Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

Curiosamente cuando a algunos palmeros, cuyas casas estaban a punto de ser devoradas por el Cumbre Vieja, les preguntaron que qué era lo que iban a salvar de sus casas en los pocos minutos que les daban para entrar en ellas antes de que desaparecieran bajo la lava, respondieron que las escrituras de su casa. Yo también sería de lo primero que cogiera. Cuatro objetos de valor, todos los documentos que me diera tiempo a recoger y la copia de seguridad de mis miles de fotografías, serían de lo primero en salir por mi puerta camino de la salvación si me pongo a pensar a bote pronto en tan dramática situación.

¿Y si algún día llegara una entidad que dijera que para todas sus escrituras con presentación telemática no se tienen que expedir copias en papel? Y que si lo haces no van a recogerlas ni a abonarlas especificando que, sobre todo, lo dicen para el caso de las compraventas previas a las hipotecas (quien dice una compraventa dice una declaración de obra en construcción o finalizada con o sin división horizontal, ¿no?) ¿Y si además exigieran el asiento de presentación y la comunicación de la plusvalía que son actos que ocurren a posteriori para proceder al abono de las facturas? ¿Y si encima se ofrecieran a aclararnos cualquier duda?, ¿qué les diríais? ¿por dónde empezarías a contraatacarles?

Básicamente yo les diría que las escrituras previas no son sus escrituras. La entidad no interviene en las mismas con lo que no puede realizar esa petición, no puede tomar esa decisión. Si la efectuara, la tendría que hacer en todo caso una gestoría que tendría que realizarla individualmente para cada caso y no de una manera genérica para todas las operaciones que se firmen en cualquier notaría hasta el fin de los tiempos. Actuar de este modo, no es transparente, y resulta un flagrante abuso de su posición.

Sobre el asunto de los documentos que se unen porque se obtienen tras la firma, ya escribí esto, por lo que no me voy repetir.

 

A mí se me ocurren varias soluciones para este gravísimo abuso

Partiendo de la base de que el interesado no quiera copia podría no hacérsela (aunque el asunto no está tan claro y también he hablado ya un poco de eso en el blog), al cliente que sí que la quiera, ante esta circunstancia (este abuso), le haría constar en la escritura de compraventa o título previo (que ni el banco, ni la gestoría tienen posibilidad legal de “controlar”) una petición de expedición de copia en papel sin eficacia ejecutiva.

El cliente, además, revocaría en el título previo cualquier orden en contrario que hubiera efectuado a la gestoría en tal sentido (sin suficiente información ni transparencia alguna, sin la menor duda) y ordenaría expresamente a la gestoría que efectuara el pago de la completa factura del Notario.

Además, el Notario, al efectuar el cotejo del IUI, solicitaría el envío de la diligencia de pago  de los impuestos devengados (que por fin cobra utilidad para mi) a fin de unirla a la copia en papel que no sería liquidada por la gestoría, a fin de que consten en ella los datos de liquidación de dichos impuestos.

 

Un fórmula posible sería esta

 

“Solicitud de copia sin eficacia ejecutiva: La parte compradora solicita la expedición de copia autorizada en formato “papel” (física) de la presente escritura junto con la diligencia de pago del impuesto que me requieren para que solicite a través del Sistema Integrado de Gestión Notarial (SIGNO), así como con las diligencias relativas a la comunicación a efectos del IIVTNU y a la presentación telemática mediante copia autorizada electrónica de la presente en el Registro de la Propiedad correspondiente, revocando cualquier orden en contrario emitida a la gestoría que luego se dirá, a la parte vendedora o la entidad que les concede el préstamo hipotecario que se formalizará en el número siguiente de protocolo y ordenando a dicha gestoría que efectúe el pago de la copia y organice, en su caso, la retirada de la notaría y la entrega de la misma”.

 

Un gran momento para poner en antecedentes al verdadero interesado en las copias en papel que su banco le quiere impedir obtener, es el del acta de transparencia previa a toda hipoteca de consumidor (habrá que mirar con lupa lo que pudieran decir sobre el tema aunque no osarán meterse en semejante berenjenal).

Contésteme el lector sinceramente, ¿usted quiere o no quiere tener una copia autorizada de la escritura de su casa con la firma del Notario o le da igual pasar sin ella? y, en todo caso, ¿prefiere usted decidirlo personalmente o no le importa que su banco o la gestoría de su banco lo decida por usted y ni tan siquiera le informe? Respondan sinceramente. No me voy a enfadar si me dicen que no la quieren para nada.

Es curioso que antes los bancos se quedaran con las copias de las escrituras de la gente y que ahora quieran impedir que se les expidan y entreguen.

Por otra parte, nos vamos a reír cuando una matriz se extravíe y haya que reconstruir el protocolo sin copia autorizada en papel.

 

¿Y si fueran copias de compraventas con subrogación?

 

Si fueran compraventas con subrogación a promotor o a particular con o sin novaciones sería “aceptable” siempre que comparezca la entidad (que no puede no hacerlo si es subrogación pero que ha de hacerlo si también es novación) y tome la decisión en cuanto a SU COPIA. Con la copia del que compra, se subroga y nova su hipoteca no tendría capacidad alguna para tomar esa decisión por lo que estaríamos en las mismas.

 

La diligencia de pago (días después)

 

He probado a pedir algunas diligencias de pago marcando la casilla del IUI. La primera que pedí nos ha llegado en 25 días. A veces las copias de las compraventas aun están en las notarías sin retirar (aunque puedes haberlas cobrado) muchos días después de su autorización y de la expedición de copias. Curiosamente esta me la han pagado hoy mismo. Así que podría haber expedido copia con la diligencia. Mi sistema podría funcionar.

 

Una nueva guerra podría comenzar en cualquier momento, estaría bien que hubiera acuerdos de las juntas directivas de los colegios notariales que dijeran algo así como esto: 

 

La Junta Directiva del Colegio Notarial de * ha tenido conocimiento de que se han recibido en numerosas notarías correos electrónicos en la que se “comunica” que las copias autorizadas de las escrituras de préstamo hipotecario y de los títulos previos (generalmente compraventas) a ellas en las que intervenga la entidad bancaria BANK deben expedirse en formato exclusivamente electrónico. Al respecto, es obvio que la entidad bancaria respecto de las copias expedidas a su favor puede exigir el formato que considere más conveniente para ella. Pero también es obvio que quien tiene derecho a determinar el formato de la copia autorizada del título previo es el otorgante del mismo (comprador, heredero, donatario o cesionario, según el caso que sea) que es quien, sin excepción, se hace cargo del coste de su expedición. Sin ningún género de dudas este derecho de elección es uno mas de los que tiene el consumidor sin que la entidad bancaria puede llevar a cabo imposición alguna. Al tratarse de un derecho del consumidor debe dársele un tratamiento igual al de los demás protegidos por la legislación de consumidores sin que la información que presuntamente le pueda dar la entidad o sus representantes pueda suplir la que debe proporcionar el Notario, especialmente en un caso en que la llamada “brecha digital” (la dificultad de manejo de la titulación en formato electrónico) podría tener importantes consecuencias negativas para aquél. Por lo tanto, parece recomendable aprovechar el acta previa prevenida en la LCCI para informar al consumidor de las opciones que tiene a la hora de elegir el formato de su copia, de sus respectivos beneficios y, en su caso, inconvenientes y del coste aproximado (mayor si hay copia en papel y menor si solo la hay electrónica). Una vez que el Notario conozca el resultado de la elección del consumidor debería comunicarlo a la entidad o, en su caso, a la gestoría tramitadora del expediente para que lo tengan en cuenta a efectos tanto del cálculo de la provisión de fondos como de la propia tramitación del documento. Si el notario lo considera adecuado podría incluso plasmarlo en la propia acta previa.

 

Sería estupendo que sucediera…

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario