Reedité hace un par de semanas mi post sobre ¿Quién paga la subsanación? y escribí al día siguiente otro sobre las subsanaciones que he autorizado en 2019. Ya he abierto una entrada para ir recopilando las de 2020. El pasado miércoles publiqué la primera parte de esta entrada para dar respuesta a todas las consultas que me han hecho en el citado post de ¿Quién paga la subsanación? Las respondí en su momento según me las fueron formulando pero ahora pongo en limpio todas las preguntas que me hicieron y todas las respuestas que yo les di. Todo sea por demostrar a mis paisanos que yo no practico el “ya se subsanará” aunque, por supuesto, me equivoco y hago frente a mis errores procurando deshacerlos lo antes posible y sin coste para los afectados.

19.= “Estamos en trámites de vender un piso, el comprador ha pedido una hipoteca al Banco que se ha dado cuenta de que no coinciden los metros cuadrados de la vivienda que figuran en la escritura con los metros que constan en catastro que son los correctos. Según la notaría tenemos que hacer el cambio en la escritura y esto conlleva unos gastos que considero no tenemos que pagar nosotros. ¿Hay otra solución que no sea esa? El Notario pide informe de arquitecto y aprobación de toda la comunidad por lo que será necesario también un tiempo que no tenemos”.

Lo primero que le diría es que el Notario pide que lo que tiene que pedir y lo segundo que habría que estar completamente seguro de que lo que dice catastro es correcto. En catastro están los metros construidos y se desprecian los decimales (cosa que no ocurre en la escritura). En catastro los metros no incluyen la participación en los elementos comunes y en las escrituras pueden haberse computado. En las escrituras puede haber útiles, construidos y metros computando elementos comunes. A fin de cuentas, ¿tan seguros están de que están mal? Para saberlo con seguridad habría, sin duda alguna, que medir. ¿Tan importante es la diferencia? Mientras que cuando hablamos de suelo urbano o rústico es usual que haya diferencias de superficie (grandes o pequeñas), no es tan usual (o lo es muchísimo menos) que esas diferencias existan en divisiones horizontales en plano o en edificio. Si existen, suelen ser de poca importancia y se dejan estar. Así que, como verá, tengo bastantes dudas de la necesidad/conveniencia/oportunidad de esta adaptación que el Banco exige (además ya sabe que el Banco no exige nada, solo pone sus condiciones para conceder el préstamo y estas condiciones son “como las lentejas” … aunque a veces sea posible discutirlas y razonarlas). Si al piso le faltan metros, indudablemente no es cosa suya, pero tampoco tiene porqué serlo del que vende (tendría que conocer el caso con detalle, pero estoy casi seguro de que él compró así y que también lo harían así los demás propietarios del edificio). El que vende puede buscarse a otro que compre sin que el Banco le imponga esta condición que podría resultar (tratándose de un piso) algo exagerada y demasiado exigente. Tal vez el que venda le diga que no está dispuesto a asumir nada y que si quiere el piso que solucione usted el problema. ¿Y cómo se haría? Pues es bastante complicado. Puede hacerse una idea leyendo esto. Me temo que si quiere usted ese piso o el Banco se mentaliza de la inviabilidad (o dificultad) de lo que pide o se tendrá que buscar usted otro.

20.= “El 31 de octubre de 2018, firme escrituras de compraventa e hipoteca de un piso. Hace unos días me llamaron de la notaría para corregir un error en una cifra relativa a la indemnización por impago de cuotas. En la escritura pone que tendría que pagar 3.000 € de indemnización si no pago seis meses de cuota y al parecer la cifra correcta es 13.000€. Me dicen que no tendría coste, pero lógicamente ese cambio me perjudica en caso de que por alguna razón no pudiera pagar las cuotas. ¿Qué consecuencias tendría si me negara a firmar? Desde la gestoría me dicen que si me niego se podría dar por vencida la hipoteca, así que me pregunto, ¿qué culpa tengo yo de ese error? ¿debo pedir días de trabajo por un error que no es mío?” 

Todos nos equivocamos ¿no? y cuando hay un error pues hay que procurar solucionarlo. No creo que sea necesario pedir días de trabajo para ausentarse a firmar algo en una notaría (yo firmo muchos justificantes de ese tipo a quienes lo necesitan porque se han ausentado unas horas del trabajo), pero claro eso dependerá de la empresa para la que trabaje usted.  De todas formas, lo que me cuenta me parece un poco raro. ¿Indemnización si no paga? Me suena a chino así que no puedo opinar con fundamento.

21.= “Hace un año y dos meses firmamos una escritura de declaración de obra nueva de una VPPL. En dicha escritura tan solo se hace referencia a que se construirá una vivienda unifamiliar VPPL. Estamos con las gestiones para solicitar la calificación definitiva y hemos recibido un requerimiento en el que nos solicitan que en la escritura pública de obra nueva conste expresamente la cláusula establecida en la letra a) 1 del apartado 1.a del artículo 14.2 del decreto 74/2009 de 30 de julio. Me pregunto si el Notario, o más bien la oficial que preparó la minuta, es quien debería haber sido consciente de que tenía que incluir dicha cláusula, ¿o debo ser yo la responsable de saber qué estipulaciones incluir en función de la ley aplicable? Entiendo que será subsanable con una diligencia”.

Saber que esa cláusula ha de incluirse es cosa de la notaría, es más, es cosa del Notario que para eso le ha cobrado. La norma no deja lugar a dudas. Por tal razón, pienso que se debe subsanar sin coste. ¿Diligencia o número aparte? Estamos hablando de una escritura de finales de 2017, así que tendría que ser en número aparte puesto que ya se encontrará encuadernada. No creo que el compañero se oponga a subsanar sin cobrar, puesto que la metedura de pata es claramente suya a mi modo de ver. Yo he tenido que subsanar escrituras por esa causa.

22.= “Hace un mes compré dos viviendas que están conectadas (tipo dúplex) pero en la escritura de compra el Notario no dijo que lo estuvieran. Por razón de mi edad tengo derecho a una reducción del impuesto pero la gestoría me ha dicho solo me puedo beneficiar de la reducción respecto de una de las dos viviendas. Llamé a Hacienda y me dijeron que en las escrituras debe aparecer que las dos viviendas están conectadas. ¿Quién debería pagar ese error?, ¿el Notario por no añadir que están conectadas? ¿la gestoría que obvia un punto importante de ahorro de mis impuestos? ¿yo por responsabilidad?”

Los Notarios utilizamos las descripciones de los inmuebles que constan en los títulos previos (en este caso en la escritura del que le vendió). Si esas viviendas están unidas físicamente pero no jurídicamente lo que correspondía era agruparlas lo que generaría un coste notarial, registral y sobre todo fiscal. Si nadie nos indica que hay que agrupar pues no se agrupa. Otra cosa es que se pidiera hacer algún tipo de referencia a esa conexión con esa finalidad fiscal, pero si no se pide, no somos adivinos para hacerla sin disponer de alguna información. Cierto es que el catastro podría dar alguna pista si hubiera una sola referencia catastral (¿o había dos?), pero aún así no es cosa del Notario o de la notaría proponer la agrupación (en mi notaría sí que le hubiéramos comentado el caso, pero no tendríamos porqué hacerlo … por eso dicen que mi notaría es buena para comprar, pero no para vender). Explicado esto, paso a la segunda parte.

Yo mismo tengo dos viviendas en escritura y registro, pero una sola en realidad. Tengo contada la historia en otro post que ahora no soy capaz de localizar. Pago dos recibos de contribución, pero me desgravo en el IRPF como si fuera una sola vivienda. También me apliqué en su momento la reducción por reinversión en vivienda habitual sin tener mayor problema. Sin embargo, mi caso no era el suyo porque la vivienda que compré era nueva y pagué IVA+AJD, pero si la comprase ahora y tuviera que aplicarme alguna reducción por razón de edad pienso que tendría el mismo (o similar) problema que usted: dos referencias catastrales, dos descripciones independientes en escritura y en registro y una sola vivienda en la realidad. Supongo que me tendría que plantear hacer la agrupación o que tendría que hacer alguna explicación complementaria en la escritura. ¿Y si no me lo hicieron que puedo hacer ahora? Pues una opción es subsanar la escritura para indicar que existe esa conexión. Si a Hacienda le vale, pues problema solucionado. Si no le vale, tendría usted que presentar recurso y alegar lo que estime pertinente utilizando las pruebas de que disponga, pero no le puedo dar mayor orientación al respecto pues no es mi especialidad. ¿De quién es la culpa? Pues me temo que la culpa es del que le vendió y de usted que compró. No veo responsabilidad en la gestoría si intervino a posteriori (si conocía la operación de antemano la cosa sería distinta pues deberían haber estudiado el caso). En cuanto a la notaría/el notario, vuelvo al principio y añado una reflexión final: si a uno le encargan una compraventa de dos fincas pues la hace; si le dicen que agrupe pues lo hace y si le dicen que están conectadas pero que no se quiere agrupar, pues se pone lo que las partes indiquen al respecto. No obstante, con los datos de que disponemos y partiendo de la base de que cada uno sabe de lo suyo, es posible ayudar a las partes a configurar mejor el negocio que quieren llevar a cabo ahorrando impuestos y evitando problemas …. PERO…. CLARO … si yo le explico a usted demasiado el de la inmobiliaria se disgusta porque le puedo fastidiar la venta, el vendedor también pues se queda sin negocio, la gestoría ve invadidas sus competencias, el Banco dice que me meto donde no me llaman y al final cada vez viene menos gente a mi notaría porque dicen que soy un pesado, que pido más de lo que debo y que bla, bla, bla ..

23.= “En el año 2005 mi mujer y yo (en gananciales) vendemos nuestro piso a una de nuestras hijas. Por error, en la escritura no incluyeron la plaza de garaje y ninguno de nosotros detectamos dicha ausencia – de entrada entonamos el mea culpa-. Ahora, nuestra hija está a punto de vender de nuevo el piso y se nos aconseja que, para que incluyan en la venta la plaza de garaje, comparezcamos en el acto y realicemos al unísono las ventas del piso y de la plaza de garaje. Lógicamente, si así se produce, nosotros tendremos que llevar a cabo todos los trámites resultantes de la venta (plusvalía municipal, declaración de incremento patrimonial, etc.). ¿Es el único método legal de subsanación, en un caso como el nuestro en el que estamos todos vivos, existe consanguinidad y demostrando que no ha habido ningún motivo oscuro?“. 

Me temo que su error es ya demasiado antiguo para que tenga otra solución. Sin duda que podría usted otorgar una escritura y decir que, en realidad, vendía la vivienda y una plaza de garaje, pero a Hacienda le puedo asegurar que no le va a convencer su historia. Yo me resisto mucho a aceptar ese tipo de subsanaciones, pues no solo tuvo tiempo para descubrir el error antes y durante la firma, sino que también lo ha tenido usted durante los trece años posteriores. Ustedes pagaron notaría, pagaron registro  y tendría una pista de lo que ocurría; habrán pagado el IBI; no pagarían plusvalía municipal; harían declaración de la renta … en fin, que yo le creo pero yo no soy quien debe creerle, ni soy Hacienda, con lo que me temo que lo tiene usted bastante complicado. En fin, esto sucede y solo se soluciona con atención en las firmas y cuando uno recibe sus copias y recomprueba que está todo bien. En conclusión: la solución de que ahora ustedes vendan la plaza a los compradores de la vivienda, es la más adecuada a mi modo de ver.

24.= “Hace ocho años compré una casa a un inglés. Mi abogado me dijo que cuando fuera a realizar la escritura de compraventa pidiese al Notario que preguntara si el inglés era residente fiscal en España o no. Lo pregunté y el inglés dijo que lo era por lo que no se practicó retención del 3% del precio de venta. Un tiempo después Hacienda me reclamó ese dinero con intereses de demora. A pesar de que recurrí no me han dado la razón. Alegaron la obligatoriedad de presentar un certificado de residencia fiscal“.

Sin duda alguna usted debe cambiar de abogado (y, por supuesto, de Notario). El Notario debía haber exigido al inglés un certificado de residencia a efectos fiscales y de, no ser aportado, como ocurrió, haber indicado que se practicaba la retención. De ese modo usted hubiera descontado ese importe que se llevó el inglés y no hubiera tenido que ponerlo de su bolsillo.

25.= “Hemos vendido un piso y al pagar la plusvalía municipal nos dicen que hay un error en la referencia catastral y que hay que hacer una subsanación de la escritura, modificando la cédula y el certificado de eficiencia energética. ¿He de asumir todos esos tramites y sus gastos? No sé de quien ha sido el error, pero la operación se ha gestionado por una agencia y todo estaba (supuestamente) correcto”.

No vamos a perder el tiempo en saber quién se equivocó, ni en quién paga, pues lo importante es solucionarlo de manera rápida y efectiva. No obstante, yo como Notario me haría cargo de esa subsanación (no cobraría la diligencia o escritura subsanatoria) tanto (creo) si el error lo hubiera ocasionado yo, como si el error lo hubiera ocasionado mi cliente (a no ser que concurrieran especiales circunstancias). Por otra parte, yo diría que el error no se ha ocasionado en la notaría, puesto que la cédula y el certificado nada tienen que ver con lo que nos corresponde hacer a nosotros, pero ¿por qué se arrastró ese error a la escritura? Si el problema es liquidar la plusvalía y para eso se pide subsanar la escritura no hay otra que acudir a la notaría y solicitarlo: “quiero subsanar esta escritura para indicar la referencia catastral correcta y aporto además nueva cédula y nuevo certificado y vengo con el comprador que es el otro interesado, ¿quién se hace cargo de esto?” Si hubo agencia, que se llevaría su buen porcentaje (del que no nos quejamos, aunque sí de lo caro que es el Notario), deberían hacerse cargo de ese problema. Los buenos profesionales actúan así. Otros, una vez que cobran su comisión, ya no hay manera de echarles el guante.

26.= “A la hora de ir al Notario a firmar la hipoteca de un piso de segunda mano, el Notario se da cuenta de que en la nota simple pone que la vivienda está en construcción, ante la sorpresa la gestoría. El Notario llama al registro y yo entendí que le dijeron que la construcción se encontraba realmente finalizada, así que se firmó y supuse que así se había indicado. La semana pasada recogí la escritura y pone que la vivienda está en construcción. En la gestoría se lavan las manos. En el registro me dicen que con la licencia de primera ocupación esto se soluciona. La licencia la tengo, pero ¿ahora quién se tiene que hacer cargo de los gastos?“

No sé si ha leído esto. Pienso que más que preocuparse de los gastos, debe preocuparse de saber si la vivienda está o no en construcción. Una cosa es que físicamente no lo esté (aunque imagino que sí que está terminada) y otra que no lo esté “jurídicamente”. Si no lo está jurídicamente, el que debe “pagar la fiesta” es el que le vendió que es quien debía tener todo en orden, puesto que parece que usted no sabía nada de este asunto. Me sorprende, eso sí, que el Banco no pusiera pegas para concederle la hipoteca. Por otra parte, no sé que pudo exactamente averiguar el Notario con su llamada. Tal vez la obra sea lo suficientemente antigua para no necesitar el final de obra (hace años, no se hacían como ahora) pero por lo que le dicen en el registro será necesaria alguna escritura complementaria o subsanatoria cuyos gastos e impuestos deberían ser para el que le vendió y no le informó.

27.= “Hace dos años firmamos una compraventa y una hipoteca. Esta semana al revisar, por otro tema, las escrituras hemos descubierto que la referencia catastral que se indica es de otra vivienda del edificio. Hemos llamado al Notario para subsanar la escritura de compraventa y queremos saber si nos cobrará por ello. Por otra parte, al ser otra referencia catastral entiendo que mi vivienda no está hipotecada, ¿no?”

Sí hay garantía. No se haga ilusiones. El error en la referencia catastral no afecta en modo alguno a la hipoteca y tampoco al impuesto (aunque sí que podría influir en el valor fiscal o en la tasación). Por otra parte, el Notario no aporta nada, lo aportaron ustedes. Yo pongo la referencia catastral que me dicen los interesados, no la aporto yo (aunque hago mis comprobaciones y advierto si algo no me cuadra lo que sucede bastante a menudo). Claro que pudo haber un error, pero tal vez lo cometió usted o tal vez el Notario o tal vez el vendedor, el Banco, la gestoría o la agencia inmobiliaria. Ahora lo que importa es solucionarlo. Lo importante es arreglar la compraventa y le conviene hacerlo porque, tirando del hilo, puede que descubra algo como lo que pasó aquí o sale de dudas y comprueba que no hay más problemas. No sé si el compañero le cobrará. Tampoco sé si le cobraría yo. Si me he equivocado no lo haría. Si no me equivocado sí y si no me acuerdo (y mi gente y yo tenemos buena memoria) pues tampoco le cobraría ante la duda de que me pudiera haber equivocado yo.

28.= “Hace dos años me divorcie ante Notario. Como soy extranjera, tengo que registrar dicho divorcio en mi país. Al enviar los documentos al traductor, me he dado cuenta, de que la fecha de mi matrimonio es incorrecta. En la notaría me dan largas y se desentienden del asunto, echándome la culpa del error”

Lucho (mucho, muchísimo) para que la gente perciba que los Notarios no somos todos iguales. Ese error se puede corregir muy fácilmente y no entiendo que no se le faciliten las cosas, sea quien sea el que haya cometido el error (que tiene toda la pinta de ser la propia notaría …).

29.= “Hace un año firmamos la escritura de un piso y un préstamo hipotecario. Al pasar ocho o nueve meses y no recibir las escrituras llamé a la gestoría que me explicó que había un error en el DNI/NIF de mi pareja. Pasado el año, el Notario ha hecho la subsanación y ahora hay que llevarla al registro, ¿quién corre con esos gastos?”

Lo normal será que en la notaría esa clase de errores no comporte gastos. No se lo puedo asegurar respecto del registro, pero diría que tampoco. Son cosas que pasan (pero, por supuesto, pinta a error en la notaría) y no debería haber repercusión para el cliente. Entiendo que en la inmensa mayoría de los casos así es. El retraso no parece “justificable”.

30.= “Hace treinta años, aproximadamente, mi padre vendió un piso a un señor y se realizó la consiguiente escritura de compraventa. Mi padre murió hace dos años y ahora el señor que compró el piso nos dice que al ir a venderlo ha querido registrarlo y el registrador no ha inscrito porque hay que subsanar la superficie del piso. Nos pide a los cuatro hermanos que vayamos a la notaría y le firmemos la rectificación para que se pueda registrar y luego vender el piso. ¿Estoy obligada a firmar? Este señor ha tenido muchos años para resolver el asunto en vida de mi padre. ¿Debo firmar? ¿al hacerlo me comprometo a algo?”

El no llevar en su momento las escrituras a inscribir puede dar lugar a este tipo de cosas. Yo pediría borrador de la escritura y decidiría qué hacer. Está bien ayudar a que el actual propietario solucione su problema, siempre que se haga cargo de todos los gastos que se ocasionen. Tratándose de un piso, el error de metros debe ser un mero error material (es decir que se ha equivocado el número pero no es que haya más o menos metros). En ocasiones modificar superficies si puede tener trascendencia, pero no parece el caso. Como herederos de su padre entiendo que están obligados a firmar y que no se comprometen a nada.

31.= “En el año 2007 firmé una escritura de un préstamo hipotecario que yo creía era por treinta años. Hace un año descubrí que en los recibos del Banco consta que la hipoteca es por 35 años y que desde el principio se han hecho todos los cálculos con este vencimiento: cinco años más de los firmados ante Notario. Se lo comenté al gestor del Banco y después de hablarlo con su departamento me dijo que es un error de la escritura, que ellos se hacen cargo de los gastos de subsanarla y que se pondrán los 35 años que son lo correcto. Cree que podría reclamar que sea por 30 años, ¿qué me beneficiaría más?“

No firme sin tener todo el asunto perfectamente claro. Que le enseñen la copia de la escritura o vaya usted a la notaría a hacerse con una si no la tiene. El plazo puede mencionarse varias veces en lo que es la escritura en sí y en los documentos que se unen a ella, así que hay que ver que efectivamente en todas partes pone 30 o 35 o unas veces una cosa y otras la contraria. También se deduce el plazo de otros datos, como el número de cuotas. Podría haber alguna confusión derivada de que algunas entidades establecían plazos máximos de duración. En estos casos se decía que la hipoteca tenía un plazo máximo de 35 años, aunque en principio estaba previsto pagar en 30 años. Puede que las operativas arrastradas de la antigua entidad hayan sido confundidas o mal interpretadas. Una vez que todo esté claro, pues podrá subsanarse o reclamar o lo que corresponda. ¿Qué le beneficia más? Pues depende. Con más años va a pagar más intereses, pero a lo mejor a la larga le ha venido bien disfrutar de más tiempo para pagar.

32.= “Somos dos hermanos que vivimos en Andalucía. Nuestros padres fallecieron en 2012 y 2015, dejando testamento a partes iguales para sus dos hijos. En tiempo y forma se liquidó el Impuesto de Sucesiones (coste 0) y la plusvalía municipal. En 2017 decidimos repartir las herencias de nuestros padres. Fuimos a un Notario que, en principio, nos dijo que el reparto le cuadraba perfectamente, aunque posteriormente nos dijo que había que hacer una extinción de condominio porque los lotes eran IMPOSIBLES DE CUADRAR así que lo hicimos como él nos dijo. Posteriormente consulté con un abogado y hemos encontrado errores en la escritura y una forma de cuadrar los lotes, así que queremos subsanar la escritura porque sino esto nos va a costar un dineral“.

Me da la sensación de que lo único que a ustedes pudo no quedarles suficientemente claro es que esas disoluciones de condominio generaban un gasto notarial y registral y unos pagos en el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, a fin de que siendo conocedores de la situación decidieran si se embarcaban o no en el asunto. Tras liquidar la herencia el valor liquidado ya no se puede cambiar, por lo que era necesario recurrir a la disolución de condominio (o al exceso de adjudicación). Ustedes tenían derecho a un 50% de la herencia lo que significa que pueden recibir su parte en los bienes que se decida entre los dos en su totalidad, por mitades o en otros porcentajes que se compensarían con otros bienes. Lo de la subsanación tiene mala pinta. No se haga ilusiones. Eso de decirle a Hacienda que uno se ha equivocado y ya no lo quiere hacer…no cuela.

33.= “Tengo una duda: ¿cuánto tiempo se tarda en corregir un error en las escrituras de una casa?”

Depende. ¿En qué consiste el error?

34.= “Mis hermanos y yo heredamos según el testamento de unos tíos unos inmuebles y el 50 % de unas cuentas y mis primos el  otro 50 % de esas cuentas. Hicimos una comunidad de bienes aconsejados por el gestor y cuando fue el gestor a Hacienda para pedir el NIF, le dijeron que mis primos tienen que estar en la comunidad de bienes porque tienen el 50 % de los inmuebles. Supongo que el Notario se equivocaría, pero lo malo es que ya pagamos todos los impuestos de los inmuebles entre todos los hermanos. ¿Qué deberíamos hacer?”.

¿Y porqué no piensa usted que se equivoca el gestor o que se equivocan en Hacienda? La verdad es que no comprendo muy bien lo que me cuenta. Por una parte, no sé que beneficios podrían derivarse para ustedes de esa comunidad de bienes. Tampoco entiendo que Hacienda imponga exigencias en cuanto a los bienes que puedan estar afectos a la comunidad, es más lo que parece es que el funcionario podría no entender lo que dice el testamento. Tampoco sé en que se podría haber equivocado el Notario. El Notario, si es que la comunidad de bienes se constituyó ante Notario, indicaría lo que ustedes le dijeran en cuanto a sujetos y objetos. En cualquier caso, casi todo es subsanable. El pago de los gastos que se pudieran generar dependerá de circunstancias varias.

En 2021 haré un nuevo recopilatorio.

Hasta entonces. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario