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“Mi padre construyó un chalet sobre terreno de mi abuelo con dinero presuntivamente ganancial”

“Mis bisabuelos fallecieron hace más de cuarenta años. Hicieron un testamento en el que, entre otras cosas, nombraban herederos a sus hijos por partes iguales. Mi abuelo y sus hermanos hicieron unas hijuelas privadas y se repartieron un terreno por partes iguales. El terreno no está escriturado ni inscrito en el Registro de la Propiedad, pero se inició hace unos cinco años un expediente de dominio que no sé exactamente en que trámite se encuentra. Mi abuelo falleció en 1995 y mi abuela en 2016. No hicieron testamento, pero mi padre y sus hermanos sí que hicieron unas hijuelas privadas bastante desastrosas en las que no hay firmas, ni fecha y que contienen unos cuantos tachones y correcciones. Mi padre se casó (en segundas nupcias) en 1996 en la República Dominicana con una señora de allí. Tengo un certificado de inscripción del matrimonio en el Registro Civil  del Consulado General de España en Santo Domingo fechado en 1996, aunque en él se indica que el autorizante del matrimonio fue una Notaria que los casó civilmente en la República Dominicana un mes antes. Después de casarse fijaron su residencia habitual en EspañaMe interesa saber si mi padre y su esposa estaban casados en gananciales. Mi padre falleció en el 2005 sin haber hecho testamento. Tuvo tres hijos con tres mujeres diferentes, uno con cada uno de ellas. En 1998 vendió una propiedad privativa y con el dinero de la venta se hizo un chalet (estando casado ya en ¿gananciales? con la Señora dominicana) sobre un terreno de unos 1000 m2 que hipotéticamente le tocaba por herencia de su padre (mi abuelo) y que a su vez venía de la herencia de mis bisabuelos. ¿Que carácter tiene el terreno y el chalet? ¿Son privativos o gananciales? ¿Tengo que aceptar todas las herencias para resolver este asunto? La situación que tenemos los distintos interesados es muy, pero que muy complicada”.

Mi primera impresión es que tenéis un problema fundamental: la ausencia de documentación pública e inscripción del terreno. Poner eso en orden puede ser caro y, sobre todo, muy complicado. La viuda de tu padre y su hijo (tu medio hermano) no tienen un inmueble de X miles de Euros como ellos pudieran pensarse. Su inmueble, vuestro inmueble, no vale “nada” (salvo para que ellos vivan allí) si no se regulariza la situación. Nadie pagara nada por ese inmueble y ningún Banco les dará un céntimo si quisieran hipotecarlo (porque es imposible que se hipoteque en este momento). Gracias a eso tu tienes una considerable fuerza en todo este asunto: antes o después te necesitarán ellos a ti. Sin ti no podrán hacer nada, aunque tú y tu otro medio hermano tampoco podréis hacerlo sin ellos ni tampoco sin otros cuantos familiares por lo que me cuentas.

Régimen matrimonial

Me inclino a pensar que tu padre y su esposa estaban casados en gananciales porque no hicieron capitulaciones matrimoniales, no tenían ley personal común y establecieron su primera residencia habitual inmediatamente posterior a la celebración del matrimonio en España. Algo he leído sobre la aplicación a este caso de matrimonio entre dominicano/a y extranjero/a en la República Dominicana del régimen de comunidad dominicano, pero prefiero quedarme con lo que concluyen aquí los de nnyrr en base a una RDGRN (ver punto 138):

Matrimonios contraídos desde el 7 de Noviembre de 1990 en adelante: el que establezca la ley de la residencia habitual común inmediatamente posterior a la celebración del matrimonio, y, a falta de dicha residencia, el de la ley del lugar de celebración del matrimonio”.

Privativo o ganancial

El padre de la consultante construye un chalet sobre un terreno que le pertenecía en virtud de unas hijuelas de la herencia de su abuelo (no de su abuela y, ojo, que es importante porque el hijo no sobrevivió a la madre) que dejaban bastante que desear (vamos, que estaban muy mal hechas) y que a su vez estaban basadas en otras hijuelas de sus bisabuelos que parece que no estaban tan mal hechas pero que no están protocolizadas notarialmente ni inscritas en el Registro de la Propiedad. Sin entrar en los problemas que podrían generarse y presumiendo que todos los interesados en ambas herencias sigan dando o den ahora como buenas esas hijuelas, parece que no habría duda de que el terreno sobre el que se construye el chalet por el padre de la consultante tiene carácter privativo pues lo adquirió por herencia. Otra cosa sería que no se dieran por buenas, en cuyo caso, hasta podríamos estar hablando de una construcción efectuada por el padre sobre suelo ajeno, suelo que pertenecería a las comunidades hereditarias de sus bisabuelos o la de su abuelo.

Es unos dos años después de casarse es cuando el padre de la consultante vende esa otra propiedad privativa y con el dinero de la venta se construye el citado chalet. El Código Civil señala en el Artículo 1.359 que las edificaciones que se realicen en los bienes privativos tendrán carácter privativo, sin perjuicio del reembolso del valor satisfecho a costa del caudal común o del propio (si se construyen sobre ganancial). ¿Pero se pagó alguna cantidad (o todo) con dinero ganancial en este caso? La consultante cree que no fue así; cree que su padre hizo la construcción con el dinero de la venta de ese otro bien privativo pero, a falta de un acuerdo o reconocimiento entre las partes, tendríamos que sacar a colación el Artículo 1.361 que presumiría la ganancialidad del dinero invertido (que es lo que la consultante teme). A este respecto yo poco le puedo decir, salvo que las partes tendrán que ponerse de acuerdo para dar por buenas las hijuelas y para determinar si corresponde o no algún reintegro al caudal común, es decir, para determinar si el dinero era en todo o parte privativo o ganancial. Cosa distinta hubiera sido que el padre estuviera vivo y pretendiera escriturar y declarar la obra nueva, pues en este caso no necesitaría a su esposa que sí que es indispensable ahora que su marido (el padre) ha fallecido.

La aceptación de las herencias y la liquidación de los gananciales

La consultante debe aceptar la herencia de su padre si quiere que el problema se solucione (bueno, salvo una renuncia por precio o efectuada onerosamente que habría de examinarse minuciosamente por su peligroso coste fiscal), ¿pero podrá pararse en esa aceptación o tendrá  también que aceptar las herencias de su abuelo y de sus bisabuelos? Habiéndose ya realizado las hijuelas de la herencia del abuelo y las de los bisabuelos, podríamos perfectamente pensar que su padre no murió sin aceptar ni repudiar la herencia de su propio padre y que el abuelo (el padre de su padre) tampoco murió sin aceptar ni repudiar la de los bisabuelos (sus padres). Lo que ocurre es que para resolver el lío que hay montado con esas hijuelas, con el expediente de dominio y con todo lo que pueda ser necesario para organizar y llevar a buen puerto todo esto, tendrán que intervenir todos los herederos de los herederos y, por tanto, también nuestra consultante entre ellos, pudiendo estar incluso obligada a hacerlo como acto debido aunque no quiera, salvo que no aceptara la herencia de su padre, lo que no sé si a estas alturas y con este enorme follón que tienen podría ya haber hecho tácitamente.

Resumiendo, la de su padre tiene que aceptarla; las otras probablemente ya lo están y en su condición de heredera del heredero la consultante forma parte de las comunidades hereditarias sin hacer nada más porque ya está hecho.

En la declaración de herederos del padre de la consultante, se nombró herederos a sus tres hijos, reconociéndose su derecho legitimario a la tercera parte de la herencia en usufructo a la viuda del causante.

presuntivamente ganancial

Supongamos que el causante no tuviera más bienes que el terreno sobre el que está construido el chalet . En este caso, en el activo hereditario incluiríamos el inmueble aprovechando para declarar la obra nueva sobre el mismo. En el activo ganancial (o en el pasivo de la herencia si se prefiere) haríamos constar el crédito a favor de la sociedad de gananciales por el dinero invertido en la construcción. Así que:

  1. Activo privativo: Bien inmueble valorado en 300.000 Euros.
  2. Activo ganancial: Crédito contra el padre fallecido por importe de 250.000 Euros (los empleados en la construcción, siendo los 50.000 Euros restantes los correspondientes al valor del terreno).

Suman los bienes privativos 300.000 Euros. El inmueble con la construcción forma parte de la herencia del causante y queda, lógicamente, fuera de la liquidación de gananciales.

Suman los bienes gananciales 250.000 Euros, si bien respecto de la mitad de este importe, el padre fallecido sería acreedor y deudor al mismo tiempo, de manera que 125.000 Euros (la mitad del crédito que tenía la sociedad de gananciales contra él) se extinguen por confusión y los otros 125.000 Euros serían para la viuda íntegramente y habrían de hacerse efectivos con cargo al valor del inmueble (si es que es lo único que hay en la herencia) que se repartiría de este modo:

  • La viuda cuando enviudó tenía 33 años y por lo que tendría derecho al 56% en usufructo vitalicio de la herencia si el usufructo fuera universal, pero es de un solo tercio con lo que se queda con un 18,66% en usufructo vitalicio y los tres hijos con el restante 81,33% (27,11% cada uno). En dinero, serían 55.980 Euros para la viuda (por su legítima con arreglo a su edad) y 81.340 Euros para cada hijo por su tercera parte de la herencia descontando el usufructo de la viuda.
  • Tras la adjudicación hereditaria aún quedarían por abonar a la viuda los 125.000 Euros del crédito que los gananciales tenían contra el padre de la consultante. Eso supone que la parte de cada hijo quedaría reducida a 39.673,33 Euros y la de la viuda sería de 180.980 Euros (los 125.000 Euros más los 55.980 Euros de sus derechos legitimarios).
  • Podríamos decir que el 60,32% del inmueble sería finalmente para la viuda y el 39,67% para los hijos (13,22% cada uno de ellos).

Un pingüe y doloroso beneficio cuando es probable que el dinero invertido en la construcción no fuera ganancial sino privativo con lo que la viuda no tendría derecho a nada de nada (salvo a su legítimo). Sin embargo … a ver quién y cómo es capaz de demostrar esto, ¿no? 

¿Y que clase de negocio jurídico podría hacerse para pagar a la viuda su derecho crédito con el inmueble? Pues podría utilizarse la liquidación de los gananciales para adjudicar a la viuda en pago de su derecho de crédito el porcentaje del inmueble que le corresponde (el 41,66%), dejando el resto del inmueble (58,33%) para la adjudicación hereditaria en la que se asignaría a la viuda el 18,66% por su usufructo y a los hijos, el 39,67% (entre los tres) en su calidad de herederos.

¿Cómo se podría tirar del hilo y regularizar estas propiedades sin documentación pública desde hace generaciones  y puede que inscritas a nombre de algún “ancestro”?

Pues habría varias fórmulas y estudiarlas excede, con mucho, de este post que solo intenta contribuir a dar una opinión sobre algunas cuestiones concretas de un caso con muchas aristas.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario


 

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