Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría. CLASE 7-3: Declaraciones de obra nueva terminada con arreglo a proyecto y licencia: Los casos Senjen, Gerjaer y Larpi ÍNDICE Escritura de declaración de obra nueva terminada con arreglo a proyecto y licencia (el caso "Senjen") El libro del Edificio y el depósito del Libro del Edificio ¿Cómo se acredita que el CD que se lleva al registro es el mismo que se ha depositado en la notaría? ¿Lo certifica el técnico en la notaría o en el Registro? Escritura de declaración de obra nueva terminada con arreglo a proyecto y licencia (el caso "Gerjaer") La pequeña subsanación del caso "Gerjaer" Escritura de declaración de obra nueva terminada con arreglo a proyecto y licencia (el caso "Larpi") Las subsanaciones del caso "Larpi" Escritura de declaración de obra nueva terminada con arreglo a proyecto y licencia (el caso "Senjen") No me constan problemas registrales. Un caso de los mas sencillos que vamos a comentar en esta clase. E X P O N E N: PRIMERO.- Que Don XXX y Doña xxx son dueños, en pleno dominio, con sujeción a su régimen matrimonial extranjero, y por el título que luego se dirá, de la siguiente finca: = RÚSTICA: Superficie: Una hectárea, dos áreas y cuatro centiáreas (10.204 m2). Linderos: INSCRIPCIÓN: DATOS CATASTRALES: De la rústica: De lo urbano (incluyendo la vivienda, que se declara terminada, almacén, aparcamiento y deportivo que continúan en construcción): Aunque la licencia permite construir un almacén, un aparcamiento y una piscina que se han dado de alta en el Catastro, no se declaran en la escritura. De hecho, solo hay intención de construir y declarar la piscina. El almacén y el aparcamiento de momento no se van a construir. Al parecer, ha habido algún problema con el técnico. Se ha decidido no esperar a que la piscina se termine y se informa suficientemente en el otorgamiento del coste adicional a nivel notaría, registro e impuesto que conllevará el otorgamiento de una nueva escritura de declaración de obra. La conclusión es que ha habido precipitación en el alta catastral del resto de las edificaciones originándose esta situación que antes o después debería resolverse. Es precisamente la circunstancia de que las obras consten en Catastro lo que nos lleva a no exigir el ICUC en este caso (aunque con arreglo a nuestro criterio general parece que sí es un caso en el que procedería). Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, las certificaciones acreditativas de las referencias catastrales, y descriptivas y gráficas (erróneamente catastradas en su totalidad a nombre del Sr. **), y los anexos de coordenadas georreferenciadas vértices de las parcelas catastrales, solicitadas por los otorgantes a efectos del presente otorgamiento, que incorporo a esta matriz. La titularidad catastral está mal. No es una situación grave (es mucho peor la primera de las incidencias reseñadas) pero el título previo no es de mi notaría por lo que no me parece oportuno presentar en estos casos ningún escrito de alegaciones a través de la SEC. Ya he explicado que estoy dispuesto a hacerlo si la escritura es mía y si no es de hace mucho tiempo (esta es de 2017) pero no en todo caso. El STI no nos sirve en estos pues no permite hacer este tipo de cosas. Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. Coordinación de Catastro y Registro: La descripción de la finca conforme a Catastro se corresponde con la descripción registral. La superficie de finca está perfecta. En el ante título (el título del que transmitió a los actuales propietarios) debió modificarse la cabida como se descubre al ver en la nota de información continuada del Registro de la Propiedad que existe un "207" ya caducado. Sobre el 207 y las modificaciones de cabida hablaremos en otro momento. TÍTULO: CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiestan sus propietarios que, sin perjuicio de las afecciones fiscales vigentes que figuran en la nota registral adjunta, la finca descrita se encuentra gravada con la limitación del artículo 207 de la Ley Hipotecaria por plazo de dos años a contar desde el día *** 2016, ya caducada, cuya cancelación se solicita por medio de la presente. Y libre de otras cargas y gravámenes, de arriendos, ocupantes y aparceros, y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos. INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: SEGUNDO.- Esto expuesto, O T O R G A N: Primero. DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA TERMINADA. A).= *** declaran que, en el interior de la finca descrita en la presente escritura, al amparo de la Licencia de obras que luego se refiere, con fondos propios, y sin adeudar cantidad alguna por razón de mano de obra, materiales, dirección ni ningún otro concepto, han construido una VIVIENDA UNIFAMILIAR AISLADA que por la presente DECLARAN TOTALMENTE TERMINADA, y cuya inscripción solicitan con la siguiente descripción actualizada de la total finca: = RÚSTICA: Dentro de cuyo perímetro existe construida una vivienda unifamiliar aislada, compuesta de planta baja y planta alta. Distribución: Superficie: Tiene una total superficie construida de doscientos siete metros y cincuenta y dos decímetros cuadrados (207,52 m2), de los que ciento veintiséis metros y treinta y nueve decímetros cuadrados (126,39 m2) corresponden a la planta baja y los restantes ochenta y un metros y trece decímetros cuadrados (81,13 m2) a la planta alta. Tiene una total superficie útil de ciento setenta y dos metros y setenta y cuatro decímetros cuadrados (172,74 m2), de los que ciento diez metros y noventa y nueve decímetros cuadrados (110,99 m2) corresponden a la planta baja y los restantes sesenta y un metros y setenta y cinco decímetros cuadrados (61,75 m2) a la planta alta. Ocupa una superficie de parcela de ciento cincuenta y un metros y treinta y cinco decímetros cuadrados (151,35 m2). Linderos: Por todos sus vientos, con la finca en la que se halla enclavada. Linderos de la total finca: Hay que ser suficientemente minucioso en la descripción de las edificaciones. Estamos haciendo títulos que pueden estar vivos durante décadas y nos pagan para eso. También es cierto que en la inmensa mayoría de las ocasiones las certificaciones de los técnicos se preparan en la notaría y se supervisan por los técnicos. Cuando las hacen los técnicos, las debemos supervisar a conciencia en la notaría. VALORACIÓN DE LA OBRA DECLARADA: B).= A los oportunos efectos se incorporan a la presente, junto con las mencionadas certificaciones catastrales: .- Licencia Urbanística de Obras concedida por Decreto de Alcaldía Presidencia número *** del Ayuntamiento de **, de fecha ***, Expediente ***, de la que yo, el Notario, deduzco fotocopia con valor de testimonio, que incorporo a la presente. .- Certificados finales de la dirección de la obra descrita visados por el Colegio Territorial de Arquitectos de *** y por el Colegio de Aparejadores, Arquitectos Técnicos de Ingenieros de edificación de ***, de los que yo, el Notario, deduzco fotocopias, con valor de testimonio, que incorporo a la presente. .- Licencia Municipal de Primera Ocupación de la vivienda, concedida por Decreto de Alcaldía número *** del Ayuntamiento de ***, de fecha ***, de la que deduzco fotocopia, con valor de testimonio, que incorporo a la presente. .- Y certificación expedida con fecha *** por Don ***, Arquitecto Técnico Ingeniero de Edificación, Colegiado con el número *** en el Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de *** (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme al REGLAMENTO (UE) N o 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE), acreditativa de la descripción de la vivienda y de la finalización de las obras de la misma, conforme al proyecto redactado por Doña ***, Arquitecto, y para el que se obtuvo la licencia antes referida, así como de las coordenadas georreferenciadas de la superficie de suelo ocupado por la edificación que se declara, en términos coincidentes con la descripción que consta en esta escritura, lo que yo, el Notario, compruebo. C).= SEGURO DECENAL. *** manifiestan, que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación, no es exigible la constitución de garantías ya que son autopromotores individuales de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Yo, el Notario, advierto de que en el caso de producirse la transmisión "intervivos" dentro del plazo previsto en el párrafo a) del Artículo 17.1 de la citada ley (diez años a contar desde la recepción de la obra), los autopromotores quedarán obligados a la contratación de la garantía antes mencionada por el tiempo que reste para completar los diez años, salvo que los autopromotores, que deberá acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constitución de la misma. D).= LIBRO DEL EDIFICIO. *** me entregan dos ejemplares del Libro del Edificio en soporte informático TIPO CD, uno de los cuales quedará depositado en mi Notaría y el otro se acompañará, rubricado, sellado y firmado por mí, a la primera copia que de la presente se expida. El libro del Edificio y el depósito del Libro del Edificio Esta ha sido la evolución normativa en la materia: El art. 7 de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación obliga a que el director de la obra facilite al promotor el conocido como Libro del Edificio (que incluye el proyecto y sus modificaciones, acta de recepción, relación de agentes intervinientes en el proceso de edificación, e instrucciones de uso y mantenimiento del edificio) y a que el promotor lo entregue a los usuarios finales del edificio. El Decreto 47/2007 añadió que el certificado de eficiencia energética debía incorporarse al Libro del Edificio. El art. 19 de la Ley 8/2007 de Suelo exigió para la declaración de obras nuevas terminadas la acreditación documental de "... el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios...". Dicho precepto pasó al art. 20 del Decreto-Legislativo 2/2008 aprobatorio del texto refundido de la Ley de Suelo en idénticos términos, y ha sido mantenido por el Decreto-Ley 8/2011. La Resolución-Circular de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de julio de 2007 (confirmada por la Resolución de la Secretaría de Estado de Justicia de 13 de febrero de 2008) declaró que tal acreditación documental venía referida, aparte de a los específicos requisitos autonómicos o al llamado "seguro decenal", al Libro del Edificio, el cual habría de ser objeto de previa o simultánea protocolización notarial acompañado de la certificación del director de la obra acreditativa de que ese es el Libro correspondiente a la misma y que le ha sido entregado al promotor, quien deberá manifestar su disponibilidad para cumplir con su obligación de entregar un ejemplar del mismo a cada uno de los usuarios del edificio. Las normas autonómicas han añadido en ocasiones (Valencia o Andalucía) el depósito del Libro en el Registro de la Propiedad. La exigibilidad del Libro depende de la fecha de la concesión de la licencia de obras. Si había entrado en vigor la norma que lo regula (la Ley de Ordenación de la Edificación de 1999 que se produjo el 6 de mayo de 2000), el Libro es necesario. Si procede el Libro, procederá el Depósito en el Registro de la Propiedad por aplicación del Artículo 202 de la Ley Hipotecaria que establece: "Salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, deberá aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca. En tal caso, cuando se trate de edificaciones en régimen de propiedad horizontal, se hará constar en el folio real de cada elemento independiente su respectiva representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro". El Artículo 7 de la Ley de Ordenación de la Edificación indica su contenido: Una vez finalizada la obra, el proyecto, con la incorporación, en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas, será facilitado al promotor por el director de obra para la formalización de los correspondientes trámites administrativos. A dicha documentación se adjuntará, al menos, el acta de recepción, la relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación, así como la relativa a las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de conformidad con la normativa que le sea de aplicación. Toda la documentación a que hace referencia los apartados anteriores, que constituirá el Libro del Edificio, será entregada a los usuarios finales del edificio. Distinto (y previo) es el depósito notarial del Libro del Edificio que también será exigible si la fecha de la licencia de obras fuera posterior al 6 de mayo de 2000. Siempre he pensado que o depositamos en la notaría o depositamos en el Registro, pero a este doble depósito del Libro del Edificio no le veo ningún sentido. La citada Resolución-Circular de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de julio de 2007 declaró que el Libro del Edificio, habría de ser objeto de previa o simultánea protocolización (que no depósito) notarial. Es la Resolución-Circular de 29 de octubre de 2015 la que exige que el Libro del Edificio deberá presentarse al Registro de la Propiedad en soporte informático, en formato PDF y autenticado por el promotor con su firma electrónica o por otro medio fehaciente. Es evidente que el depósito notarial habrá de ser en el mismo formato y por duplicado. En el caso de Valencia, el DECRETO 25/2011, de 18 de marzo, del Consell, por el que se aprueba el Libro del Edificio para los edificios de vivienda señala que: "El promotor deberá depositar en el Registro de la Propiedad en cuya circunscripción radique el inmueble una copia del Libro del Edificio, acompañada de copia auténtica del acta notarial de depósito". Entonces, tenemos clara la fecha desde la que se exige, que ha de depositarse en la notaría, que debe depositarse en la notaría en soporte informático y que también puede ser necesario su depósito en el registro. Lo que no está tan claro es que sea necesaria el acta y que, por tanto, no pueda hacerse dentro de la propia escritura de declaración de obra terminada o acta de final de obra. En la RDGRN de 20 de septiembre de 2018, por la que se suspende la inscripción de una escritura de ampliación y final de obra, se sigue haciendo referencia al acta aunque lo cierto es que parece que en la práctica se ha extendido la costumbre de no documentar el depósito en acta independiente. El Libro del Edificio es exigible para todo tipo de obras (incluida, aunque se ha discutido como en la RDGRN de 20 de Septiembre de 2018, la vivienda unifamiliar para uso propio) y no es exigible para la declaración de las obras antiguas. ¿Cómo se acredita que el CD que se lleva al registro es el mismo que se ha depositado en la notaría? ¿Lo certifica el técnico en la notaría o en el registro? Un día me dijeron que en la notaría de Talsitio hacían el acta del Libro del Edificio sin mencionar los documentos que comprende. Simplemente les traen el CD y se hace un certificado escueto en el que el técnico declara que el libro depositado contiene todos los documentos necesarios que no se enumeran. La notaría se quedaba su ejemplar, expedía copia del acta y al Registro se llevaba la copia del acta, el certificado del técnico y grapada a este (y sin más) otro ejemplar del CD. ¿El Notario está obligado a acreditar lo que lleva el Libro? Yo entiendo que sí que debe el Notario comprobar que el CD contiene el Libro del Edificio, aunque el contenido exacto (particular de cada cosa, de cada documento) es competencia de los arquitectos o técnicos correspondientes, a semejanza de lo que ocurre con el proyecto de obra. ¿Y cómo se hace para poner en relación el CD que se llevan al registro con el depósito? Llevarlo grapado a un certificado del técnico es un mecanismo bastante endeble notarialmente hablando, ¿no? Lo que yo hago es que el promotor me trae el acta de entrega del Libro del Edificio, junto al certificado firmado por el arquitecto y dos CD, uno para depositar en la Notaría y otro para acompañar junto a la escritura de obra nueva al Registro. En esos CD pongo una pegatina circular como esta diciendo: «DILIGENCIA.- La pongo yo, xxxx, Notario de xxx y del Ilustre Colegio Notarial de XXXX, para hacer constar que el presente soporte informático es copia exacta del que ha sido depositado en mi notaría mediante ACTA DE DEPÓSITO DE LIBRO DEL EDIFICIO, autorizada por mí, el día xxx, con el número xxx de protocolo. En xxx, a xxx. DOY FE«. Sobre la etiqueta estampo el sello de la notaría«. Actualmente, ya no lo hago en un número de protocolo separado puesto que supone encarecer excesivamente el final de obra para cumplimentar este requisito y, SOBRE TODO, porque no es obligatorio (como pensé durante mucho tiempo) con lo que simplemente es suficiente con decir esto en dicha escritura: «SEGUNDO.- DEPOSITO DEL LIBRO DEL EDIFICIO. El compareciente me entrega el Libro del Edificio antes referido, que va recogido, debido a su volumen, en un soporte informático, es decir, en un CD, del cual me entregan dos ejemplares, uno de los cuales queda depositado en mi Notaría y el otro se acompañará, rubricado por mí, a la primera copia que de la presente se expida». Continuemos con el caso Senjen ... E).= EFICIENCIA ENERGÉTICA. ***, manifiestan disponer del certificado de eficiencia energética de la edificación objeto de la presente a que se refiere el R.D. 235/2013, de 5 de Abril, y el R.D. 564/2017, de 2 de Junio, sobre procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y el Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana, que me exhibe y del incorporo fotocopia de la calificación energética con registro***. F).= REPRESENTACIÓN GRÁFICA (Ley 13/2015, de 24 de Junio): La representación gráfica de la superficie de de suelo ocupada por las obras que se declaran, consta en el certificado expedido por Don ***, antes citado. Dudo si podemos en las notarías hacer algo para asegurarnos de que las coordenadas son correctas. Algunos optan por pedir una comprobación previa a los registros que son receptivos a hacerlo. En mi opinión, esta es una responsabilidad de los técnicos que deben asumir las consecuencias de su error en el caso de que sean rechazadas por el registro. Puesto que Catastro estaba correcto las coordenadas de suelo fueron las de Catastro. Conviene dejarlo siempre claro evitando dudas y problemas. G).= DECLARACIÓN DE INDIVISIBILIDAD Y VINCULACIÓN. ***, expresamente declaran su voluntad de que la finca objeto de esta escritura quede afectada, con inscripción registral de la vinculación de la total superficie real a la construcción que sobre ella se declara, solicitando la constancia registral de su indivisibilidad. H).= ***, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin. Escritura de declaración de obra nueva terminada con arreglo a proyecto y licencia (el caso "Gerjaer") Otro caso sencillo. E X P O N E N: PRIMERO.- Que **** son dueños, en pleno dominio con sujeción a su régimen matrimonial extranjero, y por el título que luego se dirá, de la siguiente finca: = RÚSTICA: ***. Indivisible. Superficie: Linderos: INSCRIPCIÓN: *** (Código Registral Único ***). DATOS CATASTRALES: De la rústica: De lo urbano: Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, las certificaciones acreditativas de las referencias catastrales, y descriptivas y gráficas, y los anexos de coordenadas georreferenciadas vértices de las parcelas catastrales, solicitadas por los otorgantes a efectos del presente otorgamiento, que incorporo a esta matriz. Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. Coordinación de Catastro y Registro: La descripción de las fincas conforme a Catastrose corresponde con la descripción registral. La superficie estaba bien, así que, en principio, no tendríamos problemas. TÍTULO: CARGAS Y ARRIENDOS: INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: SEGUNDO.- Esto expuesto, O T O R G A N: Primero. DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA TERMINADA. A).= *** declaran que, en el interior de la finca descrita en la presente escritura, al amparo de la Licencia de obra que luego se refiere, con fondos propios, y sin adeudar cantidad alguna por razón de mano de obra, materiales, dirección ni ningún otro concepto, han construido una VIVIENDA UNIFAMILIAR AISLADA, ANEXO y PISCINA no colindantes entre sí, que por la presente DECLARAN TOTALMENTE TERMINADAS, y cuya inscripción solicitan con la siguiente descripción actualizada de la total finca: = RÚSTICA: ***. Indivisible. Superficie: Dentro de cuyo perímetro existen construidas: 1.=Una vivienda unifamiliar aislada *** Distribución: Superficie: Tiene una total superficie construida de ciento noventa y seis metros y cincuenta decímetros cuadrados (196,50 m2), de los que ciento veintiséis metros y noventa y dos decímetros cuadrados (126,92 m2) corresponden a la planta baja y los restantes sesenta y nueve metros y cincuenta y ocho decímetros cuadrados (69,58 m2) a la planta alta. Tiene una total superficie útil de ciento cincuenta y nueve metros y veinticuatro decímetros cuadrados (159,24 m2), de los que ciento ocho metros y cincuenta y ocho decímetros cuadrados (108,58 m2) corresponden a la planta baja y los restantes cincuenta metros y sesenta y seis decímetros cuadrados (50,66 m2) a la planta alta. Ocupa una superficie de parcela de ciento noventa y seis metros y noventa y tres decímetros cuadrados (196,93 m2). Linderos: Por los cuatro puntos cardinales, con la finca en la que se halla enclavada. 2.= Un anexo destinado a garaje y barbacoa, de planta baja. Superficie: Tiene una superficie construida de cincuenta y siete metros y ochenta decímetros cuadrados (57,80 m2), de los que treinta y dos metros y setenta decímetros cuadrados (32,70 m2) están destinados a garaje, y los restantes veinticinco metros y diez decímetros cuadrados (25,10 m2) a barbacoa. Tiene una total superficie útil de cuarenta y siete metros y cincuenta decímetros cuadrados (47,50 m2), de los que veintisiete metros y setenta y tres decímetros cuadrados (27,73 m2) son para el garaje, y los restantes diecinueve metros y setenta y siete metros cuadrados (19,77 m2) a la barbacoa. Linderos: Por los cuatro puntos cardinales, con la finca en la que se halla enclavado. 3.= Una piscina. Superficie: Tiene una superficie de lámina de agua de cincuenta metros cuadrados (50 m2). Linderos: Por los cuatro puntos cardinales, con la finca en la que se halla enclavada. Linderos de la total finca: VALORACIÓN DE LA OBRA DECLARADA: B).= A los oportunos efectos se incorporan a la presente, junto con la mencionada certificación catastral: .- Licencia Urbanística de Obras concedida por Decreto de Alcaldía Presidencia número *** del Ayuntamiento de **, de fecha ***, Expediente ***, de la que yo, el Notario, deduzco fotocopia con valor de testimonio, que incorporo a la presente. .- Certificados finales de la dirección de la obra descrita visados por el Colegio Territorial de Arquitectos de *** y por el Colegio de Aparejadores, Arquitectos Técnicos de Ingenieros de Edificación de ***, de los que yo, el Notario, deduzco fotocopias, con valor de testimonio, que incorporo a la presente. .- Licencia Municipal de Primera Ocupación de la vivienda, concedida por Decreto de Alcaldía número *** del Ayuntamiento de ***, de fecha ***, de la que deduzco fotocopia, con valor de testimonio, que incorporo a la presente. .- Certificado municipal expedido por Doña ***, delegado del Departamento de Estadística del Excmo. Ayto. de ***, acreditativo del número de policía de la finca objeto de la presente. .- Y certificación expedida con fecha *** por Don ***, Arquitecto Técnico Ingeniero de Edificación, Colegiado con el número *** en el Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de *** (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme al REGLAMENTO (UE) N o 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE), acreditativa de la descripción de la vivienda y de la finalización de las obras de la misma, conforme al proyecto redactado por Doña ***, Arquitecto, y para el que se obtuvo la licencia antes referida, en términos coincidentes con la descripción que consta en esta escritura, lo que yo, el Notario, compruebo.- C).= SEGURO DECENAL. Advertidos de lo dispuesto en los Artículos 19 y 20 de la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación, me exhiben, en original, documento acreditativo de constitución de seguro con la compañía aseguradora “***, S.A. de Seguros y Reaseguros” suscrito por Don ***, cuya firma se encuentra debidamente legitimada, por Don ***, Notario de ***, con fecha ***, del que deduzco testimonio para incorporar a esta matriz. D).= LIBRO DEL EDIFICIO. *** me entregan dos ejemplares del Libro del Edificio en soporte informático TIPO CD, uno de los cuales quedará depositado en mi Notaría y el otro se acompañará, rubricado, sellado y firmado por mí, a la primera copia que de la presente se expida. E).= EFICIENCIA ENERGÉTICA: ***, manifiestan disponer del certificado de eficiencia energética de la edificación objeto de la presente a que se refiere el R.D. 235/2013, de 5 de Abril, y el R.D. 564/2017, de 2 de Junio, sobre procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y el Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana, que me exhibe y del incorporo fotocopia de la calificación energética con registro ***. F).= REPRESENTACIÓN GRÁFICA (Ley 13/2015, de 24 de Junio): La representación gráfica de la superficie de suelo ocupada por las obras que se declaran, consta en el certificado expedido por Don ***, el día ***, el cual se incorpora a la presente. En cuanto a coordenadas sucedía lo mismo que en el caso anterior. G).= DECLARACIÓN DE INDIVISIBILIDAD Y VINCULACIÓN:***, expresamente declaran su voluntad de que la finca objeto de esta escritura quede afectada, con inscripción registral de la vinculación de la total superficie real a la construcción que sobre ella se declara, solicitando la constancia registral de su indivisibilidad. H).= ***, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin. DECLARACIÓN FINAL: A los efectos establecidos en el Artículo 47 de la Ley 230/1963, de 28 de Diciembre, General Tributaria, **** hacen constar que su representante a efectos fiscales en territorio español es "***, S.L.", cuyos datos constan anteriormente, según resulta de la escritura de poder de fecha ***, antes citada en la que consta literalmente en su cláusula IX.- que: "Representar a la parte poderdante como sujetos pasivos fiscales no residentes, ante la Hacienda Pública Española, Autonómica o Municipal, o Delegaciones de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria, y a estos efectos realizar los siguientes actos: a) Presentar y suscribir declaraciones a nombre de los poderdantes ante la Hacienda Pública Española. b) Aportar documentos o datos, recibir y atender los requerimientos y comunicaciones que se practiquen, tanto si versan sobre cuestiones de trámite como sobre el fondo del asunto. c) Formular reclamaciones, desistir de instancias y renunciar a derechos en nombre de la parte poderdante. d) Actuar ante la Inspección de los Tributos y obligarse en cuantas actas, diligencias y documentos se extiendan. e) Recibir, de la Hacienda Pública española, las transferencias por devoluciones que resulten a favor del sujeto pasivo, sin que los representantes tengan, en ningún caso, facultades de disposición sobre las sumas devueltas. f) Esta representación estará vigente mientras no se haga saber su revocación a la Delegación de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria en forma fehaciente, debiendo producirse igual notificación en caso de renuncia del representante, siendo en uno u otro supuesto válidas las actuaciones realizadas y las en curso hasta que los eventos contemplados se produzcan y sin que, por razón de los mimos, pueda ocasionarse perjuicio alguno a la Hacienda Pública Española. g) Realizar todas las gestiones necesarias para la solicitud y obtención de las Tarjetas de Residencia y Número de Identificación de Extranjeros. h) Contratar la instalación y suministro de agua, luz, teléfono y gas, suscribir todo tipo de pólizas de seguro, incluso de multirriesgo de vivienda y vida, domiciliando sus correspondientes pagos y recibos en cualquier cuenta corriente o de ahorro apertura da a nombre de los poderdantes", circunstancia de la que se desea dejar expresa constancia en la presente a sus efectos. La pequeña subsanación del caso "Gerjaer" En esta escritura tuve que hacer una subsanación para la que recurrí al artículo 153 RN. Faltaba una legitimación de la firma de uno de los dos técnicos cuya documentación se utilizaba para la declaración de obra. Una menudencia para todo lo que nos costó firmar esta escritura (que no dio problemas aunque fue de cocción lenta hasta que cuajamos todos los ingredientes). «Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXXX, a tenor de la facultad que me concede el Artículo 153 del vigente Reglamento Notarial, H A G O C O N S T A R: I.= Que el día XXX, con el número XXX de protocolo, autoricé escritura de DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA TERMINADA, otorgada por XXXXX, en los términos que constan en la misma y a la que me remito en evitación de repeticiones innecesarias. II.= Que en dicha escritura, por error involuntario, no fueron legitimadas por mí, el Notario, las firmas electrónicas del arquitecto técnico Don XXX, ni de la arquitecto Doña xxxx, en los Certificados de Final de Obra visados por sus respectivos colegios profesionales que quedaron unidos a dicha matriz. III.= Que observado dicho error, lo SUBSANO, al amparo de lo dispuesto en el citado Artículo 153 del Reglamento Notarial, legitimando dichas firmar tras comprobar en los correlativos documentos electrónicos en formato pdf, la identidad de los firmantes, que sus certificados son reconocidos y no están revocados, todo ello conforme al REGLAMENTO (UE) N o 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE). DATOS DE INSCRIPCIÓN DE LA FINCA OBJETO DE LA PRESENTE Y DE LA MATRIZ SUBSANADA: ***. SOBRE LA PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 112 de la Ley 24/2001, en su redacción dada por la Ley 24/2005, y a los efectos de la presentación telemática de la presente escritura en el Registro de la Propiedad, se considera como presentante de dicho título al Notario autorizante. Tales son los términos de la presente acta de SUBSANACIÓN DE ERRORES, extendida en dos folios de papel timbrado de uso exclusivamente notarial, serie FX, números y el anterior correlativo en orden, yo el Notario, Doy fe.=»· Escritura de declaración de obra nueva terminada con arreglo a proyecto y licencia (el caso "Larpi") Tres veces ha habido que subsanar esta escritura (bueno, una aun está en curso). Creo que a Larpi le voy a regalar uno de mis libros para compensarle tanta molestia. E X P O N E N: I.- Que son dueños, en pleno dominio con carácter ganancial y por el título que luego se dirá, de la siguiente finca: = RÚSTICA: ***. INDIVISIBLE Y VINCULADA A EFECTOS URBANÍSTICOS. Superficie: Linderos: Según título y registro: Hoy linda, según catastro: INSCRIPCIÓN: *** (Código Registral Único ***). DATOS CATASTRALES:-- De la finca rústica: De la finca urbana que por la presente se declara: Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, las certificaciones acreditativas de las referencias catastrales, y descriptivas y gráficas y los anexos de coordenadas georreferenciadas vértices de la parcela catastral, solicitadas por los otorgantes a efectos del presente otorgamiento, que incorporo a esta matriz. Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. En consecuencia no procede iniciar expediente de rectificación. Coordinación/Concordancia de Catastro y Registro: La descripción de la finca conforme a Catastro se corresponde con la descripción registral, por lo que no procede la coordinación ni la rectificación de la descripción registral, solicitándose la actualización de los linderos. Otro caso de superficie correcta y de uso de coordenadas catastrales del suelo. TÍTULO: CARGAS Y ARRIENDOS: INFORMACIÓN REGISTRAL: SEGUNDO.- Esto expuesto, O T O R G A N: Primero y único. DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA TERMINADA. A).= Los comparecientes declaran que, en el interior de la finca descrita en la presente escritura, al amparo de la Licencia de obras que luego se refiere, con fondos propios, y sin adeudar cantidad alguna por razón de mano de obra, materiales, dirección ni ningún otro concepto, han construido una VIVIENDA UNIFAMILIAR AISLADA CON GARAJE AUXILIAR que por la presente DECLARAN TOTALMENTE TERMINADA, y cuya inscripción solicitan con la siguiente descripción actualizada de la total finca: La mención a los requisitos básicos tradicionales para declarar una obra parece hoy algo sin importancia. = RÚSTICA: ***. INDIVISIBLE Y VINCULADA A EFECTOS URBANÍSTICOS. Superficie: Dentro de cuyo perímetro existe una vivienda unifamiliar aislada de planta baja, señalada como ***. Distribución: Superficies: Linderos: Linderos de la total finca: VALORACIÓN DE LA OBRA DECLARADA: B).= A los oportunos efectos se incorporan a la presente, junto con la mencionada certificación catastral: .- Licencia Urbanística de Obras concedida por Decreto de Alcaldía Presidencia número *** del Excmo. Ayuntamiento de ***, de fecha ***, Expediente ***, de la que yo, el Notario, deduzco fotocopia con valor de testimonio, que incorporo a la presente. .- Concesión de cambio de titularidad de licencia de edificación concedida por Decreto de Alcaldía Presidencia número *** del Excmo. Ayuntamiento de ***, de fecha ***, Expediente ***, de la que yo, el Notario, deduzco fotocopia con valor de testimonio, que incorporo a la presente. .- Concesión de prórroga de plazo de ejecución de obra de edificación concedida por Decreto de Alcaldía Presidencia número *** del Excmo. Ayuntamiento de ***, de fecha ***, Expediente ***, de la que yo, el Notario, deduzco fotocopia con valor de testimonio, que incorporo a la presente. .- Certificado final de la dirección de la obra descrita visado por el Colegio Territorial de Arquitectos de *** del que yo, el Notario, deduzco fotocopia, con valor de testimonio, que incorporo a la presente. .- Licencia Municipal de Primera Ocupación de la vivienda, concedida por Decreto de Alcaldía número *** del Ayuntamiento de ***, de fecha ***, de la que deduzco fotocopia, con valor de testimonio, que incorporo a la presente. .- Y CERTIFICACIÓN expedida con fecha ***, por Don ***, Arquitecto Colegiado con el número *** en el Colegio Oficial de Arquitectos de *** (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad de la firmante, que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme al REGLAMENTO (UE) N o 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE), acreditativa de las coordenadas georreferenciadas de la vivienda, así como de la descripción y finalización de las obras, conforme al proyecto por él redactado y para la que se obtuvo la licencia antes referida, en términos coincidentes con la descripción que consta en esta escritura, lo que yo, el Notario, compruebo. C).= SEGURO DECENAL. Manifiestan los comparecientes, que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación, no es exigible la constitución de garantías ya que son autopromotores individuales de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Yo, el Notario, advierto de que en el caso de producirse la transmisión "intervivos" dentro del plazo previsto en el párrafo a) del Artículo 17.1 de la citada ley (diez años a contar desde la recepción de la obra), los autopromotores quedarán obligados a la contratación de la garantía antes mencionada por el tiempo que reste para completar los diez años, salvo que los autopromotores, que deberá acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constitución de la misma. D).= LIBRO DEL EDIFICIO. No es exigible conforme al R.D. 235/2013, de 5 de Abril, y el R.D. 564/2017, de 2 de Junio, sobre procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y el Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana, dada la fecha de la licencia de obras (año 2007). E).= EFICIENCIA ENERGÉTICA: Los comparecientes manifiestan disponer del certificado de eficiencia energética de la edificación objeto de la presente a que se refiere el R.D. 235/2013, de 5 de Abril, y el R.D. 564/2017, de 2 de Junio, sobre procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y el Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana, que me exhiben y del incorporo fotocopia de la calificación energética con registro ***. F).= REPRESENTACIÓN GRÁFICA (Ley 13/2015, de 24 de Junio): La representación gráfica de la superficie ocupada por las obras que se declaran, constan en el certificado expedido por Don ***, antes citado. G).= DECLARACIÓN DE INDIVISIBILIDAD Y VINCULACIÓN: Los comparecientes expresamente declaran su voluntad de que la finca objeto de esta escritura quede afectada, con inscripción registral de la vinculación de la total superficie real a la construcción que sobre ella se declara, solicitando la constancia registral de su indivisibilidad. H).= Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin. I).= Manifestaciones fiscales: Manifiestan los comparecientes que la vivienda que por esta escritura se declara va a ser destinada a domicilio habitual en la forma que se establece en la Legislación del Impuesto sobre la Renta de las personas físicas, por lo que solicitan se aplique el tipo de gravamen del 0,1% establecido para el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados en la Legislación Fiscal, en base a la Resolución 00/798/2010 de fecha 28 de de Abril de 2011 del Tribunal Económico Administrativo Central, dictada de conformidad con las Sentencias del Tribunal Supremo de 12 de Noviembre de 1998, 14 de Marzo de 2008 y 17 de Enero de 2011 y en las Sentencias del TSJ de la Comunidad Valenciana 8090/2017, de 8 de noviembre de 2017, 500/2017, de 1 de febrero de 2017, 7022/2014, de 18 de septiembre de 2014, y 3074/2014, de 16 abril de 2014. Una especialidad valenciana que no hay que olvidar y que no sé si existe en otras CCAA. Las subsanaciones del caso "Larpi" ESTA FUE LA PRIMERA: Una confusión entre los certificados de dos técnicos que habían trabajado el asunto. Probablemente fue mea culpa aunque las pegas que surgieron posteriormente ya se podían haber indicado (calificado) tras esta primera subsanación. Se ve que paran de leer cuando encuentran el primer fallo. “E X P O N E N: PRIMERO.- Que mediante escritura otorgada bajo mi fe, el día xxx, con el número xxx, los comparecientes declararon una edificación terminada sobre la finca registral número xxx de las del Registro de la Propiedad de xxx, sita en término de xxx, en la forma y condiciones que en dicha escritura constan y a la que se remiten en evitación de repeticiones innecesarias. SEGUNDO.- Que la mencionada escritura se encuentra pendiente de inscripción en el Registro de la Propiedad *** al haberse cometido un error involuntario en las certificaciones técnicas que fueron incorporadas a dicha escritura pues fue erróneamente unida la expedida por Don *** siendo unida la expedida por Don *** sin el correspondiente visado de su Colegio Oficial. La cuestión del visado es algo que va por barrios (registros) y sobre lo que es difícil llegar a conclusiones. Las tenemos visadas y sin visar y dan problemas unas veces sí y otras no. En cualquier caso, en las obras con arreglo a proyecto y licencia lo usual es que esté visado el certificado ajustado a modelo oficial y el descriptivo que necesitamos en las notarías, aunque este segundo no siempre lo está. Volveremos a tratar este tema en la siguiente clase. TERCERO.- Esto expuesto, O T O R G A N: PRIMERO.- Los comparecientes SUBSANAN la mencionada escritura, en cuanto al contenido de la letra B.= del dispositivo Primero y único. DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA TERMINADA que mediante la presente y para lo sucesivo quedará con la siguiente redacción: “B).= A los oportunos efectos se incorporan a la presente, junto con la mencionada certificación catastral: .- Licencia Urbanística de Obras concedida por Decreto de Alcaldía Presidencia número xxx del Excmo. Ayuntamiento de xxx, de fecha xxx, Expediente xxx, de la que yo, el Notario, deduzco fotocopia con valor de testimonio, que incorporo a la presente .- Concesión de cambio de titularidad de licencia de edificación concedida por Decreto de Alcaldía Presidencia número xxx del Excmo. Ayuntamiento de xxx, de fecha xxx, Expediente xxx, de la que yo, el Notario, deduzco fotocopia con valor de testimonio, que incorporo a la presente .- Concesión de prórroga de plazo de ejecución de obra de edificación concedida por Decreto de Alcaldía Presidencia número xx del Excmo. Ayuntamiento de Pinoso, de fecha xxx, Expediente xxx, de la que yo, el Notario, deduzco fotocopia con valor de testimonio, que incorporo a la presente .- Licencia Municipal de Primera Ocupación de la vivienda, concedida por Decreto de Alcaldía número xxx del Ayuntamiento de xxx, de fecha xxx, de la que deduzco fotocopia, con valor de testimonio, que incorporo a la presente.- Y CERTIFICACIÓNvisada y expedida con fecha xxx, por Don XXXX Arquitecto Colegiado con el número xxx en el Colegio Oficial de Arquitectos de xxx (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad de la firmante, que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme al REGLAMENTO (UE) N o 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE), acreditativa de las coordenadas georreferenciadas de la vivienda, así como de la descripción y finalización de las obras, conforme al proyecto por él redactado y para la que se obtuvo la licencia antes referida, en términos coincidentes con la descripción que consta en esta escritura, lo que yo, el Notario, compruebo”. SEGUNDO.- Los comparecientes RATIFICANDO, en cuanto a lo demás, el contenido de la escritura que por la presente se subsana y solicitan de la Sra. Registradora de la Propiedad competente practique los asientos oportunos en los Libros a su cargo. DATOS DE INSCRIPCIÓN DE LA FINCA OBJETO DE LA PRESENTE: xxxx. Presentación telemática.- Renuncian a que la presente sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. Así lo dicen y otorgan”. ESTA FUE LA SEGUNDA: Que rabia da que te pongan una pega tras una primera subsanación que no te habían puesto al calificar la escritura inicial que ya habías subsanado. Esto fue lo que se objetó posteriormente: "Asimismo, la porción de suelo ocupada por la edificación se identifica por las coordenadas de referenciación geográfica. Sin embargo, plasmadas las mismas en la aplicación informática de este registro, las mismas no arrojan un polígono cerrado que se corresponda con la porción de suelo ocupada por la edificación, por lo que deberá aclarar este punto, aportando unas coordenadas congruentes". Y este fue el arreglo: «E X P O N E N: PRIMERO.- Que mediante escritura otorgada bajo mi fe, el día ***, con el número **, los comparecientes declararon una edificación terminada sobre la finca registral número *** de las del Registro de la Propiedad de ***, sita en término de ***, cuya escritura fue subsanada mediante otra autorizada también por mi el día ***, con el número*** de protocolo, en la forma y condiciones que en dicha escritura constan y a la que se remiten en evitación de repeticiones innecesarias. SEGUNDO.- Que las mencionadas escrituras se encuentran pendientes de inscripción en el Registro de la Propiedad de ***, al haberse producido un error involuntario en las coordenadas de referenciación geográfica que no arrojan un polígono cerrado, las cuales fueron certificadas por Don ***. TERCERO.- Esto expuesto, O T O R G A N: PRIMERO.- Los comparecientes SUBSANAN las mencionadas escrituras, mediante la incorporación a la presente de nueva CERTIFICACIÓNvisada y expedida con fecha ***, por Don ***, Arquitecto Colegiado con el número *** en el Colegio Oficial de Arquitectos de **** (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad de la firmante, que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme al REGLAMENTO (UE) N o 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE), acreditativa de dichas coordenadas georreferenciadas, así como de la descripción y finalización de las obras, conforme al proyecto por él redactado y para la que se obtuvo la licencia antes referida, en términos coincidentes con la descripción que consta en las escrituras subsanadas, lo que yo, el Notario, compruebo. SEGUNDO.- Los comparecientes RATIFICANDO, en cuanto a lo demás, el contenido de las escrituras que por la presente se subsanan, solicitan de la Sra. Registradora de la Propiedad competente practique los asientos oportunos en los Libros a su cargo. DATOS DE INSCRIPCIÓN DE LA FINCA OBJETO DE LA PRESENTE: ***. Presentación telemática.- Renuncian a que la presente sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias. Así lo dicen y otorgan» Ahora llega la tercera (y vuelven a poner un defecto que no habían puesto en la anterior): La certificación técnica no indica la fecha de terminación de las obras. Es cierto, se nos pasó las tres veces. Que bochorno. Menos mal que la clienta es una bendita. No hay excusas, excepto que el registro tampoco ha estado fino calificando todos los errores desde un primer momento. El técnico ha colaborado mucho en todo momento y espero que lo siga haciendo. A ver si a la tercera es la vencida porque este caso es de récord de mala suerte. En la siguiente clase analizaremos cuando son necesario los Visados, el Seguro Decenal y la Licencia de Primera (o Segunda) Ocupación. Hasta la próxima clase. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario
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