Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría. CURSO FEAPEN.- MODIFICACIONES FÍSICAS DE LAS FINCAS Y EXPEDIENTES HIPOTECARIOS: CLASE 10: Expedientes hipotecarios de cabida: Artículos 201-203 de la Ley Hipotecaria Expedientes hipotecarios de cabida: Artículos 201 y 203 de la Ley Hipotecaria. Título previo, acta de iniciación y acta de finalización del expediente. ÍNDICE Relación del expediente de cabida del 201 con el expediente del artículo 18.2 de la Ley del Catastro Titularidad catastral de la finca objeto del expediente Competencia notarial ¿Quienes son los promotores de los expedientes? Trámites básicos Expedientes sin garantía de éxito Acta de conversión de acta de notoriedad complementaria de inmatriculación de título público adquisitivo en expediente de dominio (las actas del 205-209) Modelo de acta de iniciación y de acta de finalización (el caso "Lando") El título en el que aflora la discrepancia y su subsanación tras modificarse la BGC (el caso "Lando"): Escritura de declaración de ampliación de edificación y de actualización de descripción de finca El expediente en abierto en la SEC del caso "Lando" La subsanación de la escritura de ampliación y de edificación y actualización de descripción de finca del caso "Lando" Acta de iniciación de expediente de dominio para la inmatriculación de exceso de cabida de finca (el caso "Lando") El oficio para el registro de la propiedad Acta de finalización de expediente de dominio para la inmatriculación de exceso de cabida (el caso "Lando") Denegación de la notificación efectuada en papel y por correo postal y no a través de la sede electrónica correspondiente Texto del Edicto Las notificaciones del caso "Lando" (a ayuntamiento, a colindante residente fuera de España, a Consellería, a colindante y a acreedor hipotecario de colindante) Notificaciones a acreedores, arrendatarios y titulares de otros derechos inscritos ¿El acreedor hipotecario del promotor ha de consentir el expediente hipotecario? La suspensión de la fe pública registral del artículo 207 LH La opinión de Silvestre, el librario sobre el 207 LH Fiscalidad de los expedientes de cabida y dominio Relación del expediente de cabida del 201 con el expediente del artículo 18.2 de la Ley del Catastro Ya sabemos que el 18.2 puede allanarnos el camino para un expediente de cabida (de los de mucha o de los de poca diferencia de cabida). Subsanamos la discrepancia catastral y con el Catastro arreglado podemos iniciar el expediente sin necesidad, como hacíamos hasta ahora, de otorgar el título en el que aflora la discrepancia y esperar (a veces una eternidad) a que el Catastro quedara arreglado por medio de la BGA incorporada al IVG+. De la misma manera, como también vimos en la clase anterior, es posible actuar para que el 18.2 nos permita conseguir la inmatriculación de una finca mediante el expediente de dominio. De hecho el artículo 201 de la Ley Hipotecaria señala en su punto 1, letra d) que: "En el supuesto de que se haya aportado representación gráfica alternativa, el Notario procederá conforme a lo dispuesto en el párrafo segundo de la letra c) del apartado 2 del artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario". Ese párrafo segundo de la letra c) del artículo 18 dice: "El notario informará a la Dirección General del Catastro sobre la rectificación realizada, por medios telemáticos, en el plazo máximo de cinco días desde la formalización del documento público. Una vez validada técnicamente por la citada Dirección General la rectificación declarada, se incorporará la correspondiente alteración en el Catastro. En los supuestos en que se aporte el plano, representado sobre la cartografía catastral, la alteración se realizará en el plazo de cinco días desde su conocimiento por el Catastro, de modo que el notario pueda incorporar en el documento público la certificación catastral descriptiva y gráfica de los inmuebles afectados que refleje su nueva descripción". El 18.2 podría darnos la sensación de que el trámite es un pequeño apéndice, un alto en el camino del expediente del 201, pero en mi opinión la lectura que ha de darse a estas normas que transcribo es que cuando vamos a tramitar un 201 y la BGC no es correcta, la solución al problema es tramitar un 18.2 con carácter previo o inserto en el propio procedimiento que se inicia sobre la base del título en el que habremos aflorado la discrepancia. Titularidad catastral de la finca objeto del expediente Recientemente un compañero me ha comentado que le han inscrito una modificación de cabida sin que la finca estuviera a nombre del propietario. A mí me parece raro pero no puede ser mentira lo que me ha dicho (aunque sí podría tener alguna explicación). Yo hubiera intentado cambiar antes la titularidad. El artículo 203 de la Ley Hipotecaria relativo al expediente de dominio dice claramente que entre los documentos para su tramitación han de estar: Regla Segunda: Letra a): Título de propiedad de la finca que se pretende inmatricular, que atribuya el dominio sobre la misma al promotor del expediente, junto con certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales, que se correspondan con la descripción literaria y la delimitación gráfica de la finca cuya inmatriculación se solicita, con expresión de los titulares catastrales de dichas parcelas y sus colindantes, así como sus respectivos domicilios. Lo cierto (por buscar una explicación) es que dice que las CCDYG deben expresar los titulares, no que los titulares sean los promotores o mas bien los dueños de la finca. El artículo 201 por su parte señala que al expediente de cabida se le aplican las reglas del 203 excepto lo que dice la letra c) del apartado 1: "No será de aplicación al expediente regulado en el presente artículo lo dispuesto en el apartado c) de la regla segunda, los apartados d) y e) de la regla quinta y el último párrafo de la regla sexta del artículo 203. En cuanto a la regla tercera, el contenido de las certificaciones se entenderá limitado a la rectificación cuya inscripción se solicita". Conclusión: La regla es la misma para ambos expedientes. No me cuadra lo que dice el compañero porque yo entiendo que la titularidad catastral debe ser la correcta, es decir, debe corresponder al promotor del expediente en base a la citada regla Segunda, letra a). Tal vez, y esto también me lo dijo el compañero, la excepción a la regla pudo deberse a que el que figuraba como titular (al parecer por un error) compareció en el expediente. En mi caso, yo hubiera intentado solucionar esto con un escrito general tramitado en abierto en la sede y hasta puede que previamente hubiera hecho una consulta en la gerencia por agilizar el asunto (siempre que el STI no nos hubiera proporcionado una solución en base a un título previo al expediente). Competencia notarial Nos remitimos a la clase anterior pues funciona igual que en el expediente de dominio. ¿Quienes son los promotores de los expedientes? Dice el 201 que: a) Podrá promoverlo el titular registral de la totalidad o de una cuota indivisa en el dominio, o de cualquier derecho real, mediante la aportación al Notario de la descripción registral de la finca y su descripción actualizada, asegurando bajo su responsabilidad que las diferencias entre ambas obedecen exclusivamente a errores descriptivos del Registro y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación, no registrada, de la situación jurídica de la finca inscrita. En el caso del expediente de dominio, dice el 203: Segunda. Se iniciará el procedimiento mediante solicitud por escrito del titular dominical de la finca, en la cual, junto a la descripción literaria de la finca, realizada en los términos prevenidos reglamentariamente, deberán hacerse constar los datos personales del promotor y su domicilio para la práctica de notificaciones, acompañándose además los siguientes documentos: Trámites básicos Los trámites incluyen, esencialmente, el acta inicial y la final, la certificación del registro, la anotación preventiva, el edicto en el BOE y las notificaciones a colindantes. Podrá instruirse un solo expediente para varias fincas siempre que las mismas estén situadas en el territorio de un mismo Registro, aunque alguna de ellas esté situada parcialmente en un distrito hipotecario colindante, siempre que la mayor parte de su superficie radique en dicho Registro (es decir, lo mismo que en el expediente de dominio). Expedientes "sin garantía de éxito" El 201 es un expediente para excesos de cabida importantes. No necesariamente todos los de mas del 10% han de tramitarse mediante el expediente hipotecario. Hasta puede que algunos de menos del 10% lo necesiten por razón de la importancia del exceso en metros (no en porcentaje) o en valor (finca de 890 m2 en la Castellana que pretende pasar a 1.000 m2). En esto entrará en juego el buen criterio, el bueno ojo de la notaría, del Notario o del profesional externo que lleve el asunto, pero la regla general es la que es. ¿Y cuál es? Pues que el expediente no sería necesario en todos estos casos que señala el 201: 2. Podrá, no obstante, realizarse la rectificación de la descripción de cualquier finca, sin necesidad de tramitación de expediente, cuando se trate de alteración de su calificación o clasificación, destino, características físicas distintas de la superficie o los linderos, o los datos que permitan su adecuada localización o identificación, tales como el nombre por el que fuere conocida la finca o el número o denominación de la calle, lugar o sitio en que se encuentre, siempre que, en todos los casos, la modificación se acredite de modo suficiente, en la forma que se determine reglamentariamente. 3. Tampoco será necesario tramitar el expediente de rectificación para la constatación de diferencias de cabida de la finca inscrita, en los siguientes supuestos: a) Cuando las diferencias de cabida no excedan del diez por ciento de la inscrita y se acredite mediante certificación catastral descriptiva y gráfica, siempre que de los datos descriptivos respectivos se desprenda la plena coincidencia entre la parcela objeto del certificado y la finca inscrita. b) En los supuestos de rectificación de la superficie, cuando la diferencia alegada no exceda del cinco por ciento de la cabida que conste inscrita. El resultado de un expediente no puede estar garantizado aunque hayamos de procurar no embarcar a nadie en uno que tenga aspecto de no prosperar. Yo tengo una mala costumbre: si no sale adelante, no cobro. Apuesto casi siempre a caballo ganador porque si bien algunos se eternizan (tengo ahora dos eternizados), no se ha quedado sin inscribir ni uno solo de los que he tramitado (ni de dominio, ni de cabida). Así que solo tengo esos dos sin cobrar. En el tránsito de la antigua a la vieja normativa si que tuve algún disgusto mas por la desaparición del acta complementaria del título público adquisitivo y por la imposibilidad de utilizar el 209 del Reglamento Notarial. Hablaremos de ello en el siguiente epígrafe. Hace un tiempo me llegaba esta consulta: «Al intentar inscribir en el registro de la propiedad, no cuadran los datos catastrales y los de la escritura. Tras muchísimas largas por fin se articula un camino, fruto del ok de la registradora. Se ejecuta y al llevarlo a inscribir surge un error y no se puede registrar (deduzco que no se han entendido la notaría y el registro). Se paga una escritura de declaración obra nueva y una escritura de modificación y aclaración. Pongo el grito en el cielo y me dicen que hay que ir al expediente de cabida. La minuta será de unos 670 euros. Si hemos tenido que recurrir a esta última solución entiendo que por un «mal enfoque», ¿tengo yo posibilidad de enjugar el coste de este procedimiento? Entiendo que no ha sido por nuestra culpa y que la escritura de rectificación no sirvió para nada». Se trata uno que quiso entrar por el 199 y le mandan al 201. No lo entiende, se cabrea y la culpa es del boggie. Los planteamientos que hacemos en las notarías no son infalibles, ni están garantizados y cuando fallan pues nos justificamos como podemos porque no es fácil decirle a alguien: «mira, no ha salido bien; no ha colado; no ha funcionado; ha pasado que …». Las cosas en esa materia (una de las mas complejas del ámbito notarial en estos tiempos) son así. Luego ya viene la reacción de cada uno. Si hay abogado y erró él, yo generalmente cobro lo mío. Si no lo hay, y erré yo, pues depende de la pega razonable o no razonable del registrador que dio (o no dio) su ok y que luego se lava (o no se lava las manos), se implica o no se implica en la solución. Hay que tener en cuenta que los Libros del Registro los tienen ellos y que nosotros no podemos verlos jamás (aunque puedas consultar extraoficialmente o pedir una certificación) para imaginar las pegas que van a poner o las dudas que van a tener y, claro, a veces hay sorpresas. Esto no son matemáticas y no podemos dar siempre en la diana. Siempre hay que contar con las oposiciones de los colindantes o afectados. Aquel consultante creía además que 670 euros por 20 m2 era demasiado (bueno, no tanto sale a 33,5 euros metro). Le dije que los metros no influyen en el coste. Lo que influye es el «papel» que exige acreditar todo eso y por tanto la extensión de la escritura, las notificaciones que haya que hacer, las alegaciones que pueda haber y otra serie de cuestiones. En fin, que los 20 m2 eran lo de menos en este caso. Yo particularmente, presumo de la eficacia de mi despacho en estos asuntos, aunque haya asuntos que requieren subsanaciones y complementos. En un caso práctico de los que os he propuesto en estas semanas también me hablaban de garantías. Concretamente me decía el interesado que: "El motivo de acudir a un Notario es precisamente que hablando con el registrador no nos da garantías de que esta operación se puede llevar a cabo". O sea que el registrador no se las da (que perfectamente podría hacerlo pues tiene la última palabra y nosotros no) y pretende que yo sí que se las ofrezca. No habiendo oposición y estando la documentación técnica correctamente realizada, lo normal es que los expedientes terminen felizmente. Acta de conversión de acta de notoriedad complementaria de inmatriculación de título público adquisitivo en expediente de dominio (las actas del 205-209) Debería haber tratado este tema en la clase anterior pero lo asocié inicialmente al asunto de la garantía de éxito de los expedientes y aquí lo he dejado. En la clase de las declaraciones de obra una compañera preguntó sobre este tema. Escribí la entrada que os enlazo estando muy, pero que muy cabreado. Ahora ya tengo superado que utilizar un acta de notoriedad tramitada con arreglo al artículo 209 del Reglamento Notarial (relativo a las actas de notoriedad en general) como complementaria del título público adquisitivo a los efectos del 205 ya no es posible. Lo descubrí con este asunto que dio lugar a la conversión de un expediente 205/209 en un 201/203. Ahora no cabe otra que recurrir a los dos títulos translativos con un año de diferencia entre uno y otro (o al expediente de dominio). Tras la reforma de la Ley Hipotecaria de 2015 que afectó al Artículo 205 de la Ley Hipotecaria, hubo que introducir ligeros cambios en la redacción de esta clase de instrumentos que parecía que iban a pasar a ser menos usuales por razón de la exigencia del año que posteriormente la DGRN se ha ocupado de interpretar y reinterpretar hasta dejar (en mi opinión) fuera de juego al acta complementaria del título público adquisitivo. La cuestión había dado un giro radical y algunos calificadores (yo diría que actualmente ya son todos) pasaron a pensar que el artículo 205 de la Ley Hipotecaria lo que dice es que serán inscribibles sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren los mismos derechos inscritos en favor de otra persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento, también mediante título público (es decir, dos títulos traslativos separados por un año) y, además, que el acta de notoriedad, primero, no es un título traslativo del dominio y por tanto no le es aplicable el 205 (es decir que no es el supuesto de dos títulos separados con un año de antigüedad) y, segundo, que aunque el Notario le otorgue fehaciencia con su declaración de notoriedad a la adquisición previa privada del transmitente (lo cual rehabilita, digamos, el título privado y le da eficacia jurídica, según nosotros entendemos) esta declaración de fehaciencia no es admisible aunque la Dirección General la tenga (la tuviera mas bien) aceptada («la afirmación hecha por un Notario en un acta autorizada por él, según la cual una persona es propietaria de una finca, constituye una prueba documental pública de que esa persona es, efectivamente, propietaria de esa finca») como forma de inmatricular (complementándolo) un título fehaciente. Además, consideran, que esa aceptación del procedimiento de título previo fehaciente y el acta de notoriedad complementaria por parte de la Dirección General como medio para inmatricular, no está amparada en ninguna norma jurídica, es decir, que el acta complementaria «del año» (la que Vicente Martorell denomina <<acta plus-one>> en un artículo de imprescindible lectura) no está regulada en el Título VI y ha dejado en vía muerta su uso a efectos del Artículo 205 de la Ley Hipotecaria y al propio Artículo 209 del Reglamento Notarial (por supuesto, solo a efectos de este tipo de notoriedades). Sea como fuere, yo ya me he olvidado del acta complementaria y pienso que es un riesgo utilizarla (salvo confirmación registral que dudo que a estas alturas se produzca). Tengo otros casos de conversión de expedientes por aparición de alguna sorpresa en una tramitación o a la hora de la inscripción. El mas complicado fue uno de inmatriculación que se convirtió en inmatriculación y reanudación de tracto. Por allí andaban las famosas hermanas "MALASOMBRA". Modelo de acta de iniciación y de acta de finalización (el caso "Lando") Se trata, en concreto, del último que he cerrado y que aun está pendiente de inscripción. Teníamos miedo a una oposición por razón del linde con una vereda de la Consellería de Agricultura pero ha pasado el plazo y no hemos recibido nada. Ya tratamos en la clase anterior el asunto del acta de inicio, el acta de final y el acta de cierre. El título en el que aflora la discrepancia y su subsanación tras modificarse la BGC (el caso "Lando"): Escritura de declaración de ampliación de edificación y de actualización de descripción de finca E X P O N E N: PRIMERO.- Que es dueño, en pleno dominio y con carácter privativo, de la siguiente finca, por el título que se dirá: = URBANA: UNA CASA DE CAMPO o labor, sita en ****, con bodega, corral y cuadra, con una superficie (según título y registro) de setenta metros cuadrados (70 m2) y que linda por el Norte, ****; Sur, camino; Este, era y Oeste, vereda. Atención. Tenemos una vereda. INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de ***. Las oportunas actualizaciones de superficies y linderos y la expresión de los datos catastrales de la finca que acaba de ser descrita, se realizarán y consignarán a continuación al practicar la declaración de ampliación de edificación y actualización de descripción de finca que se otorgan. TÍTULO: El de donación que le hizo su madre, Doña ***, por escritura otorgada el día ***, ante el que fue Notario de ***, Don ***, con el número *** de protocolo. CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiesta su propietario que la finca descrita se encuentra libre de cargas y gravámenes, de arriendos y ocupantes, y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos. INFORMACIÓN REGISTRAL: No es de aplicación en este caso el deber de obtención de información registral previa. La descripción del inmueble, su titularidad y la situación de cargas antes expresadas resultan de las manifestaciones realizadas y del título reseñado. Yo, el Notario, advierto de que prevalecerá la situación registral existente con anterioridad a la presentación de esta escritura en el Registro de la Propiedad. SEGUNDO.- Esto expuesto, O T O R G A: PRIMERO.- DECLARACIÓN DE AMPLIACIÓN DE EDIFICACIÓN Y ACTUALIZACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE FINCA. A).- DON **** declara que sobre la finca descrita en la exposición de la presente existe construida una AMPLIACIÓN de OBRA (con una antigüedad superior a 100 años) que por la presente DECLARA TERMINADA, solicitando su inscripción en el de Registro de la Propiedad competente, con la siguiente descripción total y actualizada de la finca, con arreglo a la Documentación Técnica que luego se cita: = URBANA: EDIFICACIÓN destino VIVIENDA con dos almacenes, nave-bodega, garaje y patio descubierto, de planta baja, sita en ***, Referencia Catastral ***. Superficies: El suelo sobre el que se ubica la edificación tiene una superficie total de seiscientos cincuenta y ocho metros cuadrados (658 m2). La total edificación ocupa una superficie solar de cuatrocientos ochenta y dos metros cuadrados (482 m2), quedando los restantes ciento setenta y seis metros cuadrados (176 m2) de suelo no ocupados por la edificación, destinados a patio descubierto central. La vivienda propiamente dicha ocupa una superficie de suelo de ciento noventa y seis metros cuadrados (196 m2); el almacén situado al centro de la total edificación (vista desde el lindero de Sur) ocupa una superficie de suelo de ciento catorce metros cuadrados (114 m2), el almacén situado a la izquierda de la total edificación (visto desde el lindero de Sur) ocupa una superficie de suelo de cincuenta metros cuadrados (50 m2), el garaje ocupa una superficie de suelo de cuarenta y tres metros cuadrados (43 m2) y la nave bodega ocupa una superficie de suelo de setenta y nueve metros cuadrados (79 m2). La total edificación tiene una superficie construida de cuatrocientos ochenta y dos metros cuadrados (482 m2), de los cuales a la vivienda propiamente dicha corresponden ciento noventa y seis metros cuadrados (196 m2); al almacén situado al centro de la total edificación (vista desde el lindero de Sur) ciento catorce metros cuadrados (114 m2); al almacén situado a la izquierda de la total edificación (visto desde el lindero de Sur) cincuenta metros cuadrados (50 m2); al garaje cuarenta y tres metros cuadrados (43 m2) y a la nave bodega setenta y nueve metros cuadrados (79 m2). La vivienda está distribuida en varias habitaciones y dependencias y los demás elementos constructivos son diáfanos. Linda todo, incluido patio descubierto: Norte, ****; Sur, Este y Oeste, vías públicas de la pedanía de ***. La vereda desaparece cuando actualizamos los linderos. Obsérvese que hablamos solo de planta baja. VALORACIÓN: Se valora la ampliación de obra terminada, a efectos fiscales y arancelarios, en la cantidad de ***. REFERENCIA CATASTRAL: ***, de la que es titular el compareciente. Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, la certificación acreditativa de la referencia catastral, y descriptiva y gráfica, y el anexo de coordenadas georreferenciadas vértices de la parcela catastral solicitada por el compareciente a efectos del presente otorgamiento, que incorporo a esta matriz. Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados y tal y como ha quedado indicado, no se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia le informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me exime de iniciarlos de oficio y se reserva el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial del Catastro. Coordinación de Catastro y Registro: Se solicita del Registro de la Propiedad, para cuando proceda, que inscriba la descripción literaria actualizada de la finca que consta en la presente escritura (con la ampliación de obra declarada) y, en particular, que inscriba sus linderos actualizados y la modificación de cabida del total suelo de la finca puesta de manifiesto (superior en mas del 10 por 100 de la cabida inscrita), con arreglo a lo dispuesto en el TITULO VI (Concordancia entre el Registro y la realidad jurídica) de la Ley Hipotecaria, de acuerdo con las descripción anterior que habrá de ser coincidente con Catastro, informando yo, el Notario, al compareciente de los procedimientos legales existentes para lograr la inmatriculación del citado exceso de cabida. INCORPORACIÓN DE DOCUMENTOS: El compareciente me entrega para su incorporación a la presente, CERTIFICACIÓN y PLANOScon representación gráfica georreferenciada alternativa expedidos el día *** por Don ***, Ingeniero Técnico de Obras Públicas (cuya firma legitimo por ser análoga a la que figura en otros documentos de mi protocolo), cuya certificación y planos son acreditativos de la descripción y antigüedad de la ampliación de obra que se realiza mediante la presente y de la superficie de suelo de la total finca y suelo ocupado, todo ello en términos coincidentes con lo expuesto anteriormente, lo que, yo, el Notario compruebo. B).- Manifiesta el compareciente que: .- la descripción de la ampliación de obra declarada mediante la presente escritura se corresponde con la realidad. -. que no le consta que exista en el Registro de la Propiedad anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la presente. .- y que, en consecuencia, habiendo transcurrido ya el plazo legal de prescripción conforme a la vigente legislación, dicha edificación se considera incorporada a su patrimonio y nada obsta a su inscripción en el Registro de la Propiedad. C).- SEGURO DECENAL: Manifiesta que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación, no es exigible la constitución de garantías. D).- CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA: No es exigible conforme al R.D. 235/2013, de 5 de Abril, y el R.D. 564/2017, de 2 de Junio, sobre procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y el Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana. E).- LIBRO DEL EDIFICIO: Con relación a lo dispuesto en el Artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de Junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo, y en el DECRETO 25/2011, de 18 de Marzo, del Consell, por el que se aprueba el libro del edificio para los edificios de vivienda NO resulta necesario justificar notarialmente el depósito del LIBRO DEL EDIFICIO. Presentación telemática. Renuncia a que la presente escritura sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. Así lo dice y otorga. El expediente en abierto en la SEC del caso "Lando" Había en este caso un abogado de por medio que se había comprometido a efectuar este trámite pero se lo acabé haciendo yo (por el pressing de mi cliente-amigo). Como siempre, enviaremos el e-mail informativo o de cortesía que acompaña a la documentación con un texto similar a este: Por la presente les comunico que el día **** a través de la Sede Electrónica y en mi condición de Notario autorizante, presenté un 900D acompañado de la documentación que pueden ver en este e-mail. Con la finalidad de una solución más rápida del asunto, les envío todo ello mediante el presente correo electrónico. Muchas gracias, saludos, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de ***. El texto del escrito presentado fue este: A la Gerencia del Catastro de **** JUSTITO EL NOTARIO, Notario de ****, del Ilustre Colegio Notarial de ***, con despacho profesional en ***, comparezco ante la Gerencia del Catastro de *** Que el pasado día **** con el número *** de mi protocolo autoricé ESCRITURA DE DECLARACIÓN DE AMPLIACIÓN DE EDIFICACIÓN Y DE ACTUALIZACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE FINCA por la que DON ***, *** y titular del DNI/NIF ***, DECLARÓ TERMINADA, con arreglo a la Documentación Técnica que luego se cita una obra sobre la finca registral ***, Código Registral Único *** y REFERENCIA CATASTRAL ***, cuya descripción quedo de la siguiente manera: = URBANA: ****. El compareciente me entregó para su incorporación a la escritura, CERTIFICACIÓN y PLANOS con representación gráfica georreferenciada alternativa expedidos el día *** por Don ***, Ingeniero Técnico de Obras Públicas, acreditativos de la descripción y antigüedad de la ampliación de obra y de la superficie de suelo de la total finca y suelo ocupado. Expuesto cuanto antecede SOLICITO de la Gerencia del Catastro que practique las actualizaciones catastrales oportunas con arreglo a la documentación aportada. En *** a ***. JUSTITO EL NOTARIO. Notario de ***. Un tiempo después, al hacer una de mis periódicas consultas para saber del expediente (puesto que teníamos que continuar con el tema de la cabida y el cliente me estaba apretando cada cierto tiempo), me encontré con que se había cerrado. Al no cuadrarme lo que escrituramos con lo catastrado, escribí un e-mail a la gerencia (sobre la base del último que les había enviado) en el que les decía: "Ayer accedí a la Sede para ver como iba este expediente y me encontré con que estaba cerrado. El problema es que se ha dado de alta como vivienda en planta baja una superficie de 194 m2 (correcto) y otro tanto (194 m2) en primera planta y esto es incorrecto porque la vivienda es solo de planta baja. ¿Sería posible solucionarlo por esta vía sin necesidad de cursar expediente o modificación de expediente? Mi cliente lleva mucho tiempo esperando. Adjunto la documentación. Muchas gracias, saludos. Justito El Notario, Notario de ***. Daba por hecho que yo lo había hecho bien y ellos mal, pero me contestaron que de la documentación técnica resultaban dos plantas. Éramos nosotros los que nos habíamos equivocado (y menos mal que ellos no), así que hubo que subsanar la escritura. La subsanación de la escritura de ampliación y de edificación y actualización de descripción de finca del caso "Lando" Esta escritura no pudo cobrarse. E X P O N E: I.- Que por escritura otorgada el día *** bajo mi fe, con el número *** de protocolo, procedió a realizar una DECLARACIÓN DE AMPLIACIÓN DE OBRA Y ACTUALIZACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE FINCA referida a la Finca Registral *** (Código Registral Único ***) del Registro de la Propiedad de ****. En dicha escritura, primeramente, se hizo constar que Don *** es dueño, en pleno dominio y con carácter privativo, de la citada finca, cuya descripción registral actual, es la siguiente: = URBANA: INSCRIPCIÓN: En el otorgamiento de dicha escritura, el compareciente declaró que sobre la finca existe construida una AMPLIACIÓN de OBRA (con una antigüedad superior a 100 años) que declaró terminada con arreglo a la Documentación Técnica que en dicha escritura se cita e incorpora. La descripción actualizada de la finca, tras la ampliación de obra operada en la citada escritura, fue la siguiente: = URBANA: II.- Que en la citada escritura se padeció error al trasladar al cuerpo literario de la escritura el contenido de la documentación técnica que le sirvió de base y estando, a día de hoy, actualizados los datos catastrales de la finca de forma correcta, reflejando la realidad exacta del inmueble, se hace preciso SUBSANAR la citada escritura para hacer constar que, realmente, la descripción actualizada de la finca, tras la ampliación de obra otorgada, es la siguiente, cuya inscripción se solicita del Registro de la Propiedad, para cuando proceda: .= URBANA: EDIFICACIÓN de planta baja y alta, destino VIVIENDA con tres almacenes, aparcamiento y patio descubierto, sita en ***, Referencia Catastral ***. Superficies: El suelo sobre el que se ubica la edificación tiene una superficie total de seiscientos cincuenta y tres metros cuadrados (653 m2). La total edificación ocupa una superficie solar de cuatrocientos ochenta y dos metros cuadrados (482 m2), quedando los restantes ciento setenta y un metros cuadrados (171 m2) de suelo no ocupados por la edificación, destinados a patio descubierto central. La total edificación tiene una superficie construida de seiscientos setenta y ocho metros cuadrados (678 m2). La planta baja tiene una total superficie construida de cuatrocientos ochenta y dos metros cuadrados (482 m2), de los cuales ciento noventa y seis metros cuadrados (196 m2) corresponden a vivienda; ciento catorce metros cuadrados (114 m2) a un almacén; cincuenta metros cuadrados (50 m2) a otro almacén; setenta y nueve metros cuadrados (79 m2) a otro almacén y los restantes cuarenta y tres metros cuadrados (43 m2) al aparcamiento. La planta alta tiene una superficie construida de ciento noventa y seis metros cuadrados (196 m2) todos ellos destino vivienda. La vivienda está distribuida en varias habitaciones y dependencias y los demás elementos constructivos son diáfanos. Linda todo, incluido patio descubierto: Norte, *** y vía pública de Las Encebras; Sur, Parcela Catastral *** del Polígono ** que constituye una vía pública denominada *** del Excmo. Ayuntamiento de *** y vía pública de ***; y Este y Oeste, vías públicas de ***. Se concretaron bastante los linderos como puede verse gracias a la modificación catastral derivada de mi expediente en la Sede. REFERENCIA CATASTRAL: ***. Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, la certificación acreditativa de la referencia catastral, y descriptiva y gráfica, y el anexo de coordenadas georreferenciadas vértices de la parcela catastral solicitadas por el compareciente a efectos del presente otorgamiento, que incorporo a esta matriz. Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación del interesado y tal y como ha quedado indicado, se corresponde con la realidad física de la finca. Coordinación de Catastro y Registro: Se solicita del Registro de la Propiedad, para cuando proceda, que inscriba la descripción literaria actualizada de la finca que consta en la presente escritura (con la ampliación de obra declarada y subsanada) y, en particular, que inscriba sus linderos actualizados y la modificación de cabida del total suelo de la finca puesta de manifiesto (superior en mas del 10 por 100 de la cabida inscrita), con arreglo a lo dispuesto en el TITULO VI (Concordancia entre el Registro y la realidad jurídica) de la Ley Hipotecaria, de acuerdo con las descripción anterior, informando yo, el Notario, al compareciente de los procedimientos legales existentes para lograr la inmatriculación del citado exceso de cabida. El resto de la escritura subsanada no varía. III.- Esto expuesto, O T O R G A: El compareciente SUBSANA la referida escritura en el sentido indicado en el apartado II.- expositivo de la presente solicitándose del Registro de la Propiedad competente las operaciones registrales oportunas. Así lo dice y otorga. Acta de iniciación de expediente de dominio para la inmatriculación de exceso de cabida de finca (el caso "Lando") Meses después, por fin podíamos iniciar el expediente. NÚMERO En ***, mi residencia, a ***. Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***, C O M P A R E C E: DON Interviene en su propio nombre y derecho y tiene, a mi juicio, capacidad para otorgar la presente acta, anteriormente calificada, y al efecto, PRIMERO: DON ***, ME REQUIERE a mi, el Notario, para que inicie la tramitación de EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA INMATRICULACIÓN DE EXCESO DE CABIDA DE FINCA, con el que pretende dejar acreditada la veracidad de los hechos que declarará, a fin de completar y rectificar la descripción registral de la finca objeto de este expediente, logrando la coordinación del Registro de la Propiedad con la realidad y con el Catastro Inmobiliario, todo ello en los términos regulados por el Artículo 201 de la Ley Hipotecaria y concordantes, manifestando que ni el otorgante mismo ni, por lo que sabe, otra persona ha promovido otro procedimiento con la misma finalidad de éste, por lo cual yo, el Notario, ACEPTO EL REQUERIMIENTO y, por tanto, la iniciación del expediente, por cumplirse los requisitos legales y habida cuenta de que la finca objeto del mismo radica en el término municipal de ***, y en el dejaré constancia de sus sucesivas actuaciones, primeramente y de una parte, en la presente acta inicial, que dejo protocolizada con fecha de hoy y a la que quedará unida la documentación que más adelante se cita y, posteriormente y de otra parte, en un acta final, en la que dejaré constancia de los distintos trámites que se sucedan después del requerimiento inicial y del resultado final del acta, y en la que quedará protocolizada la documentación que se aporte o se genere con posterioridad, realizando, yo, el Notario, en este acto al compareciente, las siguientes ADVERTENCIAS LEGALES: Como ya hemos comentado, en el caso de que se trate de finca de distrito colindante conviene dejar todo muy clarito y explicar que tal distrito colinda con el nuestro a través de tal término. Hemos visto ya un ejemplo en la clase anterior. a.- Que en caso de que se tramiten simultáneamente dos o más expedientes con idéntico objeto, proseguirá la tramitación del que primero de ellos se hubiera iniciado y se acordará el archivo de los expedientes posteriormente incoados. b.- Que resuelto un expediente de jurisdicción voluntaria y una vez firme la resolución, no podrá iniciarse otro sobre idéntico objeto, salvo que cambien las circunstancias que dieron lugar a aquél. Lo allí decidido vinculará a cualquier otra actuación o expediente posterior que resulten conexos a aquél. c.- Que suspenderé y archivaré el expediente en caso de que se me acredite por cualquier interesado la existencia de un proceso jurisdiccional contencioso cuya resolución pudiese afectar a éste. d.- Que una vez hecha constar la tramitación de este expediente en el Registro de la Propiedad, durante la vigencia del asiento de presentación o en su caso de la anotación preventiva que el mismo provoque, no podrá iniciarse otro procedimiento que afecte de forma total o parcial a la finca objeto del mismo. e.- Informo al promotor de los distintos trámites y requisitos previstos en la ley para este expediente y de las causas que, según dicha normativa, pueden impedir un resultado favorable. Le hago saber que las decisiones contrarias a la solicitud del promotor, en cualquier parte del procedimiento, por parte de Notarios o Registradores, son susceptibles de recurso ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. Así mismo le informo de que la resolución negativa del expediente por la oposición de terceros interesados, le da derecho al promotor a entablar demanda en juicio declarativo, ante el Juez de Primera Instancia correspondiente al lugar en que radique la finca. SEGUNDO: Aceptado por mi, el Notario, el requerimiento de iniciación del expediente y hechas las advertencias legales, el compareciente, según interviene, E X P O N E: I.- Que es dueño, en pleno dominio, con carácter privativo, y por el título que luego se dirá, de la siguiente finca: = URBANA: REFERENCIA CATASTRAL: ***, de la que es titular el compareciente. Ya sabemos que a efectos de la titularidad, el STI puede ser un recurso fundamental que nos puede permitir modificarla mediante el título previo en el que aflora la diferencia de cabida o que transmite la titularidad en el caso del expediente de dominio. En este caso, la titularidad estaba bien. Si hubiera estado mal el tipo de escritura no generaba expediente STI y hubiera habido que recurrir a Catastro (o a un expediente abierto en la Sede). Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, la certificación acreditativa de la referencia catastral, y descriptiva y gráfica, y el anexo de coordenadas georreferenciadas vértices de la parcela catastral solicitadas por el compareciente a efectos del presente otorgamiento, que incorporo a esta matriz. Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación del interesado y tal y como ha quedado indicado, se corresponde con la realidad física de la finca. La descripción actualizada de la finca que acaba de ser realizada, resulta de la escritura de Ampliación de Obra otorgada bajo mi fe, el día ***, con el número ** de protocolo, que ha sido Subsanada por otra escritura autorizada el día de hoy, bajo mi fe, con el número inmediatamente anterior al del presente instrumento, siendo la descripción registral actual de la finca, la siguiente: También sabemos que el título del que aflora el exceso (o defecto) es otro elemento fundamental de todos estos procedimientos porque difícilmente podremos partir de un título viejo que contenga todo lo que necesitamos. En este caso, ya hemos visto que hubo uno en el que afloró y que luego fue subsanado. = URBANA: UNA CASA DE CAMPO o labor, sita en ***, con bodega, corral y cuadra, con una superficie (según título y registro) de setenta metros cuadrados (70 m2) y que linda *** y Oeste, vereda. INSCRIPCIÓN: ***. Código Registral Único ****. TÍTULO: El de donación que le hizo su madre, Doña ***. La persona de quien procede la finca es relevante a efectos de notificaciones, aunque es muy usual que haya fallecido. CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiesta su propietario que la finca descrita se encuentra libre de cargas y gravámenes, de arriendos, ocupantes y aparceros, y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos. En caso de cargas inscritas, sus titulares también deberán ser notificados como luego veremos. II.= El compareciente: 1.- Manifiesta que su domicilio a efectos de notificaciones es el que consta en la comparecencia de este documento. 2.- Asegura, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita. Muy importante no omitir esto (ni tampoco en los casos de modificaciones de cabida sin expediente como vimos en la segunda y la tercera clase). 3.- Me exhibe los tres TÍTULOS de propiedad de la finca objeto de este expediente, de los que yo, el Notario, deduzco testimonios que dejo incorporados a esta matriz, y que son los anteriormente citados de Donación, Ampliación de Obra y Subsanación. 4.- Manifiesta que la persona de la que procede la finca es su madre Doña ***, fallecida en la actualidad. 5.- Que los datos de identificación y domicilio de los titulares catastrales de las fincas colindantes con la finca objeto de este instrumento, son los que constan en la certificación catastral incorporada y en la descripción de la finca que, en el momento procedimental oportuno en sede notarial de este expediente, se consignarán adecuadamente. Unos y otros, mas los que resulten de la certificación registral, serán los notificados personalmente o mediante edictos. 6.- Que el poseedor de la finca objeto del expediente es el propio promotor del mismo, aquí compareciente. 7.- Y que previamente informado por mí, el Notario, de la posibilidad de anotar preventivamente en el Registro de la Propiedad el inicio de este expediente y de las consecuencias que tendría la misma, como protección de sus derechos y expectativas, me solicita, de una parte, que remita copia íntegra de la presente acta al Registro de la Propiedad a fin de que se expida la correspondiente Certificación Acreditativa de la falta de inscripción del exceso de cabida puesto de manifiesto y, de otra, que inste la anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación en los términos legales, todo ello con arreglo a lo dispuesto en los artículos 201 y 203 de la Ley Hipotecaria. En su caso y una vez alcanzado el buen fin de este expediente, el promotor: .= Solicita la constancia registral de la descripción actualizada de la finca y del exceso de cabida puestos de manifiesto, previa inscripción de la declaración de ampliación de obra tal y como ha sido subsanada. .= Y de, conformidad con lo dispuesto en el Artículo 112 de la Ley 24/2001, en su redacción dada por la Ley 24/2005, me solicita, a mi el Notario, de hoy para entonces, la presentación telemática de la presente acta de iniciación de expediente de dominio y la de finalización en el Registro de la Propiedad, debiendo considerarse como presentante de dichos documentos al solicitante, cuyas circunstancias personales constan anteriormente. Así lo dice y otorga. ARANCEL NOTARIAL. DERECHOS DEVENGADOS. Arancel aplicable, números: 1, 4 y nª 8ª. DOCUMENTO SIN CUANTÍA. TOTAL: (Impuestos excluidos) NOTA: En **, el día ***, yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***, expido copia a instancia de DON ***, en *** folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie **, número *** y los *** anteriores en orden correlativo, incluido uno, que se agrega para la consignación de notas por los Registros y oficinas públicas. DOY FE.- Firmado: JEN. La nota de la copia que va para el registro. 1ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ***, en ***, mi residencia, el día ***, para hacer constar que en el día de hoy, siendo las ***, REMITO por correo certificado con AVISO DE RECIBO y entrega domiciliaria, a Doña ***, Registradora de la Propiedad de ***, con domicilio en ***, oficio acompañado de copia autorizada íntegra de la presente acta solicitándole que se expida la correspondiente Certificación Acreditativa de la falta de inscripción del exceso de cabida puesto de manifiesto en la matriz precedente y, de otra, que inste la anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación del exceso de cabida en los términos legales, todo ello con arreglo a lo dispuesto en los artículos 201 y concordantes de la Ley Hipotecaria. Incorporo a la presente, fotocopia del justificante de dicho envío. No teniendo nada más que hacer constar doy por finalizada la presente diligencia. De todo lo cual, y de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la nota anterior y en el presente, yo, el Notario, Doy fe. La diligencia relativa al envío de la copia y la solicitud de certificación y de anotación preventiva. El oficio para el Registro de la Propiedad Doña ***. Registradora de la Propiedad de ****. DIRECCIÓN. Estimada compañera: Por medio de la presente pongo en tu conocimiento que en la notaria de ***, a mi cargo, se está tramitando Expediente para la Inmatriculación de Exceso de Cabida de finca del que es promotor DON ***, titular del DNI/NIF ***, el cual fue iniciado por solicitud de este señor el pasado día ***, habiéndose levantado la correspondiente Acta de Iniciación del expediente en dicha fecha, la cual fue protocolizada bajo el número *** de mi protocolo corriente y de la que, en cumplimiento de lo dispuesto en los artículos 201 y 203 de la Ley Hipotecaria le remito COPIA AUTORIZADA íntegra, solicitándole: .- La expedición de la Certificación a la que se refiere la regla Tercera del apartado 1 del artículo 203, con el contenido limitado que se expresa en la letra c) del apartado 1 del artículo 201, todo ello de la Ley Hipotecaria. .- Y que, en su caso, practique Anotación Preventiva de la pretensión de inmatriculación, conforme a lo dispuesto en la regla Tercera del apartado 1 del artículo 203 de la Ley Hipotecaria. En *** a ***. Atentamente. JUSTITO EL NOTARIO. NOTARIO. 2ª DILIGENCIA. La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ***, en ***, mi residencia, el día ***, para hacer constar que el día ***, RECIBO el aviso del envío por correo certificado enviado al Registro de la Propiedad de *** en el que consta como entregado a *** con DNI/NIF *** el día ***. Incorporo a la presente, fotocopia, por mí, el Notario, deducida del mencionado aviso de recibo. No teniendo nada más que hacer constar doy por finalizada la presente diligencia. De todo lo cual, y de quedar extendida esta diligencia en mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior, yo, el Notario, Doy fe.- 3ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ***, en ***, mi residencia, el día ***, para hacer constar que en el día de hoy, RECIBO la Certificación Registral a que se refiere la 1ª diligencia en la que se hace mención a la anotación de la expedición de la misma en la hoja registral de la finca objeto del expediente. Incorporo a la presente dicha certificación. No teniendo nada más que hacer constar doy por finalizada la presente diligencia. De todo lo cual, y de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior, yo, el Notario, Doy fe.- Cuando el expediente termina, se añaden las diligencias de presentación telemática y la nota de expedición de copia. En el ámbito de la Generalitat Valenciana, enviamos copia simple electrónica vía Signo, a efectos fiscales. Ya sabemos que el documento está sujeto y exento (PERO NO NOS CONFIEMOS DEL TODO EN HACIENDAS O LIQUIDADORAS DESCONOCIDAS). El plazo de liquidación se cuenta desde la diligencia de cierre. Ya sabemos que conviene ser prudente y cerrar con cierta holgura. Recibida la certificación, comenzamos (tras examinarla a fondo) la segunda fase del expediente que ya firma solo el Notario. Acta de finalización de expediente de dominio para la inmatriculación de exceso de cabida (el caso "Lando") NÚMERO En ***, mi residencia, a ***. Por mí, y ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de **, DOY FE: I.- Que por Acta de Iniciación otorgada bajo mi fe, el día ***, con el número *** de protocolo, a instancias de DON ***, *** (PROMOTOR DEL EXPEDIENTE), se inició EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA INMATRICULACIÓN DE EXCESO DE CABIDA DE FINCA en la forma y condiciones que en dicha Acta constan y a la que me remito en evitación de repeticiones innecesarias. En dicha Acta se hizo constar lo que a continuación se transcribe literalmente: A veces todo esto es muy repetitivo. “I.- TODO LITERALMENTE TOMADO DE LA OTRA”. II.- Que fue solicitada por mi, el Notario, del Registro de la Propiedad de ** la correspondiente Certificación Acreditativa de la falta de inscripción del exceso de cabida puesto de manifiesto así como que se instara por dicho Registro, la anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación en los términos legales, todo ello con arreglo a lo dispuesto en los artículos 201 y 203 de la Ley Hipotecaria. III.- Que ha sido recibida del Registro de la Propiedad de ** la correspondiente Certificación Registral de fecha ***, la cual quedó unida al Acta de Iniciación del presente expediente y a la que en evitación de repeticiones innecesarias me remito. Buena parte del tiempo que transcurre desde el inicio al fin de un procedimiento de esta clase, te lo pasas esperando la certificación. También es verdad que luego analizarla a fondo lleva a su tiempo que generalmente es a puerta cerrada en el despacho. Todos sabemos que no es fácil encontrar tiempo para estas cosas que, además, suelen dar una cierta pereza. De la citada Certificación resulta, lo siguiente: .= La descripción actual de la finca según Registro de la Propiedad, siendo titular de la misma el promotor del expediente, en pleno dominio y con carácter privativo y sin cargas. .= La anotación preventiva de la pretensión de inscripción del exceso de cabida. .= Que examinados los libros de Registro se encontraron como POSIBLES colindantes registrales, los siguientes: 1.= FINCA ** de *** de la que son titulares CUATRO EXTRANJEROS por cuartas partes iguales y proindiviso y en pleno dominio todos ellos. Con domicilio todos ellos en *** (Inglaterra-Reino Unido). Se les notifica por correo certificado con acuse de recibo y doble intento pero el acuse no se devuelve cuándo se notifica en el extranjero, así que hay que recurrir a la web de Correos para acreditar la entrega, como luego veremos. Está afecta a un préstamo hipotecario a favor de BANCO ***, S.A. El sucesor será el notificado, si se trata de uno desaparecido. 2.= FINCA ** de *** de la que es titular *** en cuanto al pleno dominio de una mitad indivisa y *** en cuanto al pleno dominio de una mitad indivisa, con domicilio en ***. Está afecta a un préstamo hipotecario a favor de CAJA ***. 3.= AYUNTAMIENTO DE ***. Linda por el Sur con camino, Polígono ** Parcela ** del Ayuntamiento de **, Este y Oeste, vías públicas de **. 4.= ***, cuyo domicilio no consta en el Registro. 5.= VEREDA. Dada la colindancia de la finca sobre la que se pretende inscribir un exceso de superficie, según Registro, con vereda por su lindero Oeste, se requiere notificación a la CONSELLERÍA DE AGRICULTURA, MEDIO AMBIENTE, CAMBIO CLIMÁTICO Y DESARROLLO RURAL. IV.= Que, en cumplimiento de lo dispuesto en el Artículo 203.1 regla Quinta de la Ley Hipotecaria, recibida la Certificación Registral, procede ahora notificar la pretensión de inmatriculación (del exceso) a la persona de la que procede los bienes objeto de este expediente, la madre del promotor del expediente, Doña ***, fallecida en la actualidad, por lo que serán notificados sus causahabientes por medio del Edicto que luego se cita, a los propietarios de las fincas catastrales y registrales colindantes y acreedores hipotecarios de estos, al Ayuntamiento de *** donde radica la finca y titular de vías públicas colindantes y a la CONSELLERÍA DE AGRICULTURA, MEDIO AMBIENTE, CAMBIO CLIMÁTICO Y DESARROLLO RURAL por la existencia, según registro, de una vereda, así como insertar un Edicto comunicando la tramitación del acta para la inmatriculación del exceso de cabida en el “Boletín Oficial del Estado”. El posible colindante proporcionado por el Registro, DON ***, será notificado por el citado Edicto, dado que se ignora su domicilio. V.= Que dichas notificaciones van a ser practicadas mediante Correo Certificado con Acuse de Recibo o Sede Electrónica a: .- EXCMO. AYUNTAMIENTO DE *** con domicilio en *** titular catastral de vías públicas colindantes con las del expediente y Ayuntamiento en donde radica la finca objeto del expediente. Ya hemos comentado que actualmente hay que notificar en las sedes electrónica, aunque aun nos acepten las que se hagan por correo certificado en algunos sitios (como en mi Ayuntamiento que luego, curiosamente, las asienta también en su Sede). Unas sedes son mas intuitivas y fáciles de usar y otras no tanto. Si no usamos la sede, corremos el riesgo de devolución de la notificación y el retraso del expediente. En caso de devolución, hay administraciones que tienen la gentileza de indicarte el camino pero otras no lo hacen. Si la notificación es a través de la redsara puede costar trabajo encontrar el negociado donde se deba notificar. Me ha sucedido con el Ministerio de Agricultura que tiene siete páginas de negociados incluidos en esa red. Aposté en aquel caso por la Secretaría General de Agricultura. Espero haber acertado y que no se me demore el expediente. Denegación de la notificación efectuada en papel y por correo postal y no a través de la sede electrónica correspondiente Esto fue lo que comentamos en la clase del 18.2 sobre este asunto: ¿Es obligatorio notificar a las administraciones afectadas mediante su correspondiente sede electrónica o a través de la Red Sara? Sí, lo es y constituye una dilación innecesaria probarse con el correo certificado con acuse de recibo. A este respecto, es interesante la comunicación (extensible a otras administraciones) recibida para otro procedimiento tramitado por mí como respuesta a un envío previo por correo certificado. Decía así: «Recibida en esta Secretaría Territorial documentación en formato papel procedente de esa Oficina, procedemos a la devolución de la misma para que sea remitida en formato electrónico y debidamente digitalizada y se cumpla así con lo establecido en el articulo 14.2.c de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, que establece que estarán obligados a relacionarse a través de medios electrónicos con las Administraciones Públicas: Quienes ejerzan una actividad profesional para la que se requiera colegiación obligatoria, para los trámites y actuaciones que realicen con las Administraciones Públicas en ejercicio de dicha actividad profesional. En todo caso, dentro de este colectivo se entenderán incluidos los notarios y registradores de la propiedad y mercantiles. Igualmente, aplicables al mismo efecto son la Ley 40/2015, de 1 de octubre, de Régimen Jurídico del Sector Público, y el R.D. 203/2021, de 30 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de actuación y funcionamiento del sector público por medios electrónicos. A título informativo, se indican a continuación los cauces legales empleados a tal fin por otros Organismos y Registros de la Propiedad: Registro Electrónico General de la Administración del Estado (redsara) o Trámite Z de la Consellería de Agricultura, Desarrollo Rural, Emergencia Climática y Transición Ecológica (GVA)» .- LOS CUATRO EXTRANJEROS, con domicilio todos ellos en *** (Inglaterra-Reino Unido). Como POSIBLES titulares registrales de finca colindante. .- BANCO ***, S.A. como sucesor de BANCO ***, S.A. en ***, acreedor hipotecario de finca registral ***, posible finca registral colindante con la del expediente. .- DOÑA ** y DON ***, en ***. Como titulares de posible finca colindante. .- BANCO ***, S.A. como sucesor de CAJA *** en ***, acreedor hipotecario de finca registral ***, posible finca colindante con la del expediente. .- CONSELLERÍA DE AGRICULTURA, MEDIO AMBIENTE, CAMBIO CLIMÁTICO Y DESARROLLO RURAL que será notificada en su Sede Electrónica. Yo, el Notario, consignaré por diligencias sucesivas en el presente instrumento la realización de los envíos de la notificación por correo certificado con acuse de recibo y la recepción por mi parte de los correspondientes acuses de recibo, quedando, en su día, unidos a esta matriz, para ser reproducidos en sus copias, los correspondientes resguardos de envío y recepción y el escrito de notificación del presente expediente enviado a cada uno de ellos. Así mismo consignaré por diligencia el contenido de la comparecencia de cada uno de los notificados, en su caso. Todas las notificaciones podrán hacerse en la forma prevista en el art. 202 del RN (personalmente o por carta certificada con aviso de recibo), pues se trata sólo de informar acerca de la tramitación del expediente. No es necesario el exhorto notarial, es decir, la notificación a través de Notario competente en el lugar del domicilio. VI.- Que, así mismo, una vez gestionada la Publicación en el Boletín Oficial del Estado del Edicto comunicando la tramitación del Acta para la Inmatriculación, insertaré diligencia en la presente Acta haciéndolo constar y dejaré unida a esta matriz copia del mencionado Edicto y, en su día, cuando sea publicado, lo haré constar igualmente por diligencia y dejaré unida la hoja correspondiente del B.O.E. donde conste efectuada la publicación del Edicto. Potestativamente y dependiendo de las circunstancias del caso, el Notario podrá ordenar la publicación del edicto (también gratuito) en el tablón de anuncios del Ayuntamiento. VII.- Queda abierta, por tanto, la presente Acta a fin de ir consignando en ella por sucesivas diligencias todas las incidencias propias del expediente, hasta su definitiva finalización como legalmente proceda, una vez que hayan sido realizados todos los trámites legales y hayan transcurridos los plazos que indican los artículos 201.1 y 203.1 de la Ley Hipotecaria. En su caso y una vez alcanzado el buen fin de este expediente se solicita: .= La constancia registral de la descripción actualizada de la finca con el exceso de cabida puesto de manifiesto. .= Y de, conformidad con lo dispuesto en el Artículo 112 de la Ley 24/2001, en su redacción dada por la Ley 24/2005, la presentación telemática de la presente acta de finalización en el Registro de la Propiedad, una vez concluida con resultado favorable, debiendo considerarse como presentante de dichos documentos a los solicitantes, cuyas circunstancias personales constan anteriormente. De todo lo cual yo, y de quedar extendida la presente acta en *** folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, serie ***, número *** y los *** anteriores en orden correlativo de numeración, yo, el Notario, Doy fe.=- ARANCEL NOTARIAL. DERECHOS DEVENGADOS. Arancel aplicable, números: 1, 4 y nª 8ª. DOCUMENTO SIN CUANTÍA. TOTAL: (Impuestos excluidos) 1ª DILIGENCIA. La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ***, en ***, mi residencia, el día ***, para hacer constar que en el día de hoy, REMITO a través del Sistema Integral de Gestión del Notariado (SIGNO), la solicitud de inserción de Edicto comunicando la tramitación del acta para la inmatriculación del exceso de cabida en el “Boletín Oficial del Estado” a que se refiere la matriz precedente. No teniendo nada más que hacer constar doy por finalizada la presente diligencia. De todo lo cual, y de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente, yo, el Notario, Doy fe.= Ya sabemos que el edicto es gratuito (y no creo que sea ya necesario recordarlo como veremos que aun hice en el texto que ahora reproduzco). Lo de la gratuidad lo dice la regla Quinta del 203. Texto del Edicto Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ***, con residencia en ***, hago constar: Que en esta Notaria se tramita Expediente de Inmatriculación de Exceso de Cabida de Finca del que es promotora la persona de nacionalidad española con DNI/NIF ****, habiéndose levantado la correspondiente Acta de Iniciación del Expediente el día ***, con el número *** de protocolo y respecto de la que, en cumplimiento de lo dispuesto en la Ley Hipotecaria, comunico su tramitación en general y en particular a titular anterior fallecida y sus causahabientes, DOÑA ***, colindantes DON *** con domicilio ignorado, LOS EXTRANJEROS, con domicilio todos ellos en *** (Inglaterra-Reino Unido), como posibles titulares registrales de finca colindante, BANCO, S.A. como sucesor de BANCO, S.A. con domicilio en ***, acreedor hipotecario de finca registral ***, posible finca registral colindante con la del expediente, DOÑA *** y DON ***, en ***, como titulares de finca colindante y BANCO, S.A. como sucesor de CAJA *** en ***, acreedor hipotecario de finca registral **, finca colindante con la del expediente, y, en su caso, desconocidos causahabientes de todos ellos, siendo la finca objeto del expediente, la siguiente: .= URBANA: REFERENCIA CATASTRAL: INSCRIPCIÓN: El presente Edicto se inserta en el Tablón Edictal Único del B.O.E. en el seno del Expediente de Dominio para la Inmatriculación de Excesos de Cabida de Fincas anteriormente referido, para comunicar la tramitación del acta para la inmatriculación, en cumplimiento de lo expresamente dispuesto en el párrafo primero de la Regla Quinta del apartado 1 del Artículo 203 de la Ley Hipotecaria (según redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria y Ley de Catastro Inmobiliario), cuyo tenor literal es el siguiente, respecto de la inserción obligatoria del Edicto: ”…….el Notario…… Así mismo, insertará un edicto comunicando la tramitación del acta para la inmatriculación en el “Boletín Oficial del Estado”, que lo publicará gratuitamente.”. Durante un plazo que finalizará en un mes desde la publicación del presente Edicto en el Tablón Edictal Único del B.O.E., podrán los interesados comparecer en mi notaría sita en *** (Teléfono ***), para alegar lo que a su derecho convenga. 2ª DILIGENCIA. La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ***, en ***, mi residencia, el día ***, para hacer constar que de que en el día de hoy, recibo a través del Sistema Integral de Gestión del Notariado (SIGNO), copia de la página del Boletín Oficial del Estado del día ***, número **, Supl N. Pág 1 y 2 en la que se publica el Edicto comunicando la tramitación del acta para la inmatriculación del exceso de cabida en el “Boletín Oficial del Estado” a que se refiere la matriz precedente y la diligencia 1ª de la misma. Incorporo a la presente, la copia de dicho Edicto. No teniendo nada más que hacer constar doy por finalizada la presente diligencia. De todo lo cual, y de quedar extendida esta diligencia en mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y en el presente, yo, el Notario, Doy fe.= 3ª DILIGENCIA. La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ***, en ***, mi residencia, el día ***, para hacer constar que en el día de hoy, siendo las ****, REMITO por correo certificado con AVISO DE RECIBO, a ****, las notificaciones a que se refiere la matriz precedente. Incorporo a la presente, fotocopias de los justificantes de dichos envíos y de las cartas enviadas a cada uno de los indicados destinatarios. No teniendo nada más que hacer constar doy por finalizada la presente diligencia que redacto posteriormente en mi estudio, en base a las notas tomadas en el lugar de mi actuación. De todo lo cual, y de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y en el presente, yo, el Notario, Doy fe.= Las notificaciones del caso "Lando" Al ayuntamiento: REMITENTE. JUSTITO EL NOTARIO. DIRECCIÓN DESTINATARIO: EXCMO. AYUNTAMIENTO DE ****. DIRECCIÓN. Estimados Señores: Por medio de la presente pongo en su conocimiento que en la notaria de **** referida, a mi cargo, se está tramitando EXPEDIENTE DE INMATRICULACIÓN DE EXCESO DE CABIDA DE FINCA del que es promotor DON ***, ***, y titular del DNI/NIF ***, habiéndose levantado la correspondiente Acta de Iniciación del expediente el día ***, con el número **** de protocolo y respecto de la que, en cumplimiento de lo dispuesto en la Ley Hipotecaria, en su calidad de titular de vías públicas colindantes con la finca objeto del expediente y Ayuntamiento donde radica la finca les notifico que la descripción de la finca objeto del expediente es la siguiente: = URBANA: REFERENCIA CATASTRAL: INSCRIPCIÓN: Lo que les notifico a los efectos de que puedan formular las alegaciones que a su derecho convenga en el plazo de un mes a contar desde la recepción de la presente. En *** a *** de ****. Atentamente. JUSTITO EL NOTARIO. NOTARIO. A colindante residente fuera de España: DON JOHN SMITH. *** (Inglaterra-Reino Unido). Estimado Señor: Por medio de la presente pongo en su conocimiento que en la notaría de ** referida, a mi cargo, se está tramitando EXPEDIENTE DE INMATRICULACIÓN DE EXCESO DE CABIDA DE FINCA del que es promotor DON ***, ***, y titular del DNI/NIF ***, habiéndose levantado la correspondiente Acta de Iniciación del expediente el día ***1, con el número *** de protocolo y respecto de la que, en cumplimiento de lo dispuesto en la Ley Hipotecaria, en su calidad de posible titular registral de finca colindante le notifico que la descripción de la finca objeto del expediente es la siguiente: bla, bla, bla ... A Consellería: REMITENTE. DIRECCIÓN. CONSELLERÍA DE AGRICULTURA, MEDIO AMBIENTE, CAMBIO CLÍMATICO Y DESARROLLO RURAL DE LA GENERALITAT VALENCIANA. Sede Electrónica. Estimados Señores: Por medio de la presente pongo en su conocimiento que en la notaría de ** referida, a mi cargo, se está tramitando EXPEDIENTE DE INMATRICULACIÓN DE EXCESO DE CABIDA DE FINCA del que es promotor DON ***, ***, y titular del DNI/NIF ***, habiéndose levantado la correspondiente Acta de Iniciación del expediente el día ***1, con el número *** de protocolo y respecto de la que, en cumplimiento de lo dispuesto en la Ley Hipotecaria, en su calidad de titular de VEREDA posible colindante con la finca objeto del expediente cuya descripción es la siguiente: BLA, BLA, BLA. A colindante: DOÑA ***. DIRECCIÓN. Estimada Señora: Por medio de la presente pongo en su conocimiento que en la notaría de ** referida, a mi cargo, se está tramitando EXPEDIENTE DE INMATRICULACIÓN DE EXCESO DE CABIDA DE FINCA del que es promotor DON ***, ***, y titular del DNI/NIF ***, habiéndose levantado la correspondiente Acta de Iniciación del expediente el día ***1, con el número *** de protocolo y respecto de la que, en cumplimiento de lo dispuesto en la Ley Hipotecaria, en su calidad de titular de finca colindante le notifico que la descripción de la finca objeto del expediente es la siguiente: bla, bla, bla. A acreedor hipotecario de colindante: BANCO ***, S.A. Estimados Señores: Por medio de la presente pongo en su conocimiento que en la notaría de ** referida, a mi cargo, se está tramitando EXPEDIENTE DE INMATRICULACIÓN DE EXCESO DE CABIDA DE FINCA del que es promotor DON ***, ***, y titular del DNI/NIF ***, habiéndose levantado la correspondiente Acta de Iniciación del expediente el día ***1, con el número *** de protocolo y respecto de la que, en cumplimiento de lo dispuesto en la Ley Hipotecaria, en su calidad de acreedor hipotecario (como sucesor de BANCO ***) de la Finca Registral ** del Registro de la Propiedad de ***, sita en **, propiedad de ***, colindante con la finca objeto del expediente, cuya descripción es la siguiente: bla, bla, bla.... Notificaciones a acreedores, arrendatarios y titulares de otros derechos inscritos Si tienes hipoteca, ¿también tienes que notificar a tu acreedor en un expediente de cabida y a los titulares de otras cargas sobre tu finca? ¿y hay que notificar a los acreedores y titulares de otras cargas de las fincas colindantes? Pues sí, hay que notificar a todos ellos y nos los indicará el registro en su certificación Y si hay arrendamientos, ¿también hace falta notificación al arrendatario? Sí, también es necesario, estén los arrendamientos inscritos o no. ¿El acreedor hipotecario del promotor ha de consentir el expediente hipotecario? Hablamos de consentir no de ser notificado. Pues la cuestión queda clara en la Resolución de 21 de noviembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado que dice que NO hay que hacerlo: Como señala la regla segunda del artículo 203.1 «se iniciará el procedimiento mediante solicitud por escrito del titular dominical de la finca, en la cual, junto a la descripción literaria de la finca, realizada en los términos prevenidos reglamentariamente, deberán hacerse constar los datos personales del promotor y su domicilio para la práctica de notificaciones acompañándose además los siguientes documentos: (…) c) Identificación de los derechos constituidos sobre la finca, expresando las cargas a que pueda hallarse afecta o las acciones con transcendencia real ejercitadas en relación con la misma, indicando los nombres de los titulares o actores, sus domicilios y cualesquiera otras circunstancias que ayuden a su correcta identificación (…)». En la regla quinta se dispone que «recibida la comunicación del Registro acreditativa de la extensión de la anotación, acompañada de la correspondiente certificación, el Notario notificará la pretensión de inmatriculación, en la forma prevenida reglamentariamente, a todos aquellos que, de la relación de titulares contenida en el escrito acompañado a la solicitud, resulten interesados como titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca que se pretende inmatricular (…) para que puedan comparecer en el expediente y hacer valer sus derechos». Por tanto, de las normas transcritas resulta que corresponde al titular del dominio promover el procedimiento y se prevé expresamente a lo largo de la tramitación del mismo la intervención de los titulares de cargas, quedando así salvaguardados sus derechos, circunstancia esta que deberá ser objeto de calificación una vez concluido el procedimiento y no al tiempo de expedirse la certificación, como ocurre en el supuesto que nos ocupa. 4ª, 5ª, 6ª DILIGENCIA (VAN LLEGANDO LOS ACUSES). La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ***, en ***, mi residencia, el día ***, para hacer constar que el día ***, RECIBO el aviso del envío por correo certificado dirigido a Doña ***, con DNI/NIF *** a que se refiere la diligencia 3ª en el que consta como entregado a la propia destinataria el día ***. Incorporo a la presente, fotocopia, por mí, el Notario, deducida del mencionado aviso de recibo. No teniendo nada más que hacer constar doy por finalizada la presente diligencia. De todo lo cual, y de quedar extendida esta diligencia en mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior, yo, el Notario, Doy fe.=- Se incorpora testimonio del justificante del envío, no el acuse que nos tendrán que devolver y, por tanto, aun no tenemos. 7ª DILIGENCIA. La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ***, en ***, mi residencia, el día ***, para hacer constar que en el día de hoy a través del Trámite Z de la Sede Electrónica de la Consellería de Agricultura, Desarrollo Rural, Emergencia Climática y Transición Ecológica y de la Generalitat Valenciana (https://www.gva.es/es/inicio/procedimientos?id_proc=18490&version=amp), remito a la misma, la notificación a que se refiere la matriz precedente. Incorporo a la presente, copia de la notificación practicada y el justificante de la notificación obtenido a través de dicha Sede Electrónica. No teniendo nada más que hacer constar doy por finalizada la presente diligencia. De todo lo cual, y de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y en el presente, yo, el Notario, Doy fe.= No conviene unir copia simple electrónica, aunque la sede que sea lo permita. Con la notificación que yo firmo en papel, escaneo y pedefizo, es bastante. Nos imprimemos todos los justificantes que nos salgan y los uniremos. Mi consejo es que todos los expedientes deben estar muy bien controlados por quien corresponda, pero al día. En mi notaría los atiende el oficial de turno con la copista. Como consecuencia de un cambio de copista, ahora yo hago las labores que hacía la copista hasta que la nueva tenga todo el asunto controlado. Va por buen camino. ¿Y si fuera a Carreteras? Pues he encontrado este enlace donde parece que debería hacerse. 8ª, 9ª DILIGENCIA (SIGUEN LLEGANDO ACUSES). La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ***, en ***, mi residencia, el día ***, para hacer constar que el día ***, RECIBO el aviso del envío por correo certificado a que se refiere la diligencia 3ª dirigido a Banco ***, S.A., en el que consta como entregado a ***, con D.N.I. ***, el día ***. Incorporo a la presente, fotocopia, por mí, el Notario, deducida del mencionado aviso de recibo. No teniendo nada más que hacer constar doy por finalizada la presente diligencia. De todo lo cual, y de quedar extendida esta diligencia en mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y en el presente, yo, el Notario, Doy fe.= 10ª DILIGENCIA. La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ***, en ***, mi residencia, el día ***, para hacer constar que en el día de hoy a través de la página web de correos (www.correos.es) he consultado el estado de los envíos con número para seguimiento ****, a que se refiere la diligencia 3ª en cuanto a los destinatarios, ***, los cuales figuran como ENTREGADOS a sus destinatarios o autorizados, con fecha ***. Incorporo a la presente fotocopias, por mí, el Notario, deducida con valor de testimonio de justificante de dicha consulta. Del contenido de la presente diligencia, que extiendo en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y en el presente, Doy fe. El justificante que la web de Correos permite obtener es demasiado largo pero no queda otra que imprimir lo que salga y unirlo (aunque no descarto que haya otro modo mejor de hacer todo esto). Las tarjetas rosas están en vías de extinción. Quizá algunos podéis explicarnos como lo hacéis en vuestra notaría (o registro). 11ª DILIGENCIA. La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ***, en ***, mi residencia, el día ***, para hacer constar que habiendo quedado recogidas en las anteriores diligencias todas las incidencias propias del expediente y los documentos aportados, habiendo transcurrido un mes desde la recepción por parte de la interesada en la última notificación dimanante del presente procedimiento y no habiéndose formulado oposición alguna al mismo por ningún afectado, procede que yo, el Notario, acceda a la pretensión de inmatriculación de exceso de cabida formulada por DON *** y expida COPIA AUTORIZADA de la presente que remitiré telemáticamente, junto con el acta inicial número *** de mi protocolo, con fecha ***, al Registro de la Propiedad de *** para que practique, si procede, la inmatriculación de exceso de cabida solicitada, considerando como presentante de dicho título al citado promotor. No teniendo nada más que hacer constar doy por finalizada la presente diligencia y con ella el total expediente. De todo lo cual, y de quedar extendida la presente diligencia extendida en el último folio de la diligencia anterior y en el presente, yo, el Notario, Doy fe. El cierre. 12ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ***, en ***, mi residencia, el día ***, para hacer constar que el día ***, expido y remito COPIA AUTORIZADA ELECTRÓNICA EXACTA de su matriz al Registro de la Propiedad correspondiente, a los efectos del Artículo 249 del Reglamento Notarial. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior, Doy fe. 13ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de ***, en ***, mi residencia, el día ***, para hacer constar que el día ***, recibo la comunicación registral de asiento de presentación en la que consta la fecha y hora del acuse de recibo digital y la notificación registral fehaciente de haberse practicado el asiento de presentación. Incorporo justificantes de las mismas a la presente. Asimismo incorporaré cuando se reciban los correspondientes justificantes de la calificación defectuosa, parcial y/o total de la matriz precedente. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y el presente, Doy fe. NOTA: En **, el día ***, yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***, expido copia a instancia de DON ***, en treinta y dos folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie **, número ***y los treinta y uno anteriores en orden correlativo, incluido uno, que se agrega para la consignación de notas por los Registros y oficinas públicas. DOY FE.- Firmado: JEN. Se acabó. Ahora queda esperar a que el registro se manifieste. La suspensión de la fe pública registral del artículo 207 LH Fue esta una cuestión que nos planteamos tras mi primer expediente a principios de 2016 que nos generó una desagradable sorpresa que descubrimos cuando fue a venderse la finca objeto del expediente: Nos habían cascado un 207 LH. Fue entonces cuando escribí todo esto: El artículo 207 de la Ley Hipotecaria antes incluía el supuesto de suspensión por dos años para la inmatriculación de excesos y actualmente no. Para tales supuestos la suspensión de la fe pública registral ya no tiene lugar ¿o sí? A los efectos de la suspensión de la fe pública registral hay que tener en cuenta también lo que dice el Artículo 38 de la Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas sobre comunicación de ciertas inscripciones: "Cuando se inscriban en el Registro de la Propiedad excesos de cabida de fincas colindantes con otras pertenecientes a una Administración pública, el Registrador, sin perjuicio de hacer constar en la inscripción la limitación de efectos a que se refiere el artículo 207 de la Ley Hipotecaria, deberá ponerlo en conocimiento de los órganos a los que corresponda la administración de éstas, con expresión del nombre, apellidos y domicilio, si constare, de la persona o personas a cuyo favor se practicó la inscripción, la descripción de la finca y la mayor cabida inscrita. Igual comunicación deberá cursarse en los supuestos de inmatriculación de fincas que sean colindantes con otras pertenecientes a una Administración pública. En el caso de que estos asientos se refieran a inmuebles colindantes con otros pertenecientes a la Administración General del Estado, la comunicación se hará al Delegado de Economía y Hacienda". Puede que el citado Artículo 38 de la LPAP pudiera haber quedado derogado tras la reforma hipotecaria de 2015. El asunto de la limitación del Artículo 207 de la Ley Hipotecaria, que implica la suspensión de la fe pública registral durante un plazo de dos años desde la inscripción, nos surge (y nos surgía con las inmatriculaciones de excesos anteriormente y hoy en los casos de excesos referidos en el citado Artículo 38 de la Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas) bastante a menudo, puesto que aún existe un considerable número de fincas sin inscribir en el Registro de la Propiedad y son incontables los excesos de cabida de las fincas inscritas. Representa un riesgo el que pueda aparecer una Administración Pública que pudiera ostentar algún derecho sobre la superficie objeto del exceso de cabida u de inmatriculación o un tercero protegido. Lo cierto, es que las Administraciones aparecen y reclaman (a diferencia de los terceros protegidos que escasean) aunque habitualmente "sus reclamaciones" suelen solucionarse positivamente si uno se allana en el asunto, es decir, si se conforma con lo que la Administración reclama y protege. Esas reclamaciones forman parte normalmente del expediente previo en el que habrán quedado resueltas, aunque es posible que puedan aparecer con posterioridad (en ese plazo de dos años), si la Administración no reclama antes causando perjuicio a un acreedor hipotecario o un adquirente. La probabilidad de reclamación al margen de las Administraciones es pequeña toda vez que la Ley Hipotecaria en su redacción tras la reforma de noviembre de 2015 exige la obligatoria notificación al propietario anterior de la finca, a todos los colindantes con ella (incluidas las Administraciones Públicas) y al ayuntamiento. Tengamos también en cuenta que en estos expedientes se expide al comenzarlos, una certificación registral que causa anotación preventiva de su tramitación, la cual producirá todas las consecuencias que de las anotaciones puedan derivarse para los titulares de derechos posteriores sobre la misma finca. Finalmente, el Registro de la Propiedad publica un Edicto en el Boletín Oficial del Estado (por si quedara alguien que no haya sido notificado y que aún pudiera reclamar)". Esto es lo que dice el Artículo 207 de la Ley Hipotecaria: "Si la inmatriculación de la finca se hubiera practicado con arreglo a lo establecido en los números 1.° (transformación o equidistribución urbanística), 2.° (concentración parcelaria), 3.° (expropiación forzosa) y 4.° (deslindes administrativos) del artículo 204, el artículo 205 (doble título) y el artículo 206 (administraciones públicas), los efectos protectores dispensados por el artículo 34 de esta Ley no se producirán hasta transcurridos dos años desde su fecha. Esta limitación se hará constar expresamente en el acta de inscripción, y en toda forma de publicidad registral durante la vigencia de dicha limitación". Pero, ¿estoy en lo cierto? La opinión de "Silvestre, el librario" sobre el 207 LH Silvestre es un registrador amigo mío de la toda vida (aun mucho antes de que fuera registrador). Le pregunté el otro día por el asunto y me dijo todo esto: Entiendo que desde la Ley 13/15 queda claro que las limitaciones que comprende solo se aplican a las inmatriculaciones (excluidas las que accedan por sentencia o acta ex 203 LH). No a los excesos. Lo que ocurre es que antes de la reforma, el art. 298.3 RH (que desarrollaba el art. 205 LH) hablaba de "inmatriculación de excesos de cabida", lo que ha llevado a algunos a entender aplicable analógicamente la limitación. Hoy, la DGRN entiende, a tenor de la nueva normativa, que el concepto de exceso de cabida ha sido superado por el de rectificación descriptiva, sea cual sea su contenido, quedando tácita e íntegramente derogado el Título VI del RH (que incluye el art. 298.3 que es el fundamento de algunos para endiñarte el 207 por aquella referencia a la inmatriculación de excesos). Además, tal rectificación (el exceso) accede al Registro ex arts. 199 y 201 LH, que no imponen la limitación. El 207 por su parte no se refiere a ellos. Así que sí hay un 207 derivado de un exceso o defecto (rectificación), conviene intentar cancelarlo y si se esgrimen buenos argumentos, podría lograrse. No conozco resoluciones en contra y podría encontrase alguna a favor. Es la expresión inmatriculación aplicada al exceso lo que genera en parte este problema, aunque el argumento sea difícil de sostener en mi opinión. Mi amigo Silvestre, lo deja claro. Pero hay un matiz: La DG viene entendiendo (no en términos absolutos, pero con clara tendencia) que por la vía de los arts. 199 y 201 LH pueden acceder excesos sin límite alguno si, previo expediente, no hay queja de colindante. Ha llegado a admitir excesos equivalentes al 150% de la medida inscrita. No comparto la doctrina, que me atrevo a calificar de "amnistía libraria", y son muchas las denegaciones en tal sentido que me he visto convencido a defender. Si me recurren, pierdo e inscribo, entonces sí vería oportuno aplicar las limitaciones (el 207) y los edictos del 205 LH si el exceso supera (siendo generosos) el 50%, equiparándolo a la inmatriculación. Me explico: Si el exceso debe responder a un error de medición de una finca inscrita, trasladado al título y al Registro, que merece rectificación, no parece razonable admitir un error superior, digamos, al 25%, que ya es mucho. Los agrimensores no era tan groseros. Es cierto que antes se escrituraba en ocasiones menor cabida de la real, para reducir gastos. Pero tampoco es lógico aceptar que la diferencia supere digamos, como muchísimo, el 50%. Y si así fuera, pues que el comprador avispado afronte ahora las consecuencias de inmatricular el terreno que no se inscribió en su día porque él no quiso. Como ha defendido la DG en algunas ocasiones (otras muchas veces guardan silencio en este punto), la falta de oposición de colindantes solo garantiza que estos no sufren perjuicio, pero no excluye que existan negocios encubiertos que hagan dudar de la identidad de la finca. Es mas, probablemente habrá sido algún colindante quien haya transmitido el terreno anexo y por eso no se queja. He expedido varias certificaciones ex art. 201 LH haciendo constar (siguiendo a la DG) que se aprecian seria dudas de identidad motivadas por la desproporción del exceso, de modo que si las mismas no se disipan a través del expediente notarial, se denegará el despacho. La DG no aclara, ni yo he llegado a conocer en la práctica, qué diligencias puede promover el notario actuante para convencer al registrador de que se trata de un exceso y no de la inmatriculación de una porción colindante. Interesantísima visión que no conviene dejar caer en el olvido. Fiscalidad de los expedientes de cabida y de dominio En cuanto a los de cabida, al principio de los tiempos (allá por 2016), pensaba que se trataba de expedientes sin cuantía salvo que en el título de adquisición no hubieran aflorado los metros en cuyo caso sí que podríamos tener algún problema fiscal siendo conveniente la tributación. En mi primer caso, me blindé mucho con este asunto aunque luego me he preocupado menos por este tema y ninguno de mis clientes ha tenido problemas aun cuando en su viejo título no aflorara discrepancia alguna y sí que la hayamos aflorado en el título inmediatamente previo al expediente. Lo que pensábamos, a fin de cuentas, era que si ya se había tributado por el exceso de superficie en el título de adquisición del promotor del expediente (o por la adquisición de la propiedad en el título del promotor del expediente de dominio, cosa que siempre habría ocurrido), no correspondería ahora tributar. Si el exceso afloraba por primera vez en el expediente, tributaría, pero si ya se tuvo en cuenta esa superficie en el título y, por tanto, ya se pagó por ella, no volverías a pagar ahora. Como dice el abogado que llevó el caso "Prado", "entonces éramos unos pardillos". Esto fue lo que dijimos en este expediente de principios de 2016 que fue el primero que hicimos: Así pues, la superficie propia de esta finca, que resulta de completar la descripción literaria de la misma que consta en el TÍTULO con el resultado de la medición del técnico competente antes citado, es de SETECIENTOS OCHENTA Y TRES METROS, NOVENTA Y UN DECÍMETROS Y VEINTE CENTÍMETROS CUADRADOS (783,912 m2), todos los cuales, por tanto, fueron objeto de tributación por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas devengado con motivo del otorgamiento de la escritura citada en el apartado TÍTULO. 6.- Que la VALORACIÓN a efectos fiscales del exceso de cabida no resultante del TÍTULO (completado con el resto de las medidas longitudinales del huerto que forma parte de la finca registral 8.002) de CIENTO DOCE METROS Y DIECINUEVE DECÍMETROS CUADRADOS (112,19 m2)asciende a la suma de DIECINUEVE MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y CUATRO EUROS Y CINCO CÉNTIMOS (19.684,05 €). Actualmente los consideramos todos exentos (tanto los de cabida como los de dominio). Nunca hemos tenido sorpresas y he trabajado en los Distritos de Monóvar, Alicante, Orihuela, Yecla y Cieza (que creo que son todos mis colindantes menos Villena donde estoy aun virgen). ¿Y qué dice la DGT y la DGSJYFP? Vamos a verlo: DGT V2227-10 y V0750-16: Los expedientes para registración de excesos de CABIDA no están sujetos a TPO ni a AJD. DGT V2738-21: La inscripción de un exceso de CABIDA en virtud de una representación gráfica alternativa conforme al art. 199.2 LH no está sujeta a TPO, por no estar previsto en el art. 7.2.C de la Ley del Impuesto de Transmisiones, ni a AJD por no tener carácter valuable. RDGRN 12-9-2016 la no sujeción debe ser apreciada de oficio por el Registrador sin necesidad de liquidación. Es decir, ni 199, ni 201, ni por TPO, ni por AJD. No se hace mención alguna a que la superficie del exceso hubiera o no aflorado anteriormente. No tributan sin mas (no sujetos). Y con los de dominio, ¿qué pasa? Lo dice Vicente Martorell en el artículo que enlazo abajo: "El expediente de dominio para inmatriculación (art. 203 de la Ley Hipotecaria) sigue pagando ITPO, salvo que se acredite la liquidación del título de propiedad. Ojo, que, si la liquidación del título es por prescripción, el expediente de dominio tributa". ¿Y cuándo el título previo no ha tributado? Pues yo diría que siempre lo habrá hecho, aunque ojo si no lo hizo por razón de prescripción. Yo estoy seguro de haber basado alguno en títulos de herencia que estaban prescritos y que no han tributado, pero lo mejor es ser prudente en este tema. No está de mas leer al gran Vicente Martorell: "Fiscalidad de los expedientes notariales de alteración registral". La RDGRN-Consulta de 17-05-2018 ha supuesto una considerable confusión en la materia por lo que la cito para que se tenga en cuenta aunque resulte bien difícil de entender lo que dice ya que, por un lado, parece señalar que nada cambia con relación a la situación anterior a la Ley 13/2015 (es decir, no tributaría el expediente de cabida conforme a las RR DGT 2010 y 2016, y a la RDGRN 2016), aunque por otro también nos dice que sí están sujetos, al referirse al pago de la documentación suplida como forma de evitar que sí que tributen y aunque también diga que el procedimiento del 199 no está sujeto. INCOMPRENSIBLE. ATENCIÓN: En la clase anterior una de las compañeras comentó que en Canarias se estaban enviando con bastante retraso liquidaciones complementarias por expedientes de dominio. MUCHO CUIDADO y estemos seguros si desconocemos el criterio que se pueda estar siguiendo y al margen de la posibilidad de recursos. Cosas a posteriori: Empezado el expediente de dominio con un Notario que no lo impulsa, ¿podría el interesado desistir del mismo e iniciarlo con otro Notario competente? Bueno, pues para empezar habría que ver en qué momento del expediente nos encontramos porque, a priori, habría que contestar que no siendo esa la causa por la que se pretende desistir y comenzar a tramitarlo con otro Notario. Está claro que desistir se puede, pero no estaría tan claro que se pueda recomenzar con otro Notario competente. Sería relevante saber si ya se ha expedido la certificación registral y practicado la anotación preventiva y se habría de explicar todo a la perfección. DUDOSO. ¿Queja al Colegio Notarial? Seguramente. Un nuevo (bueno, es de 2018) artículo sobre fiscalidad. J DELGADO: TRATAMIENTO TRIBUTARIO EN EL ITPAJD de los expedientes y documentos del TITULO VI DE LA LEY HIPOTECARIA. (concordancia con la realidad fisica y jurídica) - REGIS PRO. es Hasta la próxima clase. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario
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