dice: "Inmatriculación: Paga ITPO, salvo que se acredite que el título suplido (el último, el del promotor del expediente) ya se liquidó (no vale prescripción) y parece que sobre la base del valor actual; por lo que en la generalidad de los casos no tributará". Yo distinguiría tres opciones: Títulos previos liquidados dentro de plazo o antes de la prescripción: El ED no paga. Ejemplo: Compraventa previa al ED. Con la duda de lo que se entienda por título suplido (el que dice Martorell, es decir, el del promotor del expediente).. Títulos previos no liquidados y no prescritos: Se liquidarían y el ED no pagaría. Este caso es el menos usual. Pienso, por ejemplo, en una compraventa previa que no se haya llevado a liquidación. Pero, ¿cuantas veces sucede eso hoy? También tendría la duda de qué se entienda por título suplido y este no es otro que el título previo al expediente (solo uno). Este título es el del promotor, no otros títulos anteriores (no hay discusión al respecto). Títulos previos prescritos: El ED paga. Ejemplo: Pues el típico documento privado o la típica herencia a la que ponemos una fecha que suponga su prescripción. "Por compra en documento privado a Fulano de Tal en 1990" o "por herencia de su padre fallecido hace mas de treinta años". En estos casos el expediente tributa y lo normal será incluir valoración y liquidar. Arrastrando lo dicho hasta aquí: CABIDA, NO Y DOMINIO SÍ PERO SOLO EN CIERTOS CASOS y considerando TÍTULO SUPLIDO el del promotor del expediente. Respecto de la reanudación de tracto Vicente Martorell dice: Reanudación del tracto: Paga ITPO, salvo que se acredite que el título suplido (el último, el del promotor del expediente) ya se liquidó (no vale prescripción), y ello cualquiera que sea el número de títulos intermedios y parece que sobre la base del valor actual; por lo que en la generalidad de los casos no tributará. Sobre la reanudación de tracto tenemos la Consulta V1948-22: Ahonda en lo que ya sabemos: No hay tributación si el documento suplido ya lo hizo: "El expediente de dominio en que se declare la titularidad del consultante constituye hecho imponible de la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del ITPAJD, concepto por el que deberá tributar salvo que se acredite el pago del impuesto o la exención o no sujeción por la transmisión cuyo título se supla con el referido expediente". En esta otra (VC 2336/22 de 10-11. Descargar) se dice: "La madre de la consultante adquirió, mediante contrato privado, un inmueble a una persona que también había comprado el inmueble mediante contrato privado, sin elevarlo a público y sin inscribir en el Registro de la Propiedad. En el año 1999 la madre fue requerida por la Administración tributaria correspondiente para liquidar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales correspondiente a la compraventa, pero no se realizó dicho pago. En el año 2000 falleció. Actualmente, los hijos han realizado la escritura de aceptación y adjudicación de la herencia y han instado un expediente de dominio para reanudar el tracto sucesivo de la titularidad del inmueble". Y concluye que en este caso: "El expediente de dominio deberá tributar en el ITPAJD como transmisión patrimonial onerosa para reanudar el tracto sucesivo y poder inmatricular el inmueble por el que se consulta". Arrastrando de nuevo: CABIDA, NO. DOMINIO SÍ PERO SOLO EN CIERTOS CASOS y considerando TÍTULO SUPLIDO al del promotor del expediente y TRACTO SUCESIVO lo mismo que DOMINIO. El acta complementaria del título público adquisitivo tradicional Me refiero a la que no exigía la adquisición con un año de antelación, pagaba ITPO salvo que se acreditase la liquidación del título de adquisición previo. Si la liquidación del título era por prescripción, el acta complementaria tributaba. Es decir, lo mismo que actualmente se dice para el ED aunque este tipo de acta ya no existe (existe la plus-one que es como la llama Martorell). ¿Y la nueva «acta plus-one» (la que exige el año de antelación)? Dice de nuevo Vicente Martorell: El art. 7-2-C del Decreto-legislativo 1/1993 aprobatorio del texto refundido LITPyAJD habla de que “… Son transmisiones patrimoniales sujetas… las actas complementarias de documentos públicos a que se refiere el Título VI de la Ley Hipotecaria…”, pero es que la nueva acta ya no es ninguno de los procedimientos previstos ni en el actual Título VI ni en ningún otro Título de la Ley Hipotecaria, salvo que se entienda comprendida en el art. 205 de la Ley Hipotecaria, que en realidad no regula ningún acta de notoriedad sino la inmatriculación mediante doble título público". Es decir que, aunque sea por una argumentación errónea, la plus-one sí que paga y como ahora está más claro que el expediente de dominio para inmatricular no lo hace, porque suple al título del promotor del expediente, y normalmente éste ya habrá pagado, pierde interés fiscal acudir al acta plus one, pues las liquidadoras suelen considerar que el acta sí tributa (aunque no debería hacerlo). Me comentaba, sin embargo, hace pocas semanas salió esta cuestión en un grupo de Whatsapp: "Las oficinas liquidadoras suelen considerar que el acta complementaria del año sí que paga TPO, porque si bien no es un "acta complementaria de documento público a que se refiere el Título VI de la LH", sí es un "acta de notoriedad" del artículo 7.2.C LTPO. Por eso (como dice Martorell), resulta más ventajoso acudir al expediente de dominio haciendo una escritura de transmisión de dominio que esté exenta o bonificada y luego el expediente que ya suple a ese título del promotor (dando por sentado que el título suplido es este y no el de la persona que transmitió al promotor)". ¿Y qué dice el 7 2 c)? 2. Se considerarán transmisiones patrimoniales a efectos de liquidación y pago del impuesto: C) Los expedientes de dominio, las actas de notoriedad, las actas complementarias de documentos públicos a que se refiere el Título VI de la Ley Hipotecaria y las certificaciones expedidas a los efectos del artículo 206 de la misma Ley, a menos que se acredite haber satisfecho el impuesto o la exención o no sujeción por la transmisión, cuyo título se supla con ellos y por los mismos bienes que sean objeto de unos u otras, salvo en cuanto a la prescripción cuyo plazo se computará desde la fecha del expediente, acta o certificación. O sea que aunque el Título VI no contempla estas actas, se terminan encajando como actas de notoriedad en este artículo y tributando. En conversación con Carlos Higuera (a propósito de su artículo "EXPEDIENTE DE DOMINIO, CORRECCIÓN DE SU TRIBUTACIÓN - Notaría Higuera", me dice: "Hay un aspecto de los ED que se ha descuidado siempre y tiene gran importancia. Puede interesar el expediente de dominio aunque se tenga titulación pública e, incluso, aunque esté título sea inmatriculable por el 205 o cuando no haya un año entre dos títulos y ello por los distintos efectos jurídicos del 203 y del 205. Con el 203 inscribes al concluir el expediente y no tienes esa “vacatio” de efectos frente a terceros de dos años. Imagina que te quiere comprar alguien tu finca no inmatriculada con financiación hipotecaria. Muchos bancos no dan préstamo hasta los dos años. Por otra parte, lo del doble título, no es aplicable al ED. Algunos tratan de trasladar el régimen fiscal de las actas de notoriedad a nuestros ED cuando no tienen nada que ver. Nunca se aplicaron esas doctrinas de doble título a los autos judiciales de ED. Las actas de notoriedad iban por el 205 (que es el que habla del doble título) pero el expediente de dominio nunca tiene en cuenta el doble título, es otra historia". Es decir, que Higuera propugna el uso del ED por razones fiscales (criticando que se pretenda hacer que tribute por aproximación al sistema de inmatriculación por doble título) y para evitar el plazo de suspensión de los dos años, haciendo hincapié que al ED no le es aplicable el tratamiento fiscal del acta de notoriedad complementaria. Arrastrando de nuevo: CABIDA, NO. DOMINIO SÍ PERO SOLO EN CIERTOS CASOS (considerando título suplido al del promotor del expediente). TRACTO SUCESIVO lo mismo que DOMINIO. Antiguas actas complementarias del título público adquisitivo: SÍ. Actas plus-one (porque son actas de notoriedad y las incluyen en el Título VI de la LH), sí, resultando mas interesante el expediente de dominio. Sin embargo, en el artículo Tributación del acta complementaria para inmatricular de Alberto Valiño se examina la Consulta de DGT V0799-24, de 18 abril según la cual el acta de notoriedad complementaria de título público adquisitivo (que ya ha tributado) para inmatricular, no está sujeta a TPO pero sí a AJD, en aplicación del criterio de la STS 11 abril 2023. O sea que arrastrando de nuevo: CABIDA, NO. DOMINIO SÍ PERO SOLO EN CIERTOS CASOS (considerando título suplido al del promotor del expediente). TRACTO SUCESIVO lo mismo que DOMINIO. Antiguas actas complementarias del título público adquisitivo: SÍ, pero por ADJ. Actas plus-one (porque son actas de notoriedad y las incluyen en el Título VI de la LH), sí, resultando mas interesante el expediente de dominio. Insistiré una vez más: no hay discusión: el título suplido es el del promotor del expediente Otro gran artículo a tener en cuenta es el del propio Alberto Valiño: Tributación del expediente de dominio en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. El artículo puede resumirse con esta frase: "El TS 463/2023 de 11 de abril, y 601/2023 de 16 de mayo, ha fijado que el expediente de dominio suple al título de la última adquisición por el promotor del expediente (el requirente)". Si el título al que se suple pagó (pero ojo con la prescripción) el ED no paga por lo que nos ponemos a discutir, ¿y cuál es el título suplido? (podríamos decir mas bien, ¿y por qué discutimos cuál es el título suplido? y responder: por culpa de la DGT). Dice Valiño: "Hasta el día de hoy, PARA LA DGT el título al que reemplaza el expediente de dominio NO es el de la última escritura sino el título de adquisición de quien lo aportó a gananciales, lo vendió, o lo transmitió mortis causa (POR PONER ALGUNOS EJEMPLOS): aportación a gananciales (V0878-23), compraventa (V1040-22) y herencia (V2336-22)". Lo mismo dicen otras consultas de la DGT como la V2853-18 o la V3116-17. No obstante, en alguna ocasión, la DGT ha dicho lo contrario: En realidad el expediente de dominio acredita la propiedad del promotor del mismo, luego el título al que suple es el del promotor (DGT V3989-15). El TSJCV en Sentencia 437/2020 (aquí puede verse) dice que "el expediente de dominio, no ha suplido título de transmisión alguno, pues la que hubo (- la transmisión que hubo -) se derivó de la herencia en su día producida (-causada-), transmisión a la que el expediente de domino gravado es ajeno (-gravado porque se había pagado por él-)". Es decir, para el TSJCV, el título es del promotor y, además, en puridad el expediente de dominio no suple título alguno. O sea, que para que el expediente de dominio no tribute es necesario que el título al que suple: esté sujeto y haya pagado o haya sido presentado. No sirve cuando está prescrito. Lo que se discute es cuál es el título al que suple el expediente de dominio. Hay dos SSTS (OJO) referidas al expediente para reanudar el tracto sucesivo interrumpido que dicen que el título al que suple es el del promotor del expediente. En cambio, la DGT considera que el título al que suple es el de adquisición de la persona que transmitió al promotor del expediente (porque normalmente hay un último título y lo que falta es la cadena intermedia) aunque alguna vez haya dicho lo contrario. Así me lo explicaba Sergio Mocholí: "El expediente de dominio suple el título del promotor del expediente. Si tienes una compraventa que tributa, el expediente ya no tributa (lo mismo con una herencia o una donación bonificada), pero se ha discutido si, en realidad, el ED suple el título de la persona que transmitió al promotor del expediente con lo cual aunque tengas una compraventa previa que tribute, el ED volvería a tributar. Eso sería como si se considerase que la inmatriculación por ED es un medio supletorio de la inmatriculación o subsidiario del doble título y como el doble título tributa dos veces, el ED más la otra escritura han de tributar ambos, cuando el ED no es un medio supletorio y cuenta con mas garantías y por ello no genera la suspensión de la fe pública registral que sí genera la inmatriculación por doble título. En 2023, el TS dice que el ED suple el título del promotor del expediente pero lo dice en un caso de reanudación del tracto sucesivo de ahí que algunos entiendan que se aplique también al ED. Conclusión: no hay seguridad jurídica y conviene consultar a la OL o Hacienda de turno". Resumiendo con la STS hay más seguridad y efectivamente son muchos los que dicen que el criterio es extrapolable. Al final esto es una lotería que dependerá de cada liquidadora y si esta considerase que el título suplido es el de la persona de quien adquirió el promotor del expediente podrían incrementarse las posibilidades de tributación. Así que el mejor consejo es MUCHO MUCHO CUIDADO si desconocemos el criterio que se pueda estar siguiendo en el reino de taifas de turno. Los "valencianos" tenemos más suerte porque nos respalda el TSJCV. ¿Y hay que pagar AJD? Una mala noticia: Los expedientes de dominio que no tributen por TPO, lo harán por AJD. Esta es la consulta presentada por el abogado Jordi Lluch Martínez: V0390-24 Sobre este tema de nuevo Carlos Higuera ha escrito en nnyrr: Los expedientes de dominio y su tributación: ¿Ahora AJD? | Notarios y Registradores Hasta la próxima clase. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario